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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第77號 原　　　告　王晟汝 訴訟代理人　邱顯智律師 被　　　告　李必昌 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106 年5 月18日辯 論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼新竹市○○路○○○ 號房屋騰空並遷讓交還 原告。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾肆 萬貳仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張： (一)緣原告王晟汝日前於本院104年度司執字第28047號執行拍 賣程序中，將新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地 ，及其上仁愛段340建號建物即門牌號碼新竹市○○路○○○ 號之房屋(下稱：系爭房地)拍定，並移轉所有權登記。詎 於原告拍定上開不動產並辦理所有權移轉登記後，被告李 必昌於系爭房屋內有機器設備等占用該房屋，經原告告知 被告並無占有權源，必須搬遷，惟被告置之不理，僅辯稱 被告與上開執行案件之債務人一寶科技股份有限公司( 下 稱：一寶公司 )訂有共同合作開發契約，惟依被告於該執 行程序所提之陳報狀，可知被告與一寶公司之間係無償使 用關係，依最高法院95年第16次決議，該債之關係僅於當 事人間有效力，不因之而產生債權物權化之效力，故原告 自不繼受前手與被告之關係，則被告既無買賣不破租賃之 適用，亦無其他佔有之權源，原告自得依民法第767 條之 規定，請求被告騰空該房屋，返回予原告所有。 (二)對於被告抗辯所為之陳述： １、被告不得主張民法第425條買賣不破租賃原則： ⑴按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係 ，非如租賃之有民法第425 條之規定，借用人不得對借用 物之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在 (最高法院76年度台上字第2314號判決參照)。被告於系爭 房屋強制執行程序中，已於105 年1月6日向執行法院陳報 與該案債務人即標的物前手就標的物為無償使用關係，且 經執行法院於拍賣公告上載明：「後據第三人李必昌陳報 ，其與債務人共同合作開發產品，．．．並與債務人簽立 雙方合作研發契約並無償使用340 建號」，故被告與前手 既為無償使用關係，自不得以該無償借用關係，對原告即 拍定人主張民法第425條之買賣不破租賃原則。 ⑵被告所提出之租賃契約，應係與債務人為通謀虛偽意思表 示無效： ①被告雖提出104年5月6日之合作研發計畫書附件001租賃 契約書，惟系爭房屋於103年已遭債權人以本院103年度 司執字第32004號執行事件聲請強制執行，103年10月24 日查封登記，後被告於105 年1月6日向本院陳報為無償 使用系爭房屋，並提出98年8月9日所簽之半導體光阻產 品開發計劃合作契約書，均並未見被告提出合作研發計 畫書附件001租賃契約書，衡之合作研發計畫書附件001 租賃契約書係104 年5月6日所簽訂，倘如該租約為真正 ，則被告必會於105 年1月6日陳報之，豈有於陳報狀上 說明無償使用，並陳報合作契約書，而未陳報該月租三 萬元之合作研發計畫書附件001租賃契約書之理？ ②又上開合作契約書為98年8月9日簽立，而該合作研發計 畫書附件001租賃契約書係104年簽立，該簽立之理由， 係因債務人積欠被告研發費用，然遍查上開合作契約書 ，並無任何約款約定一寶公司需給付被告研發費用，則 何來積欠被告研發費用，而需以租金抵償之說？ ③退步言，依被告所提供之合作契約書，被告與一寶公司 自98年起合作，被告無償使用該廠房，而依該契約書第 4條第2款之規定：「於本合約期間如乙方未能依甲方之 客戶要求開發產品並提供給甲方終端客戶測試，且可歸 責於乙方者，則乙方須支付甲方工廠租金，雙方終止合 作契約。」，顯然於可歸責於被告之事由，才由被告支 付一寶公司租金，則豈有一寶公司債務不佳之情況下， 致積欠被告研發費用，可歸責於一寶公司之情況下，反 而由被告給付租金之理？可見合作研發計晝書附件 001 租賃契約應為通謀虛偽意思表示所做成，應屬無效。 ２、又被告於強制執行程序中向本院陳明為無償使用關係，嗣 於本件提出租賃合約，顯然違反民法第148 條之誠信原則 ，自不得以該租賃契約對抗原告： 被告於105 年1月6日以民事陳報狀向本院表示渠與債務人 一寶公司係無償使用關係，並提出98年8月9日所簽訂之合 作契約書，致使債權人無從適用強制執行法第98條、第99 條之規定，以除去被告之占有，影響拍定價格，侵害債權 人之權益，並致執行法院與原告均認無民法第425 條之適 用，原告因此投標，並以高於底價拍定得標。詎被告卻又 於系爭房屋拍定後，於本件訴訟程序中另表示渠有租賃關 係，並提出所謂104年簽訂之合作研發計畫書附件001租賃 契約，表明每月租金為新台幣(下同)3 萬元，主張有民法 第425 條買賣不破租賃原則之適用，欲侵害買受人之使用 權益。是被告於執行程序與本案程序中，其主張與行為反 覆且矛盾，違反禁反言原則，依台灣高等法院96年重上字 第138 號判決意旨，被告此舉顯已悖於誠信原則，依民法 第148條第2項之規定，自不得以該租賃契約對抗原告。 ３、再者，被告以系爭房屋內擺放有被告用於操作實驗之儀器 設備，若搬遷會造成被告時間及金錢成本之鉅額損失為抗 辯，拒絕遷讓交還系爭房屋，惟經原告於106年3月13日至 系爭房屋查看目前使用之狀況，該屋一樓擺放有許多閒置 之設備及儀器，且未運作中，有照片可憑，雖當時有一名 身穿實驗衣之男子自稱正在進行實驗，惟其所使用之儀器 也未連接電源，亦未運作中；又該屋之二樓雖有堆放部分 雜物，惟絕大部分之空間並未見有作任何利用。是被告答 辯若遷讓該房屋會造成難以回復之時間及金錢損害，實為 臨訟編纂之詞。 (三)原告為此聲明： １、被告應將系爭房屋騰空並遷讓交還原告。 ２、訴訟費用由被告負擔。 ３、原告願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： 被告與系爭房屋前屋主有長期合作及租賃關係，是被告就系 爭房屋為有權占有，故法院拍賣時也有載明不點交的理由； 惟因被告不清楚租賃與無償使用間之差別，復且系爭房屋前 屋主欠被告錢，故以欠款抵付租金，被告實際上無需付錢， 故被告方會於強制執行程序陳報就系爭房屋有無償使用關係 存在。又原告至系爭房屋查看時，被告之部分設備放在工研 院做校正，實際上設備數量較多。再者，倘被告遷離系爭房 屋，所有認證程序要重新進行，設備也需搬遷，所須花費甚 鉅等語置辯。並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔 ；如受不利益判決，願提供擔保請准宣告免假執行。 三、本件不爭執之事項： (一)原告於105年11月3日在本院104年度司執字第28047號強制 執行案件中，以總價14,588,888元在特別變賣程序後之減 價拍賣程序取得一寶公司所有系爭坐落新竹市○○路○○○○ ○○○○○○○○○○○○號土地，及其上新竹市○○路○○○號房屋 ，並經本院於105年11月24日核發權利移轉證明書，於105 年12月7日登記為系爭房地所有權人。 (二)被告曾於105 年1月6日在本院104年度司執字第28047號強 制執行案件中陳報對於系爭房屋與一寶公司簽立合作研發 契約，並無償使用該廠區進行研發項目之測試開發。 (三)本院104年度司執字第28047號強制執行案件拍賣公告上記 載系爭房屋據第三人李必昌陳報，其與債務人共同合作開 發產品，340 建號廠區內黃光區硬體設備皆由第三人購置 與出資，並與債務人簽立雙方合作研發契約並無償使用34 0 建號，以上之情，本院不為實體認定，拍定後不點交。 (四)訴外人一寶公司所有系爭房地前於103 年11月26日即經其 債權人精材科技股份有限公司聲請本院103年度司執字第3 2004號案件查封拍賣，嗣精材公司於104年4月13日撤回該 案強制執行程序，惟因一寶公司另有其他債權人聲請假扣 押，故未啟封。 (五)被告為昊昌科技有限公司負責人，昊昌公司在申報104 年 度營利事業所得稅款時，有申報租金支出12,000元。 四、本件爭點： (一)被告辯稱於104 年5月6日與一寶公司約定以一寶公司積欠 被告代墊之研發費用185 萬元，抵付自104年6月2日至109 年6月1日止應付之租金費用，與一寶公司間有租賃協議存 在，是否真正？ (二)如有上開租賃關係，則被告先前在強制執行程序向本院陳 報為無償使用關係，嗣在本件訴訟主張原告應繼受上開租 賃契約，有無違反民法第148 條第2 項之誠信原則，不得 以租賃契約對抗原告？ (三)原告主張被告無權占用系爭房屋，請求被告遷讓交還原告 ，有無理由？ 五、本院之判斷： (一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，此為民法第 767 條第1 項所明定。次按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文 。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原 告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有 為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被 告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能 證明，則應認原告之請求為有理由，此有最高法院72年台 上字第1552號判決意旨可參。本件原告於105年11月3日在 本院104年度司執字第28047號強制執行案件中，以總價14 ,588,888元在特別變賣程序後之減價拍賣程序取得一寶公 司所有系爭房地，並經本院於105 年11月24日核發權利移 轉證明書，於105年12月7日登記為系爭房地所有權人等情 ，業據本院依原告聲請調閱本院104年度司執字第28047號 清償債務執行事件卷宗核閱無訛，且為被告所不爭執，則 被告既抗辯其非無權占有系爭房屋，揆諸前開說明，即應 由被告就其占有使用系爭房屋之正當權源負舉證證明之責 ，合先敘明。 (二)經查，被告固提出與訴外人一寶公司間98年8月9日之半導 體光阻產品開發計劃合作契約書、104 年5月6日之合作研 發計畫書附件001 租賃契約書(詳本院卷第41頁至第45頁) ，及證人張傑忠為證，以證明其與一寶公司間就系爭房屋 有租賃協議存在乙節，惟查： １、本院執行處於103 年11月26日至現場查封系爭房地時，債 務人一寶公司不在場，據一寶公司員工劉奕宏在場稱 340 建號即系爭房屋1樓為廠房(僅餘業務，無工廠作業)，2樓 為辦公區，現場無人辦公，嗣本院執行處於104 年10月19 日再至現場履勘，債務人一寶公司不在場，340 建號則大 門深鎖，敲門無人回應等情，業經本院依職權調閱本院10 3 年度司執字第32004號強制執行事件之查封筆錄、104年 度司執字第28047 號強制執行事件之執行(調查)筆錄查明 無訛。足見本院執行處於103年11月26日、104年10月19日 兩度至系爭房地現場履勘，系爭房屋內均無人作業，則被 告辯稱其向一寶公司租賃系爭房屋作為廠房使用等情，要 非無疑。 ２、又證人即一寶公司負責人張傑忠於本院106 年5月4日言詞 辯論期日固到庭證稱有與被告簽立合作研發計畫書，就積 欠的研發費用，同意將廠房出租給被告使用等語( 詳本院 卷第76頁)，惟依其同日證述：「(問：合作研發計劃書中 ，記載一寶公司積欠被告代墊的研發費用185 萬元，當時 雙方如何結算此部分的金額？ )答：我現在也算不出來， 因為當時我的財務的狀況，造成李必昌的一些損失，所以 由他來估算損失的費用。」等語(詳本院卷第77頁)，足見 證人張傑忠對於用以抵扣租金之一寶公司積欠被告代墊的 研發費用185 萬元如何計算，亦無法明確說明，則一寶公 司是否真積欠被告代墊之研發費用達185 萬元之多，進而 得以此扣抵被告每月應付3萬元之租金長達5年之久，顯有 疑義。 ３、再者，被告曾於105年1月6日在本院104年度司執字第2804 7 號強制執行案件中陳報對於系爭房屋與一寶公司簽立合 作研發契約，並無償使用該廠區進行研發項目之測試開發 乙節，既為兩造所不爭執，復有原告提出被告在該案提出 之民事陳報狀一紙附卷可佐(詳本院卷第13頁)，至被告雖 辯稱其不清楚租賃與無償使用間之差別，復且系爭房屋前 屋主欠錢，故租金以欠款抵付，其實際上無需付錢，方會 於強制執行程序陳報就系爭房屋有無償使用關係存在云云 ，惟查，被告為訴外人昊昌科技有限公司( 下稱：昊昌公 司)負責人(詳本院卷第53頁)，而昊昌公司在申報104年度 營利事業所得稅結算款時，有申報租金支出12,000元，此 為兩造所不爭執，並有財政部中區國稅局竹南稽徵所 106 年4月7日中區國稅竹南營所字第1061351122號函所附昊昌 公司104年度損益及稅額計算表在卷可憑(詳本院卷第58頁 )，足見被告應當知悉房屋無償使用與租賃關係在法律上 性質存有差異，如有實際租金支出，得以之申報扣抵營利 事業所得稅額，惟被告於105年1月6日在本院104年度司執 字第28047 號強制執行案件中陳報對於系爭房屋存有無償 使用關係，足見被告當時應認對於系爭房屋係存有使用借 貸關係，是被告上開所辯其對於系爭房屋有租賃權利存在 云云，尚不足採。 ４、是以，被告辯稱於104 年5月6日與一寶公司約定以一寶公 司積欠被告代墊之研發費用185萬元，抵付自104年6月2日 至109 年6月1日止應付之租金費用，與一寶公司間有租賃 協議存在乙節，要難憑採。 (三)況按不動產實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負 擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又 拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第113 條準 用第51條第2項、第98條第1項分別定有明文。所謂「債權 人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言 (最高法院94年度台上字第1924號判決意旨參照)。查訴外 人一寶公司所有系爭房地前於103 年11月26日即經其債權 人精材科技股份有限公司聲請本院103年度司執字第32004 號案件查封拍賣，嗣精材公司於104年4月13日撤回該案強 制執行程序，惟因一寶公司另有其他債權人聲請假扣押， 故未啟封等情，為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱本 院103 年度司執字第32004號強制執行事件、104年度司執 全字第49號訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司對於一 寶公司等聲請假扣押強制執行、104年度司執全字第238號 訴外人彰化商業銀行股份有限公司對於一寶公司等聲請假 扣押強制執行案卷查明無訛，則縱被告確於104 年5月6日 與一寶公司約定以一寶公司積欠被告代墊之研發費用 185 萬元，抵付自104年6月2日至109年6月1日止應付之租金費 用，與一寶公司間就系爭房屋有租賃協議存在，惟依上說 明，該租賃協議既係於系爭房地查封後所成立，該有礙執 行效果之行為對於因拍賣領得系爭房地所有權移轉證書之 拍定人即原告自不生效力。 (四)遑論，被告於105年1月6日以民事陳報狀向本院104年度司 執字第28047 號強制執行案件表示其與債務人一寶公司就 系爭房屋係無償使用關係，而未向本院104年度司執字第2 8047號強制執行案件陳報有租賃關係，致本院104 年度司 執字第28047 號強制案件拍賣公告上記載系爭房屋據第三 人李必昌陳報，其與債務人共同合作開發產品，340 建號 廠區內黃光區硬體設備皆由第三人購置與出資，並與債務 人簽立雙方合作研發契約並無償使用340 建號，以上之情 ，本院不為實體認定，拍定後不點交等情，為兩造所不爭 執，並有該拍賣公告在卷可佐(詳本院卷第66頁至第69頁) ，債權人並因此未聲請本院104年度司執字第28047號強制 執行案件除去該發生於抵押權設定後之租賃關係( 民法第 866條、強制執行法第98條第2項但書規定參照 )，而原告 因而相信該拍賣條件，認無民法第425條第1項規定之適用 ，即以總價14,588,888元在特別變賣程序後之減價拍賣程 序投標買受系爭房地，詎被告在原告拍定後，竟另主張就 系爭房屋有租賃契約關係存在，應認被告事後對於系爭房 屋主張有租賃權利存在，亦有悖於誠信原則，依民法第14 8條第2項規定，被告自不得以該租賃契約對抗原告。 (五)從而，被告既無法就其占用系爭房屋係有正當權源之事實 舉證以實其說，則原告依民法第767 條規定，本於所有權 人之地位，訴請排除被告之侵害，請求被告將占用之系爭 房屋返還予原告，即無不合，應予准許。 六、綜上所述，被告既無法就其占用系爭房屋係有正當權源之事 實舉證以實其說，則原告依民法第767 條規定，本於所有權 人之地位，訴請排除被告之侵害，請求被告將占用之系爭房 屋返還予原告，即無不合，應予准許。 七、本件兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。 八、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。 九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 106 年 5 月 31 日 民事第一庭 法 官 王佳惠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 5 月 31 日 書 記 官 張懿中