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臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　107年度竹簡字第209號 原　　　告　源豐不動產仲介有限公司 法定代理人　黃堉翃 訴訟代理人　孫蔡立 被　　　告　張俊偉 上列當事人間給付服務費事件，本院於民國107年6月25日言詞辯 論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國107年3月22日與原告簽訂「專任委託 銷售契約書」及「委託事項變更契約書」，委託原告銷售座 落門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○○○弄○○○號房地， 專任委託銷售期間自107年3月22日起至同年月31日止，委託 銷售價格為新臺幣（下同）650萬元，嗣經原告於107年3月2 7日覓得買方簽立要約書。惟被告於107年3月28日、107年3 月31日收到原告書面通知履行簽約事宜，原告並以電話洽詢 履約日期，被告卻以各種不同理由拖延逾專任委託期間，最 終仍未出席，自始至終違約行為已昭然若揭。依「專任委託 銷售契約書」第6條第4款約定，買賣雙方價金與條件一致時 ，被告應與原告所仲介之買方另行簽訂不動產買賣契約書。 另依第8條第3款第1、2目之約定，委託期間內，被告自行將 本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介；委託 期間內，因可歸責於被告之事由而片面終止委託契約關係者 ，即視為原告已完成居間仲介之義務，被告應即全額一次支 付原約定之服務報酬予原告。另依第10條約定，如原告於委 託期間收受定金或價格業經買買雙方合意，委託有效期間延 至不動產買賣契約書簽訂日止。詎被告卻於107年4月20日將 系爭不動產出售予第三人。為此，爰依專任委託銷售契約第 8條第3款第1、2目之契約法律關係，請求被告給付服務費26 萬，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。 二、被告則以：「專任委託銷售契約書」及「委託事項變更契約 書」都是107年3月22日同一天簽的，簽署之前並沒有看過該 「專任委託銷售契約書」及「委託事項變更契約書」。當時 伊在上班，原告的業務林達超叫伊趕快簽一簽，並表示可以 隨時變更，後來伊跟原告講說伊朋友有介紹人要來買、要取 消，結果原告107年3月27日晚上就跟伊說有人要買，伊之前 就表示要取消，原告卻一直叫伊去簽等語抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。 三、法院之判斷： （一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內 之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定 者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項 定有明文。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應 有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違 反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主 張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第 2項分別定有明文。揆其立法意旨，乃為維護消費者知的 權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約 條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經 營者未提供合理「審閱期間」之法律效果。此與消保法第 19條第1項、第19條之1規定，係因消費者於郵購或訪問買 賣或以該方式所為之服務交易時，常有無法詳細判斷或思 考之情形，而購買不合意或不需要之商品、服務，為衡平 消費者在購買前無法獲得足夠資料或時間加以選擇，乃將 判斷時間延後，而提供消費者於訂約後詳細考慮而解除契 約之「猶豫期間（冷卻期間）」，未盡相同。要之，「審 閱期間」主要在提供消費者訂約前之契約權益保障，與「 猶豫期間」目的在提供消費者訂約後之契約權益保障，二 者各有其規範目的、功能及法效，得以互補，然彼此間並 無替代性，自不能以消費者未於「猶豫期間」內行使解除 權或撤銷權（民法第114條規定），即排除消保法第11條 之1第1項、第2項規定之適用。（最高法院103年度台上字 第2038號判決意旨參照）。又審閱期間之立法意旨，在於 保障消費者於簽約前有充分時間瞭解定型化契約內容，蓋 所謂定型化契約條款，依消保法第2條第7款及第9款規定 ，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之 用，所提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作 為契約內容之契約，均屬定型化契約。此種契約之特色， 在消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種 契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者為個別 磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予以附 合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益，特於 消保法第11條之1規定審閱期間。準此，倘企業經營者於 訂約前，未予消費者合理之審閱期間，由企業經營者單方 所預先擬定之定型化契約條款，固不構成契約之內容，惟 非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約 條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質， 依相關法律規定補充之。又企業經營者於其所提供之定型 化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其 情形顯失公平者，依民法第247條之1第3款、第4款之規定 ，該條款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供 消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形處理（ 最高法院98年度台上字第168號判決意旨參照）。 （二）原告主張兩造於107年3月22日簽訂「專任委託銷售契約書 」及「委託事項變更契約書」，由被告委託原告銷售系爭 座落門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○○○弄○○○號房 地，專任委託銷售期間自107年3月22日起至同年月31日止 ，委託銷售價格為650萬元，嗣經原告於107年3月27日覓 得買方簽立要約書，惟被告逾專任委託期間拒不履行簽約 ，並於107年4月20日將系爭不動產出售予第三人之事實， 業據提出「專任委託銷售契約書」、「委託事項變更契約 書」、訴外人劉晏宏出具之要約書、竹北六家郵局76、13 2號存證信函及系爭建物所有權部列印資料等影本在卷可 稽，復為被告所不爭執，固堪信為實在。惟查： ㈠本件兩造簽訂之「專任委託銷售契約書」及「委託事項變 更契約書」確係原告為與不特定多數消費者訂立同類契約 之用，所預先擬定之契約條款，核屬定型化契約，則依消 費者保護法第11條之1規定，原告自應提供合理之期間供 被告審閱契約全部條款內容，違反者，由原告單方所預先 擬定之本件定型化「專任委託銷售契約書」契約條款，即 不構成契約之內容。況觀諸本件兩造簽訂之「專任委託銷 售契約書」及「委託事項變更契約書」亦均明確載明「依 內政部公告，委託人簽訂契約前，有3天以上的契約審閱 期，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者 ，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成 契約內容。」然本件兩造簽訂之「專任委託銷售契約書」 及「委託事項變更契約書」乃係原告之代理人即業務林達 超於107年3月22日當天要求被告趕快簽一簽，被告即於10 7年3月22日當天同時簽署該「專任委託銷售契約書」及「 委託事項變更契約書」，並無被告將該「專任委託銷售契 約書」及「委託事項變更契約書」攜回審閱之情事，惟倒 填被告於107年3月19日攜回審閱之不實記載，此有「專任 委託銷售契約書」及「委託事項變更契約書」影本在卷可 稽，復為原告所不爭執，自堪以認定。據此，被告簽署本 件「專任委託銷售契約書」及「委託事項變更契約書」時 ，原告確未曾給予被告合理之審閱期間，以供被告審閱全 部條款內容，揆諸首揭規定及說明，本件定型化「專任委 託銷售契約書」關於兩造間之定型化契約條款包括第5條 服務報酬、第8條甲方即被告義務、第10條延長委託期間 等約定即不構成契約之內容。從而，原告依「專任委託銷 售契約書」第5條第1款、第8條3款第1、2目、第10條約定 之法律關係請求被告給付服務費26萬元，即屬無據。 ㈡再者，姑不論本件定型化「專任委託銷售契約書」關於兩 造間之定型化契約條款包括第5條服務報酬、第8條甲方即 被告義務、第10條延長委託期間等約定均不構成契約之內 容。而觀諸「專任委託銷售契約書」第5條第1款之約定， 服務報酬係為成交價額之4%；第8條第3款第1、2目則約定 委託期間內，被告自行將本契約不動產標的物出售或另行 委託第三人居間仲介；委託期間內，因可歸責於被告之事 由而片面終止委託契約關係者，即視為原告已完成居間仲 介之義務；第10條亦約定如原告於委託期間收受定金或價 格業經買買雙方合意，委託有效期間延至不動產買賣契約 書簽訂日止。惟訴外人劉晏宏雖出具要約書，然並未交付 定金，此為原告所自承；且訴外人劉晏宏既係要約人，當 然應得被告即賣方之承諾，契約始得成立，此觀要約書第 8條違約處罰之約定載明「本要約書經賣方承諾並送達買 方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約 書時...」即明，然本件訴外人劉晏宏之要約顯然尚未經 被告書面承諾並送達買方即訴外人劉晏宏；又訴外人劉晏 宏之要約書關於價金之給付亦載明分期給付之條件，而被 告簽署之「專任委託銷售契約書」及「委託事項變更契約 書」關於價金之給付是否採分期給付之條件，則載明「面 議」，凡此在在均足堪認訴外人劉晏宏出具要約書之要約 確尚未經被告之承諾，買賣契約自尚未成立。況縱然被告 負有與買方即訴外人劉晏宏出簽訂不動產買賣契約之義務 ，然訴外人劉晏宏既未交付定金，且其出具之要約書亦明 確載明要約有效期間至107年3月31日止，而被告於107年3 月31日前既尚未承諾，亦未與訴外人劉晏宏簽訂不動產買 賣契約，則訴外人劉晏宏之要約即於107年3月31日屆滿失 效，被告自無從再與訴外人劉晏宏出簽訂不動產買賣契約 ，故「專任委託銷售契約書」第10條如原告於委託期間收 受定金或價格業經買買雙方合意，委託有效期間延至不動 產買賣契約書簽訂日止之約定，自亦無適用之餘地。據此 ，被告既非於委託期間內，自行將系爭不動產標的物出售 或另行委託第三人居間仲介；亦非於委託期間內，因可歸 責於被告之事由而片面終止委託契約關係；又訴外人劉晏 宏之要約亦未經被告之承諾，系爭不動產買賣契約尚未成 立；且訴外人劉晏宏並未交付定金，訴外人劉晏宏之要約 亦於107年3月31日屆滿失效，被告無從再與訴外人劉晏宏 出簽訂不動產買賣契約，自無「專任委託銷售契約書」第 10條延長委託期間約定之適用，故原告依「專任委託銷售 契約書」第5條第1款、第8條3款第1、2目、第10條約定之 法律關係請求被告給付服務費26萬元，亦屬無據。 （三）綜上，原告依「專任委託銷售契約書」第5條第1款、第8 條3款第1、2目、第10條約定之法律關係請求被告給付服 務費26萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息，尚非有據，為無理由，應予駁 回。 四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所 用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 107 年 7 月 18 日 新竹簡易庭 法 官 汪銘欽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 7 月 18 日 書記官 周育瑜