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臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　102年度重簡字第341號 原　　　告　洪志明 被　　　告　輔麒建設股份有限公司 法定代理人　陳黃美英 訴訟代理人　謝秋良 　　　　　　陳毓芳 　　　　　　郭四娘 上列當事人間請求損害賠償事件，於民國103年5月21日言詞辯論 終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣柒仟柒佰柒拾肆元及自民國一百零二年二 月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒仟柒佰柒拾 肆元為原告預供擔保，或將原告請求之金額提存後，得免為假執 行。 事 實 及 理 由 一、原告起訴主張： (一)緣原告於民國99年6月27日與被告簽訂房屋買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），向被告購買坐落門牌號碼新北市○○區 ○○路○○○○號之房屋（下稱系爭房屋）及土地，買賣價金 為新臺幣（下同）1,160萬元，原告於同年8月間入住系爭房 屋。原告入住後發現系爭房屋下雨後，主臥室及次臥室外牆 漏水，復於同年10月間發現主臥室浴室牆面漏水，經通知被 告後，業經被告修復完成。詎於101年8月18日再度發現次臥 室外牆及柱子踢腳板處有滲水及白樺現象之瑕疵（下稱漏水 瑕疵），經通知被告後，未獲被告置理。漏水瑕疵經鑑定後 ，認此瑕疵肇因於被告施工不良所致。又系爭房屋因漏水瑕 疵所減損之交易價值，依不動產估價技術規則第19條、第25 條規定，參以系爭房屋漏水所形成建築物使用之不便利性、 不具市場競爭力，分別修正率為1%、3. 2%，是所減損之交 易價值為487,200元（1,160,000元ｘ4.2%＝487,200元）。 是以，被告出賣之物既有漏水瑕疵，系爭房屋因漏水瑕疵而 減損價值487,200元，則原告自得據此向被告請求減少價金 。為此，爰依據民法第359條主張減少價金，並依不當得利 之規定，請求被告返還系爭房屋所減少之價金487,200元， 並聲明：被告應給付原告487,200元及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)對被告抗辯之陳述：保固期限係指以契約約定在通常使用之 情況下，保證於一定年限內，維持相當品質的約定，非排除 買受人物之瑕疵擔保責任，是保固期限經過後，如標的物有 瑕疵，原告仍得主張物之瑕疵擔保責任。又所謂現況交屋係 指一般通常效用之現況，然漏水瑕疵無法以目視檢查即可得 知，且房屋除居住外，尚為保值資產，具交易價值，然系爭 房屋具漏水瑕疵，當會影響買賣交易價格，而依台灣省土木 技師公會（下稱土木技師公會）102年1月8日102省土技字第 0107號鑑定報告書（下稱土木公會鑑定報告書）業經證實漏 水瑕疵為被告施工不良所致，被告自應返還因此所減少之價 值。另台北市不動產估價師公會就房屋價值所為鑑定報告（ 下稱台北市不動產估價報告書）欠缺公正、準確、妥當，其 所選擇之比較標的，關於個別困素如面對高壓電塔、宮廟等 、租金、管理費等評估過程均欠缺準確，且系爭房屋多次漏 水，豈可能無污名價值減損，難謂妥當等語。 二、被告則請求駁回原告之訴，且陳明願供擔保，請准宣告免予 假執行。並辯稱：系爭買賣契約為成屋買賣，非預售屋之銷 售，並約定係依「現況交屋」，即有以特約限制出賣人關於 物之瑕疵擔保義務之意思，則於系爭房屋保固期限屆滿後發 現有漏水之情，自應由原告自行處理，況系爭房屋於交屋之 際，並無瑕疵存在，自不負物之瑕疵擔保責任。又系爭房屋 於94年間興建至97年完工領取使用執造，原告自99年入住至 今已逾3年，於使用期間難免經歷風吹、日曬、大雨、地震 等大自然力量的破壞，尤其台灣地區屬海島型氣候，每年梅 雨季節期間長達數十日連續不間斷大雨傾洩而下，加以每年 大小地震不斷等等，對房屋都造成一定程度之損害，則原告 所指漏水瑕疵實難證明係被告交屋時即存在，且系爭買賣契 約約定保固期限為1年，然被告於保固期限屆滿後，基於服 務精神，於101年5月23日對原告所指房屋現況加以處理，實 已善盡出賣人所負保固責任。另土木公會鑑定報告書非訴訟 過程中所產生，被告並未同意土木技師公會擔任鑑定機關， 且於會勘時，亦未通知被告，被告未參與共同會勘，對鑑定 、會勘過程均無法表示意見，鑑定程序顯有瑕疵，則漏水瑕 疵鑑定報告之形式真正顯有疑慮，且該報告並未說明係基於 何具體理由研判漏水處之牆面確有施工冷縫情形，亦未表明 係何鑑定方法觀測檢驗得知，則鑑定結果所提之漏水原因恐 無憑據，自不足採。至原告主張因漏水瑕疵致系爭房屋交易 價格減損4.2%云云，然原告並未提出證據說明其所憑依據為 何，是其主張尚屬無據等語。 三、原告主張兩造於99年6月27日簽訂系爭買賣契約，系爭房屋 於99年10月有漏水現象，經被告修復完成後，於101年8月18 日系爭房屋又發現漏水瑕疵之事實，業據其提出房屋買賣契 約書、土地買賣契約書、新北市政府101年9月21日函各影本 1件、新北市政府法制局消費者保護官申訴案件處理紀錄影 本2件、台灣省土地技師公會102年1月8日102省土技字第010 7號鑑定報告書1份及漏水照片4張為證，復為被告所不爭， 堪信為真實。 四、至原告主張依民法第359條及不當得利之規定，被告應給付 原告487,200元乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯 。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依 前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請 求減少其價金。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕 疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效 。民法第354條、第359條前段、第364條分別定有明文。又 所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查： (一)系爭房屋有漏水瑕疵並被告對此瑕疵應負擔保責任 關於系爭房屋漏水瑕疵之原因，經原告送請台灣省土木技師 公會會同原告履勘進行鑑定，鑑定結果認定：「會勘時標的 物滲水位置為次臥室外牆底部，並無鄰接房間或衛浴、廚房 等給排水設施、標的物位於14F，樓上尚有15F住戶，並非屋 頂層；窗框下方亦無滲水痕。依據工程施工慣例，樓版與牆 柱之界面為分次澆灌混凝土之界面。因滲漏水量不大，故踢 腳板遮蓋下，不易發現滲水，待滲水經毛細現象往上延伸超 越踢腳板，並產生白樺現象，方為申請單位發現。研判牆貼 柱腳處之底部滲水原因為施工冷縫，下雨造成滲漏。」等情 ，有上開土木公會鑑定報告書在卷可憑，並參以系爭鑑定報 告書附件四所示之鑑定（估）會勘紀錄表、會勘滲水照片位 置圖及所攝照片，系爭房屋次臥室牆角確有多處滲水現象， 堪認系爭房屋次臥室牆角確有多處滲水現象存有瑕疵，且係 肇因於牆貼柱腳處底部之施工冷縫造成，是原告主張被告所 出售之系爭房屋有漏水之瑕疵，應負民法瑕疵擔保責任，故 原告自得請求減少價金乙節，洵屬有據。雖被告辯稱：伊未 同意由土木技師公會擔任鑑定機關，且於會勘時，亦未通知 被告，被告未參與共同會勘，對鑑定、會勘過程均無法表示 意見，鑑定程序顯有瑕疵云云，惟查，本件進行現況勘察時 ，現場領勘人為原告，並進行勘估標的現況勘察，據領勘人 現場領勘說明，標的目前供住宅使用，其中次臥室外牆底踢 腳板移開後有滲水痕，牆貼柱邊滲水痕最高約20cm，柱底亦 有滲水痕，又參考資料有鑑定標的物外觀照片圖、公會鑑定 會勘紀錄表、平面位置圖及會勘滲水照片、鑑定標的物使用 執照、標的物曾漏水（已修復）照片及位置圖、消費爭議申 訴資料表等資料，有土木公會鑑定報告書可稽（見前揭土木 公會鑑定報告書第1至3頁），是本件進行現場勘察時，雖被 告並未在場，惟鑑定技師所現場勘察之狀況為房屋之客觀情 狀，系爭房屋有漏水之情況亦為被告所不爭執之事項，而鑑 定技師現場勘察之參考資料或為政府機關就系爭建物所核准 之使用執照，或為系爭房屋之客觀情狀，或為被告所不爭執 之系爭房屋曾漏水照片及位置圖等，故本件進行現場勘察時 ，雖被告並未在場，惟領勘人之現場說明及現場之參考資料 均係客觀且為被告不爭執之事實，是被告前開所辯，尚不足 採。被告再辯稱原告入住系爭房屋已逾3年，因於使用期間 難免經歷風吹、日曬、大雨、地震等大自然力量破壞，對房 屋都造成一定程度之損害，難認漏水瑕疵為被告交屋時即存 在云云，然系爭房屋漏水瑕疵既經土木技師公會鑑定後認定 ，滲水原因為施工冷縫，下雨造成滲漏等情，已如前述，是 被告此部分辯解，亦屬無據。被告另辯稱兩造簽訂買賣契約 時，約定以現況交屋，即有以特約限制出賣人關於物之瑕疵 擔保義務之意思云云，然查，一般買賣房屋之交易習慣，買 屋者衡情均期待房屋之遮風避雨功能，故無滲漏水之虞之房 屋，乃合於其通常效用，亦屬購屋契約之預定效用，誠屬至 明之理，而系爭房屋之漏水瑕疵，非經下雨，難以檢查，原 告於交屋時，難當場檢視此項瑕疵，自非原告買賣之初所知 悉，是兩造縱約定有「現況交屋」，然因非為原告所明知之 「現況」，則被告自不得據此免責，是其所辯，亦無可採。 被告末辯稱保固期限屆滿後發現有漏水之情，自應由原告自 行處理云云，然查，一般房屋買賣契約，多有約定建築物保 固期限及範圍，於交屋後一定期間內負保固責任，建商依此 應預留相當金額，如於保固期間，建物因正常使用所造成之 瑕疵，建商應無條件負責修復等情。核其用意不外於保固期 間內加強建商之修復責任，而顯非以為免除瑕疵擔保責任所 為之特約。是系爭買賣契約縱有約定保固期限，然無免除擔 保責任之特約，則縱保固期限經過後，原告自仍得依民法主 張物之瑕疵擔保責任，是被告以本件已逾保固期限之抗辯， 亦無可採。 (二)原告得請求減少價金之數額為7,774元 關於系爭房屋因漏水瑕疵減少之價金數額若干，經本院囑託 台北市不動產估價師公會，就系爭房屋於99年6月27日買賣 時，其瑕疵存在與否情形下之合理交易市價各為何乙事進行 鑑定，其鑑定結果略以：本案評估過程，先評估勘估標的在 價格日期民國99年6月27日當時市價，針對勘估標的進行產 權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場情況、最 有效使用分析，以及估價師專業意見分析後，採用比較法及 收益法等二種估價方法進行評估，再以加權平均方式決定正 常情況下合理價格。勘估標的有滲漏水瑕疵情況之評估，經 估價師進行修復可能性分析及污名效果顯著性分析後，認為 勘估標的在實體上及經濟上皆俱修復可能性，且修復後不會 發生顯著的污名情況。因此本案評估在勘估標的修復後，不 會有污名之價值減損情況下，勘估標的僅會產生修費費用之 損失。評估因修復費用所造成之價值減損為7,774元。綜上 ，勘估標的正常情況下合理價格為11,887,650元，勘估標的 因滲漏水瑕疵情況下合理價格為11,879,876元等語，此有台 北市不動產估價報告書附卷可佐，堪認原告得請求減少價金 之數額即為7,774元，應無疑義。 五、從而，原告依民法第359條及不當得利之法律關係，請求被 告給付7,774元及自起訴狀繕本送達之翌日即102年2月8日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予 准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 六、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。 七、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判 決，應依職權宣告假執行。惟被告陳明願供擔保，請准宣告 免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金，併予以准許 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁 回。 八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條第2項、第79條、第389條第1項、第392條第2項，判 決如主文。 中 華 民 國 103 年 6 月 4 日 臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 呂安樂 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 103 年 6 月 4 日 書 記 官 姚孟君