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114年度訴字第1095號

原      告  七星多元教育股份有限公司（原名：寶姆音樂有               限公司）

法定代理人  夏立廉  

訴訟代理人  林信宏  

被      告  張怡恩  

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年12月11日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○○路○○○○○號房屋騰空返還予原告。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。　　

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原起訴聲明：⑴被告應將坐落新竹縣○○市○○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，並給付租金192萬元及自114年6月18日起至遷讓之日止按月賠償60,000元。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保，請准宣告假執行。嗣因原告誤算請求之金額，變更聲明為：⑴被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。⑵被告應給付原告156萬元，及自114年12月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶被告應自115年1月5日起至返還第一項所示之房屋之日止，按月給付原告6萬元。⑷訴訟費用由被告負擔。⑸願供擔保請准宣告為假執行（卷第52頁）。核與前引規定無違，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項　　

一、原告起訴主張：

㈠、兩造於111年8月31日簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向原告承租原告所有之系爭房屋，並約定租賃期間自111年9月1日起至116年12月31日止，被告應於每月5日前給付月租金6萬元，又考量111年9月及10月為被告店面裝修期，故兩造特約上開期間被告免付租金，原告並向被告收取2個月之押租金12萬元。詎被告僅斷斷續續給付原告如【附表】所示之租金共60萬元，原告因而於114年4月18日以竹北嘉豐郵局135號存證信函催告被告應於函到5日內給付積欠之租金，惟被告並未給付，原告遂於114年6月12日再以竹北嘉豐郵局214號存證信函終止系爭租約，有上開存證信函為證（卷第27-33頁），是以被告於系爭租約於114年6月18日終止後，應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。　　

㈡、截至114年12月31日止，被告尚積欠原告如【附表】所示之租金168萬元，扣除押租金12萬元，被告尚須給付原告156萬元之租金。並應自115年1月5日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利6萬元。

㈢、爰依系爭租約、民法第179條、第455條、第767條第1項前段提起本件訴訟，並聲明：如程序事項一、變更後聲明所示。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠、原告為系爭房屋所有權人；兩造於111年8月31日簽訂系爭租約，租賃期間自111年9月1日起至116年12月31日止，被告應於每月5日前給付月租金6萬元；兩造特約被告免給付111年9月、10月份之租金；原告已向被告收取2個月之押租金12萬元；被告僅給付如【附表】所示之租金；原告分別於114年4月18日、114年6月12日以上開存證信函催告被告給付租金、終止系爭租約等情，有房屋稅繳納證明書、系爭租約、上開存證信函、原告提出之租金收付明細可憑（卷第13-33、45-46頁），而被告經合法通知，既未到庭，亦未提出書狀答辯，以供本院斟酌，故此部分事實應堪先予認定。

㈡、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段分有明文。經查：

　⒈被告僅繳納【附表】編號3-10、20-21所示月份之租金已經認定如前，則扣除2個月之押租金後，被告在原告發存證信函催告其繳納租金及終止系爭租約時，已遲延給付租金總額逾2個月以上，是以原告於114年6月12日以竹北嘉豐郵局214號存證信函終止系爭租約合法。又原告固未提出上開214號存證信函之回執，然參以國內普通郵件（含掛號）郵局之送達期間約為2至3日，有國內普通函件郵遞時效表為證（卷第57頁），則上開214號存證信函最遲應於114年6月15日可送達被告，是以原告以較有利被告之114年6月18日為系爭租約終止日，並無不可。從而，系爭租約已於114年6月18日終止。

　⒉系爭租約既已終止，則原告依民法第455條前段、第767條第1項前段，請求被告騰空返還系爭房屋，為有理由。

㈢、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。又。經查：

　⒈被告在系爭租約於114年6月18日終止前，有給付租金之義務。而自114年6月19日起，因就系爭房屋已無合法占有權源，其繼續占用系爭房屋致原告受有無法使用、收益系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條前段，請求被告給付相當於租金之不當得利。又原告於言詞辯論時陳稱：被告自114年8月開始就完全沒有使用系爭房屋，水電也已經停掉，人去樓空等語（卷第52頁），足見被告自114年9月1日後即未繼續占用系爭房屋，未獲得使用利益，是以原告僅得請求被告給付自114年6月19日起至114年8月31日止相當於租金之不當得利。從而，原告得請求被告給付之範圍為114年6月18日前之積欠租金及自114年6月19日起至114年8月31日止相當於租金之不當得利，共計132萬元（計算式：168萬元-押租金12萬元-114年9月至12月之24萬元＝132萬元）。

　⒉原告復於114年12月11日最後言詞辯論期日口頭變更其聲明如程序事項一、所示，被告無正當事由不到庭，原告以較有利於被告之方式僅請求自114年12月12日起算法定遲延利息，自無不可。

㈣、綜上，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段，請求被告騰空返還系爭房屋；並依系爭租約及民法第179條前段，請求被告給付132萬元，及自114年12月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為有理由，應予准許。逾此範圍，則為無理由，應予駁回。

四、原告勝訴部分陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另依民事訴訟法第392條第2項，職權為被告酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　

中　　華　　民　　國　　114 　年　　12　　月　　23　　日

　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳麗芬

【附表】