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臺灣新竹地方法院民事判決　八十九年度竹簡字第九六號 　　原　　　告　龍庭大樓公寓大廈管理委員會 　　法定代理人　戴玉珍 　　訴訟代理人　郭寶朗 　　被　　　告　甲○○ 　　訴訟代理人　李文傑律師 　　　　　　　　林建鼎律師 右當事人間給付管理費事件，本院判決如左： 主 文 被告應給付原告新台幣叁拾貳萬貳仟貳佰壹拾捌元，及其中叁拾萬叁仟貳佰陸拾肆元 部分，自民國八十九年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴 訟費用由被告負擔。 本判決第一項於原告以新台幣壹拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假 執行程序實施前以新台幣叁拾貳萬貳仟貳佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行 。 事實及理由 甲、原告訴之聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保聲請宣告假執行。 乙、事實摘要： 一、原告主張被告係原告龍庭大樓公寓大廈四樓之一、之二、之三之住戶，原告於民 國八十五年一月五日召開區分所有權人會議，依會議決議管理費依每坪每月新台 幣（下同）五十元計算，汽車停車位，每位每月五百元，自八十五年一月一日起 收費，依決議被告每期應繳交管理費一萬八千九百五十四元。惟被告自八十五年 四月起至八十九年六月止之管理費，合計新台幣三十二萬二千二百一十八元迄今 仍未繳交，經原告催討，均置之不理。原告於八十五年一月五日召開區分所有權 人會議，應出席區分所有權人三十人，實際出席區分所有權人二十人，出議會議 之區分所有權比例合計為三萬分之二萬二千零六十八，出席區分所有權人及區分 所有權比例合計已達三分之二，符合公寓大廈管理條例第三十一條之規定，原告 所提議事錄上所載實出席十九戶，係會議後重新打字之筆誤，應以簽到名冊為準 。會議中分別通過「龍庭大樓管理委員會組織章程」、「龍庭大樓住戶公約」等 均屬規約之性質。原告並依公寓大廈管理條例第二十六條之規定，檢具本法施行 細則第九條所定報備之資料，於八十六年六月六日經主管機關即新竹市東區區公 所報備核准成立，並發給「公寓大廈管理組織報備証明」，具有當事人能力。被 告答辯中以本公寓大廈之公共設施有許多缺失，諸如自動警報抽風系統、自動發 電等多項缺失為由，而拒繳管理費。惟查依公寓大廈管理條例第十條第二項之規 定由管理委員會處理公寓大廈共有部分之修繕、管理、維護，而費用則依公共基 金支付或由區分所有權人按其持分比例所繳交其應分擔的管理費中支付，被告以 本公寓大廈公共設施之缺失拒繳管理費，依法顯有未合。且被告並未舉證說明系 爭大廈的缺失，究竟造成被告產生何種損害及損害之程度為何。又被告既為公共 設施共有人，依法當然應負擔公共設施管理費，因此空屋及餘屋的所有權人，不 論是否進住或售出，都必須負擔並繳納管理費等語。 二、被告則以依據原告向新竹市東區區公所報備成立資料中未見規約，八十五年一月 五日區分所有權人會議實際僅十九戶出席，依原告所檢附之證件，亦實僅十九戶 ，惟在前開報備資料會議記錄卻變成「實出席二十戶」，顯有重大矛盾之處。而 區分所有權人彭建明實際尚未出席，卻簽名其上。且八十五年元月五日區分所有 權人會議簽到名冊上六樓之二、三區分所有權人為吳連祥，卻由江必卿出席，九 樓之一區分所有權人為黃文玲卻由魏沂樑簽名出席，並只寫「代」字，按區分所 有權人因故無法出席區分所有權人會議，固得以書面委託他人代理出席，惟從前 開報備資料觀之，未見此書面，足見並無書面授權，則該二人自無法取得合法出 席及表決之地位，顯見該次會議出席戶數額顯不足法定之二十戶數額，遑論其表 決人數之合法成立，且未以起造人建國建設公司為召集人，原告係未依公寓大廈 管理條例規定合法成立之管理委員會，訴訟上無當事人能力。原告雖稱已向地方 主管機關報備成立管理委員會，然該報備並非管理員會合法成立之要件，僅係向 主管機關報告（有如觀念通知）之性質，主管機關亦無從或無權審查其合法與否 。依公寓大廈管理條例第十條第二項前段及區分所有權人會議議事錄，原告有修 繕、管理、維護大樓共用部分之義務，惟就被告勘查所得，系爭大樓有重大缺失 ，迄未處理，顯見原告未盡管理之義務。原告未盡其管理義務之故，導致被告心 生顧忌，不敢遷入，不敢出租人，大門鑰匙亦遭更換，被告不得其門而入，停車 位更自始未曾使用，並亦遭更換遙控鎖，無法使用，被告無法使用所有之三戶房 屋損害若以每月每坪八百元租金計，房屋建坪為一百一十二坪餘，每月即損失約 九萬元，數年損失金額超過五百萬元以上之鉅，則被告就共同部分無法使用，及 因此導致被告所有之房屋及停車位無法使用之損害等，自得主張抵銷之抗辯。管 理委員會要求繳納管理費，管理委員會也應負修復義務，類推民法第二百六十四 條之規定，主張對待給付。且被告自始迄今從未亦無法使用三個汽車停車位竟遭 原告訴求每停車位每月五百元，共計每月一千五百元，殊不合理。又因原告未盡 其管理義務，導致被告顧忌，迄今不敢遷入或者出租，卻為原告訴求每坪每月五 十元計，每月約四千八百一十八元之管理費，已屬不公，遑論就被告之三戶房屋 全部為空戶而言，既未有使用公共設施之情形仍比照一般住戶之管理費率，毫無 折扣之處，顯不合理等語置辯。 丙、本院之判斷： 一、程序方面：本件原告於起訴狀請求判決被告應給付原告三十萬三千二百六十四元 ，自八十九年三月二十八日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。繼於本院審理中擴張聲明就管理費部分擴張為被告應給付原 告三十二萬二千二百十八元（遲延利息部分並未擴張請求），此係擴張應受判決 事項之聲明，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許 ，合先敘明。 二、就原告當事人能力部分：被告雖辯稱依據原告向新竹市東區區公所報備成立資料 未見規約，八十五年一月五日區分所有權人會議實際僅十九戶出席，依原告所檢 附之證件，亦實僅十九戶，惟在前開報備資料會議記錄卻變成「實出席二十戶」 ，顯有重大矛盾，區分所有權人彭建明實際尚未出席，卻簽名其上，且八十五年 元月五日區分所有權人會議簽到名冊上六樓之二、三區分所有權人為吳連祥，卻 由江必卿出席，九樓之一區分所有權人為黃文玲卻由魏沂樑簽名出席，並只寫「 代」字，按區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議，固得以書面委託他人 代理出席，惟從前開報備資料觀之，未見此書面，足見並無書面授權，則該二人 自無法取得合法出席及表決之地位，顯見該次會議出席戶數額顯不足法定之二十 戶數額，遑論其表決人數之合法成立，原告係未依公寓大廈管理條例規定合法成 立之管理委員會，其於訴訟上即無當事人能力云云。經查：（一）原告於八十五 年一月五日召開區分所有權人會議，於八十六年六月六日經主管機關即新竹市東 區區公所報備核准成立，並發給公寓大廈管理組織報備証明之事實，有新竹市東 區區公所八十九年八月二十九日八九東經字第一二一七六號函及所附之八十六東 經字第七四九八號函、公寓大廈管理委員會申請書檢查表、新竹市政府工務局使 用執照、使用執照起造人名冊附表、龍庭大樓區分所有標的基本資料表、區分所 有權人會議、管理委員會第一次會議議事錄、區分所有權會議開會通知、區分所 有權人會議簽到名冊、管理委員會組織章程、住戶公約、租賃房屋管理原則、住 戶裝潢施工管理承諾書、管理委員會第一次會議通知、簽到簿、區分所有權人名 冊等件附卷可稽，並有原告所提出之公寓大廈管理組織報備證明（東經字第七四 九八號）可證，堪信為真。（二）又原告於八十五年一月五日召開區分所有權人 會議，應出席區分所有權人三十人，實際出席區分所有權人二十人，出議會議之 區分所有權比例合計為三萬分之二萬二千零六十八，出席區分所有權人及區分所 有權比例合計已達三分之二之事實，有前開龍庭大廈區分所有權人會議、管理委 員會第一次會議議事錄、區分所有權會議開會通知、區分所有權人會議簽到名冊 及原告所提出之區分所有權人清冊暨土地謄本等件為憑，被告雖辯稱實際出席人 數僅十九人云云，惟查：前開龍庭大廈區分所有權人會議簽到名冊上議事錄上載 明實出席二十戶，簽到名冊上亦有二十人之簽名，有前開會議議事錄在卷可參。 證人郭杞堂即區分所有權人及第一屆管理委員於八十九年十一月二十一日到庭證 稱：當時由建商召集，通知書由他們發，有成立管理委員會，地點是雅啤餐廳， 當時大家到了後就簽到，他們有拿出條文出來，大家就照條文規定來說明，依照 規定要三分之二出席，當時到場的人都有簽名，當時有符合法定人數等語，證人 李復順即即建國建設公司出席代表亦證稱：（經提示出席簽到記錄），上面有簽 名之人都有到，符合條例要件，有按照規定來辦等語，亦即前開區分所有權人會 議出席人數確實符合法定要件。被告雖辯稱依原告所檢附之證件，實僅十九戶， 惟在前開報備資料會議記錄卻變成「實出席二十戶」，顯有重大矛盾云云，經查 ：依原告所提出之繕打之議事錄，其上記載出席人數雖為十九戶，而與原告向新 竹市東區區公所所提出之報備資料所載二十戶不同，然原告提出之議事錄僅為會 議後繕打之記錄，而報備之議事錄，則為真正簽到名冊之影本，且證人彭建明證 稱：前手移交給其均是直的會議記錄，沒有橫寫的會議記錄，而原告報備之記錄 為直的會議記錄，原告所提之議事錄則為橫寫，足徵證人彭建明所知悉及所見之 議事錄為原告報備之議事錄，而依據證人郭杞堂即第一屆主任委員所提出之議事 錄，經核亦與原告向新竹市東區區公所報備之資料相符，足徵原告所提議事錄應 係會議後重新繕打製作，且存有打字之筆誤，堪認當時原始之資料應為原告向新 竹市東區區公所報備者。（三）又被告雖辯稱區分所有權人彭建明實際尚未出席 ，卻簽名其上，惟系爭區分所有權人會議區分所有權人彭建明確有參加並簽名之 事實，亦據彭建明證稱：八十五年一月五日其本人確實有參加區分所有權人會議 ，也有簽名等語，證人李復順即建國建設公司出席代表於八十九年十二月二十二 日到庭證稱：彭建明也有到等語，被告對此僅空言證人彭建明未參加，然亦未舉 證以實其說，不足採信。（四）被告雖復辯稱有區分所有權人戴玉珍、黃文玲由 他人代理出席，但未提出書面，無法取得合法出席及表決之地位云云，惟查證人 李復順證稱：（經提示出席簽到記錄），上面有簽名之人都有到，上面不是住戶 本人到者，如戴玉珍由他先生代理，有提出委任書，黃文玲也有提出委任書，出 席之人都有到，我可以肯定有委託書等語，證人彭建明則證稱：當時如果不是本 人出席就有委任別人去等語，證人郭杞堂亦證稱：我知道去的人都有簽名，到場 人也有的是代理別人去，有關代理人是否有合法，印象中召集程序是合法，對於 委託書印象中有提出，印象中出席人都合法等語，足徵前開區分所有權人戴玉珍 、黃文玲雖由他人代理出席，應有提出委任書。（五）而依前開原告向新竹市東 區區公所報備成立資料，雖未有「規約」字樣之文件，惟前開區分所有權人會議 所通過之龍庭大廈管理委員會組織章程、住戶公約等件，即為規約之事實，業據 證人彭建明、郭杞堂、李復順證述明確（參八十九年十月十七日、同年十一月二 十一日、同年十二月二十二日言詞辯論期日），況依公寓大廈管理條例第二十七 條第二項之規定應定於規約中之管理委員會之組織及選任，亦明訂於龍庭大廈管 理委員會組織章程中，被告辯稱前開報備資料未見規約，應不可採。況被告曾出 席八十五年一月五日區分所有權人會議，並經出席區分所有權人選為管理委員， 行使管理委員之職權，何以未曾於區分所有權人會議、管理委員會會議中就前開 會議之程序及決議，並管理委員會之合法要件提出異議，直至本件訴訟中始提出 前開抗辯？ 三、原告主張被告係原告龍庭大樓公寓大廈四樓之一、之二、之三之住戶，依區分所 　　有權人會議決議管理費依每坪每月五十元計算，汽車停車位，每位每月五百元被 　　告每期應繳交管理費一萬八千九百五十四元。惟被告自八十五年四月起至八十九 　　年三月止之管理費，合計新台幣三十萬三千二百六十四元迄今仍未繳交（嗣擴張 　　聲明八十九年四月至六月管理費一萬八千九百五十四元部分），業據原告提出明 　　典法律事務所八十九年二月十四日八十九年度明典函字第八九０二一四０一號函 　　及掛號郵件收件回執、龍庭大樓區分所有權人會議議事錄、管理費每期計算表、 　　被告對此則不爭執，堪信為真。按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分 　　所有權人依區分所有權人會議決議繳納，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共 　　基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍 　　不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息 　　，從而被告自應給付前開所積欠之管理費及遲延利息。然被告對於積欠前開金額 　　及遲延利息雖並不爭執，惟辯稱：被告有如下之重大缺失，迄未處理，顯見原告 　　未盡管理之義務，（一）建商未提出使用執照正本（依法包括圖說）水電消防設 　　備、規格、及所有公用機電設備之出廠證明、保證書、使用保養手冊（二）地下 　　二樓漏水、積水、電梯管道間漏水、積水。（三）建商未依約將「抽水原採兩組 　　自動交替控制」且常故障。（四）停車場積水、漏水、停車機械設備已多處鏽蝕 　　。 （五）消防設備，無法運作有害公共安全，且頂層機械設施，未加設防風防雨棚 、機械已相當鏽蝕。（六）地下室二樓另一樓梯門Ｄ８方向與圖說不符。（七） 發電機之消音器會產生高熱，與其他電機控制器，未距離３０㎝，並未加隔熱牆 。（八）發電機、污水、供水抽水泵、抽送風馬力是否足夠運作功率是否充足， 設備控制系統是否符合，管道是否符合，皆需實地操作查點（發電機依約需能供 電梯及公用燈電力）。（九）地下室積水滋生蚊蟲妨礙環境環保衛生。（十）地 下一層，住戶公有與私有部份，產權界線不清，未依權證點交，現場並未作明顯 標示。（十一）地下室排煙設備，定時片不夠，噪音過大，且機械裝於戶外。（ 十二）地面一樓對講機失效，緊急照明燈不亮，電子鐘、監視器、電梯裏鏡子、 佈告欄及相對防護措施皆未裝設，一樓亦無衛生設備供警衛使用。（十三）機械 室遇雨漏水，十二樓以下臨電梯之牆面均滲水變色。（十四）十一樓天花板塌下 。（十五）屋頂突出物朝北之鐵門外，未設防風牆、門常故障。（十六）樓梯間 之大樑，被敲除半段，樓板敲除一塊，面積減少，大抽風管道外移妨礙通行、觀 瞻，與圖說不符。（十七）各層樓冷氣機排水孔大都被瓷磚堵塞，冷氣機排水， 會滴至一樓行人，妨礙公共通行。（十八）屋頂水箱蓋子不緊密會漏水，通氣孔 無一八０度彎管，無防蟲鼠網。（十九）臨東大路轉角柱向外傾斜太多。（二十 ）各戶出入樓梯平台淨寬不足，走道太窄等情形。因原告未盡管理義務等情，被 告就共同部分無法使用，及因此導致被告所有之房屋及停車位無法使用之損害等 ，自得與原告訴求之管理費主張抵銷云云。惟按二人互負債務，而其給付種類相 同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互相抵銷，但依債務之性質 ，不能抵銷者，不在此限，民法第三百三十四條固定有明文。然債務之抵銷，以 雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上 即無抵銷之可言，最高法院十八年上字第一七０九號判例可資參照，則本件告既 主張抵銷，自應就主動債權之有效存在負舉證責任。惟查：被告固認為原告未盡 到修繕、管理及維護公寓大廈共用部分義務，導致被告心生顧忌，不敢遷入，不 敢出租人，停車位更自始未曾使用，若以每月每坪八百元租金計，房屋建坪為一 百一十二坪餘，每月損失約九萬元，數年損失金額超過五百萬元之損害等，自得 主張抵銷云云。然被告對於共用部分是否存有前開所列舉之瑕疵，並未舉出相關 證據證明之，且縱認共用部分確實存有瑕疵，前開瑕疵是否為原告未盡到修繕、 管理及維護義務所致，及其損害之程度為何，亦未舉證以實其說，況就被告所稱 瑕疵部分，本院問以：損害如何造成，被告自承：瑕疵造成，是建設公司興建房 子時瑕疵就存在，不是原告沒有盡到管理所造成瑕疵（參本院八十九年十二月二 十二日言詞辯論筆錄），顯見前開被告主張之瑕疵並非原告疏於管理所致。退步 言之，縱認被告認為原告有義務修復前開瑕疵，沒有盡到管理維修，然被告亦未 舉證證明原告未盡到維修義務，產生何種損害，及其程度如何。況且即使原告確 有前開未盡到管理、維修義務之行為，被告就其前開損害部分對於原告何以即有 請求權，其間之法律關係及請求權基礎基礎為何，並未明確說明，則區分所有權 人之一對於經過區分所有權人會議所選任成立之管理委員會，是否存有請求權基 礎，已有所疑。縱認被告對於原告具有請求權基礎，被告對於原告是否具有主動 債權仍有疑問。詳言之，縱認原告未盡到維護管理義務，其維修與管理之部分均 為共用部分，共用部分之瑕疵或損害，何以造成被告專有部分（房屋），約定專 用部分（如停車位）之無法使用，而有租金收入減少的損害，其間又有何相當因 果關係，被告均未明確說明。蓋原告未盡到其義務之行為，非當然導致系爭大廈 專有部分及約定專用部分無法使用，如前開證人郭杞堂、彭建明等區分所有權人 即均遷入居住，並按時繳納管理費，並無不能使用之情形。況被告本身不住系爭 房屋，亦未將之租與他人，其原因亦眾，被告亦未證明其未居住該處確係因原告 未盡到前開義務之行為所致。綜上所述，被告並未舉證證明其對於原告存有債權 ，而得以行使抵銷權，其主張抵銷抗辯，即無理由。被告雖復辯稱：管理委員會 要求繳納管理費，管理委員會也應負修復義務，類推民法第二百六十四條之規定 ，主張對待給付云云。惟按民法第二百六十四條第一項之同時履行抗辯，係以因 契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付為要件。另所 謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙 務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之 雙務契約而發生，然一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係 者，均不能發生同時履行之抗辯，有最高法院五十九年台上字第八五０號判例可 參。經查：依據區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之管理費，其性質上 應為公共基金（參公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款），而共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用雖由 公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，然前開管理委 員會修繕、管理、維護義務及費用之分擔為公寓大廈管理條例第十條第二項所明 文規定，前開管理費之繳納則基於區分所有權人會議決議，管理委員會前開義務 既為法律規定或基於區分所有權人會議決議而來，區分所有權人之一是否有請求 管理委員會盡到修復義務之債權存在，實屬所疑。再者，前開二義務間是否基於 同一之雙務契約而發生，亦有有疑。又縱認管理委員會對於區分所有權人對於管 理委員會有債權存在，被告給付管理費義務與原告修復義務間有何關係，又何以 立於對待給付之關係，被告亦未明確說明之且未舉證以實其說，被告主張對待給 付，亦無可採。 四、被告雖再辯稱被告從未亦無法使用三個汽車停車位，竟遭原告訴求停車位管理費 ，又因原告迄今不敢遷入或者出租，而系爭大樓大門鑰匙遭原告替換後，更使被 告連所有之房屋亦不得其門而入，卻為原告訴求房屋管理費，已屬不公，遑論就 被告之三戶房屋全部為空戶，清潔、衛生、管理、修繕、維護公共用電等之開支 當較一般住戶減省甚多，惟仍比照一般住戶之管理費率，顯不合理云云。惟查： 依據龍庭大廈區分所有權人會議議事錄所載，就管理費收費部分決議為：房屋每 坪每月五十元，依名冊之面積計算，汽車停車位每位每月五百元，房屋部分並未 區分空戶或是有人居住，汽車停車位部分並未區分是否實際使用，而就管理費率 有不同之標準，被告身為區分所有權人，自應受前開決議之拘束。倘被告認前開 管理費收費之約定不合理，自應循於區分所有權人會議等場所中提出議案經過議 決，而變更管理費收費之規定等途徑，始為正辦，尚難僅因被告個人認為管理費 收費標準不合理，而為拒絕繳納管理費之正當理由。 五、綜上所述，被告前開抗辯均無理由，則原告主張被告應給付如主文第一項所示之 管理費及遲延利息，即有理由，應予准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經本院審酌後，核與判決無 影響，毋庸一一論列，附此敘明。 丁、假執行之宣告： 兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌 定相當金額准許之。 戊、結論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、 第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。 中　　　華　　　民　　　國　 　九十 　　年　　　一　　　月　 三十　 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭 ~B法　　　官　張宏節 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。 ~B法院書記官　陳秀子 中　　　華　　　民　　　國　 　九十 　　年　　　一　　　月　 三十　 日