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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第483號 原　　　告　科睿土地開發有限公司 法定代理人　羅月春 訴訟代理人　林世昌律師 被　　　告　力穩開發實業股份有限公司 法定代理人　黃芷裙 訴訟代理人　劉正穆律師 　　　　　　李秋峰律師 上列當事人間給付違約金事件，本院於民國108 年12月3 日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國一０八年六月二 十六日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項，於原告以新臺幣捌拾肆萬元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得 免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： ㈠、被告前於民國104 年8 月31日與地主詹勳、詹煌勝（下稱地 主）簽訂合建契約書，由地主提供所有之新竹縣○○市○○ 段○○○ ○○○○ ○號土地，由被告投資興建合建物共10棟RC鋼 筋混凝土結構別墅（下稱系爭建案）。後因被告經營不善， 興建進度延宕，建照快過期，就地主而言，土地上有地上物 又有土地融資貸款，將導致土地無法移轉，兩造經過協調， 為避免影響合建契約之履行，由地主詹煌勝擔任負責人新設 原告公司，被告將上開合建契約之權利義務移轉予原告，原 告、被告、地主詹勳及詹煌勝，三方於106 年3 月9 日簽署 協議書（下稱系爭協議書）為憑。 ㈡、依系爭協議書第五條約定「乙方（即被告）保證本契約已興 建、興建中、未興建之建物及土地，皆無對外銷售，質押借 款（除本契約中之融資外）或有任何不利於本契約之行為， …」第八條約定「乙方應確實提供有關本建案發包工、料及 採購之資料，若有隱瞞任何事實或違反本協議內容時，同意 支付甲（指原告）、丙方（指地主詹勳、詹煌勝）懲罰性違 約金新臺幣500 萬元整及所有損害賠償，並無條件放棄本協 議書之所有權利，…」。 ㈢、詎料，系爭協議書簽訂之後，被告之債權人中租迪和股份有 限公司向本院聲請強制執行（106 年度司執字第15957 號） ，原告於106 年7 月27日收受執行命令，禁止被告對原告收 取帳款，原告亦不得對被告為債務清償，以致原告無法清償 被告所積欠下包廠商之款項，嗣被告竟起訴請求原告應給付 下包廠商相關款項（本院107 年度訴字第937 號審理中）。 ㈣、又者，被告於簽訂系爭協議書之前，早已與訴外人劉育榮就 系爭建案房屋簽訂買賣契約，然因系爭建案已移轉原告承受 ，故被告無法交屋，劉育榮竟對原告前法定代理人詹煌勝提 起詐欺罪之告訴，經臺灣彰化地方檢察署以106 年度他字第 24 76 號受理，依劉育榮於彰化地檢署提出之契約，劉育榮 與被告間應是不動產投資兼預售屋買賣之混合契約，然被告 已銷售系爭建案房屋予劉育榮之事，並未據實告知原告。迨 至107 年12月10日，又另名訴外人林柏杉更持兩份被告與之 簽訂以系爭建案房屋為標的之買賣契約書，向原告主張系爭 建案其中兩戶為林柏杉所有，復於107 年12月21日，被告法 定代理人黃芷裙、被告實際負責人曾國鈴竟與林柏杉一同僱 用怪手至系爭建案現場，對房屋進行破壞行為，此有新竹縣 警察局竹北分局備案紀錄、怪手及遭破壞之房屋外觀照片、 在場之原告工地主任王浩羽可證。 ㈤、被告所為隱瞞其積欠中租迪和公司債務之事實；隱瞞其出售 系爭建案房屋予訴外人劉育榮、林柏杉之事實，而向原告虛 偽保證興建中之建物、土地並無任何對外銷售之行為；僱用 怪手破壞系爭建案房屋之行為，均屬違反系爭協議書第五條 約定。被告所辯稱因其公司名稱變更致銀行抽銀根、被告簽 署不公平之系爭協議書係出於被迫云云，與事實不符，實則 被告本身債信出現問題，且依系爭協議書第二條約定，系爭 建案每戶銷售結算完畢所得扣除原告投入全部資金扣除土地 款後加計10 %利潤後剩餘款項均歸被告所有，意即只要系爭 建案可以順利完工、銷售，被告仍可分得淨利9 成，可見系 爭協議書並無不公平之處。又雖被告辯稱懲罰性違約金500 萬元過高，然系爭建案價值約2 億元，僅占2.5%，並未過高 。 ㈥、原告起訴前已寄發存證信函通知被告依系爭協議書第八條給 付懲罰性違約金500 萬元但未獲置理。爰依系爭協議書第五 條、第八條約定及連帶債權規定提起本件訴訟，由原告一人 起訴請求懲罰性違約金500 萬元全額。並聲明：⑴被告應給 付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日 止，按年息5%計算之利息；⑵訴訟費用由被告負擔；⑶願供 擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠、簽署系爭協議書之緣由，乃被告公司更名（力穩工程有限公 司更名為力穩開發實業股份有限公司），陽信商業銀行要求 重審建案貸款及須建商、地主核對印鑑，然地主拒不用印， 致被告週轉困難，銀行要抽銀根，可能進行拍賣，銀行建議 不如由地主興建，故三方是在陽信商業銀行內簽署系爭協議 書，系爭協議書對被告不利，但為了不妨礙合作已久之下包 廠商權利，被告被逼用印，懲罰性違約金500 萬元是對方要 求寫的（本院卷第63頁）。 ㈡、被告並無違反系爭協議書第五條之情事，劉育榮係被告於系 爭建案之投資人，投資1,250 萬元，有簽署不動產投資契約 書，被告已於105 年7 月11日收受600 萬元及同年月15日收 受650 萬元（本院卷第78-117頁），為保障其出資權益，劉 育榮要求被告以簽訂房屋買賣契約之方式，作為投資擔保， 並非真實之買賣契約，被告並未將系爭建案房屋售予劉育榮 ，充其量是「信託的讓與擔保」，於所擔保債權受清償時， 債權人即有返還擔保物所有權之義務。 ㈢、又被告前於105 年6 月17日向林柏杉借款500 萬元，並以與 其簽訂預售屋買賣契約書之方式作為還款擔保，約定105 年 9 月17日一次清償本息，且約定若被告將債務清償完畢，則 預售屋買賣契約書視為無效，並經本院所屬民間公證人公證 （本院卷第72-75 頁），此事乃地主詹煌勝即原告前法定代 理人於簽訂系爭協議書時所明知，106 年3 月9 日簽署系爭 協議書之翌日旋即到詹煌勝指定之律師事務所簽署106 年3 月10日同意書（本院卷第118 頁），被告既未隱瞞、亦非出 售予林柏杉。 ㈣、系爭協議書第八條之義務，限於「有關本建案發包工、料及 採購之資料」之隱瞞或違反協議，始有給付懲罰性違約金50 0 萬元的問題，既有關本建案發包工、料及採購之資料，被 告均已移轉予原告；又被告前因積欠中租迪和公司票款致生 清償票款強制執行事件，然亦與本建案發包工、料及採購之 資料無涉。故原告依系爭協議書第八條請求，並無理由。 ㈤、退步言，如認原告請求有理由，則違約金過高，法院得減至 相當之數額。緣於被告係因資金窘迫、甚至遭到強制執行， 始無法順利履約，而系爭建案已陸續完工銷售，原告可賺取 高額利潤，可見因被告違約所受損害甚微，故原告請求懲罰 性違約金500 萬元過高，請法院職權酌減。並答辯聲明：⑴ 原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵訴訟費用由原告負擔； ⑶願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： ㈠、原告主張：被告前於104 年8 月31日與地主詹勳、詹煌勝簽 訂合建契約書；被告於105 年6 月17日向林柏杉借款500 萬 元並經本院民間公證人公證；被告與劉育榮簽署不動產投資 契約書（未載日期），並於105 年7 月11日及15日共收受劉 育榮投資款1,250 萬元；嗣系爭建案進度不順，原告、被告 、地主三方於106 年3 月9 日簽署系爭協議書，被告及地主 均同意將合建契約內被告應盡之權利義務全部轉讓予原告承 受；原告、被告於106 年3 月10日簽署同意書，載明原告同 意在撥款付予被告前，通知林柏杉陪同或委託，上情為被告 所不爭執，並有合建契約書、借款協議書及公證書、不動產 投資契約書及匯入匯款結果、系爭協議書、同意書等在卷可 稽（本院卷第12-20 、67-75 、78-118頁），堪信真正，是 此部分事實應可先予認定。 ㈡、至於原告主張：被告隱瞞其積欠中租迪和公司債務之事實； 隱瞞其出售系爭建案房屋予劉育榮、林柏杉之事實；向原告 虛偽保證興建中之建物、土地並無任何對外銷售之行為；僱 用怪手到系爭建案現場破壞房屋之行為，均屬違反系爭協議 書第五條約定，應依第八條給付懲罰性違約金500 萬元等情 ，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：⒈被 告是否有違反系爭協議書第五條之行為？⒉違反系爭協議書 第五條之行為，是否屬於第八條應給付懲罰性違約金500 萬 元之範疇？⒊懲罰性違約金500 萬元是否過高？⒋原告與地 主就此500 萬元是否為連帶債權？ ㈢、經查： ⒈被告違反系爭協議書第五條所為保證，且無法自行處理與清 償。 ⑴「乙方保證本契約已興建、興建中、未興建之建物及土地， 皆無對外銷售、質押借款（除本契約中之融資外）或有任何 不利於本契約之行為，如有概由乙方自行負責處理與清償。 」為系爭協議書第五條所明定。 ⑵觀諸被告與劉育榮簽署之不動產投資契約書暨附件（本院卷 第78-117頁），非但於第5 、6 條約定被告以系爭建案房屋 供作擔保，並簽立預售屋買賣契約書交付劉育榮，承諾若被 告於系爭建案使用執照取得後仍無法支付投資價金及利潤（ 共1,750 萬元），劉育榮有權持預售屋買賣契約主張權利， 被告不得異議（本院卷第79頁）。甚且，被告以系爭建案其 中4 張建造執照影本作為投資契約書的附件，又在未填載完 全之「賞悅土地房屋買賣契約書」載明將系爭建案其中第D 戶（建造執照號碼105 府建字第00064 號）以房地總價2,61 5 萬元出售，並在出賣人欄位蓋用被告公司大小章及法定代 理人黃芷裙親自簽名，交予劉育榮收執。是以，被告業將系 爭建案其中第D 戶（105 府建字第00064 號）房屋土地銷售 予劉育榮或其指定之人，應可認定，縱使未填載完全之「賞 悅土地房屋買賣契約書」將來可能因欠缺要件或證件而無法 完成過戶，仍不影響被告此部分作為乃不利於兩造系爭協議 書之行為。 ⑶再諸之被告與林柏杉簽署之借款協議書，亦有類似約定，即 被告就500 萬元借款，同意由被告簽立預售屋買賣契約交予 林柏杉作為擔保，在債務未清償前，被告不得就該標的房地 再予出售或處分（本院卷第72頁）。可見被告此部分作為， 亦係不利於兩造系爭協議書之行為。 ⑷建商因欠缺資金週轉，而以在建工程對外募集投資或借款， 乃工程實務所常見，但應據實告知原告及地主，使原告能在 資訊透明下評估風險，以決定是否承接被告合建契約之權利 義務、或修改系爭協議書條件、或調整雙方利潤比例、或將 已出售之房地部分排除在系爭協議書之外等因應方法。然被 告捨此不為，反而作出系爭協議書第五條所示之保證，待劉 育榮、林柏杉與原告發生爭議後，又無能力自行處理與清償 ，被告違約事證明確。 ⑸至被告辯稱原告知悉其向林柏杉借款並以系爭建案房地供擔 保乙事，為原告所否認。查兩造固不爭執106 年3 月10日簽 署同意書，然本院審酌同意書僅載：兩造於106 年3 月9 日 所簽立之系爭協議書，依系爭協議書第2 條內容每戶銷售結 算完畢所得扣除每戶所有成本加計保留款項，在撥付被告時 ，同意通知林柏杉先生陪同或委託（本院卷第118 頁），並 無一字敘及被告已將系爭建案之部分房屋土地出售予或質押 予林柏杉之事。再核至原告所稱：106 年3 月9 日簽立系爭 協議書時被告並未告知系爭建案有預售或銷售情形，隔天黃 芷裙帶著債權人來，她跟詹煌勝說，為了要給債權人安心， 若系爭建案完畢有獲利時就通知林柏杉到場（本院卷第120 -121頁）之情狀，與常情無違。再者，以系爭建案為10棟別 墅觀之，各棟造價必然不菲，又建造執照各別，極易特定， 若果被告已告知業將系爭建案其中部分房地出售予林柏杉， 兩造必會在系爭協議書及同意書載明，林柏杉本人亦會特別 強調其應分得之利益，豈會只要在撥款予被告時通知林柏杉 即可？可見被告此部分辯解不可採。 ⑹至原告另主張中租迪和公司強制執行事件，乃中租迪和公司 合法之權利行使，既非被告之行為或力能控制，自非可認定 被告違反保證。又林柏杉僱用怪手破壞房屋事件，黃芷裙在 庭已澄清是受林柏杉所迫而到現場，原告亦未能舉證被告僱 用怪手或與林柏杉共謀，故亦非可認定被告違反保證。原告 此部分主張，應屬無據，併予敘明。 ⒉違反系爭協議書第五條之行為，屬於第八條應給付懲罰性違 約金500 萬元事由中之「或違反本協議內容」之範疇。 ⑴「乙方應確實提供有關本建案發包工、料及採購之資料，若 有隱瞞任何事實或違反本協議內容時，同意支付甲、丙方懲 罰性違約金新臺幣500 萬元整及所有損害賠償，並無條件放 棄本協議書之所有權利。甲、丙方若有隱瞞任何事實或違反 本協議內容時，同意支付乙方懲罰性違約金新臺幣500 萬元 整及所有損害賠償，並無條件放棄本協議書之所有權利。」 系爭協議書第八條全文如上。可見懲罰性違約金500 萬元乃 被告、原告及地主互負之義務，並非單方面僅課以被告義務 。 ⑵被告為系爭建案原建商，故關於建案之發包工、料及採購之 資料，僅被告知悉及持有之，在轉讓予原告承接時，當然僅 被告負有確實提供義務。在此之外，三方均負有不能隱瞞任 何事實或違反本協議內容之情事。準此，違反系爭協議書第 五條之行為，自屬第八條應給付懲罰性違約金500 萬元之範 疇。被告所辯限於工、料、採購云云，乃臨訟卸責之詞。 ⒊懲罰性違約金500 萬元之約定，並無過高。 ⑴系爭協議書第八條約定之懲罰性違約金500 萬元乃被告、原 告及地主互負之義務，並非單方面僅課以被告義務，已如前 述。 ⑵本院審酌合建契約書第十四條，早已先有懲罰性違約金500 萬元之約定。該條明定，若被告或地主任一方有違約情事， 經他方定期催告後仍未改善，他方得解除契約，違約之一方 除應賠償他方已付之實質損害外（被告為投資規劃及營建費 用，地主為合建土地市值及費用），且應另賠償他方500 萬 元（本院卷第17頁）。若果依合建契約書履行完畢，則地主 所負義務主要為提供土地即可，附隨義務乃配合被告規劃之 合建進度。因被告經營不善，建造進度延宕，地主不得已新 設原告公司受讓被告合建契約之權利義務，原告必須負責建 造房屋直到領得使用執照、銷售、交屋等，義務大增，等於 是系爭建案責任幾乎全歸由地主及原告負擔，被告義務則降 至只要確實提供有關本建案發包工、料及採購之資料，不隱 瞞任何事實或違反系爭協議書內容即可。而被告之據實告知 乃原告受讓合建契約義務之最重要基礎。據此，懲罰性違約 金500 萬元之約定，並無過高之情形，對於被告亦無不公平 之處。 ⒋原告與地主，就此懲罰性違約金500 萬元並非連帶債權，原 告僅得請求被告按比例給付半數即250 萬元。 按「數人依法律或法律行為，有同一債權，而各得向債務人 為全部給付之請求者，為連帶債權。」民法第283 條固有明 文。然系爭協議書第八條「乙方應確實提供有關本建案發包 工、料及採購之資料，若有隱瞞任何事實或違反本協議內容 時，同意支付甲、丙方懲罰性違約金新臺幣500 萬元整。」 並無「連帶」或「享有同一債權」之文字或意旨，是原告主 張其與地主為連帶債權，殊屬有疑。況依系爭協議書，原告 是承受合建契約中建商的權利義務，地主仍是提供土地及配 合建商規劃之進度，故原告或地主對於被告之權利內容並不 完全相同，自非同一債權。準此，懲罰性違約金500 萬元乃 給付可分，故原告與地主應按比例各1/2。 ㈣、綜上，原告依據系爭協議書第五條、第八條約定，請求被告 給付懲罰性違約金250 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即10 8 年6 月26日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為有 理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 五、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請假執行及免為假 執行，均核無不合，爰各酌定相當擔保金額後准許之。至原 告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗， 應併予駁回。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 12 月 25 日 民事第二庭 法 官 陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，須於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 108 年 12 月 26 日 書記官 謝國聖