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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第223號 原　　　告　林泓毅 　　　　　　鄭彥誠 　　　　　　許育修 　　　　　　于耀雯 　　　　　　徐敏嘉 　　　　　　黃麗真 　　　　　　吳東霖 　　　　　　周家驊 　　　　　　旺多發不動產開發有限公司 法定代理人　宋建忠 原　　　告　彭文玲 共　　　同 訴訟代理人　徐鈴茱律師 被　　　告　德鑫建設股份有限公司 法定代理人　林文義 被　　　告　張桂花 共　　　同 訴訟代理人　廖健智律師 上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國105年4月26日辯論 終結，判決如下： 主 文 被告德鑫建設股份有限公司應分別給付原告如附表壹、貳所示之 金額及利息。 被告德鑫建設股份有限公司應給付原告周家驊新臺幣叁拾柒萬伍 仟元，及自民國一○四年十一月六日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。 被告張桂花應分別給付原告如附表叁所示之金額及利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告德鑫建設股份有限公司負擔百分之七十一，被告 張桂花負擔百分之二十七，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告分別以如附表壹、貳所示之金額為被告德鑫 建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告德鑫建設股份有 限公司如分別以如附表壹、貳所示之金額為原告預供擔保，得免 為假執行。 本判決第二項於原告周家驊以新臺幣壹拾貳萬伍仟元為被告德鑫 建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告德鑫建設股份有 限公司如以新臺幣叁拾柒萬伍仟元為原告周家驊預供擔保，得免 為假執行。 本判決第三項於原告分別以如附表叁所示之金額為被告張桂花供 擔保後，得假執行；但被告張桂花如分別以如附表叁所示之金額 為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1 項前段定有明文。查本件依據兩造簽訂之房屋、土地預定 買賣契約書第21條、第13條約定，雙方合意以房屋、土地所 在地之地方法院即本院為第一審管轄法院，有上開契約書在 卷可按，是本件被告之住所雖非在本院轄區，惟依上開說明 ，本院對本件訴訟自有管轄權，合先敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第2、3、7款分別定有明文。查本件原告起訴時原以 林泓毅、鄭彥誠、許育修、于耀雯、徐敏嘉、黃麗真、吳東 霖、周家驊、旺多發不動產開發有限公司（下稱原告林泓毅 等9 人）為原告，原起訴聲明第1、2項為：「一、被告德鑫 建設股份有限公司（下稱德鑫公司）應依附表四、五、六所 列金額分別給付原告林泓毅等9 人及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。原告周家驊之部分 ，被告應另給付新臺幣（下同）375,000元及按年息5％計算 之利息。二、被告張桂花應依附表七所列金額分別給付原告 林泓毅等9 人，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％ 計算之利息。」，嗣原告於104年11月4日具狀追加 彭文玲為原告，並追加訴之聲明為：「被告德鑫公司應依附 表九、十、十一所列金額分別給付原告彭文玲及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。被告張 桂花應依附表十二所列金額分別給付原告彭文玲，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。」 。經核原告所為上開訴之追加，係擴張應受判決事項之聲明 ，且其基礎事實與起訴之原因事實有關連性、證據資料相通 ，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定均無不 合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠、緣原告林泓毅、鄭彥誠、許育修、于耀雯、徐敏嘉、黃麗真 、吳東霖、周家驊、旺多發不動產開發有限公司、彭文玲等 10人（下稱原告等10人）分別於附表一所列示之日期，以各 該附表一列示之價格，向被告德鑫公司及被告張桂花購買被 告興建、坐落於新竹縣竹北市○○段○○○○號土地之【A+7】 建案預售屋、基地及車位，並與被告德鑫公司及張桂花分別 簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱：系爭房屋買賣契約， 參原證1、3、5、7、9、11、13、15、17、46）及「土地預 定買賣契約書」（下稱：系爭土地買賣契約，參原證2、4、 6、8、10、12、14、16、18、47）。而依系爭房屋買賣契約 第11條第1項規定：「一、本大樓之建築工程訂於100年10月 1 日開工，雙方合意以100年10月1日起算1200日曆天以前完 成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築 主管機關核發使用執照日為完工日」，本案建物之系爭工程 訂於100年10月1日前開工，而雙方合意以100年10月1日起算 1200日曆天以前完成主建物、附屬建物、及使用執照所定之 必要措施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，是 最遲被告德鑫公司依約應於104年1月12日取得使用執照，否 則即屬逾期。 ㈡、詎料，德鑫公司卻延宕至104年7月31日方取得使用執照（原 證43），顯已逾期六個月又19天而未完工，故依系爭房屋買 賣契約第11條第2 項：「賣方如逾前項期間未開工或未完工 ，每逾一日應按已繳房屋價款以萬分之二利率計算遲延利息 予買方。若逾期六個月仍未開工或未完工，視同賣方違約， 雙方同意依第二十條第一項違約規定處理。」及第20條第 1 項：「一、賣方違反第十條第四項、第十一條第二項、第十 九條第一、二項規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除 應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應 同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額 超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」之規定，原告等10 人除得請求返還已收取之買賣價金外，並得請求其支付遲延 完工之罰款及主張賠償房屋總價款百分之十五之違約金，是 原告等10人業經多次催告而未獲被告回應後，方於附表一所 列示之日期，分別於104年7月至10月間寄發存證信函（參原 證19至34、48、49）向被告等為解除系爭房屋買賣契約及系 爭土地買賣契約之意思表示。惟被告德鑫公司於104年9月間 又告知原告等10人應依系爭房屋買賣契約定期繳納款項及需 申辦銀行貸款事（原證44），然承前所述，原告等10人既已 解除契約，即並無再依系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契 約繳納款項及申辦銀行貸款之義務，是原告等10人遂提起本 案訴訟請求被告德鑫公司及張桂花依約返還已繳交之買賣價 金，並支付遲延完工之罰金及賠償房屋總價款百分之十五之 違約金，以維權益。 ㈢、被告德鑫公司應返還原告林泓毅等9 人附表四所示已收取之 買賣價金及附表五所示遲延利息，應返還原告彭文玲附表九 所示已收取之買賣價金及附表十所示遲延利息： ⒈按「賣方如逾前項期間未開工或未完工，每逾一日應按已繳 房屋價款以萬分之二利率計算遲延利息予買方。若逾期六個 月仍未開工或未完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十條 第一項違約規定處理。」及「一、賣方違反第十條第四項、 第十一條第二項、第十九條第一、二項規定者，買方得解除 本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息 全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違 約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 。」系爭房屋買賣契約第11條第2項及第20條第1項分別著有 明文。 ⒉經查，原告等10人既已於附表一所列日期解除契約，依系爭 房屋買賣契約第11條第2項及第20條第1項之規定，原告林泓 毅等9人自得請求被告德鑫公司返還原告林泓毅等9人已繳納 之房屋價款（附表四），原告彭文玲自得請求被告德鑫公司 返還原告彭文玲已繳納之房屋價款（附表九）。另就原告周 家驊之部分，除已繳納之房屋價款外，其亦已繳交瓦斯外管 等費用375,000元（原證45），故依民法第259條：「契約解 除時，當事人雙方回復原狀之義務」之規定，並予請求返還 。 ⒊復查，依據系爭房屋買賣契約第11條第2項及第20條第1項之 規定，被告德鑫公司若逾應完工時間（開工日100年10月1日 起算1200日曆天，即應於104年1月12日），而未完工，則每 逾一日即應按已繳房屋價款以萬分之二利率計算遲延利息， 將此遲延利息退還予原告林泓毅等9 人（附表五）及原告彭 文玲（附表十）。 ㈣、被告德鑫公司應給付原告林泓毅等9 人附表六所列違約金， 應給付原告彭文玲附表十一所列違約金： ⒈按「一、賣方違反第十條第四項、第十一條第二項、第十九 條第一、二項規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應 將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同 時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。」系爭房屋買賣契約第 20條第1項著有明文。 ⒉經查，本案被告德鑫房屋違反系爭房屋買賣契約第11條第 2 項甚明，並經原告等10人以存證信函解約，是依系爭房屋買 賣契約第20條第1項之規定，原告林泓毅等9人、彭文玲應可 向被告德鑫公司請求賠償房屋總價款百分之十五之違約金（ 附表六、十一）。 ㈤、依系爭土地買賣契約第12條及消費者保護法第11條第2 項之 規定，原告已合法解除系爭土地買賣契約： ⒈按「按契約聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有互 相結合之關係而言。其結合之主要情狀有二，一為單純外觀 之結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（如訂立一 個書面）而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生 任何牽連。另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之 意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存 在，亦即其個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷 之，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另 一個契約亦應同其認定。」臺灣臺北地方法院100 年度重訴 字第282 號民事判決意旨可資參照。復按「雙方就本買賣完 成簽定「房屋預定買賣契約書」，與本契約有不可分之併存 關係，故雙方亦同意對「房屋預定買賣契約書」所規定之義 務亦與應負履行責任。如有違反「房屋預定買賣契約書」之 約定時亦視同違約。」系爭土地買賣契約第12條著有明文。 ⒉經查，原告等10人固就房屋與基地分別簽定買賣契約，房屋 由被告德鑫公司建造，而基地由被告張桂花所提供，然此兩 契約之締約目的係使原告等10人取得系爭房屋與基地應有部 分，否則將不能達到上開契約本旨。且依據系爭土地買賣契 約第12條稱：系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約有不可 分之併存關係，且違反系爭房屋買賣契約之約定時亦視同違 約等語，足見系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約內容雖 有別，但契約效力則具有共通性質，是依臺灣臺北地方法院 100年度重訴字第282號民事判決意旨，系爭房屋買賣契約及 系爭土地買賣契約間有契約聯立關係。 ⒊又按「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解 釋。」消費者保護法第11條第2項著有明文。 ⒋查雖原告等10人分別與被告德鑫公司及張桂花簽訂之系爭房 屋買賣契約、系爭土地買賣契約，然依系爭土地買賣契約第 12條，已約明系爭房屋買賣契約有構成違約時，系爭土地買 賣契約亦視為違約，且依消費者保護法第11條第2 項，定型 化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，是該解 除契約效力應除包含系爭房屋買賣契約外，且應及於系爭土 地買賣契約效力，始符上開法條及契約明定有利於消費者解 釋之意旨，故原告等10人已合法解除系爭土地買賣契約。 ㈥、被告張桂花應給付原告林泓毅等9 人附表七所示已支付之買 賣價金，應給付原告彭文玲附表十二所示已支付之買賣價金 ： ⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領 之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之。」民法第259 條第1款、第2款著有 明文。 ⒉經查，原告等10人解除系爭土地買賣契約已如前述，依民法 第259 條第1款、第2款，被告張桂花自應負回復原狀之義務 ，而應給付所受領之買賣價金及自受領時起之利息，是被告 張桂花應給付原告林泓毅等9 人、彭文玲買賣價金（附表七 、十二）。 ㈦、對於被告抗辯所為之陳述： ⒈被告抗辯本件有房屋預定買賣契約第11條第1項第3款所定不 計入工期之事由不可採： ⑴被告主張系爭建案施工時因「風力」或「雨量」因素而導 致部分天數無法施工而須展延工期，惟實則系爭建物所在 地區之「風力」或「雨量」等氣候因素對於已有26年建設 經驗之被告而言，實非屬締約當時無法預期之因素，況且 本案所採計之天數計算標準為「日曆天」，除天災地變不 可抗力因素外，均須計入工期，是被告所辯因風速雨量影 響施工之天數，不得計入本案施工天數云云，顯非可採： ①按內政部台內營字第794622號函頒布之「營繕工程工期 計算方式」及國內工程界慣例，共有三種不同工期計算 方式：「履約期間之計算，除契約另有規定者外，得為 下列方式之一，由機關載明於契約：(一)以限期完成者 。星期例假日、國定假日或其他休息日均應計入。(二) 以日曆天計者。星期例假日、國定假日或其他休息日， 是否計入，應於契約中明定。(三)以工作天計者。星期 例假日、國定假日或其他休息日，均應不計入。」。 ②次按所謂日曆天係指「日曆上之每一日」，亦即指工程 自規定之開工日起，按曆算法以連續計算應完工之天數 而言，亦即俗稱「日曆一天撕去一頁，就是工期一天」 的算法（參件盧仲昱，營建工程契約遲延問題之研究， 83年7月，第101頁）是以日曆天計算工期時，除契約約 定之事由外，無論晴雨天均應計算在內。 ③又按工程會調八八○五七號調解意見書認為在主辦機關 未另行規定日曆天之計算方式之情形下，理應回歸日曆 天之文義，仍以日曆天一天即為工期一天，以計算工期 。 ④復按「內政部台內營字第794622號函」所訂「營繕工程 工期計算方式」（原證57）：「工程契約規定為工作天 者，其工作天指工地能實際工作之天數，但有左列情事 之一且全天確無工人到工地施工者得不計工作天：（一 ）不可歸責於承攬人（乙方）之事由：…。3 因工程要 徑作業需暫停工作，以配合定作人（甲方）其他工程或 其他單位工程施工者。4 因定作人（甲方）人員未能如 期檢驗、勘驗，致次階段要徑作業不能進行者。5 其他 特殊原因，致全部工作無法施工或要徑作業不能進行者 。（二）因氣候因素，須經定作人（甲方）人員認可者 ：1 雨天之雨量已達影響正常工作之進行，…（三）國 定、習俗、假日…2民俗節日：春節七天，..」。 ⑤再按臺灣高等法院臺中分院97年度重上字第95號、臺灣 高等法院103 年度建上字第77號民事判決要旨，以「日 曆天」而非以「工作天」計算工期，即可知係按日曆每 日累積計算，衡情已將天候、假日等不能施工之因素預 估其中，施工地區之晴雨、風速等各項氣候條件，本即 屬於專業之承攬人於締約時可預期之因素，故非屬影響 工程進度之事故。況台灣屬海島型氣候，下雨天數較多 、有颱風侵襲等氣候因素，為眾所皆知，在簽立系爭買 賣契約時，既約定按日曆天計算工期，理應將天候因素 考量在內，然非有特殊情形，例如嚴重之颱風、地震等 天災造成已完成之工作物受損，或降雨天數超出10年均 值之一定比例為簽約時無法預期等，導致需增加工期外 ，不得據以主張增加工期，否則豈非視兩造契約之約定 為虛設。 ⑥是自前開見解可知，「工作天」及「日曆天」具有不同 工期計算標準，如係採取「工作天」者，則一旦有任何 「影響工程要徑作業需暫停工作」之情形、雨天雨量業 已影響正常工作之進行或國定假日及民俗假日等，均得 構成得合理展延工期之事由。惟如係採取「日曆天」者 ，則除非將不計入工期之事由明訂於契約中，否則不應 主張就上開影響要徑、雨量風速等天氣因素或民俗假日 等「工作天免計工期之事由」主張免計工期。 ⑦查兩造於系爭房屋買賣契約第11條第1 項約定「雙方合 意以100年10月1日起算1200日曆天以前完成主建物、附 屬建物及使用執照所定之必要措施」，足見兩造係約定 以「日曆天」而非以「工作天」計算工期，至臻明確。 次查，系爭房屋買賣契約第11條第1項第3款雖約定「因 天災、地變等人為不可抗力之事由、致賣方不能施工者 ，其停工期間不計入前開工天數」，然系爭房屋買賣契 約係具有營造專業之被告德鑫公司單方面所擬訂之定型 化契約，當於擬定系爭房屋買賣契約時，已可預見新竹 當地之天氣因素並預估在系爭房屋買賣契約其中。況且 ，台灣屬海島型氣候，新竹地區之氣候較其他地區特殊 即風力過大等因素，為眾所皆知，被告德鑫公司身為專 業之建設公司當無不知之理。準此，被告德鑫公司於系 爭房屋買賣契約，既與原告等10人約定按日曆天計算工 期，理已應將當地天候因素考量在內，非有特殊情形， 例如嚴重之颱風、地震等天災造成已完成之工作物受損 ，為簽約時無法預期等，不可歸責於被告德鑫公司之因 素導致需增加工期外，不得據以主張增加工期，否則豈 非視兩造契約之約定為虛設，對非營建專業之買受人即 原告等10人而言，亦非公允，是被告主張因氣候影響之 天數不得計入系爭房屋買賣契約中之開工天數，顯無理 由。 ⑧姑不論本案「房屋預定買賣契約書」為具有經濟規模及 強勢締約地位之被告德鑫公司單方面所擬訂之定型化契 約，本案被告德鑫公司實屬一具有相當企業規模、歷史 悠久之專業營造廠商，且於台中、新竹等地區建築營造 業耕耘許久，累積相當程度之營建經驗，向其購買房屋 之承購戶亦眾。是被告德鑫公司於擬定系爭「房屋預定 買賣契約書」時，已可預見新竹當地之氣候因素具有風 大之特色（按：台灣各地區氣候中，自古以來即有「竹 風蘭雨」之說，故新竹地區風力大、風速強，已屬全國 人民均知悉之常識甚明。），自得倚恃其身為擬定契約 者之優勢地位，將之預先訂定在契約中。是本案被告德 鑫公司於系爭房屋買賣契約，既與原告等約定按日曆天 計算工期，理當已將當地天候因素考量在內，除非遭遇 嚴重之颱風（例如：已達當地政府停班標準之颱風）、 地震等簽約時無法預期之事由，始屬不可歸責於被告之 因素而須增加工期，否則如一旦發生尋常之「風速強」 等因素，即須展延工期，豈非視兩造契約之約定為虛設 ？對非營建專業之承購戶而言，系爭房屋買賣契約既係 被告德鑫公司於締約前片面擬定，履約過程中卻可以漫 無標準地恣意展延約定好的工期，顯然係「視契約為無 物」使契約形同虛設。是被告主張因風大導致影響之天 數不得計入系爭房屋買賣契約中之開工天數，顯無理由 。 ⑨再者，暫且不論中國鋼鐵結構股份有限公司提出之工期 延期申請表（被證一）、工程施工日報表（被證二）是 否具有形式證據力，惟縱使中國鋼鐵結構股份有限公司 確實曾經以風大、風速強等氣候因素為由向被告德鑫公 司申請延期，惟此亦須歸責於被告德鑫公司對於中國鋼 鐵結構股份有限公司是否得延期之標準審查與本案系爭 預售屋買賣契約所訂定之「不可抗力」之免予計入工期 之情形有落差，而無法確保標準之一致性，是被告當不 得於嗣後工程延滯進度而遲延交屋時，逕行將其未審核 而允許中國鋼鐵結構股份有限公司展期之可歸責之事由 ，轉嫁由承購戶（即本案原告等10人）承擔，是縱使中 國鋼鐵結構股份有限公司（下稱中鋼構公司）確實有申 請延期，惟其所展延工期之事由，實非本案系爭預售屋 買賣契約所訂定之「不可抗力」之免予計入工期之事由 ，故被告之抗辯為無理由，甚為顯然。 ⑩本案被告所提出主張不計入工期包含「大雨無法施工」 、「風速超過10M/S 」、「土木因素（土木吊鋼筋、土 木吊掛、土木灌漿、土木樓板施作）」、「颱風」、「 春節」等事由，並非「系爭房屋預定買賣契約」第11條 第1項第3款所訂「人為不可抗力事由」，不得作為主張 扣減工期之理由，茲分敘如下： A.大雨無法施工、風速超過10M/S： 按被告抗辯國定假日、民俗假日、每週星期日一天、 選舉投票日列為不計日曆天共一百八十日應予扣除等 語，查依兩造間契約第八條第一項之約定：「自通知 繳交開工款日起壹仟貳佰個日曆天以前完成」，其係 以「日曆天」為計算天數單位，並非「工作天」，而 依工程慣例，所以約定「日曆天」，自係有別於「工 作天」，除契約另有約定或經兩造同意外，不論晴雨 、民俗節日及依法規定之例假日及休假日，均已包含 在「日曆天」內，應計入工期，故被告前述之辯稱並 不可採（臺灣臺北地方法院90年度訴字第4267號判決 ）。所謂「日曆天」係指工期之計算完全依照日曆上 之天數計算，任何星期例假日或晴、雨天均不排除在 外者而言；與一般工程工期所採之「工作日」、「工 作晴天日」，係分別排除星期例假日或雨天之情形不 同，本件既採「日曆天」計算工期，則繼正公司、福 茂公司等於簽訂合約約定工期時，即應已考量到工期 係包含星期例假日之情事，則繼正公司、福茂公司等 辯稱系爭工程之工期應扣除七日之春節及勞動節假日 等語，尚無可採（臺灣高等法院91年度重上字第 496 號判決）。經查： a.被告雖以「工期延期申請表」（被證一）及「氣象 局逐日資料」（被證三），主張本案施工期間有「 大雨無法施工」28.5日及「風速超過10M/S 」70日 而該當於「系爭房屋預定買賣契約」第11條第1 項 第3 款「因天災、地變等人為不可抗力之事由」而 不計入開工天數，惟揆諸前揭實務見解，本案既採 取「日曆天」作為計算工期之標準，自不得嗣後再 以「大雨」、「風速」等當地長期並可得預測之氣 候因素，作為主張不可抗力而為扣減工期之事由。 b.再細繹被告「工期延期申請表」（被證一）及「氣 象局逐日資料」（被證三），無論是風速或雨量， 縱使係採取「工作天」工期計算方式，惟按「行政 院公共工程委員會89年5月8日工程企字第00000000 號函」說明略以：「依據氣象法第22條規定，「全 國氣象、地震、火山、海嘯、波浪等現象之預報或 警報，由中央氣象局統一發佈」，故豪雨之認定應 依據中央氣象局發布者為準。另就該工程標案而言 ，若以工作天計算工期，有關晴雨天之判定，係以 該工程能否合理施作來判定之，且各類工程有其不 同特性（如室內工程或室外工程）均會有所影響。 是以，有關晴雨天之判定，宜按個案之工程特性由 工程主辦機關逐日予以判定，方符合實際。臺灣是 屬於海島型國家，每年七至九月為常見之颱風豪雨 季節，一般來說，天氣是指短時間內的大氣變化， 而氣候則指長時間天氣變化綜合現象，根據中央氣 象局氣象法第12條災害性天氣：指可能造成生命或 財產損失之颱風、大雨、豪雨、雷電、冰雹、濃霧 、龍捲風、強風、低溫、焚風、乾旱等天氣現象。 其中颱風、大雨、豪雨，常常造成超乎預期影響， 承包商與業主對於天候影響施工部分，是否構成不 可抗力因素常常造成認定上之爭議。一、豪雨、水 災：近幾年來颱風為台灣局部地區帶來超過600 毫 米降雨量，亦暴露出雨量分級不足，以明確警示的 問題。參酌工地現地狀況及中央氣象局鄰近雨量觀 測站之雨量等資料，於次日認定。且其影響起始點 應以工地現場開始下雨為限。1.大雨：指24小時累 積雨量達50毫米以上，且其中至少有1 小時雨量達 15毫米以上之降雨現象。2.豪雨：指24小時累積雨 量達130 毫米以上之降雨現象。3.大豪雨：若24小 時累積雨量達200 毫米以上稱之為大豪雨。4.超大 豪雨：若24小時累積雨量達350 毫米以上稱之為超 大豪雨。」惟參照被告「工期延期申請表」（被證 一）及「氣象局逐日資料」（被證三），均未見被 告舉證是否該當於「不可抗力致無法施工」，以及 究竟係以何種標準認定實際已達「不可施工」之情 形，是無法僅憑被告單方面所提出之報表資料即認 定該當於「系爭房屋預定買賣契約」第11條第1 項 第3 款「因天災、地變等人為不可抗力之事由」而 不計入開工天數之情形。況且本案並非採取工作天 ，而係以日曆天為計算工期之標準，是被告之主張 並不可採，至為灼然。 B.颱風（蘇拉、天秤）： 經查，被告雖以「工期延期申請表」（被證一）中所 記錄101年8月1日、2日之「蘇拉颱風」及101年8月23 日、24日之「天秤颱風」天數，主張該當於「系爭房 屋預定買賣契約」第11條第1項第3款「因天災、地變 等人為不可抗力之事由」而不計入開工天數，惟揆諸 臺灣高等法院花蓮分院88年度上字第114 號判決、最 高法院91年度台上字第1408號判決要旨，此項天災係 發生在雙方當事人約定完工期限之後，自無法扣抵約 定完工期前之日數。況本件工程所訂工期係以「日曆 天」計算，並非工作天，故颱風雨天並無扣除之理由 ，乃屬當然。 C.土木因素： 被告雖以「工期延期申請表」（被證一）中所記錄「 土木工程施工因素（土木吊鋼筋、土木吊掛、土木灌 漿、土木樓板施作）所致事由而無法進行鋼構吊裝工 程」，主張該當於「系爭房屋預定買賣契約」第11條 第1項第3款「因天災、地變等人為不可抗力之事由」 而不計入開工天數，惟有關於「是否得主張因其他工 程之進行導致工期之增加（按：即工程要徑因素，如 因工程要徑作業需暫停工作，以配合其他工程或其他 單位工程施工者），觀諸前開規定及工程慣例，可知 此種因工程要徑作業需暫停工作，以配合其他工程或 其他單位工程施工之事由，乃適用於以「工作天」作 為計算工期之案件類型，惟本件既以「日曆天」作為 計算工期之標準，且被告亦屬於一具有數十年建設經 驗之知名建商，就施工過程中之要徑問題，自應於擬 定契約及工期時得預先預測，並依自身需求納入工期 中，而非嗣後發生要徑因素致工期展延時，再將此處 之不利益與風險轉嫁予處於締約弱勢地位之消費者。 是本案被告依「土木因素（土木吊鋼筋、土木吊掛、 土木灌漿、土木樓板施作）」主張延期並無理由。 D.春節： 按臺灣高等法院88年度上更㈠字第227 號判決：「查 兩造間之工程合約約定以日曆天計算工程期限，並未 於工程合約中約定不計日曆天之情形，依日曆天之文 義觀之，原則上應按日計算日曆天…未事先於招標文 件及工程合約中明訂日曆天之計算方式…尚不能因而 即謂凡國定假日及民俗節日均應免計工期，否則豈非 與工期按工作天計算者無異」。查本件「系爭房屋預 定買賣契約」中，並未約定是否得免將「國定假日及 民俗節日」計入工期，揆諸前開實務見解，被告自不 得依此主張將102 年2月9日至14日共五天之春節未施 工期間計入開工期間，洵屬當然。 ⑪被告固以：「契約列舉四款不計入工期之事由，又法律 並無規定採日曆天計算即不得由當事人協商約定展延事 由，且該契約業經原告攜回審閱，對其並無顯失公平之 情事，內政部頒佈之定型化契約範本第11條第1 項亦訂 有相同之事由」等理由，主張雨量、風速等屬人為不可 抗力事由而不計入本案工期云云，惟查： A.法律雖未規定採日曆天計算工期之契約是否得排除雨 量、風速不予計入，惟仍應參酌「工程慣例」予以解 釋，故本案被告所主張受雨量、風速影響之天數仍應 予以計入： 按民法第1 條規定及臺灣高等法院86年度重上更㈠字 第72號民事判決意旨，工程契約之解釋如法律未設有 相關規定者，得參酌工程習慣予以解釋。如契約條款 模糊不清時，工程慣例自可作為解釋當事人真意之參 考依據。查本件被告固主張風速、雨量等氣候因素該 當系爭預售屋買賣契約第11條第1項第3款：「因天災 、地變等人為不可抗力事由、致賣方不能施工者，其 停工期間。」而屬「不可抗力」事由得不計入工期， 並抗辯原告援引之「內政部營建署營繕工程計算方式 」、「工程慣例」及「工程會調解案例」等不應作為 本案契約解釋之依據。惟揆諸前開法律規定與最高法 院實務見解，工程契約之解釋如法律未設有相關規定 者，得參酌工程習慣予以解釋。如契約條款模糊不清 時，工程慣例自可作為解釋當事人真意之參考依據。 本案被告雖抗辯法律並未規定採日曆天計算即不得由 當事人協商約定展延事由云云，惟無論係依包含地方 政府工程採購契約（如台北市政府工務局新建工程處 採購契約，原證61）、國營事業單位工程契約（如臺 灣自來水股份有限公司工程契約，原證62）在內之規 定為例，按一般工程慣例，以連續計算日曆天之曆法 計算法計算工期即日曆天計算者，均認定「工期包含 晴雨天」或將雨天排除在「不計工期」之事由外。 B.次查，被告雖主張系爭房屋買賣契約經當事人攜回審 閱而無顯失公平情事云云，惟本案爭點應非在於系爭 房屋買賣契約條文是否具有「顯失公平」之情事，故 被告執此主張，顯係刻意規避自身為系爭定型化契約 之制定者，卻疏未制定所需之完工天數，卻又於事後 將遲延完工之風險轉嫁予消費者承擔之不合理，刻意 以原告業已攜回審閱云云，藉以正當化消費者應自行 吸收遲延風險之目的，被告之主張殊無足採，亦與本 案爭點無關。 C.再查，被告雖主張內政部頒布之定型化契約範本亦有 相同規定，原告應受系爭約定之拘束云云，惟實則原 告自始未主張系爭條文之拘束力，被告所為抗辯應與 本案無關；況且被告既已自承內政部頒布之定型化契 約範本亦有相同規定，則身為具有締約優勢地位及相 當營建經驗之被告，當於締約伊始即知悉按工程慣例 ，氣候因素於日曆天工期計算方式下仍應計入而不得 排除，又豈能事後以無法預估當地氣候對於施工之影 響，片面主張展期而將遲延之風險歸由手無寸鐵之原 告承擔？是被告所述僅係臨訟置辯之詞，殊無足採。 ⑫被告雖主張系爭房屋買賣契約第11條第1項第3款所定「 不可抗力」不應限縮為颱風、地震或其他相同嚴重等級 之災害，「凡不能預見或不可避免之客觀情況均應屬之 」云云，惟查： A.按臺灣高等法院91年度上易字第967 號判決、臺灣高 等法院臺中分院98年度重上更㈠字第17號判決，所謂 「不可抗力」而不可歸責於雙方當事人之事由，須限 於任何人縱加以最嚴密之注意，亦不能避免者，方得 屬之。 B.經查，本案被告係具有相當經濟規模及強勢締約地位 之專業開發營建廠商，更長期於新竹地區開發、推案 ，具有相當程度之營建經驗。又本案系爭房屋買賣契 約為被告德鑫公司單方所擬定之定型化契約，按諸常 理，一般具有相當營建經驗之廠商於選擇建築基地時 ，必定會先調查當地之氣候、土壤及地方政府法規等 可能影響工程進行之當地要素，再評估其預定投入之 開發成本後進行「精算」，並決定系爭建案所需「工 期」及預定之銷售價格。是一般普通規模之建商，為 規劃其所獲得之最大商業利益，於開發之初始即會就 上開可能影響之要素進行規劃，遑論本案被告德鑫公 司身為國內知名建商，經營事業體龐大，全台灣相關 建案高達雙位數，依其經驗與規模，殊難想像其於新 竹地區進行開發前，完全未曾就新竹當地氣候因素進 行評估。是本案被告德鑫公司既於系爭房屋買賣契約 與原告等10人約定按日曆天計算工期，理當已將當地 天候因素考量在內，除非如重大災害如颱風地震等任 何人縱加以最嚴密之注意，亦不能避免之情形，始屬 不可歸責於被告之因素而須增加工期，否則在平均風 速高於全國其他地區之新竹，凡有「風速過大」之情 況即得任意展延工期，則雙方就工期所為約定即形同 虛設。是系爭房屋買賣契約既係被告德鑫公司片面擬 定，卻又恣意因風速等「存在已久且具有預見可能性 」之天候因素而主張不得計入工期，對非營建專業且 毫無磋商地位之弱勢消費者而言，顯失公平。 C.依系爭房屋買賣契約第11條第1 項各款關於履約期限 不計入工期之規定，系爭房屋買賣契約之履行，僅於 有該項所列各款，如發生契約規定天災地變等不可抗 力事故等，非可歸責於出賣人之事由，方得不計入工 期，是依此約定，出賣人本應依時履約，僅於其發生 如系爭契約所約定因不可抗力或不可歸責於出賣人之 事由時，始得申請展延履約期限。又依該條項例示其 他不可抗力或不可歸責於出賣人之事由，可知該條項 所指所謂不可抗力或不可歸責於出賣人之事由，必以 該等事由屬非出賣人可得控制之因自然力或第三人行 為所致者為限，而系爭房屋買賣契約既已約定僅限於 特定事由始得不計入工期，則主張得不計入工期之出 賣人，自應就特定不計入工期事由存在此一有利於己 之事實，負證明責任。被告德鑫公司就此雖提出中鋼 構公司申請展延工期之日報表為證，惟依被告德鑫公 司提出中鋼構公司請求被告德鑫公司展延工期之文件 內容可知，其係因「非屬颱風之雨天或風速」為由申 請展延，惟新竹地區「風大」，實為新竹氣候之一大 特色，尤其秋冬季節之東北季風，即屬在地人所說之 「九降風」，夏季則多吹潮濕之西南季風，此種氣候 特色並非係於施工期間之「突發情況」，而早為社會 大眾所廣泛認知且可預期之情形，被告德鑫公司與下 包商中鋼構公司未先行達成工期之評估，致中鋼構公 司因施工期間出現可預期須暫停施工之狀況，中鋼構 公司此部分申請停工之行為，當非被告德鑫公司無法 預見而屬出賣人無從控制之情況，而顯然係屬被告德 鑫公司故意將下包商停工導致完工期限遲延之不利益 ，直接轉嫁由弱勢消費者承受，應屬顯失公平，則被 告主張「下雨、風大」等事由，而依系爭房屋買賣契 約第11條第1項第3款規定，伊得主張不計入工期云云 ，即無可採。 ⑵被告主張因氣候影響之天數不得計入系爭房屋買賣契約之 開工天數云云，顯係出於對「工作天」與「日曆天」之混 淆所致，被告之主張不足採： ①依臺灣高等法院100年度建上字第177號判決要旨，工程 契約約定工程期間以「日曆天」為計算標準，則相對於 「工作天」而言，應是日曆上之每一天都應該算在內， 且無論晴雨等氣候因素，均須併與計入，並無排除之餘 地。 ②經查，被告德鑫公司雖提出被證四，以被告德鑫公司之 承攬人即中鋼構公司依其與被告德鑫公司間之法律關係 所為工期延期之申請，以及被證二、三所示之「工程日 報表」與「氣象局逐日氣象資料」主張本案有151.5 天 人力不得抗拒之事由，得不計入工期云云。惟揆諸前揭 實務見解，無論是被告針對「風大」之因素致生「因系 爭建物樓層高達32層樓，於高處吊掛鋼筋時風速過大會 導致施工危險」或是「柱底板之孔位要對到基礎版上的 預埋螺栓，以及水平向的銅樑與柱相接等增加困難度」 ；以及「雨天」之因素而有「電焊作業因感電危險性增 加，故雨天不適合施作」之情形，此種情況均屬於基於 「氣候」而生之因素，而與「無法於締約時預知之颱風 災害等天災地變之狀況」並不相同。 ③況且，被告既已預先片面制定以「日曆天」為工期計算 之約款，縱使被告主張先前並未營造過如此高樓層之建 物，惟依被告營建團隊之專業與規模，於現今之土木與 建築技術之下，樓層高度與當地風力之強弱是否適合施 工（例如工人是否可以站立、多少重量之材料在特定之 風速下是否會掉落、多少風力之下無法對孔或相接之工 程），均可以預先評估出精準之可施工之日數，是被告 泛稱其未曾營造過如此高度之建物云云，實屬卸責推諉 而與本案無關之辯詞。 ④再者，有關被告主張其使用之鋼材如濕度上升，則感電 程度亦會隨之增加，雨天不適合施工云云，惟實則當地 之平均濕度以及雨量，實屬人人垂手可得之資訊，況且 被告身為數十年來於新竹地區長期進行數十筆營建工程 之大型建商，是自無可能於開發系爭建案及預先擬定本 案預售屋買賣契約書約款之前，完全無法預知新竹當地 之平均風力及濕度、雨量等內容，顯見被告所言「為避 免雨天潮濕材料感電而無法施作」云云，僅係被告刻意 以各種非屬「日曆天下不可抗力事由」所為搪塞之藉詞 ，洵無足採，至為灼然。 ⑶被告德鑫公司係中部地區擁有26年以上發展歷史之知名建 商，具有建設、開發及銷售房屋之豐富經驗，其開發、推 動之建案更高達20多筆，遍布大臺中及新竹地區，是被告 自不得於嗣後再以風力、雨量等氣候因素為由主張展延工 期，將工程之遲延風險以及其他非原告可得控制之風險均 一體歸由原告承擔，使展延工期所生之不利益全數轉嫁於 原告： ①德鑫建設機構為大臺中地區知名開發建設商，其成立於 79年，總部地址位在臺中市南屯區，擁有經驗26年以上 專業建築技術和規劃人才，開發出數十筆房地產（原證 58），包含「台中地區」之德鑫泰極、時代之上、青玉 岸、德鑫清流、中港陽明、中港首璽、德鑫博爵、巴黎 第六區、德鑫如一、東方文華、德鑫傳世、德鑫MIT ； 以及「新竹地區」之德鑫A+7 、德鑫V1、德鑫當代MoMA 、德鑫SKY1、德鑫御天地、德鑫御苑、德鑫御園、德鑫 希望、德鑫御璽、德鑫雙璽、德鑫封爵II等知名建案（ 原證59）。顯見被告確實擁有建設及銷售房屋之豐富經 驗，且於不動產開發業界具有極高知名度。 ②是被告於系爭預售屋買賣交易中，享有獨占主宰之地位 ，具有強大之締約力量，其單方面之行為均足以影響相 關交易相對人之權利義務，被告於系爭工程之締約過程 中，實具有顯著之優勢地位，且系爭簽約文件均由被告 所提供，原告締約時必須完全遵從被告單方提出之規範 與條件，不得附加任何條件，原告僅有締結契約或放棄 締約之自由，沒有任何商議契約條款內容之能力，亦無 更動任何契約條款之可能性，僅能接受被告所預先擬定 之契約條款，是系爭預售屋買賣契約實屬定型化契約。 ③再者，被告於系爭訂約過程之優越地位，亦與其享有較 佳之工程知識、經驗與資源而有差異，相對於身為一般 消費者之交易相對人而言，享有特殊之優惠待遇，而得 透過自身之需求片面擬定系爭買賣契約條款。 ④因之原告自得依其數十年來於新竹地區開發、營建及銷 售房屋之經驗，依當地氣候之特性（按：即風速較其他 地區大，或是雨量變化之特性等），依系爭建案所需「 特殊工程」（如：「鋼構吊裝」工程於何種風速下有難 以進行之虞）預先評估可能需要之最長工期，是此有關 風力、雨量等氣候因素，自屬於原告可得預見之範疇， 並非天災地變不可抗力之事由所致，況且被告擁有於新 竹地區進行開發、建設及銷售房屋等長達26年以上之經 驗，是被告自不得於嗣後再以風速、雨量等一般氣候因 素為由主張展延工期，將工程之遲延風險以及其他非原 告可得控制之風險均一體歸由原告承擔，使展延工期所 生之不利益全數轉嫁於原告。 ⑤況且系爭房屋買賣契約係屬被告預先片面擬定之定型化 契約，被告自有機會以定型化契約條款追求被告單方利 益，是被告事後主張展延工期，實屬侵害原告之正當利 益，且未合理分配契約風險而顯失公平，至為灼然。 ⑷被告以其下游廠商中鋼構公司向其主張申請展期之事由主 張應自本案工期中扣除，惟被告實係考量其與「具有獨佔 國內鋼鐵材來源及獨家鋼構建築技術」之中鋼構公司間之 「利害關係」而一味放寬中鋼構公司展期之標準，而今卻 恣意將此工期延滯之不利益轉嫁予弱勢之消費者概括承受 ，業已違背衡平法理而顯失公平，被告之主張應無理由： ①中鋼構公司為被告之下游承攬廠商，雙方存有「工程承 攬契約」，與本案原告等人與被告間之「系爭房屋預定 買賣契約」各自獨立，並無任何關連。被告德鑫公司身 為中部地區擁有26年以上發展歷史之知名建商，具有建 設、開發及銷售房屋之豐富經驗，其開發、推動之建案 更高達20多筆，遍布大臺中及新竹地區，被告對有關其 與下游廠商間之「工程承攬契約」或是與消費者間之「 房屋買賣契約」，當擁有專業且具有豐富經驗之法務團 隊，為其擬約、審約、締約或進行履約管理，如遇下游 廠商向被告德鑫公司主張工期展延時，被告德鑫公司自 應依其約定之「工程承攬契約」中所訂「工期計算方式 」以及「展期事由」自行與該下游廠商進行磋商。詎料 ，理當依其專業與豐富經驗，按期交屋予消費者（即本 案原告等）之被告，竟於面臨其下游廠商中鋼構以包含 「大雨無法施工」、「風速超過10M/S 」、「土木因素 （含土木吊鋼筋、土木吊掛、土木灌漿、土木樓板施作 ）」、「颱風」、「春節」等事由向其主張展期時，竟 默許中鋼構公司得任意延期，而未為任何主張，直至購 屋之消費者因被告德鑫公司遲延交屋而對被告德鑫公司 主張遲延責任時，始直接援引中鋼構公司對其主張展延 之事由，對消費者主張應一體適用。惟，姑不論被告德 鑫公司與中鋼構公司間之承攬契約就「工期」係採取工 作天或日曆天之計算方式，亦不論中鋼構公司對於被告 德鑫公司主張展期是否有理由，實均與本案消費者（即 原告等）與被告德鑫公司簽訂之系爭房屋買賣契約無任 何關連，故被告自無從執中鋼構公司主張延期之事由， 對本案原告等主張其屬於系爭房屋買賣契約第11條所訂 不可抗力事由而主張不計入工期。 ②次者，被告德鑫公司身為資深專業之知名建商，於面臨 下游承攬工程之包商對其申請工期展延時，為維護業主 自身之權益，避免因此拖延對於消費者按期交屋之義務 ，當無僅憑數份記載展期事由不完整之「延期申請表」 、「施工日報表」、「晴雨表」即恣意放寬對於「工作 天」及「日曆天」解釋，而使其自身陷於違約風險之可 能，縱使被告德鑫公司果真依此等下游廠商主張之事由 准許其展延工期，惟此處仍完全未見被告德鑫公司提出 確實之證明（按：包含其與中鋼構公司間之「承攬契約 」以及其准許中鋼構公司展期之書面文件等），實無從 僅憑被告德鑫公司片面提出之數紙文件即認定被告德鑫 公司果真已准許中鋼構公司依上開其所列舉之天候等事 由展期。 ③退萬步言，縱使被告德鑫公司果真依其於本案中所提出 之「大雨無法施工」、「風速超過10M/S 」、「土木因 素（含土木吊鋼筋、土木吊掛、土木灌漿、土木樓板施 作）」、「颱風」、「春節」等展期事由同意中鋼構公 司展延工期，惟仍不得以「被告德鑫公司自行認定屬於 『不可抗力』而准許中鋼構公司展期」之原因，而認為 可以一併拘束本案「系爭房屋買賣契約」中對於「不可 抗力」之解釋。 ④再者，縱使中鋼構公司果真以上開事由主張該當於不可 抗力而要求展期，無論被告德鑫公司與中鋼構公司所約 定之工期計算方式係屬「工作天」或「日曆天」，被告 德鑫公司均一律無條件同意中鋼構公司之展期，總展延 天數高達151.5 天（按：此處基於計算便利，暫以被證 一所載中鋼構公司申請展延之總天數為基礎），然而被 告德鑫公司為具有相當規模且高知名度之建設公司，衡 情無論係磋商地位或談判實力均不容小覷，更無「無條 件讓步」之可能（按：與本案被告與立於弱勢地位之消 費者即原告互動之態度即可知悉其間差異），是經比對 之下，被告德鑫公司面臨「具有獨佔國內鋼鐵材來源及 獨家鋼構建築技術」之中鋼構公司所提出展延需求，基 於其身為深耕營建事業多年之事業考量，有長期仰賴中 鋼構公司提供穩定鋼材以及鋼構建築技術之合作需求， 而被告德鑫公司正係基於此利害關係，而一味容任中鋼 構公司所提出之展期要求。顯見，對於身為國內鋼材來 源及鋼構技術獨佔者之中鋼構，被告德鑫公司毫無談判 磋商之能力，且為確保其營造開發事業長久發展，當不 會任意得罪中鋼構公司，始得確保未來雙方得順利合作 ，否則一旦被告德鑫公司不准許中鋼構公司進行展期， 則難保日後於推案時遭中鋼構公司刻意妨礙或拖延，是 被告德鑫公司僅能准許中鋼構公司所為展期之請求。而 今被告德鑫公司竟將「基於上開利害關係而片面對中鋼 構公司恣意放寬展期標準」所致逾期完工之不利益，全 部轉嫁予不具任何經濟與談判實力之消費者概括承受， 被告所為業已嚴重違背契約衡平法理，被告主張應無理 由。 ⑸被告雖以被證一「中鋼構公司工期延期申請表」、被證二 「工程日報表」及被證三「氣象局逐日氣象資料」，主張 一共延期151.5 天云云，惟被告提供之資料多有闕漏，難 謂已盡舉證責任： 按債務人應依債之本旨為給付，僅在特別情事下始得免責 ，乃債法之大原則，茍債務人之給付與債之內容不符，而 主張免責者，自應就其歸責事由不存在負舉證責任（最高 法院89年度台上字第2097號裁判要旨參照）。查，本案被 告雖以被證一「中鋼構公司工期延期申請表」、被證二「 工程日報表」及被證三「氣象局逐日氣象資料」，主張本 案應延期151.5 天云云，惟本案自原告提出訴訟迄今已近 半載，惟除被告檢附之書證多有闕漏外，就其所主張中鋼 構公司向其申請展延之資料，縱經被告數次勾稽，並以被 證二之一、四之一以及更正之表格（被證4 ）補正其所主 張不計入工期之依據，惟無論是其對於中鋼構公司於「中 鋼構公司工期延期申請表」所為申請天數「151.5 天」或 經被告訴訟代理人整理被證一至三、被證二之一及被證四 之一「中鋼構公司工期延期申請表」、「工程日報表」及 「氣象局逐日氣象資料」後主張之天數「114 天」，二者 主張之天數實差距甚大而無一致說法，且究竟「逐日」因 氣候（如雨量或風速）因素對施工產生何種影響，或期間 究竟存在何種相當因果關係「致被告無法施工」？均未見 被告舉證以實其說，是被告一再於書狀中泛稱鋼結構施工 具有相當困難度、有保護勞工避免職災之需求云云，僅係 企圖混淆鈞院視聽，刻意迴避其迄今均無法就有何不可歸 責致無法施工之事由盡舉證責任，甚為顯然。 ⑹被告以其缺乏興建此種超高樓層鋼構建築之經驗為由，抗 辯其無從預先評估工期及判斷風速對於施工之影響，惟姑 不論被告之行為對於「信賴其為知名建商具有豐富經驗而 承購系爭房屋」之消費者是否購成「詐欺」之罪嫌，縱使 被告果真先前無任何承作經驗，亦非屬於「不可歸責於己 」之事由而不得將遲延之風險歸由弱勢之消費者承擔： ①德鑫建設機構為大臺中地區知名開發建設商，擁有26年 以上專業建築技術和規劃人才經驗，且其興建開發之房 地產高達數十筆，原告等10人即係基於信賴被告數十年 來如此亮眼出色之建造開發經驗，以及深信被告必將提 供較一般名不見經傳之小型建商更高水準之建設品質， 始選擇不購買已興建完成之「成屋」，而係選擇與被告 締結系爭「預售屋」買賣契約，更向銀行貸款以承購本 件較同一地區平均價格高出許多之A+7 建案。詎料，被 告竟未曾於銷售系爭房屋或於締約時誠實告知「其過去 並無興建此種高樓層鋼構建築之經驗」，而讓毫不知情 之原告等人陷於「信賴被告具有極豐富建造開發經驗」 之錯誤，支付大筆金錢向被告購買系爭其所稱「初次建 造」之超高建築。姑不論被告之行為是否業已涉及「詐 欺」消費者之罪嫌，惟如被告銷售之初即告以其先前並 無類似承作經驗，則原告等人必定不可能購買系爭建築 ，更遑論被告已自承其無法判斷鋼構建築會受到風速如 此重大之影響，而錯誤預估工期始導致遲延，則消費者 又應如何期待被告為避免因遲延而受承購戶追償而倉促 趕工，系爭建築之施工品質自有極高可能具有施工上之 瑕疵，是對原告等人而言，被告以其從未有過施作經驗 而主張扣除工期云云，自屬荒謬。 ②況且果真如被告所述，其先前並未有過高達32樓之鋼構 建築，惟自被告上開興建之建築以觀，其間不乏高達20 多層樓之建築，且屬於鋼構建築者亦有之。況且，被告 德鑫公司確實擁有建設及銷售房屋方面之豐富經驗，於 不動產開發業界具有極高知名度，其自得透過專業之建 築工程團隊為其進行評估，是被告德鑫公司自得依其數 十年來於新竹地區開發、營建及銷售房屋之經驗，依其 所深耕、熟悉之新竹地區氣候之特性，依系爭建案所需 「特殊工程」（如：「鋼構吊裝」工程於何種風速下有 難以進行之虞）預先評估可能需要之最長工期，是此有 關風力、雨量等氣候因素，自屬於被告德鑫公司可得預 見之範疇，並非天災地變不可抗力之事由所致。 ③甚且，被告具有數十年開發、建設、銷售不動產之經驗 ，於本案預售屋買賣契約擬定契約內容之初，既已未按 照內政部頒佈之預售屋定型化契約範本為契約制定之依 據，尤其於契約中最重要之點（按：如工期、違約金等 項目）均採取「最有利契約制定者」之方式為訂定，顯 見被告於制定契約之初即已就所有細節依其數十年來之 經驗及專業，以最有利自身之方式進行深思熟慮之規劃 ，惟今竟然恣意以風速、雨量等因素為延長工期之抗辯 ，顯然業已違反誠信原則，洵不足採。 ④綜上，被告擁有於新竹地區進行開發、建設及銷售房屋 等長達26年以上之經驗，是被告自不得於嗣後再以風速 、雨量等一般氣候因素為由主張展延工期，將工程之遲 延風險以及其他非原告可得控制之風險均一體歸由原告 承擔，使展延工期所生之不利益全數轉嫁於原告。且系 爭房屋買賣契約係屬被告預先片面擬定之定型化契約， 被告自有機會以定型化契約條款追求被告單方利益，是 被告事後主張展延工期，實屬侵害原告之正當利益，且 未合理分配契約風險而顯失公平，至為灼然。 ⒉被告諉稱：系爭房屋買賣契約第20條第1 項真意屬遲延給付 違約金之性質，尚難認係指第11條第1 項所約定因遲延完工 致買方所受損害之賠償，且系爭契約第20條第1 項所定違約 金之性質，非屬損害賠償性違約金云云，惟查： ⑴系爭契約第20條第1 項後段：「解約時賣方除應將買方已 繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，『並應同時』 賠償房屋總價款百分之十五之違約金。」是依照系爭房屋 買賣契約文義解釋，該條文確實已明定於買方解約時，除 「遲延利息」外，並應同時賠償買方「違約金」。且系爭 房屋買賣契約形式上未於違約金條款上載明「懲罰性」等 字樣，惟參照第20條條文之標題「違約之處罰」等用語， 依最高法院92年度台上字第507 號民事判決意旨，雙方當 事人應係約定「懲罰性違約金」甚明。是以，被告刻意曲 解契約內容之解釋，殊無足採。 ⑵觀諸系爭房屋買賣契約文字及立約時之客觀情事，被告若 未能依約於完工日前完工，將延遲原告等取得系爭房屋所 有權或進住之時間，且被告仍應繼續履行義務至完工止， 是兩造實有強制被告依兩造約定之時程履行契約之目的。 準此，應認系爭契約第20條第1 項約定之違約金具有懲罰 性違約金之性質，始符兩造締約時之真意及合於消費者保 護法經濟上弱勢消費者之立法意旨，有台灣高等法院92年 度重上字第46號民事判決要旨可參，故原告除依系爭房屋 買賣契約書第20條請求逾期完工違約金外，復得就其他損 害向被告主張損害賠償，至為明確。系爭房屋買賣契約係 被告本於專業所片面擬定之定型化契約，身為消費者之原 告等人只能選擇締約與否，對契約條款均無置喙之餘地， 顯為經濟上弱勢之一方。而系爭房屋買賣契約違約金約定 以房屋總價之百分之十五為計算標準，相較內政部所公布 之預售屋買賣契約書範本規定，亦無過高之情事。是以， 衡以被告能準時交屋，原告等人所能受之利益，本件兩造 間違約金之約定應無過高而顯失公平之處，兩造自應本於 契約自由、私法自治原則同受該違約金約定之拘束，至為 明確。 ⑶再者，系爭房屋買賣契約除第20條第1 項規定之違約金外 ，雙方當事人尚約定買方得另依照第11條第1 項規定請求 具體之損害賠償（即遲延損害），故系爭違約金之約定實 與懲罰性違約金的目的及效果相當，依最高法院95年度台 上字第1095號判決意旨，雙方當事人應係約定「懲罰性違 約金」甚明。 ⒊被告雖辯以原告不得依契約第11條第2 項請求遲延之違約金 云云，惟查： ⑴按最高法院71年度台上字第4950號裁判：「民法第二百六 十條規定：解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非 積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因債務不履行（ 給付不能或給付遲延）所生損害請求權，不因契約解除而 受妨礙，債權人仍得行使之而已」及最高法院71年度台上 字第4470號判決：「債權人解除契約，固得併行請求損害 賠償，其賠償範圍應依一般賠償之法則，即民法第二百十 六條定之。」。 ⑵依系爭房屋買賣契約第11條第2 項：「賣方如逾前項期間 未開工或未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款以萬分之 二利率計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或未 完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十條第一項違約規 定處理。」文義解釋，除了因被告遲延完工而按已繳房屋 價款以萬分之二利率計算遲延利息予買方之外，契約並未 排除於逾期六個月未完工而得解約之情形，承購戶仍得一 併主張第11條第2 項前段「遲延利息」之適用。是被告所 為解釋，包括自行以「逾期時間是否逾六個月」作為承購 戶是否得主張「遲延利息損害」之要件，顯然增加契約所 無之限制，逾越契約文義解釋範圍而不足採。 ⑶再揆諸民法第260 條規定：「解除權之行使，不妨礙損害 賠償之請求。」及前開最高法院實務見解，契約當事人行 使契約解除權，因債務不履行所生損害請求權，不因契約 解除而受妨礙，債權人仍得行使之。基此，縱使原告等10 人依照系爭房屋買賣契約第20條第1 項規定解除系爭房屋 買賣契約，惟「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。 」，是被告辯稱：「原告對被告的遲延利息請求權係存在 於契約仍繼續生效之況，自契約解除時，發生溯及既往之 效力，該等權利即不復存在」云云，顯然與前開法律規定 與最高法院實務見解相悖而不足採。 ⑷又按最高法院72年度台上字第4365號判決：「解除權之行 使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條，定有明 文。此項損害賠償額，應不包括同法第二百五十九條第二 款所定應返還自受領時起之利息，蓋此項利息之支付，為 回復原狀之方法，而非損害賠償。」是原告等10人依照系 爭房屋買賣契約第20條第1 項規定解除系爭房屋買賣契約 後，承購戶依系爭房屋買賣契約第11條第2 項前段所請求 之「遲延利息」，實與系爭房屋買賣契約第20條第1 項所 定：「解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息 全部退還買方外，…」中「應退回之買方已繳遲延利息」 顯屬二事，不得混為一談。 ⑸綜上，無論本案原告等10人是否有繳交任何買賣價金之遲 延利息予賣方，縱使原告等10人業已依系爭房屋買賣契約 第20條第1 項解除契約，原告仍得依系爭房屋買賣契約第 11條第2項請求被告給付該條所定「遲延利息」。 ⒋原告等10人依房屋買賣預定契約書第20條第1 項之約定，向 被告德鑫公司請求給付房屋總價款百分之15之違約金應有理 由，且違約金之計算並無過高情事： ⑴系爭房屋買賣契約係被告片面擬定之定型化契約，原告等 人顯為弱勢之一方，兩造所約定之違約金計算以房屋總價 之百分之十五為標準，相較內政部所公布之預售屋買賣契 約書範本規定，並無過高之情事。是衡以被告能準時交屋 ，原告等人所能受之利益，本件兩造間違約金之約定應無 過高而顯失公平之處，兩造自均應本於契約自由、私法自 治原則同受該違約金約定之拘束。 ⑵依最高法院48年台上字第807 號判例、51年台上字第19號 判例，違約金是否過高應就債務人若能如期履行債務時， 債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。依內政部不動 產實價查詢服務網頁資料顯示，新竹縣竹北地區屋齡一年 之房屋租金價格範圍約在一個月2萬元至3.6萬元（原證50 ），本件倘被告能如期交屋，原告等人不但無需額外支付 在外租屋之租金或早可獲得轉租而收取租金之利益，甚至 可避免遲至今年交屋而有需繳納之房地合一稅之不利益至 少每個月均有2 萬元以上之所受損害或所失利益。再查， 依財政部賦稅署之網頁資料顯示（原證51），房地合一課 稅制度課稅範圍為105年1月1日以後取得及103年1月1日之 次日以後取得，且持有期間在2 年以內。則倘被告能如期 交屋未逾105 年1月1日，則原告等人於日後轉售時，即無 需繳交房地合一稅，惟被告迄今仍未交屋，原告等人顯然 無法避免後續轉售需繳納之房地合一稅而有所失利益，至 臻明確。準此，本件兩造所約定以房屋總價款百分之十五 作為違約金之賠償，顯屬相當而無過高之情況，至為灼然 。 ⑶又依內政部公布之預售屋買賣契約書範本第二十五條第一 、二、三款之規定（原證52），賣方違反「主要建材及其 廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者， 買方得解除本契約。賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之 規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。買方依第 一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價 款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償 房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。 但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。查 系爭房屋買賣契約係被告本於豐富建造、銷售經驗而片面 擬定，身為消費者之原告等人顯然於系爭房屋買賣契約中 處於弱勢，對於系爭房屋買賣契約內容並無置喙之餘地， 只能就被告提供之系爭房屋買賣契約而締約。現兩造於系 爭房屋買賣契約第20條第1 款約定「解約時賣方除應將買 方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時 賠償房屋總價款百分之十五之違約金。」相較內政部編撰 之預售屋買賣契約書範本條件，被告所片面擬訂之違約金 條件，亦為最低房屋總價款之百分之十五，是兩造於系爭 房屋買賣契約約定之違約金計算方式，核與一般常情相符 ，並無過高之虞，至為昭然。 ⑷再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為 民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提 出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥 適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關 當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債 務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張 及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意 願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客 觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人 主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於 法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如 何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受 該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定 之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨參照） 。經查，系爭房屋買賣契約第20條第1 項約定：「解約時 賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方 外，『並應同時』賠償房屋總價款百分之十五之違約金， 但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」 揆諸前揭實務見解之規定，依照民法上契約自由、私法自 治原則之精神，本件被告德鑫公司既已透過契約約定：「 違約金如超過已繳金額，則以已繳價款為限」，顯見具有 豐富建造、販售房屋經驗與專業之被告，以其具有較強勢 之締約談判地位，訂定系爭違約金之約款，自行於契約中 明訂「違約金最高以已繳金額為限」，並無違約金過高而 可能違反公平正義或誠信原則之虞。再者，被告德鑫公司 亦未具體舉證兩造約定之違約金額過高而顯失公平，及該 約定金額應予如何核減至相當數額。是此，本件兩造間違 約金並無過高而須酌減之必要，彰彰明甚。 ⑸被告雖以其「逾期總天數僅48.5日」為由，主張其違約日 數非長，可責性低云云，惟被告自始未舉證其該當於系爭 房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款因人為不可抗力而 得不計入日曆天數之事由，其所言「逾期總天數僅48.5日 」僅為空口泛言之說，不足為採；且被告雖以「尚需另行 負擔工人及工程相關管銷費用及成本」為由，認為若以「 房地總價款之百分之十五」計算違約金，對於被告顯失公 平云云，惟系爭房屋買賣契約係由於新竹地區具有一定建 造及銷售房屋經驗之被告片面擬定，原告身為締約弱勢之 消費者，對於系爭房屋買賣契約內容並無置喙之餘地，只 能就被告提供之系爭房屋買賣契約而締約。既被告於其自 行訂定之系爭房屋買賣契約第20條第1 款約定「解約時賣 方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外 ，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金。」可知 ，被告早已經就上述「尚需另行負擔工人及工程相關管銷 費用及成本」等因素考慮在內，又何來顯失公平之說？再 對照內政部編撰之預售屋買賣契約書範本條件，被告所片 面擬訂之違約金條件，亦屬最低房屋總價款之百分之十五 ，是兩造於系爭房屋買賣契約約定之違約金計算方式，核 與一般常情相符，並無過高之虞，至為昭然。 ⑹被告雖又辯以原告等人均僅繳納自備款約房屋總價款30％ 、原告因在外租屋損失所受損害或轉租所失利益，僅有12 萬至21.6萬云云，惟查： ①原告等人之所以向被告購買系爭房屋，係因原告等人欲 購買坪數較大、較新之房屋換屋供自己及家人居住，原 告等人原計畫於104年1月12日被告確實履行出賣人之給 付義務後，即得讓自己及家人入住新屋。詎料，被告竟 違約拖延完工時間，致使原告等人原定換屋計畫延滯， 故於新屋無著落之情況下，原告等人僅得暫先承租其他 房屋居住，或購買其他新房屋，原告等人於被告違約之 情形下，無論是給付租金或承購其他新屋，原告等人所 受損害絕非如被告所言「僅有12萬至21.6萬爾」。以承 租其他房屋之情況而言，以竹北同地段、坪數相同、條 件相似且每坪公告價格相近之房屋租金行情為計算，依 民間租屋網頁資料所示之平均租金行情絕非僅被告所言 「一個月2萬元至3.6萬元」，而是落於4萬元至5萬元之 間；另以承購其他新屋情況而言，因原告等人業已繳交 大筆自備款與被告，故手上現金所剩無幾，惟迫於自己 及家人生活之需求，故僅得先向銀行另行貸款，而以借 款利息年利率2%計算，該等原告每月應負擔之利息高達 數萬元，負擔亦屬沉重。是無論是以承租房屋以解燃眉 之急，或面對被告完工之日遙遙無期，連是否會完工一 事都無正面答案，只能咬牙選擇另行購屋之原告等人， 總計須因被告之違約行為損失高達數十萬元之金額，且 另行購屋者如以繳息年限20年為計算，原告因被告之違 約行為將造成高達數百萬元之損失，此即為被告如遵期 履約即不必造成之額外損失。 ②次查因近年政府實施房地合一實價課稅，稅率最高達45 ％，而原告等人及其家人購屋固然係為供自住，惟一旦 有資產配置規劃或因公務需搬遷他處，而有售屋需求時 ，因被告遲延交屋，致使原告等人之資產規劃即會面臨 新施行之房地合一實價課稅制度，而需高額稅賦或其他 額外費用，甚至無法於適當時期將房屋出售，此均屬被 告如遵期履約即不必造成之額外所失利益。 ⒌系爭房屋買賣契約係被告本於專業而片面擬定，顯然居於經 濟上優勢，惟被告不但違反系爭房屋買賣契約約定遲延交屋 在先，復對於原告等人多次發函要求協商相應不理在後，現 於訴訟中又對系爭房屋買賣契約作出反於兩造真意，片面曲 解契約文字之解釋，欺壓相對弱勢之原告等人，衡量本件兩 造間之身分、地位差距，被告所為實已違反誠信原則，至臻 明顯。 ㈧、訴之聲明 ⒈被告德鑫公司應依附表四、五、六所列金額分別給付原告林 泓毅等9人及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。原告周家驊之部分，被告應另給付375,000 元及按年息5％計算之利息。 ⒉被告張桂花應依附表七所列金額分別給付原告林泓毅等9人 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算 之利息。 ⒊被告德鑫公司應依附表九、十、十一所列金額分別給付原告 彭文玲及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。 ⒋被告張桂花應依附表十二所列金額分別給付原告彭文玲，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。 ⒌願供擔保，請准宣告假執行。 ⒍訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以： ㈠、被告得依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款之事由 ，主張因「人為不可抗力」事由，致賣方不能施工者，其停 工期間不得計入系爭房屋買賣契約之開工天數： ⒈原告主張本件既採日曆天，即不得以天候因素要求展延工期 ，然系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款之事由雖約 定以日曆天計算完工期限，然仍列舉四款不計入工期之事由 ，又法律並無規定採日曆天計算即不得由當事人協商約定展 延事由，且該契約業經原告攜回審閱，對其並無顯失公平之 情事，再內政部頒佈之定型化契約範本第11條第1 項亦訂有 相同之事由，是以系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3 款之規定自生拘束兩造之效力，被告等援引作為主張展延工 期之理由。 ⒉另原告援引內政部營建署頒佈之「營繕工程工期計算方式」 及國內工程界慣例稱：共有三種不同工期計算方式：「履約 期間之計算，除契約另有規定外，得為下列方式之一，由機 關載明於契約：（一）以限期完成者。（二）以日曆天計算 者，星期例假日、國定假日或其他休息日，是否計入，應於 契約中明定。（三）工作天計者。…」，惟查參照原證57僅 於第2 條規定日曆天其計算方式由各工程主辦機關另行個案 於招標文件中明訂之，並無原告上開所述內容，原告此舉恐 誤導本院就日曆天計算方式之認定，特予澄清說明，又所稱 國內工程界慣例云云，更乏法律依據，且兩造既就展延工期 之事由載明於契約，尚無援引所謂慣例之理。 ⒊又原告就日曆天意義之解釋，係參照盧仲昱君之論著，僅為 其個人之見解，既非法律，當不得拘束本院之判斷。 ⒋再原告所援引工程會調八八０五七號調解意見書，僅為該案 調解委員之意見，且個案事實不必然與本件相同，又本件為 不動產買賣契約與工程承攬之情形亦不相同，自與本件工期 應否展延之判斷無涉。 ⒌系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款約定：「因天災 、地變等人為不可抗力之事由、致賣方不能施工者，其停工 期間不計入開工天數」，所謂不可抗力不應限縮為颱風、地 震或其他相同嚴重等級之災害，凡指人們不能預見、不可避 免、不能克服的自然、社會現象客觀情況均屬之，自然現象 包括但不限於天災人禍如地震、颱風、洪水和海嘯；社會現 象則包括但不限於戰爭、市政工程建設和其它政府政策。本 案中，賣方因風速、雨量等氣候因素，致無法施工，天氣狀 況本為難以預知之情事，即為一極大變數，係當事人於締約 時無法預見亦無法掌握，一則，被告確有到場勘查地形及氣 候，然施工期間究會發生何種變化，實非被告所能控制，且 高層建築之工程，本極易受降雨及風力等氣候因素之影響， 即使風雨依客觀情況而言並非甚大，仍可能有公安的疑慮， 甚而造成工人生命身體之危害，近期因工程施工意外頻傳， 為顧全大局不得不停工，而就是否已達可能釀成災害之程度 ，確應由實際施工者為判斷。二則，被告雖曾於新竹地區興 建房屋出售，然過去已完工之個案均屬十五層樓以下之住宅 大樓，且係以鋼筋混凝土之結構，其施工較不受風大因素之 影響，而本案系爭房屋為地下五層、地上三十二層之鋼骨鋼 筋混凝土結構超高樓層建築，此為被告首次興建之個案，亦 當無法全然知悉於此高度施工所可能遇見之困難或事變，諸 如風雨所可能造成之影響，而此亦非僅到場調查所能得知， 必經實際施工操作始能判斷。故施工時遇颳風下雨，確為不 能預見、不能克服，亦不可避免之自然現象，應可歸於不可 抗力事由，停工日數不計入工期。 ⒍國內自從九二一集集大地震之後，根據調查顯示建築物以鋼 筋混凝土構造倒塌佔大多數，因而後續新建築及災區重建建 築採用鋼骨鋼筋混凝土構造的比率有逐漸增加的趨勢，不論 是公有建築物及民間建築工程均可見甚多的SRC 建築案例， 這種現象不單只發生在高層建築，許多中低層建築亦見甚多 案例，興建SRC建築似乎蔚為追求結構安全保證途徑之一。S RC結構雖可經由適當的設計，將鋼骨（Steel ）與鋼筋混凝 土（RC）結合起來，互相發揮其優點且彌補各自的缺點，使 它成為一種更安全與實用的結構體，然其施工不易及品管要 求亦相對困難；一個優良建築物的產生，除了完善的規劃設 計外，更需要仰賴良好的施工管理以保障品質，才能獲得預 期的產品，又由於SRC 結構涵蓋鋼骨及鋼筋混凝土兩種構造 ，其設計及施工較RC構造複雜，國內雖已93年正式訂定有關 SRC構造之設計與施工規範，於100年3月24日台內營字第000 0000000 號令修正部分規定，同年0月0日生效，供從事設計 的工程師及業主作為遵循，然其設計與施工技術尚不如RC構 造成熟普遍，設計單位、監造單位與施工廠商均須共同致力 於相關作業之品質提昇，方能獲致預期之結構耐震性能。鋼 結構雖已被各種大型工程所採用，然因多為高層建築，受降 雨和風力等氣候因素影響甚大，因而時聞鋼構大樓施工時發 生意外災害，其中又以墜落、感電、物體飛落等三種類型職 災最常見，究其原因，首為作業前未考量天候狀況之危害因 素貪快勉強施工所致，故為降低職災之發生，將環境不安全 之情況完全消除，為降低職災發生不得不之辦法。若將「人 為不可抗力之事由」限縮解釋為「中央氣象局有公告颱風等 因素停班停課，才能主張」，概不允許被告展延工期，將使 施作之工人命懸一線，且損失均由被告承擔，顯失公平，超 出一般有經驗之營造廠商所得預料及承擔之合理風險範圍。 ⒎被告雖曾於新竹地區興建房屋出售，然過去已完工之個案均 屬十五層樓以下之住宅大樓，且係以鋼筋混凝土之結構，其 施工較不受風大因素之影響，然系爭房屋為地下五層、地上 三十二層之鋼骨鋼筋混凝土結構超高樓層建築，此為被告首 次興建之個案，又該建築基地四處空曠，勉強於強風之下進 行吊掛鋼筋，除了施作工人無法於上方站立之外，鋼筋亦有 掉落之危險，造成經過之人車損傷；施作之基礎版需先預埋 螺栓及預留鋼筋，鋼構柱則由工廠製造完成運送至工地，使 用吊車將其吊至預定的柱位並將柱底板之開孔對準預埋螺栓 位置插入接合，並將鋼筋與預留之鋼筋向上進行續接，鋼柱 內灌滿混凝土，在鋼筋外側亦請工人組立模板並灌滿混凝土 ，鋼構在吊裝的時候如遇風吹拂有相當之危險，且柱底板之 孔位要對到基礎版上的預埋螺栓亦有難度，同樣的，水平向 的鋼樑與柱相接時，若是風大也會影響其施工性；鋼柱跟鋼 樑相接時會需要電焊，電焊作業亦常因焊接構件之位置及場 所之限制，如潮濕場所、狹小空間、高架作業、鋼架、鋼板 等高導性場所等，而增加感電之危險性，於雨天均不適合施 作。為免於將人命視若罔顧，發生重大之工安意外，故被告 主張因氣候影響之天數不得計入系爭房屋買賣契約中之開工 天數應屬有理，得依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1 項 第3 款之事由，主張因「人為不可抗力」事由，致賣方不能 施工者，其停工期間不得計入系爭房屋買賣契約之開工天數 。 ㈡、扣除前開不計入工期之期間，被告遲延完工尚未逾六個月， 原告依系爭房屋預定買賣契約書第20條第1 項主張解除契約 顯無理由： ⒈查承攬系爭房屋結構工程之中鋼構公司向被告德鑫公司提出 二次工程延期申請表，均以人力不可抗拒之因素合計申請展 延工期達151.5 天，此有中鋼構公司工期延期申請表（參被 證一：工期延期申請表影本）、中鋼構公司工程日報表（參 被證二：工程日報表101/06/15~102/4/7 及被證二之一工程 日報表102/04/8~103/05/24）、氣象局逐日氣象資料（被證 三：氣象局逐日氣象資料，含降雨量及瞬間最大風速資料） 為憑。依中鋼構公司提出之工期延期申請表所示計申請二次 工期展延，第一次工期展延事由發生於000年00月00日至102 年01月28日間，展延日數為105 天（第一次展延工期明細分 析表-1登載日期為101年06月20日至101年11月23日、第一次 展延工期明細分析表-2登載日期為101年11月24日至102年01 月27日），第二次工期展延事由，發生於000 年00月00日起 至102 年06月28日間，展延日數為46.5天（第二次展延工期 明細分析表-1登載日期為102年1月31日至102 年05月22日） 。 ⒉而經被告將被證一中鋼構公司工期延期申請表與被證二中鋼 構公司工程日報表（101/06/15~102/4/7 ）、被證三氣象局 逐日氣象資料互相對應而存在客觀上不可抗力致不能施工之 資料彙整成表格（更正被證四）初略計算之下至少有 100.5 天係因風速或雨量無法施工所致之展延（原被證四累計99.5 天係因原被證四表格中，其中編號45列二欄相同編號，是以 Excel計算時少計一天），原告所謂「詳細比對被告105 年2 月1日民事答辯(三)狀檢附之被證4『被證一中鋼構公司工期 延期申請表與被證二、三中鋼構公司日程表、氣象局逐日氣 象資料相對應之彙整表格』所列舉之不計入工期之天數，其 所列舉不計入工期之天數為『89天』，顯見被告對自身主張 延展之天數資訊根本毫無所悉，前後多次自相矛盾而無固定 主張」云云，不知所指為何。 ⒊另經被告將被證一中鋼構公司工期延期申請表與被證二之一 中鋼構公司工程日報表（102/04/8~103/05/24）、氣象局逐 日氣象資料（被證三：氣象局逐日氣象資料，含降雨量及瞬 間最大風速資料）互相對應而存在客觀上不可抗力致不能施 工之資料彙整成表格（被證四之一）初略計算之下至少有13 .5天符合。總計被告至少因雨量、風速等天候因素導致無法 施工之天數為114天。 ⒋被告並未逾期達六個月，故原告不得依系爭房屋買賣契約第 11條第2項及第20條第1項規定主張解除契約： 查系爭房屋買賣契約第11條第2 項約定：「賣方如逾前項期 間未開工或未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款以萬分之 二利率計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或未完 工，視同賣方違約，雙方同意依第二十條第一項違約規定處 理。」，亦即需被告逾期完工達六個月以上，原告始得據以 主張解除契約。本件系爭房屋之工程期限係自100 年10月01 日起算，預定於104年01月12日取得使用執照，實際則於104 年07月31日取得使用執照，遲延日數為200 天，扣除上開得 不計入工期之日數151.5天，實際僅逾期48.5天;退步言之， 縱使僅得扣除114 天，實際亦僅逾期86天，亦未達六個月， 原告尚不得依系爭房屋買賣契約第11條第2項及第20條第1項 規定主張解除契約。 ㈢、原告主張人依系爭房屋預定買賣契約書第11條第2 項請求被 告給付遲延利息並無理由： ⒈查系爭房屋買賣契約第11條第2 項之前段約定：「賣方如逾 前項期間未開工或未完工，每逾一日應按已繳房屋價款以萬 分之二利率計算遲延利息予買方。」，而又於後段再為約定 ：「若逾期六個月仍未開工或未完工，視同賣方違約，雙方 同意依第20條第1 項違約規定處理。」，此即有意以逾期時 間是否逾六個月為效果之區分，倘逾期日數未超過六個月， 原告僅得請求給付遲延利息；然若日數已逾六個月，則原告 得解除契約，並依系爭契約第20條第1 項請求給付違約金及 返還已繳價款和已繳遲延利息，惟此種情況下，渠等即喪失 遲延利息之請求權。故原告主張解除契約後仍應有請求給付 遲延利息之權利，實屬對此條項之錯誤解讀，因既將○○○ 區○○○○段，即是對不同之情事約定不同之效果，豈能合 併適用之。 ⒉次查系爭房屋買賣契約第11條第2 項約定：「賣方如逾前項 期間未開工或未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款以萬分 之二利率計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或未 完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十條第一項違約規定 處理。」、第20條第1 項約定：「賣方違反第十條第四項、 第十一條第二項及第十九條第一、二項規定者，買方得解除 契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全 部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約 金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。 參上開二條文之意旨，係指被告如有逾期完工達6 個月，而 原告未依第20條第1項主張解除契約時，始得依第11條第2項 請求遲延利息之賠償，而如原告主張解除契約時，被告僅負 有退還原告已繳價款及已繳遲延利息之回復原狀義務，且系 爭房屋買賣契約第20條第1 項已約定需同時賠償房屋總價款 百分之十五之違約金，對被告之處罰已然足夠，原告尚無依 本條主張另請求被告給付遲延利息之理由。 ⒊本案被告主張應扣除因不可抗力事由所致之停工日數，逾期 未超過六個月，而原告不得主張解除契約，已如前述。惟倘 若本院認原告主張解除契約有理由，其亦僅得向被告主張請 求給付違約金，並退還原告已繳價款及已繳遲延利息。原告 對被告的遲延利息請求權係存於契約仍繼續生效之況，自於 契約解除時，發生溯及既往之效力，該等權利即不復存在。 ⒋又按「民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償 預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行 債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事 發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所 致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此 種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以 強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如 債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有 無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求 其他損害賠償。」（最高法院83年度台上字第2879號判決要 旨參照）。本案系爭房屋買賣契約所約定之違約金係屬損害 賠償額預定性違約金，依最高法院62年台上字第1394號判例 所示，違約金如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延 所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息 賠償損害。故原告林泓毅等人主張解除契約後再依系爭契約 第11條第2項請求被告給付遲延利息，顯無理由。 ㈣、原告主張依系爭房屋預定買賣契約書第20條第1 項請求給付 房屋總價款百分之十五之違約金並無理由： ⒈查系爭房屋預定買賣契約書第20條第1 項約定：「賣方違反 第十條第四項、第十一條第二項及第十九條第一、二項規定 者，買方得解除契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價 款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百 分之十五之違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已 繳價款為限」。是故，請求給付房屋總價款百分之十五違約 金之前提為買方解除契約。 ⒉承上所述，中鋼構公司所申請之延展日數共計151.5 天，又 其停工事由尚且符合系爭房屋買賣契約第11條第1項第3款之 不可抗力因素，得不予計入開工天數，而本件系爭房屋之工 程期限係自100年10月01日起算，預定於104年01月12日取得 使用執照，實際則於104 年07月31日取得使用執照，遲延日 數為200天，扣除上開得不計入工期之日數151.5天，實際僅 逾48.5天，並未符合系爭房屋買賣契約第20條第1 項得解除 契約之條件，原告既不得主張解除契約，自無依同條項請求 給付違約金之權利。 ㈤、縱認原告主張解除契約有理由，然其請求被告等給付違約金 顯屬過高，請依法酌減違約金： ⒈倘認原告主張解除契約有理由得請求違約金，關於第20條第 1 項違約金之約定，係屬損害賠償預定性質之違約金，非懲 罰性違約金，蓋系爭房屋預定買賣契約書第20條第1 項約定 之目的係約定契約解除即債務不履行後之損害賠償，而非以 強制契約履行為其目的，換言之，上揭約定並未明定，如債 務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時須支付違約金 ，則其違約金之約定顯非以強制契約履行為目的，亦未約定 其屬懲罰性質，觀當事人之真意，上揭房屋預定買賣契約關 於違約金之約定，係屬損害賠償預定性質之違約金，此種違 約金於債權人無損害時，不能請求，有最高法院83年度台上 字第2879號、70年度台上字第4782號、86年度台上字第3397 號判決要旨可參。因此違約金具有填補損害之作用，債權人 因義務違反受有損害時，得請求違約金填補因此而生之損害 ，然在原告提出具體損害前，應認原告等與被告間關於違約 金之約定有過高之情事，顯失公平，應依民法第251 條予以 酌減。至於約定之違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、 社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高 法院49年台上字第807 號判例參照）；且約定之違約金是否 過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之 一切利益為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例參 照）。又最高法院103 年度台上字第1549號判決謂：「倘屬 賠償額預定性之違約金，自應以當事人實際所受損害為主要 之酌量標準」。 ⒉原告雖稱違約金計算標準為房屋總價款百分之十五，與內政 部公布之預售屋買賣契約書範本相同，與一般常情相符，且 多為實務判決所認可云云，惟查： ⑴依兩造簽立系爭房屋預定買賣契約書第十一條第一項第三 款之規定，本大樓之建築工程訂於100年10月1日前開工， 雙方合意以100年10月1日起算1200日曆天以前完成主建物 、附屬建物及使用執造所定之必要設施，並以建築主管機 關核發使用執照日為完工日，扣除不計入工期之日數151. 5天，逾期總天數僅48.5日，縱使僅得扣除114天，實際亦 僅逾期86天，未達六個月，相較於系爭總工程天數1200日 曆天，違約日數非長，且對原告等未有任何實質損害，而 有不可抗力事由造成停工日尚多確屬事實，被告可責性低 。 ⑵本件原告等均僅繳納自備款約房屋總價款百分之三十，並 非繳納房屋總價款全額，然如以房屋總價款計算百分之十 五之違約金，則違約金比例已達已繳價款之百分之五十， 顯見違約金確有過高之情事。 ⑶再依原告所稱，依內政部不動產實價查詢服務網頁資料顯 示，新竹縣竹北地區屋齡一年之房屋租金價格範圍約在一 個月2萬元至3.6萬元，可得縱被告逾期六個月交屋，原告 因在外租屋支付租金之所受損害或可轉租收取租金之所失 利益範圍，亦僅有12萬元至21.6萬元，惟參照附表6 違約 金之金額，動輒逾150 萬元，實超出原告等人所受損害或 所失利益範圍過甚，顯有違約金過高之況。 ㈥、答辯聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉訴訟費用由原告負擔。 ⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠、原告林泓毅、鄭彥誠、許育修、于耀雯、徐敏嘉、黃麗真、 吳東霖、周家驊、旺多發不動產開發有限公司、彭文玲等10 人分別於民事起訴狀附表一及追加起訴狀所列示之日期，以 民事起訴狀附表一及追加起訴狀列示之價格，向被告德鑫公 司及被告張桂花購買由被告德鑫公司興建坐落於新竹縣竹北 市○○段○○○○號土地之「A+7」建案預售屋、基地及停車位 ，並與被告德鑫公司、張桂花分別簽訂「房屋預定買賣契約 書」及「土地預定買賣契約書」。 ㈡、依「房屋預定買賣契約書」第11條第1 項約定，本案建物之 系爭工程訂於100年10月1日前開工，並以100年10月1日起算 1200日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並以建物主管機關核發使用執照日為完工日，是最 遲被告德鑫公司依約應於104年1月12日取得使用執照。 ㈢、本案「房屋預定買賣契約書」明定採取「日曆天」作為計算 標準。 ㈣、被告德鑫公司於104年7月31日取得使用執照。 ㈤、原告等10人分別於104年7至10月間寄發如原證19至34、48、 49之存證信函予被告德鑫公司、張桂花。 四、本件爭點： ㈠、被告德鑫公司有無逾期完工達六個月？被告德鑫公司抗辯本 件有房屋預定買賣契約第11條第1項第3款所定不計入工期之 事由是否可採？若認被告德鑫公司抗辯可採，不計入工期之 日數為何？ ㈡、原告等10人主張解除契約，請求被告德鑫公司返還如起訴狀 附表四及附表九列示之房屋價款及請求被告張桂花返還如起 訴狀附表七及附表十二列示之土地價款有無理由？ ㈢、原告等10人並依房屋預定買賣契約書第11條第2 項之約定請 求被告德鑫公司給付如起訴狀附表五及附表十列示之遲延利 息有無理由？ ㈣、原告等10人依房屋預定買賣契約書第20條第1 項之約定，向 被告德鑫公司請求給付房屋總價款百分之15之違約金有無理 由？違約金之計算是否過高？ 五、本院之判斷： ㈠、被告德鑫公司有無逾期完工達六個月？被告德鑫公司抗辯本 件有房屋預定買賣契約第11條第1項第3款所定不計入工期之 事由是否可採？若認被告德鑫公司抗辯可採，不計入工期之 日數為何？ ⒈按一般工程契約所謂工作天，係指將下雨、颱風等不能工作 之日，以及星期日、例假日、節日等休息日扣除後，在通常 情形應實際從事約定工作之日而言。如以日曆天為工期為計 算標準，即按曆法連續計算工期，將無法工作之天數，亦算 入工作期間，原則上係不扣除因天候因素而無法施工之計算 工期方法。故在採日曆天計算工期之工程契約，如有不計入 工期之特約，係定作人就工期所給予承攬人之優惠（最高法 院73年度台上字第3196號、86年度台上字第2887號、臺灣高 等法院83年度上字第888號判決意旨參照）。如與特約不符 ，即不得於事後為爭執。否則將與工作天混為一談，失去日 曆天之意義。復按「內政部台內營字第794622號函」所訂「 營繕工程工期計算方式」：「工程契約規定為工作天者，其 工作天指工地能實際工作之天數，但有左列情事之一且全天 確無工人到工地施工者得不計工作天：（一）不可歸責於承 攬人（乙方）之事由：…。3因工程要徑作業需暫停工作， 以配合定作人（甲方）其他工程或其他單位工程施工者。4 因定作人（甲方）人員未能如期檢驗、勘驗，致次階段要徑 作業不能進行者。5其他特殊原因，致全部工作無法施工或 要徑作業不能進行者。（二）因氣候因素，須經定作人（甲 方）人員認可者：1雨天之雨量已達影響正常工作之進行， …（三）國定、習俗、假日…2民俗節日：春節七天…」。 是自前開見解可知，「工作天」及「日曆天」具有不同工期 計算標準，如係採取「工作天」者，則一旦有任何「影響工 程要徑作業需暫停工作」之情形、雨天雨量業已影響正常工 作之進行或國定假日及民俗假日等，均得構成得合理展延工 期之事由。惟如係採取「日曆天」者，則除非將不計入工期 之事由明訂於契約中，否則不應主張就上開影響要徑、雨量 風速等天氣因素或民俗假日等「工作天免計工期之事由」主 張免計工期。 ⒉查兩造於系爭房屋預定買賣契約第11條第1 項約定：「一、 本大樓之建築工程訂於民國100年10月1日開工，雙方合意以 100年10月1日起算1200日曆天以前完成主建物、附屬建物及 使用執照所定之必要設施，並以建築主管機關核發使用執照 為完工日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開工天數 …」，足見兩造係約定以「日曆天」而非以「工作天」計算 工期，並訂於100年10月1日前開工，以100年10月1日起算12 00日曆天以前完成主建物、附屬建物、及使用執照所訂之必 要措施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，並有 得申請免計工期之特約，依此，被告德鑫公司依約應於 104 年1月12日完工並取得使用執照，惟查，被告德鑫公司係於 104年7月31日始取得使用執照，已遲延200天，有原告提出 之系爭房屋預定買賣契約書、新竹縣政府（104）府使字第 00457號使用執照等件為證，被告對此亦不爭執，自堪信為 真實。 ⒊被告雖抗辯得依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款 ：「因天災、地變等人為不可抗力之事由，致賣方不能施工 者」，其停工期間不得計入系爭房屋預定買賣契約書約定之 開工天數云云，惟查： ⑴系爭房屋預定買賣契約第11條第1項第3款雖約定「因天災 、地變等人為不可抗力之事由、致賣方不能施工者，其停 工期間不計入前開工日數」，然系爭房屋預定買賣契約係 具有營造專業之被告德鑫公司單方面所擬訂之定型化契約 ，當於擬定契約時，已可預見新竹當地之天氣因素並預估 在契約其中。況且，台灣屬海島型氣候，新竹地區之氣候 較其他地區特殊等風力過大因素，為眾所皆知，被告德鑫 公司身為專業之建設公司當無不知之理。準此，被告德鑫 公司於系爭房屋預定買賣契約締約時，既與原告等約定按 日曆天計算工期，理應已將當地天候因素考量在內，非有 特殊情形，例如嚴重之颱風、地震等天災造成已完成之工 作物受損，為簽約時無法預期等不可歸責於被告之因素導 致需增加工期外，不得據以主張增加工期，否則豈非視兩 造契約之約定為虛設，對非營建專業之買受人即原告等人 而言，亦非公允。 ⑵被告雖以被證一「工期延期申請表」中所記錄101年8月1 日、2日之「蘇拉颱風」及101年8月23日、24日之「天秤 颱風」天數，主張該當於系爭房屋預定買賣契約第11條第 1項第3款「因天災、地變等人為不可抗力之事由」而不計 入開工天數云云，然參諸天然災害停止辦公及上課作業辦 法第2條明定天然災害之範圍及其達到停止辦公及上課之 標準如下：「颱風：(1)根據氣象預報，颱風暴風半徑於 四小時內可能經過之地區，其平均風力可達七級以上或陣 風可達十級以上時，停止辦公及上課；(4)風力未達第一 目停止辦公及上課標準之地區，因受地形、雨量影響，致 交通、水電供應中斷或通行、電力供應困難，明顯影響通 行安全或辦公上課或有致災之虞時；(5)停止辦公、上課 後，該地區因颱風過境造成普遍性災害，其風力雖已減低 ，未達第一目停止辦公及上課之標準，仍須繼續停止辦公 及上課，以利善後清理時」，故非謂所有之颱風天，即無 法施工，而應視其風力、雨量、地形、交通及水電之供應 情形，依現場之情形決定能否施工。再查，前開颱風經新 竹縣政府依據天然災害停止辦公及上課作業辦法認定結果 ，除101年8月2日蘇拉颱風外，並未達暴風半徑於四小時 內平均風力可達七級以上或陣風可達十級以上之情，復無 雖未達該作業辦法第2條第一目停止辦公及上課標準之地 區，但因受地形、雨量、交通、水電供應等特殊狀況明顯 影響通行安全或辦公上課有困難者之狀況，而有停止上班 上課之情形，亦無前開第5目所示因普遍性災害，為利於 善後清理，而仍須放假之情形，此有自行政院人事行政總 處全球資訊網網頁所列印之101年8月1日、101年8月2日、 101年8月23日、101年8月24日天然災害停止辦公及上課情 形資料附卷可稽，又參以被告提出之工程施工日報表，其 中101年8月2日重要事件記載欄載明「蘇拉颱風停止上班 上課」（本院卷二第188頁），其餘如101年8月1日僅記載 「蘇拉颱風下雨，無法安裝」、101年8月24日記載「天秤 颱風影響現場強風無法吊裝」，101年8月23日則未予記載 任何重要事件（本院卷二第187頁反面、第198頁反面、第 199頁），益徵僅101年8月2日因蘇拉颱風造成無法上班上 課一日外，應予扣除工期1天，其餘日期被告所舉證據尚 難認定已符合前開天然災害停止辦公及上課作業辦法所稱 停止上班上課之標準，不應予扣除工期。是被告主張之上 開期間，僅有101年8月2日因蘇拉颱風來襲符合停止辦公 及上課情形，則符合契約約定得免計工期之日數僅有該日 ，至其餘日期雖有颱風降雨之情形，惟未達天然災害停止 辦公及上課之標準，故被告主張上開期間應再給予免計工 期云云，尚不足採。 ⑶又被告以「工期延期申請表」（被證一）及「氣象局逐日 資料」（被證三），主張本案施工期間有「大雨無法施工 」28.5日而該當於系爭房屋預定買賣契約第11條第1項第3 款「因天災、地變等人為不可抗力之事由」而不計入開工 天數云云，惟查，觀之被告提出之「氣象局逐日資料」（ 本院卷二第317至324頁），該等日期之降雨量顯然遠低於 前開天然災害停止辦公及上課作業辦法附表各通報權責機 關停止辦公上課雨量參考基準一覽表新竹縣平地24小時累 積降雨量所示之350mm，未達天然災害停止辦公及上課之 標準，難認被告已舉證證明有系爭房屋預定買賣契約第11 條第1項第3款之情事，是被告自不得以上開期日有降雨即 要求免計28.5天工期。 ⑷再被告另以「工期延期申請表」（被證一）及「氣象局逐 日資料」（被證三），主張本案施工期間有「風速超過10 M/ S」70日而該當於「系爭房屋預定買賣契約」第11條第 1項第3款「因天災、地變等人為不可抗力之事由」而不計 入開工天數云云，惟查，觀之被告提出之工程施工日報表 ，各該天之重要事件記載欄或僅記載風速每秒鐘達幾公尺 ，或備註「法規規定：風速超過10m/sec不准吊裝」等語 ，但被告並未釋明係依何種法規之規定，是被告未能舉證 以實其說，自不得以上開期日風速超過10M/S即要求免計 70天工期。 ⑸被告又以「工期延期申請表」（被證一）中所記錄「土木 工程施工因素（土木吊鋼筋、土木吊掛、土木灌漿、土木 樓板施作）所致事由而無法進行鋼構吊裝工程」，主張該 當於系爭房屋預定買賣契約第11條第1項第3款「因天災、 地變等人為不可抗力之事由」而不計入開工天數云云，惟 查，本件既以「日曆天」作為計算工期之標準，且系爭房 屋買賣契約為被告德鑫公司單方所擬定之定型化契約，按 諸常理，一般具有相當營建經驗之廠商於選擇建築基地時 ，必定會先調查當地之氣候、土壤及地方政府法規等可能 影響工程進行之當地要素，再評估其預定投入之開發成本 後進行「精算」，並決定系爭建案所需「工期」及預定之 銷售價格。是一般普通規模之建商，為規劃其所獲得之最 大商業利益，於開發之初始即會就上開可能影響之要素進 行規劃，遑論被告亦屬於一具有數十年建設經驗之知名建 商，就施工過程中之要徑問題，自應於擬定契約及工期時 得預先預測，並依自身需求納入工期中，而非嗣後發生要 徑因素致工期展延時，再將此處之不利益與風險轉嫁予處 於締約弱勢地位之消費者即原告。是被告依「土木因素（ 土木吊鋼筋、土木吊掛、土木灌漿、土木樓板施作）」主 張延期並無理由。 ⑹基上，被告得依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3 款：「因天災、地變等人為不可抗力事由，致賣方不能施 工者」，主張不得計入系爭房屋買賣契約之開工天數者， 僅101 年8月2日蘇拉颱風一日，其餘日期均不應予扣除工 期。 ⒋綜上，被告德鑫公司依約應於104年1月12日取得使用執照， 惟查，被告德鑫公司係於104年7月31日方取得使用執照，已 遲延200天，扣除被告得依系爭房屋預定買賣契約書第11條 第1項第3款：「因天災、地變等人為不可抗力事由，致賣方 不能施工者」，主張不得計入工期之101年8月2日蘇拉颱風 一日，被告德鑫公司遲延完工199天，實已逾期完工達6個月 。被告雖具狀聲請傳訊證人即中鋼結構股份有限公司工地主 任黃崇恩到庭作證，惟證人黃崇恩僅得證明中鋼構公司曾經 向被告德鑫公司申請延期一事，惟其申請延期未予施工與是 否確實符合系爭房屋買賣契約第11條第1項第3款所稱不可抗 力無法施工等情事尚屬有間，況中鋼構公司為被告德鑫公司 本件建案之承攬人，若被告德鑫公司有逾期完工之情事而需 賠償原告，其與中鋼構公司間亦有可能產生內部求償之爭議 ，實難期待證人黃崇恩之證詞為客觀，憑信性容有可疑，故 本院認無傳訊證人黃崇恩之必要，附此敘明之。 ㈡、原告等10人主張解除契約，請求被告德鑫公司返還如起訴狀 附表四及附表九列示之房屋價款及請求被告張桂花返還如起 訴狀附表七及附表十二列示之土地價款有無理由？ ⒈按「賣方如逾前項期間未開工或未完工，每逾一日應按已繳 房屋價款以萬分之二利率計算遲延利息予買方。若逾期六個 月仍未開工或未完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十條 第一項違約規定處理。」及「一、賣方違反第十條第四項、 第十一條第二項、第十九條第一、二項規定者，買方得解除 本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息 全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違 約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 。」，系爭房屋買賣契約第11條第2項及第20條第1項分別著 有明文。 ⒉經查，原告等10人既已於附表一存證信函欄所列日期通知被 告解除契約，依系爭房屋買賣契約第11條第2項及第20條第1 項之規定，原告林泓毅等9人自得請求被告德鑫公司返還原 告林泓毅等9人已繳納如起訴狀附表四所示之房屋價款，原 告彭文玲自得請求被告德鑫公司返還原告彭文玲已繳納如起 訴狀附表九所示之房屋價款。另就原告周家驊之部分，除已 繳納之房屋價款外，其亦已繳交瓦斯外管等費用375,000元 ，有繳款證明單在卷可參（本院卷一第330頁），故依民法 第259條：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務」之 規定，自得併予請求返還。 ⒊次按契約聯立者，係指數個契約（典型或非典型）具有互相 結合之關係而言。其結合之主要情狀有二，一為單純外觀之 結合，即數個獨立之契約僅因締結契約之行為（如訂立一個 書面）而結合，相互間不具依存關係，亦即彼此間不發生任 何牽連。另一為具有一定依存關係之結合，即依當事人之意 思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在 ，亦即其個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷之 ，惟設其中一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一 個契約亦應同其認定。次按雙方就本買賣完成簽定「房屋預 定買賣契約書」，與本契約有不可分之併存關係，故雙方亦 同意對「房屋預定買賣契約書」所規定之義務亦與應負履行 責任。如有違反「房屋預定買賣契約書」之約定時亦視同違 約，系爭土地買賣契約第12條著有明文。又按「定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」消費者保護 法第11條第2項著有明文。 ⒋經查，原告等10人固就房屋與基地分別簽定買賣契約，房屋 由被告德鑫公司建造，而基地由被告張桂花所提供，然此兩 契約之締約目的係使原告等10人取得系爭房屋與基地應有部 分，否則將不能達到上開契約本旨。且依據系爭土地買賣契 約第12條：系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約有不可分 之併存關係，且違反系爭房屋買賣契約之約定時亦視同違約 等語，足見系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約內容雖有 別，但契約效力則具有共通性質，是依前開說明，系爭房屋 買賣契約及系爭土地買賣契約間有契約聯立關係。雖原告等 10人分別與被告德鑫公司及張桂花簽訂系爭房屋買賣契約、 系爭土地買賣契約，然依系爭土地買賣契約第12條，已約明 系爭房屋買賣契約有構成違約時，系爭土地買賣契約亦視為 違約，且依消費者保護法第11條第2 項，定型化契約條款如 有疑義時，應為有利於消費者之解釋，是該解除契約效力應 除包含系爭房屋買賣契約外，且應及於系爭土地買賣契約效 力，始符上開法條及契約明定有利於消費者解釋之意旨，故 原告等10人已合法解除系爭土地買賣契約。 ⒌按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領 之給付物，應返還之。」民法第259條第1款著有明文。 ⒍經查，原告等10人已解除系爭土地買賣契約已如前述，依民 法第259條第1款之規定，被告張桂花自應負回復原狀之義務 ，而應給付所受領之買賣價金，是被告張桂花應給付原告林 泓毅等9人如起訴狀附表七所示之買賣價金、給付彭文玲如 起訴狀附表十二所示之買賣價金。 ⒎綜上，原告等10人主張解除契約，請求被告德鑫公司返還如 起訴狀附表四及附表九列示之房屋價款及請求被告張桂花返 還如起訴狀附表七及附表十二列示之土地價款，為有理由， 應予准許。 ㈢、原告等10人並依房屋預定買賣契約書第11條第2 項之約定請 求被告德鑫公司給付如起訴狀附表五及附表十列示之遲延利 息有無理由？ 查系爭房屋買賣契約第11條第2項前段固然約定「賣方如逾 前項期間未開工或未完工，每逾一日應按已繳房屋價款以萬 分之二利率計算遲延利息予買方」，觀之上開約定之真意應 為被告違約逾期完工後，原告等10人若未依契約第20條之約 定解除契約時，得依據第11條第2項約定請求遲延利息之賠 償，而此約定雖名為「遲延利息」，實其真意係屬遲延給付 違約金之性質。因此，原告等10人既已依第20條約定解除契 約，即僅得依第20條之約定請求違約金，而不得再依據第11 條第2項約定請求遲延利息，否則即有重複處罰之情形，尚 非合理。另參以內政部公告之預售屋買賣契約書範本第11條 第2項之規定「賣方如於前款期限未開工或未取得使用執照 者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息 予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣 方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」（本院卷二第 109頁），觀其文義內容，應係擇一請求，而非併存關係， 又範本第25條關於違約之處罰，其中第3項規定「買方解除 契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有 遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__（ 不得低於百分之15）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限。」（本院卷二第110頁反面）， 是該條所稱遲延利息，應係指買方於履約過程中因繳納房地 價款所衍生之遲延利息部分，賣方應於該條所規定解除契約 時一併退還予買方，與系爭房屋買賣契約互核對照觀之，益 徵原告既已依系爭房屋買賣契約第11條第2項後段之約定解 除契約，即應以該契約第20條違約處罰之約定作為請求之依 據，被告此部分之抗辯，應認有理而堪予信採。復因系爭房 屋買賣契約第20條第3項約定買賣雙方除依前2項之請求外， 不得另行請求損害賠償，亦足認契約第20條第1項違約金約 定之性質為損害賠償總額預定性質。因此，除本院判命被告 德鑫公司給付之違約金外（詳後述），原告等10人另依房屋 預定買賣契約書第11條第2項之約定請求被告德鑫公司給付 如起訴狀附表五及附表十列示之遲延利息，殊嫌無據，不應 准許。 ㈣、原告等10人依房屋預定買賣契約書第20條第1 項之約定，向 被告德鑫公司請求給付房屋總價款百分之15之違約金有無理 由？違約金之計算是否過高？ ⒈按「一、賣方違反第十條第四項、第十一條第二項及第十九 條第一、二項規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應 將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同 時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超 過已繳價款者，則以已繳價款為限。」系爭房屋買賣契約第 20條第1項著有明文。 ⒉經查，被告德鑫公司違反系爭房屋買賣契約第11條第2 項， 並經原告等10人以存證信函為解除契約之意思表示，已如前 述，是依系爭房屋買賣契約第20條第1項之約定，原告林泓 毅等9人、彭文玲得向被告德鑫公司請求賠償房屋總價款百 分之15之違約金，分如起訴狀附表六、十一所示。 ⒊被告雖辯稱：系爭房屋預定買賣契約關於違約金之約定係屬 損害賠償預定性質之違約金云云，主張原告無損害時，不能 請求違約金云云。惟查： ⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， 民法第250 條定有明文，而違約金之性質，區分為損害賠 償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不 履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履 行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務 不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務 人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者 之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定 之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時， 債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰 性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上 字第2879號判決參照）。且違約金除當事人另有訂定外， 視為因不履行而生損害之賠償總額，此觀之民法第250 條 第2項前段規定自明。 ⑵查本件兩造系爭房屋預定買賣契約第20條第1 項後段關於 違約金之約定並未明定為懲罰金違約金，應可視為因不履 行契約而生損害之賠償總額預定性質之違約金約定。是原 告等10人依該條被告德鑫公司應「同時賠償房屋總價款百 分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則 以已繳價款為限。」之約定，請求被告德鑫公司給付違約 金，即無待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損 害額之多寡，即得按約定違約金請求被告德鑫公司支付， 被告德鑫公司所辯原告未有損害，不得請求等語，自不可 採。 ⒋被告雖辯稱：原告請求以房地總價款之百分之十五計算違約 金，顯有過高云云。惟查： ⑴按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依 民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當 仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債 權人所受利益減少其數額」，此有最高法院48年台上字第 807號判例可資參照。復按，「約定之違約金是否過高， 應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切 利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為 衡量之標準」，此亦有最高法院51年台上字第19號判例可 資參照。 ⑵經查，依原告所提內政部不動產實價查詢服務網頁資料顯 示，新竹縣竹北地區屋齡一年之房屋租金價格範圍約在一 個月2萬元至3.6萬元，有不動產租賃資訊在卷可參（本院 卷二第105頁），是倘被告德鑫公司能如期履行交屋，則 原告等人不論係避免支付額外在外租屋之租金支出或可獲 得轉租而收取租金之利益，至少每個月均有2萬元以上之 所受損害或所失利益。次查，依財政部賦稅署之網頁資料 顯示（本院卷二第106頁），房地合一課稅制度課稅範圍 為105年1月1日以後取得及103年1月1日之次日以後取得， 且持有期間在2年以內。則倘被告能如期交屋未逾105年1 月1日，則原告等人於日後轉售時，即無需繳交房地合一 稅，惟被告迄今仍未交屋，原告等人顯然無法避免後續轉 售需繳納之房地合一稅而有所失利益，至臻明確。衡以原 告等人本得享受之一切利益，即倘被告能如期交屋，原告 等人不但無需額外支付在外租屋之租金或早可獲得轉租而 收取租金之利益，更可避免因逾105年1月1日交屋而使原 告後續轉售時需繳納房地合一稅。準此，本件兩造所約定 以房屋總價款百分之十五作為違約金之賠償，顯屬相當而 無過高之情況，至為灼然。 ⑶次按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事 實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標 準」，最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照。復按 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事 人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人 就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉 證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治 原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、 經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因 素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張 並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律 之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核 減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違 約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本 旨（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。 ⑷經查，系爭房屋預定買賣契約第20條第1 項約定：「解約 時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買 方外，『並應同時』賠償房屋總價款百分之十五之違約金 ，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 」揆諸前揭實務見解之規定，依照民法上契約自由、私法 自治原則之精神，被告德鑫公司既已透過契約約定：「違 約金如超過已繳金額，則以已繳價款為限」，顯見具有豐 富建造、販售房屋經驗與專業之被告德鑫公司，以其具有 較強勢之締約談判地位，訂定系爭違約金之約款，自行於 契約中明訂「違約金最高以已繳金額為限」，且於原告違 約時，亦以相同之方式計算，許由被告德鑫公司沒入已付 價金充作違約金，對雙方均屬公允，並無違約金過高而可 能違反公平正義或誠信原則之虞。 ⑸又依內政部公布之預售屋買賣契約書範本第25條第1至3項 規定：一、賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開 工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。 二、賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣 方違約，買方得依法解除契約。三、買方依第一款或第二 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買 方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款 百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之 金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（本院卷二第11 0 頁背面）。內載之買方解約違約金之計算方式亦為不得 低於房地總價款百分之十五，足見本件兩造所約定賠償房 屋總價款百分之十五之違約金與一般常情相符，並無過高 之虞。 ⑹再者，被告雖以尚需另行負擔工人及工程相關管銷費用及 成本為由，認為若以房地總價款之百分之十五計算違約金 ，對於被告顯失公平云云，惟查，系爭房屋預定買賣契約 係由在新竹地區具有一定建造及銷售房屋經驗之被告德鑫 公司片面擬定，原告身為締約弱勢之消費者，對於系爭房 屋預定買賣契約內容並無置喙之餘地，只能就被告德鑫公 司提供之系爭房屋預定買賣契約內容而締約。既被告德鑫 公司於其自行訂定之系爭房屋預定買賣契約第20條第1項 約定「解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息 全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之 違約金。」可知，被告早已經就上述「尚需另行負擔工人 及工程相關管銷費用及成本」等損益因素考慮在內，並無 顯失公平之情形。 ⑺綜上，系爭房屋預定買賣契約係被告德鑫公司本於專業所 片面擬定之定型化契約，身為消費者之原告等10人對契約 條款均無置喙之餘地，顯為經濟上弱勢之一方。而系爭房 屋預定買賣契約違約金約定以房屋總價款之百分之十五為 計算標準，相較內政部所公布之預售屋買賣契約書範本規 定，亦無過高之情事。是以，衡以被告如能遵期取得使用 執照後通知原告交屋，原告等人當可儘速享有利用或處分 房地之利益，本院認本件兩造間違約金之約定應無過高而 顯失公平之處，兩造自應本於契約自由、私法自治原則同 受該違約金約定之拘束，至為明確。 ⒌綜上，原告等10人依房屋預定買賣契約書第20條第1 項之約 定，向被告德鑫公司請求給付如附表六所示房屋總價款百分 之15之違約金，為有理由，且違約金之計算並無過高之情形 。 六、綜上所述，原告等10人已合法解除契約，則原告等10人請求 被告德鑫公司依系爭房屋預定買賣契約，給付原告林泓毅等 9人如起訴狀附表四所示已收取之買賣價金及如起訴狀附表 六所列違約金，給付原告彭文玲如起訴狀附表九所示已收取 之買賣價金及如起訴狀附表十一所列違約金，及均自起訴狀 繕本、追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率 即年息百分之5計算之利息，暨原告周家驊請求被告德鑫公 司返還已繳交之瓦斯外管費用375,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日（即104年11月6日）起至清償日止，按法定利率即 年息百分之5計算之利息；並請求被告張桂花給付原告林泓 毅等9人如起訴狀附表七所示已支付之買賣價金、給付原告 彭文玲如起訴狀附表十二所示已支付之買賣價金，及均自起 訴狀繕本、追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定 利率即年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，爰 判決如主文第1至3項所示。至逾上開部分之請求，則屬無據 ，為無理由，難予准許，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 核與本判決結果不生影響，爰不一一論述。 八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行，及免為假執行之宣 告，就原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保 金額併准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之 聲請即失所附麗，應併予駁回。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 5 月 31 日 民事第一庭 法 官 蔡欣怡 上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 1 日 書記官 蕭宛琴 附表壹： ┌──┬──────┬────────┬──────┬──────┬──────┐ │編號│原 告│應返還之房屋價款│利 息│原告供擔保得│被告德鑫公司│ │ │ │（新台幣） │ │假執行之金額│供擔保得免為│ │ │ │ │ │ │假執行之金額│ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │1 │林泓毅 │3,530,000元 │自104年11月6│118萬元 │3,530,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │2 │鄭彥誠 │3,230,000元 │自104年11月6│108萬元 │3,230,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │3 │許育修 │4,170,000元 │自104年11月6│139萬元 │4,170,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │4 │于耀雯 │3,390,000元 │自104年11月6│113萬元 │3,390,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │5 │徐敏嘉 │3,540,000元 │自104年11月6│118萬元 │3,540,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │6 │黃麗真 │3,560,000元 │自104年11月6│119萬元 │3,560,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │7 │吳東霖 │3,940,000元 │自104年11月6│132萬元 │3,940,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │8 │周家驊 │4,250,000元 │自104年11月6│142萬元 │4,250,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │9 │旺多發不動產│4,440,000元 │自104年11月6│148萬元 │4,440,000元 │ │ │開發有限公司│ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │10 │彭文玲 │4,230,000元 │自104年11月1│141萬元 │4,230,000元 │ │ │ │ │3日起至清償 │ │ │ │ │ │ │日止按年息5%│ │ │ │ │ │ │計算之利息 │ │ │ └──┴──────┴────────┴──────┴──────┴──────┘ 附表貳： ┌──┬──────┬────────┬──────┬──────┬──────┐ │編號│原 告│應給付之違約金 │利 息│原告供擔保得│被告德鑫公司│ │ │ │（新台幣） │ │假執行之金額│供擔保得免為│ │ │ │ │ │ │假執行之金額│ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │1 │林泓毅 │1,593,900元 │自104年11月6│54萬元 │1,593,900元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │2 │鄭彥誠 │1,507,800元 │自104年11月6│51萬元 │1,507,800元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │3 │許育修 │2,410,650元 │自104年11月6│81萬元 │2,410,650元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │4 │于耀雯 │1,706,100元 │自104年11月6│57萬元 │1,706,100元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │5 │徐敏嘉 │1,622,700元 │自104年11月6│55萬元 │1,622,700元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │6 │黃麗真 │1,608,000元 │自104年11月6│54萬元 │1,608,000元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │7 │吳東霖 │1,748,250元 │自104年11月6│59萬元 │1,748,250元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │8 │周家驊 │1,758,300元 │自104年11月6│59萬元 │1,758,300元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │9 │旺多發不動產│1,919,700元 │自104年11月6│64萬元 │1,919,700元 │ │ │開發有限公司│ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │10 │彭文玲 │1,889,400元 │自104年11月1│63萬元 │1,889,400元 │ │ │ │ │3日起至清償 │ │ │ │ │ │ │日止按年息5%│ │ │ │ │ │ │計算之利息 │ │ │ └──┴──────┴────────┴──────┴──────┴──────┘ 附表叁： ┌──┬──────┬────────┬──────┬──────┬──────┐ │編號│原 告│應返還之土地價款│利 息│原告供擔保得│被告張桂花供│ │ │ │（新台幣） │ │假執行之金額│擔保得免為假│ │ │ │ │ │ │執行之金額 │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │1 │林泓毅 │205萬元 │自104年11月6│69萬元 │205萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │2 │鄭彥誠 │187萬元 │自104年11月6│63萬元 │187萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │3 │許育修 │317萬元 │自104年11月6│106萬元 │317萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │4 │于耀雯 │187萬元 │自104年11月6│63萬元 │187萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │5 │徐敏嘉 │205萬元 │自104年11月6│69萬元 │205萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │6 │黃麗真 │205萬元 │自104年11月6│69萬元 │205萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │7 │吳東霖 │240萬元 │自104年11月6│80萬元 │240萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │8 │周家驊 │258萬元 │自104年11月6│86萬元 │258萬元 │ │ │ │ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │9 │旺多發不動產│260萬元 │自104年11月6│87萬元 │260萬元 │ │ │開發有限公司│ │日起至清償日│ │ │ │ │ │ │止按年息5%計│ │ │ │ │ │ │算之利息 │ │ │ ├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼──────┤ │10 │彭文玲 │258萬元 │自104年11月 │86萬元 │258萬元 │ │ │ │ │18日起至清償│ │ │ │ │ │ │日止按年息5%│ │ │ │ │ │ │計算之利息 │ │ │ └──┴──────┴────────┴──────┴──────┴──────┘