臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第296號
原 告 金祥發銅板股份有限公司
法定
代理人 葉貞吟
訴訟代理人 楊益松
律師
葉王素芳
盛淇雲
被 告 天語生物科技股份有限公司
法定代理人 陳宛珂
訴訟代理人 侯淑慧
上列
當事人間
損害賠償等事件，本院於民國108年11月11日
辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張、減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。查原告起訴時
訴之聲明為：「一、被
告應將門牌號碼新竹市○○路○段○○○號9樓房屋騰空遷讓返
還予原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）0000000元
，及自訴狀
繕本送達被告
翌日起至清償日止，
按週年利率5%
計算之利息。」，原告
嗣於108年11月11日當庭變更聲明為
：「被告應給付原告0000000元，及自訴狀繕本送達被告翌
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。。」原告所為
訴之變更並將原聲明第1項返還房屋部分撤回，
核屬擴張應
受判決事項之聲明，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張
原告與被告於民國106年4月5日間簽訂租約（下稱
系爭租約
），約定原告所有門牌號碼新竹市○○路○段○○○號9樓房屋
（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃
期間自106年4月5日至
111年4月4日止，每月租金144900元。嗣於107年5月7日因系
爭房屋樓下發生火災延燒至系爭房屋，被告未付房租，原告
履向被告表示應遷出淨空租賃物，被告於108年7月30日遷出
時，雙方之租賃合約即告終止。原告依系爭租約及
民法規定
請求被告給付其自107年6月起至108年8月之所積欠之租金及
不當得利共計0000000元。
並聲明：
1、被告應給付原告0000000元，及自訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
2、願供
擔保請准假執行。
3、訴訟費用由原告負擔。
二、被告則以
系爭房屋因發生火災延燒至被告所承租使用之部分，導致被
告因而無法完整使用系爭房屋，屬
可歸責於原告，而不
可歸
責於被告之事由，且被告有代墊107年5月之房租、5、6月之
管理費及2個月之押租金，原告應予返還。
並聲明：
原告之訴駁回。
三、本院得
心證之理由：
本件爭點
厥為：(一)原告請求被告給付系爭房屋自107年6月
1日起至108年7月30日止之租金，有無理由？(二)系爭房屋
之租約是否已終止？如已終止，原告依不當得利之
法律關係
，請求被告給付
無權占有期間給付相當於租金之不當得利，
有無理由？茲析述如下：
1、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，
民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收
益狀態之保持，
乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之
義務，
彼此有
對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使
租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目
的者，承租人
非不得行使
同時履行抗辯權，而拒絕租金之給
付（最高法院99年度
台上字第526號判決意旨
參照）。
2、被告自系爭房屋於107年5月7日失火之次月起，即未再給付租
金，為
兩造所不爭執，
堪認為真實。原告依系爭租約及民法
規定請求被告給付其自107年6月起至108年7月止所積欠之租
金。被告則辯以系爭房屋失火後，已無法使用，拒絕給付租
金。
經查：
本件系爭房屋因於107年5月7日於系爭建物之8樓發生火災，
導致8樓及9樓大不部分區域樑、板結構構件受損，被告承租
之9樓辦公空間尚無法正常供點之情，有租賃物現場照片及火
災8樓廠房之受火害結構修復補強及費用估算報告書在卷
可參
，且原告亦於108年7月2日之
言詞辯論庭當庭應允復電以利被
告搬遷，雖本次火災原因未可歸責於兩造，然
參諸民法第435
條規定：租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致
租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租
金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，
得終止契約。本件被告雖未依
上開規定行使減少租金或終止
租約
請求權，然原告於租賃關係存續中，顯未能依
租賃契約
債之本旨提供可為通常使用收益之場所交付被告，違反其主
給付義務，被告等行使同時履行
抗辯權，拒絕給付租金，自
屬有據。綜上，原告請求被告給付自107年6月1日起至108年
7月30日止，共計14個月之租金，總計0000000元及自訴狀繕
本送達被告翌日起至清償日止之法定利息，因被告主張行使
同時履行抗辯，非屬無據，已如前述，是原告之請求並無理
由。
3、又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因
而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範
圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為
準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。查
本件租賃契約承如原告所述，雙方前於108年7月2日之言詞辯
論庭期達成被告應於108年7月31日遷出並淨空系爭租賃
標的
物，故雙方均應同意就本件租賃契約將於108年7月31日
合意
終止。
4、系爭租約既於108年7月31日終止，被告仍未返還占有，則被
告於此並無法律上之原因占有系爭房屋，是租賃標的物除一
般通常的使用
收益權利外，尚包含系爭房屋之管領權利，即
排除他人使用收益之權利，且系爭房屋系失火毀損並非滅失
，
難認被告就占有系爭房屋未獲任何利益，是原告請求108年
8月之相當租金之不當得利計144900元，為有理由。然被告既
主張尚有2個月之押租金於原告處，並主張原告應予返還
等情
，於法原告請求被告給付108年8月之相當不當得利之租金雖
有理由，然因被告前就押租金部分為抵銷主張，並已逾原告
本件得請求之範圍，則原告本件請求遂屬無據，應予駁回。
四、
綜上所述，被告於系爭租約合法終止後，已無法律上之原因
繼續占有系爭房屋，原告以不當得利之
法律關係，請求被告
給付108年8月之租金雖有理由，然因被告前就押租金部分既
為主張抵銷，且已逾原告本件有理由之範圍，則原告本件請
求遂屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核因訴之駁回而失
所依據，應予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊
防禦方法及證據資料，
經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，
爰不一一論
列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判
決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 13 日
民事第一庭 法 官 彭淑苑
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 13 日
書記官 林琬茹