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臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　101年度重簡字第1454號 原　　　告　良一通運股份有限公司 法定代理人　賴正謙 訴訟代理人　沈明欣律師 複　代理人　莊志遠律師 被　　　告　李煐城 被　　　告　李張巧 上列二人共 同訴訟代理 人　　　　　林敬倫律師 　　　　　　郭緯中律師 上列當事人間請求返還租金事件，於中華民國102年4月16日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第7款定有明文。 本件原告於起訴時原依據民法第266條第2項請求被告李煐城 、李張巧應各給付原告新臺幣（下同）80,000元，及分別自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，嗣原告於民國（下同）101年12月5日以民事準備書 (一)狀復追加依民法第226條、第256條、第259條第1項第1 款之法律關係請求。經核原告追加之請求權基礎均係基於租 賃契約所生之同一事實，各請求利益在社會生活上可認為同 一或關連，與原請求之訴訟及證據資料得相互援用，堪認屬 請求之基礎事實同一，且其所為追加不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結，揆諸首揭規定，原告所為訴之追加合於法律規定 ，應予准許。 二、原告起訴主張：緣原告於101年6月1 日向被告李煐城、李張 巧二人分別承租其所有座落於新北市○○區○○○段○○○ ○○段000000000地號及同小段0000-0000地號土地、同小段 0000-0000 地號土地（下合稱系爭土地），作為停車場供原 告停放公司所有貨運車輛之用，約定租期均為10年，自101 年6月1日起迄111年5月31日止，租金亦均為每年8 萬元，雙 方就此簽訂土地租賃契約書，原告於簽約時並交付以原告股 東賴榮振為發票人、面額均為8 萬元支票各乙紙與被告李煐 城、李張巧，作為預先支付一年租金之用，嗣經被告二人兌 現在案。詎料，原告於簽訂系爭租約後，乃向主管機關新北 市政府交通局提出設置汽車運輸業停車場之申請，經主管機 關審核後以系爭土地總面積總計為6,469 平方公尺，而該區 為「變更林口特定區計畫（第三通盤檢討－內政部都委會第 76次會議審議通過部分）」之海濱遊憩區，依都市計畫土地 使用分區管制要點第45條、第47點之規定，海濱遊憩區開發 面積以10公頃為原則，最小面積不得小於5 公頃，該案申請 面積未符合上開規定，因而駁回原告設置停車場之申請，而 原告於接獲上開公文後，乃向被告表明既然系爭土地無法合 於雙方原先約定之使用收益方式，且系爭土地上於101年8月 28日原告會同地政人員至現場鑑界時，發現竟有約三分之二 之土地面積由被告出租與他人供作魚塭及興建建物之用，原 告於鑑界後數日即將租約退還本件租約之仲介羅坤瑋，並請 求被告李煐城、李張巧將預收之1年租金各8萬元返還原告， 實際上自始至終原告未曾使用過系爭土地，卻遭被告悍然拒 絕。又本件被告李煐城、李張巧在與原告簽訂租賃契約時， 兩造即知被告承租系爭土地係供作汽車運輸業停車場之用， 被告本應以合於兩造所約定之租賃物交付與原告，然因兩造 對於系爭土地受限於相關法令限制（開發面積之限制）事先 一無所知，致被告無法依照租約給付，而有給付不能之情形 ，此應屬不可歸責於雙方當事人之事由所致，依民法第266 條第2 項之規定，原告當得依關於不當得利之規定請求被告 返還已為之對待給付即系爭租金各8 萬元。另被告李煐城就 其出租與原告之系爭4之2及4之3地號土地，僅擁有應有部分 5分之1，該2 筆土地尚有其他共有人，惟被告李煐城與原告 簽訂系爭土地租賃契約書時，卻稱該2 筆土地均為其所有， 故若被告李煐城並未取得其他土地共有人之同意，得將系爭 4之2及4之3地號土地出租與原告，被告李煐城自有上述可歸 責於債務人事由致給付不能之情形，原告當得依民法第226 條及第256 條規定解除與被告李煐城間之租賃契約，原告以 此狀作為對被告解約之意思表示，並依民法第259條第1款之 規定，請求被告李煐城將由原告受領之給付物，即原告交付 之租金返還原告。另，被告李煐城在與原告簽訂系爭租約時 ，即知原告承租系爭土地係欲供作停車場使用，然就被告李 煐城出租之4之3地號土地竟有一半之面積為魚塭，被告顯然 無法依約提供土地供原告作停車場使用，被告就此給付不能 之情形顯有可歸責之事由，原告亦可依上開規定解除系爭租 約，並依上述解約後回復原狀之規定，請求被告李煐城返還 所受領之租金。此外，對於被告李張巧部分，其出租系爭4 之4 地號土地與原告時，亦知原告承租該土地之用途，係欲 全部供作停車場之用，今該土地上竟存有魚塭及鐵皮屋建物 ，致原告無法完整利用該土地作為停車場，被告李張巧自有 給付不能之情形及就該給付不能具有可歸責之事由，原告依 上開民法第256 條之規定自可主張解除雙方之租約，原告以 此狀對被告李張巧為解約之意思表示，並依民法第259 條第 1 款之規定，請求被告李張巧返還所受領之租金。為此，爰 依民法第266條第2項及第226條、第256條、第259條第1項第 1 款規定，請求鈞院擇一判決，並聲明為：(一)被告李張巧 應給付原告8萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5計算之利息。(二)被告李煐城應給付原告8萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行，並以： (一)本件兩造簽定之租賃契約第1 條表明租賃物之用途為供原告 作停車場使用，係確保原告不會有興建工作物等變更地貌之 行為，惟未特約須待申請准設置停車場後契約方為生效。是 原告承租後向主管機關申請停車場使用時，按契約條款第7 條被告固有配合之義務，然其申請是否符合法規規範，原告 本應於承租前詳為查證，況被告並非有向其保證確定可以申 請為停車場，亦無就標的物有任何蓄意隱瞞之情事，且綜觀 系爭租賃契約內文可知，完全無任何約定被告需保證租賃物 可供申辦停車場之內容，是被告已提供合於兩造所約定使用 收益之租賃物交付原告無訛。 (二)所謂民法第266 條給付不能，係指契約約定之給付無從履行 而言。然被告既已提出客觀上合於兩造所約定使用收益之租 賃物，自屬已為給付，原告以「兩造對於系爭土地受限於相 關法令限制事先一無所知悉，致被告無法依照租約給付，而 有給付不能之情形，此屬不可歸責於雙方當事人之事由所致 」為由，主張依關於不當得利之規定請求被告返還已為之對 待給付，即系爭租金各8 萬元，即屬無據，另關於系爭土地 已存有無塭、地上物一事，於訂約前即已存在並為雙方所明 知，要難謂原告得據以主張給付不能，是原告主張顯與事實 不符等語置辯。 四、法院之判斷： 原告主張其於101年6月1 日向被告李煐城、李張巧二人分別 承租系爭土地，作為停車場供原告停放公司所有貨運車輛之 用，約定租期均為10年，自101年6月1日起迄111年5 月31日 止，租金亦均為每年8 萬元，並經原告交付被告兌現在案之 事實，業據其提出租賃契約書2 份為證，復為被告所不爭執 ，堪信為真實。至於原告主張被告應各返還8 萬元等語，則 為被告所否認，並以上開情辭置辯。 (一)按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算。民法第820條第1項，又當事人 主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277 條前段亦定有明文。另共有物全部或一部之出租， 屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約另有訂 定外，應由共有人全體共同為之。如部分共有人未經他共有 人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共 有固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效。 最高法院76年度台上字第1571號判決可參。 (二)本件原告主張系爭土地因相關法令限制，造成無法申請作為 停車場使用不符合雙方約定使用收益方式，而有不可歸責於 雙方事由，且兩造對於該土地締結租賃契約時，約定供原告 作為停車場使用，然被告竟故意隱匿該土地上存有魚塭及鐵 皮屋導致無法興建停車場使用，顯見被告對於系爭租約存有 可歸責之事由等情，為被告所否認，依前揭法條說明，自應 由原告就該土地存有相關法規限制無法作為停車場使用係屬 不可歸於兩造，且被告於締結租賃契約時，有向原告故意隱 瞞該土地上存有魚塭及鐵皮屋等有利於己之事實，負舉證責 任。經查，本件原告雖據提出新北市政府交通局101年7月25 日北交停字第0000000000號函及現場照片各乙份為證，可知 原告有將系爭土地向新北市交通局申請作為汽車停車場使用 ，然該局則依據都市計畫土地使用分區管制要點第45點、第 47點及第48點等規定以系爭土地未符合最小面積5 公頃為由 而駁回原告上開聲請，且該土地上亦有存在魚塭及鐵皮屋等 節為真實，惟經兩造租賃契約之仲介即證人羅坤瑋到庭具結 證稱：「我有介紹原告法定代理人賴正謙向被告李煐城、李 張巧承租林口區4之2、4之3、4之4的土地，賴正謙託我介紹 林口土地給他去作為申請停車場，當初他告訴我說要找2 、 3 千坪的土地，給原告良一通運股份有限公司要向監理所申 請停車場，送地籍圖、合約、土地謄本、身分證給監理所申 請停車場，等監理所的人來在現場，良一公司會在地上畫停 車格，給監理所照相後就可以，原告公司並沒有要使用這塊 土地，這樣監理所才可以申請牌照，因為很多新車都掛在別 家公司的牌照，不是掛在原告的公司名義下，掛在別家公司 ，就沒有辦法收到新車靠行服務費，我就幫原告找。‧‧‧ ‧‧‧‧。4之4有部分魚塭，另外在土地中間有100 多坪鐵 皮屋，4之3有部分是魚塭，4之2沒有魚塭，4之4有部分魚塭 ，4、4之2、4之3、4之4 地號原來全部租給海釣場，民國99 年就沒有出租，保持現狀，土地使用情形我有告訴原告法定 代理人賴正謙，賴正謙也看過好多次，土地沒有使用，契約 訂好他們就去申請，只是資料給原告申請而已，原告不需要 使用土地，只是申請牌照，如果車子真正要來停，每年要一 百多萬元，當初法定代理人賴正謙就是這樣講，我才去幫他 找土地。」、「我有告訴被告法定代理人賴正謙土地是海濱 遊憩區，你可以去申請的話，我才去跟地主拿資料，賴正謙 看二次、或三次之後，就催我去拿資料，我就去跟地主拿資 料，就向地主講，跟原告簽租約之後，就可以每年拿8 萬元 的租金，土地使用權歸地主，在契約上沒有註明，地是靠海 邊，車停那裡，會生銹，也沒有人看管，地主才同意這個價 格租給良一公司。回饋金因為地主怕申請下來之後，要什麼 稅金等等的費用，才訂回饋金，賴正謙才說所有的回饋金部 分要由良一公司繳納。賴正謙在宜蘭有申請過類似的停車場 ，他們程序都很瞭解，他跟我講，我才幫他找‧‧‧」等語 （見本院102年4月16日言詞辯論筆錄），顯見原告於締結租 賃契約前，透過羅坤瑋即知悉系爭土地為海濱遊憩區，其上 並存有魚塭及鐵皮屋，因原告先前在宜蘭有申請類似停車場 之經驗，且無實際使用系爭土地之必要，經思考過仍執意向 被告締結系爭土地之租約，應認本件原告於簽定上開租約時 ，因具備有類似經驗，故對於其向主管機關申請以系爭土地 作為停車場，有預期遭駁回之可能，況綜觀兩造簽定租賃契 約書之內容，亦僅約定被告有協助提供文件供原告申請停車 場使用之義務，並無記載有保證能申請作為停車場之文字， 是以原告對於該土地作為停車場之請求遭新北市交通局駁回 之結果，係在原告所能預見之範圍內，是原告主張系爭土地 因法令限制無法作為停車場使用係為不可歸責於兩造之事由 云云，自難信為真實。又本件原告與被告簽定租賃契約時， 業經知悉該土地上存有魚塭及鐵皮屋，且無使用系爭土地之 必要，已如前述，則原告主張被告有故意隱瞞該土地上存有 魚塭及鐵皮屋，致原告無法完整使用系爭土地乙節，亦難信 為真實。 (三)另原告主張被告李煐城就其出租與原告之系爭4之2及4之3地 號土地，僅擁有應有部分5分之1，該2 筆土地尚有其他共有 人，惟被告李煐城與原告簽訂系爭土地租賃契約書時，卻稱 該2 筆土地均為其所有，故若被告李煐城並未取得其他土地 共有人之同意，得將系爭4之2及4之3地號土地出租與原告， 被告李煐城自有上述可歸責於債務人事由致給付不能之情形 云云。惟查，證人羅坤瑋具結證稱：「‧‧‧‧‧4之2、4 之3地號是被告李煐城5個兄弟共有，其他的共有人有委託被 告李煐城處理土地‧‧‧‧‧」等語（見本院同上102年4月 16日言詞辯論筆錄），足見被告李煐城與原告於上開土地簽 定租約時係基於取得其他共有人之授權所為，況且，縱認被 告李煐城未取得其他共有人同意而與原告簽定租賃契約之情 事為真，然依上開判決意旨說明，亦不影響該租約存在於兩 造間之效力，是原告所為之上開主張，於法不合，洵無足採 。 (四)綜上所述，本件原告既對於系爭土地因相關法令限制無法作 為停車場使用係屬原告於簽定租約時所能預期之範圍，且該 土地上存有魚塭及鐵皮屋亦為原告所知悉，則原告據以兩造 對於系爭土地受限於相關法令限制事先一無所知悉，致被告 無法依照租約給付，而有給付不能之情形，此屬不可歸責於 雙方當事人之事由所致及被告有故意隱瞞該土地上存有魚塭 及鐵皮屋建物，致原告無法完整利用該土地作為停車場，而 有可歸責於被告事由等語，均無足採。至於原告執此事由以 起訴狀繕本作為終止該租賃契約之意思表示係屬原告單方終 止，係屬可歸責原告之事由，併予說明。 五、從而，本件原告主張依民法第266條第2項及第226 條、第25 6條、第259條第1項第1款規定，請求：(一)被告李張巧應給 付原告8 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。(二)被告李煐城應給付原告8萬元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，均為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 102 年 5 月 8 日 臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 趙炳煌 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 102 年 5 月 8 日 書 記 官 葉子榕