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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 107年度簡上字第22號 上　訴　人　羅嘉鈴 訴訟代理人　温瑞鳳律師 被上訴人　　兆丞有限公司 法定代理人　莊清松 上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國106 年12月 25日本院新竹簡易庭106年度竹簡字第323號第一審判決提起上訴 ，本院於107年5月16日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 被上訴人經合法之通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之 聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）99年間簽訂房屋租賃 契約書（下稱系爭租約），由上訴人將新竹市○○區○○路 ○段000 巷00號巡守隊後方房屋（下稱系爭房屋）出租予被 上訴人，租期自99年9月1日起至104年8月31日止，租金每月 新臺幣（下同）5,000 元。因被上訴人出資24萬元增建房舍 ，兩造約定可扣抵4年租金，故被上訴人應自第5年即103年9 月1日起按月給付租金，惟被上訴人均未給付，迄至106 年5 月31日始騰空返還系爭房屋。故被上訴人應給付上訴人租金 16萬5,000元（103年9月1日起至106年5月31日止共33月即5, 000×33月＝165,000元）及自租期屆滿翌日即104 年9月1日 起至106年5 月31日止，按月以租金5倍計算之違約金52萬5, 000元（計算式：5,000×5×21月＝525,000元），扣除上訴 人向被上訴人借款尚欠之17,000元，被上訴人尚應給付上訴 人67萬3,000 元。為此，爰依系爭租約及租賃之法律關係， 請求被上訴人給付67萬3,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分5計算之利息等語。 二、被上訴人則以：上訴人前曾向伊借款2萬5,000元，僅清償8, 000 元，尚欠伊1萬7,000元；另伊前於99年間參加訴外人即 上訴人之夫陳見成擔任會首之互助會，嗣陳見成於102年9月 5 日宣告倒會，積欠伊互助會款70萬元，上訴人與陳見成同 意系爭房屋自103 年9月1日起之租金以前開欠款及互助會款 扣抵，經扣抵後陳見成尚欠伊55萬2,000元（計算式：1萬7, 000元＋70萬元－16萬5,000＝55萬2,000 元）。又系爭租約 於104年8月31日租期屆滿，上訴人並未表示不願續租，自應 視為以不定期限繼續租約，是伊並未違約。且上訴人從未向 伊催繳租金或請求遷讓房屋，嗣因伊於106年3月17日聲請本 院對陳見成財產強制執行，上訴人始於106年4月24日以存證 信函對伊催告，伊乃於106 年5月5日以存證信函通知上訴人 表示伊將於106年5月31日遷出系爭房屋並終止契約等語，資 為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，並駁回上訴人之訴。上訴人不服 提起上訴，補充上訴理由略以： （一）被上訴人就其主張上訴人願意承擔陳見成對其之債務而扣 抵系爭租金債務等情，並未舉出任何證據。至於莊清松係 被上訴人公司之法定代理人，當然會為迴護自己之利益而 不惜偽證，是其於原審所為證詞不得採為證據。況原審已 傳訊證人陳見成而結證上訴人並未承擔其債務，亦不曾有 上訴人、陳見成及被上訴人三方同意之事，惟原判決何以 不採信證人陳見成之證言，令人百思不解。 （二）被上訴人對陳見成所欠會款70萬元曾聲請鈞院105 年度司 促字第9026號支付命令在案，其聲請狀並未一字敘及兩造 及其三方同意自103 年9月1日起之租金由陳見成積欠之互 助會款項中扣抵情事，足證被上訴人之主張，全係謊言。 嗣被上訴人即持上開支付命令聲請鈞院以106 年度司執字 第8844號清償債務事件對陳見成強制執行，惟遲至上訴人 提起本案訴訟，原審於106年12月8日辯論終結後，被上訴 人始於106年12月18日提出陳報狀，載明其已於106年12月 14日具狀向鈞院聲請對債務人陳見成減縮執行標的金額， 扣除165,000 元等語，足證在此之前，絕無所謂兩造與陳 見成間就陳見成積欠會款部分轉由上訴人承擔情事，原判 決顯然錯誤。 （三）上訴人於系爭租約租賃期限屆滿即104年8月31日後，多次 口頭催告被上訴人應遷讓交還房屋，惟被上訴人置之不理 ，上訴人乃再寄存證信函予被上訴人。被上訴人亦未提出 上訴人有同意繼續出租之任何證據，是兩造當然不成立不 定期租賃契約。至系爭租約之違約金，係基於所訂每月租 金僅5,000 元，過於低廉，為促使承租人信守契約之約定 而訂此罰則，為兩造所同意，自應信守履行等語。並聲明 ：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人673 ,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則未提出補充答辯 及聲明。 四、經查，兩造就系爭房屋訂有系爭租約，租期自99年9月1日起 至104年8 月31日止，每月租金5,000元。因被上訴人出資24 萬元修建系爭房屋，兩造約定可扣抵4年租金至103年8 月31 日止。另上訴人前於102年10月29日向被上訴人借款5,000元 ，同年12月27日借款20,000元，嗣於103年1月15日返還8,00 0元，尚欠被上訴人1 萬7,000元，雙方同意以上開欠款扣抵 租金等情，為兩造所不爭，並有系爭租約在卷可稽（見原審 卷第44至48頁），堪信為真正。又上訴人主張被上訴人自10 3年9月1日起迄106年5 月31日搬離日止均未給付租金，故應 給付共33個月租金16萬5,000元及自租期屆滿翌日即104 年9 月1日起至106年5月31日止，按月以租金5倍計算之違約金52 萬5,000元，扣除上訴人前開借款17,000 元，被上訴人尚應 給付上訴人67萬3,000 元云云。惟為被上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯。經查： （一）證人即被上訴人公司之法定代理人莊清松於原審到庭證稱 ：「這個會是從99年9月1日開始由陳見成擔任會首，開標 與收錢都是由里長夫人就是原告（即上訴人，下同）處理 的，到102年8月份我發現這個會有作假，因為在這之前我 一直標都標不到，在102年8月時會還沒到期，到35期而已 就倒會了，這個會總共是40期，我每個月都繳2 萬，總共 繳70萬，我是活會，70萬血本無歸，當下我有跟原告與陳 見成講，他們說會還我錢，一直拖到102 年10月份，陳見 成還陸續跟我借票還是金錢，總共加起來82萬多」、「（ 陳見成欠你70萬元的會款你有無跟他要？）有，我去他家 找他要，他跟原告後來到我租屋處跟我講，會錢的部分， 他們暫時沒錢可以給我，看可否抵每個月的租金，我說可 以暫時讓他抵租金。這個方案是他們兩個當場提出，我也 同意」、「（請明確告知時間、地點，你與原告及其先生 談好由陳見成所積欠你的互助會會款來抵房屋租金的事實 ？）102年11月在我當時租賃的辦公室就是新竹市○○路○ 段○○號後面就是系爭租賃契約的房屋，應該是11月初。我 已經跟他催了很多次了」、「（在場有何人？）我和陳見 成及原告共3人而已」、「（你的租賃契約到104年8 月31 日屆滿後，出租人即原告有沒有說不租你了？）沒有」、 「（你們的租賃關係就是原契約再繼續延續？）是」、「 （104年8 月31日以後到104年12月31日前，原告有沒有跟 你提過要付租金的這件事情？）沒有，沒有跟我催討過租 金，因為前面已經有談過了就是用欠款抵房屋租金的部分 」、「直到我先對陳見成提告，封他的房子，原告才提告 我本件」等語（見原審卷第69至72頁）；而上訴人及證人 陳見成雖均否認有三方一起會談系爭房屋租金以陳見成積 欠被上訴人之會款扣抵情事，惟證人陳見成亦不否認其因 倒會積欠被上訴人70萬元會款等情（見原審卷第74頁）。 查證人莊清松雖為被上訴人公司之法定代理人，惟民事訴 訟法對於證據種類本無限制，有親誼或受僱關係者之證言 ，其憑信性有時或較弱，但並非無證據能力，本院自得衡 情酌理予以採捨。查系爭租約自被上訴人出資24萬元增建 房舍扣抵4年租金完畢翌日（103年9月1日）起迄被上訴人 於106年5月31日搬遷日止，均未見被上訴人給付任一期房 租，上訴人亦未異議或對被上訴人終止租約，甚至於租期 屆滿後任由被上訴人居住使用系爭房屋，其間歷時2年7月 有餘，上訴人始於106年4月24日寄發存證信函催告被上訴 人給付租金，如謂兩造未就被上訴人租金之給付有任何協 議，實與常情有違；上訴人雖主張其於寄發存證信函予被 上訴人前曾多次以口頭催告被上訴人付租，惟為被上訴人 所否認，上訴人復未能舉證以實其說，自難採信。再者， 被上訴人係於106年3 月17日持本院105年度司促字第9026 號支付命令對陳見成為強制執行，業據本院依職權調取本 院106 年度司執字第8844號強制執行全卷核閱無訛。上訴 人嗣於106年4月24日始以前揭存證信函催告被上訴人給付 租金及違約金，則本院自足合理懷疑，上訴人係因被上訴 人對陳見成聲請強制執行，認其悔棄先前協議，始以存證 信函催告被被上訴人給付租金及違約金，此益徵兩造前確 有以陳見成積欠之會款扣抵租金債務之合意。參以證人莊 清松本係代表被上訴人公司承租系爭房屋並給付租金之人 ，該待證事實為證人莊清松親身經歷，自不得僅以其為被 上訴人之法定代理人，即概予否認其證言之真正，本院自 得依自由心證及經驗法則，認其證言與事實相符而採為證 據。至證人陳見成為上訴人之配偶，且因積欠被上訴人會 款而為被上訴人強制執行在案，其證言已難期其客觀公正 ，且復有前開說明之悖於常情之處，自難率予採信。從而 ，被上訴人抗辯兩造合意於原租約屆期後續租，並以陳見 成積欠之會款扣抵系爭房屋之租金，洵屬有據，應堪採信 。 （二）至上訴人復主張被上訴人對陳見成所欠會款曾聲請支付命 令，於聲請狀內並未敘及其與兩造同意以系爭房屋之租金 扣抵陳見成積欠之互助會款情事，且上訴人嗣後持前開支 付命令聲請強制執行，亦就全部所欠會款70萬元聲請，迄 至上訴人提起本件訴訟，原審於106年12月8日辯論終結後 ，被上訴人始於106 年12月14日具狀向本院執行處減縮執 行標的金額扣除165,000 元，足證在此之前，並無所謂兩 造與陳見成間就陳見成積欠會款部分轉由上訴人承擔情事 云云。惟查，支付命令之聲請，除應表明當事人及法院外 ，衹須表明請求之標的並其數量及請求之原因、事實，以 及應發支付命令之陳述，此觀民事訴訟法第511 條規定自 明。且因債務人依同法第516 條對支付命令得不附理由提 出異議，故債權人在督促程序就其所主張之事實毋庸舉證 。本件縱被上訴人聲請本院對上訴人核發支付命令時，未 敘及以會款扣抵租金情事，嗣並以全額債權聲請強制執行 ，惟此乃上訴人得否聲明異議或提起異議之訴之問題，尚 不能因此而否認兩造間有此合意，是上訴人前開主張，亦 無足取。 五、綜上，兩造確有合意系爭租約自103 年9月1日起之租金以上 訴人之欠款1萬7,000元及訴外人陳見成積欠之會款70萬元按 月扣抵，且於系爭租約104年8月31日屆滿時，被上訴人仍繼 續居住使用系爭房屋並按月扣抵房租，上訴人亦未有反對之 意思，自應視為兩造以不定期限繼續系爭租約。是算至被上 訴人於106年5月31日搬離系爭房屋日止，兩造應扣抵之租金 數額為16萬5,000元（5,000×33月＝165,000 元），並未逾 上訴人及陳見成之前開積欠款項，足認被上訴人並未積欠租 金，亦未違反系爭租約第6 條之規定。從而，上訴人請求被 上訴人給付租金及違約金合計67萬3,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為 無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假 執行之聲請，並無不當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第385條第1項前段、第449條第1項、第463條、第78條 ，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 6 月 13 日 民事第一庭 審判長法 官 楊明箴 法 官 蔡欣怡 法 官 周美玲 以上正本證明與原本無異。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 107 年 6 月 14 日 書記官 劉亭筠