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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　106年度竹簡字第460號 原　　　告　祿記貿易股份有限公司 法定代理人　黃呂聰基 訴訟代理人　陳恩民律師 　　　　　　魏翠亭律師 　　　　　　陳志寧律師 被　　　告　李慧禎 訴訟代理人　鄭建福 上列當事人間106 年度竹簡字第460 號清償債務事件，於中華民 國107 年1 月23日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新台幣貳拾壹萬參仟陸佰貳拾玖元，及自民國10 6 年12月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 訴訟費用新台幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新台幣貳拾壹萬參仟陸佰貳拾玖元 為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 壹、原告主張：緣坐落臺北市○○街○段○○號2 樓房屋（下稱系 爭房屋）係原告與被告、訴外人黃錦雪、黃錦雲、黃呂銘共 有。原告代表系爭房屋之共有人於民國105 年7 月29日與財 政部國有財產署北區分署（下稱北區分署）簽約承租系爭房 屋之坐落基地。租期自101 年3 月1 日起至108 年12月31日 止，每月租金新台幣（下同）15,469元，並約定分期繳清10 1 年3 月至105 年8 月租金635,686 元，即每月29,400元， 每月租金及分期償還所欠租金合計44,869元。被告所有系爭 房屋的權利範圍為3 分之1 ，應負擔上開每月房租及清償積 欠租金合計44,869元之3 分之1 即14,956元。被告於105 年 9 月欠4,245 元，及自105 年10月起至106 年11月份止積欠 209,384 元，合計積欠原告代墊租金213,629 元。先依民法 第172 、176 條無因管理請求代墊之租金，再依民法第179 條不當得利請求代墊之租金。並聲明如主文。 貳、被告之答辯： 一、系爭房屋為共有，房屋基地租約到期向北區分署申請租約， 承租人如有意願續租，應於租期屆滿前兩年內，申請換約續 租，其有欠租者，應先繳清。被告沒有向北區分署申請租約 ，也沒切結同意授權原告承租。原告擅自主張向北區分署承 租系爭土地，係為了自己的利益，管理他人事務，管理人責 任有重大過失，無因管理不成立。原告沒經大家同意，違反 要件、資格，也沒有同意書，也違反民法第819 條規定，違 反民法第174 條就不屬於無因管理，且構成侵權行為，被告 不同意申租，原告應自行繳納租金213,629 元。 二、被告並不是原告合夥人，與原告沒有租賃關係，不得強迫要 租金事宜。被告沒有委託原告管理訂租約，依民法第176 條 規定，原告所為不是無因管理被告事務，不得提起清償債務 之訴。原告也不是公寓大廈管理負責人，系爭房屋並非原告 單獨所有管理，還有其他共有人（黃錦雲、黃錦雪、黃呂銘 ），被告為系爭房屋共有人，有管理責任。原告取得系爭房 屋持分於100 年12月1 日，登記完成日101 年1 月18日，依 民法第819 條第2 項之規定，竟未依規定通知共有人被告知 悉同意。又依民法第836 條第2 項規定，地租之約定經登記 者，地上權讓與時，前地上權人積欠之地租應併同計算。受 讓人就前地上權人積欠之地租，應與讓與人連帶負清償責任 。轉讓人是黃聰成，受讓人是原告，原告應連帶負擔積欠的 地租，不是被告與其他共有人欠署北區分署的債務，原告自 行承租須自行完全負責，與被告無關。至於從101 年3 月1 日至108 年12月31日的基地租約，被告沒有簽名蓋章就沒有 生效，是原告的租約，被告不承認也不同意。 三、原告負責人黃呂聰基之弟黃呂照於104 年1 月間用電話通知 被告出租系爭房屋給外籍人姜泰求使用，租約簽約一年實際 租約只有一個月，收租款45,000元扣除房屋仲介費用一個月 45 ,000 元及二代健保費用每個月900 元，原告負責人黃呂 聰基從未謀面如何通知，沒簽房屋租賃契約書沒錢拿，要收 取租金請拿出證據來。被告已搬遷沒收到新竹市東區區公所 調解通知書，原告稱說被告置之不理，沒這回事情。原告親 屬黃呂照不懂國有基地租賃契約書，於105 年7 月29日國有 基地契約核准生效，竟於104 年1 月間已違反國有基地租賃 契約書內容如（證物七），1.承租人不得作違背法令規定或 約定用途之使用。2.不得擅自將租賃基地之全部或一部分轉 讓、轉租或以其他方式提供他人使用。3.同意不要求設定地 上權。原告操弄法律，被告已不是北區分署承租人，還一直 說要租金不繳租金，按系爭房屋已是52年1 至5 樓老舊公寓 的二樓是事實，寧可請北區分署依法處理收回土地，原告又 在系爭房屋設立公司營業登記，實際沒有營業，是空殼公司 有逃稅之嫌疑？公司實際營業如經濟部商工登記資料（證物 八），但實際公司登記地址是在新竹市○○路○段○○○ 號6 樓之6 ，不怕被國稅局查稅嗎？訴外人房屋共有人黃錦雲、 黃錦雪、黃呂銘那時正在辦理繼承登記，也沒通知被告要收 取姜泰求租金事宜。104 年10月原告先將系爭房屋出租給庭 風通訊企業有限公司，請被告配合共同出租系爭房屋，又要 請共有人出租，簽的租賃契約書如（證物九），從中獲取利 益，難道原告不知道嗎？依國有基地租約內容第6 條第1 項 ：不得作違背法令規定或約定用途之使用，第2 項：不得擅 自將租賃基地之全部或一部轉讓、轉租或以其他方式提供他 人使用，因被告與其他共有人不是承租北區分署基地的承租 人，是一種違約的事情，近日又將租約同樣出租給上述公司 使用，原告大鯨魚要與小蝦米被告鬥法，霸佔系爭房屋，若 一直循環下去，租期70年，到民國122 年到期，不向被告與 其他訴外人共有人要賣的優先購買便宜系爭房屋。原告屬於 財團法人，在永續經營的原則，反而北區分署答覆被告的異 議書說明第四點「綜上，本分署與祿記公司間屬民法第421 條定義之租賃關係，並非所稱之地上權。而祿記公司（代表 承租人）通知台端分攤使用補償金及租金，因涉私權關係， 請自行處理。」。原告合約到108 年截止，不解決糾紛，重 新發文給北區分署106 年9 月27日重新申請108 年後的租約 ，如原告申請書，相當不解原告處理作法之偏差，國有基地 租約（101 年3 月1 日到108 年12月31日）是原告與北區分 署簽訂怎麼在反悔呢？ 四、總之，簡單說系爭房屋基地租約⑴101 年3 月1 日前租約到 期。⑵原告辦理買賣登記100 年12月1 日至000 年0 月00日 生效，已違反民法第819 條、第836 條、第836 條第2 項、 第836 條之1 規定，未善盡實質申請的責任，也違反國產法 第42條第1 項第2 款規定及違反國有基地租賃契約書內容第 六條第1 、2 、3 款。⑶其他共有人黃錦雲、黃錦雪、黃呂 銘，辦理繼承登記，從103 年8 月8 日至000 年0 月00日生 效，也沒告知被告，影響權益，他們也沒有申請共同申租， 拖了近5 年多的租約，在105 年7 月29日租約核准如國有基 地租賃契約書日期。⑷原告積欠系爭房屋土地租金分期付款 的承諾書，被告已在上述說明理由，認為原告主張無理由於 法無憑無據，請駁回原告請求213,629 元。備註：原告暫收 租金101 年扣繳金額：44,876元、和102 年扣繳金額18,550 元，共63,462元如（證物十），存入凱基銀行帳號：000-00 -0000000，在訴訟期間應先退回。原告積欠北區分署的租賃 債務屬租金，依民法第126 條規定…租金－各期給付的請求 權，5 年間不行使而消滅。 五、並為答辯聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請。㈡訴訟 費用由原告負擔。 參、兩造不爭執事項 一、坐落臺北市○○街○段○○號2 樓房屋（下稱系爭房屋）係祿 記貿易股份有限公司（權利範圍3 分之1 ）、李慧禎（權利 範圍3 分之1 ）、黃錦雪、黃錦雲、黃呂銘（以上3 人權利 範圍各9 分之1 ）共有。 二、系爭房屋坐落基地為臺北市○○區○○○○段000 0000 地 號土地。 三、國有財產署北區分署於102 年10月28日台財產北租字第1028 0029940 號函（證物一）主旨記載「…申請前揭國有土地請 於102 年11月29日前依說明事項辦理，逾期原編101AA00000 00號申租案即予註銷。」 四、財政部國有財產署北區分署於l05 年10月25日台產北租字第 10500291150 號函說明二、（一）國有非公用不動產為共同 使用，部分共同使用人依國產法第42條第1 項第2 款規定， 以全體共同使用人名義代表申租者，「部分」共同使用人應 切結並同意於租約約定：「對租約所定其他共同使用人應負 擔事項負連帶責任…」等。（二）國有土地地上建築改良物 …如其他共同使用人對承租人承租土地持分有異議時，由承 租人自負法律責任…等。四、綜上，本分署與祿記貿易公司 間屬民法421 條定義之租賃關係，並非所稱之地上權。而祿 記公司（代表承租人）通知台端分攤使用補償金及租金，因 涉私權關係，請自行處理。」 五、上開房屋所有權人於104 年9 月11日與庭風通訊企業有限公 司定立租賃契約。租期自104 年10月20日起至106 年10月19 日止。每月租金分配原告稅後15,000元、被告稅後15,000元 、其餘共有人15,000元。 肆、本院之判斷 一、按民法第民法第172 條「未受委任，並無義務，而為他人管 理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利 於本人之方法為之。」，「又無因管理須有為他人管理之意 思，惟為他人之意思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己 利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理 」（86年台上字第1820號判決要旨參照）。原告主張依無因 管理之法律關係替被告支付系爭房屋之租金，故本件應查明 者即為被告是否有義務需支付租金給北區分署。經查： ⒈按民法第421 條第1 項規定「稱租賃者，謂當事人約定， 一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」， 租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，本契約自由原 則，當事人間自得有效成立並準用民法上租賃之規定。租 賃亦為管理行為。因此被告明示其並未授權原告代訂系爭 房屋坐落基地之租賃契約（詳卷第40頁民事答辯狀、第51 頁異議書），原告自認代表系爭房屋共有人與北區分署訂 立爭房屋坐落基地之租賃契約，然並未提出其代理之依據 ，是其代理簽訂租賃基地契約，應屬欠缺代理權，依民法 第170 條第1 項規定，為被告所不承認，基地租賃契約自 對被告自不生效力外，且明確違反被告之意思，合先敘明 。 ⒉次按無因管理之管理人，係為本人盡公益上之義務，或為 其履行法定扶養義務，其管理雖違反本人之意思，仍有民 法第176 條第1 項規定之費用償還、債務清償及損害賠償 請求權，同條第2 項亦定有明文。承上所述，租賃為管理 行為、債權行為，是否訂立系爭房屋基地之租賃契約為被 告之自由，亦即被告是否願意簽訂租約同意支付租金或積 欠北區分署租金遭催討，被告有權選擇。故承租人繳納租 金為私權行為，並非盡公益上之義務。原告主張代墊租金 為被告盡公益上之義務，亦不可採。 ⒊承前所述，被告並未授權原告代理其租賃系爭房屋坐落之 基地，是原告縱有管理行為，顯違反被告明示之意思，而 非適法之無因管理，堪予認定。又租賃亦為管理行為，雖 非被告所稱「租賃為處分行為，須要全體共有人（或3 分 之2 ）同意方可處分、變更」，基於契約自由原則，被告 縱然為系爭房屋的共有權人，亦可選擇不承租系爭房屋之 基地，而任由北區分署就其未租賃系爭房屋之基地，致其 受有相當於房租之損害，而依民法第179 條規定請求其返 還利益與該他人或依同法第184 條規定要其負損害之賠償 。是原告雖為被告代墊上開租賃系爭房屋基地之租金，亦 不得依無因管理之法律關係對被告求償。故原告是故意違 反被告之明示意思，而代其與北區分署定立租賃契約，不 符合無因管理之要件。除此之外，原告亦未舉證其係經被 告之同意或具有代理權，才代墊租金，消滅被告所負之債 務，參考上開規定，故其依無因管理之法律關係向被告請 求償還，為無理由，應予駁回。 二、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。按土地與房屋為各別之不 動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使 用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。被 告迄今為系爭房屋之所有權人，必然必須使用系爭房屋之基 地，至為明確，被告辯稱其並未使用系爭房屋之基地，顯誤 解法律而不可採。何況北區分署亦函稱：「國有非公用不動 產為共同使用，部分共同使用人依國產法第42條第1 項第2 款規定，以全體共同使用人名義代表申租者，『部分』共同 使用人應切結並同意於租約約定：『對租約所定其他共同使 用人應負擔事項負連帶責任…』等。國有土地地上建築改良 物…如其他共同使用人對承租人承租土地持分有異議時，由 承租人自負法律責任…等。北區分署與原告間屬民法第421 條定義之租賃關係，並非所稱之地上權。」等情，有北區分 署l05 年10月25日台產北租字第10500291150 號函可憑，堪 認土地所有權人要求以系爭房屋之共有人共同承租，方同意 出租系爭房屋之坐落基地，否則其會註銷申租案件，此亦有 102 年10月28日台財產北租字第10280029940 號函可憑。因 此被告所有系爭房屋權利範圍3 分之1 ，迄今未為北區分署 催討承租基地之租金，係因原告為其代墊每月租金及代為清 償積欠之租金，被告所有系爭房屋應受有相當於租金之利益 明確。又原告主張其代被告墊繳自101 年3 月1 日起至108 年12月31日止，每月租金15,469元，並約定分期繳清101 年 3 月至105 年8 月租金635,686 元，即每月29,400元，每月 租金及償還積欠租金合計44,869元，被告所有系爭房屋權利 範圍為3 分之1 ，應負擔上開租金合計14,956元（即44,869 元之3 分之1 ）。而被告於105 年9 月欠4,245 元，及自10 5 年10月起至106 年11月份止積欠209,384 元，合計積欠原 告代墊租金213,629 元等情，有欠費明細表、租賃契約書、 積欠國有土地租金分期付款承諾書、繳款收據等影本在卷可 憑，堪認被告積欠原告213,629 元代墊款為真實。故依前述 規定，被告自屬無法律上原因而受利益，原告自得本於不當 得利之法律關係，請求被告就其應分擔所有系爭房屋權利範 圍三分之一之基地租金即213,629 元。 三、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付21 3,629 元及自起訴狀繕本送達翌日即106 年12月24日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許 。另本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴 訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行；並 依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後 ，得免為假執行。 四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並被告 所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一 論述，併予敘明。 五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 107 年 2 月 6 日 新竹簡易庭 法 官 張珈禎 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院新竹簡易庭（新 竹市○區○○路○○○ 號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附 繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 2 月 7 日 書記官 陳筱筑