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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　108年度重訴字第175號 原　　　告　原相科技股份有限公司 法定代理人　黃森煌 訴訟代理人　張嘉麟 　　　　　　張威鴻 　　　　　　周筠庭 被　　　告　長天科技股份有限公司 法定代理人　紅星控股有限公司（法定代理人黃定宏） 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年2 月4 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○路○○○號房 屋之五樓及六樓全部騰空遷讓返還原告。 二、被告應將公司所在地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹科 學園區新竹縣○○鄉○○○路○○○號辦理遷出登記。 三、被告應自民國一０八年八月一日起至遷讓返還第一項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣陸拾陸萬陸仟伍佰參拾壹元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項，於原告以新臺幣貳佰伍拾貳萬貳仟零肆拾伍 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰伍拾 陸萬陸仟壹佰參拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。 六、本判決第三項，於原告按月以新臺幣貳拾貳萬貳仟壹佰柒拾 柒元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣陸 拾陸萬陸仟伍佰參拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行 。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 及 理 由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告應將 門牌號碼新竹縣○○鄉○○村○○○路○○○ 號房屋（下稱系 爭房屋）1 樓、5 樓、6 樓全部騰空遷讓返還原告；㈡被告 應將公司所在地及營業稅籍登記地址自門牌號碼新竹科學園 區新竹縣○○鄉○○○路○○○ 號辦理遷出登記；㈢被告應自 民國108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋1 樓、5 樓、6 樓之日止，按月給付原告新臺幣（下同）741,500 元（依系 爭租約第4 條，月租金為741,510 元，惟原告以741,500 元 計算，下同）；㈣訴訟費用由被告負擔；㈤願供擔保請准宣 告假執行。嗣則變更聲明如主文第1-4 項所示；願供擔保請 准宣告假執行（本院卷第90-91 、145 頁）。原告所為上開 變更，核屬單純減縮訴之聲明，應予准許。 二、原告起訴時，被告之法定代理人為曾明棋，嗣變更為紅星控 股有限公司，經原告聲明承受訴訟並提出經濟部商工登記公 示資料查詢服務為憑（本院卷第90-93 、96頁），自應准許 。 三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判 決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠原告於106 年1 月間向被告買受系爭房屋，並約定自原告給 付被告買賣價金尾款之隔日即106 年1 月18日起至109 年1 月19日止，將系爭房屋1 樓部分、5 樓及6 樓整層出租予被 告，另將系爭房屋所屬車位40個出租予被告；嗣兩造於107 年5 月1 日就系爭房屋所屬另外2 個車位簽訂租賃契約，期 間自106 年5 月1 日起至109 年1 月15日止，其餘租賃條件 不變（下合稱系爭租約，本院卷第13-19 、44頁）。依系爭 租約約定，被告應於每月5 日前，給付租金825,510 元予原 告（含系爭房屋1 樓、5 樓、6 樓共741,510 元、車位42個 共84,000元），嗣兩造口頭約定車位個數由42個縮減為33個 ，應付租金由每月825,510 元縮減為每月807,508 元，有發 票影本為證（本院卷第45-48 頁）。 ㈡詎被告自108 年4 月起即未按期繳付租金及原告為其代繳之 水、電費，亦有代墊費用發票為憑（本院卷第49-55 頁）， 原告乃於108 年7 月16日，依系爭租約第14條，發函向被告 表示於108 年8 月1 日終止系爭租約，然被告於系爭租約終 止後繼續以大量機器設備與辦公室設備占有系爭房屋5 、6 樓，且未將其公司所在地及營業稅籍登記自系爭房屋予以遷 出，有系爭房屋現場照片、經濟部商工登記公示資料查詢服 務為證（本院卷第58-69 頁）可稽，是原告得依系爭租約及 民法第767 條第1 項、第455 條規定，請求被告騰空返還系 爭房屋5 、6 樓，並將其公司登記所在地及營業稅籍地址自 系爭房屋地址遷出。 ㈢再者，系爭租約既已終止，被告即無占有系爭房屋之法律依 據。系爭房屋1 、5 、6 樓總出租坪數為1,177 坪，總月租 金為741,500 元，被告無權占用系爭房屋5 、6 樓之出租坪 數共1,058 坪，故被告每月獲得相當租金之不當得利為666, 531 元【計算式：741,500 元÷1,177 坪×1,058 坪＝666, 531 元】，是原告亦得依不當得利之規定請求被告自系爭租 約終止日即108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付相當於租金之不當得利666,531 元。為此聲明：如 主文第1-4 項所示；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。 三、本院之判斷： ㈠承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始 時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民 法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所 有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條前段 分別定有明文。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催 告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係 附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履 行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止 租約之意思表示（最高法院87年度臺簡上字第7 號裁定意旨 參照）。原告主張之事實，業據提出系爭租約、發票、通知 終止系爭租約信函及回執為憑（本院卷第13-19 、44-57 頁 ），堪認系爭租約業經原告合法終止，而被告迄未到場爭執 ，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據以供審酌，是 本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，認原告之主張應 為可採，揆諸前揭說明，原告請求被告全部騰空遷讓返還系 爭房屋5 、6 樓，洵屬有據。 ㈡民法第767 條第1 項中段所規定之所有權妨害除去請求權， 係所有人或依法律規定得行使所有權之人，對於無占有之正 當權源而以占有所有物以外之方法而妨害其所有權者，行使 妨害除去請求權之規定（最高法院104 年度臺上字第473 號 判決意旨參照）。系爭租約業經原告合法終止，已如前述， 而原告主張被告所在地及營業稅籍登記地址現為系爭房屋地 址之情，業據提出經濟部商工登記公示資料查詢服務為憑（ 卷第51-54 頁），堪認被告現仍以系爭房屋地址登記為其公 司所在地及營業稅籍登記地址，自屬妨害原告之系爭房屋所 有權，是原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告辦 理公司所在地及營業稅籍登記地址遷出系爭房屋登記，亦屬 有據。 ㈢承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約 定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第439 條前段 定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人 之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念， 故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍 ，為相當於租金之利益（最高法院97年度臺上字第294 號判 決意旨參照）。系爭租約經原告於108 年8 月1 日合法終止 後，被告迄未遷讓返還系爭房屋5 、6 樓，自屬無權占有系 爭房屋，應返還相當租金之不當得利；又系爭租約第1 、4 條約定明定：本約廠房地址為新竹縣○○鄉○○村○○○路 ○○○ 號一樓部分、五樓、六樓整層及一樓公設分攤，出租面 積為1,177 坪，房屋租金為741,510 元（本院卷第14頁）， 是原告以系爭房屋1 、5 、6 樓總出租坪數為1,177 坪，總 月租金為741,510 元（原告以741,500 元計算），被告無權 占用系爭房屋5 、6 樓之出租坪數共1,058 坪等情，計算被 告每月獲得相當租金之不當得利為666,531 元【計算式：74 1,500 元÷1,177 坪×1,058 坪＝666,531 元】，應為可採 。從而，原告請求被告自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭 房屋5 、6 樓之日止，按月以666,531 元計算相當於租金之 不當得利，即屬有據。 四、綜上所述，原告依民法第455 條規定請求被告遷讓返還系爭 房屋5 、6 樓；系爭租約第1 條、第4 條約定及民法第179 條規定，請求被告給付自108 年8 月1 日起至返還系爭房屋 5 、6 樓之日止，按月以666,531 元計算相當於租金之不當 得利；依民法第767 條第1 項中段規定請求被告所在地及營 業稅籍登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，均有理由，應予 准許。 五、本判決主文第1 、3 項，原告陳明願供擔保，請准宣告假執 行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣 告被告預供相當之擔保金額後，得免為假執行【擔保金額說 明：系爭房屋課稅現值31,656,600元，總面積14,747.21 平 方公尺，5 樓面積1,762.34平方公尺，6 樓面積1,762.34平 方公尺，按5 、6 樓合計面積換算課稅現值。31,656,600元 ×｛（1,762.34+1,762.34 ）/ 14,747.21 ｝=7,566,135元 】。至於本判決主文第2 項命被告辦理遷出登記之部分，係 命被告為一定之意思表示，參以強制執行法第130 條第1 項 ：「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判 決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時， 債務人已為意思表示」之規定，本判決主文第2 項命辦理遷 出登記之部分，須待判決確定始視為已有意思表示，自無從 宣告假執行，是原告此部分假執行之聲請，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：第78條。 中 華 民 國 109 年 2 月 18 日 民事第二庭 法 官 陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 2 月 18 日 書記官 曾煜智