裁判書系統

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　　106年度重簡字第479號 原　　　告　遠東鐵櫃鋼鐵廠股份有限公司 法定代理人　王蘇明霞 訴訟代理人　葉繼升律師 被　　　告　蕃薯藤有限公司 法定代理人　黃振龍 訴訟代理人　呂韋漢 上列當事人間請求給付租金等事件，於民國106年12月20日言詞 辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣叁拾貳萬陸仟肆佰肆拾肆元及自民國一百 零五年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁拾貳萬陸仟肆佰肆拾肆元 為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實 及 理 由 甲、兩造聲明及陳述要旨： 一、原告起訴主張： (一)緣兩造於民國（下同）101年9月21日簽訂「新北市國民運動 中心二樓餐飲休閒區及景觀樓承租契約書」（以下簡稱系爭 契約），約定原告將其依「新北市政府辦理民間參與新莊國 民運動中心營運移轉（OT)計畫案」營運之新莊國民運動中 心二樓餐飲休閒區及景觀樓之販賣區、展示中心（以下簡稱 系爭房屋）出租予被告，約定被告每月本應給付原告公司租 金新臺幣（下同）126,000元（不含營業稅，含稅租金為每 月132,300元；126,000x1.05 = 132,300)，並交付原告保證 金380,000元，被告承租系爭房屋期間，被告營業場所使用 之水電費應由被告分攤並給付原告，但兩造簽訂租約後，被 告雖於103年12月31日片面提前終止租約，並自承租房屋中 遷離，但被告之租金僅支付至103年9月為止，故於系爭租約 終止前，被告尚欠原告103年10月、11月、12月等3個月租金 共計396,900元（132,300x3 = 396,900)，又被告自103年6 月起至同年12月止共7個月期間內均未將水費給付原告，累 計被告共已積欠原告水費21,000元，且被告自103年6月起至 103年12月止，應分攤之電費（含空調、照明、廚房等用電 ）共計866,355元，其中僅廚房設備之電費即已高達288,544 元（45,013 +56,162+63,450+ 36，155+ 37,112+ 35,695 +14,957 = 288,544)。原告僅先就「廚房用電電費」為一部 請求並保留其他部分電費暫不請求。綜上所述，被告積欠原 告103年10至12月租金共396,900元、水費21,000元、廚房設 備電費288,544元，三者合計706,444元；以被告先前繳交之 保證金380,000元相抵銷後，被告仍應給付原告326,444元， 原告自得請求被告如數給付，並請求自105年2月1日起即存 證信函所載催告期限屆滿翌日起至清償日止之法定利息。為 此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明為：求 為判決如主文第一項所示。 (二)對於被告抗辯之陳述： 1.本件被告辯稱其於103年4月30日發函予原告公司要求提前 自103年6月1日起終止景觀樓部分之租約並經原告公司人員 同意、被告並已於103年10月間將景觀樓部分房屋提前交還 原告公司云云。惟查：原告公司接獲被告103年4月30日所發 信函後，曾於103年5月5日覆函被告公司，表明「有關蕃薯 藤有限公司蕃字：03.4.30號來函告知103年6月1日起終止景 觀樓承租合約，本公司無法同意，請遵守合約規定」、「該 案承租範圍包括（新北市○○區○○路○○號）2樓餐飲休閒 區（203及205)區，故無法部分停止承租。本公司礙難同意 」等語，顯見原告公司並未同意被告提前終止景觀樓部分之 租約，被告與此不符之主張顯難採信。更何況被告公司向原 告公司承租期間，原告均按月開立租金發票向被告請領租金 ，其中原告公司開立、交付被告公司之103年10月至12月租 金發票所載含稅租金金額均為「132,300元」(即系爭租約第 三條每月未稅租金126,000元加計5%營業稅後之金額），亦 可證明兩造之間並無合意減少租金之情事；被告公司雖於「 104年2月16日」（被告將承租房屋全部交還原告公司後1個 半月）開立折讓證明單，主張103年10月至12月每月租金應 折讓46,000元（未稅，加計營業稅後為48,300元；即系爭 租約原訂租金扣除被告聲稱景觀樓提前終止後減少租金之差 額），但被告並未於接獲原告之租金發票後立刻開立折讓 通知單，而是在兩造租約103年12月31日終止後始行開立折 讓通知單，且原告公司並未持該折讓單申報退還營業稅，亦 可證明兩造間絕無「合意提前終止景觀樓租約並減少租金」 情事。被告空言兩造已有合意提前 終止景觀樓租約並減少 租金云云，顯屬無據，不應採信。 2.又被告辯稱「其於103年11月間提前終止景觀樓部分租金、 租金業經兩造同意減少」云云，並非事實，然依原告公司 104年1月5日就系爭租賃標的房屋點交情形所製作簽呈及後 附點交紀錄觀之，被告公司遲至「103年12月29日,」始將其 承租範圍（包括「景觀樓」在內）之鑰匙一副交付原告公司 人員保管，以便原告公司人員必要時（如消防安檢等）得逕 行開啟被告公司承租範圍之大門；至於被告公司承租範圍之 清空、交還事宜，兩造係於「104年1月5日」會同辦理，當 日原告公司人員並曾就被告公司承租範圍當時之現狀、以及 被告公司人員交還之承租範圍鑰匙、磁扣、遙控器等物品拍 照留存紀錄，衡諸原告先前已主張「被告公司於103年12月3 1日片面提前終止租約，並自承租房屋中遷離」等語，顯見 被告公司並未於系爭租約提前終止「之前」預先終止景觀樓 部分之租約，兩造自無從因景觀樓租約提前終止而協議減少 租金。被告此部分抗辯與事實不符，顯難採信。至於被告辯 稱「景觀樓外面是我們自己的電表」一節，經原告公司查證 結果，被告承租之景觀樓部分，其水電費係由系爭房屋管理 單位，即新北市政府體育處按月逕行向被告收取，此部分水 電費用既然係由新北市政府體 育處逕行向被告公司收取、 原告公司亦未支付，故並未納入本案原告請求給付之範圍。 被告此部分抗辯與本案請求並無關連，自無可採。再者，原 告訴請被告給付之「103年6月起至12月止水電費」並未包括 「空調電費」；而原告先前已向被告公司收取之空調用電， 係已扣除景觀樓（該部分係由新北市政府體育處逕行向被告 公司收取，已如前述）後之剩餘部分；依照系爭租約第一條 承租範圍之約定，原告先前已收取之 空調用電為「新北市 新莊國民運動中心二樓餐飲休閒區（203及205區）」 3.另被告辯稱伊無需支付「公共電費」（實為被告承租範圍之 空調用電）、「原告應退還『溢收之公共電費531，943元』 」云云，原告否認之，而被告亦未能就該「原告溢收電費」 之事實為舉證，空言主張自非可採，更何況兩造簽訂之「新 北市新莊國民運動中心二樓餐飲休閒區及景觀樓承租契約書 」第五條約定「乙方（按即被告，以下同）營業場所使用之 水電費用按錶計算，甲方（按即原告，以下同）每月底派員 至乙方會同抄表，經甲方計算乙方應分攤費用後通知乙方， 乙方應於接獲通知日起10日內向甲方繳納（水電費則依平均 水電費計算）」等語。依照前開約定，被告營業場所使用之 水電費，應由原告按月抄表、計算後，通知被告分攤，被告 並應於接獲原告通知後10日內向原告繳納，顯見被告依系爭 租約確有分攤水電費之義務。而被告向原告承租之房屋係新 北市新莊國民運動中心二樓餐飲休閒區及景觀樓之販賣區、 展示中心；因該國民運動中心興建、竣工之圍安裝空調設備 （（系爭契約第七條第二項第（七）款之約定，被告本應自 行架設空調設施），但被告承租範圍既然使用原有中央空調 系統所提供之冷氣，被告即應依系爭租約第五條約定分攤其 承租範圍之電費。兩造簽訂系爭租約後，原告每月均依照系 爭租約第五條約定進行抄表、計算被告應分攤之電費（102 年1月起至103年12月止，原告每月抄表、計算之電費及水費 明細、電費計算情形如原證8所示），被告並已依照原告抄 表、計算結果給付102年1月起至103年5月止之水電費用，並 無爭議；益證被告主張原告溢收公共電費云云，顯非事實。 二、被告到庭固不否認尚有水費21,000元未付，惟另以：依據租 賃契約第五條約定，全棟大樓公共電費及管理費不在合約內 ，故被告不須支付，且承租期間，原告溢收之公有電費應予 以退回，就景觀樓部分已提前終止租賃契約，原告有溢收之 租金，且原告已收被告押租金380,000元，加上公共電費溢 收531,943元，扣除被告應付房租252,000元，原告應退還被 告659,943元等語置辯，並聲明：求為判決：駁回原告之訴 。 乙、得心證之理由： 一、原告主張兩造於101年9月21日簽訂系爭契約，約定每月租金 為132,300元(含稅)，被告並交付保證金380,000元予原告 ，被告雖於103年12月31日片面提前終止租約，並自承租房 屋中遷離，但被告迄今積欠原告自103年10月起至12月止租 金共396,900元、103年6月起至12月止之水費21,000元、廚 房設備電費288,544元，三者合計706,444元，經與被告先前 繳交之保證金380,000元相抵銷後，被告仍積欠原告326,444 元未付，原告復於105年2月1日以存證信函通知被告限期繳 清，仍未獲置理之事實，業據提出契約、被告積欠租金、水 電費統計表、新莊國民運動中心103年6月至12月之電費收據 及被告承租範圍103年6月起至12月之廚房用電計算表各乙份 為證。被告到庭固不爭執兩造間有租賃契約及自103年10月 起至12月止之租金、103年6月起至12月止之水電費均未付暨 收受原告催告存證信函之事實，惟對於原告給付之請求，另 以上開情詞置辯。是以本件所應審究者厥為：由被告所為舉 證，是否足以證明：兩造有就系爭租賃標的物，其中景觀樓 部份之租約提前於103年6月1日終止？被告有溢付電費而得 與原告之請求為抵銷？ 二、按「承租人應依約定日期，支付租金。」民法第439條第1 項前段定有明文。又「乙方（被告）營業場所使用之水電費 用按錶計算，甲方（原告）每月底派員至乙方會同抄表，經 甲方計算乙方應分攤費用後通知乙方，乙方應於接獲通知日 起10日內向甲方繳納（水電費則依平均水電費計算）。」， 此為系爭契約第5條所明定。經查：本件被告既積欠原告自 103年10月起至12月止租金共396,900元、103年6月起至12月 止之水費21,000元、廚房設備電費288,544元，三者合計 706,444元，揆諸上開規定，被告自有給付之義務，而以被 告先前繳交之保證金380,000元相抵銷後，被告仍應給付原 告326 ,444元，是原告此部分之請求，即應准許。 三、次按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者 ，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質 不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」、「 抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯 及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。」，民法第334 條、第335條分別定有規定，又「當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證責任，此為民事訴訟法第277條所明 定，而同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既 判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實 存在之事實自負有舉證責任。本件被上訴人既就上訴人所主 張之貨款金額尚未付清，並不爭執，惟以伊分別對上訴人有 損害賠償債權得主張抵銷相抗辯，依法自應就對上訴人有前 開債權存在負舉證責任。」（最高法院88年度台上字第3398 號判決意旨參照），本件被告並不否認積欠上開款項未清償 ，惟抗辯：系爭租賃標的物，其中景觀樓部份之租約提前於 103年6月1日終止及空調用電之電費有溢付情事云云，則為 原告所否認，揆諸前開說明，被告就此有利於己之事實，自 應舉證以證明。經查： （一）被告固聲請訊問證人藍晏璋以證明有提前終止景觀樓之契 約，惟藍晏璋到庭具結證述：「（問：兩造有就景觀樓部 分提前於103年6月1日終止租約？）答：這很久了，我沒 有印象。而且他什麼都直接對原告，不會透過我轉述給原 告。他們要終止合約不管時行文討論的對象不是我，不會 透過我。因為我們都認識，但業務接洽不會透過我，簽約 對象也是原告，我在原告無任何職務，我只是特定合約有 出錢，我不管事，只是單純投資出錢。我不是原告任何職 務的人，他對我講也沒有用，他對我講我也只能轉述原告 ，不可能跟我講就能終止，還是要正式行文，原告要同意 ，因為契約權利義務在兩造之間。」、「（問：原告有於 103年5月5日發函給被告（原證13），資料被告有收到？ （提示並告以要旨））答：我沒有看過這個文。他們發文 不會讓我先看過。我是後來知道被告跟我說有提前終止， 但他沒有跟我說正確時間，他說他要終止，他只是在談話 間有跟我講過。這文我都沒有經手，只有聽被告講到說要 終止，實際上的狀況我不是很清楚，而且時間經過很久了 。」等語（參見本院106年11月27日言詞辯論筆錄第2頁（ ，尚不足以證明：兩造間就景觀樓部分之契約提前於103 年6月1日終止，被告雖另聲請本院函請新北市政府體育處 查明「於101年間依新北市政府辦理民間參與新莊國民運 動中心營運移轉（OT）計畫案營運將新莊國民運動中心委 由原告經營期間，有無因民有無因民眾之陳抗，導致就二 樓餐飲休閒區及景觀樓之部分不能營業，遠東鐵櫃鋼鐵廠 股份有限公司因而需與承租人就『景觀樓』出租部分提前 終止租賃契約之情事發生？」，經函覆以「係遠東鐵櫃鋼 鐵廠股份有限公司經營新莊國民運動中心時，無償提供景 觀樓販賣中心予Tina廚房經營餐廳，營運廠商並未收取租 金，惟水電費由Tina廚房自行繳納，後因鄰近廣場噪音， 導致無法營業，故Tina廚房自行提前向營運廠商說明並結 束營業，非因民眾陳抗導致咖啡廳無法營業」等語在卷（ 參見106年12月13日新北體綜字第1063314431號函），亦 無從證明兩造就景觀樓部份之契約提前於103年6月1日終 止，被告復未提出其他證據以實其說，被告此部分抵銷之 抗辯，無可採信。 （二）就被告有無溢付空調電費而得與原告之請求相抵銷部分， 系爭契約第5條約定「乙方（被告）營業場所使用之水電 費用按錶計算，甲方（原告）每月底派員至乙方會同抄表 ，經甲方計算乙方應分攤費用後通知乙方，乙方應於接獲 通知日起10日內向甲方繳納（水電費則依平均水電費計算 ）。」，原告員工王志文到庭結證稱：「（問：被告承租 部分，契約約定空調用電是按比例計算，比例如何計算？ ）比例是有附一張計算方式（按：即原證八後附之計算表 ），這是從呂經理（按：即被告員工呂韋漢）之前的店長 ，還有原告的機電主任一起確認的。這個計算方式有給呂 經理看過。…有跟呂經理確認過。當初有跟他們解釋過計 算方式。空調設備有三組，電表有四個電號，其中水上區 設備是被告承租的使用範圍。空調是180噸，被告他們大 概用了是68噸，我們是用耗能度去計算的。」等語（參見 本院106年7月17日言詞辯論筆錄），被告員工呂韋漢雖不 爭執原告有按月提供計算表，惟結證稱「這個計價方式我 們一直看不懂。這是整台機組的，但他到底提供了哪些地 方用電，他們沒有講清楚。」等語（參見上揭筆錄），然 並未具體指出原告提供之計算表有何不正確之處，且被告 承租期間，一直按照原告提供之計算表繳納電費等情，復 為被告法定代理人所不否認（參見上揭筆錄），衡情被告 於承租期間，若對原告提供之計算表有爭執，豈有繼續繳 納分攤費用之理？被告復未舉證以證明確有溢付空調費用 之情事，被告此部分抵銷之主張，即無可取。 四、綜上所述，本件被告尚有租金及水電費未付，扣除已繳交之 保證金380,000元後，尚有326,444元，且由被告所為之舉證 ，尚不足以證明：有溢付租金及電費足以抵銷，從而，本件 原告基於契約之法律關係，請求被告給付326,444元及催告 期滿翌日（即105年2月6日）起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與判決之結果 不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。 丙、假執行之宣告： 本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行及被告得供相 當擔保金額而免為假執行。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 臺灣新北地方法院三重簡易庭 法 官 李昭融 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○ 路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後 送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（ 須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費 。 中 華 民 國 106 年 12 月 29 日 書記官 王敏芳