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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　　105年度訴字第5號 原　　　告　羅仁偉 訴訟代理人　蔡甫欣律師 被　　　告　美都建設股份有限公司 法定代理人　李國勳 上列當事人間給付價金事件，本院於民國105 年4 月8 日辯論終 結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣伍拾伍萬伍仟肆佰叁拾陸元，及自民國一 百零五年二月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之二十三，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬伍仟元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣伍拾伍萬伍仟肆佰叁拾陸元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查本件依兩造簽訂之契約書第5 條約定 ：「如因本契約爭議時，三方同意以甲方（即原告）所在地 方法院為管轄法院」，合意以原告所在地管轄法院為第一審 管轄法院，故被告公司設址地雖非在本院轄區，惟揆諸上開 說明，本院對本件訴訟自有管轄權，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： (一)被告公司與訴外人榮福股份有限公司（下稱榮福公司）為關 係企業，民國95年5 月12日被告公司前總經理林坤輝與原告 合作，約定由原告出資買下新竹縣○○鄉○○段○○○ ○號共 有土地（下稱系爭土地），先行登記至訴外人榮福公司名下 ，之後三方再辦理合建事宜。惟事後訴外人林坤輝因故被解 職，被告公司與訴外人榮福公司無人處理此事，原告再與之 洽商，嗣於100 年11月29日由原告訴訟代理人蔡甫欣律師代 理原告、被告公司由李國勳董事長代表、訴外人榮福公司由 范治平總經理代表，三方簽訂協議書（預約），之後原告與 李國勳董事長、范治平總經理續予洽談正式契約簽訂事宜， 三方遲至102 年12月簽訂系爭契約書，約定內容為：「…茲 就新竹縣○○鄉○○段○○○ ○號共有土地《以下簡稱案內土 地》移轉事宜，三方同意訂定條款如下：㈠甲方（原告）同 意將案內土地106.04坪持分部分出賣移轉予丙方（訴外人榮 福），總價金為新臺幣（下同）1,194 萬元整，總價由乙方 （被告）出資給付甲方。㈡乙方應於102 年12月31日前給付 甲方4,776,000 元，其餘價金分三期給付甲方，第一期2,38 8,000 元於103 年3 月31日前給付，第二期款2,388,000 元 於103 年7 月31日前給付，第三期款2,388,000 元於丙方案 內土地訴訟確定日且案內土地移轉時給付；…若丙方案內土 地訴訟確定日先於各期給付日，乙方應即告知甲方該確定日 ，並於確定日且案內土地移轉時，給付全部其餘價金。㈢甲 方同意第三期價金，由乙方扣除甲方所持分土地比例應付之 稅捐及負擔（含代書費、規費、仲介費4%及雜項費用等）後 ，餘額給付甲方，所有收據證明並交付甲方。㈣三方100 年 11月29日所訂協議書之約定由本契約書取代；若乙方總價金 有全部或部分未履行，100 年11月29日協議書仍具效力」， 被告已依約給付前二期價金，系爭契約書約定之案內土地訴 訟經最高法院於104 年8 月7 日以104 年度台上字第1491號 裁定駁回上訴確定，系爭土地亦已移轉登記予訴外人榮福公 司，被告應依約給付原告第三期價金2,388,000 元，惟被告 迄未給付。 (二)對被告抗辯所為陳述： １兩造及訴外人榮福公司於102 年12月簽訂系爭契約書，並無 訴外人緯衡建設開發有限公司（下稱訴外人緯衡公司）參與 ，原告當時不知訴外人榮福公司將系爭土地出賣，怎會約定 「移轉時點為出賣移轉予訴外人緯衡公司」？又系爭契約書 第2 條係約定「土地移轉時」，並非約定「土地移轉第三人 時」，被告所辯顯無理由。退步言之，縱系爭契約書第2 條 「土地移轉時」不應解釋為「100 年7 月4 日買賣移轉予訴 外人榮福公司共有時」，亦應解釋為「判決確定後104 年8 月7 日分割移轉予訴外人榮福公司單獨所有時」方為合理。 又土地稅法施行細則第42條第2 項規定「分別共有土地分割 後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者 ，免徵土地增值稅」，故原告毋庸負擔土地增值稅。 ２系爭契約書係由100 年11月29日三方簽訂之協議書（預約） 內容修改而成，惟系爭契約書並無仲介情事，被告及訴外人 榮福公司於抄錄上開協議書時未將「仲介費4%」文字刪除， 倘三方意思表示之真意為原告應負擔仲介費4%，被告及訴外 人榮福公司即應於簽訂系爭契約書之前或當時告知原告出賣 系爭土地予訴外人緯衡公司之情事，為此原告不應負擔訴外 人榮福公司私下將系爭土地出賣予訴外人緯衡公司之仲介費 。 (三)綜上，爰依民法第367 條規定及系爭契約書之法律關係，聲 請請求： １被告應給付原告2,388,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ２訴訟費用由被告負擔。 ３原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)系爭契約書簽訂前，契約三方於100 年11月29日曾簽訂另一 協議書，並正式用印，非僅為預約，該協議書第1 條即約定 ：「丙方（訴外人榮福公司）應於本協議簽約日起24個月內 將案內土地，以每坪不低於10萬元（含）之價格出賣完畢… ，扣除甲方（原告）所持分土地比例應付之稅捐及負擔（含 代書費、規費、仲介費4%及雜項費用等）後，將款項給付乙 方（被告），再由乙方轉付甲方」。亦即三方約定，由訴外 人榮福公司代原告出售系爭土地106.04坪之權利，代售期限 為2 年，原告則應給付訴外人榮福公司4%之仲介費。該協議 書與系爭契約書均為原告訴訟代理人所擬，此由該協議書與 系爭契約書均約定管轄法院為原告所在地法院即明，雖該協 議書嗣後被系爭契約書取代，惟探求當事人真意，原告推諉 不知需負擔仲介費4%之主張，顯不可採。 (二)嗣訴外人榮福公司依前揭代售協議，於100 年12月14日簽訂 土地買賣契約，將系爭土地應有部分出賣予訴外人緯衡公司 ，惟雙方買賣契約第6 條約定：「自本約簽定後10個月，若 有非可歸責於雙方當事人與不可抗拒之因素致無法完成將本 標的土地分割及共有物分割為獨立單獨持有，並清理地上物 及排除佔用時，甲方（指訴外人緯衡公司）得無條件解除本 契約，乙方（指訴外人榮福公司）應將所收取之款項一次無 息退還予甲方」，而系爭土地之分割共有物訴訟其後延宕2 年仍未確定，致上開買賣契約條件未能成就，原告為儘早取 得買賣價款，故與被告、訴外人榮福公司三方再於102 年12 月簽訂系爭契約書，約定原告將系爭土地之持分出賣移轉予 訴外人榮福公司，訴外人榮福公司之子公司即被告公司則先 支付部分價金予原告。系爭契約書第2 條約定：「第三期價 金於丙方（訴外人榮福公司）案內土地訴訟確定日且案內土 地移轉時給付」，所稱「案內土地移轉時」給付，實指「訴 外人榮福公司讓與移轉系爭土地所有權並登記予訴外人緯衡 公司」，查系爭土地所有權已於105 年2 月1 日移轉登記予 訴外人緯衡公司，被告同意支付第三期價金予原告，惟依系 爭契約書第3 條：「甲方（原告）同意第三期價金，由乙方 （訴外人榮福公司）扣除甲方所持分土地比例應付之稅捐及 負擔（含代書費、規費、仲介費4%及雜項費用等）後餘額給 付甲方，所有收據證明並交付甲方」之約定，第三期價金尚 須扣除地價稅387,126 元、土地增值稅967,838 元、4%仲介 費477,600 元（1,194 萬×4%）。 (三)原告主張不知訴外人榮福公司及訴外人緯衡公司簽訂之買賣 契約書，故系爭契約書第2 條約定「土地移轉時」係指土地 移轉登記予訴外人榮福公司時，實屬謬誤。蓋系爭土地已於 94年至100 年陸續移轉予訴外人榮福公司，若土地移轉非指 移轉給訴外人緯衡公司，兩造當事人於102 年簽訂系爭契約 書時，何須重覆此規定，徒增契約解釋之困難？又原告將系 爭土地出賣予訴外人榮福公司，本應負擔土地增值稅，兩造 於系爭契約書簽訂時，因有土地分割爭議繫屬法院在案，無 法辦理所有權移轉登記，故系爭契約簽訂時，無法計算土地 增值稅數額。若系爭契約書第2 條僅約定：「第三期價金於 案內土地訴訟確定時給付」，則土地分割無須繳納增值稅， 仍無法確定土地增值稅稅額，故兩造約定：「第三期價金於 案內土地訴訟確定日且案內土地移轉時給付」，以協議約定 土地增值稅之計算時點。因此，「土地移轉時」應指土地移 轉於訴外人緯衡公司之時點，若非如此，則土地增值稅計算 時點為何？何況，兩造約定之土地買賣總價金1,194 萬元非 當事人隨意約定，其價格係基於訴外人榮福公司及緯衡公司 簽訂契約書之買賣價金每坪單價約11.26 萬元而來，亦即該 單價11.26 萬元乘以原告持有坪數106.04坪即為兩造約定之 買賣總價金1,194 萬元，由此可證，原告應知訴外人榮福公 司、緯衡公司間買賣系爭土地之情事。又被告取得原告持有 之土地並非基於公同共有土地分割，而係被告代原告出賣土 地，何以原告移轉土地毋庸負擔土地增值稅？ (四)綜上，爰答辯聲明： １原告之訴駁回。 ２訴訟費用由原告負擔。 ３被告願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項： (一)被告前總經理林坤輝前與原告擬○○○鄉○○段○○○ ○號土 地【下稱系爭土地】上合作合建，雙方於95年5 月12日簽訂 承諾書約定：「茲由羅仁偉先生所持有○○○鄉○○段○○○ ○號、坪數106.04坪土地已辦理過戶至『榮福股份有限公司 』名下，為確保其權益，待土地分割完成後，再與建商另立 雙方合建契約書」，此有承諾書乙紙可稽（見本院卷第101 頁）。 (二)訴外人榮福股份有限公司（下稱榮福公司）分別於下列時間 取得系爭土地應有部分，有土地謄本足憑（見本院卷第45頁 ）： １94年12月取得10831/28245 。 ２95年8 月取得2800/28245、126/28245 、126/28245 。 ３100年7月取得30254/141225。 以上合計應有部分99669/141225。 (三)兩造及訴外人榮福公司於100 年11月29日簽訂協議書【下稱 系爭協議書】約定如下，有用印之協議書及草稿足稽（見本 院卷第114-115 、166-167 頁）： 茲就土地所有權歸屬相關事宜（即甲方94年間與乙方合作， 為購地合建事宜，以土地法第34條之1 多數決規定，進○○ ○鄉○○段○○○ ○號共有土地《以下簡稱案內土地》之承購 ，先由甲方（原告）自行出資向案內土地地主17人購買共計 106.04坪持分土地，嗣由甲方以乙方名義借名登予乙方（被 告），95年間乙方在甲方同意下將前開甲方土地移轉登記予 丙方（訴外人榮福公司）三方同意訂定條款如下： １丙方應於本協議簽約日起24個月內將案內土地，以每坪不低 於10萬元之價格出賣完畢，並於出賣簽約及移轉登記予買受 人時通知甲方知悉，若每坪低於10萬元（不含）之價格出賣 時，應取得甲方同意始得出賣；出賣後應將甲方所持分土地 比例之賣得價金，扣除甲方所持分土地比例應付之稅捐及負 擔（含代書費、規費、仲介費4%及雜項費用等）後，將款額 給付乙方，再由乙方轉付甲方。逾期未將案內土地出賣時， 應於本協議簽約日起27個月內，將甲方所持分土地由丙方移 轉登記予乙方後，再由乙方移轉登記予甲方，一切稅捐及負 擔（含代書費、規費、仲介費4%及雜項費用等）由甲方支出 。 ２如因本協議爭議時，三方同意以甲方所在地地方法院為管轄 法院。 (四)訴外人榮福公司與緯衡建設開發有限公司（下稱緯衡公司） 於100 年12月14日簽訂不動產買賣契約書，由訴外人榮福公 司以8,400 萬元出賣系爭土地全部應有部分99669/141225（ 換算面積約為2464.19 方公尺、745.42坪）予訴外人緯衡公 司，有不動產買賣契約書可稽（見本院卷第56-63 頁）。 (五)兩造及訴外人榮福公司於102 年12月另行簽訂契約書【下稱 系爭契約書】，約定如下，有契約書可憑（見本院卷第9 頁 ）： 茲○○○鄉○○段○○○ ○號共有土地《以下簡稱案內土地》 移轉事宜，三方同意訂定條款如下： １甲方（原告）同意將案內土地106.04坪持分部分出賣移轉予 丙方（訴外人榮福公司），總價金為1,194 萬元整，總價金 由乙方（被告）出資給付甲方。 ２乙方應於102 年12月31日前給付甲方4,776,000 元，其餘價 金分三期給付甲方，第一期2,388,000 元於103 年3 月31日 前給付，第二期款2,388,000 元於103 年7 月31日前給付， 第三期款2,388,000 元於丙方案內土地訴訟確定日且案內土 地移轉時給付；…若丙方案內土地訴訟確定日先於各期給付 日，乙方應即告知甲方該確定日，並於確定日且案內土地移 轉時，給付全部其餘價金。 ３甲方同意第三期價金，由乙方扣除甲方所持分土地比例應付 之稅捐及負擔（含代書費、規費、仲介費4%及雜項費用等） 後，餘額給付甲方，所有收據證明並交付甲方。 ４三方100 年11月29日所訂協議書之約定由本契約書取代；若 乙方總價金有全部或部分未履行，100 年11月29日協議書仍 具效力。 (六)上開契約書約定之案內土地訴訟係指本院102 年度訴更㈠字 第1 號、臺灣高等法院102 年度上字第1318號、最高法院10 4 年度台上字第1491號分割共有物案件，有歷審判決書在卷 可參（見本院卷第11-12 、13-26 、27-37 頁）。 (七)原告對於請求之第三期款應扣除地價稅387,126 元不爭執， 見本院卷第105頁）。 四、本院之判斷： 原告主張：兩造及訴外人榮福公司於102 年12月間簽訂系爭 契約書約定原告以1,194 萬元將系爭共有土地之106.04坪持 分出賣移轉予訴外人榮福公司，價金由被告給付原告，三方 並約定「第三期款2,388,000 元於訴外人榮福公司案內土地 訴訟確定日且案內土地移轉時給付」，被告已依約給付前二 期價金，系爭契約書約定之案內土地訴訟亦經最高法院於10 4 年8 月7 日以104 年度台上字第1491號裁定駁回上訴確定 ，系爭土地復已於104 年10月12日移轉登記予訴外人榮福公 司，惟被告迄未給付第三期價金，爰依系爭契約書第2 條之 約定，請求被告給付2,388,000 元及法定遲延利息等情。被 告則以：系爭契約書第2 條所稱「案內土地移轉時」給付， 實指「訴外人榮福公司讓與移轉系爭土地所有權並登記予訴 外人緯衡公司」，而系爭土地所有權已於105 年2 月1 日移 轉登記予訴外人緯衡公司，被告同意支付第三期價金予原告 ，惟依系爭契約書第3 條約定，須先扣除以105 年2 月1 日 時點計算之土地增值稅967,838 元、地價稅387,126 元及應 給付訴外人榮福公司之4%仲介費477,600 元等語，資為抗辯 。故本件兩造之爭點在於：㈠原告依系爭契約書請求被告給 付第三期款，有無理由？㈡被告抗辯原告請求之第三期款應 扣除土地增值稅967,838 元、仲介費477,600 元，是否可採 ？茲分述如下： (一)原告依系爭契約書請求被告給付第三期款，為有理由： １查證人即訴外人榮福公司總經理范治平於本院結證：原告來 榮福公司找我，說系爭土地745 坪裡面有106 坪是他的，他 當時拿了兩份文件給我，我看完這兩份文件後問原告為何主 張系爭土地是他的，原告說當初在94年時買的，過戶給被告 公司106 坪，被告公司不小心過戶給榮福公司…，我問原告 有無證據證明是他購地過戶給被告公司，原告說他可以提出 金流及合約，並要求把土地還給他，我回說這樣很麻煩，土 地已經在榮福公司名下，而且榮福公司也已經在賣地了，我 就提議跟原告一起賣系爭土地，原告同意…，之後，原告每 個禮拜2 、3 天會打電話來詢問系爭土地出賣的情形。…10 0 年11月17日左右，我有收到原告寄的存證信函，大約同一 時間，原告有把契約書及金流證明拿來給我，我就與原告約 一個時間，簽訂系爭協議書。…（問：後來榮福公司有履行 協議書的約定嗎？）榮福公司很快就找到緯衡公司願意買系 爭土地，於100 年12月14日跟緯衡公司簽訂買賣合約，因為 系爭土地有很多釘子戶及地上物，而且是持分土地，所以這 份買賣合約有個但書，但書內容如買賣契約第8 條第6 款之 約定，所以系爭土地算不算賣掉是有疑問的，跟緯衡公司簽 約後沒幾天，原告就打電話來，我有跟原告說已經跟緯衡公 司簽了買賣契約，但是有10個月的但書，原告問我有無收緯 衡公司的訂金，我回說有，原告就說那應該付給他15% ，我 回說系爭協議書有約定付的款項要扣除稅捐及負擔後，才將 剩下的餘款付給原告，所以要地賣掉清完帳之後才會給原告 錢。…（問：當時為何會約定應該要扣除4%仲介費？）系爭 協議書是原告訴訟代理人擬的，我有問朋友土地仲介費一般 是多少，朋友回說4%，所以我向原告提議榮福公司要收4%仲 介費，因為是榮福公司代原告出賣106 坪的土地，而原告本 人同意。（問：你有參與系爭契約書的簽訂嗎？）有，榮福 公司法定代理人出面簽約，我在旁邊參與，因為分割共有物 的官司打很久，我有向原告抱怨，原告說他罹病，須要趕快 處理這件事情，所以榮福公司就跟被告公司商量先給原告一 些錢，才和原告簽這份契約，我們有請被告公司跟原告商量 分期款如何給付，最後定稿如契約書，基本精神還是跟原證 九的協議書一樣，只是我們先把錢付掉。（問：契約書是約 定由榮福公司代原告出賣土地嗎？）簽了協議書之後，分割 共有物的案子拖了很久，榮福公司也沒辦法把地真的賣掉， 原告就提議把地賣給榮福公司，契約書價金的設計如果扣掉 尾款，榮福公司等於是以一坪9 萬多元向原告購地，當時是 設想如果土地真的處理不掉，榮福公司不用付最後一筆尾款 ，只要用9 萬多元，加上95年以來的地價稅大約10萬元，就 可以向原告購得系爭土地，這也符合原告當初要以每坪10萬 元的價錢出賣土地的意思。我認為系爭契約書還是榮福公司 幫原告出售土地，不是榮福公司跟原告買地，我們當時還是 朝要賣地的方向進行，只是沒有辦法給原告一個時間，簽約 時兩造沒有討論契約書第3 條的細節，是直接從系爭協議書 抄過來的，沒有再做細節的討論，目前系爭土地已經過戶給 緯衡公司等語在卷（見本院卷第117-121 頁）。 ２查原告自行出資購買系爭土地106.04坪應有部分之權利，並 經由被告將之借名登記在訴外人榮福公司名下，此為兩造所 不爭執，並有承諾書及系爭協議書之前言可按（參不爭執事 項第㈠㈢點）。嗣兩造與訴外人榮福公司於100 年11月29日 簽訂系爭協議書，由原告委託訴外人榮福公司代為出售上開 106.04坪之系爭土地權利，訴外人榮福公司旋即於100 年12 月14日與訴外人緯衡公司簽訂不動產買賣契約書，由訴外人 榮福公司以8,400 萬元出賣系爭土地應有部分99669/141225 （其中包含原告借名登記在訴外人榮福公司名下之應有部分 ）予訴外人緯衡公司，雙方並於買賣契約書第6 條約定：「 自本約簽定後10個月，若有非可歸責於雙方當事人與不可抗 拒之因素致無法完成將本標的土地分割及共有物分割為獨立 單獨持有，並清理地上物及排除佔用時，甲方（指訴外人緯 衡公司）得無條件解除本契約，乙方（指訴外人榮福公司） 應將所收取之款項一次無息退還予甲方」，此有被告提出之 買賣契約書在卷足稽（見本院卷第61頁），由此堪證證人范 治平證稱：訴外人榮福公司雖與緯衡公司簽訂買賣契約，但 仍有10個月的但書，系爭土地算不算賣掉仍有疑問乙情，核 屬有據。且系爭土地前經共有人提起分割共有物訴訟，本院 於102 年10月25日以102 年度訴更㈠字第1 號判決後，被告 提起上訴，經臺灣高等法院於104 年3 月17日以102 年度上 字第1318號駁回上訴，仍未定讞，係由最高法院於104 年8 月7 日以104 年度台上字第1491號駁回上訴，始告確定（參 不爭執事項第㈥點），由此亦可證證人范治平證述：100 年 11月29日簽了協議書之後，分割共有物的案子拖了很久，榮 福公司也沒辦法把地真的賣掉，但原告說他罹病，須要趕快 處理這件事情，所以榮福公司就跟被告公司商量先給原告一 些錢，才和原告簽訂系爭契約書等情，堪信為真。 ３查系爭契約書第1 條約定「甲方（原告）同意將案內土地10 6.04坪持分部分出賣移轉予丙方（訴外人榮福公司），總價 金為1,194 萬元整，總價金由乙方（被告）出資給付甲方」 ；第2 條則約定：「乙方應於102 年12月31日前給付甲方4, 776,000 元，其餘價金分三期給付甲方，第一期2,388,000 元於103 年3 月31日前給付，第二期款2,388,000 元於103 年7 月31日前給付，第三期款2,388,000 元於『丙方案內土 地訴訟確定日』且『案內土地移轉時』給付」（參不爭執事 項第㈤點）。兩造對於系爭契約書第2 條所稱「案內土地移 轉時」給付第三期款，究為原告主張之「系爭土地判決分割 移轉登記予訴外人榮福公司」，抑或係被告抗辯之「訴外人 榮福公司移轉系爭土地所有權登記予訴外人緯衡公司」，固 有爭執，惟系爭土地業於104 年10月12日以判決分割為原因 移轉登記在訴外人榮福公司名下，訴外人榮福公司其後於10 5 年2 月1 日以買賣為原因移轉登記予訴外人緯衡公司，有 土地登記謄本、土地權狀足憑（見本院卷第102 、163 頁） ，足見不論依原告主張或被告抗辯，被告給付第三期款予原 告之期限均已屆至，被告對於應給付原告第三期款亦不爭執 ，準此，原告依系爭契約書請求被告給付第三期款，核屬正 當，為有理由。 (二)被告抗辯原告請求之第三期款應再扣除土地增值稅967,838 元、仲介費477,600 元，亦為可採： １原告主張：系爭契約書第2 條「案內土地移轉時」應解釋為 判決確定後分割移轉予訴外人榮福公司單獨所有時（即104 年10月12日），方為合理，原告應負擔之稅捐應以此時點為 計，又土地稅法施行細則第42條第2 項規定「分別共有土地 分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相 等者，免徵土地增值稅」，故原告毋庸負擔增值稅；且系爭 契約書並無仲介情事，原告不應負擔訴外人榮福公司私下將 系爭土地出賣予訴外人緯衡公司之仲介費等情。被告則以： 系爭契約書第2 條所稱「案內土地移轉時」，實指訴外人榮 福公司移轉系爭土地所有權登記予訴外人緯衡公司時（即10 5 年2 月1 日），始為兩造之真意，基此，第三期價金尚須 扣除以該時點計算之土地增值稅967,838 元；又系爭協議書 嗣後被系爭契約書取代，惟探求當事人真意，原告仍應負擔 訴外人榮福公司代其出售系爭土地之4%仲介費等語置辯。 ２按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文；又解釋契約，應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全 文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他 一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目 的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘 泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法 院18年上字第1727號、19年上字第28號、19年上字第58號、 39年台上字第1053號判例意旨參照）。 ３經查，兩造及訴外人榮福公司於100 年11月29日簽訂系爭協 議書後，因系爭土地之分割共有物訴訟遲未定讞，訴外人榮 福公司出賣土地應有部分（含原告借名登記在訴外人榮福公 司名下之應有部分）予訴外人緯衡公司之條件未能成就，原 告復急於售地得款，兩造三方始再於2 年後之102 年12月簽 訂系爭契約書，以訴外人榮福公司、緯衡公司約定之買賣單 價為據，並以訴外人榮福公司向原告購買系爭土地應有部分 之形式，由被告公司先行支付部分土地價款予原告，此情已 據證人范治平結證如前。原告雖否認上情，主張不知訴外人 榮福公司將系爭土地應有部分出賣予訴外人緯衡公司云云。 惟證人范治平證述上開2 公司簽訂買賣契約未久即已通知原 告，且訴外人榮福公司以8,400 萬元出賣系爭土地全部應有 部分99669/141225（換算面積約為2464.19 方公尺、745.42 坪）予訴外人緯衡公司，為兩造所不爭執（參不爭執事項第 ㈣點），換算買賣價格每坪為112,688 元（84,000,000元÷ 745.42坪）；該買賣價格核與兩造三方簽訂之系爭契約書， 由原告將系爭土地106.04坪持分權利以1,194 萬元出賣予訴 外人榮福公司（參不爭執事項第㈤點），買賣單價每坪為11 2,599 元（11,940,000元÷106.04坪）相差無幾，係以出賣 予訴外人緯衡公司之每坪單價112,688 元乘以原告所有106. 04坪持分後，仟元以下無條件捨去（112,688 元×106.04＝ 11,949,435）。準此堪證證人范治平證述「系爭契約書基本 精神還是跟系爭協議書一樣，只是我們先把錢付掉」等語， 堪信屬實。 ４又兩造三方簽訂系爭契約書時，將系爭協議書原約定系爭土 地出賣後「應將甲方（原告）所持分土地比例之賣得價金， 扣除甲方所持分土地比例應付之稅捐及負擔（含代書費、規 費、仲介費4%及雜項費用等）後，將款額給付乙方（被告） ，再由乙方轉付甲方」等語（見本院卷第166 頁），移列於 系爭契約書第3 條而修改約定為「甲方（原告）同意第三期 價金，由乙方（被告）扣除甲方所持分土地比例應付之稅捐 及負擔（含代書費、規費、仲介費4%及雜項費用等）後，餘 額給付甲方」等語（見本院卷第9 頁）。且於系爭契約書第 4 條另行約定「三方100 年11月29日所訂協議書之約定由本 契約書取代；若乙方總價金有全部或部分未履行，100 年11 月29日協議書仍具效力」等語，益資證明兩造三方簽訂系爭 契約書之目的，係延續延長系爭協議書之約定，以使原告提 早取得出賣土地之部分價款，並無解除或終止系爭協議書之 意思，且系爭協議書既已由兩造三方正式簽署用印，即非原 告主張僅為「預約」致其內容無拘束雙方效力之情形，此點 應併予說明。 ５本件證人范治平證述系爭契約書之基本精神與系爭協議書相 同，係由訴外人榮福公司代原告出售系爭土地106.04坪之土 地權利等語，核與系爭契約書前後文及兩造三方訂立系爭協 議書、契約書之主要目的相符，堪可採信。基此，系爭契約 書第2 條約定之「案內土地移轉時」，自應解釋為系爭土地 判決分割後移轉登記予訴外人緯衡公司所有即105 年2 月1 日時始符當事人之真意（見本院卷第163 頁）。原告拘泥於 系爭契約書之字面意義而截取其中一二語，主張系爭契約書 係原告出賣系爭土地106.04坪之土地權利予訴外人榮福公司 ，而認為「案內土地移轉時」係指系爭土地判決分割移轉登 記予訴外人榮福公司之103 年10月12日時，自無可取。被告 抗辯應以105 年2 月1 日為基準時計算系爭土地之土地增值 稅為967,838 元，此計算金額為原告所不爭執（見本院卷第 17 0頁、186 頁反面），準此，被告抗辯原告請求之第三期 款應扣除土地增值稅967,838 元，核屬有據，應予扣除。 ６末查，兩造三方於102 年12月簽訂系爭契約書，雖以訴外人 榮福公司向原告購買系爭土地應有部分之形式為之，惟其目 的之一在於使原告先行取得部分土地價款，並延續延長系爭 協議書之約定，已詳如前述，則系爭契約書既援引系爭協議 書關於原告應給付訴外人榮福公司4%仲介費之約定，並約定 第三期款應先扣除4%仲介費，被告抗辯其應給付予原告之第 三期款應再扣除4%仲介費477,600 元（11,940,000×4%）， 即為有據，應予准許。 (三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 第1 項前段 、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付之債權， 確定給付期限為「案內土地移轉時」之105 年2 月1 日，已 詳述如前，是被告應自翌日起，始負遲延責任，故原告請求 自起訴狀繕本送達翌日即105 年1 月13日起計算法定遲延利 息，於法未合。綜上所述，原告依系爭契約書請求被告給付 第三期款，及被告抗辯原告請求之第三期款應扣除土地增值 稅967,838 元、仲介費477,600 元等節，均有理由；且第三 期款尚應扣除387,126 元之地價稅，亦為兩造所不爭執（參 不爭執事項第㈦點）。從而，原告依系爭契約書第2 、3 條 之約定，請求被告給付555,436 元（2,388,000 －967,838 －477,600 －387,126 ），及自105 年2 月2 日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，核 無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至其餘假執行之聲 請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。被告陳明願供擔保 ，聲請宣告免為假執行宣告，就原告勝訴部分，合於法律規 定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，毋庸一一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 民事第二庭 法 官 吳靜怡 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 105 年 4 月 28 日 書記官 許榮成