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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第192號 原　　　告　長冠不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　蘇俊逸 訴訟代理人　蘇毓霖律師 被　　　告　陳其立 訴訟代理人　張昱裕律師 複代理人　　郭明德 上列當事人間給付報酬事件，本院於民國109 年8 月13日辯論終 結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬柒仟元，及自民國一○九年三月 二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣貳拾玖萬柒仟元為原 告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張： （一）緣兩造於民國（下同）108 年9 月20日訂立專任委託銷售 契約書（下稱系爭銷售契約），由被告將其所有坐落新竹 市○○段○○○○號土地及其上同段88號建號房屋（門牌號 碼為新竹市○○路○○○巷○弄○○號，下稱系爭房地），委託 原告銷售，銷售期間自108年9月20日起至109年3月31日止 ，價格為新臺幣（下同）1100萬元；同日並簽立「委託銷 售/出租契約內容變更同意書」（下稱契變同意書），同 意將委託銷售價格調整為990萬元（含4%仲介費），且約 定契變價格（990萬元）至委託價格（1100萬元）為廣告 價格，同意由原告自行調整。嗣經原告居間仲介後，訴外 人劉勳翰於108年12月11日簽訂附停止條件定金（斡旋金 ）委託書（下稱定金委託書），同意以950萬元之價格購 買系爭房地，再於108年12月12日同意變更承購價為990萬 元，且於同年月19日簽立購屋承諾書，並交付現金3萬元 、及票面金額97萬元本票乙紙作為定金。詎原告通知被告 出面簽署買賣契約書時，被告竟拒不出面簽約。 （二）依系爭銷售契約第貳部分甲、乙方之權利義務，第六條第 五項：「有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即原 告）已完成仲介之義務。甲方仍應支付第1 項約定之服務 報酬予乙方（四）…乙方所媒介之買方之承購條件，已達 甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書…。（ 五）委託期間內，甲方自行銷售」；第七條違約處理：前 條（第6條）第5項第3款至第6款情形，甲方應支付乙方按 本契約書約定之銷售總額百分之6計算之違約金」約定， 上開情形，應視為原告已完成居間仲介之義務。又第六條 、第七條之約定，其中4%為服務報酬、2%為違約金。次按 「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其 條件之成就者，視為條件已成就。」民法第101條第1項亦 定有明文。經查，原告於108年12月11日已通知被告，買 方已出價達房屋委託銷售之售價，翌日買方更提高至契變 價格990萬元，旋即通知被告出面簽約，然被告不願；原 告又於108年12月14日以LINE通知被告、及被告兒子陳岳 宏出面簽約。買方更於108年12月19日簽署購屋承諾書表 示願依被告委託銷售條件購買系爭房屋，也隨即通知被告 ，依照系爭銷售契約書第4條第1項，買賣契約已有效成立 。是以，被告為規避應依銷售契約給付仲介服務費，受有 不利益，而不願意出面簽約，顯然是刻意阻止給付服務費 之條件成就，視為條件成就，亦符合系爭銷售契約第貳部 分第六條第五項第四款之約定。 （三）本件被告主張提高價格方出售系爭房屋，也經被告兒子陳 岳宏到庭證述可稽。然依其提出之買賣契約書，及實價登 記查詢表，系爭房屋售價950萬元，遠低於原買方劉承勳 購屋承諾書之價格1,100萬元，也低於斡旋書之價格990萬 元，被告既然要調高售價，竟以950萬元出售？令人匪夷 所思。又參其提出與永慶不動產加盟店晶天不動產仲介經 紀有限公司締結之專任委託銷售契約書，被告於109年4月 1日始攜回審閱，旋於109年4月5日與第三人簽立買賣契約 ，若計算3日審閱期間，同年月4日簽立專任委託銷售契約 書（其提出之契約書日期為空白），翌日（即同年月5日 ）即與買方簽立買賣契約書。以房屋買賣之期間，從委託 銷售、仲介帶看、買方考慮出價、買賣雙方議價之時間， 斷無可能簽立委託銷售後隔日即簽立買賣契約，更遑論， 本件被告一再表示因為涉及新屋貸款等因素要提高系爭房 屋之售價，否則不急著賣。再查，被告於原告專任期間內 委託其他仲介業者出售系爭房屋，此據原告提出之LINE對 話可知，原告潛在客戶曾詢問原告有無房屋可推薦購買， 當時原告推薦系爭房屋銷售網頁連結，然其卻稱早已透過 「台慶、或永慶」仲介帶看過，且「朋友表示已簽立買賣 契約」「屋主自己住」「屋主不會說」等語。佐以被告於 拒絕簽約後，就不再讓原告帶看房屋等情，足見系爭房屋 被告於原告專任委託銷售期間，業已委託他人出售，已符 合系爭銷售契約第貳部分第六條第五項第四款、第五款約 定之情形。 （四）對被告抗辯之陳述： 1、依購屋承諾書第2 條約定「如定金是使用票據，買方應於 第一次支付買賣價金時，以現金存入中信房屋交易安全專 戶」或開立受款人為專戶之即期支票，觀其約定前後文， 並未約定僅得使用支票，故買方以現金3萬元、本票97萬 元為給付購屋承諾書之定金，並無不可。 2、被告雖抗辯有與買方訂約之自由，然買方於108 年12月14 日前出價已達被告委託銷售底價，更於108 年12月19日簽 訂購屋承諾書，被告卻不願簽定買賣契約，為委託銷售契 約第六條第五項（四）「乙方所媒介之買方之承購條件已 達甲方之銷售之條件」之情，被告依約定應負給付服務報 酬，另依第七條被告應給付銷售總額百分之六計算之違約 金。 3、被告抗辯委託銷售合約違反民法居間得請求報酬之規定， 有消費者保護法（下稱消保法）第12條之情。然本件買方 已出價達被告承購條件，被告卻不願意出面訂約，非單原 告僅係「報告」訂約之機會。又被告於108年9月20日委託 原告銷售房屋，已知悉原告媒介報告訂約之機會，會向被 告收取服務報酬。又委託銷售合約壹、第二條；貳、第六 條、第七條之約定意旨，即在防止被告規避服務報酬之給 付義務，蓋若原告付出大把心力廣告宣傳、帶看促使買方 出價達委託銷售底價，此際，被告卻不願與買方簽約，或 故意調高委託售價，豈非令原告心血白費，無法請求服務 報酬，又被告更可因此得知買方資訊或隨後自行出售坐享 其成，豈非顯失公平？換言之，上開約定符合雙方平等互 惠，也無與立法意旨矛盾，銷售契約目的也非難以達成， 更非顯失公平。更遑論，本件買方已出具購屋承諾書，依 照契約條款壹、四第一項之約定，毋庸賣方簽認，買賣契 約已有效成立，實與被告提出之判決事實並非雷同。 4、又被告辯稱購屋承諾書付款條件及房屋有漏水違建或鄰近 火葬場等情，推測買方之意尚須與被告見面洽商買賣條件 云云。參購屋承諾書第二條承購條件：買方同意賣方全部 之售屋要約條件；同條第三項：買賣雙方應在簽訂本承諾 書翌日起算七日內出面完成不動產買賣契約書之簽訂；同 條第六項：買方不得向賣方及受託人主張瑕疵擔保或損害 賠償；第八項：因可歸責於買方事由，不論有無簽定不動 產買賣契約書，買方仍應支付以承購總價百分之二計算之 服務報酬。依據上開約定，買方簽訂購屋承諾書，表示願 依照賣方所有委託銷售條件購買，不主張房屋瑕疵擔保， 更須給付服務報酬，是以，簽署購屋承諾書並非兒戲，被 告所辯，非符購屋承諾書簽定之義務。 5、又被告委託銷售期間長達三個月之久，均未見被告提出房 屋總價過低之情形，卻在買方出價，被告隨即似乎「深怕 房屋出售」，單方要求提高售價，難謂被告非刻意阻止房 屋出售，且不符合契約第二條之變更售價之約定，退步言 之，其亦自承房屋有漏水違建、鄰近火葬場等情，現在卻 主張資訊不公開原約定售價過低不願出售，顯屬推諉之詞 ，更遑論其在委託銷售契約貳、第二條於記載「乙方已確 實提供成交行情資訊供參考。收訖人陳其立（甲方）」處 簽名。 6、末查，被告抗辯房屋售價可達1,100至1,200萬元，然其在 收受買方購屋承諾書（1,100萬元），卻不願出面訂定買 賣契約，是否另涉一屋二賣，或有另外委託他人出售違反 專屬委託之情，不得而知。是依被告所述其低價出售他人 ，且依據其提出之買賣契約書、委託銷售合約書，及參以 系爭房屋委託銷售期間至109年3月31日止，委託銷售期間 長達半年，除本件被告拒絕簽約外，原告帶看多組客戶尚 無法成交，被告卻可在銷售期滿後5日即售出，時間上顯 不合理，又其辯稱出售是買賣雙方自行磋商，更非符合買 賣仲介之常情及倫理，足認被告於專任委託原告銷售期間 ，有委託他人出售並已自行出售之情，依照系爭銷售契約 約定貳、第六條、第七條，被告當應給付服務報酬及違約 金。 （五）又由證人劉勳翰證詞可知，買方簽立斡旋金委託書、購屋 承諾書，係在看屋後先出價950萬元，之後有更改980萬元 、990萬元，後再以1,100萬元向被告出價購買系爭房屋， 並交付斡旋金及簽發本票，合計100萬元，顯見其簽立前 開文書係在充分考量後所為，並非不實。另據證人陳岳宏 證述可知：原告帶看系爭房屋，陳岳宏及被告均知情，且 大部分在場，幾乎每周至少帶看一組買方，並隨時回報買 方購買出價之機會。本件實因原告告知被告，買方即將出 價，被告方傳被證1之對話，然由陳岳宏稱「你們可以跟 客戶講看看」、原告回傳「已在晚上又要約出價了」可證 ，被告在知悉原告仲介之買方將出價達底價之可能，旋即 要求提高售價，以避免出價達底價成交之情形。又系爭房 屋帶看長達三個月期間尚無法售出，若被告因新屋房貸壓 力，理應希望系爭房屋快點出售，竟在買方出價前後，方 要求提高售價，並調價格超越行情之1,380萬元，顯然不 合理，又稱買方簽發之本票數字、國字不符為由拒絕出面 商談簽約，再參以系爭房屋於銷售期滿後旋即出售，足認 被告稱售價太低要求提高，均屬規避之詞。綜上，依照系 爭銷售契約之約定，必須經書面方可變更委託售價，立意 在維護雙方公平誠信，以本件來說，若被告得知買家出價 達底價時，可單方提高至超乎行情之售價，讓房屋無法成 交，對原告並非公平，蓋原告評估委託售價有成交之機會 方受委託，並付出心力廣告宣傳並帶看，今若一開始委託 不合行情之售價，原告大可選擇不接受此銷售委託，方有 上開之約定。本件被告利用原告之廣告宣傳帶看方式自行 出售房屋，並運用房屋買賣常見規避專任委託銷售服務報 酬慣用之手法，於委託期滿後方過戶，以規避給付服務報 酬，實無誠信。為此，爰依兩造所簽訂之系爭銷售契約提 起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告66萬元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： （一）依系爭銷售契約第壹部分第四條第二項、第三項及附停止 條件定金委託書第3 條之約定，定金委託書固有買方劉勳 翰之簽名，但於賣方之簽認欄位置均為空白，足見被告並 未同意，契約之停止條件既未成就，買賣契約自無成立可 言。 （二）兩造契變同意書委託價格固載為990 萬元，且定金委託書 上買方出價自起初之950萬元變為980萬元再變為990萬元 ，但均未經被告於賣方之確認欄位內簽認同意，自無從執 此定金委託書記載證明買賣契約成立。又原告提出購屋承 諾書記載買方之承購總價為1,100萬元，但原告於起訴狀 卻稱買方最終之買價僅為990萬元，二者顯不一致，價差 高達110萬元之鉅，是買方究竟願以多少金額承購被告委 賣之房地，其真意顯然不明確，買賣自無成立可言。再者 ，購屋承諾書上所記載買方支付之定金100萬元，係以原 本交付原告之3萬元之現金（斡旋金）及買方另行簽發之 97萬元商業本票為之。然查，該承諾書上係明定以「須指 定買方為受款人並禁止背書轉讓」支票，非可收取本票， 且因買方所提出之3萬元斡旋金被告從未在定金委託書之 上簽認表示同意，本無從將斡旋金轉為定金，另定金委託 書所明定應以支票支付定金部分（此觀承諾書有預立付款 銀行之字樣即明應開立支票而非本票），除非被告同意收 取買方之本票否則不得以本票取代支票甚明，足認原告並 無向買方收取足額之100萬元定金，買賣契約自無成立， 何來原告所指被告有違約之情事？況且，原告於訴訟前亦 未曾告知被告其所覓之買方已簽立如購屋承諾書所示願意 以1,100萬元價格購買系爭房地之情，被告係於收到起訴 狀繕本後檢視原告提出之證物始悉此情，從而原告主張其 媒介之買方承購條件已達被告銷售條件，經其通知被告出 面簽署買賣契約但被告拒絕乙情，自非實在。 （三）依據系爭銷售契約書第貳部分第六條第五項（四）內容可 知，倘原告與其介紹對象協議以系爭委託書之委託條件成 立買賣契約，被告全然不得拒絕，否則即應給付系爭服務 費，顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自由 。易言之，原告若僅以委託條件媒介訂約機會，即得不顧 被告有無成立契約之意思，「視為」已完成仲介義務之約 定已剝奪被告優於委託條件或選擇交易對象之自由，而喪 失居間契約謀求委託人即被告利益之立法意旨。基此，被 告主張系爭委託書該約定排除民法第568條第1項規定（成 立始得請求報酬），然與居間契約之立法意旨互相矛盾， 自違反消保法第12條第2項第2款規定。參以被告簽訂定金 委託書之目的，乃透過原告報告訂約機會或為訂約媒介， 以取得較有利條件始決定是否出售系爭不動產。倘原告可 不論磋商結果是否為符合被告之較佳利益，即得以委託條 件強令被告選擇接受或給付服務費，致被告無任何取捨權 利，此際原告不僅違背系爭銷售契約第二條應盡善良管理 人之注意義務，更難以達成系爭委託契約目的，衡情亦與 消保法第12條第2項第3款規定有悖，至為明悉。 （四）觀諸系爭銷售契約第壹部分第四條第二、第三項均約定有 「甲方同意」，定金委託書下方亦載「賣方同意依承購條 件出售。賣方簽認：」等詞以觀，可見系爭銷售契約之實 際履約過程為：原告於取得訂金委託書後，仍須與被告議 價，由被告確認是否同意出售，如未經被告確認，或被告 確認前，買方撤回議價，買方可取回斡旋金，定金委託書 效力即解除。基此，於被告確認定金委託書前，有不賣之 權利，而買方在被告確認前，亦有不買之權利，應合於定 金委託書真意。從而，於斡旋之前階段，原告不能取得請 求服務費之權利，始符定金委託書之實際狀況。因此，依 系爭銷售契約第貳部分第六條第五項約定，被告如拒絕與 原告介紹之對象成交，即需給付系爭服務費，顯與系爭銷 售契約意旨牴觸，而違誠信原則，甚為明灼。 （五）按不動產居間契約重在當事人約定，一方為他方報告訂約 之機會或為訂約之媒介，至於委賣價額如何決定，決定後 可否調整自應聽由所有人之意思決定而非居間者可以主導 全局，置賣方所有人之意思於不顧。系爭銷售契約第壹部 分第二條第二項明載售價之調整需雙方書面同意，顯會發 生一旦賣方委賣，嗣發現委賣價格偏低而欲調整時，因此 受限於該條款，致契約之目的難以達成，自違上開消保法 規定甚明。原告主張其仲介之買方在108年12月11日出價 990萬元，被告不出面簽約應視為條件成就，自不足採認 。原告又稱108年12月19日買方另簽立購屋承諾書表示願 以1,100萬元價格承購並通知被告云云。然依系爭銷售契 約第壹部分第四條第一項「若買方同意本契約書甲方之銷 售條件而簽署購屋承諾書者，毋庸經甲方簽認，買賣契約 已有效成立」約定，亦屬違反消保法第12條第2項第2款、 第3款規定，應推定其顯失公平而無效，是原告自無報酬 請求權可言。 （六）依最高法院93年度台上字第441 號判決、最高法院79年台 上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨，被告 於立約後不久發現委託出售價格遭到原告誤導而嫌偏低， 乃透過被告之子陳岳宏以Line告知原告公司人員要求調高 價格，竟遭原告拒絕，嗣被告偕子二人親赴原告店內表示 要變更價格，仍遭拒絕。不久，原告公司人員直接到被告 住處強索66萬元仲介費未果，竟再對被告之子聲稱夢見被 告已去世配偶，裝神弄鬼一番，因此雙方信賴關係全然破 裂。佐以購屋承諾書上僅記載承購價1,100萬元，但在銷 售條件第一期、第二期、第三期款支付比例均空白，難認 買方對各期價金之支付比例願意按照系爭銷售契約書第壹 部分第三條所示第一期簽約備證20%、第二期備證金10%、 第三期尾款70%方式支付，可見買方應是要等到見面洽商 買賣契約時再行磋商約定，益徵本件買賣契約應尚未成立 。此外，系爭房屋有漏水、違建及鄰近火葬場之嫌惡設施 ，該等足以影響購買意願以及將來恐發生瑕疵擔保責任等 問題，原告有無完足反映給買方知悉判斷？若買方知悉後 是否影響承買意願等情，根本無從自購屋承諾書查悉，是 徒以買方簽立1,100萬元達到銷售條件之購屋承諾書即逕 認契約買賣雙方意思表示全然合致而成立買賣，顯言之過 早，如此解釋反致買、賣雙方蒙受不利益而獨厚仲介一人 ，可見系爭買賣應認未能成立。況查，系爭銷售契約為專 簽，委賣期長達6個月，超過一般房仲三月一期之委賣期 一倍，被告締約時受原告人員誤導而以為系爭房屋售價無 從達到1,000萬元，故立有變更同意書將委賣價訂為990萬 元，然嗣後被告之子自行查證附近房屋交易資訊，發現屋 況更差者之賣價均破1,000萬元，因此向原告表示希望調 整價額為1,380萬元（實拿1,200萬元）時，原告若有站在 消費者之立場並秉持善良管理人注意義務，有何正當理由 不配合被告之請求共同以書面方式變更銷售條件？在委賣 期長達半年之情況下，被告視情況而調整售價謀取自己之 利益有何不可？原告非屋主只是仲介者，竟藉上開定型化 契約不利消費者條款綑綁被告，刁難被告而不願照委託者 意思共立書面調價，其違背契約本旨甚明。 （七）依最高法院82年度台上字第2529號、最高法院102 年度台 上字第1606號民事判決意旨，倘鈞院審酌後認定被告違約 ，原告得請求被告給付1,100萬元之6%，即66萬元，其中 4%為服務報酬、2%為違約金，則請鈞院斟酌本件由被告給 付4%服務報酬為已足，並將其違約金請求酌減至零，始為 公平合理。 （八）又由證人陳岳宏之證詞觀之，陳岳宏與原告人員在108年 12月11日對話內容，已清楚向原告表示希望調整售價為1, 380萬元（實拿1,200萬元）及願親赴原告處所另立書面更 改價格，但遭原告拒絕之情節與被證一相符。另據陳岳宏 自行查詢之實價登錄資料交易，確實有屋況更差卻出售超 過一千萬元之案例，可認被告委賣後發現屋價低估而希望 調高售價，非屬無據。被告基於原告公司人員之一連串離 譜行徑對原告喪失信賴，並無可歸責之處，亦非故意阻止 給付服務費之條件成就，反觀原告締約後曲解契約文義拒 絕共同以書面調整價格於先，嗣於被告明示不願簽立斡旋 書時竟然直接派人登門索討66萬元，行徑如同盜匪，可認 被告委託原告之售屋過程中受盡刁難委屈，絕非無故不配 合，而是已經明顯感受到原告之惡意，被告更擔心一但出 面會中原告之詭計而致權益受損，因此才未出面。再者， 依證人劉勳翰證述，可知其實際上未必同意以1,100萬元 購買系爭房屋，伊僅係依原告公司人員朱小姐之建議先簽 立購屋承諾書，希望以系爭銷售契約第四條第1項約定強 制被告出面締約，並待被告出面後再行與被告商議買賣條 件（包含總價、各期付款金額等），足認雙方就買賣契約 之價金並無透過原告之居間而互相同意，原告昧於實情主 張其已經完成仲介義務，自不足採認。又定金委託書上 990萬元價格委買之失效時間在108年12月20日24時，購屋 承諾書簽立日期為108年12月19日21點10分，可知證人劉 勳翰實際上僅欲以990萬元購買，購屋承諾書所載以1,100 萬元購買乙情，僅證人配合原告之銷售策略所刻意製作用 以逼令被告出面之表面證據，此何以證人劉勳翰於作證時 一再強調1,100萬元是出於原告公司員工朱小姐之獻策， 目的在於藉此書面資料讓原告有迫使被告必須出面之立場 ，而待被告出面時，證人即有機會當面與被告再行洽商以 990萬元購買及後續之付款條件等，證人顯然並無願受該 購屋承諾書之拘束同意以1,100萬元承購系爭房屋之意思 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決 ，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項： （一）被告於108 年9 月20日將其所有系爭土地委託原告銷售， 兩造並於同日簽立系爭銷售契約書，約定委託銷售總價為 1,100萬元，委託期間自108年9月20日起至109年3月31日 止，同日再約定委託價格調整為990萬元，此有專任委託 銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書可稽（見本院 卷第15至18頁、第23頁）。 （二）原告於108 年12月14日以LINE通知被告已有買家簽定定金 委託書，又於108 年12月20日通知被告買家已簽立購屋承 諾書（見本院卷第59頁、第64頁）。 （三）被告於109 年4 月5 日與第三人簽定系爭房屋買賣契約書 ，約定房地總價為950萬元，並於109年5月12日完成系爭 房地所有權移轉登記（見本院卷第183至198頁、第205至 215頁）。 四、本院之判斷： 原告主張其已於108年12月11日系爭專任委託銷售期間，媒 介買方劉勳翰以990萬元買受系爭房地，其出價已達被告之 銷售條件，應視為原告已完成居間仲介義務，被告違約拒不 與買方簽立買賣契約，且於委託銷售期間經由第三人銷售系 爭房地，應依系爭銷售契約第貳部分第六條第五項第四款、 第五款及第七條第二項，給付原告按委託銷售總價1,100萬 元4%計算之服務報酬及2%計算之違約金，合計66萬元等情， 業據其提出系爭銷售契約、契變同意書、定金委託書、購屋 承諾書等件為證（見本院卷第15至32頁），而被告固不爭執 曾委託原告代為銷售系爭房地之事實，惟否認其有給付之義 務，並以前揭情詞置辯。則本件所應審究之爭點厥為： （一）系爭銷售契約第壹部分第二條第二項、第四條第一項 及第貳部分第六條第五項第四款有無違反消保法第12條第1 項、第2項第2款及第3款？（二）買方劉勳翰之承購條件是 否已達被告委託銷售之條件？原告依系爭銷售契約第貳部分 第六條第五項第四款、第五款及第七條第二項，請求被告給 付1,100萬元有無理由？茲析論如下： （一）系爭銷售契約第壹部分第二條第二項、第四條第一項及第 貳部分第六條第五項第四款有無違反消保法第12條第1項 、第2項第2款及第3款？ 1、按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定 其顯失公平：二、條款與其所排除不予適用之任意規定之 立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受 條款之限制，致契約之目的難以達成者，消保法第12條第 1項、第2項第2款、第3款分別定有明文。而該法施行細則 第13條規定：「定型化契約條款是否違反誠信原則，對消 費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款 內容、交易習慣及其他情事判斷之」。衡諸現代社會中， 個人日常生活因有大量之締約需求，倘就所有契約均要求 由交易雙方個別商議，於交易速度與締約成本上勢不可行 ，定型化契約即係因應現代交易型態所產生之締約方式。 申言之，定型化契約係現代社會必需之交易方式，並非僅 因企業經營者單方面利益考量而採行之制度，其本質仍係 雙方意思合致而訂立之契約。而私法自治、契約自由仍為 我國民法之基石，蓋自由市場提供締約雙方充分選擇締約 對象、締約條件之機會，締約雙方於理性判斷下均會追求 自身最大利益，雙方意思表示合致而締結之契約將達成雙 方最大利益，於此前提下，公權力無須過度介入，否則反 將因管制措施妨害最大利益之達成。於定型化契約中，因 考量締約地位、資訊之不對等，法律特別擴大司法機關介 入規制之程度，於定型化約款有違反誠信原則，對消費者 顯失公平之情況時，亦使其歸於無效。然除有前開情事者 外，仍應回歸私法自治、契約自由之原則，對契約之效力 予以尊重。所謂定型化契約之條款因違反誠信原則，顯失 公平而無效者，係以契約當事人之一方於訂約當時處於無 從選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不 利於己之約定為其要件（最高法院91年度台上字第2220號 判決意旨參照）。從而，消費者於締約時是否有該情事， 須依個案為具體審查，非得僅因定型化契約條款之適用結 果不利於消費者，即謂該條款違反誠信原則及對消費者顯 失公平而無效。 2、被告抗辯系爭銷售契約第壹部分第二條第二項後段約定「 本契約書約定之銷售總價，非經甲乙雙方書面同意，任一 方不得片面調整售價。」、第四條「一、若買方同意本契 約書甲方之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲 方簽認，買賣契約已有效成立。」、第貳部分第六條「五 、有下列各款情形之一者，視為乙方已完成仲介之義務， 甲方仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：（四）甲方 同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售 條件，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書；或簽訂不動產買 賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之是由致買方解 除買賣契約者。」違反消保法第12條第2 項第2 、3 款之 規定云云。查系爭銷售契約固係原告為與不特定多數不動 產出賣人訂立同類委託銷售契約之用，而單方預先擬定之 契約條款，屬消保法第2 條第7 款所稱之定型化契約條款 ，然依系爭銷售契約前言即約明「本定型化契約及其附件 於中華民國108年9月1日經委託人攜回審閱3天（不得少於 三日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費 者得主張該條款仍構成契約內容。」，並經被告所簽認（ 見本院卷第15頁）。又證人即被告之子陳岳宏就簽訂系爭 銷售契約之經過證稱：「之前我姐姐賣房屋時有找過幾個 仲介，我姐姐提供了一些仲介的名單，我當時就跟仲介聯 絡，然後原告自己聯絡我們，然後來我們家簽約」、「（ 問：你們簽立專任委託銷售契約書時，仲介有無給你們三 天的審閱期？）有」（見本院卷第122、125頁）等語。足 見被告已有足夠之期間可詳細審閱契約之內容，且其有充 分選擇仲介對象之認知，並已聯繫數個締約對象供其選擇 。衡以被告39年次，現年70歲，非智識淺薄之人，有相當 之社會歷練，自得透過三日審閱期決定是否要與原告簽訂 系爭銷售契約，被告既有閱覽系爭銷售契約、並有充分瞭 解契約內容之機會及能力，而做出與原告締結系爭銷售契 約之決定，依前開解釋，應回歸私法自治、契約自由之原 則，對契約之效力予以尊重。 3、被告雖抗辯依系爭委託契約第貳部分第六條第五項第四款 約定，顯然壓縮被告是否與原告報告之訂約對象締約之自 由，而有消保法第12條第2 項第2 款顯失公平之情形云云 。惟按所謂不動產委託銷售者，係指委託人將其所有之不 動產，約定一定範圍之銷售價格，委託受託人得於一定期 間內，代為尋找買主，於成交後，支付報酬與受託人之契 約。是委託人就受託人所尋得之買主係何人，除有特別約 定外，應無權要求須事先會面協商，此乃係若買主出價係 於銷售價格範圍內，即已符合委託人之要求，委託標的係 何人所購買，並非不動產委託銷售契約之主要處理事項。 亦即，不動產委託銷售契約之重點，係在尋得之買主「願 意以委託人所定價格購買不動產」，至於買主之身分為何 ，除非有特別之約定，自非委託人所得置喙。本件被告委 託原告公司出售系爭房地，兩造並未特別約定買主身分， 業為兩造所不爭，則被告所著重者在買方是否願意以委託 銷售總價990萬元（含4%仲介費）購買系爭房地，至買主 之身分，本非系爭銷售契約所著重者，是此種交易模式， 並未影響被告之締約自由，至為明確。 4、又系爭銷售契約第壹部分第二條第二項、第四條第一項及 第貳部分第六條第五項第四款等規定，與市場上其他房屋 仲介之定型化契約條款並無不同。再者，原告為不動產仲 介業者，為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促 成買賣交易成立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與 成本，如任令被告得任意拒絕簽訂買賣契約，反對原告有 失公平。是系爭銷售契約第壹部分第四條第一項約定買方 如簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已 有效成立，堪認原告如能居間協調使委託人與買方經由其 磋合而就系爭銷售契約重要事項達成合意，即已達媒介就 緒之程度，其請求居間報酬之條件應認已成就，即課予被 告簽訂買賣契之義務，並依系爭銷售契約第貳部分第六條 五、（四）之約定視為原告已完成仲介之義務，被告仍應 支付服務報酬予原告之義務，一方面可避免仲介業者投入 之心力付諸流水，另一方面則藉以避免委託人圖免給付仲 介費而拒絕訂約，合理分配雙方所應負之責任；況同條第 二、三項載有：「買方變更甲方銷售條件時，甲方同意買 方應支付附停止條件定金。但附停止條件定金需在甲方同 意依買方之購屋條件出售並於「附停止條件定金委託書」 上簽認時，方生定金效力。且甲方未同意出售前，買方保 有隨時撤回之權利。甲方同意依買方購屋條件出售並簽署 附停止條件定金委託書，或簽署內政部版要約書並送達買 方時，或買方依第一項簽署購屋承諾書時，買賣契約已有 效成立。如可歸責於甲方之事由，致無法完成不動產買賣 契約簽訂者，甲方應加倍返還買方已支付之定金。但因可 歸責於買方之事由者，買方已支付之定金不得請求返還。 」，尚有約定買方之權利義務，並無顯失公平或不當限制 消費者權益之處。從而，被告辯稱前開條款違反消保法第 12條第1項及第2項第2款、第3款而有顯失公平之情形，應 屬無效云云，難認可採。 （二）買方劉勳翰之承購條件是否已達被告委託銷售之條件？原 告依系爭銷售契約第貳部分第六條第五項第四款、第五款 及第七條第二項，請求被告給付1,100萬元有無理由？ 1、查系爭銷售契約之委託期間為108年9月20日起至109年3月 31日止，被告並將原委託銷售價格由1100萬元調降為990 萬元等情，已如前述，並有契變同意書在卷可稽（見本院 卷第23頁）。而訴外人劉勳翰於108年12月11日簽署定金 委託書，表示願以950萬元購買系爭房地，並交付斡旋金 3萬元，嗣劉勳翰於108年12月中旬同意變更承購價為990 萬元等情，亦有原告提出之定金委託書、確認書為證（見 本院卷第27至29頁），復經證人劉勳翰到庭證述屬實（見 本院卷第131至137頁），足認買方劉勳翰於委託期間內之 出價，已達被告委託銷售之條件。原告並於108年12月14 日以LINE通訊軟體截圖前開定金委託書（見本院卷第59頁 ）通知被告買方出價已達委託銷售底價，惟被告透過證人 陳岳宏表示已單方提高銷售價格為由拒絕履約，此據陳岳 宏到庭證稱：「我記得在12月14號有人出到990萬，他有 以LINE出示一張不完整的斡旋單給我，我在LINE以專約第 4項第3條回絕他不同意。…」等語（見本院卷第126頁） 即明。是被告明知買方劉勳翰已出價至銷售底價990萬元 後，拒絕出面簽訂買賣契約書，已符合系爭銷售契約第貳 部分第六條第五項第四款前段之事由，從而，原告主張依 系爭銷售契約第貳部分第七條第二項請求按銷售總價6%計 算之違約金，即非無據。至定金委託書固未經賣方即被告 之簽認，依定金委託書第3條之約定，僅買方交付之斡旋 金尚未生定金之效力，買賣契約尚未成立而已，仍無礙於 被告上開違約事實之認定。又本件既經認定被告已違反系 爭銷售契約第貳部分第六條第五項第四款事由，則被告是 否另有違反同項第五款「委託期間內自行銷售或經由介紹 或其他類似之銷售行為」，即無庸再予審酌，附此敘明。 2、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。又約 定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49 年台上字第807號、79年台上字第1915號判例意旨參照） 。查系爭銷售契約第貳部分第七條第二項、第六條第五項 第四款固約定，被告仍應給付原告委託銷售總價6%（其中 4%為服務報酬、2%為違約金），該約定雖以「服務報酬」 名之，惟所謂服務報酬應係於完成仲介義務，簽約過戶完 成交屋之後始得請求之給付，而本件依上開契約之約定， 原告得請求被告給付「報酬」之前提，乃被告「拒絕與買 方簽訂買賣契約」，顯屬債務不履行之違約金性質。亦即 原告得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額 之多寡，即得請求被告給付按「銷售條件」即委託銷售總 價6%計算之金額，究其實，該6%金額之性質全部為違約金 。且由系爭銷售契約書第貳部分，甲、乙雙方之權利義務 第七條係關於「違約處理」之約定，益徵該6%全部為違約 金性質。本院審酌本件委託時間之長短，原告因被告違約 未能獲得之利益，及因此無需履行其後續應提供之簽訂買 賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過 戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務，但亦因此違約引 起之糾紛，需付出後續訴訟程序等時間、費用支出，衡情 原告尚不致為銷售系爭房地支出太多勞力、費用，所受之 損害有限等情狀，認本件原告請求依委託銷售總價6%計算 之違約金實屬過高，應以委託價格3%計算之違約金為適當 。 3、又原告雖主張應以銷售總價1,100萬元計算違約金，並提 出買方劉勳翰於108年12月19日出具之購屋承諾書為證（ 見本院卷第31、32頁）。惟查，本件被告委託銷售總價已 由1,100萬元調降整為990萬元，業如前述。而前開購屋承 諾書之承購總價雖載為1,100萬元，惟證人劉勳翰到庭證 稱：「…我記得一開始我開價寫950萬，朱小姐說950萬屋 主不會賣，她有提到屋主說要達到1千萬，…朱小姐很熱 心聯繫我說開950萬不可能，我說沒關係那我再加，屋主 想要賣到1千萬整，我說那要不要990萬，所以才會有990 萬這第二個價錢，…朱小姐跟我說有點怪怪的賣方動作很 奇怪不合理，朱小姐跟我說如果我想要這個房子，有一個 辦法就是就是以原價1100萬買這個房子，他們就沒有辦法 有異議說不成交，…就我所知是我下了斡旋金之後他們才 做更改的動作，所以朱小姐才提醒我，如果我要這個房子 可能會有麻煩，朱小姐就跟我說有一個辦法就是我以1100 萬去購買，他要我想清楚，我說好，朱小姐說要有個50萬 或是100萬的定金才能跟賣方討論，因為之前斡旋金有3萬 ，我又用支票湊97萬，後來以100萬元當作訂金。…（問 ：如果屋主要以1100萬出售，你現在會同意嗎？）現在我 不要了，現在疫情狀況很差，…而且我們原始最想要的價 錢是990萬，是朱小姐提醒我如果真的很想要這個房屋就 要出價1100萬，他們才有立場要求賣方履約…（問所以你 是希望就付款方式等被告出面時大家再協商，是否如此？ ）如果我沒有記錯的話，仲介說如果我以1100萬購買的話 ，賣方勢必要履約，就要談這些錢怎麼支付，因為我已經 提出100萬訂金，我並不是空手說白話。…」等語（見本 院卷第131至136頁），足見買方劉勳翰尚非無條件同意以 1,100萬元購買系爭房屋，僅係依原告公司人員朱小姐之 建議先簽立購屋承諾書，希望以系爭銷售契約第四條第1 項約定強制被告出面締約，並待被告出面後再行與被告商 議買賣條件，是買賣雙方是否就系爭房地達成1,100萬元 價金之合意，即有可疑，應以系爭銷售委託書及定金委託 書之銷售總價990萬元計算違約金，方為合理。從而，本 院認以委託銷售總價990萬元之3%計算違約金即297,000元 （計算式：990萬元×3%＝297,000元）為適當，逾此部分 之違約金，則依民法第252條之規定予以酌減。 （三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經 債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務 ，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5% ，民法第229條第2項、第233條第 1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告請求被 告給付服務報酬，係以支付金錢為標的，是原告請求被告 給付自起訴狀繕本送達之翌日即109 年3 月24日至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，依上開說明，為有理由， 應予准許。 五、綜上所述，原告依據系爭委託銷售契約，請求被告給付原告 297,000元，及自109年3月24日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請 求，則無理由，應予駁回。 六、本判決所命被告應給付原告之金額未逾50萬元，依民事訴訟 法第389 條第1 項第5 款規定，應職權宣告假執行，被告既 陳明願供擔保，請求免為假執行之宣告，核無不合，爰定相 當之擔保金額後准許之，至原告其餘請求部分既經駁回，假 執行之聲請已失依附，應併予駁回。 七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證，經核均於判決結論不生影響，無庸逐一論述，附此敘 明。 八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如 主文。 中 華 民 國 109 年 9 月 11 日 民事第一庭法 官 楊明箴 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 9 月 17 日 書記官 劉亭筠