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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第258號 原　　　告　吳金福 訴訟代理人　張雯俐律師 被　　　告　王蘇妮 被　　　告　鄒茂能 被　　　告　鎮宏不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　蘇文章 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國106年12月28日辯論終 結，判決如下： 主 文 被告王蘇妮應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零六年十 二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告鄒茂能、鎮宏不動產仲介經紀有限公司應連帶給付原告新臺 幣貳佰萬元，及被告鄒茂能、鎮宏不動產仲介經紀有限公司分別 自民國一百零六年五月三日、一百零六年五月五日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。 第一、二項之給付，任一被告已全部或一部給付者，其餘被告就 其給付金額之範圍內，免除給付義務。 本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告王蘇妮供擔保後 得假執行，但被告王蘇妮如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰 萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告鄒茂能、鎮宏不 動產仲介經紀有限公司供擔保後得假執行，但被告鄒茂能、鎮宏 不動產仲介經紀有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰 萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。 訴訟費用由被告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 本件被告王蘇妮未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而 為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠、原告於民國（下同）104年11月間經由被告鎮宏不動產仲介 經紀有限公司（下稱鎮宏仲介公司）及其業務經理即被告鄒 茂能所提供之資訊及仲介、居間，因認訴外人劉士博欲出售 其名下所有坐落新竹縣寶山鄉雞油凸三叉凸148-9、148-11 、148-20、502、502-1、502-49地號等6筆土地（下稱系爭 土地）開價合理，遂在被告鄒茂能之建議下，先於同年月16 日與被告鎮宏仲介公司簽署要約書，表明願以新臺幣（下同 ）700萬元購買系爭土地，並於同年月18日由被告王蘇妮出 具授權書以表明其有權代理訴外人劉士博簽約，被告鄒茂能 表示被告王蘇妮為訴外人劉士博之代理人，原告不疑有他相 信被告王蘇妮係有權代理，由被告王蘇妮代理訴外人劉士博 與原告簽署系爭土地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），原告當場給付簽約金200萬元支票予被告王蘇妮代為 收受，約定於同年月25日完成備證。嗣因訴外人劉士博與被 告王蘇妮未於備證日出席，經原告數次催告其履約，訴外人 劉士博均未予理會，原告於105年間向本院起訴請求訴外人 劉士博履行買賣契約，訴外人劉士博於該案審理期間否認有 授權被告王蘇妮及否認授權書之真正，本院105年度重訴字 44號（下稱前案）判決以訴外人劉士博未授權被告王蘇妮代 理出售系爭土地，亦無表見代理之行為為由，駁回原告之訴 。原告爰依民法第110條、第184條規定請求被告王蘇妮賠償 原告所受200萬元損害。被告鄒茂能為從事不動產經紀業之 人，被告鎮宏仲介公司為不動產經紀業者，依民法第567條 第2項規定就當事人之履行能力或訂立該約之能力，均有調 查之義務，竟未查證訴外人劉士博是否出賣系爭土地及被告 王蘇妮有無賣方代理權等事，原告要求指名給地主劉士博， 並且禁止背書轉讓，竟遭被告鄒茂能阻止。被告鄒茂能、王 蘇妮還打電話要求原告至銀行將劃線蓋章去除，使被告王蘇 妮得直接領取現金。爰依民法第184條第2項及不動產經紀業 管理條例第26條規定，請求被告鄒茂能、鎮宏仲介公司連帶 賠償原告200萬元。被告基於法律規定之不同原因，分別對 原告負有給付之責，被告王蘇妮與被告鄒茂能、鎮宏仲介公 司所負債務係不真正連帶債務，如任一人為給付，另一人於 給付金額之範圍內同免為給付義務。 ㈡、訴之聲明： ⒈被告王蘇妮應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。 ⒉被告鄒茂能、鎮宏仲介公司應連帶給付原告200萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算 之利息。 ⒊前二項之給付，任一被告已為全部或一部給付者，其餘被告 就其給付金額之範圍內，免除給付義務。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒌訴訟費用由被告負擔。 二、被告答辯： ㈠、被告鄒茂能： ⒈我們有善盡仲介業應該做的把關，被告王蘇妮是幫訴外人劉 士博介紹賣土地，訴外人劉士博與被告王蘇妮已約合作20年 ，簽約都是由被告王蘇妮代表訴外人劉士博。事發之後，我 們也還沒有收到傭金，亦盡力協助原告拿回200萬元 ⒉答辯聲明： 請求駁回原告之訴。 ㈡、被告鎮宏仲介公司： ⒈被告王蘇妮當初有提出賣方的授權書、權狀影本、身分證影 本、印章等件，我們已經盡了仲介義務，做到把關責任。因 為被告王蘇妮有拿出授權書，地主會拿出授權書就是因為地 主不要我們去打擾，當初簽約時原告也有在現場，也有看到 授權書，原告之前打官司的律師費也是我們公司付的，被告 王蘇妮拿了支票之後要換現金，原告也同意，親自到銀行去 蓋章，讓被告王蘇妮領現金。被告鎮宏仲介公司從頭到尾都 沒有拿到錢。 ⒉答辯聲明： 請求駁回原告之訴。 ㈢、被告王蘇妮經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作何聲明或陳述。 三、兩造不爭執之事項： ㈠、原告於104年11月16日簽署要約書，表明願依700萬元價格承 購訴外人劉士博所有坐落新竹縣寶山鄉雞油凸三叉凸148-9 、148-11、148-20、502、502-1、502-49地號等6筆土地； 嗣於同年月18日被告王蘇妮持房地產授權書代理訴外人劉士 博與原告訂立不動產買賣契約書，原告並當場交付發票人為 原告、付款人為第一商業銀行竹東分行、發票日為104年11 月20日、票面金額200萬元、支票號碼0000000之支票乙紙作 為簽約款，該支票業經被告王蘇妮兌現，並以現金方式直接 提領。有要約書、不動產買賣契約書、土地登記第一類謄本 、地籍圖謄本、國民身分證、系爭支票影本等在卷可稽（見 本院卷㈠第14至25頁） ㈡、原告前對被告王蘇妮、訴外人劉士博提出詐欺告訴，其中被 告王蘇妮經通緝在案；訴外人劉士博則經臺灣新竹地方法院 檢察署檢察官以105年度偵字第5522號為不起訴處分，原告 不服聲請再議，亦經臺灣高等法院檢察署以105年度上聲議 字第9868號予以駁回。 四、本件爭點： ㈠、原告依民法第110條、第184條規定，請求被告王蘇妮賠償20 0萬元，有無理由？ ㈡、原告依民法第184條第2項及不動產經紀業管理條例第26條規 定，請求被告鄒茂能、鎮宏仲介公司連帶賠償原告200萬元 ，有無理由？ 五、法院之判斷： ㈠、原告依民法第110條、第184條規定，請求被告王蘇妮賠償20 0萬元，有無理由？ ⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於 善意之相對人，負損害賠償之責。因故意或過失，不法侵害 他人之權利者，負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法 律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原 狀；因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利 息；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其 損害；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以 填補債權人所受損害及所失利益為限，民法110條、第184條 第1項前段、第213條第1、2項、第215條、第216條第1項分 別定有明文。 ⒉經查，原告於104年11月間經由被告鎮宏仲介公司及其業務 經理即被告鄒茂能所提供之資訊及仲介、居間，同年月18日 被告王蘇妮出具授權書表明其有權代理訴外人劉士博簽約， 被告鄒茂能亦表示被告王蘇妮為訴外人劉士博之代理人，原 告不疑有他相信被告王蘇妮係有權代理，由被告王蘇妮代理 訴外人劉士博與原告簽署系爭土地之不動產買賣契約書，原 告並當場給付簽約金200萬元支票予被告王蘇妮代為收受， 並約定於同年月25日完成備證。因訴外人劉士博與被告王蘇 妮未於備證日出席，並經原告數次催告其履約，訴外人劉士 博均未予理會，原告始知受騙，原告曾對訴外人劉士博提出 刑事告訴，訴外人劉士博否認交付上開文件予被告王蘇妮， 且謄本係代書賴智賢擅以訴外人劉士博名義申請，被告王蘇 妮經傳喚未到、復拘提無著，可能係被告王蘇妮獨自所為， 而對訴外人劉士博不起訴處分（臺灣新竹地方法院檢察署檢 察官105年度偵字第5522號），原告於105年間向本院起訴請 求訴外人劉士博履行買賣契約，亦因認無授權、表見代理駁 回（本院105年度重訴字第44號民事判決），有前開不起訴 處分書、民事判決在卷可稽（見本院卷㈠第31至35頁），並 經本院依職權調閱前開刑事偵查卷宗及本院105年度重訴字 第44號民事卷宗查明。被告王蘇妮既無代理權，以訴外人劉 士博之代理人名義為法律行為，致原告交付200萬元予被告 王蘇妮，而受有損害，原告依民法第110條、第184條規定請 求被告王蘇妮賠償原告200萬元，為有理由。 ㈡、原告依民法第184條第2項及不動產經紀業管理條例第26條規 定，請求被告鄒茂能、鎮宏仲介公司連帶賠償原告200萬元 ，有無理由？ ⒈按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 但能證明其行為無過失者，不在此限。經紀業因經紀人員執 行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該 經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第184條第2項、 不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。民法第184條 第2項前段之規定，違反保護他人之法律，致生損害於他人 者，負賠償責任。所謂違反保護他人之法律者，係指以保護 他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害 他人權益之法律而言（最高法院95年度台上字第1174號判決 意旨參照）。民法第184條第2項之規定，旨在推定違反保護 他人之法律者之侵權行為過失責任（最高法院82年度台上字 第1530號判決意旨參照）。以居間為營業者，關於訂約事項 及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民 法第567條第2項定有明文。查仲介業之業務，涉及房地買賣 之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而 仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣 金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以 仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文 件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應 負過失侵權行為之責（最高法院84年度台上第1064號裁判意 旨參照）。仲介業者應就其所仲介之房地買賣負調查之義務 ，不動產仲介業者提供賣賣消息之傳達、居間引介等服務內 容，自屬消費者保護法第7條所明定之企業經營者甚明，若 不動產仲介業者提供之服務未達其專業水準所期待之安全性 ，足致消費者之財產權受到損害，應負損害賠償責任，至為 明確。 ⒉證人劉德喜於本院審理中證稱：當時約定總價金700萬、訂 金200萬，由吳金福開出支票。被告鄒茂能沒有主動詢問是 否需做履約保證，是我有提及，他說竹東小地方沒有履約保 證，我就作罷沒有再追問。當時簽訂給付訂金的支票，被告 鄒茂能說地主急需用錢，不需要指名，我們要求指名給地主 劉士博。票交給被告鄒茂能，有看到被告鄒茂能把票交給被 告王蘇妮。原告簽立該票據是劃線支票，簽約當日原告沒有 將平行線蓋章取消。事後吳金福打電話跟我說，說被告鄒茂 能要他去銀行把劃線取消領現金。吳金福事後跟我說是因為 鄒茂能、王蘇妮說劉士博急需用錢等語（見本院卷㈠第82至 85頁）。證人地政士賴智賢於本院審理中證稱：契約上面寫 的日期是104年11月18日，下午的時候被告鄒茂能請我去說 要簽約，我就過去，賣方被告王蘇妮來了之後，他們應該是 條件都已經講好，我就根據他們的條件寫下來，將條文內容 重複讓他們知道，他們雙方簽完約很快就結束。當天訂金是 支票200萬元，是吳金福付。吳金福來的時候，我看到的時 候已經開好。支票沒有開立抬頭，只有劃線。後來被告鄒茂 能仲介打電話給我，說人都沒有來。200萬元的支票事後知 道好像是提現。當時吳金福要交付支票時，仲介鄒茂能沒有 說什麼話，吳金福支票交給我，我把他填載在收付欄那邊， 我就交給王蘇妮，程序上當然是吳金福交給王蘇妮，但是程 序上我要記載支票內容等語（見本院卷㈠第86至89頁）。被 告鄒茂能於本院審理中陳稱：我有跟原告去銀行，因為王蘇 妮要領現，所以我跟原告說請他把劃線取消，讓王蘇妮領現 。王蘇妮說他老闆劉士博急用錢，所以我跟原告說，並一起 到銀行，在簽約當天簽好之後，原告開支票，因為已經過了 3點半，就約隔天11點到銀行把劃線蓋掉，直接領現金。如 果做履約保證，這個案子沒有辦法簽，因為履約保證要過戶 完成之後才能動用買賣價金，但是因為這個案子低於行情3 到4成出賣，我介紹給原告時就說地主缺錢，所以在簽約的 部分要配合地主要求的付款方式，原告同意後我們才簽約。 本件在簽約之前我都沒有看過劉士博，因為王蘇妮說他跑路 到高雄，我以前就認識劉士博。支票已經被王蘇妮領完後， 隔一個禮拜要付第二期款，我前一天聯絡王蘇妮，她說她已 經準備好過戶的資料，隔天我中午再打給王蘇妮的時候，她 說她準備要來竹東的公司，一直到了兩點沒有看到人，我打 電話給王蘇妮，電話就關機，我們馬上到竹北王蘇妮的家去 找人，大門深鎖，叫沒有人，因為王蘇妮的家跟劉士博的家 距離很近，約五百公尺，我就繞過去看劉士博的家，劉士博 不在，他太太在，我向她表明來意，她太太說不動產買賣的 事情叫我直接找王蘇妮，我說王蘇妮沒有接電話，土地買賣 可能會有問題，他太太說劉士博不在家，她沒有辦法作主， 叫我離開，我就離開了等語（見本院卷㈡第43頁反面）。被 告鄒茂能於偵訊中亦稱：王蘇妮說劉士博欠錢，要被兄弟處 理，因為當時支有劃線，就約吳金福出來，吳金福就把平行 線劃掉，再一起去銀行領現金出來，因為劉士博及王蘇妮合 作買賣土地的案件太多，都是由王蘇妮全權處理，所以我也 沒有懷疑，就遵循向來的合作模式等語（見卷內105年度他 字第458號偵查卷第74至76頁）。又系爭支票提示時已撤銷 平行線，該支票由王蘇妮直接提領現金，有第一商業銀行竹 東分行106年11月14日一竹東字第00192號函在卷可稽（見本 院卷㈡第26頁）。被告王蘇妮出具之房地授權書（見本院卷 ㈠第67頁）記載：授權事項：授權人有關右列指示房地之出 賣，授權被授權人全權代理簽定買賣契約及過戶變更名義之 相關事宜。 ⒊由上以觀，被告鄒茂能、鎮宏仲介公司從事不動產居間，未 調查訴外人劉士博是否出賣系爭土地及被告王蘇妮有無賣方 代理權等事，被告鄒茂能亦稱知悉訴外人劉士博住所，對於 被告王蘇妮是否確有獲得劉士博授權權限竟未為任何查證， 僅因被告王蘇妮稱劉士博急需用錢，阻止原告交付訂金之系 爭支票載明受款人及履約保證之事，且要求原告取消系爭支 票劃線，顯有過失。原告依民法第184條第2項及不動產經紀 業管理條例第26條規定，請求被告鄒茂能、鎮宏仲介公司連 帶賠償原告200萬元，為有理由。 ㈢、另按，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責 任者，為連帶債務，無該項明示時，連帶債務之成立，以法 律有規定者為限，民法第272條定有明文。是以連帶債務， 必當事人間有明示或法律有規定，始能成立（最高法院86年 度台上字第386號判決參照)。又連帶債務，係指數債務人以 共同目的，負同一給付之債務，而其各債務人對債權人，均 各負為全部給付義務者而言。而不真正連帶債務，係指數債 務人，以單一目的，本於各別之發生原因，負其債務，並因 其中一債務之履行，而他債務亦同歸消滅者而言。兩者並不 相同（最高法院79年度台上字第1617號判決參照）。被告王 蘇妮無權代理，應對原告負賠償責任。被告鄒茂能、鎮宏不 動產仲介經紀有限公司，則應連帶賠償原告。被告王蘇妮； 被告鄒茂能、鎮宏不動產仲介經紀有限公司間，基於前開原 因對原告負損害賠償責任，其等本於各別之原因各對原告負 連帶賠償責任，惟所負為同一之給付目的之債務，揆諸前開 說明，為不真正連帶債務關係，是以任一被告就賠償金額為 全部或一部之給付者，其餘被告於其給付之範圍內即可同免 給付義務。 ㈣、末按，「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力」、「遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第233 條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告之系爭請求 ，係以支付金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限， 原告請求自起訴狀繕本送達（被告鄒茂能之起訴繕本寄送姓 名錯誤，地址非戶籍地址，應以106年5月2日為送達日，鎮 宏不動產仲介經紀有限公司，應以106年4月24日寄存送達公 司地址為準，依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄存之日 起，經10日即106年5月4日發生效力，被告王蘇妮應為國外 公示送達，106年10月17日送達，依民事訴訟法第152條第2 項規定，經60日即106年12月16日發生效力）之翌日即被告 鄒茂能、鎮宏不動產仲介經紀有限公司、王蘇妮分別自106 年5月3日、106年5月5日、106年12月17日起至清償日止，按 週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 六、綜上所述，原告依民法110、184條等規定，請求被告王蘇妮 蘇妮賠償原告200萬元，及自民國106年12月17日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息；原告依民法第184條第2項 及不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告鄒茂能、鎮 宏不動產仲介經紀有限公司應連帶賠償原告200萬元，及被 告鄒茂能、鎮宏不動產仲介經紀有限公司分別自106年5月3 日、106年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息 ，均有理由，應予准許。前開之給付，任一被告已全部或一 部給付者，其餘被告就其給付金額之範圍內，免除給付義務 。 七、原告願供擔保，聲請宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌 定相當之擔保金額宣告之。並依職權宣告被告預供擔保得免 為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於 判決結果均不生影響，爰不一一論述。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392 條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 1 月 26 日 民事第二庭 法 官 林麗玉 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 1 月 26 日 書記官 郭春慧