裁判書系統

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第206號 原　　　告　葉宗賢 　　　　　　蘇律蓁 共　　　同 訴訟代理人　魏翠亭律師 共　　　同 複代理人　　林岫萱律師 共　　　同 訴訟代理人　陳恩民律師 被　　　告　竹益建設有限公司 法定代理人　洪智祥 被　　　告　洪宏銘 共　　　同 訴訟代理人　張玉琳律師 　　　　　　彭火炎律師 上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國105 年9 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告竹益建設有限公司應給付原告葉宗賢新臺幣貳佰壹拾萬伍仟 元、原告蘇律蓁新臺幣壹佰伍拾貳萬伍仟元，及均自民國一百零 五年五月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告竹益建設有限公司負擔。 本判決第一項於原告葉宗賢以新臺幣柒拾壹萬元、原告蘇律蓁以 新臺幣伍拾壹萬元為被告竹益建設有限公司供擔保後，得假執行 。但被告竹益公司如以新臺幣貳佰壹拾萬伍仟元之現金或等值之 銀行可轉讓定期存單為原告葉宗賢供擔保；以新臺幣壹佰伍拾貳 萬伍仟元之現金或等值之銀行可轉讓定期存單為原告蘇律蓁供擔 保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第7 款分別定 有明文。而不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上 之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有 明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與 原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生 活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據 資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體 性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同 一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。經查，原告 提起本件訴訟，原係聲明請求：一、被告等應連帶給付原告 葉宗賢新台幣（下同）2,560,000 元，及自本訴狀繕本送達 被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二 、被告等應連帶給付原告蘇律蓁1,930,000 元，及自本訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息。三、願供擔保請准宣告假執行。嗣於民國105 年5 月 10日具狀將訴之聲明變更為：一、先位聲明㈠被告竹益建設 有限公司（下稱竹益公司）應給付原告葉宗賢2,105,000 元 ，原告蘇律蓁1,525,000 元，並均自本訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准 宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告應連帶給付原告葉宗賢 2,510,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。㈡被告應連帶給付原告蘇 律蓁1,930,000 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢願供擔保請准宣告 假執行（見本院卷二第15頁至第16頁）。復於105 年6 月14 日再具狀將訴之聲明更正為：一、先位聲明：㈠被告應連帶 給付原告葉宗賢2,105,000 元，原告蘇律蓁1,525,000 元， 並均自105 年5 月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、備位聲明：㈠被 告應連帶給付原告葉宗賢2,510,000 元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ㈡被告應連帶給付原告蘇律蓁1,930,000 元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第27頁至第28 頁）。經核，本件前後之請求基礎事實，均係以兩造間就被 告洪宏銘所有坐落新竹縣○○市○○段○○○ ○號土地（下稱 系爭土地）及其上被告竹益公司所興建「OL商辦大樓社區」 中編號A 棟5 樓、C 棟7 樓（以下分稱A5房屋、C7房屋）所 生之預售買賣法律關係，是否因買賣契約有解除之事由，而 有回復原狀之請求權利，其原因事實具有共通性及關聯性， 並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，就原請求之訴訟資料及 證據資料，得期待於後請求之審理予以利用，且各請求之利 益主張在社會生活上可認為同一或關連之紛爭，堪認二請求 之基礎事實同一，揆之首開旨意及訴訟經濟、紛爭解決一次 性之考量，本件原告訴之變更，應予准許。被告雖辯稱其不 同意原告追加先位之訴，並指陳若原告認為原聲明無理由， 自應撤回原訴再另訴請求，而非將之視為備位聲明，另追加 請求前、後之被告人數、請求權基礎法律關係、據以提告之 原因、事由，所繳裁判費金額、需否鑑定等訴訟程序、調查 方式均不相同之先位聲明，亦與基礎事實同一之情形未合。 但查，原告追加之訴，並無被告所辯之不同情事，業如前述 ，且基於紛爭解決之一次性考量，亦不得因原告就相同房地 買賣關係之請求權變更，即謂不得於同一事件中一併解決， 反令原告另訴請求審理，徒增訟累，尚與前揭旨意未合，應 認被告所辯，無足憑採。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠原告葉宗賢及訴外人謝○○、原告蘇律蓁分別於102 年11月 24日、103 年1 月11日各與被告竹益公司、洪宏銘簽訂「房 屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」（下合稱系 爭房、地契約），承購被告洪宏銘所有系爭土地及其上由被 告竹益公司興建之A5、C7房屋。原告葉宗賢並於104 年6 月 4 日受讓訴外人謝○○上開A5房屋及坐落土地2 分之1 之權 利而為前開房地之單獨買受人，迄今業已依約按期繳納房屋 買賣價金2,390,000 元及代收費用120,000 元，合計2,510, 000 元。原告蘇律蓁於買受C7房屋及坐落土地後，亦按期繳 納房屋買賣價金1,930,000 元。後因兩造間買賣糾紛，原告 並未按期付款，被告遂於105年2月15日分別以新竹東門郵局 21、22號存證信函通知原告葉宗賢、蘇律蓁，請求於105年2 月24日前繳清房、地買賣期款，如逾期仍不如數繳清價款即 解除契約及沒收已繳價款作為違約金，然原告並未繳清買賣 價款，故被告於105年2 月25日已分別以新竹英明街郵局122 、123 號存證信函通知原告解除房屋、土地買賣契約及沒收 已繳價款作為違約金。準此，依民法第259 條之規定，契約 雙方均負回復原狀之義務，被告即房地賣方既為解約，得沒 收房屋總價款百分之15（已繳價款為上限）之金額為違約金 ；而原告亦得依民法第259條、第179條規定，提起本件先位 之訴，請求被告回復原狀、返還費用： ⒈原告葉宗賢購買A5房屋，總價款為2,700,000 元，房屋價 款之百分之15為405,000 元（計算式：0000000 ×0.15＝ 405000），截至被告解除系爭房、地契約時，原告葉宗賢 已繳納房屋價款2,390,000 元及代收費用120,000 元，尚 未繳納土地價款，故被告竹益公司依系爭房屋契約得沒收 之違約金為405,000 元，超過部分即1,985,000 元部分， 其自應依法返還。又原告葉宗賢既尚未繳納系爭土地價款 ，被告洪宏銘自無法依系爭土地契約沒收違約金。而外管 費用因房屋、土地預定買賣契約書經解除而法律上原因已 不復存在，原告亦得依民法179 條不當得利之規定，請求 被告返還120,000 元。 ⒉原告蘇律蓁向被告竹益公司購得C7房屋，總價款2,700,00 0 元，稽上可徵，房屋價款之百分之15亦為405,000 元， 截至被告解除系爭房、地契約時，原告蘇律蓁已繳納房屋 價款1,930,000 元，故被告竹益公司依系爭房屋契約得沒 收之違約金僅405,000 元，超過部分即1,525,000 元，其 自應依法返還。又原告蘇律蓁既尚未繳納土地價款，被告 洪宏銘自無法依系爭土地契約沒收違約金。 ㈡原告於104 年7 月初，經被告竹益公司通知偕同進行初驗程 序時，發覺所購房屋均有「廊道門牌及燈光規劃未依約施作 」、「安全梯未依契約所附建築圖示通往頂樓（即屋頂避難 平台）」之瑕疵，顯然係屬未達兩造契約約定之預定效用、 欠缺賣方所保證品質及有違系爭由不特定多數人所共同使用 之「商辦大樓」等公共設施、建物等公共安全之基本要求等 嚴重瑕疵，經原告一再催促被告等依約（圖）施作，被告除 自承上述所指瑕疵外，僅略做修正，將原應整體規劃設計之 建築外觀，以壓克力板等粗略方式訂製門牌，惟與兩造契約 約定內容亦屬有別；至安全梯未依約依圖均通達頂樓避難平 台等缺失，縱經原告一再協商要求施作，仍迄未處理，致系 爭預售房屋之安全梯仍有一邊未達屋頂避難平台之瑕疵存在 。是原告迫於無奈，乃分別於104 年11月10日由原告葉宗賢 以竹北嘉豐郵局第584 號存證信函表明「限期函催被告等依 約施做」之意思表示；104 年9 月24日及同年10月6 日則由 原告蘇律蓁與被告竹益公司代理人在新竹縣政府消費者服務 中心協商，並親自向被告代理人表明「促請被告等依約（圖 ）施做」之意思表示，均經被告知悉或收訖。惟被告仍為拖 延，迄未依約施做，甚於105 年2 月15日函催原告續行繳納 系爭房地買賣期款，嗣於105 年2 年25日表明解除兩造系爭 買賣契約之意思表示之存證信函。核此，被告違約在先，原 告等本可依法主張民法第264 條規定之同時履行抗辯權，拒 絕續行繳納期款，並無遲延履約之責任可言。又因A5、C7房 地有上開瑕疵，被告拒不給付無瑕疵之物，已悖於民法第35 4 條、第359 條及第360 條規定。且依兩造房屋預定買賣契 約書第11條第1 、2 項約定、第22條第1 、3 項約定及附件 ㈠、㈧等條文約款，買賣標的既違反兩造契約約定，欠缺兩 造契約預定效用及缺乏賣方依約保證之品質，並有公共設施 設計之安全疑慮等嚴重瑕疵，原告等自得援依上開法文及契 約約定解除兩造契約至明，是如本院認原告先位之訴無理由 ，原告則主張以本訴狀之送達為解除兩造系爭房、地契約之 意思表示通知，即提起備位之訴，依法請求退還原已給付之 全額價金，亦即，請求被告返還原告葉宗賢已給付之2,510, 000 元、原告蘇律蓁已給付之1,930,000 元。 ㈢對被告抗辯所為陳述： ⒈被告雖辯稱原告尚應給付系爭土地契約之違約金，然原告 就此解約情事，業已直接扣除渠等就系爭房屋契約應負擔 之違約金，係屬合理。然就系爭土地契約部份，原告依系 爭土地契約第13條第2 款但書約定，因尚未繳納土地價款 ，被告自無從扣除任何土地違約金。 ⒉又系爭房地契約之違約金約定事實上就是損害賠償總額的 預定，在本件中被告已各自原告2 人處扣除405,000 元， 此金額已經遠大於被告主張幫原告代繳之費用，被告自無 法再行主張扣除代收費用至明。 ㈣並聲明： ⒈先位訴之聲明： ⑴被告應連帶給付原告葉宗賢2,105,000 元、原告蘇律蓁 1,525,000 元，並均自105 年5 月10日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。 ⑵願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位訴之聲明： ⑴被告應連帶給付原告葉宗賢2,510,000 元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。 ⑵被告應連帶給付原告蘇律蓁1,930,000 元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。 ⑶願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則辯以： ㈠先位之訴： ⒈就房屋價款部分，依系爭房屋契約書第7 條、第14條第5 項、第17條、第21條第4 項約定，原告應依附件明細表繳 款及履行其義務，然本件買方即原告均未全數繳清房屋價 款及履行其義務。其中原告葉宗賢僅給A5房屋價款2,510, 000 元，未繳納銀行貸款260,000 元及交屋款50,000元； 原告蘇律蓁僅繳納C7房屋價款1,930,000 元，未繳納銀行 貸款720,000 元及交屋款50,000元，且恣意對被告竹益公 司提出本契約書條約外之要求，主張柱子旁應挖空及違反 主管建築機關核准之屋突平面圖、縱向剖面圖設置兩座通 達屋頂之樓梯。是揆之前開說明，被告竹益公司自得解除 系爭房屋契約。又原告亦自認系爭房屋契約業因原告未依 契約規定繳納買賣價金而經被告竹益公司解除，則系爭房 屋契約解約時，被告竹益公司自得沒收依房屋總價款百分 之15計算之金額作為違約金，原告葉宗賢、蘇律蓁均應給 付被告房屋違約金405,000 元（計算式：2,700,000 元× 15%）。 ⒉土地買賣價款部分，按系爭土地契約第5 條、第6 條第5 項、第8 條第1 、3 、5 項及第12條第3 項約定，原告應 依附件明細表繳款及履行其義務，但原告並未以其自有資 金或以金融機構所核貸的款項直接給付被告洪宏銘，迄今 仍未繳清任何土地價款，又對洪宏銘提出柱子旁應挖空及 違反主管建築機關核准之屋突平面圖、縱向剖面圖設置兩 座通達屋頂之樓梯等契約書條約外之要求。而原告自認系 爭房屋契約經被告竹益公司解除，業如前述，則依系爭土 地契約第15條第1 項規定，系爭土地契約亦視同終止或解 除契約，則契約既已解除，被告洪宏銘亦得沒收土地總價 款百分之15計算之金額作為違約金，是原告葉宗賢、蘇律 蓁應分別依渠等所購土地總價7,030,000 元、7,200,000 元，給付被告1,054,500 元（計算式：7,030,000 元×15 % ）、1,080,000 元（計算式：7,200,000 ×15% ）。原 告固主張渠等依系爭土地契約第13條第2 項約定毋庸繳付 違約金，然該條規定者係以土地總價款之百分之15計算違 約金，原告既未繳付土地價款，則無該項但書之適用餘地 。原告主張無論係文義解釋或論理解釋，均顯失公平，而 不可採。況本件兩造既已盱衡自己履約之意願、經濟能力 等主、客觀因素，本諸自由意識訂立違約之處罰約定，則 倘原告當初業已承諾解約時賣方得沒收「依土地總價款」 百分之15計算之金額作為違約金，且原告又已自認系爭契 約係因原告等人未依契約規定繳納買賣價金而解除，而嗣 若原告竟得任意藉詞片面逕稱其未繳納土地買賣價金而無 庸負擔土地之違約金云云，則此無異將原告不履行契約之 不利益歸由他造分攤，對他造難謂公平，抑且有礙交易安 全及私法秩序之維護。 ⒊依系爭房屋契約第15條第1 項第4 款、第19條約定，該部 份買方應繳納之金額，性質為代收款，用途包含買方應該 負擔的項目尚含新屋設籍費、門牌申請費、建物測量費、 契稅、移轉規費、印花稅各項地政規費及稅捐，辦理貸款 所需費用、代書代辦費用、社區管理基金等，是原告葉宗 賢給付上開代收款120,000 元，自屬合理，該款項業經被 告使用23,040元（代書費及規費3,040 元、移交予管委會 管理基金20,000元。另原告蘇律蓁部份，迄未繳付任何款 項，且經被告墊付63,118元（代書費及規費6,140 元、契 稅34,962元、印花稅2,016 元及移交予管委會管理基金20 ,000元），此均屬於民法第546 條第1 項規定處理委任事 務的費用償還義務，均應與前開違約金部分相同，均得主 張扣抵。原告葉宗賢雖認此係被告竹益公司不當得利，但 社區管理基金已經交予管理會，測量費等亦已經交予地政 事務所等相關機關，已經支出之部份被告並未受益，不能 因為原告葉宗賢自己違約就請求返還該筆費用。 ⒋綜上，原告葉宗賢雖曾付買賣價款及代收款共2,510,000 ，但因違反契約履行義務，上開項至少應抵扣1,482,540 元（計算式：2,700,000 元x15 % +7,030,000元x15%＋23 040 元）。原告蘇律蓁雖曾付買賣價款共1,930,000 元， 但因違反契約履行義務，上開款項至少應抵扣1,548,118 元（計算式：2,700,000 元×15% +7,200,000元x15%＋63 118 元）。 ㈡備位之訴： ⒈原告原提起本件訴訟逕謂A5、C7房屋有瑕疵，依違約之契 約約定，請求被告給付金錢，然其等前於104 年7 月初發 覺系爭A5、C7房屋顯有瑕疵，則本件買賣標的物縱令瑕疵 ，原告迄105 年3 月起訴主張被告竹益公司違約而生契約 解除權，已罹於6 個月除斥期間而時效消滅。且原告亦稱 自認兩造買賣契約之解除，係肇因於原告未依契約規定繳 納買賣價金，則原訴請求顯無理由。 ⒉再者，系爭房屋契約第1 條第2 項、第11條第3 項業已約 定載明：「廣告宣傳品之建築透視圖、景觀圖與銷售平面 圖係以寫意手法表現、繪製，此為買方所認知瞭解，買方 不得以此差異主張廣告不實之情事。」、「買方同意本房 屋整體之平面規劃、外觀建材、整體配色及公共設施等， 為賣方申請建照時之預想規劃，為維護本房屋建築物之品 質、美觀、強化結構，使用功能或法規要求，在房屋竣工 前，賣方保留變更之權利，買方不得異議，並應予以配合 。」，本件原告本不得再依物之瑕疵擔保請求權而為主張 。況A5、C7房屋並無廊道門牌及燈光規劃未依約施作、安 全梯未依建築圖示通往頂樓等瑕疵，原告不得主張解除兩 造契約及同時履行抗辯： ⑴就樓梯瑕疵部分，A5、C7房屋係經新竹縣政府核准設置 1 座通達屋頂之樓梯，非如原告所稱應為2 座樓梯。且 本件主管建築機關業於104 年6 月4 日核發使用執照， 若本件房屋無合於建築法規之樓梯，新竹縣政府豈會核 准使用執照，已屬有疑。至廊道瑕疵部分：原告逕以顏 色、每個辦公室柱子旁邊應挖空進去再酌以燈光設計為 由主張瑕疵，並未主張具體舉證敘明本件買賣契約究有 何條款約定每個辦公室柱子旁邊應挖空進去，再酌以燈 光設計？況原告於105 年4 月12日庭期提出的照片，亦 非廊道的現況照片，尤無執此逕指廊道有瑕疵甚明。遑 論，原告葉宗賢、蘇律蓁係購買不同棟別、不同樓層房 屋，而分別各自獨立訂約，按普通共同訴訟，雖將數訴 合併於一訴，然僅係便於同時辯論及裁判而已，並非因 此而使各自法律關係之內容受其影響，各共同訴訟人與 他造間之法律關係係各自獨立，應由原告先就其主張之 事實，負舉證之責，原告未舉證此等事證，應駁回其訴 。 ⑵又減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，解除契約 顯失公平者，買受人不得主張解除契約，本件原告未就 其主張具體敘明究係如何瑕疵併提出確實證據，已如前 述，原告片面指摘小部分瑕疵逕謂解除毀棄全部房屋之 買賣契約，顯失公平。 ⒊同時履行抗辯，須債務人自己無先給付之義務： ⑴原告與被告竹益公司簽定之房屋契約第7 條、第4 條及 第19條第4 項業已約定：買方應依附件㈤「房屋繳款明 細表」依已完成之工程進度繳款。買方須於房屋產權移 轉登記前履行下列全部義務…㈢提供辦理產權登記及貸 款有關文件，並配合辦理貸款對保手續、繳清各項稅費 、預立貸款行庫取款條及委託撥付文件（撥款委託書） ，並開立與預定貸款金額同額之商業本票予賣方。且辦 理產權登記所須買方負擔的費用，買方應於接獲賣方通 知日起7 日內預繳此費用，本預繳款項為120,000 元整 ，並預定與第12條工程款同時通知及預收，並於交屋時 結清，多退少補。又依原告與被告洪宏銘簽定之土地預 定買賣契約書第五條亦約定：買方應依附件㈡「土地繳 款明細表」之規定，於接獲賣方繳款通知書7 日內，自 行至賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票 （5 日內兌現）如數1 次繳清。 ⑵本件新竹縣政府業於104 年6 月4 日核發本件房屋之使 用執照，且賣方亦已通知買方繳款。然核原告蘇律蓁迄 今仍未繳納房屋繳款明細表所載「銀行貸款約書第19條 應為預繳款項（120,000 元）暨土地繳款明細表所載「 銀行貸款（7,200,000 元）」。又原告葉宗賢迄今仍未 繳納房屋繳款明細表所載「銀行貸款（260,000 元）」 、「交屋款（50,000元）」及土地繳款明細表所載「銀 行貸款（7,030,000 元）」。依前揭兩造契約約定，本 件買方（原告）有先為給付之義務，即須於房屋產權移 轉登記前履行繳款義務，尚難逕為同時履行抗辯。 ⑶遑論買方主張解除契約或就價金交付行使同時履行抗辯 者，均必須於契約尚未解消，始能主張，但本件係肇因 原告尚未辦妥銀行貸款繳納買賣價款及給付辦理產權登 記所需買方負擔費用之應預繳款項，且經賣方一再催繳 ，買方迄今仍未繳清期款及應納費用，買賣契約始經被 告於105 年2 月5 日解除在案，本件買賣契約既經解除 ，原告即無由於契約解除後再次起訴主張行使同時履行 抗辯權。是原告上開主張，洵屬無據，故原告提起本件 備位之訴亦無理由。 ㈢並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決，被告願提供現金或等值之銀行可轉讓定 期存單供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠原告主張：渠等分別於102 年11月29日、103年1月11日與被 告竹益公司及洪宏銘簽訂系爭房、地契約，由原告葉宗賢購 買A5房屋及坐落土地部分（其中房屋總價款為2,700,000 元 、土地總價款為7,030,000 元），並已按期繳交房屋價款2, 390,000 元、外管費用120,000 元、土地價款0 元；原告蘇 律蓁購買C7房屋及坐落土地部分（其中房屋總價款為2,700, 000 元、土地總價款為7,200,000 元），亦已按期繳交房屋 價款1,930,000 元、土地價款0 元，嗣因原告未按期續繳價 金，經被告竹益公司、洪宏銘於105 年2 月15日分以新竹東 門郵局21號、22號存證信函通知原告葉宗賢、蘇律蓁應於 105 年2 月24日前依約繳款未果，並於105 年2 月25日再分 以新竹英明街郵局122 、123 號存證信函通知原告葉宗賢、 蘇律蓁，並為解除契約之意思表示等節，業據提出與其所述 相符之系爭房地契約（含附件）、不動產轉讓協議書、存證 信函、原告繳款明細收據等件為憑（見本院卷一第11頁至第 128 頁、卷二第35頁至第64頁），被告雖不爭執上開事實， 惟執前詞置辯，是本件先位之訴應審酌者厥為：⒈被告以原 告給付價金遲延為由解除系爭房地契約，有無理由？⒉倘系 爭房、地契約經合法解除，原告得否就渠等對被告之各項請 求，均主張為連帶債務關係？⒊原告得請求被告返還之項次 及金額為何？茲論述如下： ㈡被告以原告給付價金遲延為由解除系爭房地契約，有無理由 ？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該 非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性 質定之，民法第153 條定有明文。次按給付有確定期限者 ，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第 1 項有所明文，而契約當事人之一方遲延給付者，他方當 事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得 解除其契約，民法第254 條亦有規定。 ⒉經查： ⑴系爭房屋契約第7 條第1 項約定「1.買方應依附件（五 ）付款明細表依已完成之工程進度繳款，於接獲賣方書 面掛號繳款通知單7 日內，自行向賣方指定之繳納地點 或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。2.依前款 規定，如買方逾期達7 日仍未繳清期款或已繳之票據無 法兌現時，買方應付遲延責任，加付按逾期期款部分每 日萬分之2 計算之遲延利息。如逾期達10日，經賣方以 存證信函或其他書面催繳後7 日內仍未繳期款及遲延利 息，是為買方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。 」等語（見本院卷一第15頁至第16頁），又系爭房屋契 約第22條第4 項約定「買方違反第7 條『付款條件及處 理方式』之規定者，賣方得解除本契約，解約時買方得 沒收依房屋總價款百分之15計算之金額作為違約金。但 該沒收之金額已超過買方已繳價款者，則以買方已繳價 款為限」等語（見本院卷一第25頁）。 ⑵系爭土地契約之第5 條、第13條分別約定「買方應依附 件（二）『土地繳款明細表』之規定，於接獲賣方繳款 通知書7 日內，自行至賣方指定之繳納地點或銀行專戶 以現金或即期支票（5 日內兌現）如數1 次繳清。依前 項規定，買方如逾期達7 日仍未繳清期款或已繳之票據 無法兌現時，買方應負遲延給付責任，加付按逾期期款 部分每萬分之2 單利計算之遲延利息。如逾期達10日， 經賣方以存證信函或其他書面催繳後7 日內仍不繳期款 及遲延利息，視為買方違約，雙方同意依違約之處罰規 定處理。」、「買方違反第5 條『付款條件及處理方式 』之規定者，賣方得解除本契約，解約時賣方得沒收依 土地總價款百分之15計算之金額作為違約金。但該沒收 支金額已超過買方已繳價款者，則以買方已繳土地價款 為限。」等節（見本院卷一第48頁、第53頁）；且系爭 土地契約第15條第1 項復明文「本土地買賣契約書與房 屋買賣契約書互為連帶履約責任，倘若房屋買賣契約終 止或解除時，本約亦視同終止或解除」等語（見本院卷 一第54頁）。 ⑶而本件兩造既已於前開期日分別簽定系爭房、地契約書 ，並已就不動產買賣必要之點達成協議，客觀上足認契 約即為成立，兩造自應依約履行各項契約義務。惟據前 開約定可見，無論係系爭房屋契約或土地契約，原告（ 即買方）若未依付款條件付款，並於前開期限內繳清， 逾期達10日者，被告（即賣方）以存證信函或其他書面 定期催告後，即得解除系爭房屋、土地之買賣契約，而 因兩者契約互付連帶履約責任，則其中任一契約經終止 或解除，另一契約亦告終止或解除。 ⒊次查，兩造均不爭執原告葉宗賢係分別於105 年1 月23日 、同年2 月15日收受被告寄發之催告信函，內容並以：催 告原告葉宗賢應依系爭房地契約繳納房地價金，否則將逕 予解約等語；另原告蘇律蓁亦分別於105 年1 月22日、同 年2 月16日收受由被告寄發、記載相同內容被告催繳納價 金之存證信函（見本院卷一第166 頁、第183 頁、第207 頁、第216 頁），渠等亦不否認如被告所辯，原告葉宗賢 尚有銀行貸款260,000 元、交屋款50,000元、土地繳款明 細表之銀行貸款7,030,000 元未付；原告蘇律蓁亦有銀行 貸款720,000 元、交屋款50,000元、系爭房屋契約第19條 預付款120,000 元、土地繳款明細表之銀行貸款7,200,00 0 元未付，惟渠2 人於收受前開催告信函後，仍未依約繼 續履行買受人義務，嗣於105 年2 月25日再收受被告寄發 、內容為：行使契約解除權之存證信函（見本院卷一第18 9 頁、第223 頁）。準此，被告依約催告原告履行買賣契 約義務後，原告仍未依約繳納價金，則被告再寄發上開存 證信函作為解除兩造房、地契約之意思，與前揭約定內容 相合，自屬有據。又原告均不爭執於105 年2 月25日收受 被告所為解約之通知（見本院卷二第71頁），自應認系爭 房地之買賣契約，均經被告於105 年2 月25日合法向原告 一併為解除契約之意思表示而失效，洵堪認定。 ㈢倘系爭房、地契約經合法解除，原告得否就渠等對被告之各 項請求，均主張為連帶債務關係？ ⒈按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任 者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以 法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。是以連帶債 務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立。觀諸系 爭土地契約第15條第1 項係約定「房屋、土地契約併存： 一、本土地買賣契約書與房屋買賣契約書互為連帶履約責 任，倘若房屋買賣契約終止或解除時，本約亦視同終止或 解除。」（見本院卷一第54頁），顯見系爭土地契約雖與 系爭房屋契約存續具不可分性質，然上開契約條款之真意 ，乃在於避免因其中一契約之解除，而他契約當事人仍須 履行契約，恐致系爭房、地異其所有權人之情事發生，難 以達成原告購買系爭房、地之契約目的。且就被告竹益公 司因系爭房屋契約所衍生之對原告之義務，並未明示被告 洪宏銘應與之應負連帶履行責任，至為灼然（最高法院88 年度台上字第901 號判決意旨參照）。再者，系爭土地契 約與系房屋契約之賣方不同，買方即原告繳費亦係分別對 被告竹益公司、洪宏銘繳納，故應認該2 合約應認係獨立 之2 個合約，故原告與被告竹益公司於系爭房屋契約中所 為之約定，僅在渠等內部生效，無從據以拘束被告洪宏銘 ，洵堪認定。 ⒉又參連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或 其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法第273 條第1 項定有明文。查本件固需被告竹益公司、洪宏銘分 別履行系爭土地、房屋之移轉義務，始達原告購買系爭房 、地之契約目的，惟被告竹益公司、洪宏銘仍僅就自己負 擔部分之契約義務負履行之責，非得由被告竹益公司、洪 宏銘中之一人，單獨為全部（房屋及土地）之給付。職是 ，參諸上開規定及債之相對性，被告竹益公司、洪宏銘間 ，無須負連帶責任，應屬明確。 ⒊是以，系爭房、地契約固已經被告合法解除，兩造可依回 復原狀之法律關係，互為請求，然系爭土地契約既無關於 被告洪宏銘應就被告竹益公司因系爭房屋買賣契約所衍生 之對原告之義務，須負連帶責任之明示約定，且亦無法律 規定被告竹益公司、洪宏銘須負連帶責任，則原告就其主 張之各項給付請求被告竹益公司、洪宏銘均互負擔連帶債 務責任，尚非有據，不應准許。 ㈣原告得請求被告返還之項次及金額為何？ ⒈房屋價金： 再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返 還之、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償 還，民法第259 條第1 款、第2 款分別定有明文。本件系 爭房、地契約既經被告合法解除，且為原告所不爭執，是 原告依據上開規定，主張被告應返還已付之買賣價金，自 屬有據，應予准許。準此，以兩造不爭執A5、C7房屋之總 價均為2,700,000 元、而原告葉宗賢買受A5房屋已分別按 期繳付房屋買賣價金總計2,390,000 元；原告蘇律蓁買受 C7房屋亦分別按期繳付房屋價款1,930,000 元各節計算， 原告葉宗賢、蘇律蓁得請求被告返還之房屋價金分別為2, 390,000元、1,930,000 元。 ⒉其他（代收）費用： ⑴原告葉宗賢部份： ①按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者， 亦同，民法第179 條規定已有明文。查原告葉宗賢主 張其因買受系爭房地，繳付外管費用120,000 元，惟 今兩造契約業已解除，法律關係即不存在，被告應返 還上開費用，並據提出明細表、新竹第三信用合作社 匯款回執聯各1 份為據（見本院卷二第35頁、第51頁 ）。且被告竹益公司亦不爭執原告葉宗賢已繳付120, 000 元，並提出繳款通知書、上載：代收款、120,0 00元等節為憑（見本院卷一第151 頁），堪信為真實 。 ②被告竹益公司固抗辯：前開120,000 元係依系爭房屋 契約第19條約定買方所應支付之代收款，而被告支出 規費及代轉為社區管理基金，已支出23,040元（其中 代書費及規費3,040 元管理基金20,000元），無庸返 還，並據提出交屋結算明細表、請款單、規費繳費單 、匯款申請書等件在卷（見本院卷二第103 頁至第10 8 頁）。核以系爭房屋契約第15條第1 項第4 款、第 19條分別約定「買方應繳交社區管理基金每戶貳萬元 整，管理用以支付自通知交屋日起之社區諸項公共管 理事宜費用，並於社區管理委員會成立後，將全區管 理基金及預收管理費扣除開銷後之餘額無息移交管理 委員會」、「買賣雙方應負擔之稅費除依有關規定外 ，並依下列規定辦理：…二、辦理產權登記所需買方 負擔的費用：新屋設籍費、門牌申請費、建物測量費 、契稅、移轉規費、印花稅、各項地政規費及附加稅 捐（建物所有權第一次保存登記規費由賣方負擔）。 辦理貸款所需抵押設定費、貸款保險費及各項雜費。 代書代辦手續費及各項附加稅捐。三、社區管理基金 。四、上述買方應繳之各項費用，買方應於接獲賣方 通知預繳此項費用，本預繳款項為新台幣壹拾貳萬元 整，第12期工程款同時通知及預收；並於交屋時結清 ，多退少補」等語（見本院卷一第19頁、第23頁至第 24頁），而被告竹益公司所提出之單據，與前開房屋 契約約定之產權登記所需費用、社區管理基金之項目 及金額相符，堪認無誤。然查，系爭房、地契約既已 解除，業經本院認定如前，揆之前開規定，被告竹益 公司依系爭房屋契約代收之金額無論係作為何用，均 已因原告葉宗賢與被告竹益公司無A5房屋之買賣關係 存在，而致原給付原因消滅，原告葉宗賢依民法第25 9 條、第179 條規定請求被告返還該120,000 元之費 用，自屬合法。況衡之一般常情，兩造契約解除後， 被告將來尚可以就A5房屋出售他人，與他人重新議約 ，而上開產權費用、管理基金，自應由該房屋買受人 予以繳付，始為合理。反觀原告葉宗賢與被告竹益公 司，至系爭房屋契約解約時，仍未就A5房屋進行驗收 、點交，A5房屋亦未辦理所有權移轉登記予原告葉宗 賢，且前開房屋契約第19條第4 項亦明文約定買受人 應於交屋前結清，則原告葉宗賢既已非系爭房屋之買 受人，將來更無從取得A5房屋，則被告執系爭房屋契 約約定拒絕返還該120,000 元費用，或稱該部費用業 已支出無從返還云云，尚非有據，無足憑採。是以， 原告葉宗賢請求被告竹益公司返還120,000 元，為有 理由，應予准許。 ⑵原告蘇律蓁部份： 又按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人 應償還之，並付自支出時起之利息。受任人因處理委任 事務，負擔必要債務者，得請求委任人代其清償，未至 清償期者，得請求委任人提出相當擔保。受任人處理委 任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向 委任人請求賠償。前項損害之發生，如別有應負責任之 人時，委任人對於該應負責者，有求償權。被告竹益公 司辯稱：縱其應返還原告蘇律蓁房屋價金，其為原告蘇 律蓁依前開系爭房屋契約第15條、第19條代墊之款項， 即63,118元（含代書費及規費6,140 元、契稅34,962元 、印花稅2,016 元及移交予管委會管理基金20,000元） ，因兩造間有委任關係，就其已墊付之費用，自應予扣 減云云。但查，一般委任契約之成立方式雖不以書面為 限，以口頭約定之方式亦可，然被告竹益公司對兩造間 就前開款項有委任關係存在之事實，仍應負舉證之責。 本院核之被告竹益公司提出交屋結算明細表、請款單、 規費繳費單、匯款申請書等件（見本院卷二第109 頁至 第115 頁），尚無從認兩造對前開代付款項達成委託代 付之合意，且綜觀系爭房屋契約全文，就兩造約定另有 委任關係之事務，已再由委託書之方式，作為附件，附 於契約文本之後，是衡之被告竹益公司為建設公司，若 兩造確有委託代繳規費、社區管委會管理基金之合意， 豈有不另以書面載明之可能？又被告未提出其他實質證 據供核，本院亦難認兩造對此等款項有委任代繳之合意 。遑論被告竹益公司亦未就此請求權基礎再以反訴主張 ，本院自無庸再為審酌甚明。從而，原告蘇律蓁與被告 竹益公司間系爭房屋契約亦已解除，被告竹益公司毋庸 移轉登記C7房屋予原告蘇律蓁，原告蘇律蓁亦無庸對C7 房屋負擔買受人之義務，遑論係繳付產權登記規費及管 理基金，則被告竹益公司自行給付前開63,118元之款項 ，自不能再令原告蘇律蓁負擔，則被告竹益公司所述， 自屬無據，不應准許。 ⒊違約金： ⑴復按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預 定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行 債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行 情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務 不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債 務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。 後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之 強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時， 債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲 罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度 台上字第2879號判決意旨參照）。約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之金額，民法第252 條亦定有明文 。而違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，如債務已為 一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最 高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。又定型化 契約條款指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之 用，所提出預先擬定之契約條款，定型化契約條款如有 疑義時，應為有利於消費者之解釋，中央主管機關為預 防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平 化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得 記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1 項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效，中央主管機關 公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契 約之內容，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項 、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。 至定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者 ，仍有本法關於定型化契約規定之適用，中央主管機關 公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成 契約之內容，消費者保護法施行細則第15條亦有明文。 參諸內政部公告之預售屋買賣定型化契約規範第24條第 4 項規定，有關買方違約之處罰規定，買方倘違反有關 付款條件及方式之規定者，賣方所得沒收之房、地總價 款最高不得超過百分之15計算之金額，基此，買方如違 反付款條件時，賣方所得沒收之金額最高不得超過「房 、地總價款之百分之15」至明。 ⑵查，本件兩造於系爭房屋契約第22條第4 項、土地契約 第13條第2 項之約定均係：買方違反系爭房屋（或土地 ）契約中「付款條件及處理方式」之規定者，賣方得解 除本契約，解約時賣方得「沒收依房屋（或土地）總價 款百分之15計算之金額作為違約金」，但該沒收支金額 已超過買方已繳價款者，則以買方已繳房屋（或土地） 價款為限（見本院卷一第25頁、第53頁）。是如原告有 不按照契約約定之日期付款之情事者，經被告解約後原 告已繳之款項悉數作為懲罰性違約金，但以總價款百分 之15為限，被告不得另行請求損害賠償，依上開說明， 前開違約金應屬損害賠償額預定性質。而依前開規定所 示，系爭房、地契約沒收價金之約定，亦未違反內政部 公告預售屋買賣定型化契約規範之規定，並限制違約金 之金額不得超過已繳價款，準此，應認系爭房、地契約 就違約金之約定，均屬適法有效。 ⑶準此，原告明知系爭房、地契約之解除係可歸責於渠等 未繳費之事實，故主張A5、C7房屋之總價均為2,700,00 0 元、坐落土地之總價則分別為7,030,000 元、7,200, 000 元，而原告葉宗賢買受A5房屋及坐落土地，已分別 按期繳付房屋買賣價金總計2,390,000 （土地價款7,03 0,000 元均未給付）；原告蘇律蓁買受C7房屋及坐落土 地，亦分別按期繳付房屋價款1,930,000 元（土地價款 7,200,000 元均未給付），是依前開約定以觀，渠等應 各給付被告竹益公司以房屋總價款2,700,000 元之百分 之15，即405,000 元（計算式：0000000 ×0.15=40500 0 ），作為原告違約導致系爭房屋契約解約之違約金數 額，洵屬有據，堪以認定。 ⑷至系爭土地契約違約金部分，因原告2 人於違約前尚未 繳納任何土地價款，則無從請求被告洪宏銘返還任何款 項（詳後述），故於本案就土地款違約金無為核算之必 要，附此敘明。 ⒋從而，因被告間並非連帶債務關係，是就原告得請求被告 返還之金額，自應分別核算如下： ⑴被告竹益公司部份： 原告葉宗賢已繳付房屋價款2,390,000元、預繳費用120 ,000元，扣除因違約需給付被告竹益公司之405,000 元 ，被告竹益公司尚應返還原告葉宗賢2,105,000 元（計 算式：0000000 ＋000000－000000）。另原告蘇律蓁已 繳付房屋價款1,930,000 元，扣除因違約需給付被告竹 益公司之405,000 元，被告竹益公司尚應返還原告蘇律 蓁1,525,000 元（計算式：0000000 －000000）。 ⑵被告洪宏銘部份： 系爭房、地契約係聯立契約，被告竹益公司、洪宏銘並 不互負擔連帶責任，且原告葉宗賢、蘇律蓁均尚未繳付 系爭土地契約約定之土地價款等情，業如上述。是以， 被告洪宏銘既未曾收受原告所交付之土地款，自無需返 還土地價金或其他因系爭土地契約而生之費用，則原告 請求被告洪宏銘返還價金，自屬無據；另被告抗辯：原 告應自已繳納之房屋款中扣除土地款違約金云云，然因 系爭房、地契約係各自獨立契約，自無從自系爭房屋買 賣契約原告所繳付房屋款，扣抵系爭土地買賣契約之土 地買賣違約金之理，是被告前開所辯，亦無理由。 ㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段及第203 條分別定有明文。查本件被告對於應返還之買賣 價金及其他代收款，無確定期限，原告以被告收受民事追加 聲明狀之日即105 年5 月10日為利息起算日（見本院卷二第 15頁），按年息百分之5 計算遲延利息，即非無據，則被告 竹益公司應自105 年5 月10日起負遲延責任，洵堪認定。 ㈥綜上所述，原告本於民法第259 條、第179 條之規定，請求 被告竹益公司給付原告葉宗賢2,105,000 元、給付原告蘇律 蓁1,525,000 元，及自105 年5 月10日起至清償日止，按年 息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此 範圍所為之請求，則屬無據，應予駁回。 四、原告提起備位之訴，依物之瑕疵、解除契約及損害賠償之法 律關係請求被告應連帶給付原告葉宗賢2,510,000 元、連帶 給付原告蘇律蓁1,930,000 元之部分，因預備訴之合併，係 以先位之訴無理由時請求就備位之訴為判決，如先位之訴有 理由，則不請求就備位之訴為判決。本件原告提起預備訴之 合併，本院業已認定原告先位之訴部分有理由而判決原告部 分勝訴，本院就備位之訴自無再予審酌裁判之必要，附此敘 明。 五、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行 或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予 以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法經審酌後認與判決 結果無影響，無庸一一論述，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 9 月 23 日 民事第一庭法 官 朱美璘 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 9 月 23 日 書記官 王恬如