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臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　　106年度竹小字第330號 原　　　告　邱惠美 被　　　告　永久仲介經紀事業有限公司 法定代理人　黃煜均 上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國106年8月14日辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國106年3月間向原告表示其有客戶想購 買原告所有門牌號碼新竹縣○○市○○○○街○○○號房地（ 下稱系爭房地），原告表明要實拿新臺幣（下同）1,150萬 元，且不支付任何費用及稅金才願意出售系爭房地，並請被 告幫忙詳查原告出賣系爭房地因此產生之任何稅捐，兩造遂 於106年3月16日簽訂委託事項變更契約書，約定委託買賣價 款為1,150萬元，並於第肆條特約條款中明載：「以上價金 為屋主實拿金額不付任何費用（各稅不支付）」等語，亦即 買賣過程中所應支付之所有費用、各種稅金等皆應由被告處 理，原告無須支付。同日原告便於被告特約地政士張淑郁之 協助下與被告仲介之買方簽立不動產買賣契。嗣於106年4月 間，張淑郁地政士告知原告須繳納先前原告重購土地所退還 之土地增值稅47,998元後始可辦理過戶，原告擔心若不支付 會影響過戶時程而導致違約，遂請地政士先行以買方存入履 約保證帳戶中之價金支付。本件依兩造簽訂之委託事項變更 契約書，買賣過程中所應支付之所有費用、各種稅金等皆應 由被告支付，原告代被告支付土地增值稅而受有損害，使被 告受有利益，自得依不當得利之法律關係請求被告公司返還 該稅金；又土地增值稅既屬被告應支付之款項，原告為使不 動產買賣順利完成，代被告支出該筆稅金，有利於被告，且 不違反被告之意，原告亦得依無因管理之法律關係請求被告 償還該稅金。綜上，重購退稅是本件買賣契約簽約後才衍生 出來的，與本件買賣相關，依約自應由被告負擔。爰聲明請 求：㈠被告應給付原告47,998元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由 被告負擔。 二、被告則以：本件原告之請求是屬於重購退稅的部分，在委託 當中，雖然表示所有的稅不付，然係指本件不動產買賣標的 所產生的稅賦，包含原告的水電、瓦斯、地價稅、房屋稅都 不用負擔，但被告並不知道有重購退稅之事情，亦無法查悉 ，故此部分之稅款不應由被告負擔，爰答辯聲明：請求駁回 原告之訴，訴訟費用由原告負擔。 三、本院之判斷： （一）原告主張其委託被告仲介出售其所有之系爭房地，兩造於 106年3月16日簽訂委託事項變更契約書第肆條特約條款約 定：「以上價金為屋主實拿金額不付任何費用（各稅不支 付）」，即買賣過程中所應支付之所有費用、各種稅金等 皆應由被告處理，原告無須支付之事實，已據提出委託事 項變更契約書影本為證，且為被告所不爭執，自堪信原告 此部分之主張為真實。 （二）第按，解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘 泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須 別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。（最高法 院17年上字1118號判例要旨參照）。又解釋契約應以當事 人立約當時真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其 他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字或擷取契約中 部分字句任意解釋，致失真意。至於解釋方法，則應以當 事人所欲達到經濟目的、交易習慣、任意法規及誠信原則 為標準，合理解釋。 （三）經查，本件兩造間之爭執乃緣自原告委託被告仲介出售其 所有之系爭房地，嗣兩造間再簽訂委託事項變更契約書， 兩造明確約定原告委託被告仲介出售其所有之系爭房地變 更委託出售金額為1,150萬（參委託事項變更契約書第壹 條），並於第肆條特約條款約定：「以上價金為屋主實拿 金額不付任何費用（各稅不支付）」，此有兩造均不爭執 之委託事項變更契約書影本可稽。揆諸兩造間委託事項變 更契約書第肆條特約條款：「以上價金為屋主實拿金額不 付任何費用（各稅不支付）」之約定，依契約文字已明示 「以上價金為屋主實拿金額」，且「不付任何費用（各稅 不支付）」，已堪認定原告係實得系爭房地之買賣價金， 且不負擔系爭房地買賣過程中之「任何費用及稅捐」。而 觀諸兩造間委託事項變更契約書第肆條特約條款之約定， 乃係兩造間就「系爭房地」委託仲介出售關於原告實際取 得買賣價金之特別約定，則依兩造間所欲達到之經濟目的 ，原告顯係為實得「系爭房地」買賣價金，而不負擔「系 爭房地」買賣過程中之各項費用及稅捐，而被告則係為獲 取買方支付仲介報酬；又依一般委託仲介交易習慣，賣方 及仲介業者關於各項費用、稅捐負擔之約定，當然係指該 委託仲介買賣之特定不動產之費用及稅捐，否則倘逾該委 託仲介買賣之特定不動產之費用或稅捐，既為仲介業者所 無法知悉，而無從事前得知，仲介業者豈有同意自行吸收 之可能。蓋在賣方不負擔各項費用及稅捐之情況下，仲介 業者充其量僅能自買方取得仲介報酬，倘賣方不負擔各項 費用及稅捐之約定擴及非仲介買賣之特定不動產，則如衍 生之其他費用或稅捐（例如本件應追繳之原告前此出售其 他不動產核退之土地增值稅款）逾仲介業者自買方取得之 仲介報酬，仲介業者豈不反而虧損，其理至明。因此，兩 造間委託事項變更契約書第肆條特約條款所謂「不付任何 費用（各稅不支付）」，顯然係指委託出售「系爭房地」 買賣過程中之「系爭房地」各項費用及稅捐甚明。而原告 所繳納之重購退稅款47,998元確係屬原告前此出售其他不 動產所應繳納之土地增值稅，惟因原告申請依土地稅法第 35條規定退稅後，因5年內再行移轉重購之土地（即系爭 土地），而應依土地稅法第37條規定追繳該原退還之土地 增值稅款47,998元，此有原告所提出之新竹縣政府稅捐稽 徵局106年4月7日新縣稅土字第1060159921號函、新竹市 稅務局106年4月10日新市稅機字第1066605696號函在卷可 稽。據此，原告所繳納之重購退稅款47,998元既係屬原告 前此出售其他不動產應繳納之土地增值稅，即非屬兩造間 委託事項變更契約書第肆條特約條款約定「不付任何費用 （各稅不支付）」所指之各項費用及稅捐範圍，而應由原 告自行負擔。從而，原告主張該被追繳之重購退稅款47,9 98元係本件買賣契約簽約後才衍生出來的，與本件買賣相 關，依兩造間委託事項變更契約書第肆條特約條款之約定 應由被告負擔云云，乃顯非可採，尚屬無據。 （四）綜上，原告所繳納之重購退稅款47,998元並非應由被告負 擔，則原告依不當得利或無因管理之法律關係請求被告返 還或償還該稅金47,998元，及自起訴狀繕本送達被告翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即非有據， 為無理由，應予駁回。 四、確定訴訟費用額：本件係小額訴訟判決，應依民事訴訟法第 436條之19第1項之規定，於裁判時確定訴訟費用額，爰確定 訴訟費用額如主文第2項所示（本件訴訟費用額僅有裁判費1 ,000元）。 五、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23 、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文 。 中 華 民 國 106 年 8 月 28 日 新竹簡易庭 法 官 汪銘欽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決 送達後二十日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 8 月 28 日 書記官 周育瑜