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臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　　106年度竹小字第189號 原　　　告　愛菲爾公寓大廈管理委員會 法定代理人　郁若虹 訴訟代理人　彭煥喨 被　　　告　郭又仁 上列當事人間給付管理費事件，本院於民國106 年5 月11日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告係依公寓大廈管理條例規定合法成立之 管理委員會。被告則於民國96年12月25日取得門牌號碼新竹 市○○路○○○ 號15樓之1 號建物（下稱系爭建物）之所有權 ，為原告所管理愛菲爾公寓大廈之區分所有權人。依愛菲爾 公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）第10條第1 項、第5 項 規定，區分所有權人按每坪新臺幣（下同）50元、每一車位 清潔管理費300 元計算，且住戶所積欠之管理費不因區分所 有權人變更而消失，繼受人有承受之義務。而被告之前手既 於96年12月25日往前回溯積欠間積欠原告15個月之管理費即 29,250元未付（計算式：系爭建物39坪×每坪50元×15期） ，自應由被告繼受，被告既已欠繳管理費達2 期以上，迭經 催討並定期繳納均未獲置理，爰依公寓大廈管理條例及系爭 規約提起本件訴訟，請求被告給付管理費。並聲明：被告應 給付原告29,250元，及自支付命令送達翌日起至清償日止， 按年息百分之6 計算之利息。 二、被告則辯以：不同意原告之主張，其係96年12月25日以買賣 為原因始取得系爭建物之所有權，其取得所有權後均有按期 繳付管理費，前手屋主欠繳之費用本不應由其繳納，其前已 多次向原告說明未果等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： ㈠被告自96年12月25日取得上開房屋所有權迄今，係原告所管 理愛菲爾公寓大廈之區分所有權人等情，為兩造所不爭執， 且經原告提出建物登記謄本在卷可參（見本院106 年度司促 字第1301號卷第21頁），自堪信為真實。原告主張請求被告 給付前揭管理費，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應 審酌者厥為：原告請求被告給付29,250元，有無理由？ ㈡按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應 繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等 語，惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼受人 應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係 』之一貫性」等語；蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專 有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產 （私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第 3 條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益 ，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守 事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思 決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及 涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構 成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權 人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一 區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原 區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫 性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所 定之權利義務。是以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上 開條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原 區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係 之一切抽象之權利義務。 ㈢又按公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利 義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據 ，此觀該條例於第2 章定有住戶之權利義務專章共21條條文 亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行 ，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠 償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人 之債務，其債務自不移轉於該第三人。次按善意第三人應受 保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司法院 大法官會議釋字第349 號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉 ，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損 害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之 旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾 二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委 員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第 21條定有處置明文；同條例第22條並就住戶違反法令及規約 ，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離 、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有 部分、聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區 分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼 受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切 抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應 分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間 之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300 條 或第301 條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開 各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自 由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管 理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買者（含拍賣程 序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理 環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所 有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評 估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈 活，而此亦非公寓大廈管理條例第24條之立法本旨，是就前 手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令 繼受人當然承受而負履行債務之責。復按前開規定茍係包括 繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生 法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管 理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區 分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應 擔分費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規 定豈非具文。從而，前手住戶所積欠之管理費，乃已具體發 生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事 項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用（臺灣高等法 院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號、89年法律 座談會民事類第23號研討結果及審查意見、臺灣高等法院90 年庭長法律問題研討會研討結果及審查意見參照）。準此， 縱令規約已規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後 手繼受，揆之上開說明，後手亦無義務應繼受前手積欠之管 理費，洵堪認定。 ㈣原告雖主張：被告前手積欠原告自96年12月25日前回溯15期 之管理費欠款，依系爭規約第10條第5 項規定，應由被告繼 受等語。然參系爭規約第10條第5 項明文「住戶所積欠之管 理費，不因區分所有權人變更而消失，繼受人有承受之義務 等語（見本院106 年度司促字第1301號卷附系爭規約第6 頁 ），經本院查詢原告請求管理費之另案即本院106 年度竹小 字第173 號、106 年度竹小字第181 號判決理由，均可知悉 原告執此請求管理費之約定，係於97年7 月12日方於系爭規 約內加註，則原告起訴向被告請求96年12月25日前回溯15期 之管理費，均係早於上開規約修訂前所生之費用，原告是否 仍得向系爭建物之繼受人即被告請求，誠屬可議。況區分所 有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契 約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相 關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務，業經上開 實務見解所認是。則對於繼受人前手區分所有權人所積欠之 管理費之債權債務關係既係存在於社區管理委員會與積欠管 理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本應向 原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在前開法 條規範範圍內，縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之 債務）應由後手繼受，後手亦無受規約該項規定之義務而繼 受前手欠費之理，是系爭住戶規約第10條第5 項縱有規定繼 受人應繼受其前手積欠之管理費，仍不足以拘束被告。是被 告辯稱其無承擔原區分所有權人所積欠管理費債務之義務等 語，自屬可採。而原告主張被告應繼受其前手所積欠之管理 費29,250元，為無理由。 ㈤從而，本件原告本於公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第 10條規定，請求被告給付系爭管理費29,250元及自支付命令 送達翌日起至清償日止，依年息百分之6 計算之利息，於法 尚非有據，自應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核與判 決結果均不生影響，爰不一一論列，附此敘明。 五、本件為小額訴訟而為原告敗訴之判決，應於判決時確定訴訟 費用金額如主文第2 項所示。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之23 、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項，判決如主文 。 中 華 民 國 106 年 5 月 25 日 新竹簡易庭 法 官 朱美璘 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決 送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。 中 華 民 國 106 年 5 月 25 日 書記官 王恬如