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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　100年度沙簡字第319號 原　　　告　龍昌數位國際股份有限公司 法定代理人　陳填墪 訴訟代理人　許桂挺律師 訴訟代理人　黃士哲律師 訴訟代理人　蕭惠慈 被　　　告　吾展實業有限公司 法定代理人　王宦川 訴訟代理人　張績寶律師 複代理人　　徐祐偉律師 複代理人　　黃建閔律師 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國101年7月4日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將門牌號碼台中市○○區○○村○○○路○○○號之建物騰 空，遷讓返還原告。 被告應給付原告新臺幣陸拾貳萬貳仟伍佰參拾參元，及自民國 100年10月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國100年9月1日起至返還第一項建物之日止，按月給 付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項、第二項、第三項及命被告負擔訴訟費用部分，得 假執行；但被告以新臺幣壹佰貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免 為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、原告主張被告向原告承租台中市○○區○○村○○○路○○○ 號之廠房（下稱系爭廠房），約定租期自民國（下同）98年 6月1日起至104年12月31日止，租金每月新臺幣（下同） 116,000元。依據兩造租賃契約（下稱系爭租約）第3條約定 ：「租金每個月新臺幣11萬6千元整（發票含稅），乙方（ 即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。」詎料，被告自100 年1月起即未繳納租金，屢經原告催討仍然拒絕給付。原告 即於100年6月8日寄發存證信函，除表明催討逾期租金外， 並依民法第440條第1項及第2項規定，表明被告未於3日內給 付租金者，即以該存證信函為終止系爭租約之意思表示。上 述存證信函已於100年6月9日送達被告，然被告於收受存證 信函後仍未置理，故系爭租約已於被告收受存證信函後第3 日（即100年6月12日）終止。系爭租約既經終止，被告繼續 占有系爭廠房即屬無權占有，原告爰依民法第767條規定， 請求被告返還系爭廠房及租約終止前尚未給付之租金 928,000元；另被告於租約終止後仍然繼續使用系爭廠房， 致使原告受有相當於租金之不當得利及法定遲延利息。 二、被告則以其從事防火建材生產及工藝品雕刻製作，與原告簽 訂系爭租約。兩造約定原告應提供工業用水、用電、工廠登 記證及消防設備等，原告並且同意增建廠房及修繕完成後， 提供被告使用。詎料系爭租約簽訂後，被告進駐系爭廠房始 發現，原告並未增建廠房供其使用，致其被告無法依照計畫 生產防火建材。此外，原告亦未提供工業用水、用電、工廠 登記證等，復未修繕系爭廠房，致使系爭廠房具有漏水等多 處瑕疵，而使被告無法為通常之使用。迭經被告多次催促原 告評估修繕系爭廠房費用並且發函請求原告修繕，然原告均 未履行契約義務。簽約迄今，被告業已交付200萬元之租金 ，原告卻未依約履行契約義務，被告本於同時履行抗辯之權 利，自得拒付嗣後屆期之租金。原告主張終止系爭租約之理 由，自非正當。爰請求駁回原告之訴，並陳明如受不利之判 決，願供擔保請准免為假執行。 三、兩造爭執之關鍵即為：原告是否業已履行系爭租約之約定？ 經查兩造爭執最烈者即為系爭租約第20條規定：「合約終止 ，乙方（即被告）須將水、電及工廠登記證歸還甲方（即原 告）」、第23條規定：「甲方須增建廠房（美商樂迪雅後方 空地）給乙方使用，若乙方不須要，則須將建築成本給付乙 方。」及第24條規定「甲方負責整修建築物壁面、鐵窗、消 防設備、鋁窗、油漆、電表一顆（單一雙表），乙方負責幫 忙詢價並監督施工。」倘如被告所稱，原告並未履行上述出 租人之義務等語。然查被告於系爭租賃成立初，即以開立遠 期支票之方式，預先支付一年半之租金交付原告，嗣並遵期 兌付等情，均經兩造自認屬實。被告自98年6月起至99年12 月止使用系爭廠房，歷時十八個月，其間雖曾於99年7月間 以存證信函請求原告履行增建廠房、修繕漏水及鐵窗設備之 意思，然而被告仍然持續支付租金至99年12月底止，並未行 使同時履行抗辯權而拒付租金。迨至被告遭原告催討100年1 月間起之租金後，復以原告仍未履行出租義務為由，主張同 時履行抗辯，核與商業交易常情有違，所述仍應斟酌保留。 四、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文。又民法第347條規定：「本節規定 ，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不 許者，不在此限。」是故，民法關於買賣之規定，於買賣以 外之有償租賃契約亦應準用。依民法第355條規定；「買受 人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣 人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項 所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責 。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」及民法第356條規 定：「買受人應按物之性質，依通常程式從速檢查其所受領 之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能 發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵， 至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認 其所受領之物。」上述有關物之瑕疵擔保責任免除及檢查通 知之規定，於本件租賃爭議，亦得準用。本件被告使用系爭 廠房長達十八個月，其間均未主張系爭廠房不合契約約定而 拒絕支付租金，顯見被告受領系爭廠房使用後，並無認其係 屬瑕疵，被告辯稱原告未增建廠房、未提供工業水電、工廠 登記、未修繕系爭廠房致有漏水等，均係明顯易見之廠房外 貌，被告既無異議而使用十八個月之久，並且按期給付租金 ，揆諸上開說明，自應準用瑕疵擔保責任免除及檢查通知等 規定，不得嗣後翻異，復稱系爭廠房具有瑕疵而主張同時履 行抗辯。被告既不得以系爭廠房瑕疵為由，主張同時履行抗 辯而拒付租金，則原告請求被告給付系爭租賃契約終止前， 尚未給付之租金，應屬有理。 五、兩造復就是否合法終止系爭租賃契約一節多所爭議，被告係 自100年1月起即未繳納租金，故原告主張其於100年6月8日 寄發存證信函，依據民法第440條第1項及第2項之規定，請 求被告應於三日內給付欠租，否則即為終止租賃契約之意思 表示，經核於法無違，自應准許。被告雖辯稱依據最高法院 52年台上字第1289號判例意旨認為：承租人租金支付有遲延 者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付 ，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止 ，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止 租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已 經終止為理由，請求交還租賃物。本件原告僅以存證信函催 討租金，並未於期限屆滿後再次表示終止租約，系爭租賃契 約即未終止等語。惟查本件原告已於上述存證函中表明：「 限於函到三日內剋速支付尚欠之租金，逾期本公司將依法終 止貴我雙方之租賃契約」等語，顯見原告之意思表示除催討 租金外，同時表明被告如未支付租金，原告即欲終止租約， 核與上述判例意旨所稱出租人單純催討租金，但未表示終止 租約之情節有別，自難以彼類此，援為有利於被告之抗辯。 從而系爭租賃已於100年6月終止，堪以認定。原告據此請求 被告返還系爭廠房，於法有據，應予准許。 六、系爭租賃契約原告自認係於100年6月12日終止，從而被告尚 未給付之租金應為622,533元（116,000×5＝580,000， 116,000×11/30＝42,533，580,000＋42,533＝622,533）。 故原告請求被告給付租金622,533元及自起訴狀繕本送達之 翌日起（100年10月7日）至清償日止，按年息百分之五計算 之利息，洵屬正當。其餘逾此部分之請求，即非有據，應予 駁回。 七、原告另主張系爭租約終止後，扣除被告給付之押租金，依不 當得利之法律關係，被告應自100年9月1日起至返還房屋之 日止，按月給付原告116,000元，亦與法律規定相符，應予 准許。 八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。但被告陳明 願供擔保，請准免為假執行，爰依房屋課稅現值（620,900 ）及屆期未付之租金數額（622,533），酌定相當擔保金額 准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗， 應併駁回。訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 九、兩造其餘有關原告是否增建廠房、提供工業水電、工廠登記 證及修繕廠房等爭議，依前述理由四之說明，被告怠於主張 廠房不符租賃契約約定之使用、收益狀態，縱認原告確有系 爭租賃契約第20、23、24條之約定義務，亦因被告怠於主張 而得免除，不另贅述。 十、依民事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 7 月 12 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 張升星 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明 上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上 訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 7 月 20 日 書記官