裁判書系統

112年度重小字第846號

原      告  周香君 

訴訟代理人  賴永茂 

被      告  楊翔鈞 

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣（下同）11,075元，及自民國112年2月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用1,000元由被告負擔131元，餘由原告負擔。

四、本判決原告勝訴部分得假執行。

一、原告主張：

　㈠被告將門牌號碼新北市○○區○○路000號13樓之1房屋出租予原告（下稱系爭房屋、系爭租約），嗣系爭租約到期後，兩造進行點交返還系爭房屋時，原告發現因被告保管不當，系爭房屋多處受有損害，致原告扣除押租金後需支付88,450元修繕系爭房屋（項目：室內菸味處理5萬元、浴廁間淋浴柱更換12,600元、木作傢俱菸疤毀損修復24,150元、內門門鎖更換1,700元），且因被告拖延修繕工程，應自111年1月5日至同年3月1日止，賠償42,000元。是上開費用扣除押租金46,000元後，被告仍應賠償原告84,450元。為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。

　㈡對被告答辯之陳述：

　　先行進屋部分，有先告知被告。淋浴開關使用修復，當初有跟被告說開關損壞要先行告知，但被告說還可以用，影響我們後續租賃。之前有跟被告說屋內不可吸菸，但被告卻在屋內吸菸，也承認他有做。合約也載明不能分租，被告卻租賃給他人。木作傢俱修復部分，被告曾說找人修復，但並未提供任何報價單或木作來評估。被告從未提供任何一家公司報價單。被告有繳交鑰匙，但只有外門鑰匙，沒有內門鑰匙，我們沒有鑰匙，就需要做鎖頭更換，當初點交時，我也有參與到。淋浴柱開關壞掉，問過水電，就是須要整組換掉。油漆粉刷部分、木作部分，如有單據，容後提出。

　㈢聲明：

　⒈被告應給付原告84,450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

　⒉願供擔保，請准宣告假執行。　

二、被告則以：

　㈠點交退租時間為111年1月3日，原本約12月31日，房東臨時有事情改時間，非原告所講12月31日。點交前，房東已經先行進屋，伊會再另提訴訟。原告要求賠償部分，跟當初附給伊的估價單都不符。淋浴間更換，原告當初也沒有跟伊講這件事情。木作傢俱修復，也跟當初原告提給伊的不符。內門鎖更換部分，當時伊鑰匙已經交還給原告，我有錄音佐證，原告現稱鑰匙沒有返還，與事實不符。淋浴開關部分，金額過高。被告並無分租他人。鑰匙部分，被告內外門鑰匙都還了，被告有錄音佐證。木作傢俱部分，確實有菸疤毀損，但原告請求金額過高。伊有說伊會請清潔公司處理，原告說不能清潔公司。

　㈡室內菸味除臭部分，乃原告不接受被告委託之清潔公司清理。淋浴柱開關，並不影響正常使用，無須整組更換。木質貼皮部分，請原告提出修繕前、後照片及發票收據證明。被告點交時，已歸還房屋鑰匙及感應卡，所以內門門鎖更換被告無須負擔。　

　㈢聲明：

　⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

　⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

  ㈠原告主張之事實，業據提出與其所述相符之新版房屋租賃契約書、木作傢俱菸疤毀損照片、洗臉盆漏水照片、擦拭傢俱時菸害殘留傢俱照片、衛浴安裝統一發票、除菸異味統一發票、更換內門鎖免用統一發票收據、通訊軟體LINE對話紀錄、存證信函等件為證（本院卷第17至109頁），被告到庭以上揭情詞為辯，是本件爭點厥為：兩造租期屆滿後，原告主張被告返還系爭房屋後所應給付之修繕項目費用是否有據？

　㈡查兩造簽訂之系爭租約第9條第1項約定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕必要時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限制。」；；第10條約定：「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損、滅失者，不在此限。」；第13條第4項約定：「前項金額（指違約金）及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第五條之擔保金（押金）中扣抵。」附件一第7項：「鑰匙、感應扣2副（信箱1副）。」；附件二☑其他約定：「⒈當天以現況照片為約，返屋若木作受損，承租人將按實際報價維修修繕之。⒉屋內禁菸。」又所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、磁磚等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用房屋之狀態。是本件原告請求被告賠償前開損失，有無理由，茲分述如下：

　⒈室內菸味處理部分：

　⑴原告主張被告違反系爭租約約定於室內抽菸，致系爭房屋留有濃厚菸味，原告因而受有系爭房屋全室除菸費之損失，並提出112年2月17日世屋國際環境有限公司統一發票為據（本院卷第39頁），且佐以被告於通訊軟體LINE陳稱：「因為妳們找的公司費用我覺得過高，我這願意請清潔公司去整間整理在妳訂期限內再交屋給妳，後再返還押金」等語以觀（本院卷第51頁），並不爭執於租賃期間擅自在系爭房屋抽煙乙情。是以，原告為避免屋內陳設殘留異味及降低火災風險等考量，與被告既已合意就系爭房屋之使用為特別約定，雙方當受系爭契約即「室內禁菸」之拘束，自無事後再爭執臭氧工程45,000元之部分。另被告辯稱此部分修繕金額過高云云，惟未具體指出其不必要或不合理之處，復未提出其他估價單供本院參酌，是被告上揭所辯並無可採。

　⑵原告另主張因系爭房屋具濃厚菸味，故需油漆粉刷因而支出5,000元等情，然原告除未提出單據證明有此部分支出外，亦無從證明因牆壁留有菸味而有粉刷之必要，則被告請求原告賠償油漆粉刷費用，難認有理。　

  ⒉浴廁間淋浴柱更換部分：

　  原告主張因被告保管不當，須更換浴室間之淋浴柱，固據其提出統一發票、利誠機電股份有限公司品名為衛浴安裝一式之統一發票及淋浴柱更換報價單及照片為證（本院卷第31至33頁、第39頁），然所附照片僅是「洗臉台」之外觀，已難據以認定原告指稱淋浴柱損壞之情形。復且，系爭房屋之設備隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有自然耗損之問題，本應由出租人負擔修繕費用，又原告既未舉證說明淋浴柱之損壞係被告非正常使用下所造成，則原告請求被告賠償此部分費用12,600元，即屬無據。

  ⒊木作傢俱菸疤毀損修復部分：

　  被告對於原告指稱木質桌面留有菸疤乙節，並未提出爭執，僅回應表示：「因為妳們找的公司費用我覺得過高，我這願意請清潔公司去整間整理在妳訂期限內再交屋給你，後再返還押金」等語，此有通訊軟體LINE對話紀錄在卷可憑（本院卷第45、51頁），原告提出木質傢俱受損照片為證（本院卷第29頁），且經被告當庭自認無訛，則木作傢俱留有菸疤堪認為被告行為所致，惟原告並未提出估價單證明木質傢俱之損害數額究為何，本院參酌原告已證明受有損害，惟不能證明其數額或證明顯有重大困難之情形，爰依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌相關一切情況後，依所得心證，認所受損害以12,075元計算為合理（計算式：24,150元×50％）。

　⒋內門門鎖更換部分：

　　原告主張因被告未歸內門鑰匙，致支出換鎖費用1,700元等語，固據提出收據一紙為憑（本院卷第39頁），然觀諸上開兩造交屋時之對話紀錄，兩造雖有提及關於鑰匙部分，然被告於斯時表示手邊有的鑰匙已經全部交還（本院卷第63頁），佐以系爭契約僅記載：鑰匙、感應扣2副（信箱1副）（本院卷第25頁），則原告並未清楚記載被告承租時係交付何處鑰匙，自難僅以其片面主張遽認被告交還之鑰匙短缺內門之部分。退步言之，出租人於承租人返還房屋後，為求安全及保護房屋、財產目的，自行更換門鎖，或應新承租人要求重新更換門鎖等情形，並非罕見，是承租人返還房屋後，門鎖之更換多是基於出租人保護居住及財產安全目的，受益者亦屬出租人，性質上乃出租房屋需負擔之必要成本，難謂原告收回系爭房屋更換門鎖之費用，屬被告造成之損害，是原告請求被告給付換鎖費用1,700元，並無可採。

　⒌拖延修繕時程之損害賠償部分：

　　被告即便須依系爭租約負回復原狀責任，惟修繕本非須被告親自為之，被告可依金錢賠償方式負回復原狀之責，則原告於點交系爭房屋完畢後，便可自行雇工修繕，雖或適逢年節難以雇工，然自不能將此種不利益歸於被告，是以，原告所指111年1月5日至同年3月1日之期間修繕進度延宕，難認應由被告負損害賠償責任。

　㈢按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。經查，被告負欠系爭房屋損害賠償金額為57,075元（計算式：室內菸味處理45,000元＋木作傢俱菸疤毀損修復12,075元)，則扣除押租金46,000元，被告應給付原告11,075元（計算式：57,075元－押租金46,000元）

四、從而，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。　　

六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。　　

中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　8 　　日

　　　　　　　　　三重簡易庭  法  官  王凱俐

以上為正本係照原本作成。

對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：

（一）原判決所違背之法令及其具體內容。

（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回

上訴。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　8 　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李采錡