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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第948號 原　　　告　林喬盈 訴訟代理人　楊一帆律師 被　　　告　李明蘭 上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國106 年6 月23日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用（含證人日旅費）新臺幣玖仟伍佰伍拾陸元由原告負擔 。 事實及理由 一、原告主張： （一）兩造前經訴外人21世紀不動產竹北高鐵加盟店（即聯發不 動產有限公司，下稱聯發不動產）之居間仲介，於民國10 5 年3 月19日由原告以總價新臺幣（下同）1,770 萬元向 被告買受位於新竹縣○○市○○○路○○○ 號3 樓之房屋及 坐落基地（下簡稱系爭房屋、系爭基地，或併稱系爭房地 ），並訂有不動產買賣契約書（下簡稱系爭契約）。 （二）被告當時在委託聯發不動產出售系爭房地時，即以「賣裝 潢」為訴求並因此定有較高之售價，而原告於證人即聯發 不動產營業員林品揚帶看系爭房屋之初，亦因喜歡屋內裝 潢而有購買意願，且被告在磋商期間一再表示房屋之裝潢 較高級，故不願降價出售，原告最終以高於市價100 餘萬 元之價格購入系爭房地，被告配偶更於簽約完畢時向原告 配偶稱「謝謝你們也喜歡我們的裝潢」等語，豈料，原告 於105 年8 月31日交屋日卻發現系爭房屋內，包括燈具、 窗簾、廚櫃及客廳壁爐…等等裝潢，已遭被告拆除搬遷甚 多，原告乃驚覺遭被告詐欺簽約，但原告唯恐當日如不點 交，被告將依被告一己之意願，繼續拆除屋內設備或裝潢 ，故原告不得已於該日完成交屋手續。 （三）因為被告拆除裝潢後已陷於給付不能或不完全給付，嗣經 原告委請廠商估價，尚需耗費77萬6,991 元重新製作安裝 ，包括：（1 ）燈具18萬元；（2 ）窗簾8 萬2,780 元； （3 ）廚櫃42萬6,211 元；（4 ）木作8 萬8,000 元，為 此，依民法第227 條第1 項、第226 條第1 項規定及系爭 契約第14條約款，請求被告賠償77萬6,991 元暨按法定利 率加計遲延利息，爰聲明：1 、被告應給付原告77萬6,99 1 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息。2 、訴訟費用由被告負擔。3 、願供擔保請 准宣告假執行。並提出：系爭契約影本、系爭房屋交屋前 及交屋後之照片、估價單影本，暨請求訊問證人即聯發不 動產營業員林品揚、店長劉家銘2 人為證。 二、被告則以： （一）本件不動產買賣就關於買賣標的範圍明載於系爭契約第1 條即為系爭房地（含車位），而關於賣方即被告願意附贈 買方之設備項目，於系爭契約第13條並無特別勾選附贈之 約定，另於第14條其他約定事項，則記載：「一、依現況 說明書所載點交」，而非約定「依現況點交」。 （二）再對照本件不動產委託銷售標的現況說明書之記載內容， 並無任何附屬設備應交付買方之約定，聯發不動產人員擔 任本件仲介，具有相當經驗，並由彼等提供相關合約文件 給兩造買賣雙方簽署，若當事人間就買賣標的範圍及附贈 物有特別約定，理當能於買賣契約書明載臚列，但本件僅 於原告與聯發不動產間於105 年2 月29日買賣議價委託書 （下簡稱買賣議價委託書），曾經記載：「小孩房的床房 、冷氣主機及室外機」等語，別無其他，而被告已依約將 此等物品附贈與原告。 （三）被告於點交房屋前，將系爭房屋整理成符合屋況以利交屋 ，並無不當，而原告亦於105 年8 月31日同意點交並於詳 細確認屋況及現況無誤後，隨即交付尾款予被告，原告嗣 後反悔並找聯發不動產人員到法院來配合其說詞，無視契 約白紙黑字，且原告提出之估價單所列項目，這是原告買 受系爭房地後，其入住應自行負擔之成本，並非兩造間買 賣標的範圍，爰為答辯聲明：1 、原告之訴駁回。2 、訴 訟費用由原告負擔。3 、如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。並提出：買賣議價委託書影本1 件為證。 三、本院依兩造所為主張及所提證據，為下列（一）～（三）不 爭執事實整理，經兩造同意不為爭執，而可資作為判決基礎 事實，不再為其他調查：（見本院卷第91頁筆錄） （一）被證1 （本院卷第42頁）105 年2 月29日原告與訴外人21 世紀不動產高鐵加盟店即聯發不動產有限公司（負責人即 證人劉家銘、承辦人即證人林品揚）間之買賣議價委託書 ，形式及內容均為真正。 （二）原證1 （本院卷第11～21頁）105 年3 月19日不動產買賣 契約書（含不動產委託標的現況說明書），形式及內容均 為真正。 （三）本件實際交屋日期為105年8月31日。 四、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第 3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之 爭點為：「原告主張本件被告係『賣裝潢』故而售價較高， 並依據民法第226 條第1 項、第227 條規定及原證1 契約第 14條約定，請求被告賠償776,991 元，包括：燈具費用18萬 、窗簾費用82,780元、櫥櫃費用426,211 元、木作費用88,0 00元，有無理由？」（見本院卷第91頁） 五、本院之判斷： （一）按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限 ，民事訴訟法第277 條定有明文。又，民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉 證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求，最高法院17年上字第917 號判例要旨參照。本件原 告主張系爭基地、系爭房屋連同房屋內包括燈具、窗簾、 櫥櫃、木作之裝潢各物，皆與被告達成合意，均屬本件買 賣標的之範圍，茲因被告將部分裝潢拆除遷移，已構成違 約情事且屬給付不能或不完全給付，既經被告否認，揆諸 前開說明，自應由原告就此利己之事實負舉證責任。 （二）查： 1、燈具部分： 系爭契約第13條「賣方願意附贈買方之設備項目：□燈飾 □洗衣機□電視機□抽油煙機…（下略）」，未據勾選（ 見本院卷第17頁），及系爭契約附件即不動產委託銷售標 的現況說明書「項次2 ：是否有附屬設備？是。備註說明 欄：『□計入買賣價款中，隨同建物移轉，設備以交付時 現況為準，項目如下：───』『□不計入買賣價款中， 由賣方無償贈與要約人，項目如下：───』『□不計入 買賣價款中，由賣方搬離，項目如下：───』」，亦未 據勾選或填寫品項（見本院卷第19頁），經證人林品揚於 本院結證稱：「（被告問：不動產委託銷售標的現況說明 書第2 點『是否有附屬設備？』該欄勾選『是』，備註說 明卻未任何記載，這樣情形意味如何？）（證人思考後答 稱：）勾選欄選『是』但是沒有任何記載，那時候是因為 為後續保留一點空間，就我的認知與了解，當時李明蘭（ 指被告）委託的時候就是說要帶走的是桌子、椅子、沙發 、床這些，其餘就是看買方有什麼要買下，我們再談價格 。…」等語（見本院卷第50頁筆錄），對照原告與聯發不 動產間於105 年2 月29日買賣議價委託書，該買賣議價委 託書第二條之（一）記載原告委託聯發不動產承購之總價 款為1,770 萬元，同時於第二條之（二）記載買方（指原 告林喬盈）其他承購條件為「小孩房的床房、冷氣主機及 室外機」，其中並無買下燈飾項目（見本院卷第42頁，第 61頁亦同），倘若假設本件買賣雙方合意之交易範圍包括 燈具在內，則非不得藉由兩造或聯發不動產人員於系爭契 約第13條該頁直接勾選，如此舉手輕易可為卻捨此不為， 本院實難認原告主張包括燈具在內之裝潢屬於本件買賣標 的範圍云云乙節為真，原告復不能舉證以實其說，故原告 求為賠償所謂燈具費用18萬元，不能准許。 2、窗簾部分： 據系爭契約第14條其他約定事項「一、依現況說明書所載 點交」，而非約定依現況點交（見本院卷第17頁），並經 證人林品揚於本院結證稱：「（從事不動產買賣經驗，是 什麼時候入行？）2013年。（承受案件數量為何？）數量 不一。」、「（依『現況點交』及依『現況說明書點交』 二者就你處理不動產買賣之經驗上來看，其意義是否相同 ？）不相同。」、「…一開始開價是2180萬，這是被告開 的，因為這間就是在賣裝潢，就是看得到的裝潢，差不多 的坪數，配置同樣車位數量，有內政部實價登錄可參考， 高樓層總價都有1700萬，這間房子屋主的購入價也可以在 實際登錄上看到，所以買方出價1770萬，就是用樓層價差 去買裝潢，就是附著在不動產上的裝潢，就是櫥櫃、燈飾 、木地板、油漆、壁爐、加厚的氣密窗玻璃、木工。至於 窗簾部分我不知道。」等語（見本院卷第49～50頁筆錄） ，及據證人劉家銘結證稱：賣方有依約給小孩房的床房、 冷氣主機及室外機、不動產買賣契約書或委託銷售現況說 明書或買賣議價委託書，這3 份文件沒有寫說賣方要提供 窗簾、衣櫥，至於品揚在簽完後，有無與李明蘭（指被告 ）達成什麼，我就不知道，我有在經紀人處簽名，但畢竟 是品揚在接洽等語在卷（見本院卷第56～57頁），本件既 無人證或書證可資證明原告主張包括窗簾在內之裝潢屬於 本件買賣標的範圍，而被告抗辯此係原告入住時應自理之 費用，亦不違常情，因此原告求為賠償所謂窗簾費用8 萬 2,780 元，不能准許。 3、櫥櫃與木作部分： 被告確實留有部分設備或裝潢，包括：抽油煙機、烘碗機 、流理台、4 座展示櫃、1 座烤漆鞋櫃、室外燈、廁所崁 燈、廁所免治馬桶、所有烤漆玻璃及鏡片、書桌、4 個房 間木地板、木作天花板、木作隔間、雕花地磚、油漆粉刷 及壁紙，經被告與證人林品揚2 人當庭確認如上無誤（見 本院卷第52頁筆錄），系爭契約第13條「賣方願意附贈買 方之設備項目：…□吊櫥□…□壁櫥…□衣櫃□其他」既 全未據勾選（見本院卷第17頁），則櫥櫃與木作部分超出 被告前述留下部分之範圍及數量，是否屬於本件兩造合意 買賣標的範圍，依前開舉證責任分配法則，仍應由原告負 舉證責任。此節雖據證人林品揚證稱略以：買方出價1,77 0 萬元就是用樓層價差去買裝潢等語如上，及據證人林品 揚庭後查報同一建案（自強三路211 ～214 號）中高樓層 之實價登錄資料1 件（附於本院卷第79頁），可知系爭房 地係14層其中第3 層、總面積為80.79 坪、2 車位、交易 日期105 年5 月、總價1,770 萬元（見本院卷第79頁第3 欄，深色該欄），對照另案物件某房地係14層其中第7 層 、總面積為81.05 坪、無車位資料、交易日期105 年7 月 、總價1,700 萬元（見本院卷第79頁第1 欄，淺色該欄） ，兩者實價相差70萬元，然系爭房屋配有兩個車位（車位 編號B3-59 、B3-60 ），另案某屋則未配有車位或車位所 在地下樓層不明，茲實價登錄價格資料僅係供其他不動產 買賣方參考之用，不動產之實際成交價格仍應取決於不動 產本身之客觀條件及當事人之主觀認知價值，兼須考量變 現需求等等因素，再經由買賣雙方之斡旋商議而定，難與 其他個案完全相提並論，且於本件不動產買賣，被告著實 保留部分之裝潢與設備留供原告使用，併參買賣議價委託 書第二條之（一）記載原告委託聯發不動產承購之總價款 本即為1,770 萬元（見本院卷第42頁買賣議價委託書）， 而賣方一開始開價則是2,180 萬（見本院卷第50頁證人林 品揚證述），可知所謂總價1,770 萬就是用樓層價差去買 裝潢云云乙節，此係買方該方之盤算，即買方以其相同預 算可購買高樓層但無附加任何設備裝潢者，或可購買低樓 層但有附加部分設備裝潢者，非可逕謂系爭房屋內之櫥櫃 與木作，超出被告前述留下之範圍及數量，亦皆屬於本件 兩造合意買賣標的範圍，因此，原告主張被告是以房地1, 770 萬元總價在「賣裝潢」並指摘被告任意違約額外拆除 搬離櫥櫃與木作暨據此求為賠償各42萬6,211 元、8 萬8, 000 元，不足為採。 六、從而，依兩造間之系爭契約內容，並未就本件買賣標的物是 否含有附屬設備及其範圍與數量設下明確之約定，基於舉證 責任分配之原則，既應由負舉證責任之原告承擔此事實真偽 不明狀態之不利益，本院即無從為有利於原告之認定，則原 告主張被告因違約而有不能給付或不完全給付情形，並依民 法第227 條第1 項、第226 條第1 項、系爭契約第14條，請 求被告賠償：燈具費用18萬元、窗簾費用8 萬2,780 元、櫥 櫃費用42萬6,211 元、木作費用8 萬8,000 元，合計77萬6, 991 元之本、息，委無可取，其訴全部不應准許，應予駁回 ，其訴既經駁回，則其假執行之聲請因失所附麗，併予駁回 。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經審酌後認 均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。 據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。 中 華 民 國 106 年 7 月 17 日 民事庭 法 官 周美玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並 應添具繕本1 件暨同時繳納第二審上訴費用（如全部不服提起上 訴，應繳納上訴裁判費1 萬2,720 元）。 中 華 民 國 106 年 7 月 17 日 書記官 吳月華