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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第172號 原　　　告　亞元國際開發有限公司 法定代理人　林安祥 訴訟代理人　林永頌律師 　　　　　　邱瑛琦律師 　　　　　　羅運傑 被　　　告　錸德科技股份有限公司 法定代理人　葉垂景 訴訟代理人　翁祖立律師 上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國106 年8 月 8日辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰柒拾萬貳仟捌佰柒拾捌元，及自 民國一百零五年八月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣參佰玖拾萬元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰柒拾萬貳仟捌佰柒拾捌元為 原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查，本件原告起訴時主張原告已就被告公司 所委任原告仲介之不動產與買方即訴外人坤聯開發顧問有限 公司（下稱坤聯公司）達成媒介就緒，被告公司卻故意不與 坤聯公司簽立不動產買賣契約，復將該不動產另行出售予第 三人，而拒絕給付服務報酬予原告，並使原告喪失向坤聯公 司請求給付服務報酬之利益，係屬違反誠信原則而故意使條 件不成就，依兩造所簽訂之不動產專任委任仲介合約書附約 ㈡之約定，請求被告給付服務報酬1,170 萬2,878 元，並依 侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告預期利益之損失4, 625 萬元，並聲明：被告應給付予5,795 萬2,878 元予原告 ，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪ 計算之利息。嗣原告於民國106 年6 月3 日以準備書狀，就 請求被告賠償其預期利益之損失部分，追加民法第226 條第 1 項有關給付不能之規定為訴訟標的（本院卷三第34頁）。 經核，本件原告所為訴之追加，其請求之基礎事實，均係基 於原告與被告公司所簽訂專任委任仲介合約及原告與坤聯公 司簽訂之斡旋契約書之同一事實，且證據資料相通，不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結，雖被告公司不同意追加（本院卷 三第262 頁），但揆諸上開說明，於法並無不合，自應予准 許。 乙、實體部分： 壹、原告起訴主張： 一、被告公司前欲出售門牌號碼桃園市○○區○○路○○號之工業 廠房（下稱系爭建物）及中工段1576-0、1576-1、1576-2、 1576-3、1576-4、1576-6、1767-1、1767-2、1574-1、1574 -3、1573-0、1573-1、1570-2、1570-3、1570-7、1572-0、 1569-0、1569-1號，面積合計約7,907.35坪之18筆土地（下 合稱系爭土地）（系爭建物與系爭土地，合稱系爭不動產） ，而委託原告進行銷售，原告經尋覓買受人後，於民國105 年6 月與坤聯公司簽立「購買意願書」，約明承購單價每坪 18.5萬及以實測坪數計算承購總價，坤聯公司並開立大園鄉 農會面額新臺幣（下同）1 億4,200 萬元之支票予訴外人即 原告承辦人林宗瑩簽收，林宗瑩遂與被告公司達成兩造簽立 「專任委任仲介」之共識，並於105 年6 月13日簽立「專任 委任仲介合約書」，該合約內載明標的物為系爭土地，共計 7,907.35坪，委託銷售總價為14億6,285 萬9,750 元，委託 期間為105 年6 月13日至105 年6 月30日，林宗瑩並將上開 坤聯公司所開立面額1 億4,200 萬元之支票交予訴外人即被 告公司出售系爭不動產之承辦人范春炫。原告又於105 年6 月17日與坤聯公司簽立「斡旋契約書」，約明：委託標的物 之買賣係同時包含土地及坐落其上之建物，為便宜計算故係 以每地坪新台幣18萬5,000 元計算總價為14億6,285 萬9,75 0 元。 二、坤聯公司與被告公司買賣雙方就不動產買賣價金已達合致， 坤聯公司並已就雙方已合致之買賣價金支付斡旋金，雙方復 於105 年6 月21、22、27、28日曾多次修訂不動產買賣契約 。且被告公司惟恐兩造於105 年6 月13日簽立之專任委任仲 介合約專書之委託過期，於105 年6 月28日通知原告，同意 將專任委託期間延至105 年7 月31日，而於105 年6 月30日 再行簽立「專任委任仲介合約書」及「專任委任仲介合約書 附約」，並於附約中約定：針對潛在客戶坤聯公司有意評估 購置本標的，若經由原告之介紹、居間與協調進而使委託方 與買方在委任仲介合約書有效期間內得以簽訂不動產買賣契 約並嗣後順利完成本標的買賣交易時，被告公司同意支付總 價金額（不含建物分價之百分之五之營業稅額）之1.5 ﹪為 服務報酬予原告。其後兩造又於105 年7 月25日簽立「不動 產仲介委託契約書附約㈡」，合意將受託方仲介之服務報酬 變更為總價金額之0.8 ﹪。被告公司於105 年7 月26日召開 董事會後公告系爭土地交易總金額不低於14.2億元之會議結 論，當晚6 時21分45秒時，范春炫親自致電告知林宗瑩系爭 買賣契約已成交，並轉達於105 年8 月1 日上午10時至被告 公司簽約，豈料被告公司竟於105 年7 月27日改口稱：「有 人要挑戰這個價格」，而改以公開標售方式出售，而無故不 履行契約，然坤聯公司與被告公司間之契約價金為14億 6,285 萬9,750 元，明顯高於被告公司之公開資訊記載，被 告公司卻無故不履行契約。坤聯公司乃委託巫宗翰律師分別 於105 年7 月28日函請被告公司依約於105 年8 月1 日與坤 聯公司進行履約相關事宜，及於105 年8 月8 日函請被告公 司依約於105 年8 月10日就系爭不動產簽立買賣契約，但被 告公司均置若罔聞；坤聯公司亦於105 年8 月4 日於工商時 報刊登公告，希冀被告能本於企業誠信，履行契約，但被告 仍不為所動。 三、被告於104 年7 月15日曾與桃園高鐵地產有限公司（下稱桃 園高鐵地產公司）簽訂「不動產專任委託銷售契約書。委託 出售系爭不動產，當時代表桃園高鐵地產公司負責仲介者為 林宗瑩、被告公司承辦人亦為范春炫。上開委託銷售契約書 約定，委託期間委託人不得自行將標的出售或是另行委託第 三者仲介，被告公司為調整契約內容另行約定：本案不動產 實際上有其他仲介代為銷售中，故本約應為一般非專屬委託 ，原契約條款不再適用。是被告公司當然知悉「專任委託」 之效果，就是不得自行出售或委託第三人出售，在委託期間 內只能由原告仲介銷售。又被告公司於105 年3 月16日委託 另家仲介公司「二十甲工商法仲不動產有限公司」銷售系爭 不動產所簽立之「委任仲介合約書」，則與兩造間所簽訂之 系爭專任委任仲介合約書「專任委託」性質不同，顯見被告 公司明知契約標題上有無「專任」二字，意義與效果不同。 本件係因系爭不動產經多家仲介數年，皆未能出售，范揚修 乃在105 年間特告知林宗瑩希望其能取得被告公司就系爭不 動產出售之專任委託，以確認被告公司就系爭土地欲出售之 價格，林宗瑩也特別告知被告公司員工范春炫此節，故被告 公司於10 5年6 月13日所簽具之系爭專任委任仲介合約書， 標題即載明「專任委託」之意思，此文義已十分具體明確， 無作其他解釋之空間。 四、坤聯公司於105 年6 月8 日開立每坪18萬5,000 元之購買意 願書及面額1.42億元之斡旋金支票給林宗瑩保管，而被告公 司亦於105 年6 月13日與原告簽立每坪賣價18萬5,000 元之 系爭專任委任仲介合約書，買賣雙方就價金與標的已達成一 致，而有繼續議約之意願，爾後並頻繁就付款方式、承租戶 搬遷問題等細節逐一討論。林宗瑩於105 年6 月17日寄發成 交確認信後，由坤聯公司草擬契約，透過原告居間磋商，以 電子郵件、電話、當面洽談等方式，就買賣契約細節逐一討 論。在價金部分，原買賣雙方同意每坪交易價格為18萬5,00 0 元，於磋商過程中雙方曾一度同意變更為每坪18萬4,000 元，最後於105 年7 月19日雙方再同意回復至每坪18萬5,00 0 元；另系爭專任委任仲介合約書之標的原包含建物，且買 方需負擔建物分價的營業稅等條件，因坤聯公司購買系爭土 地後，是要再分割轉售土地，將會拆除地上物，如果把土地 與建物分開計算價格，坤聯公司要負擔建物價金百分之五的 營業稅，將額外增加成本，故林宗瑩先是在105 年6 月27日 轉達買方認為建物作價過高的意見，後坤聯公司則建議修改 契約之買賣標的為土地，不包含建物，但由坤聯公司負責拆 除地上物的所有費用以及法律責任，上開建議對於被告公司 而言並無損失，故被告公司在議約過程中，即同意此修改， 並於105 年7 月19日范春炫回覆契約草稿修正意見時，即在 第1 條第2 款同意「本契約之買賣標的不包括前述地號上之 所有地上改良物」，並註明「因買方提出提前拆除地上改良 物…等要求，故暫先以上述各事項之相關程序提出本草約以 利雙方進行議約之討論」，有關配合此內容變動之相關條款 並於105 年7 月25日達成一致；付款方式部分，因涉及要配 合承租人搬遷時間、信託專戶、地政士收受文件等，歷次討 論修改甚多，被告公司於105 年7 月25日郵件所附契約草稿 ，新增第四期價金款，也增加了地政士收受相關文件之流程 ，買賣雙方於同日在被告公司作最後確認時，再修改了承租 人搬遷與坤聯公司給付價金時點等細節，即告合意確定；承 租方搬遷遲延問題，買賣雙方在105 年7 月20日修改後已達 成一致，於105 年7 月25日郵件所附契約草稿，僅移動該約 定內容之項次，並未就內容為修改，當日雙方於被告公司當 面議約完之契約，亦無針對本條再作修正；違約金之部分， 原以買賣總價之千分之五計算違約金，於105 年7 月20日修 改為買方未付款，或賣方已收款的千分之零點二五計算，即 已達成一致，於105 年7 月25日郵件所附之契約草稿，及當 日雙方於被告公司當面議約完成之契約，皆無針對本條再作 修正；被告公司需擔保標的物無土壤與地下水污染之部分， 亦已於105 年7 月25日買賣雙方在被告公司議約時，達成一 致，是買賣雙方就買賣契約內容最後均已於105 年7 月25日 在被告公司議約後達成一致。又被告公司員工范春炫於105 年7 月23日至林宗瑩住處要求調降系爭不動產之仲介報酬為 0.8%，經林宗瑩同意後，范春炫當場打電話回報被告公司董 事長時，被告公司董事長則指示於25日與坤聯公司在被告公 司簽約。被告公司並因105 年7 月26日將召開董事會決議系 爭不動產之交易，范春炫要求范揚修與原告攜帶印章，於10 5 年7 月25日至被告公司就買賣契約作最後修改確認，當日 坤聯公司、林宗瑩、代書皆因被告公司之要求，在定稿之契 約上用印，並將一式四份之正本交由被告公司保管以待董事 會通過後用印；而范揚修當日亦開立買賣價金第一期款即面 額1 億5,000 萬元之支票，交由林宗瑩暫為保管。被告公司 於105 年7 月26日召開董事會後，於同日所公告決議擬處分 之不動產，其交易標的、面積、金額皆與坤聯公司議約之金 額相符，被告公司員工范春炫並於同日告知林宗瑩，董事會 已通過系爭交易，約坤聯公司於8 月1 日早上10點至被告公 司簽約。故本件被告與坤聯公司就系爭不動產買賣契約必要 之點即標的與價金，於105 年6 月13日達成一致，其他如付 款方式、費用負擔等交易條件之買賣契約非必要之點，於雙 方議約過程中亦陸續達成一致，最後雙方並於105 年7 月25 當面討論後將系爭買賣契約定稿，原告就被告公司委任事項 實已達「媒介就緒」。被告公司於原告媒介就緒後，卻以有 人挑戰坤聯公司的價格為由，拒絕與坤聯公司簽約，要改以 競標方式出售，被告片面故意拒絕簽約，違反誠信原則，仍 應依系爭專任委任仲介合約書之約定內容支付服務報酬。 五、又原告與坤聯公司所簽訂之斡旋契約書中約訂，坤聯公司與 被告於斡旋金契約書有效期間內簽訂系爭不動產買賣契約並 嗣後順利完成本標的買賣交易時，坤聯公司同意給付服務報 酬4,625 萬元予原告。嗣被告公司於原告就其委任事項已達 媒介就緒時，竟於105 年7 月26日毀約，稱有其他買主出價 更高，拒絕與坤聯公司簽約，原告因被告公司單方面拒絕簽 約，導致原告失去原可依據與坤聯公司所簽訂斡旋金契約書 之約定，自坤聯公司獲得之服務報酬4,625 萬元。 六、爰依民法第565 條及兩造於105 年7 月25日簽訂之系爭專任 委任仲介合約書附約㈡第2 條，向被告公司請求服務報酬1, 170 萬2,878 元；依民法第184 條第1 項侵權行為之法律關 係及第226 條第1 項給付不能之法律關係，擇一請求被告應 給付原告所失利益4,625 萬元。並聲明㈠被告應給付5,795 萬2,878 元予原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣 告假執行。 貳、被告答辯： 一、被告公司前欲出售系爭不動產，而於105 年6 月13日與原告 簽訂專任委任仲介合約書，委託原告於105 年6 月13日至同 年月30日期間，就系爭不動產銷售予坤聯公司事宜居中協調 ，並約定若被告公司與坤聯公司於系爭專任委任仲介合約書 有效期間內簽訂不動產買賣契約並順利完成買賣交易者，將 支付價金總價1.5 ﹪之金額作為原告報酬。後因委託期間屆 至，原告未成功完成其任務，兩造另行於105 年6 月30日簽 訂專任委任仲介合約書，委託原告於105 年6 月30日至同年 7 月31日期間，就系爭不動產銷售予坤聯公司事宜居中協調 ，並約定若被告公司與坤聯公司於合約書有效期間內簽訂不 動產買賣契約並順利完成買賣交易，則支付價金總價0.8 ﹪ 之金額作為原告報酬。委託期間，被告公司曾與坤聯公司多 次就系爭不動產買賣事宜進行磋商，然對此價值不低之不動 產交易斟酌再三審慎評估，並未貿然與坤聯公司簽訂書面契 約。於105 年7 月26日，另有他廠商以書面表明較坤聯公司 更優之價格，考量被告公司全體股東之較佳利益，擬以公平 方式擇優售出，而續以競標方式辦理銷售對象之選擇，被告 公司亦邀請坤聯公司參與競標，未料坤聯公司拒絕參與。後 於105 年8 月12日由訴外人基進建設股份有限公司（下稱基 進公司）與被告公司完成簽訂系爭不動產之買賣契約。既被 告公司與坤聯公司並未就系爭不動產簽訂不動產買賣契約並 順利完成買賣交易，被告公司當無給付原告報酬之義務。 二、兩造於105 年6 月13日、同年月30日所分別簽立之系爭專任 委任仲介合約書，均無任何「在委託期間，不得自行出售或 另行委託其他第三者從事與委託人同樣仲介行為」之約定。 而依實務見解及內政部契約範本，均以契約約文中有「在委 託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託 人同樣的仲介行為」或相類專屬或排他條件之約定，方屬專 任委任契約。再者，兩造於105 年6 月13日及同年月30日所 分別簽訂之系爭專任委任仲介合約書附約中均約定，若係由 原告介紹、居間與協調，而促成被告公司與特定人坤聯公司 簽訂不動產買賣契約，並嗣後順利完成本標的買賣交易時， 被告公司有給付約定服務報酬之義務，並未限定被告公司不 得自行出售或委託他人出售。至於被告公司是否知悉專任委 託效果，與兩造間簽署之系爭專任委任仲介合約書是否為委 託期間內不得自行出售或另行委託其他第三者仲介之專任委 任契約，厥屬二事。又對照被告公司104 年間與桃園高鐵地 產公司簽訂之「不動產專任委託銷售契約書」，除不得證明 系爭專任委任仲介合約書為委託期間內不得自行出售或另行 委託其他第三者仲介之專任委任契約外，反可證縱令契約名 稱標題記載「專任」，若契約約款中未載「在委託期間內， 不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲 介行為」或相類專屬或排他條件約定，即非原告所稱之專任 委任契約。故兩造於105 年6 月13日及同年月30日所分別簽 署之系爭專任委任仲介合約書，僅係被告公司請原告與特定 人坤聯公司居中協調中壢廠（即系爭不動產）銷售事宜，兩 造間並無「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第 三者從事與受託人同樣的仲介行為」或相類專屬或排他條件 約定，自非屬原告主張為委託期間內不得自行出售或另行委 託其他第三者仲介之專任委任契約。 三、兩造於105 年6 月30日所簽訂之專任委任仲介合約書附約約 定，被告公司同意支付價金總額1.5 % 之金額為服務報酬予 原告，嗣兩造於105 年7 月25日簽訂專任委託仲介合約書附 約㈡時，同意變更服務報酬金額為價金總價0.8 ﹪，惟上開 附約均約定原告於委託期間媒介「簽訂」系爭不動產買賣契 約且完成交易時，方得請求服務報酬。然被告公司與坤聯公 司於委託期間屆至（即105 年7 月31日），仍未「簽訂」系 爭不動產買賣契約，原告自無由依約定向被告公司請求給付 服務報酬。又原告與坤聯公司另行簽訂而為被告公司所不知 悉之「斡旋契約書」亦約定：在斡旋契約書有效期間內得以 簽訂不動產買賣契約並嗣後順利完成本標的買賣交易時，坤 聯公司同意支付4,62 5萬元予原告。而被告公司與坤聯公司 間既未「簽訂」系爭不動產買賣契約，系爭不動產買賣契約 當未成立，是被告公司並無給付原告該部分服務報酬之義務 ，且被告公司未與坤聯公司簽訂系爭不動產之買賣契約之行 為，亦無違反誠信。 四、又所謂「媒介就緒」，係指買賣雙方間已就契約必要之點、 非必要之點均已意思合致，僅欠缺書面契約之簽立者而言， 倘居間人尚未媒介買賣雙方契約成立，或尚未將買方資訊確 實告知賣方，或買方未與居間人簽訂「斡旋金契約」交付斡 旋金，自不能謂居間人已完成其受託任務；是故，倘認受託 人在未完成受託任務前，委託人即已經由他受託人或自行將 房地出售，若認此時受託人仍得請求服務報酬，即與居間契 約為勞務契約之本質不符，自不得准予受託人依居間契約請 求報酬。而原告所提出坤聯公司、原告本身及地政士已用印 之不動產買賣契約書（即原證11、本院卷一第26至32頁，下 稱系爭不動產買賣契約）第一條第二項：「因本契約之買賣 標的不包括前述地號上之所有地上改良物（含已登記或未登 記），故買、賣雙方同意依據本契約之條款將地上改良物拆 除移清後，俾便雙方辦理本買賣標的之移轉登記暨點交程序 。」與兩造間簽署系爭專任委任仲介合約書，約定土地及建 物同時出售之條件，並不相同，是否確達「媒介就緒」程度 ，並非無疑。又被告公司先前為評估系爭不動產買賣事宜， 確曾與原告、坤聯公司進行接洽，然接洽之初即已言明，接 洽人員並非有權代表被告公司決定簽訂契約之人，僅係先行 就相關事宜進行評估，俾利提報董事會決議。況系爭專任委 任仲介合約書亦記載，任一潛在之買方需均同意各前提條件 後，該買方始得與委託方進行議定買賣契約，是系爭不動產 買賣契約必要之點非僅「標的」及「價金」，縱令潛在買方 出價已達每坪單價18萬5,000 元者，但在尚未同意前提條件 前，雙方尚未進入議約程序，亦不可能達成合意，故而，原 告主張買、賣雙方就標的、價金達成一致，即可認媒介就緒 等語，顯非可採。再者，由於且因被告公司與台新銀行間高 達14億元之貸款額度，係包含以系爭不動產向台新銀行申請 抵押借款且共同擔保設定最高限額抵押權，而坤聯公司提出 之「先拆屋僅購地」及「付款方案」等條件，需待銀行方同 意後，被告公司方可能續行交易。另系爭不動產買賣契約第 三條約定，買方應於雙方完成簽署本契約及價金信託契約時 以支票或匯款方式支付予信託專戶，惟被告公司與坤聯公司 未曾就「價金信託契約」內容或開立「信託專戶」商議，究 如何可謂買、賣雙方間就系爭不動產買賣必要之點、非必要 之點均已意思合致，原告提供之服務並未達媒介就緒程度。 五、坤聯公司與被告就系爭不動產磋商結果金額較低、條件較多 ，被告公司本即有正當理由不與之簽約。被告公司通盤考量 後，亦顧及給予坤聯公司再出價之機會，方改以競標方式銷 售，並無為規避服務報酬給付而故意拒絕訂約。被告公司於 105 年8 月1 日辦理競標說明會迄同年月12日決意出售系爭 不動產予基進公司，關鍵厥為基進公司提出方案係同時購買 系爭土地及系爭建物，與被告公司原始出售條件較為一致， 且價格為高。被告公司於105 年8 月1 日行競標程序出售系 爭不動產，並非故意使支付原告服務報酬之條件不成就。 六、今被告公司未順利與坤聯公司簽訂契約，乃係被告公司因有 他廠商自行以書面提出較坤聯公司更優之價格，擬以公平方 式擇優售出，為被告公司全體股東之較佳利益，而續以競標 方式辦理銷售對象之選擇。被告公司並無行使任何背於善良 風俗之方法阻礙被告公司與坤聯公司簽訂系爭不動產買賣契 約。再者，原告與坤聯公司簽立之「斡旋契約書」未明文記 載「斡旋契約書有效期間」。而坤聯公司出具之「購買意願 書」之有限期限僅至105 年6 月30日止，則「斡旋契約書」 是否已逾有效期間，尚非無疑。況被告公司之給付義務為符 合合約書所定要件下，給付一定服務報酬予原告，而金錢債 權無給付不能可言，換言之，本件被告公司不可能存有可歸 責於被告公司事由致給付不能。故而，原告依民法第226 條 第1 項請求被告公司給付其自坤聯公司預期獲得服務報酬之 利益4,625 萬元，並非可採。 七、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。 參、兩造不爭執之事項： 一、被告公司因欲出售系爭不動產，而於105 年6 月13日與原告 簽訂專任委任仲介合約書，委託期間為105 年6 月13日至10 5 年6 月30日，委託銷售總價為14億6,285 萬9,750 元。兩 造於上開專任委任仲介合約書委託期間屆滿前，又於105 年 6 月30日簽立專任委任仲介合約書及附約，委託期間為105 年6 月30日至105 年7 月31日，委託銷售總價仍為14億6,28 5 萬9,750 元。附約則約定委託方同意支付買賣價金總價1. 5 ﹪之金額為服務報酬予受託方。其後兩造復於105 年7 月 25日簽立不動產仲介委託契約書附約㈡，合意將仲介之服務 報酬，變更為買賣價金總額之0.8 ﹪。 二、坤聯公司於105 年6 月8 日出具「購買意願書」，向被告表 達願意以每坪18萬5,000 元單價購買系爭不動產，並開立票 號FA0000000 號、發票日期105 年7 月25日、面額1.42億元 、付款人為大園鄉農會之支票乙紙。被告之承辦人范春炫則 於105 年6 月15日簽收受領該支票，惟於105 年6 月17日復 將該支票退還予林宗瑩。 三、被告公司於105 年7 月26日召開董事會，會中同意授權董事 長或其他指定之人以不低於14億2,000 萬元依相關法令全權 處理，並同日於公開資訊觀測站公布該公司擬以總金額不低 於14億2,000 萬元出售系爭土地之訊息。 四、被告公司並未於系爭不動產買賣契約書簽字用印。而於105 年8 月12日以15億3,000 萬元將系爭不動產出售予基進公司 。 肆、法院之判斷： 原告另主張兩造所簽訂之系爭專任委任仲介合約書之性質屬 於「專任委託」，被告公司不得於委託期間自行銷售或委託 他人銷售系爭不動產，且原告仲介被告公司與坤聯公司就系 爭不動產買賣已達媒介就緒程度，而被告係故意拒絕與坤聯 公司簽署系爭不動產買賣契約等語。惟為被告所否認，並以 前詞置辯。是以，本件應審究之爭點如下： 一、兩造於105 年6 月13日、同年月30日所簽訂之系爭專任委任 仲介合約書，是否有於委託期間排除被告自行銷售或委託第 三人仲介之效果？ （一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定 有明文。再者，行政院消費者保護委員會所制訂不動產委 託銷售契約書簽約注意事項第3 條載明：「目前國內仲介 業所使用之委託銷售契約書有兩種，即專任委託銷售契約 書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有 『在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從 事與受託人同樣的仲介行為』之規定，反之，則屬一般委 託銷售契約書…」。可見居間（仲介）分為「一般委託」 與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介 權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必 須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報 酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅 居間人有權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立 居間契約，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨， 應負擔債務不履行責任。次按解釋當事人之契約，應以當 事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實 及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真 意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。又解釋契 約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時 之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事 實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及 誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語 ，任意推解致失其真意（最高法院99年台上字第1421號判 決參照）。 （二）經查，被告公司於104 年7 月15日與桃園高鐵地產公司簽 訂不動產專任委託銷售契約書時，該份契約書係由桃園高 鐵地產公司所提供之制式契約書，而被告公司因不同意該 份制式契約書中第11條第1 項第1 款，受託人於委託期間 內，自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲 介者，視為受託人己完成仲介之義務，受託人仍應全額一 次支付委託銷售價額4%服務報酬及以委託銷售價格2%計算 之違約金予受託人之相關約定，故與桃園高鐵地產公司另 合意變更原制式契約之內容，約定契約書中第11條第1 項 第1 款，本案不動產實際上有其他仲介代為銷售中，故本 約應為一般非專屬委託，原契約本款款不適用等情，有該 契約書在卷可考（本院卷三第44頁、第46頁），核與證人 范春炫於本院證稱：被告公司與桃園高鐵地產公司簽定之 不動產專任委託銷售契約書，是仲介公司拿制式合約給我 ，法務要求增加第5 頁資料等語（本院卷三第110 頁）： 證人林宗瑩於本院證稱：被告公司與桃園高鐵地產公司簽 定之不動產專任委託銷售契約書，前面第1 至4 頁是桃園 高鐵地產公司的版本，第5 頁另外打字的部分是被告公司 繕打等語（本院三卷103 頁）相符，自堪信為真實；又被 告公司於105 年3 月16日與另家仲介公司二十甲工商法仲 不動產有限公司就系爭不動產簽立委任仲介合約書，該契 約書之內容與本件系爭專任委任仲介合約書之內容，除委 託銷售總價及委託期間外，其他條文之約定幾乎完全相同 ，亦即該兩份委任仲介契約之內容均未記載委託人不得自 行出售或另行委託第三者仲介之相關意旨等情，有該與二 十甲工商法仲不動產有限公司簽立之合約書及系爭專任委 任仲介合約書存卷可證（本院卷一第17頁、第20頁、卷三 第48頁）。基上可知，被告與仲介業者簽訂仲介系爭不動 之委託契約均係採一般委託，未曾與仲介業者簽訂具有排 除自行出售或委託他人仲介銷售性質之專任委託契約，若 係由仲介業者所提供之制式契約已含有專任委託性質之條 文，亦要求需另訂條文排除該部分條文之適用，若是由被 告公司自行提出之委託仲介合約如與二十甲工商法仲不動 產有限公司或原告所簽立之委託仲介合約書，更無屬專任 委託性質之相關條文內容，顯見被告公司習慣上與仲介業 者係簽訂一般委託，而非專任委託。又審諸證人范春炫於 本院證稱：6 月13日那天林宗瑩有找我說要委託書。我拿 法務一般委託書給林宗瑩，他跟我講要在買方面前比較好 談，所以上面原本的「一般」要改成「專任」，法務說相 關條件不改，只改標題是OK的，所以我就拿給林宗瑩確認 ，林宗瑩對我交給他的委託書內容沒有意見，他知道我只 是把標題「一般」改成「專任」，其他內容沒有變等語（ 本院卷三第110 頁）。是系爭專任委任仲介合約書既係由 被告公司法務所提供，其條文內容亦與被告公司先前與二 十甲工商法仲不動產有限公司雷同，而被告公司法務部門 因系爭專任委任仲介合約書之實質內容並未修改，而僅於 標題加「專任」二字，認此並無改變該仲介委託契約非屬 專任委託之契約本旨實同意，自難僅以系爭專任委任仲介 合約書標題增加「專任」二字，即認雙方已合意將系爭專 任委任仲介合約書由一般委託變更為專任委託。況觀諸系 爭專任委任仲介合約書更無與專任委託性質有習習相關之 委託方於自行銷售或委由第三人銷售而違反專屬委託時之 相關罰則約定，可資據以認定系爭專任委任仲介合約書確 屬專任委任。復參以兩造於105 年6 月30日所簽立專任委 任仲介合約書附約中記載：針對潛在客戶坤聯公司有意評 估購置本標的，若經由受託方（即原告）之介紹、居間與 協調進而使委託方與買方在委任仲介合約書有效期間內得 以簽訂不動產買賣契約並嗣後順利完成本標的買賣交易時 ，委託方（即被告）同意支付總價金額之1.5 ﹪為服務報 酬予受託方等語，有該附約在卷可考（本院卷一第23 頁 ），足證被告公司抗辯系爭專任委任仲介合約書「專任」 之意，實係專為促成被告公司與潛在特定客戶即坤聯公司 就系爭不動產簽訂買賣契約所約定之仲介合約，並不關乎 被告可否於委託期間自行出售或委由第三人仲介乙節，並 非無據。從而，原告主張系爭專任委任仲介合約書，具有 於委託期間排除第三人仲介或被告自行銷售之法律效果等 情，洵屬無據。 （三）另證人林宗瑩固於本院證稱：6 月6 日我去拜訪被告總公 司時，有跟范春炫提到我現在有買方出來，我一定要取得 專任委託。范春炫跟我講沒有問題，他會請法務處理，我 有強調要取得專任委託，范春炫知道專任委託的意思，因 為他處理過億光廠等語（本院卷三第第95頁）；證人范揚 修於本院證稱：我的認知是如果專任委託契約，就算沒寫 不能自己賣，只能委由他人賣，也應該是慣例，所以如果 是一般委託契約，就不會在上面寫專任委託契約這幾個字 等語（本院卷三第138 頁）。惟查，承上所述，被告公司 係為配合林宗瑩得以取信買方而僅於契約標題作修正增加 「專任」二字，被告公司若有意與原告成立專任委任關係 ，除於合約書標題標示「專任」二字外，當會配合修改系 爭專任委任仲介合約書之實質內容，增訂具有「專任委任 」性質之條款，如明定被告公司不得於託期間委託第三人 仲介或自行銷售系爭不動產及違反之罰則。另衡情林宗瑩 已從事仲介多年，亦處理過被告公司與桃園高鐵地產公司 所簽立之委託仲介合約，深知契約內容之性質重在雙方所 約定之條款內容而非契約標題，如被告公司與桃園高鐵地 產公司之標題雖為「專任委託仲介合約」，實則條款內容 已排除專任委託之適用，而林宗瑩對於被告公司僅修改契 約標題而未實質修改契約條文內容已了然於胸，卻並未與 被告公司爭執此事，益徵其對於兩造間僅簽訂一般委託性 質系爭專任委任仲介合約書亦有合意。從而，證人林宗瑩 、范揚修上開證詞尚不足以認定系爭專任委任仲介合約書 具有排除於委託期間被告自行銷售或委由他人仲介系爭不 動產之法律效果。 二、原告仲介被告與坤聯就買賣系爭不動產一事，是否已達媒介 就緒？ （一）經查，坤聯公司於105 年6 月8 日開立每坪18萬5,000 元 之購買意願書及面額1 億4,200 萬元之斡旋金支票予林宗 瑩保管，以表達以每坪18萬5,000 元之單價購買系爭不動 產，而被告公司則於105 年6 月13日與原告簽立以每坪18 萬5,00 0元單價計算系爭不動產委託銷售總額之系爭專任 委任仲介合約書，且范春炫代表被告公司於105 年6 月15 日於坤聯公司辦公室收取1 億4,200 萬元之斡旋金支票等 情，有該購買意願書、支票及系爭專任委任仲介合約書在 卷可證（本院卷第15至17頁），並經證人林宗瑩於本院證 稱：坤聯公司先開每坪18萬元的購買意願書，我有給范春 炫看，范春炫說18萬元公司不會賣，我再問范春炫公司要 委託的價格為多少錢，他才跟我講是每坪18萬5,000 元， 我叫范揚修修正購買單價為18萬5,000 元的購買意願書給 范春炫；105 年6 月13日與被告公司簽訂的專任委託書就 用18萬5,000 元為基礎；坤聯公司於105 年6 月8 日出具 購買意願書時，我同時跟坤聯公司收面額1 億4,200 萬元 之支票，並將支票交由原告公司財務保管；我於6 月15日 至原告公司財務領出支票並拿去坤聯公司，范春炫當天代 表被告公司去坤聯公司收取這張1.42億支票，被告公司說 價金標的物都達成一致就可開始議約，還叫我提供合約書 等語（本院卷三第96頁至97頁）；證人范揚修於本院證稱 ：有簽過二份購買意願書，印象中第一份寫到18萬元，林 宗瑩建議，被告沒有要賣這個價錢，所以加到18萬5,000 元；除了寫購買意願書，還有開面額1.42億元的支票，因 為雙方價格達成合意所以開這張支票給范春炫帶回去，作 為斡旋金與訂金的意思；交付支票給范春炫那天，是先到 中壢廠見面，因為我們18萬5,000 元要買，被告公司18萬 5000元要賣。價格是雙方同意，林宗瑩在被告中壢廠我們 雙方面前宣布成交等語（本院卷三第128 至129 頁、135 頁）；證人范春炫於本院證稱：同意以每坪18萬5,000 元 與原告公司簽訂仲介合約是董事長決定的。據此，足認系 爭不動產以每坪18萬5,000 元之價格出售係由被告公司之 權責人士所決定，而坤聯公司與被告就系爭不動產買賣標 的之價金即每坪18萬5,000 元於105 年6 月15日已達於合 致，且坤聯公司亦支付斡旋金表達委由原告繼續進行其與 被告公司間就系爭不動產買賣契約其他條件內容之磋商。 （二）被告公司雖以范春炫於本院證稱，其於6 月13日跟原告簽 專任委任仲介合約書當天所看到坤聯公司出具之購買意願 書上之價格為18萬元，范揚修交付1 億4,200 萬元支票時 ，表示該支票之表達誠意，不是訂金也不是斡旋金，且其 已於6 月17日將該支票交還林宗瑩等語（本院卷三第112 至114 頁）為由，主張坤聯公司與被告公司間就系爭不動 產之買賣價金並未合致，且無法以范春炫曾收取1 億4,20 0 萬元據以認定買賣雙方就價金已達成合意等語。惟查， 證人范春炫於本院亦證稱，其有看過本院卷一第15頁的購 買意願書（即每坪18萬5,000 元之購買意願書），但忘記 什麼時候看得等語（本院卷三第112 頁），足認坤聯公司 確所提出之以每坪18萬5,000 元購買系爭不動產之購買意 願書確已提示予被告公司。又審諸被告公司亦因范揚修所 提出之購買意願書之出價與其欲出售之價格相符，始會與 原告簽立以促成坤聯公司與被告簽立系爭不動產買賣契約 為目的之系爭專任委任仲介合約書，益徵買賣雙方就系爭 土地已達成每坪單價為18萬5,000 元之合意。次查，證人 范揚修於本院證述：6 月15日范春炫簽收支票時，我沒有 告知范春炫這支票是表示誠意，不是斡旋金，我們不可能 隨便開張面額1 億多的支票說這是誠意不是斡旋金等語（ 本院卷第136 頁），復觀諸坤聯公司所出具購買意願書第 九條所記載：「本人於書立同時開立14,200,000支票乙張 ，為本意願書之斡旋金」等語（本院卷一第15頁）與證人 范揚修上開證詞相符。而證人范春炫於買賣雙方磋商過程 中既已看過該購買意願書，其當亦知悉坤聯公司所開立並 由其收受面額1 億4,200 萬元支票之性質為坤聯公司為購 買系爭不動產之斡旋金。從而，證人范春炫證稱其自坤聯 公司所收受之支票並非斡旋金性質等語，不足為證。又查 ，證人林宗瑩於本院證稱：范春炫6 月17日通知我去被告 公司，他們法務協理說鑑價沒有作、董事會沒有開，叫我 將1 億4,200 萬元之支票拿回去，我說我沒有權利將這張 支票拿回去，後來我在被告公司打電話跟范揚修講說被告 公司表示鑑價還沒有作、董事會還沒有開，大家協商後決 定由我取回支票，由我發成交確認書給買賣雙方，當時被 告沒有反對，范春炫還當場跟我講會賣給我，並特別強調 叫我不要擔心，成交確認書的內容是在被告公司跟法務協 理姜政宏、范春炫談好的，回來後我拿原告公司已蓋章之 成交確認書去坤聯公司用印完後，以電子郵件寄給范春炫 ，後來范春炫說議約要簽契約了，所以我沒有注意到成交 確認書沒有蓋章；被告於6 月17日退回1 億4,200 萬元之 支票不是不願意賣中壢廠，如果被告不願意賣，之後我們 就不用再以電子郵件來去溝通合約內容等語（本院卷三第 98 至99 頁、第106 頁）；證人范揚修於本院證稱：范春 炫後來說公司長官跟他講除了價格還有別的一些事情沒有 說好在商量，所以被告公司不能收這1.42億元的支票，票 先退還，我拿到退回的支票覺得被告沒有別的意見，因我 們的確還有其他內容要談，我不覺得退回支票代表什麼； 我從來沒有被告不要賣我的訊息，因為後來大家進行契約 內容的談判程序，被告公司法務部門跟我們研究契約內容 ，大家契約往來非常多次，交換意見的時間有一、二個月 等語（本院卷三第129 至130 頁），證人范春炫於本院證 稱：原證19至27的郵件及所附之買賣契約草稿都是被告公 司與坤聯公司及原告三方洽談買賣契約條款的文件等語（ 本院卷三第123 頁），並有證人林宗瑩於105 年6 月17日 以電子郵件寄送成交確認書予被告公司員工范春炫之電子 信箱網頁及附件暨兩造三方自105 年6 月20日至105 年7 月25日電子郵件檢附不動產買賣契約草稿列印在卷足憑（ 本院卷二第34至38頁、卷二第39頁至180 頁）。足認被告 公司雖將坤聯公司所開立具有斡旋金性質之1 億4,200 萬 退回而由林宗瑩保管，然此係因被告公司尚有系爭土地價 格之鑑定及董事會之召開等程序須於簽立系爭不動產買賣 契約前完成，並非意謂買賣雙方就買賣標的或價金尚未達 成合意，或雙方就交易條件有嚴重歧異而無法繼續磋商， 甚或被告公司已無意將系爭不動產出售予坤聯公司，此由 被告公司於106年6月17日將該支票退回予原告公司後，兩 造三方猶於105年6月17日至25日間仍就系爭不動產買賣契 約草稿進行磋商等節即可印證。從而，被告公司雖將坤聯 公司所簽立之斡旋金支票退回，惟並無礙於坤聯公司與被 告公司就系爭不動產之價金已達合致之認定。 （三）被告公司雖又以坤聯公司於商談過程中已變更其購買之價 金，且成交確認書記載之金額為每坪18萬4,000 元與被告 公司欲出售金額為每坪18萬5,000 元不符為由，否認坤聯 公司與被告公司就買賣之價金已達成合意等語。惟查，證 人林宗瑩於本院證稱：范揚修於6 月開出以每坪18萬5,00 0 元之購買意願書後，發現其中一塊地要經過一條水溝， 怕建造請不下來，6 月8 日到13日間請我去跟范春炫協調 是否可以不要買那塊地，范春炫回報說董事長說要賣的話 要一起賣，但每坪可以折1,000 元，所以成交確認書及買 賣契約書草稿曾經都有記載價金為每坪18萬4,000 元，後 來7 月17日時，范春炫說還是回到18萬5,000 元好了。因 為專任委託書上是寫18萬5,000 元，董事長只是口頭講18 萬4,000 元，並沒有書面資料，我跟范揚修說被告表示還 是回到18萬5,000 元的價格，范揚修說好他還是願意以這 個價錢跟被告買等語（本院卷三第105 至106 頁）；證人 范揚修於本院證稱：因為系爭土地中有塊土地有水溝，水 溝面積不大但可能不能准予建照，所以我有提到是否一定 要買這塊地，經過林宗瑩與范春炫溝通，認為這個地還是 要買，但降為18萬4,000 元，後來因為老闆有意見，又回 到18萬5,000 元等語（本院卷三第139 頁）。顯見買賣雙 方於商談過程中，因坤聯公司對於買賣標的物有意見，被 告公司曾同意降為每坪18萬4,000 元，惟事後被告公司又 希望還是維持原意以每坪18萬5,000 元出售，始於商談過 程中出現每坪18萬4,000 元記載之書面資料。又或縱認該 每坪18萬4,000 元之價格並未經被告公司同意，然參以范 春炫於105 年7 月19日所寄發予原告及坤聯公司之系爭不 動產買賣契約草稿及之後買賣雙方所互為修正提出之契約 草稿第2 條第1 項，均記載買賣總價以土地每坪單價18萬 5,000 元計算等情（本院卷二第39至180 頁），買賣雙方 至遲於105 年7 月19日已合意回復以每坪18萬5,000 元計 算系爭不動產之總價金，而就買賣標的之價金已達成合意 。 （四）另查，系爭專任委任仲介合約書記載：貳/ 議約前提條件 事項：任一潛在之買方需均同意以下所列各前提條件後， 該買方始得與委託方進行議定買賣契約：一、買方需同意 委託方對於本標的物之土地與建物於總價中所分開計算之 價格，且買方需負擔建物分價所外加百分之五之營業稅款 。二、因本標的物上現有出租予第三人使用之情況，依該 租賃契約委託方欲提前終止該租賃契約需提前4 個月前通 知承租方，故在委託方有依據該租賃契約履行惟如第三人 有遲延返還時，買方同意豁免委託方遲延點交之責。三、 另本標的物上之建物係以第三人返還後之現狀進行點交等 語，有系爭專任委任仲介合約書在卷足憑。從而，被告公 司主張系爭不動產買賣契約必要之點並僅包括「價金」、 「標的」二者等語，並非無據。惟查，坤聯公司於105 年 6 月20日將爭不動產買賣契約之草稿寄送予林宗瑩；林宗 瑩於翌日將上開契約草稿轉寄予被告公司員工范春炫、法 務姜政宏；被告公司法務協理姜政宏收受後於同日以電子 郵件向林宗瑩回復表示，郵件已收訖刻正與律師聯繫並討 論合約後續如有任何訊息均會即時與您聯繫謝謝等語；林 宗瑩復於105 年6 月28日以電子郵件向范春炫表達坤聯公 司建議委請信譽良好之建築經理公司精準估算買受系爭不 動產中廠房分價之金額，並表示買方預定繳款之方式已足 以擔保拆除之地上物價值及顯示買方之誠意，買方亦願配 合辦理銀行履約保證至條約各項細節完成後再辦理所有權 移轉登記，若有未盡事宜亦請被告公司提議修改等語；坤 聯公司另分別105 年7 月11日、12日、20日將修改及建議 之系爭不動產買賣契約草稿以電子郵件寄送予林宗瑩，林 宗瑩則於當日收受後隨即轉寄予范春炫；范春炫亦曾分別 於105 年7 月19日、21日、25日將修改後之系爭不動產買 賣契約草稿以電子郵件寄送予林宗瑩或同時寄送予代書蕭 輔國，再由林宗瑩於當日收受後轉寄予坤聯公司及代書等 情，有上開電子信箱網頁及附檔列印契約草稿附卷可稽（ 本院卷二第39至180 頁），顯見坤聯公司與被告公司於系 爭不動產買賣之標的及價金合意後，即就其他交易條件及 契約內容透過原告積極進行頻繁而實質之磋商及研議。次 查，證人林宗瑩於本院證稱：買賣雙方一開始就對土地與 建築物的分價有不同見解，被告公司財務希望廠房作價3 億多，但我們的代書依房屋評定現值算出房屋只有6000多 萬，這要多繳5%營業稅，還有我於105 年6 月28日向范春 炫表達的內容（即被證11，本院卷二第261 頁），買賣雙 方最後有談成，七月下旬合約書有詳細記載到拆除由坤聯 負責，費用由坤聯負責，損害賠償都由坤聯公司負責；買 賣雙方洽談買賣契約條款時，除了被證11的爭議點外，主 要討論的大項第一為付款條件，第二是土地有無污染、水 源有無污染，第三是界址有無被占用，第四因上面有承租 方，所以有搬遷時間表，這要被告協調，第五是價金信託 、價金履約及違約金條件，被證11及前述雙方洽談事項， 最後在7 月25日都有達成協議；被告范春炫在7 月23日通 知我時已經確定7 月25日下午四點去被告公司，叫我們帶 印章去，因26日要開董事會，所有細節要在25日談妥，談 好後馬上用印，被告公司那天大陣仗包括法務協理、法務 經理、財務經理、范春炫都有參與，在被告總公司會議室 談到晚上七點多，他們說隔天要開董事會要尊重董事長所 以叫我們先用印，一式四份，這四份都留在被告公司。我 回來路途中我請范春炫再傳一份給我，所以我們才有這份 合約書等語（本院卷三第99頁至100 頁、第104 至105 頁 ）；證人范揚修於本院證稱：談判過程中被告公司對買賣 契約整體意見，除被證11外，還有其他不同意見，例如付 款的方式、廠房租約問題，跟被告公司比較大的歧異是要 我支付廠房稅金，所以我主張拆掉廠房，大家都不用付這 筆錢，7 月25日那份契約對於是否拆除房屋及價錢都寫的 很清楚，上面記載的就是大家能接受的，最後一次7 月25 日是帶著代書跟林宗瑩一起去，對方則有財務、法務、法 務協理及承辦人范春炫。因為隔天要開董事會，被告公司 要求我一定要達成契約，當天晚上對於契約內容全部達成 合意，最後的契約是三方在被告會議室達到共識而擬的， 契約也是在被告公司印的，被告要我們蓋好四份買賣契約 ，說是董事會要用的，坤聯公司、原告及代書都有在該份 契約中用印等語（本院卷三第130 至131 頁、第140 至14 1 頁）。又觀諸買賣雙方所互傳之契約草稿內容，被告於 接獲坤聯公司所預擬之系爭不動產買賣契約草稿後，即就 該內容加已修改並回傳予坤聯公司確認，足認被告公司修 正並回傳予林宗瑩之契約草稿即為被告公司所認同之契約 內容。且被告公司為能於105 年7 月26日董事會中討論系 爭不動產處分議案，故約集原告及坤聯公司於被告公司共 同對於系爭不動產買賣契約之相關條款內容作最後之磋商 及確認，當日被告公司之財務、法務部門均列席參與契約 條款內容之修訂，再由坤聯公司、被告公司及代書先於當 日已定稿之系爭不動產買賣契約中用印並交予被告公司保 管等情，益徵雙方就系爭不動買賣契約之條款內容確實均 已達成合意僅待被告公司董事會通過後即可簽立。另被告 公司雖抗辯處分系爭不動產係董事會之職權範圍，董事會 決議通過處分系爭不動產前，被告公司不可能與坤聯公司 就買賣系爭不動產之契約內容達成合意等語。然此亦即表 示被告公司之相關權責人員就系爭不動產買賣契約之條款 內容於105 年7 月25日已與坤聯公司達成共識，但被告公 司因尚未召開董事會做出處分系爭不動產之決議，以致公 司之執行單位尚無法簽立系爭不動產買賣契約契約。而被 告公司105 年7 月26日董事會決議授權董事長或其他指定 之人於不低於14億2,000 萬元之價格依相關法令全權處理 系爭不動產後，范春炫亦僅通知林宗瑩董事會議已結束， 並未通知坤聯公司就已用印之系爭不動產買賣契約條款內 容再為修改或討論，並告知嗣董事長回國後於8 月1 日即 可用印，則系爭不動產買賣契約所約定之總價金14億6,28 5 萬9,750 元，既符合被告公司董事會決議出售價格範圍 內，且亦無其他違反董事會就系爭不動產所為決議之事項 ，或被告公司通知須再就系爭不動產契約討論或修正之處 ，則系爭不動產買賣契約內容至遲於被告公司董事會通過 後應已達成合意。從而，原告亦因系爭不動產之買賣契約 內容買賣雙方合意，其仲介被告與坤聯就買賣系爭不動產 而達媒介就緒乙節，自堪認定。 （五）被告雖辯稱：被告公司尚未同意坤聯公司提出之「先拆屋 僅購地」及「付款方案」等條件，而上開條件亦需待銀行 方同意後被告公司始能續行交易，且系爭不動產買賣契約 所提及之「價金信託契約」內容及開立「信託專戶」，均 未經買賣雙方商議等語。惟查，證人范揚修於本院證稱： 被告財務長史先生跟我聊到銀行對於拆除房屋本來有意見 ，後來溝通後沒有問題，7 月25日談契約時財務長史先生 也有在場，契約最後要經被告公司財務、法務及坤聯公司 都同意，印象中范春炫當日還有聯絡老闆確認合約內容等 語（本院卷三第141 頁）；證人林宗瑩於本院證稱：七月 下旬合約書有詳細記載到拆除由坤聯負責，費用由坤聯負 責，損害賠償都由坤聯負責等語（本院卷三第第104 頁） 。次查，范春炫於105 年7 月19日所寄送被告公司修正後 不動產買賣契約草稿中第1 條第2 款已修改為「本契約之 買賣標的不包括前述地號上之所有地上改良物，故買、賣 雙方同意依據本契約之條款將地上改良物拆除移清後，俾 便雙方辦理本買賣標的之移轉登記暨點交程序」，並於該 契約之首頁註明「因買方提出提前拆除地上改良物…等要 求，故暫先以上述各事項之相關程序提出本草約以利雙方 進行議約之討論」等語，但至105 年7 月25日范春炫以電 子郵件寄出之系爭不動產買賣契約草稿，首頁已刪除前開 註明事項，而第1 條第2 款仍維持與105 年7 月19日契約 草稿相同之內容即買賣標的不包括地上改良物等情，有各 該次寄送之不動產買賣契約附卷可參（本院卷二第102 頁 、155 頁）。稽上可知，被告公司原意雖欲同時出售系爭 土地與其上之系爭建物，且須由買方另行支付系爭建物之 營業稅，惟坤聯公司對於系爭不動產之總價雖已與被告公 司達成合意，但基於成本考量向被告公司提出購買總價金 額不變，但契約標的僅為系爭土地，即先將系爭建物拆除 以免除因買賣系爭建物須支付營業稅之建議，而被告公司 亦以此前提要件之變更，而配合修改契約之相關內容，買 賣雙方在以電子郵件所互傳契約草稿之溝通過程中，對於 先拆除建物後點交買賣標的之前提要件下所修正之契約內 容亦於105 年7 月25日達成合意，此由范春炫於105 年7 月25日所寄發之不動產買賣契約書中已刪除首頁之附記可 見一般。而被告公司迄今亦未提出其貸款銀行對於系爭建 物拆除後點交契約標的之契約內容有反對之意見或窒礙難 行之處。從而，證人范揚修及林宗瑩證稱，買賣雙方對於 先拆除系爭房屋而契約買賣標的僅包含系爭土地等情已達 成合意，且被告公司亦與貸款銀行溝通獲得貸款銀行之同 意乙節，應非子虛而堪採信。益徵被告公司抗辯其並未同 意坤聯公司提出拆屋及買方僅購地之條件，無足採信。次 查，系爭不動產買賣契約第2 條第3 項、第3 條第1 項第 1 款，固約定買賣雙方同意共同委託台新國際商業銀行（ 下稱台新銀行）辦理價金信託，雙方於簽署本契約同時應 簽署價金信託契約：買方應於雙方完成簽署本契約及價金 信託契約時以支票或匯款方式支付予信託專戶等語（本院 卷一第26頁），且105 年7 月25日當天也確未簽署價金信 託契約。惟證人范揚修於本院證稱：買賣雙方都有辦理價 金信託的需求，而系爭不動產買賣契約第二條第三款約定 委託台新銀行辦理價金信託是被告要求的。我的經驗一般 是買賣契約與信託契約同時簽，另外還有一種簽完買賣契 約再簽信託契約都可以，信託銀行會按買賣契約去擬信託 合約等語（第133 頁）。且觀諸該條文主要係規範付款方 式，而坤聯公司既同意被告公司提議委託台新銀行辦理價 金信託，顯見買賣雙方對於共同委託台新銀行辦理價金信 託，並於完成簽署本契約及價金信託契約時，以存入信託 專戶之方式支付第一期款1 億5,000 萬元等情，並無歧見 ，自無從僅因105 年7 月25日確定系爭不動產買賣契約內 容當日未同時完成信託契約簽訂，即謂買賣雙方就契約中 有關信託價金之相關條款內容尚未達成合致。況據證人范 揚修之證稱，委託台新銀行辦理價金信託既係被告公司所 提議，自當由被告公司與台新銀行洽談相關內容。又價金 信託契約之內容關涉買賣契約中有關於價金之支付，自須 於買賣雙方就付款方式之相關細節確定後，辦理信託價金 之銀行始能擬具價金信託契約，則坤聯公司與被告公司於 105 年7 月25日當日就系爭不動產買賣契約之內容均已達 成合意後，將再交由銀行擬具價金信託契約，而於買賣雙 方正式簽署買賣契約時同時簽署價金信託契約亦屬正常程 序，被告公司卻執買賣雙方尚未就價金信託契約為磋商， 且未於105 年7 月25日當日同時簽署價金信託契約為由， 抗辯買賣雙方就系爭不動產買賣契約必要之點及非必要之 點均尚未達成合致等情，實乏所據。 （六）被告另抗辯105 年7 月25日僅與林宗瑩簽訂系爭專任委任 仲介合約書附約中調降服務報酬部分，並未通知坤聯公司 至被告公司協商系爭不動產買賣契約之內容等語，且范春 炫亦證稱：我沒有通知坤聯公司7 月25日要去簽約，因為 7 月25日還在談合約，早上林宗瑩跟坤聯還有跟法務談合 約，我沒有參加。下午大約三點多林宗瑩打電話給我原本 要談完成仲介合約中降低仲介報酬服務費為0.8%部分之用 印。後來到了下午三點多林宗瑩帶范揚修自己來公司說要 談合約，因為法務還有其他行程，所以我跟法務說找會議 室讓他談等語（本院卷三第111 頁）。惟查，證人林宗瑩 於本院證稱：7 月23日范春炫代表公司來跟我談服務費用 ，他當場有跟董事長通話，董事長跟范春炫講7 月25日叫 我帶坤聯的范總到被告公司等語（本院卷三第107 至108 頁）；而證人范春炫亦於本院證稱：7 月23日董事長有以 電話指示我去跟林宗瑩談降低仲介服務費，談完後我有回 報公司董事長等語（本院卷三第116 頁）。顯見范春炫確 曾於105 年7 月23日至林宗瑩住處洽談有關仲介服務費用 之調降，並於林宗瑩同意調降仲介服務報酬後撥打電話予 被告公司董事長之事實。而原告所提出范春炫於105 年7 月23日在林宗瑩住處撥打電話予被告公司董事長時談話內 容之錄音光碟及錄音譯文，經本院於106 年8 月8 日開庭 時勘驗該光碟時間10：19：28至10：19：48之譯文內容「 今天禮拜六，明天，對看下午，下午有空，恩可以可以， 對，馬上他同意就同意，我們的合約嘛要給買…（後聽不 清楚）」；光碟時間10：20：23至10：21：37之內容「… 那就好啦，不用這樣，地址阿、稅籍…他，他可以就走阿 ，恩，拿給對方阿，林總，好、好…12點喔…你早上給他 ，然後、然後他下午…我請林董自己先約范總，然後他下 午送回來給我們公司。OK好，早上九點，好我記一下」與 光碟內容相符等情，有本院勘驗筆錄在卷可證（本院卷三 第第253 頁）。而觀諸范春炫於該對話內容中所提及之合 約給買方，請林董即林宗瑩約范總即范揚修等語句，核與 證人林宗瑩及范揚修均證稱，其等係應被告公司要求於10 5 年7 月25日至被告公司商談系爭不動產買賣契約內容之 最後定稿等語相符。再審諸被告公司於原告完成被告公司 所委託之仲介事項後，始有給付仲介服務報酬予原告之義 務，而被告公司之所以急於與原告商談調降服務報酬，衡 情自是原告對於被告公司所委任之事項已就緒而接近請款 之階段，而為能降低仲介報酬費用，自有必要搶先於與坤 聯公司確認買賣契約相關條款達成買賣合意前，先行與原 告達成調降仲介服務報酬之合意，故范春炫於向被告公司 董事長報告林宗瑩同意調降仲介報酬，由被告董事長指示 於董事會開會前夕即105 年7 月25日邀集坤聯公司及原告 商議確認系爭不動產買賣契約之最終內容，亦為事理常情 。從而，被告上開辯詞，顯無足採。至於被告抗辯原告所 提出錄音錄影光碟，音軌顯示超過1 小時40分鐘，惟僅有 前37分鐘有聲音，有遭人為剪接之疑義，且光碟影音雜音 過多及斷續不流暢，無法確認所錄之內容等語。然查，錄 音光碟部分內容音量過小，雜音過多，說話內容無法連續 等情，係因該錄音設備裝置於廚房，而談話地點在客廳， 導至錄音效果不佳等情，業經原告訴代陳述在卷（本院卷 三第253 頁）。且上開譯文內容雖有不連續之情形，但譯 文內容與光碟中可辨識之內容確屬相符等情，亦有本院勘 驗筆錄如上。從而，本院經審酌錄音內容雜訊過多及音量 過小確有可能因談話地點距離錄音設備裝置位置較遠所導 致，而被告公司亦未提出錄音光碟有遭人為變造之具體事 證等情，認該錄音光碟及譯文內容均具有證據能力可供本 院審酌。 （七）綜上所述，被告公司囿於董事會將於105 年7 月26日召開 ，且將於該次會議中討論系爭不動產之處分並作出決議， 乃先與原告確認調降仲介服務報酬費率後，再邀集坤聯公 司及原告於董事會開會之前夕105 年7 月25日至被告公司 處就系爭不動產買賣契約之內容作最後之商議及確認，並 由買方即坤聯公司、原告及代書於當日雙方已達成合意且 定稿之系爭不動產買賣契約上用印，而被告公司受限於上 市公司處分超過一定金額以上之不動產須經董事會決議通 過之規定，而無法同時與坤聯公司、原告及代書於系爭不 動產買賣契約上用印。惟被告公司105 年7 月26日董事會 既決議授權董事長或其他指定之人於不低於14億2,000 萬 元之價格依相關法令全權處理系爭不動產之處分事宜，該 決議內容與系爭不動產買賣契約內容並無相悖之處，顯見 原告就本件仲介被告與坤聯就買賣系爭不動產一事於105 年7 月25日或至遲於被告公司董事會決議授權董事長處理 時即已達媒介就緒，僅待被告公司於買賣雙方已達成合意 之系爭不動產買賣契約簽署及用印。 三、原告依照民法第565 條、兩造於105 年7 月25日簽訂之「不 動產仲介委託契約書附約㈡第2 條，請求被告給付服務報酬 1,170萬2,878 元，有無理由？ （一）按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不 得請求報酬，民法第568 條定有明文。而媒介居間人固以 契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間 人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則， 仍應支付報酬，亦有最高法院84年度台上字第2925號判決 可資參考。 （二）被告公司固辯稱，被告公司與坤聯公司於委託期間屆至即 105 年7 月31日，仍未「簽訂」系爭不動產買賣契約，原 告亦尚未媒介就緒，被告公司並無給付服務報酬之義務， 且被告公司亦無為規避服務報酬給付而故意拒絕與坤聯公 司訂約等語。惟查，承上所述，原告因買賣雙方即坤聯公 司及被告公司對於系爭不動產買賣契約內容於105 年7 月 25日或至遲於被告公司董事會決議授權董事長處理時即已 達成合意，而對於被告公司所委託仲介事項於斯時亦已達 媒介就緒。次查，證人范春炫於本院證稱：7 月26日董事 會後有打電話給林宗瑩說董事會開完了，對方問我什麼時 候可以簽約，我跟對方講如果後面一切順利最快要8 月1 日，因為法務有流程要跑，財務有履保合約還沒完成，且 那段時間董事長出國，暫定8 月1 日；董事會後基進建設 傳電子郵件到公司出價，7 月27日打電話給林宗瑩講說案 子有人出價比你們高，公司已經請律師在研擬方案，一週 內回覆，電話裡林宗瑩問我這個約過期怎麼辦，我說如果 是坤聯成交我們一樣會付仲介費給他，28日還有打電話給 林宗瑩，告訴他公司律師擬好方案，請通知坤聯8 月1 日 到公司，律師會說明本次買賣與購買方式等語（本院卷三 第第119 頁）；證人范揚修於本院證稱：應該是董事會後 隔二天，林宗瑩跟我講，范春炫跟他講現在有人挑戰我們 的價格，他們會找律師研究清楚再跟我們說，接到這訊息 ，很急也不滿；我認為我們已經跟他達成協議已經成交， 我不能接受這個變化，我覺得我去參加競標，我就失去原 來應有主張的權利，所以坤聯公司沒有參加競標，印象中 競標內容不管我標多少錢，我是否得標，被告還是可以做 最後決定要不要賣等語（本院卷三第132 頁、第137 頁） ；證人林宗瑩於本院證稱：26日被告公司開完董事會後， 范春炫通知我有通過坤聯交易案，約8 月1 日上午十點在 被告公司簽約，被告說基於尊重董事長權責，等通知簽約 後再讓董事長蓋章；7 月27日范春炫打給我說有人挑戰我 們的價格，被告公司要採招標方式，范春炫通知要改為競 標時，我先通知范揚修，范揚修要我聯絡范春炫，但聯絡 不到，就聯絡被告的法務協理，105 年7 月28日就跟巫律 師一起去被告總公司，問為什麼這樣子，坤聯有發報紙一 個大版廣告出來，28日還有發二次律師函等語（本院卷三 第100 至101 頁）。稽上可知，被告公司董事會決議授權 董事長以不低於14億2,000 萬元處分系爭不動產，然因被 告公司就簽訂系爭不動產買賣契約仍有部分需於董事會決 議通過後始能進行之作業流程尚未完成，且斯時董事長亦 在國外，故被告公司原暫定於105 年8 月1 日簽署系爭不 動產買賣契約。惟於被告公司預定簽署系爭不動產買賣契 約前，有第三者即基進公司表達以較高金額購買系爭不動 產之意願，被告公司基於追求最高利益之考量，不顧已與 坤聯公司所達成系爭不動產之買賣合意，拒絕依原定計畫 於105 年8 月1 日董事長回國後正式於系爭不動產買賣契 約書簽署並用印，而改採以競標方式出售系爭不動產，並 由標價最高者取得優先議約權。被告公司雖以坤聯公司未 參加競標，故無法與坤聯公司簽訂系爭不動產買賣契約等 語。然如上所述，坤聯公司與被告公司既已因就系爭不動 產買賣契約內容達成合意而成立買賣契約，坤聯公司何需 再參與競標取得優先議約權。再者，105 年7 月26日董事 會並未決議需以競標方式出售系爭不動產，被告公司於已 成立買賣契約且簽約之際，僅因第三者出價優於與坤聯公 司已達成合意之價金，即基於其自身利益之考量毀棄先前 承諾改採競標方式決定買方，並拒絕與坤聯公司簽定系爭 不動產買賣契約，其行為自有誠信原則之違反。況被告公 司若最後終將採競標方式決定系爭不動產之優先議約權人 ，於委由原告促成坤聯公司與被告間之不動產買賣契約之 初，即應明確告知原告系爭不動產之簽約對象將採競標方 式決定優先議約權人，而非於原告已花費相當時間、勞力 及精力並已促成買賣雙方對於系爭不動產買賣契約達成合 意之際，再以坤聯公司仍必需先經由競標程序取得優先議 約權後，始能與坤聯公司簽訂系爭不動產買賣契約，被告 以此不對等之條件加諸於原告，且原告亦無法事先評估該 條件之經營風險，被告公司上開所為顯已違反誠信原則。 本件既係被告公司基於自身利益之考量，而故意拒絕與原 告媒介對象即坤聯公司於委託期間簽立系爭不動產買賣契 約，基於誠信原則，被告公司仍應給付服務報酬予原告。 從而，原告依據附約請求被告公司給付服務報酬，應屬有 理。 （三）被告另辯稱：系爭專任委任仲介合約書所委託仲介之標的 為系爭土地與系爭建物，然系爭不動產賣產買賣之標的僅 系爭土地，原告就系爭建物並未完成仲介等語。惟如上所 述，被告公司原欲以總價金14億6,285 萬9,750 元同時出 售系爭土地及系爭建物，後被告公司同意坤聯公司所提出 總價金不變動，但於坤聯公司負責拆除系爭建物後，再由 被告公司點交系爭不動產買賣之標的即系爭土地。且觀諸 被告公司於董事會決議通過處分中壢廠不動產後所公告處 分之內容亦僅有系爭土地而無系建物等情。即因被告公司 已同意系爭建物由坤聯公司拆除，系爭不動產之買賣標的 僅為系爭土地，則被告公司既已同意系爭建物由坤聯公司 拆除，則原告自無從就已拆除之系爭建物為仲介買賣。從 而，被告公司以系爭不動產買賣契約未包括系爭建物為由 ，辯稱原告尚未完成委任仲介事項等情，洵屬無據。 （四）次查，系爭不動產買賣契約約定，系爭不動產買賣價金為 14億6,285 萬9,750 元，而兩造所約定之服務報酬為總價 金額0.8%。據此，原告得向被告公司請求服務報酬之金額 為1,170 萬2,878 元（計算式：1,462,859,750 ×0.8%＝ 11,702,878）乙情，自堪任認定。 四、原告依據民法第184 條第1 項，或民法第226 條第1 項之規 定，向被告請求所失利益4,625 萬元，有無理由？ （一）按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同；違反 保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法 第184 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。依此規定， 侵權行為之構成有3 種類型，即因故意或過失之行為，不 法侵害他人權利，或因故意以背於善良風俗之方法加損害 於他人之一般法益，及行為違反保護他人之法律，致生損 害於他人，各該獨立侵權行為類型之要件有別，請求權基 礎相異，訴訟標的自屬不同（最高法院100 年度台上字第 1314號、最高法院86年度台上字第3760號判決意旨參照） 。而民法第184 條第1 項前段所保護之法益，原則上限於 權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學 說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民 事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制 損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的，故該條 項前段所定侵權行為之成立，須以「權利」受侵害為要件 之一（最高法院104 年度台上字第1577號判決意旨參照） 。經查，原告所主張請求者為坤聯公司依據與其所簽訂斡 旋金契約書中應給付之居間報酬，惟此屬契約利益，而與 權利（固有利益）有別，為維持侵權行為與契約責任之分 際，契約利益應非屬民法第184 條第1 項前段所保護之法 益，是原告以民法第184 條第1 項前段為請求權基礎向被 告公司請求該部分所失之經濟上利益，則屬無據。又民法 第184 條第1 項後段侵權行為之類型雖不以「權利」受侵 害為要件，而及於固有利益以外之其他利益，惟需以行為 人有故意背於善良風俗，致他人受損害為必要。而所謂善 良風俗即國民的一般道德觀念。而查，被告公司係因基進 公司願意以高於坤聯公司所購買之價格及優於坤聯公司所 同意之交易條件向被告公司購買系爭不動產，被告公司始 背棄與坤聯公司所達成之買賣合意並進而拒絕簽立系爭不 動產買賣契約。而審諸被告公司出售系爭不動產予基進公 司之總價為15億3,000 萬元，確實較其與坤聯公司所達成 合意之價金14億6,275 萬9,750 元，高出6,714 萬250 元 ，益徵被告公司辯稱其係為全體股東之較佳利益才改以競 標方式出售系爭不動產等語，並非子虛。而依照國民一般 道德觀念，並不認為企業經營者為追求公司及股東之最大 商業利益，而毀棄其先前之承諾係屬背於善良風俗之行為 。從而，原告以民法第184 條第1 項後段為請求權基礎， 請求被告公司原可自坤聯公司處取得之報酬利益，亦屬無 據。 （三）再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得 請求賠償損害，民法第226 條第1 項固定有明文。然種類 之債或金錢之債，於通常之情形，並不生給付不能之問題 。本件原告與被告公司所簽定之系爭專任委任仲介合約書 ，被告公司對於原告所負之給付義務為仲介服務報酬即金 錢債務，揆諸前開之說明，被告公司對於原告所負之金錢 債務既不生給付不能之問題，原告自無因被告公司給付不 能所生之損害。從而，原告依民法第226 條第1 項規定， 請求被告公司賠償其所失之利益4,625 萬元，自乏所據。 伍、綜上所述，原告就被告公司委任仲介之標的已媒介就緒，被 告公司故意拒絕與買方即坤聯公司簽署買賣契約，基於誠信 原則，被告公司對於原告仍應依約負給付服務報酬之義務。 從而，原告依系爭專任委任仲介合約書附約㈡第2 條之約定 ，請求被告給付服務報酬1,170 萬2,878 元及自起訴狀繕本 送達翌日即105 年8 月24日起至清償日止，按年息5%計算之 法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾上開範圍之請求， 則屬無據，應予駁回。 陸、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據， 不予准許。 柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。 捌、結論：原告之訴一部分為有理由，一部分為無理由，依民事 訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條判決如主文。 中 華 民 國 106 年 8 月 25 日 民事第一庭 法 官 王婉如 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。 中 華 民 國 106 年 8 月 25 日 書記官 王裴雯