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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第214號 原　　　告　統誠不動產仲介有限公司 法定代理人　張昭煌 訴訟代理人　洪大明律師 　　　　　　張智程律師 被　　　告　趙志遠 訴訟代理人　彭成青律師 被　　　告　慧承國際有限公司 法定代理人　劉漢文 訴訟代理人　唐琪瑤律師 上列當事人間請求給付承攬報酬事件，本院於民國107 年8 月24 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用（含證人日旅費）新臺幣貳萬玖仟參佰捌拾肆元由原告 負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：被告趙志遠於民國105 年12月7 日委託原告 代為銷售被告趙志遠所有詳細門牌號碼新竹縣○○市○○○ 街○○○ 號14樓之2 房、地乙戶（下併稱：系爭房地。該屋則 稱：系爭房屋），並簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱： 系爭契約書），約定委託銷售價格新臺幣（下同）5,688 萬 元，委託期間自105 年12月7 日起至106 年3 月6 日止，期 限屆滿後被告趙志遠仍口頭委託原告辦理銷售，經原告積極 尋找買主帶看系爭房屋，其間被告慧承國際有限公司（下稱 ：被告慧承公司）曾於106 年6 月6 日與原告簽署「要約書 」（下稱：系爭要約書），於原告趨近促成被告趙志遠與被 告慧承國際有限公司2 人成交，案件成熟之際，被告2 人竟 私下於106 年9 月間簽訂系爭房地買賣契約，為此於106 年 11月間業由被告趙志遠將系爭房地過戶於被告慧承公司，今 原告暫且依照系爭房地登記謄本記載4,600 萬元最高限額抵 押權之金額，按契約關係與居間法律關係（經引據請求權基 礎為民法第568 條第1 項），分別請求被告趙志遠、被告慧 承公司應以成交總價4 ％、2 ％計算，給付仲介服務費各為 184 萬元、92萬元等語，爰聲明：被告趙志遠應給付原告18 4 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息、被告慧承公司應給付原告92萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，願供擔 保請准宣告假執行。並提出：系爭契約書、系爭要約書、Li ne訊息、系爭房地登記謄本等件（均影本）為證，並請求傳 喚證人即原告公司承辦人彭仁輝。 二、被告趙志遠則以：其與原告間確實有系爭契約書，並曾再簽 訂「委託事項變更契約書」（下稱：系爭變更契約），將委 託期限延長至106 年3 月31日，委託銷售價格則同意降至5, 225 萬元，由被告趙志遠實拿5,000 萬元，故自期間屆滿翌 日即106 年4 月1 日起，被告趙志遠與原告即無契約關係存 在，原告所謂繼續成立口頭委託云云，舉凡委託期限、銷售 金額、仲介費用、、、等等契約重要事項，均付諸闕如，故 其否認之，茲不動產之價值頗高，依常情於居間法律關係之 雙方，理應慎重以書面為之，並以此拘束彼此，以杜糾紛， 又其僅係於前開委託銷售期間屆滿後，對於無代表原告簽約 權力之有巢氏房屋竹北台大加盟店業務員即受僱於原告之經 紀人彭仁輝，彭仁輝說要帶客戶看屋時，其身為屋主僅應允 可以帶人進來看屋而已，但是看屋與繼續委託銷售契約或是 否成立居間法律關係，根本是兩件不同的事情等語，資為抗 辯，爰答辯聲明如主文所示。 三、被告被告慧承公司則以：被告趙志遠未能於系爭契約書或系 爭變更契約之委託銷售期間內，與被告慧承公司成立買賣契 約，非可歸責於被告慧承公司，又伊公司於106 年6 月6 日 出具承買價為3,600 萬元之系爭要約書及「買方給付服務費 承諾書」（後者簡稱：系爭承諾書。服務費為委託承買價2 ％），因為已逾系爭要約書之約定有效期間106 年6 月13日 20時，故已失其契約效力，原告固曾於106 年7 月中旬經由 證人彭仁輝聯繫屋主，但被告趙志遠開價5,200 萬元，伊公 司則出價4,200 萬元，彼此間有高達1,000 萬元之差距，當 時伊公司承辦人即證人詹鏡玲已經明白向彭仁輝表示不為考 慮而拒絕，此後被告2 人於106 年9 月底以4,600 萬元之價 格成交，並非原告媒合所致，因為這個成交價不是原告周旋 努力於買賣雙方而為交涉斡旋說合促成者等語，資為抗辯， 爰答辯聲明如主文所示。並提出：系爭要約書及系爭承諾書 各1 件（均影本）為證，並請求傳喚證人即伊公司財務會計 小姐詹鏡玲。 四、本院依兩造所為主張及所提證據，而為下列（一）至（三） 不爭執事實整理，經兩造同意不爭執，而可資作為本件判決 基礎事實，不再為其他調查：（見本院卷第221 頁筆錄） （一）被告趙志遠曾與原告簽訂委託銷售契約書（即系爭契約書 ），將被告趙志遠所有門牌號碼新竹縣○○市○○○街○○ ○ 號14樓之2 房地（即系爭房地）委由原告銷售，委託期 間自105 年12月7 日起至106 年3 月6 日止（見本院卷第 10～14頁，編號UA0000000 號委託書），被告趙志遠為此 曾與原告書面簽立委託事項變更契約書（即系爭變更契約 ），將上開委託期間變更為105 年12月8 日起至106 年3 月31日止（見本院卷第15頁），但約定的服務報酬不變， 均為以成交價4％ 計算居間報酬服務費。 （二）被告慧承公司於106 年6 月6 日與原告簽署要約書（即系 爭要約書）及買方給付服務費承諾書（即系爭承諾書）， 如被告慧承公司提出之被證1 所示（見本院卷第56～57頁 ），其形式及內容真正不爭執。 （三）系爭房地已於106 年9 月29日由被告趙志遠以4,600 萬元 之價格出售予被告慧承公司，並於106 年11月10日完成所 有權移轉登記。 五、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第 3 款規定為爭點整理，經兩造於最後言詞辯論期日當庭同意 協議簡化爭點，即本件經協議簡化爭點為「原告依據契約關 係與民法居間之規定，請求被告2 人各給付報酬及其遲延利 息，有無理由？」，以下爰就經協議簡化爭點，判斷如下： （一）原告與被告趙志遠自106 年4 月1 日起已無契約關係，原 告與被告慧承公司自107 年7 月某日起已無契約關係，原 告依據契約關係對被告2 人求為給付報酬及其遲延利息， 均無理由： 1、按，契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事 實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發 生契約之效力。當事人締結關於不動產之債權契約，固非 要式行為，惟對於契約必要之點，須有合致，否則其契約 即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例要旨參 看），而所謂委託銷售契約或委託承買契約，其契約必要 之點，當在於委託期間與委託銷售或承買價格，不言自明 。次按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前 項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該 條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 、 2 項分別定有明文。本件原告與被告趙志遠間105 年12月 7 日簽署之系爭契約書其中第十四條屬於定型化條款，記 載：「本契約非經甲乙雙方書面同意，單方不得任意變更 ；本契約簽訂時，如須加添或更改契約條款，應經甲乙雙 方同意，並經乙方（指原告）承辦人及甲方（指被告趙志 遠）簽章確認。本契約簽立後，如雙方同意變更本契約內 容時，應以乙方提供之『委託事項變更契約書』為之，該 文件具有修正本委託契約書之優先效力，於雙方簽章後生 效。」（見本院卷第12頁），併參原告與被告趙志遠間曾 於系爭契約書105 年12月7 日簽署後，再為簽署系爭變更 契約，將原委託售價由5,688 萬元降至實拿5,000 萬元之 5,225 萬元，並將委託期間最末日由原106 年3 月6 日延 至106 年3 月31日之情（見本院卷第15頁），則消費者即 被告趙志遠抗辯其與他造間之委託銷售，必以契約書面方 式為之等語（見本院卷第235 ～236 頁民事答辯狀），及 另一被告慧承公司抗辯於上述最末日106 年3 月31日屆至 後，因原告與被告趙志遠倆人未再有任何書面契約，依民 法第166 條規定，原告所稱原告與被告趙志遠間續有口頭 有效約定乙節，於法不合等語（見本院卷第224 頁），被 告2 人前開抗辯俱屬可採，故原告與被告趙志遠自106 年 4 月1 日起已無契約關係，原告依據契約關係對被告趙志 遠求為給付報酬，為無理由。 2、查，被告趙志遠固以系爭契約書與系爭變更契約委託原告 銷售系爭房地價額為屋主實拿5,000 萬元（見本院卷第15 頁第肆條手寫處），並約定給付原告委託成交價4 ％之服 務費（見本院卷第11頁第五條第1 項），而於約定委託銷 售期間屆滿日106 年3 月31日（見本院卷第15頁第參條手 寫處）逾2 月後之106 年6 月6 日，被告慧承公司亦與原 告簽署編號UP0000000 號系爭要約書與編號UM0000000 號 系爭承諾書，承買價為3,600 萬元，委託期間至106 年6 月13日20時止（見本院卷第56～57頁），惟依該件106 年 6 月6 日系爭要約書其第四條第1 項記載：「要約之拘束 ：（一）本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送 達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方 將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而 為新要約，須再經買方承諾並送達賣方時。本要約書須併 同其附件送達。」，第六條第1 項記載：「其他約定：（ 一）買賣雙方應於賣方承諾並送達買方之日起五日內，買 賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負 擔、委託人及買方共同申請辦理或協商指定之地政士、付 款條件、貸款問題、交屋約定及其他相關事項進行協商後 ，簽訂不動產買賣契約書。」等語（見本院卷第56頁）， 可見系爭房地之買賣預約，應由原告提示系爭要約書予賣 方即被告趙志遠，並由被告趙志遠記明承諾時間並簽章始 得成立，然據證人彭仁輝在庭結證稱：趙董有跟我提到， 他朋友出價4,800 萬元，他都不賣，我有跟被告慧承公司 的承辦人詹鏡玲講，詹鏡玲說她們公司不可能出到這個價 格，堅持她們開出的價格，書面是3,600 萬元，Line是4, 200 元，請我繼續努力、7 月底過後，被告慧承公司就說 不考慮，之後我【沒有】再做其他的努力了，7 月底以後 ，趙董有請我繼續帶看客戶等語（見本院卷第117 ～118 頁筆錄），故被告慧承公司抗辯至此伊公司與原告間已無 契約關係，此後伊公司與被告趙志遠成交非屬原告貢獻之 媒合等語，合於實情，故原告與被告慧承公司自107 年7 月某日起已無契約關係，原告依據契約關係對被告慧承公 司求為給付報酬，亦無理由。 （二）原告依據民法居間之規定，請求被告2 人各給付報酬及其 遲延利息，亦無理由： 1、按，民法第565 條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方 為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之 契約。而本條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會 之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以 於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報 告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因 居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始 限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人 得請求報酬之支付，最高法院52年台上字第2675號判例參 照。本件舉凡105 年12月7 日之系爭契約書或106 年6 月 6 日之系爭要約書，皆以原告得向買賣雙方收取成交價額 4 ％、2 ％不等之服務報酬，自屬媒介居間而非報告居間 甚明。 2、次按，民法第568 條第1 項：「居間人，以契約因其報告 或媒介而成立者為限，得請求報酬。」。又，媒介居間人 固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託 人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約， 而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用 原則，仍應支付報酬，委託人雖得隨時終止居間契約，然 契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而 為之，否則仍應支付報酬，最高法院58年台上字第2929號 判例參照。查，原告前開主張併參證人彭仁輝所證，無非 以原告已為訂約機會之報告且曾斡旋於被告2 人，被告2 人事後亦為成交，此應屬於有媒介居間之效果等情，為其 主要論據，然據本院調查全部卷證結果，訴外人即永慶房 屋仲介股份有限公司以107 年8 月10日永慶總107 字第14 4 號函及附件回覆本院：系爭房屋曾由永慶房屋加盟店家 樂城房屋仲介有限公司刊登物件資訊於「永慶房仲網」， 刊登起迄時間為106 年4 月17日起至同年6 月30日止，物 件名稱為高鐵特區京站景觀商辦5,680 萬元，預約看屋03 -59 ＊＊＊88分機0 ＊＊＊8 等語（詳細資訊見本院卷第 192 ～193 頁），可信被告趙志遠與原告（有巢氏房屋加 盟店，見本院卷第46頁）於106 年4 月1 日起已無契約關 係後，被告趙志遠另透過訴外人家樂城房屋仲介有限公司 （永慶房屋加盟店）刊登物件資訊於公開網路上，向大眾 報告訂約機會，並無為避免就緒契約其服務報酬之支付， 故意拒絕訂立該經媒介已就緒之契約，並據訴外人劉水妹 代書回覆本院之資料，被告2 人係於106 年9 月29日簽訂 系爭房地買賣契約書，最終成交價為4,600 萬元，分3 期 付款，第1 期為460 萬元，簽約時交付，第2 期為460 萬 元，106 年10月8 日交付，尾款3,680 萬元，以代償被告 趙志遠於台灣中小企業銀行原貸款之方式，如有餘額則於 清償塗銷完畢後次日、106 年12月10日前交付（該等回覆 資料附於本院卷第195 ～214 頁），再對照系爭房地登記 謄本，所有權人為被告趙志遠時，設定有台灣中小企業銀 行最高限額4,740 萬元之最高限額抵押權（見本院卷第20 0 、202 頁），而所有權人改為被告慧承公司時，則設定 有台灣中小企業銀行最高限額4,600 萬元之最高限額抵押 權（見本院卷第28、30頁），併參證人詹鏡玲於本院107 年7 月13日審理時在庭結證稱：106 年6 月6 日簽系爭要 約書，寫3,600 萬元的價格，是伊公司開出一個價格好讓 原告去跟賣方談、6 月份房仲有帶看屋，伊公司得知屋主 趙先生底價是5,200 萬元、自己是會計，有跟老闆提，因 為算了一下實際登錄及請銀行鑑價後，伊公司可以用4,20 0 萬元買，這個4,200 萬元價格自己有跟彭仁輝說、到了 7 月份自己有跟彭仁輝說不考慮這間房子、伊公司原租約 11份到期，看過很多房子，自己有時候也會上591 或永慶 房仲網去看、9 月底又去看這間房子，不過這次看屋不是 彭仁輝帶看，9 月份伊公司老闆劉漢文就跟屋主簽約買下 來，成交價是4,600 萬元，自備款是成交價兩成即920 萬 元等語，及據證人彭仁輝同日審理時在庭結證稱：106 年 7 月份的進度，是賣方出價5,200 萬元，買方出價4,200 萬元，差距1,000 萬元，買家請我繼續努力，我去跟屋主 議價，屋主跟我說不可能，於是我跟買家說價格繼續往上 才有機會，買家沒有說4,200 萬元要往上加，詹鏡玲就跟 我說不考慮，也就是7 月份屋主跟我說不可能，買家跟我 說不考慮，我直接回報要約書給主管看，因為沒有雙方共 識的價格，就不能成交、這間是辦公室的房子，單價比較 高，客戶群比較少，看屋時要先聯絡屋主開門，106 年8 月份以後，我要帶客戶去看，屋主就說不用了，因為8 月 份以後，屋主趙志遠很常去上海，8 、9 月份我都沒有帶 客戶去看屋，8 月份屋主趙先生開價5,688 萬元，總價過 高，沒有客戶，11月份我要帶沒有出價的客戶去看，趙先 生就說不用了，賣掉了等語（見是日筆錄），本院審酌上 開各情，認系爭房地單價甚高，具特殊性，建案名稱為「 豐邑京站廣場」，公共設施位於5 樓，規劃商務會議室（ 見本院卷第193 頁圖文），客戶群基本稀少，自不得以原 告曾為報告與相對人訂約之機會，即允往後一概限制委託 人與該相對人之自由交易餘地，而阻礙房市流通，尤其當 106 年7 月間買賣雙方價差有1,000 萬元時，證人即原告 業務員彭仁輝係消極地回報主管不能成交，而非積極地進 一步再為周旋說合時，更應如此，且查本件106 年6 月6 日系爭承諾書記載：「若立書人（指被告慧承公司）或其 配偶、二親等之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就 上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受委託人已完成 居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之貳 為服務報酬」（本院卷第57頁），則本件賣方委託期間屆 滿後之二個月內，係指106 年4 月及5 月此二月，系爭要 約書卻係此後之106 年6 月，始由證人詹鏡玲向原告報價 3,600 萬元，次（7 ）月證人彭仁輝以雙方價差1,000 萬 元，無成交之望，對被告慧承公司為結案處理，故被告2 人於106 年9 月底，互為聯絡再次看屋並大約取該價差之 中位數，即賣方往下降600 萬元，買方往上升400 萬元， 並由買方提出成交價4,600 萬元兩成作為自備款，其餘以 貸款代償方式，以此完成買賣，此顯非因原告僅為報告即 已有效果，更非基於原告周旋說合所致，被告2 人既非悖 於誠信，拒絕訂立經原告媒介已就緒之契約，再由自己與 相對人訂立同一內容之契約者，資以脫免給付報酬，使居 間人喪失報酬請求權為目的，則原告依據民法居間法律關 係，請求被告2 人各給付報酬及其遲延利息，亦無理由。 六、從而，無論原告依據契約關係或民法居間規定，對被告2 人 起訴求為給付仲介服務報酬及其遲延利息，均無理由，應予 駁回，原告既受全部敗訴判決，則其假執行之聲請失所依據 ，不應准許，併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經審酌後認 均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。 八、訴訟費用之負擔：本件標的金額為276 萬元，應徵收第一審 起訴裁判費2 萬8,324 元，已由原告預納，收據附於本院第 4 頁，2 名證人日旅費各為530 元，分別由原告及被告慧承 公司預納，收據附於本院第4 頁，以上合計2 萬9,384 元， 依民事訴訟法第78條規定，定由敗訴之原告負擔。 中 華 民 國 107 年 9 月 19 日 民事庭 法 官 周美玲 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，應 按他造人數添具繕本，如委任律師辦理上訴，務必同時按照不服 程度繳納上訴審裁判費，若未同時繳納上訴費用，依民事訴訟法 施行法第9 條規定，其上訴不合程式，第一審法院得不行裁定命 補繳裁判費之程序，而逕行駁回上訴，請具律師資格代理人特別 注意。如原告對於本判決全部不服提起上訴，應繳納之上訴費用 為新臺幣4萬2,486元。 書記官 吳月華 中 華 民 國 107 年 9 月 19 日