裁判書系統

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　106年度竹簡字第323號 原　　　告　羅嘉鈴 訴訟代理人　温瑞鳳律師 被　　　告　兆丞有限公司 法定代理人　莊清松 訴訟代理人　黃燕光律師 複　代理人　朱錦河 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國106 年12月8 日 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查：原告起訴時，原係請求被告 給付原告新臺幣（下同）97萬3千元。嗣於本院民國106年12 月8日言詞辯論期日當庭減縮請求金額為67萬3千元（見本院 卷第111頁筆錄），核屬單純減縮應受判決事項之聲明，依 前開規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： 其前將新竹市○○區○○路0 段000 巷00號巡守隊後方房屋 （下稱系爭房屋）出租予被告，並簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭契約），約定租期自99年9 月1 日起至104 年8 月31 日止，每月租金5千元，租期屆滿時，除經原告同意繼續出 租外，應即日將租賃房屋按原狀遷空交還原告；又被告出資 24萬元增建房舍，依約可扣抵4年租金，故訂於第5年即103 年9月1日起再按月給付租金，惟被告均未給付，且至106年5 月31日始騰空返還系爭房屋，故應給付原告下列款項：⒈租 金16萬5千元：被告積欠自103年9月1日起至106年5月31日止 共33月之租金16萬5千元（計算式：每月5千元*33月＝16萬5 千元）。⒉違約金52萬5千元：被告屆期未遷讓房屋，依系 爭契約第6條規定，應自租期屆滿翌日即104年9月1日起至10 6年5月31日止，按月以租金5倍計算違約金，共計52萬5千元 （計算式：5千元*5*21月＝52萬5千元），以上合計69萬元。 扣除原告向被告借款尚欠金額1萬7千元，兩造均同意用以扣 抵尚未給付之租金後，被告尚應給付67萬3千元。為此，依 系爭契約及租賃之法律關係提起本訴。並聲明：⒈被告應給 付原告67萬3千元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年 息百分5計算之利息。⒉請准供擔保，宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、伊固未另給付系爭房屋自103年9月1日起至106年5月31日止 之租金16萬5千元，惟係因原告及其夫陳見成另有積欠被告 債務，扣除下列款項後已無餘額：⒈原告前向其借款2萬5千 元，僅清償8千元，尚積欠1萬7千元，兩造合意以租金扣抵 ，系爭租金餘額14萬8千元。⒉陳見成於99年9月5日起擔任 會首召集互助會，被告為會員，惟陳見成於102年9月5日宣 告倒會，積欠被告互助會費70萬元，經兩造及陳見成三方合 意以系爭租金扣抵，陳見成迄仍積欠被告55萬2千元（計算 式：會費70萬元-系爭租金14萬8千元＝55萬2千元）。 ㈡、系爭契約於104 年8 月31日租賃期間屆滿時，原告未表示不 願繼續出租之意思，應視為不定期限租賃，被告並未違約。 且原告從未向其催繳租金或請求遷讓房屋，嗣因其於106 年 3 月17日向本院對陳見成聲請強制執行，原告始於106 年4 月24日寄發存證信函催告之，被告遂於106 年5 月5 日寄發 存證信函向原告表示將於106 年5 月31日遷出系爭房屋，復 於106 年6 月1 日聲明終止契約。 ㈢、退步言之，本院若為不利被告之事實認定，原告請求之違約 金亦屬過高，應以每月租金2成即1千元計算為適當等語置辯 ，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告如受不利判決，願供擔 保免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠、兩造就系爭房屋訂有租賃契約，租期自99年9月1日至104年8 月31日，每月房租為5千元，又被告就系爭房屋曾出資24萬 元，兩造均同意用以抵付房租，故可扣抵至103年8月31日； 另原告於102年10月29日向被告借款5千元，同年12月27日借 款2萬元，於103年1月15日返還8千元，尚欠被告1萬7千元， 復經雙方同意以上開欠款用扣抵租金。原告於106年4月24日 寄發存證信函催告被告搬遷，被告於同年5月31日始遷離時 ，被告承租系爭房屋起至遷離時，均未曾以現金交付系爭房 屋之房租，被告於106年3月17日以陳見成積欠之會款債務具 狀向本院執行處對陳見成聲請強制執行等情，為兩造所不爭 執，均堪認屬實。 ㈡、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金；又 第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契 約成立時，移轉於該第三人；二人互負債務，而其給付種類 相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互 為抵銷，民法第421條、第439條、第300條及第334條第1 項 前段分別定有明文。查本件被告固不否認扣除房屋出資款及 原告欠款後，伊至搬遷離開時均未繳付租金，惟辯稱：因陳 見成有積欠伊互助會會款70萬元及借款11萬元，原告、陳見 成及伊三方協議後均同意自103年9月1日起系爭房屋之租金 由被告積欠之互助會會款抵付等語，核與證人即被告之法定 代理人莊清松到庭結證稱：102年8月止，陳見成積欠被告會 款70萬元，還有其他借款，伊有到陳見成家去催討欠款，同 年11月初，陳見成與原告後來到租屋處表明現在沒有錢，要 用系爭房屋之租金抵扣，伊當場也表示同意，所以兩造之間 的租賃關係就是繼續再延續等語（見本院卷第69頁至70頁） 大致相符，足認兩造與陳見成間就陳見成積欠被告會款部分 轉由原告承擔陳見成之債務，而被告再以其對原告之租金債 務對原告主張抵銷乙節三人達成協議，堪可認定。 ㈢、又證人陳見成於本院審理時證稱伊雖有積欠被告公司會款70 萬，惟否認有與原告、證人莊清松就系爭房屋租金扣抵會款 欠款之情事達成協議等語（見本院卷第74頁至75頁），然依 本件原告主張觀之，被告於103年9月1日起至106年5 月31日 遷離時止均未繳納系爭房屋之租金，原告亦均未對被告解除 或終止租賃契約，其間歷時2年7月有餘，原告始於106年4月 24日始寄發存證信函催告被告給付租金，原告此舉顯與常情 有違；原告雖於本院審理時主張其於寄發存證信函予被告前 曾多次以口頭催告被告，惟此為被告所否認，且原告迄至本 院審理終結前亦均未能舉證以實其說，互核上開事證，堪任 證人陳見成上開證述顯與事實不符而難以採信。再者，本件 原告寄發存證信函予被告之時間為106年4月24日，經比對本 院依職權調取本院106年度司執字第8844號被告對證人陳見 成之強制執行卷宗，其上聲請狀之本院收文之時間為106年3 月7日，而經本院執行處書記官定期至原告戶籍地現場勘查 之時間則為同年4月21日，互核以觀堪認原告係因被告對證 人陳見成聲請強制執行後始寄發存證信函催告被告給付租金 ，是以兩造前確有原告承擔證人陳見成會款債務後，再由被 告以租金債務向原告抵銷證人陳見成之會款債務，應屬無疑 。綜上，被告主張其與原告間於原租賃契約到期前，雙方合 意依原租約延續，並以陳見成積欠之會款抵銷系爭房屋之租 金，洵屬有據，應堪採信。 ㈣、又原告於106年4月24日寄發予原告之存證信函內容僅有提及 被告自103年9 月1日起未繳付租金，依兩造租賃契約可請求 租金5 倍之違約金等語，惟均未提及有何終止或解除兩造系 爭房屋租賃契約之字句，是故亦難認原告有以該存證信函向 被告終止或解除系爭房屋租賃契約之意思表示。至於被告向 證人陳見成就其積欠之會款70萬另外請求強制執行，此與兩 造前於系爭房屋原租賃期間屆滿前即合意延續原租約，並以 證人陳見成積欠之會款債務扣抵等情有違，然債務人即證人 陳見成倘就債權金額有疑義自可提起債務人異議之訴。是以 被告辯稱伊以對證人陳見成之70萬元會款債權，用以抵銷10 3年9月1日起至106年5月31日遷離時止每月5千元之租金債權 （5千元×33個月＝16萬5千元），於法有據，經抵銷後，原 告對被告已無任何租金可茲請求。是以，原告請求被告給付 67萬3千元，即非有據。 四、綜上所述，原告依系爭契約第6條請求被告給付原告67萬3千 元及自起訴狀繕本送達之翌日即106年8月5日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核均與 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 12 月 25 日 新竹簡易庭 法 官 林惠君 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 12 月 26 日 書記官 鄧雪怡