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臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度沙簡字第295號 原　　　告　大任不動產經紀有限公司 法定代理人　張智壹 訴訟代理人　駱威文律師 被　　　告　陳靜宜 　　　　　　陳文爽 上　一　人 訴訟代理人　王禹鈞 上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101年10月25日辯 論終結，判決如下： 主 文 被告陳靜宜應給付原告新臺幣貳拾柒萬伍仟貳佰元，及自民國10 1年10月5日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 被告陳文爽應給付原告新臺幣拾貳萬元，及自民國101年9月22日 起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣肆仟參佰元（即原告繳納之第一審裁判費），由 被告陳靜宜負擔貳仟肆佰貳拾伍元，餘由被告陳文爽負擔。 本判決第一項、第二項得假執行；但被告陳靜宜如以新臺幣貳拾 柒萬柒仟陸佰貳拾伍元為原告預供擔保，得就第一項免為假執行 。被告陳文爽如以新臺幣拾貳萬壹仟捌佰柒拾伍元為原告預供擔 保，得就第二項免為假執行。 事實及理由 一、原告之聲明： 被告陳靜宜應給付原告新臺幣（下同）275,200元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利 息。被告陳文爽應給付原告120,000元，及自起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費 用由被告負擔。原告願供擔保，聲請宣告假執行。 二、事實摘要： （一）原告主張：被告陳靜宜於民國101年2月3日與原告簽定「 委託銷售契約書」，將坐落臺中市○○區○○○路○○○巷 ○○號房屋及其基地委託原告仲介銷售，委託銷售價格為68 8萬元，委託期間自簽立委託銷售契約之日起至101年5月1 0日止。嗣於委託期間內原告覓得被告陳文爽願買受上開 房地，被告陳文爽並於101年3月3日簽立「不動產買賣斡 旋契約書」、「買方給付服務報酬承諾書」予原告，表示 願意承購總價款600萬元買受上開房地。嗣被告陳靜宜已 於101年7月11日與被告陳文爽就上開房地成立買賣所有權 移轉契約書，並於101年7月27日辦理所有權移轉登記完畢 。依52年台上字第2675號判例、58年台上字第2929號判例 、87年台上字第1205號判例所示意旨，及民法第101條第1 項規定，被告仍應支付原告報酬。又上開委託銷售契約書 第12條第4款約定，委託期間屆滿後2個月內，被告陳靜宜 將委託標的出售予原告曾經仲介之客戶或其配偶、二親等 內之親屬者，視為原告已完成仲介之義務，被告陳靜宜應 給付委託總價額百分之四之服務報酬予原告。被告陳文爽 與原告於上開「買方給付服務報酬承諾書」中亦約定，被 告陳文爽或其配偶或二親等內之親屬於賣方委託期限終了 後2個月內，就本件不動產標的與賣方訂立買賣契約時， 視為原告已完成居間仲介之義務，此時被告陳文爽仍應給 付委託承買價款百分之二之服務報酬予原告。準此，被告 陳靜宜委託期間係於101年5月10日終了時即夜間12時屆滿 ，故上開所稱之「委託期間屆滿後2個月內」或「委託期 限終了後2個月內」，係自101年5月11日起算，即自101年 5月11日起算2個月。按「以日、星期、月或年定期間者， 其始日不算入」、「以日、星期、月或年定期間者，以期 間末日之終止，為期間之終止。期間不以星期、月或年之 始日起算者，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前 一日，為期間之末日」民法第120條第2項、第121條第1項 、第2項定有明文。是自101年5月11日起算2個月期間之末 日係101年7月11日，即101年7月11日夜間12時為終了之時 。據此言之，被告陳靜宜係於101年7月11日與被告陳文爽 就上開房地成立買賣所有權移轉契約，顯係在上開「委託 銷售契約書」、「買方給付服務報酬承諾書」所定期間內 訂立買賣契約，被告陳靜宜、陳文爽自應依約給付報酬予 原告。實則，被告2人訂立「不動產賣賣契約」之日應在 登記所載之買賣原因發生日期101年7月11日之前，此為代 書辦理登記之常態，蓋雙方簽定「不動產買賣契約書」後 至少數日，代書始製作「買賣所有權移轉契約書」，即「 不動產買賣契約書」之「買買契約」與「買賣所有權移轉 契約書」之「物權契約」，二者並不相同，其日期分屬前 後，理應如此，方屬正常，始符常情，據此而論，被告2 人簽定之「買賣契約」，應在101年7月11日前。縱使如此 ，此期間仍在上開「委託銷售契約書」、「買方給付服務 報酬承諾書」所定期間內，更可證明被告2人意圖避開上 開期間之約定，否則絕無可能將「買賣契約」與「物權契 約」載為同日。綜上，爰依民法第568條第1項、第101條 第1項及上開雙方簽定之「委託銷售契約書」第12條第4款 、 「買方給付服務報酬承諾書」之約定，請求被告陳靜宜給 付報酬275,200元，被告陳文爽給付報酬120,000元及法定 利息，並願供擔保，請准宣告假執行。 （二）被告陳靜宜之抗辯：本人主張民法第121條第2項，契約屆 滿日後，第一天為起算日，7月10日為屆滿日。請求判決 駁回原告之訴。 （三）被告陳文爽之抗辯：本件原告與被告陳靜宜之委託銷售契 約終止日為101年5月10日，則系爭承諾書所約定之「賣方 委託期間屆滿後2個月」，即應以101年5月11日為開始起 算的第一日，並依民法第121條之規定，自101年5月11日 起算2個月，其末日即為101年7月10日，故委託期間屆滿2 個月之末日，應係101年7月10日，且被告陳文爽與被告陳 靜宜確實係於101年7月11日方成立系爭房地之買賣契約， 並無系爭承諾書所約定之「視為受託人已完成居間仲介之 義務」之情形，且因於101年7月11日時，原告與被告陳文 爽間並不存在居間契約，則原告依該承諾書、民法第568 條第1項向被告陳文爽請求報酬要屬無理。請求駁回原告 之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、法院之判斷： （一）原告主張與被告陳靜宜於101年2月3日簽定「委託銷售契 約書」，將坐落臺中市○○區○○○路○○○巷○○號房屋及 其基地委託原告仲介銷售，委託銷售價格為688萬元，委 託期間自簽立委託銷售契約之日起至101年5月10日止。嗣 於委託期間內原告覓得被告陳文爽願買受上開房地，被告 陳文爽並於101年3月3日簽立「不動產買賣斡旋契約書」 、「買方給付服務報酬承諾書」予原告，表示願意承購總 價款600萬元買受上開房地。嗣被告陳靜宜已於101年7月 11日與被告陳文爽就上開房地成立買賣所有權移轉契約書 ，並於101年7月27日辦理所有權移轉登記完畢之經過，業 據提出委託銷售契約書、不動產買賣斡旋契約書、買方給 付服務報酬承諾書、建物登記第二類謄本、土地登記第二 類謄本等為證，而被告2人對上開委託被告仲介及不動產 交易一事不為爭執，但以委託期限屆滿等詞置辯。經查： 1、原告與被告陳靜宜間所訂立委託銷售契約書第12條第4款 之「委託期間屆滿或契約終止後二個月」之末日，應為 101年7月10日： （1）按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句」，此為民法第98條所明定。原告與被告陳靜宜 間所訂立委託銷售契約書第12條第4款既明定「委託期間 屆滿...後」，則該款所謂2個月之期間，自應從委託期間 屆滿日之次日起算。亦即依該契約第3條約定，銷售期間 至101年5月10日止，委託期間屆滿日為101年5月10日，則 第12條第4款所稱之2個月之期間，應自101年5月11日起算 ，以銜接其後日期。如依原告之主張，其始日不算入，則 101年5月11日反而成為無契約效力之「空檔日」，此顯非 當事人訂約時之真意。是原告主張，本件應依民法第120 條第2項規定，始日不算入云云，實無可採。 （2）又「以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止， 為期間之終止」、「期間不以星期、月或年之始日起算者 ，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期 間之末日。但以月或年定期間，於最後之月，無相當日者 ，以其月之末日，為期間之末日」，此為民法第121條所 明定。從而，本件原告與被告陳靜宜所訂立委託銷售契約 書第12條第4款「委託期間屆滿...後二個月內」，既自 101年5月11日起算，則「與起算日相當日之前一日」，應 係101年7月10日。原告上開所述，關於其與被告陳靜宜所 約定之契約屆滿後2個月之期限為101年7月11日云云，實 無可採。 2、惟按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為 阻其條件之成就者，視為條件已成就」、「因條件成就而 受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視 為條件不成就」，此為民法第101條所定明；又民法第148 條亦規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害 他人為主要目的」、「行使權利，履行義務，應依誠實及 信用方法」；且當事人預期不確定事實之發生，以該事實 發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該 事實之發生，類推適用民法第一百零一條第一項規定，應 視為清償期已屆至；媒介居間人固以契約因其媒介而成立 時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故 意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立 同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又 委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以 使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報 酬。最高法院87年台上字第1205號、58年台上字第2929號 著有判例可資參照。 （1）本件被告陳靜宜與陳文爽所簽訂之不動產買賣契約之日 期，故係於101年7月11日，然此與上開原告與被告陳靜 宜所約定之契約屆滿後2個月之期限為101年7月10日，僅 相距1日，此1日之時間，與不動產交易因高價而需慎重 之常情，實有違背。況據被告2人之不動產買賣契約書所 附收款明細之記載（契約書第8頁），買賣雙方60萬元之 簽約款，買方陳文爽開立給賣方陳靜宜之支票2張，到期 日為101年7月10日，反較簽約日提早1日。顯見被告2人 為避免報酬之支付，刻意延遲簽約日至契約屆滿後2個月 之期限即101年7月10日之翌日，而以不正當行為，阻止 契約條件之發生。是原告起訴關於被告以不正當行為阻 止該事實發生，應視為條件已成就之請求，為有理由。 （2）從而，本件原告依其與被告陳靜宜所定之委託銷售契約 書第12條第4款約定，向被告陳靜宜請求給付委託總價額 4％之服務報酬275200元（計算式0000000X4％=275200） ；依其與被告陳文爽所定之賣方給付服務報酬承諾書， 關於給付委託承買價款2％（含稅）之服務報酬120000元 （計算式：0000000X2％=120000），及自起訴狀繕本送 達之翌日起計算之法定利息為有理由，應予准許。 四、關於假執行之宣告部分：本件係適用簡易程序所為被告敗訴 之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。又本件係屬簡易案件，如為原告勝訴判決，無 庸經原告之聲請，本院即應依法依職權宣告假執行，故原告 起訴聲明請求供擔保後，請准宣告假執行，乃僅屬促請本院 應注意依職權宣告假執行，是就其上開假執行之聲請，自無 庸為准駁與否之判決。而被告陳文爽陳明願供擔保請准宣告 免為假執行，經核尚無不合，爰依同法第392條第2項規定， 酌定相當擔保金額准許之。並依同條項規定，就被告陳靜宜 部分，依職權宣告之。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但 書。 中 華 民 國 101 年 11 月 8 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭 法 官 劉國賓 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 101 年 11 月 8 日 書記官