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臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第284號 　　原　　　告　陳美全 　　訴訟代理人　程才芳律師 　　被　　　告　天竹建設有限公司 　　法定代理人　馮藍欽 　　被　　　告　楊涵茹 　　上二人共同　楊隆源律師 　　訴訟代理人 　　複　代　理　楊勝鈞 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100 年7 月4 日辯論終 結，判決如下﹕ 主 文 被告楊涵茹應給付原告新臺幣叁佰肆拾萬叁仟零捌拾元，及自民 國九十九年四月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告楊涵茹負擔二十五之十七，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬元為被告楊涵茹供擔 保後得假執行；被告楊涵茹若以新臺幣叁佰肆拾萬叁仟零捌拾元 為原告預供擔保後得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實理由 壹、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告 同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第25 5 條第1 項第1 款、第2 款定有明文。另所謂請求之基礎事 實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性 ，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之 紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重 複審理者，自屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權 是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後 ，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之 可能性及價值，最高法院90年台抗字第287 號、90年台抗字 第519 號裁判可資參照。查本件原告起訴時之聲明為：「被 告應給付原告新臺幣（下同）500 萬元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。如其 中一人清償一部或全部，另一人即免除該部分或全部清償之 義務。」嗣於訴狀送達後於民國（下同）99年6 月10日以書 狀變更訴之聲明為：「先位聲明﹕被告天竹建設有限公司（ 下稱天竹公司）應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。備位聲 明：被告楊涵茹應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」有起訴 狀及99年6 月10日民事準備狀附卷可參，核原告之主張均係 基於購買被告天竹公司興建之「活力館三期」之建物及其上 土地而生之請求，基礎事實同一，且被告對此變更當庭表示 無意見（見本院99年6 月21日言詞辯論筆錄），參諸前揭規 定，原告所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告方面： ㈠原告起訴主張： 1.原告於95年8 月3 日就被告天竹公司興建之「活力館三 期」之建築物及其所在基地訂定買賣契約，並由原告以 2,220 萬元購買門牌號碼新竹市○○○○街2 之3 號之房 屋（下稱系爭建物）及其上新竹市○○段（下稱同段） 665 地號土地（下稱系爭土地），並與被告楊涵茹簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約上之賣 主雖記載為被告楊涵茹，惟於締約過程中，均係以被告 天竹公司之名義，並由被告天竹公司之法定代理人馮藍 欽、協理即證人李君與原告洽商、辦理交屋結算事宜， 且由被告天竹公司出具保固書。而被告楊涵茹為被告天 竹公司法定代理人馮藍欽現任妻子即訴外人陳玉玲之女 ，係00年出生，於簽訂系爭契約時年僅24歲，實無資力 提供土地出資興建系爭建物，足證被告楊涵茹僅為系爭 契約之簽約名義人，實際締約人應為被告天竹公司。 2.被告天竹公司於出售系爭建物予原告時，曾提供各樓層 之設計圖說，其中關於系爭建物一樓，係記載為「店鋪 」，原告不疑有他，亦長年將之作為店鋪使用。嗣於95 年10月10日原告將系爭建物出租予證人吳永俊，並於97 年間將系爭建物及系爭土地出售予訴外人周曉璇。後訴 外人周曉璇以系爭建物一樓為停車空間，不得作為店鋪 使用，向原告提起請求減少價金之訴（本院97年度重訴 第147 號，下稱147 號案）。於訴訟中，本院委請鑑定 系爭建物一樓不得作為店鋪，僅得作為停車空間使用之 差價，損失為3,403,080 元，原告始知系爭建物一樓無 法作店舖使用。是原告受有差價損失3,403,080 元。另 系爭建物之建蔽率及容積率與法定建蔽率及容積率使用 情況有差異，致系爭土地價值減損8,055,030 元，合計 損失為11,658,110元，原告僅請求500 萬元之損害。 3.被告天竹公司出售系爭建物時，交付之施工補充說明、 施工圖說、設計圖說、裝修表及其他圖說，有載明廚房 、男女廁所、店舖等字樣，一樓亦係以店舖為設計之方 向。惟系爭建物一樓無法為店舖使用，被告天竹公司即 未依債之本旨給付。又系爭建物有建蔽率及容積率低於 法定建蔽率及容積率之瑕疵，且為系爭契約成立前即已 存在，被告天竹公司給付內容不符債之本旨而有給付不 完全之情形，爰依民法第227 條第1 項之規定，聲明﹕ ⑴先位聲明：①被告天竹公司應給付原告500 萬元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。③願供擔保， 請准宣告假執行。⑵備位聲明﹕①被告楊涵茹應給付原 告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。②訴訟費用由被告負擔。 ③願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡對被告抗辯所為之陳述： 1.系爭建物及系爭土地於買賣過程中，原告均未與被告楊 涵茹有任何接觸，均係以被告天竹公司名義，負責辦理 交屋結算、房屋保固等事由，且被告楊涵茹為被告天竹 公司法定代理人馮藍欽之繼女，顯見被告楊涵茹僅係出 借名義予被告天竹公司，系爭契約實際締約人為被告天 竹公司，原告自得向被告天竹公司主張不完全給付。 2.依據被告天竹公司交付之相關圖說及設計資料，可知被 告天竹公司出售系爭建物時，確向原告表示系爭建物一 樓作為店舖使用，被告主張原告於訂約當時即知系爭建 物一樓為停車空間，自屬無稽。至原告於簽訂系爭契約 時雖已收受建築執照及使用執照，然原告並無看過建築 執照之印象。而被告天竹公司交付使用執照時是將之含 於一疊資料中，並未特別說明文件之內容，原告自未就 使用執照之內容予以詳查，係後來證人吳永俊要做商業 登記時告知原告，始看到系爭契約後附有使用執照。況 一般人非建築專業人士，本無法於收受使用執照時，立 即明確瞭解建物使用情形，再加上被告天竹公司於銷售 過程中，一再強調系爭建物一樓可作為店鋪使用，且系 爭建物外曾貼有紅布條，原告係依此及與建商接洽之過 程，作為認知購買標的之內容。故原告因信賴建商而未 特別詳查使用執照內之記載與實際使用情形之差異，被 告以原告於過戶當時有收受使用執照，即主張原告於買 受系爭建物時已知悉一樓係停車空間非作店鋪使用云云 ，並無理由。 3.另依證人林彥宇、林慧雯之陳述，可知被告天竹公司銷 售系爭建物時，確有表示一樓可為店舖使用。再依證人 李君所繪之設計圖說，係依被告楊涵茹要求所為，且係 原告購買系爭建物前即已存在之圖說，足見被告天竹公 司於銷售系爭建物時確有將設計圖說交付原告，作為銷 售內容之一部，故系爭建物一樓作為店舖使用乃系爭契 約之債之本旨，被告天竹公司交付之系爭建物一樓既無 法為店舖使用，自屬未依債之本旨而為給付，自應對原 告負不完全給付之損害賠償責任。 4.再依證人吳永俊之證述，可知被告天竹公司並未告知系 爭建物一樓不能作店舖使用，是被告天竹公司法定代理 人馮藍欽所述於95年8 、9 月間即已告知原告一樓為停 車空間，並不實在。原告係於95年12月間因證人吳永俊 欲辦理營業登記，始知系爭建物一樓不能為店舖使用， 斯時原告早已於95年11月15日付清全數價款，故原告於 發現一樓之情形時，已無法改變，且證人吳永俊未要求 退租或向原告求償，原告始未向被告天竹公司追究。至 證人李君雖證稱原告剛買時即知不得為店舖使用，與證 人吳水永俊所述不同，應屬記憶上之謬誤。 二、被告方面： ㈠95年5 月間，被告天竹公司將系爭建物所有權出售予被告 楊涵茹，再由被告楊涵茹委託其他承包商進行增建後，於 95年6 月間委託被告天竹公司代為銷售。95年6 、7 月間 ，原告及其配偶即證人林彥宇至被告天竹公司工地參觀， 因證人林彥宇擔任科技公司之高階主管，故由被告天竹公 司法定代理人馮藍欽親自出面接待。原本向原告夫妻推薦 被告天竹公司所有之第六樓層及其他套房產品，惟原告夫 妻表示僅欲購買透天戶，遂改向原告夫婦介紹被告楊涵茹 所委託銷售之系爭建物。於介紹系爭建物時，曾明確告知 系爭建物與其他40戶房屋係同一張建照，有關建蔽率與容 積率之計算、法定停車位之設計配置，均為不可分割之一 體，並出示建築執照及使用執照供原告閱覽。同時告以系 爭建物一樓為停車空間，不得作為店舖使用，若作店舖使 用，將無法辦理營利事業登記。嗣後原告表示有意購買， 乃詢問被告天竹公司之工務協理即證人李君系爭建物可否 加蓋六樓，證人李君告知系爭建物被告楊涵茹已增建二、 三樓，並已加蓋四、五樓，不建議加蓋至六樓，但原告表 示要擴大投資報酬，並要求轉知被告楊涵茹以鐵皮屋的方 式加蓋到六樓並予以隔間，相關費用由被告楊涵茹吸收， 始願購買。後經被告楊涵茹同意，並依原告建議施作，原 告始於95年8 月3 日與被告楊涵茹簽訂系爭契約。是以， 系爭契約之出賣人為被告楊涵茹，原告主張被告天竹公司 為實質締約人，被告否認之。至原告所提證物二僅能證明 被告天竹公司受被告楊涵茹委託出售系爭建物予原告，不 能擴大解釋被告天竹公司為系爭契約之當事人。 ㈡被告楊涵茹曾將系爭建物之建築執照及使用照交予原告， 而其上均明載第一層為停車空間、機電空間，備註欄更載 明：「壹樓室內停車空間：243.23平方公尺（不得變更使 用）」，並詳載全部的基地面積、建築面積、法定空地面 積、建築物各層面積及用途，且系爭契約中亦已載明相關 事項，是被告楊涵茹與原告簽訂系爭契約時已有明確告知 上開事項。又系爭契約書第一條買賣不動產標示中標示非 常清楚，土地及及建物所有權在過戶前亦交原告查閱，前 後均屬一致。另系爭契約簽約後，原告即將系爭建物一樓 出租予證人吳永俊。95年8 、9 月間，原告曾邀同證人吳 永俊至被告天竹公司接待中心，表示證人吳永俊已向原告 承租系爭建物一樓作為餐飲店營業之用。被告天竹公司之 法定代理人馮藍欽再次向原告及證人吳永俊強調系爭建物 一樓僅作為停車空間，不得變更使用，若為營業之用將無 法辦理營利事業登記，並影印系爭建物使用執照予原告及 證人吳永俊，其二人表示將由會計師辦理。95年10月2 日 原告及證人吳永俊向被告天竹公司法定代理人馮藍欽表示 ，雖會計師告知因系爭建物一樓為停車空間無法辦理營利 事業登記，惟證人吳永俊仍欲向原告承租，有關營業登記 事宜其二人會自行解決，並要求被告天竹公司協助系爭建 物一樓之局部裝修，是日，原告仍給付系爭建物第3 期款 110 萬元。系爭建物於95年10月18日完成所有權移轉登記 為原告所有，95年10月24日原告向訴外人新光銀行申請貸 款，95年11月15日原告給付系爭建物屋款，同時完成交屋 ，並由被告天竹公司之法定代理人馮藍欽交付系爭建物及 系爭土地之權狀予原告。故原告自始至終均知悉系爭建物 一樓為停車空間，不得作為營業之用。 ㈢況原告於147 號案中數度提出書狀主張：1.訴外人周曉璇 於簽訂買賣契約時，即收到原告所交付之建物、土地所有 權狀及謄本，訴外人周曉璇應已知悉系爭建物一樓為法定 停車位；2.交付予訴外人周曉璇之新竹地政事務所建築物 測量成果圖，其上記載有最初申請建照時之房屋狀況，其 中建物「主要用途」一欄載明「停車空間、住宅」；3.店 面一詞僅在買賣當時就一樓之「實際使用現狀」加以表示 ；4.原告與訴外人周曉璇之房屋買賣為成屋買賣，非預售 屋買賣，建蔽率或容積率於簽約當時即屬已確定之事實。 而原告於147 號案中曾為告知訴訟，主張原告於委託訴外 人台灣房屋仲介股份有限公司銷售系爭建物時，已明確告 知系爭建物絕大部分為違建，一樓係法定停車位，不得作 為營業之用。倘原告對於系爭建物一樓為停車空間乙節， 並無認識，其於被訴後之正常合理反應，理應主張其係受 前手所矇蔽，同時要求告知前手參加訴訟，豈有可能不告 知前手參加訴訟，反自行賠償訴外人周曉璇。是以，原告 於147 號案中既作如上之主張，即足以證明原告確實瞭解 系爭建物一樓為停車空間，不得作為店舖使用，且對系爭 建物「建蔽率」或「容積率」之計算，亦有所認識。被告 楊涵茹實不知原告主張不完全給付之依據為何。 ㈣原告以2,220 萬元之價格向被告楊涵茹購買系爭建物，並 以2,880 萬元之價格出售，獲利660 萬元，扣除原告主張 應給付予訴外人周曉璇之和解金345 萬元後，原告尚且獲 利315 萬元。又原告於另案自承系爭建物每月租金收入高 達205,100 元，同時提出自行委託訴外人國泰不動產估價 師事務所（下稱國泰事務所）之估價報告書（因該估價報 告書係原告所自行委託，自有偏頗不公之虞，被告不同意 該估價報告作為本案之證據資料），主張系爭建物之價值 為3,364 萬元，足見原告以2,220 萬元價格向被告楊涵茹 購買系爭建物確獲有利益，原告就系爭契約並無任何損害 ，至為明灼。 ㈤原告就147 號案本院委託鑑定之宸輝不動產估價師事務所 （下稱宸輝事務所）之估價報告，於147 號案中指摘有失 真、失衡之情形而自行委託國泰事務所估價，以否定宸輝 事務所之估價報告，原告豈能於本案改以宸輝事務所估價 報告作請求之依據。 ㈥綜上，爰聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴 訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，請准供擔保免為假 執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告於95年8 月3 日與被告楊涵茹簽訂系爭契約，由原告 以2,220 萬元購買系爭建物及系爭土地。 ㈡原告所購買之系爭建物一樓為停車空間，不得作為店舖使 用。 ㈢訴外人周曉璇曾對原告就系爭建物提出減少買賣價金訴訟 （即147 號案），嗣原告與訴外人周曉璇達成和解，原告 願給付訴外人周曉璇345 萬元。 四、本院協同兩造整理並經肯認之爭點： ㈠系爭契約之出賣人為何？被告天竹公司是否為系爭契約之 當事人？原告請求被告天竹公司就系爭契約負債務不履行 之損害賠償責任有無理由？ ㈡原告對於系爭建物一樓為停車空間，不得作為店舖使用之 事實，於系爭契約成立時是否知悉？原告是否因此受有差 價損失？如有，其所受差價損失之數額應為何？ ㈢系爭建物之實際建蔽率、容積率使用情況與法定情況是否 有異？原告所買受系爭建物之價值是否因此受有減損？如 是，原告所得請求被告賠償之此部分損失數額應為何？ 五、得心證之理由： ㈠系爭契約之出賣人係被告楊涵茹。 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條第1 項前段定有明文。本件原 告以被告楊涵茹出售系爭建物時年僅24歲，無購屋之資 力，且係被告天竹公司法定代馮藍欽之繼女，購買系爭 建物過程中，被告楊涵茹均未出面，全與被告天竹公司 法定代理人馮藍欽及公司協理即證人李君洽商，亦由被 告天竹公司出具保固書而主張系爭建物之出賣人為被告 天竹公司乙節，為被告所否認，辯稱係受被告楊涵茹委 託代為出售系爭建物及系爭土地等語。 2.經查兩造均不爭執系爭契約上所載出賣人為被告楊涵茹 ，復有系爭契約（即原證一）附卷可參。而被告楊涵茹 係於95年5 月17日取得系爭建物及系爭土地之所有權， 亦有系爭建物及系爭土地所有權狀附於147 號案第72、 73頁。從而原告簽訂系爭契約時（即95年8 月3 日）， 系爭建物及系爭土地所有權人為被告楊涵茹，而非被告 天竹公司，可堪認定。 3.次查，原告並不否認系爭建物及系爭土地之買賣價款係 給付予被告楊涵茹（見本院99年11月22日言詞辯論筆錄 ），雖原告表示係配合被告天竹公司要求所為，惟為被 告所否認。本院以一般民眾於簽訂不動產買賣契約時， 縱就契約內容未全部詳加審閱，然就所購買之不動產係 何人所有、與契約出賣人是否為同一人，依理自會謹慎 細究，亦會要求核閱相關不動產之所有權狀，以確定出 賣人是否有權出售。而系爭契約上之出賣人署名為被告 楊涵茹，且於簽約時系爭建物及系爭土地所有權人亦為 被告楊涵茹，然原告自承出面與原告接洽買賣事宜之人 為被告天竹公司之法定代理人馮藍欽及該公司之協理即 證人李君，是若原告就系爭建物及系爭土地之所有權人 有所質疑，認非被告楊涵茹，何以未要求更正系爭契約 出賣人之姓名，又何以於本院訊問原告及其配偶即證人 林彥宇購買系爭建物及系爭土地之過程時，未見渠等敘 明曾就此部分予以質疑過（見本院99年12月15日、100 年1 月26日言詞辯論筆錄）。顯見原告於簽訂系爭契約 時就系爭建物及系爭土地為被告楊涵茹所有，並無疑議 ，始會於被告楊涵茹未出面之情形下，於系爭契約上簽 名。而被告楊涵茹既為系爭建物及系爭土地之所有權人 及出賣人，將買賣價金給付予被告楊涵茹，乃當然之理 ，且原告既並未曾懷疑被告楊涵茹非系爭契約之當事人 ，又何需配合被告天竹公司，是原告所稱為配合被告天 竹公司，始將系爭建物及系爭土地之買賣價款給付被告 楊涵茹，顯與事理有違而不足採信。 4.復查，系爭建物及系爭土地移轉登記予被告楊涵茹時， 被告楊涵茹與被告天竹公司間並無資金之往來，為被告 所不爭執（見本院99年12月15日言詞辯論筆錄）。然被 告楊涵茹縱未支付對價而取得系爭建物及系爭土地之所 有權，亦僅係土地及建物登記謄本上所載登記原因（登 記謄記載為買賣）與實際移轉之原因（本件應為贈與） 不同，而生相關稅務之問題，難謂系爭建物及系爭土地 不生所有權移轉之效力，亦難謂被告楊涵茹非系爭建物 及系爭土地之所有人，更難謂被告楊涵茹非系爭契約之 締約人。故於原告未能舉證證明被告天竹公司就系爭建 物及系爭土地有與原告締結系爭契約之意思表示之情形 下，原告主張系爭契約之實際締約人為被告天竹公司， 即無所據。 5.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示， 直接對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。 原告明知系爭契約上所載出賣人為被告楊涵茹，且系爭 建物及系爭土地於簽約時為被告楊涵茹所有，亦應有所 認知，而接洽買賣事宜及簽訂系爭契約時均係被告天竹 公司出面，則原告就被告天竹公司係代理被告楊涵茹與 之訂約乙事，自應知之甚明，揆諸前揭說明，系爭契約 即對被告楊涵茹發生效力。故系爭契約之出賣人為被告 楊涵茹，洵足認定。 6.從而，原告先位聲明，主張被告天竹公司依系爭契約應 負不完全給付之損害賠償責任，於法無據，並無理由。 ㈡原告於簽訂系爭契約時，就系爭建物一樓為停車空間，不 得作店舖使用，並不知悉。 1.本件原告否認簽約時即知悉系爭建物一樓為停車空間， 不得為店面使用。被告楊涵茹則辯稱於簽約前有交付建 築執照、使用執照，證人馮藍欽並有告知為停車使用， 不得作店面云云。 2.經查證人即原告配偶林彥宇於本院審理時證稱「（問﹕ 如何得知系爭建物有買賣？買賣情形？）經過金山街的 時候，有看到一塊大布條，掛在我們要買透天房屋的鷹 架外面，因為當時還有施工增建的部分，上面寫『店面 加套房，年收租貳佰萬』等語，當時看到收租又有店面 套房，所以進去隔壁一樓的停車位，當時是工務所，我 有詢問標的物的情形，馮藍欽先生跟我說明標的一樓可 以作為店面使用，上面增建到五樓，可以隔成十六間套 房，以這邊的租金行情，套房可以收多少，店面可以收 多少等等，當時就給我們看原證五的一到五樓設計圖， 我第一次去的時候，就出示給我看．．．。」、「（問 ﹕馮先生有無提到一樓是停車空間？）當時他們並沒有 特別強調一樓是停車空間，我是按照圖說，認為是可以 當作店面使用，並沒有仔細研究使用執照一些細節。」 、「（問﹕到簽約為止，是否清楚一樓的用途？）不清 楚法令層面登記的問題。」、「（問﹕何時知道一樓是 作為停車空間？）是房客告知我們無法辦理登記的時候 ，我們才知道。」另證人即證人林彥宇之姊姊林慧雯亦 稱「（問﹕是否看過系爭建物？）有看過，．．．我有 看到紅布條掛在系爭建物鷹架上，上面寫『套房加店面 ，年收二百萬元』等語。」、「（問﹕看過『套房加店 面』是什麼意思？）上面是套房，下面是店面。」（見 本院99年12月15日言詞辯論筆錄），核與原告所述之情 大致相符。 3.證人即被告天竹公司之法定代理人馮藍欽雖證稱於系爭 契約簽訂前即將建築執照、使用執照、權狀等物交予原 告，並明確告知系爭建物一樓為停車使用，若作店面， 無法為營業登記云云。然經提示原證五即金山18街透天 戶客戶合約施工補充說明所附一樓平面圖予證人馮藍欽 檢視，其稱「房屋過戶給陳玉玲，樓上想要作為套房， 一樓想做咖啡廳．．．，原來圖說是五月多的時候，是 李君準備給陳玉玲的圖」（見本院99年12月15日言詞辯 論筆錄第5 頁）。而一樓平面圖上有證人李君之簽名（ 此為證人馮藍欽及李君所不執）及註記95.5 .23字樣， 圖面規劃為店舖、男廁、女廁、廚房等空間。而證人李 君證稱「．．．房屋過戶給可能是一位姓楊的小姐，她 跟我說希望把房屋加蓋擴建，因為我是負責工程的部分 ，她就請我幫忙將系爭房屋的圖繪製出來」、「（問﹕ 為何三樓半的一樓（即系爭建物一樓）有規劃到廁所、 廚房的設計圖？）最原始設計樓梯間有無廁所，我忘記 了。後來過戶給楊小姐後，希望增建為店舖使用。」、 「（原告訴訟代理人問﹕剛才提到楊小姐請你將一樓改 成店舖時，有無畫圖）有，圖說應該是跟剛才提示的圖 差不多，但我想應該有比原證五更早的圖存在，提示的 圖應該是最後的版本。」（見本院100 年3 月30日言詞 辯論筆錄），顯見系爭建物一樓於95年5 月23日以前即 係以店面方式予以計設、規劃。另被告楊涵茹自承「95 年6 、7 月間原告及其配偶林彥宇至被告天竹公司工地 參觀．．．但原告夫婦表示只對透天戶有興趣，馮藍欽 才改向原告夫婦介紹被告楊涵茹所委託銷售之系爭建物 」（見被告於99年6 月17日所提民事答辯㈡狀第2 頁） 。而證人李君亦稱「．．．我知道之前有在賣，並沒有 把這一間特別拿出來單獨賣。」可知系爭建物於原告與 證人林彥宇參觀前已有出售之情。揆諸常情，房屋之銷 售，在房屋所在地均會有顯著之銷售標示以吸引他人參 觀，而系爭建物在95年5 月23日之前即有「樓上套房， 一樓咖啡廳」之構想，即樓上為套房，一樓為營業使用 ，則證人林彥宇、林慧雯所稱在系爭建物外觀掛有布條 並記載「店面加套房」等字樣，與一般建案銷售手法， 尚屬相符而堪採信。 4.況系爭建物原欲出售之價格為2,200 餘萬元，原告則願 以2,220 萬元買受，並僅要求多增建六樓，而六樓係以 鐵皮屋方式施工等情，為證人馮藍欽所自承（本院99年 12月15日言詞辯論筆錄第3 頁）。另觀之系爭契約第11 條第2 項載有一樓施作、隔間等內容，其上明確載明「 一樓店面」，顯見兩造之約定，一樓即係作為店面。則 以一樓既不得為店面使用，被告天竹公司若誠實告知此 情，以系爭建物一樓在147 號案中經本院送請鑑定，若 得為店面使用，其總時價為5,203,080 元，較之僅能為 停車使用之總時價1,800,000 元，相差3,403,080 元， 有宸輝事務所不動產估價報告書一份附於147 號案可參 。是以，在原告得知一樓不得為店面使用之情形下，焉 會僅要求以鐵皮增建六樓而不大幅要求減少價金。又證 人李君亦稱「原告將房屋一樓租給他人做餐飲，該人去 登記時發現不能登記，因為是停車位，原告跟馮先生當 時有一點爭議，也有來問我一些問題，我也有跟陳先生 講過，這個東西就是這個樣子，且使用執照上也會寫一 些用途」，是證人馮藍欽若於原告與被告楊涵茹簽訂系 爭契約前有告知一樓之使用情形，並說明若為店面使用 ，無法為營業登記，則於一樓之承租人無法為營業登記 時，原告與證人馮藍欽就此部分自無爭議之可言，原告 之配偶即證人林彥宇亦無須就此部分向證人李君詢問， 證人李君亦無須告知可於使用執照上得知建物之使用用 途。 5.另質之證人即承租系爭建物一樓之承租人吳永俊陳稱「 一開始我是跟原告的先生聯絡，我跟他說要承租一樓做 為簡餐的營業處所，．．．我有跟他說我要做簡餐，需 要申請執照等文件，原告先生說沒有問題，．．．天竹 公司知道我承租建物的目的，但我沒有跟天竹公司提到 要申請相關執照。天竹公司的人員也沒有跟我提到系爭 房屋可否做為店面。」、「（問﹕是否清楚您承租的一 樓不能作為店面使用？）後來才知道，是我要申請營利 事業登記證時，跟原告要建築執照和使用執照時，我是 請會計師申請，原告給我影本，之後會計師跟我說一樓 是作為停車用的，不能作為營業使用，我是全部裝潢好 之後，才去拿資料請會計師申請，大約是九十五年十二 月左右。之後我跟原告反應，原告說不知道這件事情」 、「（問﹕有無跟原告一起到天竹公司到接待中心詢問 ？）沒有。原告說會幫我問天竹公司如何解決這件事情 。」、「（問﹕天竹公司人員有無對你說承租標的為停 車使用，不能作為店面？）我沒有直接跟天竹公司接觸 。」（見本院100 年3 月2 日言詞辯論筆錄）。是原告 若於簽爭契約時即已知系爭建物一樓不得為店面使用， 於證人吳永俊告知要作簡餐並需申請營業登記時，原告 焉會表明無問題，並將相關資料影本交付證人吳永俊以 便辦理營利事業登記。 6.綜上，證人馮藍欽所述與事理有違而難採信，堪認原告 主張於簽訂系爭契約時就系爭建物一樓為停車空間，不 得作店舖使用，並不知悉。 ㈢被告辯稱業於簽約前已交付建築執照、使用執照，原告應 知悉一樓之使用狀況乙節，原告雖不否認於簽訂系爭契約 時，被告天竹公司有將使用執照交付，惟主張係夾於一疊 文件中，未予詳查等語。經查，被告天竹公司受被告楊涵 茹委託出售系爭建物，並於系爭建物外牆懸掛紅布條，上 書「『店面』加套房」，且於與原告簽訂系爭契約時亦未 告知原告系爭建物一樓使用情形為停車空間，不得為店面 使用等節，已為本院如上之認定，而建築執照、使用執照 對一般購屋民眾而言，僅係確認所購之屋非屬違章建築， 就各樓層用途為何，均係相信廣告內容及銷售人員之陳述 ，則原告依據系爭建物外牆之廣告招示，及與被告楊涵茹 委任之被告天竹公司人員所述，相信系爭建物一樓為店舖 而未深究建築執照、使用執照上有關各樓層用途之記載， 尚無悖於一般大眾之認知。反係受被告楊涵茹委託出售系 爭建物之被告天竹公司，身為系爭建物之起造人，與原告 洽談購屋事宜之人又係被告天竹公司之法定代理人即證人 馮藍欽，就系爭建物一樓之使用情形知之甚詳，且被告楊 涵茹於出售系爭建物前就一樓部分即有為店面使用之意欲 ，並委請證人李君繪製店面配置之平面設計圖，卻於系爭 建物外牆為與使用執照所載用途相反之廣告招示，於原告 詢問時又未告知一樓實際用途，是顯難以已提供建築執照 、使用執照予原告而卸其據實告知之義務，是被告楊涵茹 此部分辯解，自不足採，堪認原告主張為真。 ㈣原告得依不完全給付之法律關係請求被告楊涵茹賠償所受 之損害。 1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；又 債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失 時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第 227 條第1 項、第224 條前段定有明文。本件被告楊涵 茹不否認委由被告天竹公司出售系爭建物，則被告天竹 公司明知系爭建物一樓不得作店面使用，仍以店面為招 攬之廣告，且未告知原告一樓使用情形，致兩造就系爭 建物一樓均以店面為認知標的而簽訂系爭契約，惟系爭 建物一樓為停車空間，不得為店面使用，被告楊涵茹雖 交付系爭建物，然此給付與系爭契約所訂債之本旨並不 相符，而此係可歸責於被告楊涵茹之代理人即被告天竹 公司之事由所致，依前所述，被告楊涵茹應視為自己之 過失而負損害賠之責，從而，原告依不完全給付之法律 關係，請求被告楊涵茹賠償損失，自屬有據。 2.原告主張系爭建物一樓不得為店面使用受有3,403,080 元之損害乙節，業據提出147 號案宸光事務所估價報告 書為證。經查系爭建物一樓得作店面使用之總市值與僅 能為停車空間使用之總市值相差3,403,080 元，有宸輝 事務所不動產估價報告書附於147 號卷內。被告楊涵茹 雖辯稱原告將系爭建物以2,880 萬元轉售訴外人周曉璇 ，獲利660 萬元，扣除原告給付訴外人周曉璇之和解金 345 萬元，尚獲利315 萬元。又每月收受租金205,100 元，原告並未受有損失云云。然查，依民法第216 條之 規定，損害賠償之範圍包含所受損害及所失利益，而所 謂所失利益，係指依通常情形，或依已定之計劃、設備 或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。原 告於買受系爭建物後將之出租並轉售，所得租金及轉售 之差價，均屬原告可得預期之利益，且此與原告因被告 楊涵茹之代理人即被告天竹公司未據實告知一樓使用情 形，甚且為相反之銷售廣告致原告所受之損害，二者並 無何關連，自難以此認原告未因一樓無法為店面使用而 未受有損害，是被告楊涵茹此部分所辯，並無理由。從 而，堪認原告因系爭建物一樓無法為店面使用而受有3, 403,080 元之損害。 3.原告另主張系爭土地因與同段665- 1地號土地合併開發 ，致原告受有容積率、建蔽率計算上之損害，因而土地 減損價值8,255,030 元等情，雖亦以宸輝事務所之估價 報告書為據，惟依宸輝事務所估價報告書第4 頁所載， 係針對勘估標的同段665 地號（即系爭土地）依法定建 蔽率（60％）、容積率（200 ％）使用及依實際建蔽率 （27.81 ％）、容積使用（44.09 ％）情況下之土地價 值減損評估而估定系爭建物所在基地系爭土地減損之金 額。惟本院向系爭建物使用執照核發之機關即科學園區 管理局函查，本件使用執照之建築地點為系爭土地及同 段665-1 地號土地，故有關建蔽率及容積率之計算應以 該二筆地號視為一宗基地合併計算，有該局100 年5 月 31日園建字第1000015197號函足憑，則宸輝事務所單以 系爭土地之建蔽率、容積率為核估土地價值有無減損之 標準，即與前述函文所示內容有異而難採信，原告又未 能提出其他事證以證系爭土地有價值減損之情事，從而 原告此部分之主張並無所據而難准許。 4.綜上，原告得請求被告楊涵茹賠償之金額為3,403,080 元。 ㈤據上所述，原告請求被告楊涵茹給付之金額在3,403,080 元範圍內及自起訴狀繕本送達（於99年4 月9 日送達，有 送達回證附卷可佐）之翌日即99年4 月10日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，並無所據，應予駁回。 叁、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之；就 原告訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法， 對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。 伍、據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。 中 華 民 國 100 年 7 月 22 日 民事第二法庭 法 官 盧玉潤 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 書記官 謝國聖 中 華 民 國 100 年 7 月 22 日