臺灣新竹地方法院民事判決 八十七年度簡上字第一○四號
上 訴 人 乙○○
即被
上訴人
訴訟
代理人 溫瑞鳳
律師
複 代 理人 丙○○
被上訴人 甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）
即上訴人 住
右
當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國八十七年七月二十二日本院八十六
年度竹北簡字第二五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於（一）主文第一項命上訴人乙○○返還土地部分及該
假執行宣告；（二）
駁回被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）後開第三項之訴部分，
暨訴訟費用
之
裁判均廢棄。
右開廢棄（一）部分，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）在第一審之訴及
假執行之
聲請均駁回。
右開廢棄（二）部分，上訴人乙○○應自民國八十年一月一日起至交還土地之日止，
按月給付被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）新臺幣壹仟壹佰玖拾肆元。
兩造其餘上訴均駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔五分之一，餘由被上訴人甲○○（即祭
祀公業林先坤管理人）負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人甲○○方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決不利於上訴人甲○○部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人乙○○應將坐落新竹縣竹北市○○○段麻園小段十九之
十三地號如附圖所示Ａ部分土地上之房屋（即竹北市○○街○○○號全部及一
九四號部分）（下稱
系爭房屋）返還上訴人甲○○，及自民國八十年一月一日
起至返還之日止，按土地申報地價年息百分之十計算之損害金。
（三）第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
（四）第二、三項聲明，請准上訴人供
擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者
予以引用外，補稱
略以：
（一）系爭房屋原係訴外人陳英德向上訴人承租土地後所興建，
嗣於七十六年六月七
日協議收回承租土地，地上建物則由上訴人給付新台幣（下同）三萬元作為拆
遷補償費，陳英德並於收受補償費後將系爭房屋及土地點交上訴人，上訴人於
收受系爭房屋之點交後，即實際管領並占有，系爭房屋並未保存登記，無法以
登記取得
所有權，然上訴人已接受點交而實際管領占有，被上訴人明知而
無權
占有系爭房屋；且被上訴人向訴外人陳英德購買系爭房屋時，陳英德並未點交
與被上訴人，其後聲請調解要求點交顯係雙方通謀所為虛偽調解，不生效力。
（二）系爭房屋實際上係上訴人所管領，被上訴人侵奪上訴人之占有，上訴人自得依
占有請求被上訴人返還系爭房屋，並請求給付自八十年一月一日起至返還之日
止，依土地申報地價年息百分之十計算之損害金。
（三）兩造就系爭土地並無租賃關係存在，所收取租谷係一九四、一九六號部分，與
本件無關。
三、證據：提出基地
租賃契約書、筆錄影本、調解書影本各一份。
乙、被上訴人即上訴人乙○○方面：
一、聲明：
（一）
上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人甲○○負擔。
（三）原判決關於上訴人乙○○不利部分及命負擔訴訟費用之判決廢棄。
（四）右廢棄部分，被上訴人甲○○第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（五）第一、二審訴訟費用由被上訴人甲○○負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：
（一）上訴人甲○○出租予被上訴人乙○○之土地面積為五六點五坪，七十八年起未
定租約，
惟上訴人甲○○仍向被上訴人乙○○收取租谷五百六十五台斤，應成
立不定期租賃，被上訴人乙○○就系爭土地確有租賃關係存在。
（二）系爭房屋係陳英德出賣予被上訴人乙○○者，並經調解成立，陳英德同意於七
十八年一月十五日前將系爭
房屋點交予被上訴人乙○○，被上訴人取得管領後
，即使用
迄今，被上訴人乙○○應為系爭房屋所有人，上訴人甲○○既
非系爭
房屋所有權人，其請求返還系爭房屋顯無理由。
三、證據：提出基地租賃契約書影本一份、基地租賃契約書影本一份、收據影本二張
、刑事判決書影本一份、台灣高等法院刑事判決書影本一份。
理 由
一、本件被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）起訴主張系爭土地係其所有，
其上新竹縣竹北市○○街○○○號全部及一九四號部分之系爭房屋本為訴外人陳
英德承租興建者，嗣於七十六年六月七日協議終止土地租賃契約，由被上訴人甲
○○（即祭祀公業林先坤管理人）給付陳英德三萬元作為地上建物拆遷補償，陳
英德於收受補償費同時將建物點交被上訴人，被上訴人因此取得建物所有權，
詎
上訴人乙○○於七十九年間擅自占用系爭房屋迄今，為此依房屋之
所有物返還請
求權請求返還系爭房屋，並依土地之所有物返還請求權請求返還系爭土地，並依
侵權行為規定請求給付損害金
等情；上訴人乙○○則以其與被上訴人間就系爭土
地具有租賃關係，其並非無權占用，且系爭房屋係其向陳英德所購買，業經陳英
德點交使用，其應為系爭房屋所有人，並非無權占用等語資為
抗辯。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七
十七條定有明文；又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，
民法第四百五十一條定有
明文。查被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）主張系爭土地係祭祀公業
林先坤所有之事實，
業據其提出土地登記簿謄本為證，並為上訴人乙○○所不否
認，上訴人乙○○僅辯稱：其就系爭土地具有不定期租賃關係，並非無權占有
云
云；
經查，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）原所出租予訴外人陳英
德之土地，係嘉興路一九四、一九六號房屋部分，並不及於系爭房屋，且約定陳
英德應將嘉興路一九二號何仁灶右寬十四台尺部分歸還被上訴人甲○○（即祭祀
公業林先坤管理人）使用，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）則以一
九四、一九六號後面相當面積土地交換，嗣於七十六年六月七日終止該租賃契約
時，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）僅同意將一九四、一九六部分
由上訴人乙○○續租，此有被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）與訴外
人陳英德訂立之基地租賃契約書附卷
可稽，再觀之上訴人乙○○所提出之二份基
地租賃契約書，其上所記載之租賃標的係嘉興路一九四、一九六號房屋，且載明
在何仁灶屋右十四台尺起，足見上訴人所承租之土地係一九四、一九六號部分，
尚與系爭房屋坐落之基地即系爭土地
無涉，甚且一九四、一九六號部分之租賃
期
間亦僅至七十七年十二月三十一日止；再者，上訴人乙○○所提出之租谷收據二
紙，由其內容之記載並無從認定係系爭土地之租賃所生之繳租，且其七十七年度
所繳租谷三百九十五台斤又與承租一九四、一九六號之租谷數量一致，上訴人並
主張係一九四、一九六號部分之租谷；
是以，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先
坤管理人）與上訴人乙○○間就系爭土地並無租賃關係存在，兩造間就嘉興路一
九四、一九六號房屋所訂立之租賃契約又已屆期，並無得視為不定期租賃之情事
，是上訴人乙○○使用系爭土地自無正當權源。
三、次按，
不動產物權，依
法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生
效力，民法第七百五十八條定有明文，未辦理保存登記之建物，其讓與不能為移
轉登記，可認係就建物之事實上處分權之讓與（
參照最高法院六十七年度第二次
民事庭會議決議）。查被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）主張系爭未
辦理保存登記之房屋為其所有之事實，雖據其提出與訴外人陳英德間之拆遷協議
（即基地租賃契約書後附記載）為證，據此而有請求陳英德拆遷之權利，惟上訴
人乙○○就系爭房屋亦自陳英德處因買賣關係而取得請求陳英德交付房屋之權利
，此有上訴人乙○○與陳英德間之買賣
所有權移轉契約書在卷
可憑，被上訴人甲
○○（即祭祀公業林先坤管理人）雖質疑上訴人乙○○與陳英德間之
買賣契約之
真實性，惟其並未舉證
以實其說，尚不足採；系爭房屋為未經保存登記建物之事
實，又為兩造所不否認，足認系爭房屋所有權因無法辦理移轉登記而仍屬訴外人
陳英德所有，被上訴人（即祭祀公業林先坤管理人）主張其為系爭房屋之所有權
人
一節，
核屬無據。本件所應審酌者，係由被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤
管理人）或上訴人乙○○取得系爭房屋之事實上處分權？被上訴人甲○○（即祭
祀公業林先坤管理人）雖主張其已取得系爭房屋之管領占有云云，並提出給付陳
英德三萬元之拆遷補償費之拆遷協議作為其取得占有之證據，惟為上訴人乙○○
所否認。查該三萬元之拆遷補償費之證據，僅
足證明被上訴人甲○○（即祭祀公
業林先坤管理人）就系爭房屋享有請求陳英德拆遷之權利，尚難作為被上訴人甲
○○（即祭祀公業林先坤管理人）取得系爭房屋占有之證明，不足認其具有事實
上處分權；上訴人乙○○則提出業經陳英德同意點交之新竹縣竹北市調解委員會
七十七年民調字第一五二號調解書影本為證，且系爭房屋目前事實上亦為上訴人
乙○○占有使用中，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）雖主張該調解
為虛偽通謀調解，惟其亦未舉證說明，自亦不足採，足認上訴人乙○○業已受領
陳英德之點交而取得系爭房屋之占有使用權能，自有事實上處分權
而非無權使用
。因此被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）依據系爭房屋所有物返還請
求權請求上訴人乙○○返還房屋部分，非有理由，應予駁回。
四、再按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十
七條定有明文；又返還土地係指移轉土地之占有之謂，故返還土地必須排除地上
房屋，始能達成交還土地之目的（最高法院八十八年
台上字第二００六號判決參
照）。查被上訴人乙○○對於系爭土地並無任何合法使用權能，惟其就系爭土地
上之建物即系爭房屋則具有事實上處分權，得合法使用、收益，業如前述。系爭
土地上既建有系爭房屋，而被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）依據系
爭房屋所有物返還請求權請求上訴人乙○○返還房屋部分，因上訴人對該房屋具
有事實上處分權，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）此部分之請求並
無理由，應受敗訴之判決，已如前述。則系爭房屋被上訴人甲○○（即祭祀公業
林先坤管理人）既不能請求返還，依上述判決意旨，土地之返還又必須排除地上
房屋始能達成交還土地之目的，而使被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人
）得以占有使用，因此被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）於請求返還
房屋部分已受敗訴判決之情形下，自不能單獨請求上訴人乙○○返還系爭土地。
從而被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）請求上訴人乙○○返還系爭土
地部分，亦無理由，應予駁回。
五、末按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負
損害賠償責任，民法第一百八
十四條第一項前段定有明文；又無權占有他人之土地，可得相當於租金之利益，
為社會通常之觀念，而依土地法第一百零五條
準用同法第九十七條所定，建築基
地之租金，按申報地價年息百分之十為限，
乃指基地租金之最高限額，除以基地
申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地
之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年
息百分之十最高額（最高法院六十一年臺上字第一六九五號、四十六年臺上字第
八五五號、六十八年臺上字第三０七一號判例參照）。查被上訴人甲○○（即祭
祀公業林先坤管理人）主張上訴人乙○○無權占有系爭土地，不法侵害被上訴人
甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）之土地所有權，使其遭受相當於租金之損害
，上訴人乙○○獲有相當於租金之利益之事實，業據其提出地價證明書為證，惟
為上訴人乙○○所否認，辯稱：其並非無權占用云云。經查，上訴人乙○○係自
七十八年一月十五日接受訴外人陳英德之點交後即於系爭土地上使用、收益系爭
房屋，此為上訴人乙○○所不爭執，且上訴人乙○○使用系爭土地並無正當權源
，已如前述。即上訴人於七十八年間即已無權占有系爭土地，使被上訴人受有無
法使用收益該土地之損害，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）依民法
第一百八十四條侵權行為規定，請求被上訴人乙○○給付損害金，自有理由。故
被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）請求上訴人乙○○自八十年一月一
日起至交還土地之日止，給付相當於租金之損害金，為有理由。至該相當於租金
之損害金，其計算方式，因系爭土地八十年之申報地價為每平方公尺三千一百六
十元八角，有新竹縣竹北地政事務所地價證明書
附卷可稽，且系爭土地係位於新
竹縣竹北市○○路○○○號，面臨嘉興路，系爭土地右側一九０號係經營護膚美
容店，左側則為嘉興路一九四號，且系爭土地上所建系爭房屋為磚造石棉瓦房，
業經原審至現場
履勘屬實，製有
勘驗筆錄在卷，並有照片乙幀附卷可稽，且為兩
造所不爭執。是本院斟酌系爭土地之位置、被上訴人對該土地之用益及該土地之
利用情形與目前社會經濟狀況等情狀，認應以該土地申報地價年息百分之七計算
相當於租金之損害，始為
適當。被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）請
求依法定最高限額計算，尚屬過高。因此，被上訴人甲○○請求上訴人乙○○自
八十年一月一日起至交還土地之日止，依占用面積計算，按月給付一千一百九十
四元《計算方式為：64.77（平方公尺）X3160.8（元）X 7％12=1194（元／月）
》（元以下四捨五入），為有理由，應予准許，
逾此範圍之請求即無理由，應予
駁回。
六、
綜上所述，
堪認兩造就系爭土地間並無租賃關係存在，上訴人乙○○就系爭房屋
則有事實上處分權，系爭土地之返還又已必須排除系爭房屋為必要，從而被上訴
人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）請求上訴人返還系爭土地及系爭房屋，均
無理由，不應准許。原審判決以兩造間就系爭土地並無租賃關係存在，而判准被
上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）請求返還土地部分，
即有未合，上訴
人乙○○據此提起上訴，
上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由
，被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）請求上訴人乙○○返還土地之訴
應予駁回，其本訴部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。至
被上訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）請求損害賠償部分，原審判決以被
上訴人依侵權行為
法律關係請求上訴人乙○○賠償損害金為無理由，而駁回被上
訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）此部分請求及假執行，亦有未合，被上
訴人甲○○（即祭祀公業林先坤管理人）上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄
改判，除超過
上開金額部分之請求及假執行之聲請，因本件本院判決即告確定，
已毋庸就改判部分另為准許假執行之
諭知，而不應准許外，其餘自亦有理由，均
應由本院予以廢棄改判如主文所示。
七、據上論結，本件兩造之上訴均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百
三十六條之一第三項、第四百四十九條、第四百五十條、第七十九條但書，判決
如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十七 日
臺灣新竹地方法院民事第二庭
~B審判長法官 陳國成
~B法 官 雷雅雯
~B法 官 林南薰
右為
正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院
書記官 林淑瑜
中 華 民 國 九十 年 一 月 十七 日