臺灣新竹地方法院民事判決 105年度重訴字第102號
原 告 簡國
諭
被 告 劉雪娥
訴訟
代理人 林哲宇
被 告 鄭敏憲
訴訟代理人 李秀珍
被 告 郭維欣
訴訟代理人 鄭淑貞
被 告 陳友青
訴訟代理人 陳坤傑
被 告 林瑞美
訴訟代理人 陳克臺
被 告 王國良
訴訟代理人 陳欣儀
被 告 許芳綺即許金華
訴訟代理人 鄭銘宗
被 告 張詠甄
訴訟代理人 許美測
被 告 劉寶金
訴訟代理人 顏子傑
被 告 王曉晴
訴訟代理人 王嘉慶
馮心嬿
被 告 金協興營造股份有限公司
法定代理人 白英志
被 告 楊秀戀
陳進鎰
陳戴煒
翁碧選
彭木濱
林秀璧
林 冉
宋博文
陳素霞
鄭淑燕
王寶雀
簡詔羣
鄧博文
林煥彬
盧信豪
莊宗翰
謝克龍
李圃寪（原名李鴻志）
王凱禾
何雲嬌
顏施錦枳
鍾春陽
簡子傑
彭織姬
詹哲彥即詹志宏之
繼承人
詹婉貞即詹志宏之
繼承人
詹素芳即詹志宏之繼承人
受
訴 訟
告 知 人
有限責任新竹第三信用合作社
法定代理人 葉傳福
受 訴 訟
告 知 人 臺灣土地銀行股份有限公司
法定代理人 黃伯川
受 訴 訟
告 知 人 中國信託商業銀行股份有限公司
法定代理人 利明献
受 訴 訟
告 知 人 有限責任新竹第一信用合作社
法定代理人 郭金雄
受 訴 訟
告 知 人 渣打國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 龐維哲
受 訴 訟
告 知 人 華南商業銀行股份有限公司
法定代理人 張雲鵬
受 訴 訟
告 知 人 元大商業銀行股份有限公司
法定代理人 范志強
受 訴 訟
告 知 人 安泰商業銀行股份有限公司
法定代理人 丁予康
訴訟代理人 羅漢璇
許貴添
受 訴 訟
告 知 人 台新國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 吳東亮
訴訟代理人 邱志仁
受 訴 訟
告 知 人 台北富邦商業銀行股份有限公司
法定代理人 陳聖德
受 訴 訟
告 知 人 日盛國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 黃錦瑭
受 訴 訟
告 知 人 玉山商業銀行股份有限公司
法定代理人 曾國烈
訴訟代理人 李美珍
上列
當事人間請求
分割共有物事件，本院於民國109年5月12日
言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、
遺產管理人或其他
依
法令應
續行訴訟之人
承受訴訟以前
當然停止；第168 條所
定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，
他造
當事人，亦得
聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條
定有明文。查
本件被告詹志宏於
訴訟繫屬後之民國108年9月
20日死亡，其繼承人為詹哲彥、詹婉貞、詹素芳，且均未
拋
棄繼承，原告
乃具狀聲明由詹哲彥、詹婉貞、詹素芳承受訴
訟，有除戶繼承謄本、
繼承系統表、全體繼承人
戶籍謄本、
本院民事紀錄科查詢表（見本院卷五第408至417頁、第571
至585頁），
核與上開規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎
事實同一、該
訴訟標的對於數人必須
合一確定時、追加
其原
非當事人之人為當事人或不甚礙被告之防禦及訴訟之終
結者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一
部，但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回
，被告於
期日到場，未為同意
與否之表示者，自該期日起；
其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀
送達之日起，十日內未提出
異議者，視為同意撤回，民事訴
訟法第255條第1項第2款、第5款、第7款、第262條第1項、
第4項分別定有明文。
經查：
(一)原告起訴時原聲明：㈠、原告與被告劉雪娥、鄭敏憲、陳友
青、陳進鎰、林瑞美、王國良、彭木濱、蕭明玉、林秀璧、
詹志宏、林冉、宋博文、陳素霞、鄭淑燕、王寶雀、簡詔羣
、鄧博文、許雅鈞、鄭玉貝、陳坤傑、謝克龍、張詠甄、金
協興營造有限公司（下稱金協興公司）、劉寶金、李鴻志、
王曉晴、王凱禾、何雲嬌、顏施錦枳、劉美麗、鍾春陽、簡
子傑、彭織姬、郭維欣等人共有新竹市○○段○○○號土地（
下稱
系爭238地號土地），應予變價分割，賣得價金按
兩造
應有部分比例分配；㈡、原告與被告劉雪娥、鄭敏憲、楊秀
戀、陳友青、陳進鎰、李勇雄、林瑞美、王國良、陳戴煒、
翁碧選、許芳綺、彭木濱、林秀璧、詹志宏、林冉、宋博文
、陳素霞、鄭淑燕、簡詔羣、鄧博文、陳坤傑、謝克龍、張
詠甄、金協興公司、劉寶金、李鴻志、王曉晴、王凱禾、何
雲嬌、顏施錦枳、鍾春陽、簡子傑、彭織姬、郭維欣等人共
有新竹市○○段○○○○○號土地（下稱系爭238-1地號土地），
應予變價分割，賣得價金按兩造應有部分比例分配之；㈢、
原告與被告劉雪娥、鄭敏憲、楊秀戀、陳進鎰、王國良、陳
戴煒、翁碧選、許芳綺、林秀璧、簡詔羣、鄧博文、林煥彬
、盧信豪、金協興公司、顏施錦枳、簡子傑、彭織姬等人共
有新竹市○○段○○○○○號土地（下稱系爭238-2地號土地），
應予變價分割，賣得價金按兩造應有部分比例分配之。
(二)
嗣因陳坤傑於民國105年7月15日將其所有系爭238、238-1地
號土地應有部分各4/1000移轉登記予莊宗翰，原告乃具狀撤
回對陳坤傑之訴訟及追加莊宗翰為本件被告（見本院卷三第
11頁）。復因系爭238-1地號土地共有人李勇雄已於108年6
月24日死亡，經其全體繼承人協議由王寶雀單獨繼承該筆土
地應有部分，並於108年10月5日辦畢分割繼承登記（見本院
卷五第368頁、第563至569頁），因王寶雀原即為本件被告
，原告遂於108年12月13日當庭撤回對李勇雄之訴訟（見本
院卷五第550頁）。原告又於108年6月20日當庭撤回分割系
爭238地號土地之請求，變更為僅請求分割系爭238-1、238
-2地號土地（見本院卷四第223頁），因蕭明玉、許雅鈞、
鄭玉貝、劉美麗非系爭238-1、238-2地號土地之共有人，原
告乃於108年12月13日當庭撤回對上開被告之訴訟（見本院
卷五第550頁）。嗣因詹志宏死亡後，其繼承人即被告詹哲
彥、詹婉貞、詹素芳均未就詹志宏就系爭238-1地號土地之
應有部分辦理繼承登記，原告再具狀追加請求被告詹哲彥、
詹婉貞、詹素芳就被繼承人詹志宏所遺之系爭238-1地號土
地應有部分1000分之1辦理繼承登記（見本院卷五第555頁）
。
(三)經核原告追加莊宗翰為被告，及追加被告詹哲彥、詹婉貞、
詹素芳辦理繼承登記部分，請求之基礎事實同一，並係因訴
訟標的對於數人必須合一確定時，追加原非當事人之人為被
告，無礙於被告之防禦及訴訟之終結；原告撤回對非系爭
238-1、238-2地號土地現共有人之李勇雄、蕭明玉、許雅鈞
、鄭玉貝、劉美麗訴訟部分，經被告鄭玉貝表示同意撤回（
見本院卷六第15頁），其餘被告則尚未為本案言詞辯論，無
須得其等同意，
揆諸前揭規定，於法並無不合，均應准許。
三、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而
有法
律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文
。查被告楊秀戀、鄭淑燕、林瑞美各自將其等所有系爭238
-1地號土地之應有部分設定
抵押權予新竹第三信用合作社；
被告林秀璧將其所有系爭238-1地號土地之應有部分設定抵
押權予臺灣土地銀行；被告彭木濱將其所有系爭238-1地號
土地之應有部分設定抵押權予中國信託商業銀行；被告鄧博
文將其所有系爭238-1地號土地之應有部分設定抵押權予新
竹第一信用合作社；被告謝克龍、李鴻志、鍾春陽各自將其
等所有系爭238-1地號土地之應有部分設定抵押權予渣打國
際商業銀行；被告張詠甄將其所有系爭238-1地號土地之應
有部分設定抵押權予華南商業銀行；被告劉寶金將其所有系
爭238-1地號土地之應有部分設定抵押權予元大商業銀行；
被告王凱禾、宋博文各自將其等所有系爭238-1地號土地設
定抵押權予安泰商業銀行；被告宋博文將其所有系爭238-1
地號土地之應有部分設定抵押權予台新國際商業銀行；被告
郭維欣將其所有系爭238-1地號土地之應有部分設定抵押權
予台北富邦商業銀行；被告莊宗翰將其所有系爭238-1地號
土地之應有部分設定抵押權予日盛國際商業銀行；被告何雲
嬌將其所有系爭238-1地號土地之應有部分設定抵押權予玉
山商業銀行；被告楊秀戀將其所有系爭238-2地號土地之應
有部分設定抵押權予新竹第三信用合作社；被告林秀璧將其
所有系爭238-2地號土地之應有部分設定抵押權予臺灣土地
銀行；被告鄧博文將其所有系爭238-2地號土地之應有部分
設定抵押權予新竹第一信用合作社，則本件原告請求判決分
割該土地，抵押權人新竹第三信用合作社、臺灣土地銀行、
中國信託商業銀行、新竹第一信用合作社、渣打國際商業銀
行、華南商業銀行、元大商業銀行、安泰商業銀行、台新國
際商業銀行、台北富邦商業銀行、日盛國際商業銀行、玉山
商業銀行等，依
民法第824條之1第2項規定自有法律上之利
害關係，為保障受訴訟告知人之權利，經本院依法告知訴訟
後，均未聲明參加本件訴訟，
合先敘明。
四、本件被告鄭敏憲、楊秀戀、郭維欣、陳友青、陳進鎰、林瑞
美、王國良、陳戴煒、翁碧選、許芳綺、彭木濱、林冉、宋
博文、陳素霞、鄭淑燕、王寶雀、簡詔羣、林煥彬、盧信豪
、莊宗翰、謝克龍、張詠甄、金協興公司、劉寶金、李鴻志
、王凱禾、何雲嬌、顏施錦枳、鍾春陽、簡子傑、彭織姬、
詹哲彥、詹婉貞、詹素芳均經
合法通知，未於最後言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，
爰依原
告之
聲請，由其
一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於90年3月15日自被繼承人簡戴月娥處繼承取得系爭238
-1、238-2地號土地應有部分各10000分之1781，系爭238-1
地號土地為道路用地，面積377平方公尺，現為新竹市○○
路○○巷○○弄道路，僅能作為道路使用，倘
原物分割為共有人
單獨所有，顯然無益於土地之利用，原物分割
顯有困難，若
將整筆土地售予建商，作為捐贈政府換取其他建案之容積獎
勵，得最大限度提高土地交換價值；系爭238-2地號土地為
第一種住宅用地，面積219平方公尺，其現狀大部分為空地
，僅有部分簡陋
地上物，
惟形狀呈現長三角形，最寬處僅約
7.4公尺，最窄處不到1.5公尺，倘原物分割為共有人單獨所
有之細碎地，無任何使用價值，原物分割顯有困難，應將整
筆土地一併售出，作為停車場、修車廠或倉庫使用，始能發
揮土地最大效益，且系爭238-1、238-2地號土地使用編定不
同，無從合併分割，均應各別變價分割，方能增進其使用價
值並提升交換價值，再由兩造按應有比例分配價金，兩造所
受分配之金額亦可增加，更有利於共有人，應認系爭238-1
、238-2地號土地均以變價分割方式較為
適當，爰請求就系
爭238-1、238-2地號土地准予變價分割。
(二)被告雖
抗辯系爭238-1、238-2地號土地為法定空地，無法分
割
等情，惟原告之被繼承人簡戴月娥於68年間係提供分割前
同段238地號土地之一部分與建商合建四層樓公寓，因建商
未將簡戴月娥提供合建之土地辦理分割，即將分割前同段
238地號土地全部移轉登記予房屋第一手買受人，其後始將
未提供合建部分土地，自分割前同段238地號
土地分割出系
爭238-1、238-2地號土地，經簡戴月娥於訴請系爭238-1、
238-2地號
土地所有權人將持分移轉登記予簡戴月娥，業經
臺灣高等法院81年度上更一字第298號判決被告劉雪娥、鄭
敏憲、楊秀戀、陳友青、陳進鎰等第一手房屋買受人將系爭
238-1、238-2地號土地應有部分移轉登記予簡戴月娥，其等
遲未將 過戶予簡戴月娥，原告目前亦已無意請求辦理過戶
，然原告及被告簡詔羣、簡子傑等人就系爭238-1、238-2地
號土地持分已達71.24%，每年需繳納高額地價稅，卻無法使
用土地，對原告而言實屬不公平，至於簡戴月娥與建商當初
合建之情況，原告並不清楚，倘被告抗辯系爭238-1、238-2
地號土地屬法定空地，應由被告舉證證明。
(三)
並聲明：
１、被告詹哲彥、詹婉貞、詹素芳應就被繼承人詹志宏所遺系爭
238-1地號土地應有部分1000分之1辦理繼承登記。
２、兩造共有系爭238-1、238-2地號土地應予變價分割，賣得價
金按兩造應有部分比例分配之。
二、被告則以：
(一)被告劉雪娥答辯
略以：被告劉雪娥係於70年間購買新竹市○
○路○○巷○○弄○號3樓房屋及坐落系爭238地號土地應有部分
1000分之26，該房屋係由原告之被繼承人簡戴月娥與訴外人
福陽建設股份有限公司（下稱福陽公司）合建之合法建物之
一，簡戴月娥當時已出具土地使用權同意書，同意分割前同
段238地號土地為該八棟建物之基地使用，簡戴月娥生前既
然已出具土地使用權同意書予福陽公司建築房屋出售第三人
，即已概括同意房屋買受人可以使用簡戴月娥之持分，原告
將已出售建商之土地使用權再次變價分割，侵害被告等人使
用土地之權利，違反
誠信原則，屬
權利濫用。而分割前同段
238地號土地經簡戴月娥提供建商作為房屋基地使用後，嗣
於77年間因辦理都市計畫變更分割而出系爭238-1、238-2地
號土地，其面積小於使用執照記載之法定空地面積，應認此
二筆土地均屬法定空地，依法令不能分割。又系爭238-1地
號土地為供公眾通行之新竹市○○路○○巷○○弄，屬既成道路
，依物之使用目的無法分割，等語，
資為抗辯。並聲明：
原
告之訴駁回。
(二)被告彭木濱、張詠甄、鄧博文、鍾春陽、郭維欣、陳友青、
林秀璧、林冉、王曉晴、何雲嬌、林瑞美、王國良、謝克龍
、張詠甄、劉寶金、王凱禾等答辯略以：不同意分割，原告
應該找就系爭238地號土地無持分之房屋所有權人協調出售
其持分，且應該查明簡戴月娥當年與建商之行為等語。
(三)被告林煥彬、金協興營造股份有限公司則以：同意變價分割
。
(四)其餘被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書
狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
(一)分割前新竹市○○段○○○○號土地（面積1007平方公尺）原
為簡戴月娥所有，於70年間以買賣為原因移轉登記予被告劉
雪娥、鄭敏憲、楊秀戀、陳友青、陳進鎰及其餘被告等之前
手，該土地於77年10月21日分割出系爭238-1地號土地（面
積377平方公尺）、系爭238-2地號土地（面積219平方公尺
）。簡戴月娥死亡後，復由原告於90年3月15日繼承取得系
爭238-1、238-2地號土地應有部分各10000分之1781。
(二)簡戴月娥前主張於68年間有提供分割前238地號土地之一部
分與福陽公司合建四層樓公寓，因福陽公司未將其未提供合
建之土地先行分割，即將土地移轉登記予第一手買受人，使
非屬合建範圍之系爭238-1、238-2地號土地亦一併辦理過戶
，而訴請當時238-1、238-2地號土地所有權人將土地持分移
轉登記予簡戴月娥，經臺灣高等法院80年度上字第1186號判
決段津薪應將系爭238-1、238-2地號土地應有部分各10000
分之260移轉登記予簡戴月娥，復經臺灣高等法院81年度上
更一字第298號判決被告劉雪娥、鄭敏憲、楊秀戀、陳友青
、陳進鎰等第一手房屋買受人應將系爭238-1、238-2地號土
地之應有部分移轉登記予簡戴月娥。
(三)福陽公司興建地上四層、地下一層三棟建物，經新竹縣政府
於69年11月19日核發69建都字第1731號使用執照，其上記載
建築地號為新竹市○○段227、228、229、232、238、239、
240、248、249地號，法定空地為1145.35平方公尺。福陽公
司興建地上四層、地下一層二棟建物，經新竹縣政府於同日
核發69建都字第1732號使用執照，其上記載建築地點為新竹
市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，法定空
地面積為1178.23平方公尺。
四、得
心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，為民法第823條第1項所明定。次按本法
所稱建築基
地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法
定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建
築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法
定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分
割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關
定之，建築法第11條定有明文。再按專有部分不得與其所屬
建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或
地上權之應有
部分分離而為移轉或設定負擔，為公寓大廈管理條例第4條
第2項所明定，又共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈
之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採變賣共有
物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大廈管理條
例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分
之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有
人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部
分及其基地所有權之應有部分合併分割，不得單獨就其中之
一請求分割（最高法院89年度
台上字第666號判決
要旨參照
）。第按民法第823條第1項規定因物之使用目的不能分割，
其立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛
爭，而所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他
物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不
可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分
等是，而已闢為道路之共有土地，屬供公眾通行使用，事涉
公益，自應認係因使用目的不能分割；又既稱「不能分割」
，當包括原物分割與變價分割在內（最高法院58年台上字第
2431號判例、87年度台上字第1386號判決、95年度台上字第
150號判決、97年度台上字第1593號判決意旨參照）。
(二)原告主張系爭238-1地號土地面積377平方公尺、系爭238-2
地號土地面積219平方公尺，均為都市計畫用地，系爭238-1
地號土地○○○區○道路用地，為附表一所示共有人共有；
系爭238-2地號土地使用分區為第一種住宅區，為附表二所
所示共有人等情，有新竹市都市計畫土地使用分區及公共設
施用地證明書、土地登記謄本附卷
可稽（見本院卷一第53頁
、卷五第360至384頁），惟被告抗辯系爭238-1地號土地為
供公眾通行使用之道路用地，且系爭238-1、238-2地號土地
屬新竹市○○路○○巷○○弄○○○○○○○○○○○○○○○○號房屋（
即其等向建商福陽公司購買E棟房屋）之法定空地，供該建
案之房屋使用，依法令規定及物之使用目的不能分割等情。
經查：
１、系爭238地號土地其上坐落臨新竹市○○路○○巷○○弄道路之
連棟四層房屋，門牌號碼為同巷弄3、5、7、9、11號，系爭
238-1地號土地為新竹市○○路○○巷○○弄之道路，系爭238-2
地號土地部分有上開房屋住戶搭蓋之鐵皮棚架，部分有麵包
樹及雜草，此經本院會同兩造及地政人員至現場
履勘屬實，
有本院
勘驗測量筆錄、新竹市地政事務所105年11月11日新
地測字第1050008544號函
暨所附
土地複丈成果圖在卷
可參（
見本院卷一第127至130頁、第188至189頁），而系爭238-1
地號土地所在之新竹市○○路○○巷○○弄屬都市○○道路，並
已開闢為瀝青混凝土地舖面及路側排水溝，由新竹市○區區
○○○道路現況維護管理路旁排水溝已有十數餘年，且屬新
竹市政府認定有案、由新竹市政府養護之現有巷道，供不特
定公眾通行使用等情，此經新竹市北區區公所108年9月25日
北經字第1080012257號函、新竹市政府108年9月30日府工養
字第1080149791號函覆明確（見本院卷五第325-1頁、第326
頁），足見系爭238-1地號土地現況為供公眾往來通行之道
路使用，事涉公益，揆諸
上揭說明，屬因使用目的不能分割
，原告請求變價分割系爭238-1地號土地，依法即無從准許
。
２、次查，福陽公司前於69年間與地主合建地上四層、地下一層
之多棟公寓式建物，其中A、B、C棟建物之建築地點為新竹
市○○市○○段227、228、229、232、238、239、240、248
、249地號，經新竹縣政府於69年11月19日核發69建都字第
1731號使用執照；E、F棟建物之建築地點為新竹市○○段
○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，經新竹縣政府於
同日核發69建都字第1732號使用執照，而坐落系爭238地號
土地之新竹市○○路○○巷○○弄○○○○○○○○○○○○○○○○號房
屋即為該建案之E棟，臨新竹市○○路○○巷○○弄之房屋則為F
棟，依上開69建都字第1732號使用執照
所載，此建案E、F棟
房屋之建築基地面積為1969.96平方公尺、法定空地面積為
1178.23平方公尺等情，有使用執照及建物第一次登記申請
資料在卷
足憑（見本院卷二第100至388頁、卷二第107頁、
卷三第193頁）；而上開分割前崙子段238地號土地於77年10
月21日分割出系爭238-1、238-2地號土地後，此二筆土地謄
本登載之同段2679、2860、2681、2682建號建物，均屬上開
69建都1732號使用執照之F棟建物，亦有上開土地、建物登
記謄本及異動索引可參（見本院卷三第132至156頁、卷四第
279至282頁、卷五第9至31頁、第165至321頁），
堪認福陽
公司所興建此建案之E、F棟房屋，確實有以分割前之崙子段
238地號土地為建築基地或法定空地，自崙子段238地號土地
分割而出之系爭238-1、238-2地號土地，亦同屬此建案申請
使用執照之建築用地。再經本院函詢新竹市地政事務所結果
，系爭238-1、238-2地號土地為上開69年建都字第1732號使
用執照所載區分所有建物之基地應有部分，依公寓大廈管理
條例第4條第2項規定，系爭238-1、238-2地號土地不得與區
分所有建物分離而為移轉，此有新竹市地政事務所109年6月
15日新地登字第1090004598號函可參，倘本件僅單獨就系爭
238-1、238-2地號土地為變價分割，將造成其上區分所有建
物與基地所有權應有部分分離而移轉之結果，顯與上開公寓
大廈管理條例之規定有違。
３、第查，被告劉雪娥、陳友青均為福陽建設上開建案之第一手
房屋買受人，被告陳友青係於68年11月20日向建商購買E7棟
2樓（即新竹市○○路○○巷○○弄○○號3樓）房屋，被告劉雪娥
係於69年5月12日向建商購買E3棟3樓（新竹市○○路○○巷○○
弄○號3樓）房屋，依其等所簽立之委託購置土地代建房屋契
約書、委建房屋代購土地契約書所記載，其等購買房屋之價
金包含坐落新竹市○○段227、228、229、230、232、233、
238、239、240、248、249等地號所興建之房屋一戶（包含
室內、陽台、樓梯間、公共設施分攤面積等），購買土地之
價金包含地價及地上物補償費、土地改良費、公共使用巷路
地負擔額、公共設施負擔等費用，
業據其等提出上開契約書
為證（見本院卷三第86至110頁、卷五第37至69頁），應認
此建案房屋之第一手買受人購買之範圍，有包含社區道路等
公共設施，並非僅有該棟房屋直接坐落之土地面積，是縱該
建案E棟房屋係直接坐落在系爭238地號、同段237地號土地
上，惟目前作為社區道路使用之系爭238-1地號土地、供社
區住戶搭建停車棚架之系爭238-2地號土地等空地，仍可能
屬供該建案房屋使用之社區道路等公共設施用地。再者，該
建案房屋第一手買受人於68、69年間向建商購買房屋及坐落
基地當時，系爭238-1、238-2地號土地尚未自分割前之崙子
段238地號土地分割而出，依其等簽立之上開
買賣契約書約
定，其等購買之土地權利位於崙子段227、228、229、230、
232、233、238、239、240、248、249等地號，並未限定在
分割前崙子段238地號土地之特定部分，且該建案建物興建
完成後，於70年7月9日將分割前崙子段238地號土地之應有
部分移轉登記予包含被告劉雪娥在內之第一手房屋買受人，
崙子段238地號土地其後方於77年10月19日分割出系爭238-1
、238-2地號土地，被告劉雪娥等第一手房屋買受人就坐落
基地之應有部分亦轉載於分割後之系爭238-1、238-2地號土
地上，有上開土地異動索引資料
可憑異動索引（見本院卷四
第6至138頁、卷五第9至31頁、第165至321頁），可知被告
劉雪娥等第一手房屋買受人購買之範圍，理應包含分割前之
崙子段238地號土地全部，即包含分割後之系爭238-1、238-
2地號土地，則被告所辯該建案房屋興建完成當時，系爭238
-1、238-2地號土地即規劃為供該建案全體住戶使用之社區
公共用地，無法脫離該建案房屋而單獨為使用收益，依依物
之使用目的無法單獨分割等情，應非無稽。
４、原告雖主張分割前崙子段238地號土地（面積1007平方公尺
）原為其被繼承人簡戴月娥所有，依照簡戴月娥與建商於68
年間
合建契約之約定，簡戴月娥僅同意提供一部分之分割前
崙子段238地號土地（即分割後之系爭238地號土地面積411
平方公尺）供合建之用，系爭238-1地號土地（面積377平方
公尺）、系爭238-2地號土地（面積219平方公尺）不在簡戴
月娥提供合建之範圍，因建商福陽公司未先行將系爭238-1
、238-2地號土地之範圍分割出來，即於70年間將分割前崙
子段238地號土地面積1007平方公尺全部按持分比例過戶予
房屋第一手買受人，使簡戴月娥無法獲得系爭238-1、238-2
地號土地全部所有權，簡戴月娥前訴請被告劉雪娥、鄭敏憲
、楊秀戀、陳友青、陳進鎰等第一手買受人將系爭238-1、
238-2地號土地應有部分移轉登記予簡戴月娥，經臺灣高等
法院81年度上更一字第298號判決勝訴在案等情，有該案判
決書在卷可參，惟上開被告等人
迄未依該
確定判決將系爭
238-1、238-2地號土地應有部分移轉登記予簡戴月娥或其繼
承人，原告亦明確表示不願依該案判決請求上開被告等將系
爭238-1、238-2地號土地應有部分辦理過戶，希望能按照目
前共有土地之現況辦理分割等語（見本院卷五第356頁），
而該案判決之全案卷證資料均已逾保存年限業經銷燬，由該
案判決書所載，依照該案當事人提出之土地合建契約書、地
籍配置圖、位置圖、土地使用同意書等資料，簡戴月娥當初
提供建商合建之土地雖不包含分割後之系爭238-1、238-2地
號土地，建商誤將系爭238-1、238-2地號土地作為合建使用
並過戶予第一手買受人，固有違反與簡戴月娥間合建契約之
情，然此屬簡戴月娥或其繼承人是否應另行對建商
求償之問
題，仍不影響第一手住戶已取得系爭238-1、238-2地號土地
應有部分之所有權；且此建案之使用執照均有將分割前崙子
段238地號土地列為建物基地或法定空地之地號，建商並已
將分割前之崙子段238地號土地全部出售並過戶予第一手買
受人，則無論建商是否違反與簡戴月娥間之合建契約，由上
開使用執照之形式觀之，分割崙子段238地號土地全部皆經
據以向
主管機關申請使用執照，則被告所辯分割後之系爭
238-1、238-2地號土地已做為該建案之法定空地，依法令無
法單獨分割一情，
尚非全然無稽，原告主張上開使用執照所
載之分割前崙子段238地號土地，應不包含分割後之系爭238
-1、238-2地號土地部分
一節，與上開使用執照客觀記載內
容不符，倘原告無法就其上開主張另行舉證說明，本院即無
權逕
自認定系爭238-1、238-2地號土地不在上開69年建都字
第1732號使用執照之申請範圍內。
５、復查，本院向新竹市政府函調該建案之相關申請資料，該建
案之建造執照及使用執照相關案卷均已焚燬，系爭238-1、
238-2地號土地於實施地籍套繪前是否曾經核發建築執照，
無資料可查，有新竹市政府105年8月10日府工建字第105012
2124號函、106年6月15日府工建字第1060086845號函
附卷可
稽（見本院卷一第139頁、卷三第169頁），再經本院囑請新
竹市建築師公會就該建案基地及法定空地所在位置進行鑑定
，該會亦函覆稱因無法取得原使用執照竣工平面圖（即保存
登記原始建物圖），另經比對新竹市地政事務所提供新竹市
○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地於69年11月
19日當時之地籍圖及第一類登記謄本，與原使用執照所載基
地面積不符，以致於無法計算出該案建物之基地面積與法定
空地面積及位置，有社團法人新竹市建築師公會106年11月
24日竹市建師鑑10652字第668-4號函可參（見本院卷四第
148頁），負責該建案設計之黃景芳建築師亦表示其年事已
高不復記憶，資料都未保存無法提供，有本院公務電話紀錄
足憑（見本院卷五第135頁），原告就建商於69年間申請使
用執照時，已將系爭238-1、238-2地號土地排除在申請範圍
以外一節，復無法提供任何資料供本院審酌，本院由現存證
據資料，尚無法認定原告主張上開69年建都字第1732號使用
執照所載供建築基地或法定空地使用之分割前崙子段238地
號土地，不包含分割後之系爭238-1、238-2地號土地一情為
真實，則系爭238-1、238-2地號土地既無法排除已做為建築
物之法定空地使用，揆諸上揭說明，依法即無法單獨就此二
筆土地為變價分割。
(三)
綜上所述，系爭238-1地號土地現況為供公眾往來通行之道
路使用，而系爭238-1、238-2地號土地為上開69年建都字第
1732號使用執照區分所有建物之基地，依法不能與區分所有
建物分離、而單獨僅就基地部分訴請
裁判分割，且由上開使
用執照所載，系爭238-1、238-2地號土地屬該建案之建築基
地或法定空地，依法令規定或物之使用目的不能分割。從而
，原告請求變價分割系爭238-1、238-2地號土地，為無理由
，不應准許；而系爭238-1地號土地既屬不能分割，原告訴
請被告詹哲彥、詹婉貞、詹素芳就被繼承人詹志宏所遺系爭
238-1地號土地應有部分1000分之1辦理繼承登記部分，亦無
必要，應予駁回。
五、兩造其餘爭執事項、攻擊
防禦方法及舉證，與判決結果不生
影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 6 月 15 日
民事第二庭 法 官 林宗穎
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任
律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
書記官 嚴翠意
附表一：系爭238-1地號土地共有人
┌──┬───────┬─────────┐
│編號│共有人姓名 │ 權 利 範 圍 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 01 │簡國諭 │1781/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 02 │劉雪娥 │26/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 03 │鄭敏憲 │2/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 04 │楊秀戀 │2/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 05 │陳友青 │1/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 06 │陳進鎰 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 07 │林瑞美 │1/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 08 │王國良 │1/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 09 │陳戴煒 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 10 │翁碧選 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 11 │許芳綺 │260/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 12 │彭木濱 │26/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 13 │林秀璧 │2/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 14 │詹哲彥 │ │
├──┼───────┤ │
│ 15 │詹婉貞 │
公同共有1/1000 │
├──┼───────┤ │
│ 16 │詹素芳 │ │
├──┼───────┼─────────┤
│ 17 │林冉 │260/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 18 │宋博文 │26/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 19 │陳素霞 │26/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 20 │鄭淑燕 │1/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 21 │簡詔羣 │3562/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 21 │簡國諭 │1781/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 22 │鄧博文 │10/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 23 │謝克龍 │26/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 24 │張詠甄 │260/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 25 │金協興營造股份│2/10000 │
│ │有限公司 │ │
├──┼───────┼─────────┤
│ 26 │劉寶金 │1/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 27 │李鴻志 │2/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 28 │王曉晴 │260/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 29 │王凱禾 │2/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 30 │何雲嬌 │2/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 31 │顏施錦枳 │4/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 32 │鍾春陽 │26/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 33 │簡子傑 │1781/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 34 │彭織姬 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 35 │郭維欣 │2/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 36 │莊宗翰 │4/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 37 │王寶雀 │1/1000 │
└──┴───────┴─────────┘
附表二：系爭238-2地號土地共有人
┌──┬───────┬─────────┐
│編號│共 有 人 │ 權 利 範 圍 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 01 │簡國諭 │1781/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 02 │劉雪娥 │26/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 03 │鄭敏憲 │2/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 04 │楊秀戀 │2/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 05 │陳進鎰 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 06 │王國良 │1/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 07 │陳戴煒 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 08 │翁碧選 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 09 │許芳綺 │260/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 10 │林秀璧 │2/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 11 │簡詔羣 │3562/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 12 │鄧博文 │10/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 13 │金協興股份有限│2/10000 │
│ │公司 │ │
├──┼───────┼─────────┤
│ 14 │顏施錦枳 │4/1000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 15 │簡子傑 │1781/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 16 │彭織姬 │7/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 17 │林煥彬 │1112/10000 │
├──┼───────┼─────────┤
│ 18 │盧信豪 │1112/10000 │
└──┴───────┴─────────┘