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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第131號 原　　　告　友琍國際股份有限公司 法定代理人　陳來桐 訴訟代理人　柯勝義律師 被　　　告　李金堂 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年3月27日辯 論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地上即 門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○號之未辦保存登記房屋 騰空遷讓返還原告。 被告應自民國一百零六年十月六日起至騰空遷讓返還前項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣壹仟玖佰貳拾壹元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告供擔保後，得假 執行。 本判決第二項到期部分，於原告按月以新臺幣陸佰肆拾元供擔保 後，得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更，民事訴訟法第256 條定有明文。查，原告 起訴時聲明為：㈠被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○ ○○○ ○號土地及門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○ 號之 未辦保存登記房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國106 年10月6 日起至騰空遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原 告新臺幣（下同）2 萬元。㈢前二項聲明原告願供擔保請求 准予假執行。嗣於本院言詞辯論期日當庭更正聲明第一項為 ：被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地上 即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○ 號之未辦保存登記 房屋騰空遷讓返還原告。核原告上開所為之變更，僅係更正 事實上之陳述，非為訴之變更，合先敘明。 二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： （一）坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地及其上門牌 號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○ 號之未辦保存登記房屋 （下合稱系爭房地）原為被告所有，前經本院民事執行處 以105 年度司執字第33615 號強制執行事件拍賣，由原告 得標買受，並繳足全部價金200 萬8,000 元後，本院民事 執行處於106 年10月6 日發給權利移轉證書，原告於106 年11月1 日完成土地所有權移轉登記，並於106 年12月8 日就系爭建物辦訖房屋稅及移轉登記，而取得新竹縣政府 稅捐稽徵局核發之房屋稅籍證明書。原告取得系爭房地所 有權後，指派員工並委請房屋仲介前往系爭房屋查看，發 覺被告所有之物仍未搬離，透過仲介、警員等幾經勸諭， 被告仍拒絕搬離，被告占有使用系爭房地，顯已妨礙原告 對於所有物之使用、收益之權利。爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告自系爭房地遷出並騰空返還原告。 （二）被告自原告於106 年10月6 日取得系爭房地所有權後即無 權占用系爭房地使用迄今，而受有利益，致原告受有無法 利用系爭房地之損害，原告自得依不當得利之法律關係請 求被告返還相當於租金之不當得利。又原告係第二拍拍得 系爭房地，法院公告房地總價為200 萬元，以第二拍拍賣 價格為第一拍拍賣價格之80﹪，回算執行法院核定第一拍 之房地總價為250 萬元，自應以第一拍價格作為計算不當 得利數額之基礎。且系爭房屋位於○○鄉○○路，往來交 通方便，附近有超市、麵包店、7-ELEVEN、萊爾富等生活 機能堪稱便利，按法定租金10﹪計算，每月租金約2 萬83 3 元，爰以每月2 萬元作為系爭房屋相當於租金之不當得 利金額。 （三）聲明：⒈被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段000 0000 地 號土地上即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段○○○ 號房屋 騰空遷讓返還原告。⒉被告應自106 年10月6 日起至騰空 遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告2 萬元。⒊前二 項聲明原告願供擔保請求准予假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、得心證之理由： （一）系爭房地原為被告所有，訴外人花旗（臺灣）商業銀行股 份有限公司（下稱花旗銀行）前執臺灣臺北地方法院105 年度北簡字第2202號民事判決及判決確定證明書向本院民 事執行處聲請就被告所有系爭房地強制執行，經原告以總 價200 萬8,000 元拍定之事實，業據原告提出本院106 年 9 月1 日新院千105 司執聖字第33615 號拍賣公告、本院 106 年10月6 日新院千105 司執聖33615 字第026826號不 動產權利移轉證書、土地所有權狀及房屋稅籍證明書（見 本院卷第9 至16頁）等件為證，並經本院調閱本院105 年 度司執字第33615 號清償借款強制執行卷宗核閱屬實，而 被告經合法通知，並未到場爭執，亦未提出任何有利於己 之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之 結果及斟酌全辯論意旨，自堪信原告前開主張為真實。 （二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段亦定有明文。經查，系爭房地業經原告拍賣取 得，並移轉登記為原告所有之情，已如前述，而被告迄今 並未提出任何有利於己之證據方法，證明其有何繼續占有 系爭房地之合法權源，自屬無權占有，則原告本於系爭房 地所有權人之地位，依民法第767 條第1 項規定，被告騰 空遷讓返還系爭房地，自屬有據，應予准許。 （三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民 法第179 條、第181 條但書分別定有明文。而無權占有他 人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常 之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 被告並無任何正當權源，竟無權占用原告所有之系爭房地 之情，業如前述，則被告自受有相當於租金之不當得利， 並致原告受有不能利用系爭房地之損害，是原告依不當得 利之法律規定，請求被告給付自取得系爭房地之日即不動 產權利移轉證書發放日（即106 年10月6 日）起至遷讓返 還系爭房地為止，相當於租金之不當得利，應屬有據。 （四）又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。所 謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定， 土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關 估定之價額而言。而房屋之申報價額，因目前市縣地政機 關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，然房屋 課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關就系爭房 屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，自無不可 。而所謂年息百分之十，乃指房屋租金之最高限額，並非 必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位 置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值、所受 之利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查， 系爭房屋坐落基地○○○鄉○○段915 、916 地號土地， 土地面積分別為34.68 平方公尺及41 .17平方公尺，當期 之申報地價分別為每平方公尺2,560 元及1,760 元等情， 有系爭土地所有權狀及申報地價查詢資料附卷可憑（本院 卷第14至15頁、第24至25頁）；又參以系爭房屋於上開強 制執行程序中已為鑑價，其鑑定價格已依據房屋現況及折 舊率等因素一併考量，本院執行處以該鑑定價格為基礎拍 賣系爭建物，並由原告以168 萬元價額拍得系爭房屋，有 不動產權利移轉證書在卷可證（本院卷第12頁），是以該 拍得價格當較為接近現況，並據此作為估算每月租金之基 礎亦較可採。復審酌系爭房屋位處都市邊緣，為住宅、工 業混合型態、附近道路規劃與路況良好，交通運輸便利性 尚稱良好，公共設施大部分均已實施，鄰近之公共設施有 中興國小，生活機能性稍差等情，有不動產估價報告書附 於本院執行卷內可參，及被告占用系爭房屋非供商業用途 及所受之利益程度等情，本院認以年息7%計算相當於租金 之不當得利應屬允恰。依此標準計算，原告每月得請求被 告給付相當於租金之不當得利金額為1,921 元【計算式： ｛168,000 ＋（2,560 ×34.68 ）＋（1,760 ×41.17 ） ｝×7 ﹪÷12＝1,921 ，小數點以下四捨五入】，原告逾 此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 四、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房地，依所有物返還 請求權之規定，訴請被告將系爭房地騰空遷讓返還原告，及 依不當得利之法律關係，請求被告應自106 年10月6 日起至 騰空遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告1,921 元之不 當得利，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由 ，應予駁回。 五、原告就訴之聲明第一項、第二項陳明願供擔保，聲請宣告假 執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當之擔保金額 宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併 予駁回。 六、以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併 算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。原告僅 就相當於租金之不當得利部分敗訴，原告敗訴部分不影響訴 訟標的價額計算，是以本件訴訟費用仍應由被告負擔，附此 說明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第390 條第2 項、第79條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 4 月 10 日 民事第二庭 法 官 王婉如 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受判決後20日內提出上訴狀到院。 中 華 民 國 107 年 4 月 10 日 書記官 王裴雯