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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第133號 原　　　告　盧宏明 被　　　告　禾楓建設有限公司 法定代理人　吳宜靜 被　　　告　鍾秀玲 　　　　　　黃瑞福 共　　　同 訴訟代理人　洪大明律師 　　　　　　江慧敏律師 複 代 理人　張智程律師 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國107 年5 月2 日辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；又原告於判決確定前，得撤回 訴之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同 意，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第262 條第1 項定 有明文。查本件原告起訴時，原以禾楓建設有限公司（下稱 禾楓公司）、凌郁恒即凌志忠為被告，主張其向禾楓公司購 買坐落新竹市○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其 上新竹市○○段○○○○○號，門牌號碼新竹市○○路○段○○○ 巷○○弄○號之房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房 地），迄今尚未交屋，而聲明：被告應於契約所訂民國106 年1月11日前，完工會同承買人驗收交屋移轉，但拖延至今 ，多次催促，不予理會。嗣原告於106年10月24日以書狀追 加系爭土地之所有權人鍾秀玲、黃瑞福為被告，並更正聲明 為：一、被告鍾秀玲、黃瑞福應將系爭土地之所有權移轉登 記予原告，並將上開土地交付原告；二、被告禾楓公司應將 系爭建物之所有權移轉登記予原告，並將上開建物交付原告 （見本院卷一第165至166頁），復於106年12月26日言詞辯 論期日撤回對凌郁恒即凌志忠之訴訟，經凌郁恒即凌志忠當 庭同意撤回（見本院卷二第9頁）。核原告上開追加被告及 變更訴之聲明，均係本於系爭房地買賣契約之同一基礎事實 ，且主張之事實、證據資料及攻擊防禦方法，均得相互為用 ，又其訴之撤回，亦無不合，揆諸上開說明，自應准許。 貳、實體方面 一、原告主張： ㈠、緣原告於104 年12月23日與被告禾楓公司、鍾秀玲及黃瑞福 簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告鍾秀 玲及黃瑞福購買系爭土地；向被告禾楓公司購買系爭建物。 原告於系爭買賣契約簽立後，已先後給付被告買賣價金共計 新臺幣（下同）1,000 萬元。 ㈡、依系爭買賣契約第11條約定：「一、本預售屋之建築工程應 在民國104 年10月30日之前開工，民國105 年6 月1 日之前 完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得 使用執照。…二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執 照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延 利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視 同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；第14條 約定：「一、土地所有權移轉登記：土地所有權之移轉，除 另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後兩個月內備 妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。…二、房屋所有權移 轉登記：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後兩個月內 備妥文件申辦有關稅費及櫂利移轉登記。」，準此，被告至 遲應於105年9月1日前辦理系爭房地所有權移轉登記予原告 ，被告等本於系爭買賣契約所負給付義務已屆清償期限，原 告自得依民法第348條第1項及系爭買賣契約第14條之規定請 求被告移轉系爭房地所有權至原告名下。 ㈢、又按系爭買賣契約第15條約定：「一、賣方應於領得使用執 照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列 各目義務：（一）賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息於 買方。（二）賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於 交屋前完成修繕。…（四）賣方如未於領得使用執照六個月 內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之 五單利計算遲延利息予買方。」，併參前揭系爭買賣契約第 11條約定被告禾楓公司應於105年6月1日前取得系爭建物之 使用執照，換言之，被告應於106年1月11日前將系爭房地點 交予原告。惟查，原告於105年12月間即多次向被告禾楓公 司表達系爭房地係為娶媳婦之用（被告鍾秀玲、黃瑞福就系 爭買賣契約之簽約、履約事宜亦係授權被告禾楓公司代理） ，敦促被告等應依約於106年1月11日前履行交付系爭房地之 義務，渠等均未予置理，至106年1月11日交屋期限屆至前系 爭房屋仍未完工，原告多次函請被告盡速交屋，被告仍置若 罔聞。甚者，被告禾楓公司取得系爭建物之使用執照後，於 106年1月間開始，未經原告同意，擅自於系爭建物進行二次 施工，欲藉此向原告索取房屋增建費用200萬元，為原告所 拒絕，原告並明確向被告禾楓公司表示，請其依約所交付的 系爭建物為符合法律規範、安全無虞且無瑕疵之合法建物。 迺被告禾楓公司不顧原告反對，及該二次施工之增建工程已 遭他人向主管機關檢舉為違章建築，仍執意為之，其目的無 非為另外向原告收取系爭房地買賣契約價金外的其他費用。 此外，原告於106年1月間前往系爭建物查看施工狀況時，經 系爭建物門前道路所坐落新竹市○○段○○○號土地（下稱系 爭57地號土地）所有權人告知，被告禾楓公司並未取得前述 土地之使用同意書，系爭建物日後恐有無法通行該地之虞， 是原告乃向被告禾楓公司表示在交屋前應取得前開土地之使 用同意書，然被告禾楓公司未予理會，僅諉稱系爭建物門前 道路通行無虞。綜上，被告既至遲應於106年1月11日前將系 爭房地點交予原告，則被告迄今未將系爭房地交付原告，已 構成給付遲延，原告自得依民法第348條第1項及系爭買賣契 約第15條之規定請求被告等為給付，並得依同條第2款「賣 方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕 」之約定，請求被告於交付系爭房地時，將系爭建物存在「 二次施工之違建情事」及「無法通行系爭57地號土地」等瑕 疵除去，基此，系爭買賣契約之價金應扣除：⒈依系爭買賣 契約第13條約定房地總價保留款119萬元；⒉依系爭買賣契 約第15條第1項第4款遲延交屋之利息1,825,000元；⒊建材 設備價差50萬元；⒋門前通道用地432萬元；⒌廚具、熱水 器未完成16萬元，共計7,795,000元。 ㈣、被告禾楓公司辯稱其於105 年9 月間，由員工石佳宜電話聯 絡通知原告依系爭買賣契約第14條進行房地所有權移轉登記 之備證程序；另於105 年12月間至106 年1 月間以電話通知 原告進行備證、移轉系爭房地所有權及驗收等程序云云，顯 與事實不符： ⒈查被告禾楓公司在原告於106 年1 月間寄發存證信函催告該 公司應盡速將系爭建物完工並交付予原告前，從未以任何方 式通知原告辦理移轉系爭房地所有權，更未踐行任何移轉系 爭房地所有權之備證程序。 ⒉次查，因被告禾楓公司未依系爭買賣契約之約定，於105 年 9 月1 日前將系爭房地所有權移轉登記予原告，且原告於10 6年1月間發現被告禾楓公司未經原告同意，擅自對系爭建物 進行二次施工之增建工程，原告乃寄發存證信函，向被告禾 楓公司表示「要安全無紛擾的平安住宅」，即言明不同意被 告禾楓公司上開二次施工工程，並詢問被告禾楓公司何時可 交付系爭房地予原告？然被告禾楓公司僅一昧要求原告同意 二次施工之增建工程，並表示原告要同時繳清二次施工之增 建工程款才能辦理系爭房地所有權移轉事宜。 ⒊另觀之被告禾楓公司於106 年1 月間於系爭房地進行二次施 工乙節，可見系爭建物於該時點根本尚未完工，被告禾楓公 司斷無可能於106年1月間通知原告驗收系爭建物，則其上開 抗辯顯係臨訟編織而與事實不符，要無足採。 ㈤、為此，爰依民法第348條第1項之規定及系爭買賣契約第14、 15條之約定，提起本件訴訟。並聲明： ⒈被告鍾秀玲、黃瑞福應將系爭土地之所有權移轉登記予原告 ，並將上開土地交付原告。 ⒉被告禾楓公司應將系爭建物之所有權移轉登記予原告，並將 上開建物交付原告。 二、被告則以： ㈠、原告主張被告應將系爭房地所有權移轉登記並交付予原告， 並無理由；被告抗辯系爭買賣契約已經解除，為有理由： ⒈ 系爭房地於105 年8 月19日領得使用執照，被告禾楓公司於 同年9 月間由被告員工石佳宜以電話聯絡，通知原告依系爭 買賣契約第14條進行房地所有權移轉登記之程序即備證程序 ，原告並應繳清除交屋保留款外之其他應繳款項（如增建款 、變更設計工程款）及契約附件㈠、㈡之土地付款明細表所 載之「備證用印完成」款項，即土地價款及房屋價款各100 萬元，共計200 萬元，惟原告遲不配合辦理，此觀之證人黃 玲玉及石佳宜之證述可知，備證用印程序須原告與被告約定 備證用印之日後，於該日或該日之前由原告繳納款項，兩造 再進行相關程序，且本件備證用印所需之系爭土地地主印鑑 證明，被告已先交付予證人黃玲玉，被告並未有違背系爭買 賣契約之情。奈何經被告公司通知後，原告罔顧系爭買賣契 約之約定，屢次要求被告公司先備證用印，卻遲遲拒絕給付 備證用印款項200萬元，致相關程序遲遲無法辦理，原告已 違反系爭買賣契約第14條第4項第1款、第2款之約定。 ⒉次就交屋協議部分，被告於105 年12月間至106 年1 月間依 兩造預售屋買賣契約第15條以電話通知原告依系爭買賣契約 進行交屋、驗收等及應繳清所有之應付未付款之程序，此自 證人凌郁恒及石佳宜之證述可知，其等皆曾就系爭房地交屋 乙事與原告進行協商，並持交屋協議書前往原告家中與原告 洽談，並數次按原告之要求修改交屋協議書之內容，惟原告 持續以各種理由表示拒絕協商，卻又不提出具體之條件供被 告明瞭，持續不願配合辦理，已違反第15條第1項第3款及第 3項之約定。 ⒊綜上，原告已違反系爭買賣契約第14條第4項第1款及第2款 、及第15條第1項第3款及第3項之約定，被告屢次催促未果 ，乃於106年1月13日以新竹光華街郵局000013號存證信函通 知原告應儘速繳納增建款項，並開立未付之房地款同額款項 本票金額作為過戶保證付款證明；106年6月2日以新竹光華 街郵局000165號存證信函對原告表示限期繳清工程變更追加 款及備證用印款項、及106年6月9日以新竹光華街郵局00014 8號存證信函通知原告解除系爭買賣契約，故系爭買賣契約 業經被告公司依系爭買賣契約第25條第4項之約定，向原告 合法通知解除，從而，原告主張被告應為系爭房地之移轉登 記及交付，並無理由。 ㈡、退步言之，若系爭買賣契約並未解除，則原告以被告有房地 總價保留款、遲延交屋、建材更換、系爭房地門前道路無法 通行等瑕疵，主張系爭房地總價金應減價7,995,000元云云 ，亦無理由： ⒈系爭買賣契約第13條之「房地總價保留款」係指買方得保留 總價之5%，作為最後驗收完成，進行交屋時所給付之最終款 項，此為原告如欲交屋所必須繳交之款項，不因有瑕疵或其 他情事而得以免於繳交，故原告之主張並無理由。 ⒉就原告主張被告禾楓公司係遲延交屋，應扣除1,825,000 元 之違約金費用部分，原告僅空泛以一年為期，論違約金之計 算，卻未闡明其理由，實令人難以信服。遑論本件尚未交屋 之原因實係原告拒絕給付備證用印款項並進行交屋程序，而 屬可歸責原告之受領遲延，今原告反要求被告給付違約金， 更無理由。 ⒊就原告認被告禾楓公司有更換廉價建材設備之部分，原告並 未提出任何關於被告於何處更換廉價建材，及更換過後之建 材品質較原本建材為低之證明，僅隨意列一金額主張應減少 價金，自難採信，原告之主張並無理由。 ⒋就原告所提系爭房地門前道路無法通行問題，被告禾楓公司 已於系爭買賣契約之「其他特別約定事項」中第4點表明， 本約土地以現況點交，雙方均無異議，面前道路即系爭57地 號土地賣方保證通行無慮，他日若有他人阻擋，賣方需負責 排除，絕無異議。況且，目前系爭建物面前道路並無任何通 行問題，業經被告禾楓公司一再與原告溝通、告知此事，原 告於系爭買賣契約簽約時甚或訴訟前皆明瞭此事，並未有任 何異議。詎料，原告臨訟時竟全然捨系爭買賣契約於不顧， 輕率推翻早已載明於系爭買賣契約上之約定，實罔顧交易誠 信，悖離契約宗旨。更有甚者，原告提出432萬元之金額， 擬作為買賣系爭57地號土地之價金，要求自系爭房地買賣價 金中扣除。然系爭房地前之道路確實可通行，業如前述，故 就系爭房地而言並非瑕疵，要難謂得以該土地之價金作為系 爭買賣契約價金減少之依據。又系爭57地號土地並非系爭買 賣契約之標的，被告禾楓公司亦非該地之所有人，斷無可能 與原告洽談任何關於系爭57地號土地買賣之事宜，原告之主 張實不可採。 ⒌就原告所主張扣除廚具及熱水器價金部分，被告禾楓公司實 已於106 年1 月3 日提供給原告之過戶交屋協議書中第3 點 載明被告禾楓公司願意退還廚具13萬元以及熱水器3 萬元， 惟系爭買賣契約既已解除，原告之主張即屬無據，故無理由 。另於系爭買賣契約「其他約定事項」第2點已經明文約定 ，如廚具要自行安裝或不使用被告禾楓公司所提供之廚具， 可以退款13萬元；熱水器本屬贈送，如由原告自行購買，則 退款3萬元，亦經證人石佳宜證述在案。本件係原告當初表 明不需被告禾楓公司提供之廚具及熱水器，因此被告禾楓公 司表明願意退款，卻反遭原告執此誣陷被告禾楓公司之施工 缺失致無法安裝廚具，原告此舉極為無理，實不足取。 ⒍基上，原告主張系爭買賣契約應減價7,995,000元，並無理 由。 ㈢、被告公司得主張同時履行抗辯，請求原告給付15,654,038元 ： ⒈關於原告尚未繳納之交屋協議書所載明之價金，就兩造最終 協商結果，以第三版本交屋協議書為準較為妥適，即1,854, 038 元： ⑴按系爭買賣契約第5條第2項規定，房屋登記總面積如有誤差 ，其超過部分買方只找補2％為限。查，依第三版過戶交屋 協議書可知，現場測量之實際總面積為160坪，扣掉實際核 發權狀之135.5坪，及已經另外計價之一、二樓客廳前推計 10坪和六樓增建9坪部分，多出5.5坪（計算式：160－135.5 －10－9＝5.5）部分，以每坪7萬元計價，原告需再給付被 告公司385,000元，並未超過系爭房地總價之2％（計算式： 2380萬×0.02＝47.6萬）。 ⑵再就二樓客廳前推5 坪之價金及六樓增建9 坪部分之價金是 否為另外計價或包含於總價中，說明如后： ①就六樓增建9坪部分：依系爭買賣契約「其他約定事項」第5 點可知，六樓（屋頂）依建造執照施工，並依買方需求增建 坪數約9坪；另本戶五樓變更格局同四樓。原告既已於系爭 買賣契約簽名，表示其明確知悉變更之情事。又被告於106 年1月13日以新竹光華街郵局000013號存證信函通知原告應 繳清增建款等事宜，原告嗣後均未否認系爭建物有增建及原 告應付增建款乙事，再觀證人凌郁恒之證述可知，簽約當時 兩造確實有就六樓增建部分討論，雖並未載明價金，但此增 建面積係載明於其他特別約定事項，而非系爭買賣契約第3 條房地出售面積及認定標準，可認為此部分之價金係獨立計 算，不包含於總價中。 ②就二樓客廳前推5 坪部分，參之證人石佳宜證述可知系爭房 地工程施作時，曾詢問原告是否施作客廳前推，業獲原告同 意，而此價金並未包含於系爭買賣契約總價中，故25萬元應 另為計價。 ⑶再者，原系爭建物權狀建坪為125.8坪，實際核發之權狀坪 數為135.5坪，超過9.7坪，依系爭買賣契約第3條第3項及第 5條之規定，原告應為找補，現以每坪單價7萬元計算，應找 補之金額為679,000元（9.7×7＝679,000）。 ⑷此外，就第三版交屋協議書之其餘部分，參以石佳宜之證述 ：「（《提示過戶交屋協議書253 至259 頁》請說明？）第 253 、254 頁根據公司電腦檔案是106 年1 月3 日製作，由 我和公司另一位小姐送去給原告，因為當時要交備證款，還 有一些增建費用，需要原告給付，所以拿去給原告。其中（ 三）⑶⑷是坪數的部分我不清楚，⑸⑹⑺都是之前原告要求 同意的。⑹就是我剛才講的廚房牆面改貼磁磚。⑺就是我剛 才講的隔壁三樓要外推。原告說坪數有問題，我有請他到公 司來核對，原告就說房子交給他再說。後來我們有請經理跟 他在現場測量。」等語，可知證人石佳宜所述之內容雖為第 一版之交屋協議書，惟與第三版交屋協議書之內容相同，被 告公司所提之款項皆係原告要求額外施作，故此部分之價金 自應另外向原告收取，並非包含於系爭房地總價中。 ⑸基此，堪認被告公司依交屋協議書所載之1,854,038 元向被 告請求給付，為有理由。 ⒉再查，原告於被告公司通知應給付增建款及備證用印款時， 皆拒為給付，顯有遲延情事，已詳述如前。依系爭買賣契約 第14條第5項約定，被告公司得向原告請求自106年1月1日起 算，至本件言詞辯論終結日為止，按日萬分之2單利計算之 違約金即每日4,760元（計算式：2360萬×0.0002＝4,760元 ）。 ⒊綜上，如認系爭買賣契約並未解除，則被告於移轉系爭房地 時，得依民法第264 條第1 項主張同時履行抗辯，請求原告 給付剩餘系爭房地價金、交屋協議書所載之價金、原告所應 給付之違約金，合計15,654,038元，並加計自106 年1 月1 日起至本件言詞辯論終結日為止，每日4,760 元之違約金。 ㈢、並答辯聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠、原告與被告禾楓公司、鍾秀玲、黃瑞福於104年12月23日簽 訂系爭買賣契約，總價款為2,380萬元，由原告向被告鍾秀 玲、黃瑞福購買新竹市○○段○○○○○○號土地及向被告禾楓 公司購買該地上由該公司所興建編號B1棟房屋一戶（建號為 新竹市○○段○○○○○號、門牌號碼為新竹市○○路○段○○○ 巷○○弄○號）。 ㈡、原告已給付系爭房地之買賣價金1,000萬元。 ㈢、系爭房地於105年8月19日領得使用執照。 ㈣、系爭房地所臨對外通路新竹市○○段○○○號土地非兩造所有 。 ㈤、原告於106年1月9日以新竹東園000001號、106年1月23日新 竹民生路000026號、106年5月11日新竹東園000087號、106 年6月22日新竹東園000118號、106年6月29日新竹東園00012 1號、106年8月16日新竹東園000181號存證信函寄送給被告 禾楓公司。 ㈥、被告禾楓公司分別於106 年1 月13日以新竹光華街郵局0000 13號、106 年6 月2 日以新竹光華街郵局000148號、106 年 6 月9 日以新竹光華街郵局000165號、106 年6 月21日以新 竹光華街郵局000177號存證信函寄送予原告。被告禾楓公司 、鍾秀玲、黃瑞福於106年11月14日以新竹光華街郵局00035 2號存證信函寄送給原告。 四、本件爭點： ㈠、原告依民法第348 條第1 項之規定及系爭買賣契約第14、15 條之約定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告， 並請求被告將系爭房地交付予原告有無理由？ ㈡、被告抗辯系爭買賣契約已經被告合法解除是否有理？ ㈢、如認系爭買賣契約並未解除，原告主張系爭房地之買賣價金 應減價7,995,000元有無理由？ ㈣、如認系爭買賣契約並未解除，被告得否主張同時履行抗辯， 請求原告為對待給付？如可，被告得請求之數額為何？ 五、本院之判斷： ㈠、原告依民法第348 條第1 項之規定及系爭買賣契約第14、15 條之約定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登記予原告， 並請求被告將系爭房地交付予原告有無理由： ⒈經查，兩造訂立之系爭買賣契約第14條「房地所有權移登記 期限」約定：「一、土地所有權移轉登記：土地所有權之移 轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後兩個 月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅 之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。二、房屋所有權 移轉登記：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後兩個月 內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。…。四、賣方應 於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：㈠依契 約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移 轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。㈡提出辦理所 有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各 項規費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立受款人為 賣方及票面上註明禁止背書轉讓，及記載擔保之債權金額及 範圍之本票予賣方。㈢本款第一目、第二目之費用如以票據 支付，應在登記以前全部兌現。五、第一款、第二款之辦理 事項，由賣方指定之地政士辦理之，倘為配合各項手續需要 ，需由買方加蓋印章，出具證件或繳納各項稅費時，買方應 於接獲賣方或承辦地政士通知日起七日內提供，如有逾期， 每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予 賣方，另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰 （滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方權益時，買方 應負損害賠償之責。」；第15條「通知交屋期限」第1項約 定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋 。於交屋時應雙方應履行下列各目義務：㈠賣方付清因延遲 完工所應付之遲延利息於買方。㈡賣方就契約約定之房屋瑕 疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清所有之應 付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣賣方如 未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應 按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」， 有系爭買賣契約附卷可稽（見本院卷一第18至50頁）。準此 ，系爭房地之所有權移轉登記，需以原告已依系爭買賣契約 第14條第4項第1、2款約定，繳清移轉登記前應繳之款項、 規費，並提出辦理所有權移轉登記、貸款相關文件及本票為 其要件；而系爭房地之交付，則須原告依系爭買賣契約第15 條第1項第3款約定，繳清含交屋保留款在內之所有應付未付 款，並完成一切交屋手續後，始得為之。 ⒉次查，原告業已給付系爭房地第一期簽約金及第二期使用執 照核發完成應付金額共1,000 萬元，而第三期備證用印款各 100 萬元則尚未給付，此除有系爭買賣契約附件㈠、㈡土地 及房屋付款明細表在卷可查（見本院卷一第27至28頁）外， 亦為兩造所不爭執，洵堪認定。參以證人即被告禾楓公司員 工石佳宜於本院107 年3 月30日言詞辯論期日證稱：「（問 ：根據契約所附付款明細表第一、二期款項由你簽收，是否 如此？《提示》）是。（問：有無通知原告給付第三期備證 用印款項？）有通知他，105 年12月或106 年1 月時候，但 他就不給，他就說房子給他，錢就會給我們，他不會跑掉。 （問：何種條件之下可以通知原告給付備證用印款？）過戶 。」等語（見本院卷二第49頁）；證人即承辦系爭房地買賣 交易之地政士黃玲玉於該言詞辯論期日證述：「（問：就你 執業的經驗，辦理房地所有權移轉登記前，應繳清之款項為 何？）預售屋的話，使用執照下來後，建設公司會通知買方 備證，並且給付備證款，兩造約好付款時間後，才會通知代 書到場備證。（問：所以你的意思是你到場備證時，買方應 該必須給付備證款完成？）對，最起碼要同時，一般也有先 付的。（問：賣方在何時要把辦理所有權移轉登記所需的印 章和文件交給你？）就是我剛才說的備證的同時。（問：本 件你有無備證？）因為建設公司沒有通知我，但是買方有打 電話問我，他問我公司有沒有把文件交給我，我說要雙方約 好付款的時間，建設公司才會通知我到場備證，原告說他還 沒有要付款，我有跟原告說他不付款我就無法備證，原告就 說他要跟公司協商。」、「（被告複代理人問：請問證人， 如果雙方協議備證用印，是否在雙方協議備證用印之日時， 被告才會將相關文件一併送交證人處進行備證用印程序？） 是。」等語（見本院卷二第54至55頁），益證被告禾楓公司 於系爭房地於105 年8 月19日領得使用執照後，曾通知原告 繳付第三期備證款，以辦理備證及過戶事宜，惟原告迄未給 付上開備證款，兩造因而未完成系爭房地所有權移轉之事宜 。 ⒊另關於系爭房地交屋事宜，經證人石佳宜於上開言詞辯論期 日證述：「（問：你有無參與交屋協議？）有。除了公司跟 原告談要增建的部分外，另外因為隔壁三樓陽台要外推，有 問原告要不要一起做，原告後來有同意，這部分是30萬元， 原告殺價到25萬元，也不願意給付。我本來有請原告要簽確 認書，但原告不簽還說他有答應就會給我們錢。原告還有要 求二樓廚房牆壁廚房改成貼磚，有談好價錢，一樓前面請我 們找廠商做落地門，他說錢會給。但後來原告都不認了。（ 問：你剛才說公司有跟原告談要增建的部分，是否是指契約 上所約定增建的部分？）是。」、「（問：《提示過戶交屋 協議書如本院卷一第253 至259 頁所示》請說明？）第253 、254 頁根據公司電腦檔案是106 年1 月3 日製作，由我和 公司另一位小姐送去給原告，因為當時要交備證款，還有一 些增建費用，需要原告給付，所以拿去給原告。其中㈢⑶⑷ 是坪數的部分我不清楚，⑸⑹⑺都是之前原告要求同意的。 ⑹就是我剛才講的廚房牆面改貼磁磚。⑺就是我剛才講的隔 壁三樓要外推。原告說坪數有問題，我有請他到公司來核對 ，原告就說房子交給他再說。後來我們有請經理跟他在現場 測量。」等語（見本院卷二第49至50頁），參之證人即本件 仲介人員凌郁恒於該日證稱：「（問：《提示過戶交屋協議 書如本院卷一第253 至259 頁所示》有無參與並協調交屋？ 《以提示機提示》）253 、254 頁是被告公司擬的，我有拿 過去給原告看，看原告有什麼意見，時間是106 年1 、2 月 。原告看完後跟我說怎麼這麼貴。我跟原告說這是建設公司 擬的，如果你有意見，把你的意見反應給公司，原告沒有一 個確切的數字。257 、258 頁我也有印象，這中間我都有幫 忙兩造協調，但原告都沒有確切的數字。259 頁我有看過， 建設公司是以總坪數來計算，計算出原告就增建部分應該補 貼被告的金額，原告不同意，我說你要提你的數字，我幫你 們協調，但原告都不提，兩造就僵在那裡。」等語（見本院 卷二第46至47頁），足認系爭買賣契約因原告不同意被告所 提過戶交屋協議書所列之尾款金額，而拒絕給付，至今仍未 完成交屋。 ⒋綜上，原告既未依系爭買賣契約第14條第4 項第1 、2 款及 第15條第1 項第3 款約定繳付系爭房地之備證款及尾款，揆 諸首揭說明，自不得請求被告交付並移轉系爭房地之所有權 ，從而，原告主張依民法第348 條第1 項之規定及系爭買賣 契約第14、15條之約定，請求被告移轉系爭房地所有權，並 交付系爭房地，洵屬無據。 ㈡、被告抗辯系爭買賣契約已經被告合法解除是否有理？ 按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當 事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全 體為之；又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知到 達相對人時，發生效力，民法第258 條第1 、2 項、第95條 第1 項前段定有明文。另依系爭買賣契約第7 條第1 項約定 ：「付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所 定付款明細表之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日 數應在二十日以上。」；第25條第4 項約定：「買方違反有 關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款 百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者， 則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」，查原告 僅給付系爭房地第一期簽約金及第二期使用執照核發完成應 付金額共1,000萬元，而未依系爭買賣契約第14條第4項第1 、2款及第15條第1項第3款約定繳付系爭房地之備證款及尾 款等節，業如前述。被告禾楓公司前於106年1月13日、106 年6月2日、106年6月9日以存證信函催告原告給付上開款項 ，經原告收受在案，有各該存證信函及回執在卷可憑（見本 院卷一第93至99頁、卷二第91至93頁），並為兩造所不爭執 。惟原告仍未給付，被告禾楓公司乃於106年6月21日、106 年6月26日以新竹光華街郵局177、178號存證信函；被告鍾 秀玲、黃瑞福於106年11月14日以新竹光華街郵局352號存證 信函對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，上開存證信函 並已送達原告，此除有前揭存證信函及回執附卷可考外（見 本院卷一第100至102頁、第239至240頁、卷二第94頁），亦 為原告所不爭執，洵堪認定。據此，被告所為解除系爭買賣 契約之意思表示，於上開存證信函送達原告時發生效力。從 而，被告抗辯系爭買賣契約已經被告合法解除乙節，即屬有 據。 ㈢、末按契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約 同（最高法院23年上字第3968號判例意旨參照）。查系爭買 賣契約業經被告合法解除，已如前述，揆諸前揭說明，系爭 買賣契約溯及兩造訂約之時失其效力，是以，本院就本判決 四、㈢、如認系爭買賣契約並未解除，原告主張系爭房地應 減價7,995,000元有無理由；㈣、如認系爭買賣契約並未解 除，被告得否主張同時履行抗辯，請求原告為對待給付？如 可，被告得請求之數額為何等爭點，即毋庸審酌，併此敘明 。 六、綜上所述，原告並未依系爭買賣契約第14條第4 項第1 、2 款及第15條第1 項第3 款約定繳付系爭房地之備證款及尾款 ，從而，原告主張依民法第348 條第1 項之規定及系爭買賣 契約第14、15條之約定，請求被告鍾秀玲、黃瑞福應將系爭 土地之所有權移轉登記予原告，並將上開土地交付原告；被 告禾楓公司應將系爭建物之所有權移轉登記予原告，並將上 開建物交付原告，即無理由，應予駁回。 七、本件兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足影 響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 5 月 18 日 民事第一庭 法 官 蔡欣怡 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 5 月 21 日 書記官 王恬如