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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第375號 原　　　告　盛虹建設有限公司 兼　法　定 代　理　人　沈福勝 共　　　同 訴訟代理人　李林盛律師 複　代理人　古旻書律師 被　　　告　鼎太開發股份有限公司 法定代理人　陳宏洲 訴訟代理人　洪大明律師 　　　　　　江慧敏律師 上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國107 年2 月 12日辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告連帶負擔。 事實及理由 壹、程序方面 當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關 係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法 第24條定有明文。本件依兩造間簽訂之不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約）第13條約定，本契約如有爭議致涉訟時，除 專屬管轄外，雙方同意以本不動產所在地之地方法院為第一 審管轄法院，又依據系爭契約第1 條約定，兩造所買賣之不 動產所在地均位在新竹市，業據原告提出不動產買賣契約書 影本1 份為證（見本院訴字卷第12至17頁），故本院就本件 訴訟自有管轄權，合先敘明。 貳、實體方面 一、原告主張：原告於民國103 年10月24日向被告購買新竹市○ ○段○○段○○ ○○ ○號土地（面積為113 平方公尺，下稱 系爭1 之8 地號土地）、新竹市○○段○○段○○ ○○○○號 土地（面積為106 平方公尺，下稱系爭1 之60地號土地，以 下合稱上開土地）及其上之新竹市○○段○○段○○○○ ○號 即門牌號碼為新竹市○○路○○○ 號建物（面積合計為864.19 平方公尺，下稱上開建物），買賣總價款為新臺幣（下同） 6,300 萬元，其中房屋價款為73萬元，土地價款為6,227 萬 元，雙方均已依買賣契約履行完畢。嗣原告於104 年11月間 ，為將上開土地及建物分割，將一部分土地及建物贈與訴外 人新竹市政府，乃向新竹市地政事務所申請分割，經新竹市 地政事務所測量後，發現系爭1 之8 地號土地實際面積為10 8 平方公尺，系爭1 之60地號土地實際面積為99平方公尺， 實際面積較登記面積短少合計為12平方公尺，上開土地每平 方公尺為28萬4,337 元（計算式：6,227 萬元÷219 平方公 尺＝28萬4,337 元），被告溢收金額共計為341 萬2,044 元 （計算式：28萬4,337 元×12平方公尺＝341 萬2,044 元） 。被告出售之上開土地面積短少12平方公尺，自具有減少價 值之瑕疵，且被告就面積短少一事應盡告知義務，但並未告 知，此可歸責於被告致不完全給付。為此，爰依兩造之買賣 契約、民法第359 條、第179 條以及第227 條之規定提起本 件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告341 萬2,044 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： (一)兩造所簽訂之系爭契約第6 條第1 項即約定，被告依據債之 本旨所應交付者，乃簽約時上開土地之土地現狀，上開土地 之登記面積雖因地政機關辦理更正而減少，但此非兩造所約 定應由被告擔保之瑕疵，被告對此即不負瑕疵擔保責任，原 告自不得依民法第359 條之規定對被告請求減少價金。縱認 上開土地之登記面積因地政機關辦理更正而減少，構成物之 瑕疵，然系爭契約第6 條第1 項既約定本件買賣標的之上開 土地，以簽約時現狀為準，若與登記簿所載事項有所出入， 兩造均不得請求增減或補償，顯見兩造已合意上開土地面積 縱與登記簿所載事項不符，亦不得請求對方找補，此即免除 特定瑕疵擔保責任之特約。 (二)又原告於104 年11月間已發現上開土地之實際面積較登記面 積短少，卻未立即通知被告，遲至106 年3 月14日始發函通 知被告，顯然怠於為通知，依民法第356 條之規定，視為承 認其所受領之物，被告自無須負物之瑕疵擔保責任等語置辯 。 (三)並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項：（見本院訴字卷第96至97頁） (一)原告於103 年10月24日，向被告購買系爭1-8 地號土地、系 爭1 之60地號土地、上開建物，原告已依約給付買賣價金， 被告亦已依約將上開土地、建物所有權移轉登記予原告。 (二)上開土地於104 年11月間經新竹市地政事務所發現土地面積 與登記不符，嗣經原告檢具申請書等資料申請面積更正，經 新竹市地政事務所就系爭1 之8 地號土地面積更正為108 平 方公尺、系爭1 之60地號土地面積更正為99平方公尺在案。 四、得心證之理由： 原告主張其向被告購買上開土地、建物，然上開土地之實際 面積較登記面積短少12平方公尺，被告溢收共計341 萬2,04 4 元，故請求被告給付341 萬2,044 元等語，惟為被告所否 認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠被告所交付之上開 土地，有無民法第354 條所規定之瑕疵存在？㈡原告依民法 第359 條之規定請求減少價金，並依民法第179 條之規定請 求返還不當得利有無理由？㈢原告依民法第227 條第2 項之 規定請求不完全給付之損害賠償有無理由？茲說明如下： (一)被告所交付之上開土地，有無民法第354 條所規定之瑕疵存 在？ １、物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵，同法第354 條第1 項定有 明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用 或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用 或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判 例要旨參照）。 ２、經查，系爭契約第1 條約定：「不動產標示（已登記者應以 地政機關登記簿登載為準）一、土地坐落標示：新竹市○○ 段○○段；地號：1-8 ；地目：建；面積：113 平方公尺； 權利範圍：全部；土地公告現值：278,203 元/ 平方公尺。 地號：1-60；地目：建；面積：106 平方公尺；權利範圍： 全部；土地公告現值：278,203 元/ 平方公尺。」另佐以證 人即系爭買賣案之代書陳政國於本院審理時證稱：系爭契約 之地號、建號、面積等部分是依照地政機關登記簿的內容， 我們將其繕寫上去等語（見本院訴字卷第86頁），顯見兩造 當時是以登記面積作為約定之買賣標的物之面積，足認兩造 係依上開土地之登記面積計算買賣價格，則上開土地面積合 計僅有207 平方公尺，較兩造簽約時之登記面積短少12平方 公尺，衡諸一般社會交易常情，此短少之面積足以影響購買 不動產者之購買意願及使用者就空間之利用，進而降低上開 土地之價值及效用。是被告所交付之上開土地未達約定之買 賣面積，堪認已構成物之瑕疵。則原告主張上開土地短少12 平方公尺，具有減少價值之瑕疵，應堪採信。至被告以前詞 否認之，並無可採。 (二)原告依民法第359 條之規定請求減少價金，並依民法第179 條之規定請求返還不當得利有無理由？ １、以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者， 如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366 條 定有明文。依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知其 瑕疵者，當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵 擔保義務之特約即屬當然有效。又該條立法理由謂：「瑕疵 擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限 制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違 交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效 」，可知此特約以有效為原則，無效為例外。再者，解釋契 約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字 ，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不 得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判 例要旨參照）。 ２、經查，系爭契約第6 條第1 項載明：「買賣不動產標的之土 地，以簽約時之現狀為準。包括現有、增建、可登記或無法 登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方所有，且 為本契約買賣標的之一部分，其若與登記簿所載事項有所出 入，雙方均不得請求增減或補償款項。」由此可知，兩造既 約定買賣標的包括土地、建物等均應依現狀為準而交付予原 告，又約定若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求 增減或補償款項，而上開土地實際面積較登記簿所載面積短 少，係為物之瑕疵，已如上述，則上述約款就此瑕疵約定兩 造不得請求找補，自屬免除特定瑕疵擔保責任之約定。 ３、至原告陳稱上述約款所稱之不找補僅指建物而已，與土地無 關等語，然觀諸上開約款之文字，先是提及上開土地以簽約 時現狀為準，再說明包括建物均應依現狀移交予原告，最後 提到與登記簿所載事項有所出入不得請求找補，顯見兩造之 真意乃土地、建物與登記簿所載不符均不得請求找補，若土 地與建物要為不同處理，何以不將土地、建物於不同款項作 約定？是以，原告上開陳述與上述約款之文義顯有不符，自 不足採。 ４、又證人陳政國雖於本院審理時證稱：系爭契約是其事務所一 般定型化契約，不得找補是指建物的部份；如果是集合式住 宅，一般不會另外申請土地鑑界，所以無法知道土地面積增 減狀況，因而不會將土地、建物契約有關找補的相異規定補 在契約上，只會針對建物部分，除非雙方另有約定，故只要 土地上有建物，都不會特別就土地找補之部分為記載等語（ 見本院訴字卷第86至87頁、第91頁），然其復證稱：本案地 政機關是根據航照圖去計算面積，發現有短少，並沒有實際 去丈量等語（見本院訴字卷第87至88頁），顯然申請鑑界與 否並非是知道土地面積增減之唯一方法，如本案即是透過航 照圖知悉，因而申請鑑界與否並不是契約當事人於土地及建 物一同買賣時，就其中土地面積是否約定找補的考量，證人 陳政國所述既有此一歧異之處，自無法作為有利於原告之認 定。 ５、此外，原告未能舉證證明兩造簽訂系爭契約時，確有合意上 述約款不適用於土地面積短少之情形，自堪認上述約款係兩 造就土地現況與登記不符之特定情形，所為免除出賣人瑕疵 擔保義務之特約。 ６、系爭契約第6 條第1 項約定既已就上開土地實際面積較登記 面積短少之瑕疵，約定免除被告之擔保責任，則原告依物之 瑕庛擔保責任之規定，主張減少價金，即非有據。 (三)原告依民法第227 條第2 項之規定請求不完全給付之損害賠 償有無理由？ １、不完全給付，係指債務人雖為給付，而給付之內容並不符合 債務本旨，違反信義與衡平之原則而言。又所謂給付應係基 於債務人履行債務之意思而為之者，始足當之。故給付如以 交付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現 狀交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付 ，尚不構成不完全給付。 ２、本件原告雖主張上開土地因面積短少，被告應另負不完全給 付責任等語。然系爭契約既已約定買賣不動產標的之土地， 以簽約時之現狀為準，業如上述，而被告所交付之上開土地 與簽約時之現狀相同，即應認被告已依債務本旨為給付，不 構成不完全給付之問題，是原告主張被告有可歸責於己之事 致不完全給付之情事，乃依民法第227 條第2 項之規定，請 求損害賠償等語，亦屬無據。 (四)從而，原告依民法第359 條之規定請求減少價金341 萬2,04 4 元，並依民法第179 條後段之規定，請求被告給付該金額 部分，為無理由，另原告依民法第227 條第2 項之規定，請 求被告賠償之部分，於法亦屬無據，均應予駁回。原告之請 求既無理由，其假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。 中 華 民 國 107 年 3 月 12 日 民事第一庭 法 官 莊仁杰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 3 月 12 日 書記官 蔡美如