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臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 104年度重簡字第1204號 原　　　告　南京資訊股份有限公司 法定代理人　吳宗寶 訴訟代理人　蔡順雄律師 複代理人　　鄭凱威律師 複代理人　　吳佩珊律師 訴訟代理人　陳怡妃律師 訴訟代理人　張安婷律師 被　　　告　取吉太原印刷工業股份有限公司 法定代理人　黃毓麟 訴訟代理人　黃超 上列當事人間請求返還押租保證金事件，於民國104年11月11日 言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾伍萬壹仟元及自民國一百零四年 七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴及其餘假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之九九，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹佰叁拾伍萬 壹仟元為原告預供擔保，或將原告請求之金額提存後，得免為假 執行。 事 實 及 理 由 一、本件被告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，查 無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由 其一造辯論而為判決，合先敘明。 二、原告起訴主張： (一)緣原告前於民國95年起向被告承租其坐落新北市○○區○○ ○路○○號2樓至5樓之房屋（下稱系爭房屋），作為廠房使用 ，並於原約滿後另訂新約。後因原告有延長租期之需要，雙 方復簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自104年3月 1日至104年3月31日止，每月租金為新臺幣（下同）797,000 元，每月1日給付，原告並給付被告押租金2,148,000元。然 系爭租賃契約其後經被告同意租期展延至104年6月30日止， 期滿後原告即騰空搬離系爭房屋，並向被告表示渠應將原交 付之押租保證金。依系爭租賃契約第5條約定「乙方應於訂 約時，交於甲方新台幣貳佰壹拾肆萬捌仟元作為押租保證金 ，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房(店)屋後 無息退還押租保證金。」，被告自應返還押租金予原告。又 原告向被告承租系爭房屋做為廠房，然於104年間接獲法務 部行政執行署通知，稱經新北市消防局移送違反消防法應處 罰鍰12,000元，原告依法已繳清罰鍰12,000元。依民法第 423條、第226條第1項、第227規定「出租人應以合於所約定 使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中， 保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「因可歸責於債務 人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。…」、 「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，故原 告主張被告違反民法第423條義務即被告有交付適於廠房使 用之房屋給原告，但被告卻交付違反消防法規相關規定之房 屋，致原告受有罰鍰12,000元損害，被告自應對原告負擔債 務不履行之損害賠償責任，因此原告得依不完全給付之規定 向被告求償原告因此所支出之罰鍰。惟原告尚未繳交104年6 月份租金797,000元，是被告所收取之押租金，經扣除原告 應繳交之104年6月份租金後，再加計被告應返還原告上開罰 鍰，合計被告尚應返還1,363,000元（計算式：押租金 2,148,000元－6月份租金797,000元＋罰鍰12,000元）予原 告。惟被告竟不願返還，迭經催討，均未獲置理。再依給付 有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付 無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而 未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而 送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行 為者，與催告有同一之效力。」民法第229條第1項、第2項 有明文。原告業於104年6月30日交還房屋並將房屋騰空，依 兩造租約第5條被告即應退還押租金。是以，自104年7月1日 起被告對返還押租金負擔遲延責任。另有關被告債務不履行 損害賠償責任部分，則應依民法第229條第2項自起訴狀繕本 送達翌日起負擔遲延責任。為此，爰依租賃契約及不完全給 付之法律關係，請求判決被告應給付原告1,363,000元，及 其中1,351,000元自104年7月1日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息；其中12,000元自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。 (二)對被告抗辯之陳述： (1)被告於104年10月16日提出補正狀附件所示各照片及單據均 為被告自行提出，其中照片無法確知拍攝時間，單據及其上 所記載之各項支出是否與真實相符並非無疑，如該等資料得 作為有利於被告之證據，豈非認許被告得隨意製作與事實不 相符之文書作為有利於己之證據，是原告均否認附件資料之 形式真正。退步言之，縱認為被告自行提出之附件資料為形 式真正，然仍無法證明原告於承租期間有污損、毀壞系爭房 屋之事實，遑論應負擔因此而生之清潔、修繕費用。以下分 別說明之： (a)附件第1頁上半部所示照片實難證明有「103/1/13在六樓簽 約後（103/1/1)侵占七樓廠房」之事實。 (b)附件第1頁下方至第2頁關於「尚未收到六月份租金請他問問 吳老板」之訊息內容，惟原告於起訴狀主張之金額早已扣除 104年6月份尚未繳交之租金79萬7千元，被告卻就此再事爭 執，顯無理由。 (c)附件第3頁所示「電梯內部104/6/26」之三張照片，實難證 明有電梯損壞之事實： (d)附件第3頁所示「大門口104/6/00-000-0-0」之六張照片， 磁磚脫落等?損部分非原告所為，且原告進駐系爭房屋前之 大門口早有磁磚脫落情形（原 證 6) (e)附件第3～8頁所示「2F 104/7/6」、「3F」、「4F」、「5F 」關於牆壁及樑柱污損、電線外漏等照片，均無法認定是原 告進駐系爭房屋後由原告所為；況且原告於進駐前，系爭房 屋早已有牆壁及天花板多處落漆、污損、龜裂、破損及線路 凌亂外漏等情形（詳原證3第1～7頁），故被告拍攝之照片 實無法說明前開情形係由原告所為。 (f)附件第10頁所示「清潔估價單」：關於「一、2F陽台清洗」 部分：依原告自行提出2樓陽台照片（即附件第4頁右下角2 張照片)所示，僅見陽台有置放藍子、掃帚等工具，但未見 有其他污損情況，何需大費周章請人清潔？又僅打掃2樓陽 台為何需花費新台幣（下同）6千元？其必要性何在？原告 均置之未詳，是該部分之請求應不能准許。再關於「二、2- 5 F樓廁所大清洗」、「三、2- 5 F樓窗戶清潔」、「四、2 -5 F地板清洗、膠帶去除」部分：原告於進駐前，前開清潔 項目後不附理由要求原告概括承受。又原告僅承租2樓至5樓 ，為何需負擔「一樓板子清運」？又所稱「兩?樓梯清潔」 所指為何？有無必要性？均未見原告說明，是該部分之請求 自無法准許。 (g)附件第11頁所示「器材報價單」：該報價單上未蓋有相關報 價廠商之印章，顯係被告自行製做之表格，故原告否認該報 價單為真正；縱該報價單為真正，被告未說明前開設備欠缺 係原告於承租系爭房屋期間所為，且其裝設之必要性何在， 是該部分之請求應不能准許。 (h)附件第12頁所示「泥作報價單」：原告於進駐前，系爭房屋 地板及天花板早有落漆、污損、龜裂、破損（詳原證3第1～ 6頁）等情形，是被告要求原告負擔2至5樓油漆、補水泥、 地面補釘孔、磁磚補修及類此之費用，即屬無據；又原告並 無承租1樓，被告要求原告給付1樓之磁磚補修、銅條補修、 大門水泥打掉等費用，顯屬無據;至於其上所載「1樓～5樓 電梯入口」之意思未明、「大理石損壞換新」未見原告舉證 說明，均應不能准許。 (i)附件第13頁所示「吊車估價單」：被告請吊車前來之用意未 明？拆除何物未明？為何2至5樓均有報價亦未明？又其必要 性何在？被告均置之未詳，是該部分之請求應不能准許。 (j)附件第14頁所示「統一發票」‧‧關於「燈具、消防器材（ 含安裝）」、「2- 5樓清潔費（窗戶、地板、廁所）」、「 工廠修繕」項目‧‧被告應自行舉證前開設備欠缺及污損係 原告於承租系爭房屋期間所為，其必要性何在？又所稱「工 廠修繕」之標的為何？被告均置之未詳，是該部分之請求應 不能准許。 (k)附件第15頁所示「經濟部工業局：新北產業園區服務中心」 單據：該頁所示104年5月及6月單據，繳款人名稱均為被告 ，是被告應說明為何該等單據應由原告繳納？縱然原告應予 繳納（假設語），是否應全額繳納？被告均未予說明，是該 部分之請求應不能准許。 (l)附件第16至18頁所示「104年7月水費」通知及收據：因歷年 水費通知單上寄送地址均為「台北市○○○路○段○○巷○號」 、寄送對象為「取吉太原印刷工業股份有限公司黃敏麟」， 故依慣例，均由被告負責人自行繳費後再向原告請款。惟被 告負責人未曾向原告請領104年7月之水費（即使用6月份之 水費），原告自無從知悉該月應繳之數額為何。是該 部份之請求，應由被告再說明之。 (m)附件第20至23頁所示「電梯估價單」、「電梯規格材質一覽 表」、及「電梯更新零件明細表」：原告於承租期間均有進 行定期電梯維護作業，電梯均正常運作。又被告提出之電梯 內部104/6/26」之三張照片（即附件第3頁）所示，電,梯內 部完整、底面平坦，並無見被告所稱電梯損壞、電梯內板金 凹陷等情。又被告所提「電梯規格材質一覽表」‧及「電梯 更新零件明細表」中關於更新之部分（或未標註應予留用部 分），即前者附表（一）項次17關於「門板」、「按鈕樓層 指示器」及項次18關於「門板」、「前?壁板」、「兩側壁 板」等材質；後者關於：「機房」之「控制盤交流變頻變壓 雙電腦控制系統」、「主機（馬達及捲揚機）」，「乘場」 之「乘場按鈕及電梯位置指示器」、「乘場門及門吊具」， 「車廂」之「車廂^側板」、「天井、通風扇及照明」及「 昇降道」之「極限開關」、「活動電纜及固定電纜」等零件 ，因原告於承租期間均有定期進行電梯維護作業，電梯運作 情形堪稱良好，客觀上均無更新必要，是該部分之請求自不 應准許。 (2)關104年11月3日現場勘驗時被告表明貨梯內部下方被凹陷 、不平整處係由原告所為之部分，顯與事實相違，原告進駐 系爭房地前系爭貨梯內部下方業已呈現凹陷、不平整狀態， 該狀態顯非原告所為：原告於95年間進駐系爭房地前，系爭 貨梯內部下告方業已呈現凹陷及不平整之狀態，此有原告進 駐系爭房屋時之系爭貨梯照片可稽（被證7右邊照片）。況且 ，原告進駐系爭房屋前即發現已有其他承租戶以油壓板車載 運重物使用電梯（被證7左邊照片）之情形，因此系爭貨梯內 部之凹陷及不平整狀態顯與原告無涉。被告空言主張系爭貨 梯呈現凹陷及不平整狀態係由原告為之，應對此舉證說明， 否則自屬無據。況且，於原告承租系爭房屋期間，1樓及地下 室係由泰邦科技股份有限公司承租使用，故系爭貨梯於原告 承租期間縱有損害，亦無法片面直指係由原告為之等語。 二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱： (一)兩造又簽約從104年3月初到104年3月底，之前原告有找一個 新來的跟被告點交，被告都不理他，最後被告同意原告租到 104年6月30日，一直到104年6月30日原告才搬走，但是104 年6月房租沒有交付，104年7月4日才清除他們的東西，。且 原告搬遷廠房之後，並沒有拆除招牌，招牌被告叫吊車花費 3,675元，另外還有清潔費用128,625元，因為原告的垃圾都 沒有清除，還有水電費用117,600元，包含廁所漏水及損壞 ，及燈具、消防指示口、緊急照明燈等不見的部分。原告也 承租很久，從95年10月1日開始，總金額也有一億多元，所 以希望老闆來解決。最重要的是電梯部分252萬元，含稅 2,646,000元，因為電梯損壞。另外地板打磨的部分，因為 磨石子地板原告有貼膠帶必須去除。 (二)系爭租賃契約終止後，原告有回復原狀之義務，如有損害系 爭房屋設備等，原告自應負賠償責任，因此被告得就請求支 付回復原狀之費用計3,582,284元（含水電、泥作、清潔、 電梯、吊車、地板打磨、水電費）、原告未繳付之104年6月 份租金799,000元、同年7月份租金799,000元、同年8月份營 業損失799,000元等損害，據以與押租金2,148,000元主張抵 銷，原告尚欠被告3,831,284元等語。 三、原告主張自95年起向被告承租其系爭房屋作為廠房使用，後 因有延長租期之需要，雙方復簽訂系爭租賃契約，租期自 104年3月1日至104年3月31日止，其後並經被告同意租期展 延至104年6月30日止，每月租金為797,000元，每月1日給付 ，原告並給付被告押租金2,148,000元，系爭租賃契約迄業 已終止，又原告未支付104年6月份租金797,000元、並於104 年間接獲法務部行政執行署通知，稱經新北市消防局移送應 處罰鍰12,000元，原告依法已繳清罰鍰12,000元等事實，業 據其提出系爭租賃契約、存證信函、法務部行政執行署通知 函、存款收據等件為證，復為被告所不爭，堪信原告此部分 主張為真實。 四、至原告主張經扣除104年6月份租金797,000元後，被告應返 還賸餘之押租金1,351,000元及賠償罰鍰12,000元乙節，則 為被告所否認，並以抵銷等上開情詞置辯。 (一)按「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣貳佰壹拾肆萬捌仟元 作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、 交還房(店)屋後無息退還押租保證金。」，系爭租賃契約第 5條約定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行 租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務 不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於 抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年 度台上字第1631號判決參照）。是以，系爭租賃契約既已終 止，則原告已給付之押租金，於扣除原告於系爭租賃契約中 應負擔之債務後若有賸餘，被告即應返還。查，兩造不爭執 原告給付有押租金2,148,000元予被告，且原告尚積欠被告 104年6月份租金797,000元乙節，則經扣除抵銷後，原告尚 得請求被告返還1,351,000元（計算式：2,148,000元－797, 000元）。 (二)雖被告辯稱：被告尚得向原告請求支付回復原狀之費用計 3,582,284元（含水電、泥作、清潔、電梯、吊車、地板打 磨、水電費）、同年7月份租金799,000元、同年8月份營業 損失799,000元云云。然按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規 定。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其 主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對 之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高 法院18年上字第2855號判例意旨參照。原告於起訴原因已有 相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空 言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利 益之裁判，亦有最高法院18年上字第1679號判例意旨可參。 查就回復原狀之費用計3,582,284元（含水電、泥作、清潔 、電梯、吊車、地板打磨、水電費）部份，固據被告於104 年10月16日、同年月28日言詞辯論期日提出翻拍照片、翻拍 簡訊、繳費單、估價單、退租復原報價單等件為證，然上開 照片之拍攝時間無法確知，復無被告初始交付系爭房屋予原 告使用時之原始照片，可供本院兩相對照比較，以證原告確 有破壞系爭房屋而有修復必要之說，再本院曾於104年11月3 日前往系爭房屋進行勘驗，勘驗結果認貨運電梯內部尚無明 顯凹陷情形，且1樓水泥地板平整，4、5樓地板及牆壁之釘 孔細微等情，又貨運電梯鐵板正常使用下本會生自然之折舊 耗損狀態，況被告亦自陳系爭房屋其他樓層有出租予訴外人 使用，其他承租人亦有使用貨運電梯或1樓水泥地板之情， 則系爭貨運電梯或1樓水泥地板縱有損害，亦難逕指為是原 告所為。就同年7月份租金799,000元部份：原告主張系爭租 賃契約於104年6月30日期滿後，原告隨即騰空搬離系爭房屋 等語，被告則陳稱原告有找一個新來的跟我點交，我都不理 他等語，是被告辯稱原告於104年7月4日才清除物品，應給 付7月份租金799,000元云云，本院自難憑採。就同年8月份 營業損失799,000元部份：按損害賠償，除法律另有規定或 契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限 ，且依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可 得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。又 民法第二百十六條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另 有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利 益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與 責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形 ，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益 ，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為 限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可 能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他 特別情事，具有客觀之確定性。上訴人並未舉證證明其依通 常情形可獲取如聲明所示之利益，其亦未證明其有何「已定 之計劃或設備」或「其他特別情事」擬出售系爭股票而獲得 如聲明所示之利益（最高法院95年台上字第2895號判決要旨 可資參照）。本件被告縱有出租之計劃，然未必立即有人承 租，自難認被告受有何租金利益之營業損失，況原告已盡回 復原狀之義務返還系爭房屋，故被告縱有營業損失，仍難認 與原告間有何相當因果關係存在。是被告前揭所辯，均不足 採。 (三)至原告雖主張：被告違反民法第423條義務即被告有交付適 於廠房使用之房屋給原告，但被告卻交付違反消防法規相關 規定之房屋，致原告受有罰鍰12,000元損害，因此原告得依 不完全給付之規定向被告求償原告因此所支出之罰鍰云云， 固經原告提出法務部行政執行署通知函為據，然原告自95年 起即承租系爭房屋，被告已依約交付原告使用，且觀諸上開 通知函所示，均不足認定被告於租賃關係存續中，有何未保 持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態而應負不完全給付之 責，此外，原告復未更提出其他積極證據以實其說，雖聲請 本院調查證據云云，惟該等證據原告本應本得自行蒐集提出 ，是原告執此主張，自屬無據。 (四)綜上，原告得向被告請求返還押租金2,148,000元，被告得 向原告請求104年6月份租金797,000元，經抵銷後，原告尚 得請求被告返還1,351,000元。 五、從而，原告依租賃契約及不完全給付之法律關係，請求被告 給付1,351,000元及104年7月1日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求， 為無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 七、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判 決，應依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假 執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應 予駁回。 八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條第2項、第79條、第385條第1項、第389條第1項第3 款，第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 104 年 11 月 18 日 臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 游婷麟 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 104 年 11 月 18 日 書 記 官 姚孟君