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臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度重簡字第392號 原　　　告　李維唐 訴訟代理人　唐德華律師 複代理人　　何宜庭 被　　　告　童話故事公寓大廈管理委員會 法定代理人　陳楷仁 訴訟代理人　陳樹鈺 　　　　　　廖家宏律師 上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國106年12月4日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬伍仟元及自民國一百零六年二 月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之八十三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬伍仟 元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由 甲、兩造聲明及陳述要旨： 一、原告起訴主張： (一)緣伊為童話故事社區之區分所有建物即門牌號碼新北市○○ 區○○路○○○巷○○弄○○號16樓房屋（下稱系爭房屋）之所有 權人。經查，系爭房屋所在社區大樓興建完成於民國84年10 月18日，系爭房屋位於該大樓之最高樓，而原告於102年6月 26日購得系爭房屋，嗣將系爭房屋出租他人使用，105年6月 間，原告經房客告知天花板發生漏水情形，隨即前往查看並 通知被告處理，認為是因被告長期缺乏維護頂樓平台，以致 混凝土龜裂、防水層失效，造成系爭房屋天花板發生漏水情 形，孰料，被告竟採取消極態度，並辯稱漏水是前任屋主於 頂樓平台違建造成，要原告自行修繕，以致同年10月間再發 生第二次漏水，最終原告只得在105年10月間自行委託廠商 （宗宜企業社）施作頂樓平台防水工程，支出費用新臺幣（ 下同）210,000元，自此系爭房屋即未再發生漏水情形，是 依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第176條、179條之 規定，請求被告給付原告210,000元。另被告管委會因遲延 修復公共區域共用部分即頂樓平台，致系爭房屋因漏水而裝 潢受損，併依民法第191條、第227條、第544條等規定，請 求被告賠償系爭房屋裝潢毀損之修復費用共62,000元，二者 合計272,000元。並聲明：被告應給付原告272,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。 (二)對被告抗辯之陳述： 1.被告抗辯第二次漏水是原告前手施作內梯所致，故無需負擔 修繕責任云云，然被告指摘內梯所在房間並非發生第二次漏 水之房間，此互核兩者天花板照片即知（詳下述），蓋被告 指摘之內梯所在房間，其天花板為輕鋼架，而民國105年10 月發生第二次漏水，嚴重漏水處有二，一為壁紙翻掀的房間 ，一為天花板掉落的兩個房間，其中壁紙翻掀的房間，位置 在內梯所在房間的隔壁，此處為木作天花板，與內梯所在房 間隔著水泥牆；然後在壁紙翻掀房間另一頭緊接著廚房、廁 所，之後才是天花板掉落的兩個房間，此兩房間亦為木作天 花板，簡言之，壁紙翻掀房間與內梯所在房間中間有水泥牆 阻隔，而最嚴重的天花板掉落房間內梯所在房間根本屬房屋 兩側不同角落，兩者中間還隔著壁紙翻掀房間、房以及廁所 ，是以被告指摘第二次漏水是內梯漏水所致，顯屬牽強附會 ！（難不成內梯施作需要將房屋天花板從這頭挖空到另一頭 ？橫跨整間房屋？）況且輕鋼架天花板不易吸水，稍微漏水 即會沿輕鋼架滴落，反之，木作天花板堅固耐重，也較易吸 水，因此倘如被告所言，第二次漏水係因內梯所致（此為假 設語氣），則內梯所在房間必然持續漏水，宛若雨下，但事 實上原告緊急修補後，內梯所在房間漏水情況就暫獲改善， 未有明顯滴水(但該次修繕只是急就章方式，非長遠之計， 故仍有委請專業廠商進行防水工程之必要），是以第二次漏 水必是天花板其他地方也發生滲漏，與薇商勘查後認定為是 頂樓平台防水層全面失效所致相符，益徵被告辯稱第二次漏 水是從內梯滲漏所致云云，為臨訟卸責之詞，委不足採。 2.又被告復質疑原證8、9之形式真正，就此原告可提出原本到 案，若鈞院仍有疑慮，亦可向木子室?裝修設計工作室、儀 龍室內裝潢有限公司、宗宜企業社函詢確認各估價單及發票 是否為渠等開立，以及內容真正與否。另，本社區訂有裝潢 施工管理辦法，各住戶欲施工者，必先提出施工申請，此情 形被告不可能不知，而本案防水層施作及室?裝修期間，被 告監委、總幹事均曾到場，因此原告不可能有私下變更隔間 或進行非本案糾紛範圍之施工，又原告自購買系爭房屋後， 除本案糾紛外，未再有其他工程施作，既然被告指摘原告有 另行變更格局及裝潢之行為，藉此浮報費用，請被告提出具 體事證（譬如原告另有其他工程施作申請），以實其說，否 則被告此番說詞無異信口雌黃，企圖混淆視聽！ 3.原告於102年6月購入系爭房屋後即續用前屋主之裝潢，未再 從新翻修，是原告並不知本案受損裝潢之原施工時點及相關 費用。又本案受損之裝潢，依法雖應折舊，然折舊者僅限於 原物料費用，不包含工資、稅金等等，為此，特再提供木子 室內裝潢設計工作室、儀龍室內裝潢有限公司之工程細項及 價目表，由此可知木子室內裝潢設計工作室之維修費共新台 幣50000元，其中材料部分僅19，820元；儀龍室內裝潢有限 公司之維修費共12,000元，其中材料部分為7500元。 4.就勘驗結果補充意見如下：觀諸當日勘驗結果可知，被告爭 執之內梯位置與本案第二次漏水區域分屬系爭房屋兩側，不 同角落，而內梯位置所在之房間（即原證13左下方藍色範圍 ）於第二次漏水時並未再滲漏，足徵內梯問題非本案漏水肇 因。另原告認本案漏水係頂樓平台年久失修，導致混擬土龜 裂、防水層全面失效所致，經現場履勘後，縱鈞院認此恐肇 因於頂樓增建，因原告非頂樓增建之行為人，亦無受讓頂樓 增建，且頂樓平台為共用部分，屬被告修繕、維護之範圍， 是被告自應就本件漏水負擔賠償及修繕之責。 二、被告則請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。且辯稱： (一)查系爭房屋有原告所指稱漏水狀況發生，實應歸咎於其頂樓 之違建。頂樓之違建為在童話故事公寓大廈既有建築之上， 再行加蓋之建築。而頂樓違建部分為鋼筋水泥建築，於建蓋 期間，打鋼筋以及灌水泥之施作工程已然破壞童話故事公寓 大廈之大樓頂樓平台造成混凝土龜裂、防水層失效等情況。 次查，原告所購買之系爭房屋，為向買賣法拍屋之從業業者 即王敦正（亦為被告社區住戶）處所購得。系爭房屋原屋主 ，持有系爭房屋時於頂樓建築上開違建，而後因故系爭房屋 遭法拍。王敦正參與法拍購得系爭房屋，後於102年6月26曰 售予原告。末查，王敦正法拍購得系受房屋後至售予原告期 間，亦曾發生漏水之問題。依據強制執行法第69條之規定， 法拍屋之拍定人無瑕疵擔保請求權，王敦正乃自掏腰包做修 繕工程，發生瑕疵情況時之歸責乃不言甚明。王敦正表示， 交易期間，王敦正有告知原告所售予系爭房屋有上述之狀況 。原告已然得知系爭房屋有上開違建而造成上述之狀況卻仍 然購買。原告於買賣契約成立時，明知系爭房屋有上開違建 而造成瑕疵者，原告無瑕疵擔保請求權。民法第355條定有 明文。並且依據最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定 ，原告購買系爭房屋時亦取得事實上處分權。原告上開有事 實上處分權之違章建築物，已然影響被告社區全體住戶之權 益以及安危。上開違建為既有建築物加蓋，且其為鋼筋水泥 建築，既大且重，臺灣地震颱風等天然災害多，上開違建儼 然成為被告社區內一顆不定時炸彈。依據公寓大廈管理條例 第8條第1項以及第3項規定，被告管理委員會得替社區全體 住戶請求原告回復原狀，是原告所述無理由。 (二)原告為專業投資客，其於購買系爭房屋（即新北市○○區○ ○路○○○巷○○弄○○號16樓)後即大興土木，變更大樓之原始格 局與結構，並且因系爭房屋之前手為加蓋切割樓板做上下樓 層之室內通道（室內梯），後因遭舉報違建而遭拆除，雖經 填補復原，然仍因前後施工水泥銜接縫無法完全密合始為漏 水原因，並非原告所稱為系爭房屋之上方屋頂平台因年久失 修、防水失效所致。是故依據民事訴訟法第277條本文「當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」之規 定，原告自應舉證本案之漏水原因確係因系爭房屋之上方屋 頂平台因年久失修、防水失效所致。 (三)退萬步言，縱使本案之漏水原因係因系爭房屋之上方屋頂平 台因防水失效所致（此為假設語氣，被告否認），若因而產 生相關重新施作防水之費用，仍應由原告自行負擔，始與法 相符。蓋共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由 管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所 有權人或住戶負檐。其費用若區分所有權人會議或規約另有 規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明 文，本案系爭房屋之上方屋頂平台經系爭房屋之前手（此絕 非原告所稱任意第三人破壞屋頂平台之情事可以比擬！）予 以占用並增建違建（雖經舉報違建而被部分拆除，現仍存在 部分建物），已破壞大樓屋頂平台原始之防水施作，若屋頂 平台之防水因而無法發揮其功能，亦顯係可歸責於區分所有 權人之事由所致，依據上揭規定，自非被告所應負貴，而原 告既然為系爭房屋之繼受人，則依據公寓大廈管理條例第24 條第1項r區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或 管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼 受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義 務事項之規定，原告自應依法自行負擔相關重新施作防水之 費用。 (四)退百萬步言，縱使本案之漏水原因係因系爭房屋之上方屋頂 平台因防水失效所致，且被告應負擔相關重新施作防水之費 用（此為假設語氣，被告否認），惟被告亦爭執原證8及原 證9之形式上真正，蓋原證8及原證9之費用單據是否皆屬重 新施作防水之費用，甚為可疑，甚有可能尚包含原告為將系 爭房屋出租他人而支出之變更格局及裝潢費用，是故此部分 仍須由原告舉證以實其說，否則實難以憑信。 (五)況且原告就相關重新施作防水及修繕費用之請求，並未依法 予以折舊，此顯然有誤，最高法院77年(度第9次民事庭會議 決議（一）「物被毀損時，被害人除得依民法第一百九十六 條請求賠償外，並不排除民法第二百十三條至第二百十五條 之適用。依民法第一百九十六條請求?償物被毀損所減少之 價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限(例如 ：修理材料以新品換舊品，應予折舊）。被害人如能證明其 物因毀損所減少之價額，超過必要之修復費用時，就其差額 ，仍得請求賠償」可資參照。 (六)查於106年7月27日鈞院至系爭房屋及其屋頂平台現場勘驗時 ，明顯可以看出系爭房屋確實為加蓋切割樓板做上下樓層之 室內通道（室內梯），後因遭舉報違建而遭拆除，雖經填補 復原，然仍因前後施工水泥銜接縫無法完全密合，顯然為系 爭房屋之漏水原因，蓋1、原樓板經設置室?梯而遭破壞後， 水的滲透會在水泥層呈輻射狀向四處滲漏，並不會因房間有 隔間而阻擋了滲漏（由頂向四周且會再由牆而下），亦即基 於水路的特性，其並非僅侷限於何處滲漏，亦會沿著異質處 於相對低處流出（滲漏）。2、漏水（滲漏)是沿著水泥層， 與裝潢的輕鋼樑無關。3、系爭房屋（即新北市○○區○○ 路○○○巷○○弄○○號16樓）有變更隔間本即事實，原告購買前 已知，卻隱匿不向被告通報，只有向被告通報補漏。是故依 據民事訴訟法第277條本文「當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任」之規定，原告自應舉證本案之漏 水原因確係因系爭房屋之上方屋頂平台因年久失修、防水失 效所致，切勿空言等語。 乙、得心證理由： 一、原告主張：系爭房屋上方因系爭頂樓平台年久失修，致破損 、滲漏水至系爭房屋導致該屋內天花板嚴重毀損，牆面水泥 、油漆及壁紙脫落，被告就頂樓平台防水層失效乙事，事前 怠於定期維護，事後又未積極修繕，其未盡管理、維護及修 繕義務，故意或過失致原告受財產上損害，故被告依法應賠 償系爭房屋裝潢毀損修復費用62,000元並負擔原告委請宗宜 企業社施作防水工程所支付修繕費用210,000元一節，業據 提出建物所有權狀、Line對話記錄、自行修補頂樓平台之照 片、被告第21屆第2、3、6、7、8次會議記錄、第二次漏水 之系爭房屋損害照片、存證信函、頂樓平台照片、木子室內 裝修設計工作室、儀龍室內裝潢有限公司之估價單及發票、 宗宜企業社報價單及統一發票、工程金額細目表、工商登記 資料等件為憑。被告則不爭原告為系爭房屋之所有權人及系 爭房屋有漏水之事實，惟否認有維修及賠償之責，並以前詞 置辯，是以本件所應審究者厥為：（一）系爭房屋漏水之原 因為何？應由何人負擔管理、維護、修繕漏水所生之責任？ （二）原告請求被告應賠償原告已支出之頂樓平台修繕費用 210,000元，是否有據？（三）原告主張被告應賠償修復系 爭房屋裝潢毀損費用62,000元，有無理由？ 二、按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責， 故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不 更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被 告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對 其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則 （最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號判例意旨 參照）。次按「共用部份：指公寓大廈專有部份以外之其他 部份及不屬於專有部份之附屬建築物，而供共同使用者。」 、「公寓大廈共用部份得獨立使用供做專有部份，其為下列 各款款，並不得約定專用部份....三、公寓大廈基礎、主要 樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。」，公寓大廈管理 條例第3條第4款、第7條第3款定有明文。又按「共用部分、 約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委 員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有 權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 」、「管理委員會之職務如下：...二、共有及共用部分之 清潔、維護、修繕及一般改良。」，同條例第10條第2項、 第36條第2款亦定有明文。足見，頂樓平台係屬公寓大廈之 『共用部份』，又共有及共用部分之修繕乃屬公寓大廈管理 委員會之職務無疑，是公寓大廈之頂樓即頂樓平台，倘發生 漏水問題，除係因可歸責於區分所有權人或住戶之個人事由 所致（即同條例第10條第2項但書）者外，均應由管理委員 會負責修繕之。經查，本件系爭房屋因頂樓平台防水層破損 致漏水並造成裝潢受損之事實，為被告所不爭，則系爭房 屋所受損害，係因被告管理委員會未盡修繕、管理、維護「 共用部分」之頂樓平台防水層所致，揆諸同條例第10條第2 項規定，被告即負有修繕及維護之責，費用則由公共基金支 付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。被告 雖另辯稱：屋頂平台防水層遭破壞是因原告前前手就系爭房 屋有施作內梯通到屋頂平台且更改系爭房屋格局，其二是因 原告前前手在頂樓平台加蓋違章建築所導致云云，然為原告 所否認，依舉證責任分配原則，被告應就此有利於己之事實 負舉證責任，惟被告僅提出防水層失效及頂樓平台違建照片 為憑，尚難證明屋頂平台防水層破損係因可歸責於「原告前 前手」或「原告前手」之原因所致，況原告依公寓大廈管理 條例第24條規定所繼受者，僅乃其前手本於區分所有權人身 份因規約及區分所有權人會議決議所生契約地位，例如依規 約設定公寓大廈共用部分之專用權，又如依規約所定管理費 之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力，其目的 在於使公寓大廈之規約或區分所有權人會議決議事項，不因 區分所有權人之更替而變更其效力，以求法律關係安定性， 而非承受其前手所負之債務或損害賠償責任，故縱認原告之 前手（或前前手）擅自於該頂樓平台加蓋違章建築及施作內 梯且更改格局而破壞頂樓平台防水層一事屬實，然此亦僅為 原告前手或前前手之個人債務，且亦未載明於規約，本於債 之相對性原則，不因原告為區分所有權之繼受人，即一併承 擔該債務，被告此部分辯解即無可取。而因被告怠於修繕屋 頂平台，原告已維修之並支出費用210,000元，有宗宜企業 社報價單及統一發票影本各1份（即原證9）為憑，被告雖否 認該報價單之形式及數額之真正，惟觀諸該報價單所記載之 施工內容及方式，確實為修復屋頂漏水之工法，原告亦已支 付款項210,000元，有宗宜企業社於106年11月22日之回復可 佐，且系爭房屋經此維修之後已無漏水情事，已據原告陳明 在卷（參見本院106年9月26日言詞辯論筆錄），復為被告所 不否認（參見上揭筆錄），則原告此部分之主張，應屬信而 有徵。 三、次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由 工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺 ，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已 盡相當之注意者，不在此限；負損害賠償責任者，除法律另 有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀； 第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以 代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金 錢賠償其損害，民法第184條第1項前段、第191條、第213條 第1項、第3項、第215條定有明文。又除非工作物所有人能 舉證證明民法第191條第1項但書所示之情形存在，得免負侵 權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害 ，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠 償責任（最高法院96年台上字第489號判決意旨參照）。又 按民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作 成之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花板 、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築 物之一部，應包括在內（最高法院95年度台上字第310號判 決意旨參照）。另物被毀損時，被害人除得依民法第196條 請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用，依民 法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用 為估定之標準，但以必要者為限。損害賠償以填補損害發生 前之原狀之原則，故修復必要費用如係以新品換舊品者，應 予折舊（最高法院77年度第9次民事庭會議決議、82年度台 上字第892號、92年度台上字第2099號判決要旨參照）。經 查：系爭房屋既因頂樓平台防水層遭違建損壞防水層，致水 滲入導致損壞，業經本院認定如上，本件被告對頂樓平台負 有修繕、管理、維護之義務，屋頂平台亦未有不能修繕之情 事，被告卻疏未注意進行修繕，致系爭房屋屋內天花板漏水 受有損害，被告復未舉證以證明：其對於設置或保管並無欠 缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生， 已盡相當之注意，揆諸前開規定，自應對系爭房屋之損害負 賠償責任。至原告為修復系爭房屋滲漏所造成室內裝潢毀損 ，所支出之62,000元修繕費用數額，固據原告提出木子室內 裝修設計工作室估價單及發票、儀龍室內裝潢有限公司之估 價單及發票等件卷為憑，惟系爭房屋係於84年間為第一次登 記，迄今屋齡已逾20年，且原告於102年6月26日取得所有權 時未有將系爭房屋室內重新裝潢，此為兩造所不爭，且原告 所支出上開修復費用62,000元，亦包括材料與工資在內，又 依原告所提相關照片所示，均非新品，依一般常情，已有折 舊，原告自不能請求被告以新品之價格賠償之，再原告所提 之相關照片亦未顯示其最初所擁有之經濟價值情形，足見原 告顯然未舉證證明受損金額確為62,000元，在此情況下，本 院僅得援引民事訴訟法第222條第2項「當事人已證明受有損 害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一 切情況，依所得心證定其數額」規定，認定被告應賠償之金 額，爰審酌本件一切情況，認原告所受之損害數額以15,000 元始為相當。是認原告依侵權行為損害賠償之法律關係訴請 被告賠償因系爭房屋滲漏所造成室內裝潢毀損之損害於 15,000元之範圍內，自應准許。 四、綜上所述，被告既有修繕屋頂平台之責，卻怠於修繕，原告 自得於修繕後依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求 被告給付已墊付之屋頂平台修繕費用210,000元，系爭房屋 復因屋頂平台未維修致生漏水有所損害，原告亦得依民法第 191條規定，請求被告賠償系爭房屋裝潢毀損之修復費用 15,000元。從而，原告本於公寓大廈管理條例及侵權行為損 害賠償之法律關係，請求被告給付272,000元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於上開 225,000元及自106年2月10日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此之請求，難謂有據，應 予駁回。 五、本件既經本院認定原告依據公寓大廈管理條例第10條第2項 規定請求被告給付修繕屋頂平台費用，及依民法第191條第1 項請求給付修繕系爭房屋之費用，為有理由，則原告另主張 依據民法第227條、第544條之規定而為請求，自毋庸再予審 酌，又本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決結果無影響，爰不另一一論述。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程 序所為判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及被告 得供相當擔保金額而免為假執行。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 李昭融 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○ 路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後 送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（ 須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費 。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 書記官 王敏芳