裁判書系統

原      告  王寶華  

被      告  林詠儀  

訴訟代理人  趙浩程律師

            余紫綺律師

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國115年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣9萬5,360元，自民國114年12月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之14，其餘由原告負擔。

本判決第1項得假執行，但被告如以新臺幣9萬5,360元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。上開規定依同法第436條第2項規定，亦為簡易訴訟程序所適用。查：原告民事聲請支付命令狀係依兩造所簽定之住宅租賃契約書（下稱系爭租約），請求被告給付租金，其訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）13萬6,000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院民國114年12月4日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：被告應給付原告68萬元，及自114年12月5日起至清償日，按年息5％計算之利息，並追加請求系爭租約終止後相當於租金之不當得利。核原告上開訴之聲明之變更、訴訟標的之追加，係屬不變更訴訟標的，擴張應受判決事項之聲明，核無不合，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

　　原告為門牌號碼新北市○○區○○路000號一樓辦公室及地下室（以下分稱系爭一樓辦公室、系爭地下室，合稱系爭房屋）之所有權人，被告向原告承租系爭房屋，兩造於113年7月2日簽立系爭租約，約定租賃期間自113年7月3日至115年7月4日止．每月租金6萬8000元，租金應於每月5日前支付。水費、電費、瓦斯費、網路費、第四臺、管理費由被告承擔。詎被告每個月租金以各種理由（包括出國遊玩等）拖延、苛扣，並自114年3月5日起未繳付房租，原告催告被告繳付房租，被告均置之不理，經原告以支付命令狀繕本之送達終止系爭租約後，請求被告給付114年3月起至同年月12月止，就終止前部分，依系爭租約第3條第1項請求給付租金；就終止後部分，請求相當於租金之不當得利。並聲明：⒈被告應給付原告68萬元及自114年12月5日起至清償日至按年息5％計算之利息。⒉被告應自支付命令聲請狀繕本送達日起至返還新北市○○區○○路000號1樓房屋之日止，按月給付原告新臺幣6萬8,000元。

　㈠系爭租約雖約定被告須於每月5日前給付租金，惟因原告處理施工相關事宜，未能準時點交系爭房屋予被告，故被告延後至113年7月9日始搬遷至系爭房屋，租金支付因此延後至每月10日，業經原告默示同意，後續兩造亦以此合意變更為契約履行內容。　

　㈡被告搬入系爭房屋之初，向原告反應系爭房屋若干設備問題，系爭一樓辦公室廁所持續發生堵塞及水壓過小等情事，至未能合於使用之狀態；系爭地下室廁所管線自點交起即遭拔除，自始無法使用。經被告多次催告修繕，原告雖承諾協助修繕，惟歷時半年有餘仍修繕未果，導致被告之員工若需如廁，須前往附近捷運站廁所。被告爰依民法第435條第1項規定及系爭租約第8條第4項約定，主張自起租時（113年7月）起每月減少30％（四捨五入計算每月減少2萬元），從承租起算7個月，共計減少14萬元（計算式：20,000元×7月＝140,000元）。

　㈢被告於114年3月31日，以通訊軟體LINE向原告表示：「我主張自入住起每月減租30％，共計14萬元，並以未來房租折抵為主要折抵方式；本月（3月）租金我將以48,000元支付；若乙方不同意，我將發正式存證信函，同時保留法律途徑求償與解除契約的權利。」。原告收到上開訊息後，隨即於114年4月2日回覆：「48,000元今天付款完成通知我一下，師傅8號會完成新馬桶的安裝。」，明顯針對被告所提「本月租金以48,000元支付」所為，原告未提出任何異議而直接指示付款流程，已構成對被告減租主張之默示同意。退步言之，縱認原告之回覆不符合減少租金形成權行使之要件（假設語氣，被告否認），亦已因兩造意思表示一致，依民法第153條第1項規定成立契約之合意變更，被告以每月4萬8,000元支付租金及以14萬元折抵後續租金之主張，已發生拘束兩造之效力。

　㈣被告依上開合意後之契約內容，原告應返還被告之減租金額共計14萬元，是被告對原告有14萬元債權。又被告於114年7月11日寄發存證信函終止系爭租約，並於114年7月9日遷出，原告對被告僅有3個月（114年4至6月）租金債權，依合意減租後計算之租金各4萬8,000元計算，原告對被告有14萬4,000元之租金債權。上開2債權均已屆清償期，被告得依民法第334條主張抵銷，經抵銷後原告對被告之租金債權僅剩4,000元，再以被告所給付之押租金13萬元扣抵後，原告請求被告給付租金，為無理由。

三、兩造於113年7月2日簽立系爭租約，系爭租約所載之租賃期間自113年7月3日至115年7月4日止．每月租金6萬8,000元，應於每月5日前支付，有系爭租約在卷可參（司促卷第11至21頁），且為兩造所不爭執，首堪認定。又原告請求被告給付114年3月起至同年月12月止共計10個月租金及相當於租金之不當得利；被告不否認其尚積欠114年4至6月租金14萬4,000元（依被告115年5月11日民事綜合言詞辯論意旨狀所載），並就原告所為其餘租金或相當於租金之不當得利請求，則以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈被告依民法第435條第1項、系爭租約第8條第4項主張減少租金，是否有理由？⒉被告辯稱兩造於114年4月2日合意系爭租約之租金改為每月4萬8,000元，是否有理由？⒊系爭租約之終止原因、日期，及被告遷出系爭房屋之日期為何？⒋原告所得請求之租金及相當於租金之不當得利為何？茲分述如下：

　㈠被告依民法第435條第1項、系爭租約第8條第4項主張減少租金，是否有理由？　

　⒈按民法第435條第1項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全

　　部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不

　　當得利之規定請求返還（最高法院85年度台上字第808號判決要旨參照）。是承租人依上開規定所為請求減少租金之權利性質上為形成權，雖因承租人一方之意思表示而生效，但其並無溯及效力。又系爭租約第8條第4項亦約明：前項出租人於修繕期間，致租賃標的全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。

　⒉被告辯稱其租賃系爭房屋後，發現系爭一樓辦公室馬桶有堵塞及水壓過小，未能合於使用之狀態，及系爭地下室廁所管線自點交起即遭拔除，自始無法使用等節，業據聲請傳喚證人即被告前同事彭郁君於審理中證稱：我有在系爭房屋修繕群組。7月2日點交時一樓廁所沒問題。在7月27日，在修繕群組，第一次反應馬桶排水異常，原告所僱傭之工頭曾先生前往查看，但當日並未進行修理。在7月29日時，第二次在群組反應馬桶無法使用，曾先生於7月30日再次前往確認馬桶管道堵塞，評估需要進行打孔、通氣。7月31日有先進行初步通管作業。8月1日再次進行馬桶水位調整。8月15日第二次反應馬桶無法排水，曾先生有前往進行調整，當下有些許改善，在8月16日時，曾先生詢問在我們同棟一樓美髮沙龍店是否也有一樣情況，美髮沙龍店店長說情況相同，曾先生在群組告知原告，是房屋設計先天不良，告知目前他只能修繕到這個階段。在12月30日，第三次在群組告知馬桶無法使用，原告在群組詢問是馬桶本身問題還是管線問題，其他住戶是否也有一樣情況，曾先生將與一樓美髮沙龍店對話紀錄貼在群組，回覆同一棟情況相同。在114年1月2日，再次於群組詢問修繕進度，曾先生表示需要請大樓主委抽水肥，因為師傅檢查發現，化糞池水位當下高過一樓排糞管，樓上有整層改造多間套房，容易造成化糞池水位溢滿情況，在1月4 日，再次請師傅協助檢查糞管，並與大樓主委瞭解情況，發現化糞池上方前幾日因為洗水塔斷水，導致表層水肥固化，產生回堵，在1月7日上午10點，有前來抽水肥。在1月15日，被告在修繕群組反應，從7月承租至今都修繕不好，原告告知請我們留意貓砂問題，被告回覆有另請貓咪保母，所以貓砂並不會倒馬桶，會由保母處理帶走，原告回應說沒有人說是我們倒貓砂，並說可能是樓上住戶留下來，有請大樓主委協助公告大樓住戶，被告於群組要求原告進行修繕，原告回覆以為都處理完了，並承諾諸多問題會處理好。在1月15日，曾先生提供修繕時間內容。師傅多次處理都建議安裝排氣管或墊高馬桶，不然化糞池水位過高就一定會再發生回流。2月8日時，被告員工於群組回報修繕情況，師傅已經執行洗洞及戶外排氣管。系爭地下室廁所於點交時就無法使用，在113年7月27日曾先生有提供廁所管線照片給原告，114年1月15日時，曾先生在群組告知原告馬桶可能是沉水馬達有問題，需要請設計師前往查看，被告告知入住至今地下室馬桶皆無法使用，曾先生表示地下室馬桶他沒有能力處理，請原告自行尋找原設計師進行處理。被告於2月22日在群組反應地下室一樓始終無法使用，當時已經承租7個月，希望原告可以回覆說明，但原告皆無回覆。直到4月8日，原告未告知情況下進入工作室，驅趕員工，都尚未完成修繕。廚房水槽部分，點交時可以正常使用，在8月30日，反應水槽漏水，曾先生前來確認漏水原因，並回報漏水處非接縫處，可能為污水槽塑膠氧化，需更換。被告於114年1月15日於群組告知，至今廚房水槽也都還沒有修好。曾先生於1月17日前往丈量，並告知原告更換水槽較為複雜，他請人協助進行尺寸粗估，請原告跟系統櫃商進行確認，直至4月8日一樣皆未進行修繕更換。系爭一樓辦公室馬桶偶爾會發生回堵，小便可以，大便比較困難，系爭地下室馬桶是從來都不能用。原告沒有更換過系爭房屋的馬桶。曾先生是跟原告長期配合的工頭，費用應該是原告支出。(提示本院卷第15頁對話紀錄）這是不是我所指修繕群組。4萬8,000是減租後金額，跟馬桶安裝無關，後來是有幫忙修整管線，沒有換馬桶，但是一樣不建議使用，地下室馬桶沒有接糞管等語（本院卷第164至169頁），核與原告所提出之上開修繕群組LINE對話記錄大致相符（本院卷第285至294頁）。應認系爭一樓辦公室廁所自原告承租日起，確有堵塞、水壓過低問題，且經被告委託水電師傅前往檢修，雖於113年8月16日維修後有所改善，然於同年12月30日又無法使用；系爭地下室廁所部分，自始至終均無法使用；另廚房水槽部分，則自113年8月30日起有漏水情形，且至被告遷出時止，均未修復。

　⒊原告雖主張系爭一樓辦公室馬桶堵塞，係因被告員工將貓砂倒入馬桶所致，固提出原告與被告員工對話錄音檔及譯文附卷為憑（本院卷第185至195頁），然參以上開錄音譯文中所示「男聲（被告員工）」係表示：「對，我跟你講，那個貓砂，是有挖到貓砂，但是講真的，我們真的沒有丟貓砂進去，但我們不知道為什麼還有貓砂，因為這樣懷疑也是合理的，因為畢竟我們有養，然後貓砂也確實有，但是我們真的沒有，因為我們都是保姆來弄，然後上面那個那邊就有一個垃圾桶，我們真的都丟那邊…。」（本院卷第187頁），故認上開錄音檔及譯文，尚無足證明系爭一樓辦公室馬桶堵塞，係因可歸責於被告或被告員工所致，原告此部分之主張，要屬無據。

　⒋準此，系爭一樓辦公室廁所馬桶既有上開長時間無法正常使用、系爭地下室廁所馬桶則完全無法使用，且屬於不可歸責於被告之事由所致，本院衡酌房屋廁所馬桶之使用是否便利，足以影響被告及同住之人之日常作息及工作情形，有礙於系爭房屋合於約定、使用收益之狀態，應認被告得依民法第435條第1項、系爭租約第8條第4項請求減少租金。又被告主張按每月租金減少30％（實際減少2萬元）計算減租金額，查被告所得請求減少租金之金額，應按不能使用收益部分所占整體部分之比例計算其租金額，本院審酌上情，認原告主張減租比例核屬過高，認應以每月租金金額10％計算（即每月減租6,800元，每月租金為6萬1,200元）為適當。又揆諸上開說明，上開租金減少請求權並無溯及效力，是原告自114年3月起之租金，應按每月租金6萬1,200元繳納，至原告已經繳付之租金，不得依不當得利法律關係請求返還，自不得主張抵銷。

　㈡被告辯稱兩造於114年4月2日合意系爭租約之租金改為每月4萬8,000元，是否有理由？

　　被告辯稱兩造約定系爭租約月租金改為4萬8,000元，固據提出兩造於租賃群組LINE對話記錄為憑（本院卷第298至299頁）；原告則否認有上開減租約定，並提出上開租賃群組LINE對話記錄在卷為證（本院卷第105至121頁）。觀諸上開租賃群組LINE對話記錄，被告於114年3月31日表示「…我目前已將地下室持續無法使用的狀況列入租金評估，因此暫以每月48,000元作為合理租金標準。若地下室日後實際修復完成，並可正常使用時，我會依照原本租金（68,000元/月）正常支付。…」；原告於114年4月2日表示「48,000元今天付款完成通知我一下，師傅8號會完成新馬桶的安裝。」、「今天12點以前，房租少一分錢都不行，如果你沒有會進來你就給我滾出去全部員工也給我滾出去。」、「68,000元，少一分錢都不行。」，觀諸上開對話內容，原告僅要求被告於付款完成後通知原告，然就被告所稱以每月4萬8,000元計算租金之要約，明示表示拒絕，顯無從認定原告默示同意，是被告此部分之辯解，其舉證有所不足，難以採信。

　㈢系爭租約之終止原因、日期，及被告遷出系爭房屋之日期為何？　

　⒈按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第2項定有明文。又系爭租約第17條第1項第2款第約明：「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期間催告，仍不為支付。」、第18條第1項第1款約明：「租賃期間有下列情形之一者，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：㈠本租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人依第8條第2項規定催告，仍不於期限內修繕。」。

　⒉關於系爭租約終止原因、日期，原告雖主張以被告積欠租金為由，以支付命令聲請狀繕本送達即114年5月13日（司促卷第35頁）為終止租約。然以被告最後一次繳納租金，係於114年4月9日繳付114年3月份租金4萬8,000元，有被告提出之合作金庫銀行存款憑條在卷可參（本院卷第13頁），並據證人彭郁君於審理中證稱：4萬8,000元是減租後金額，與馬桶安裝無關，系爭房屋沒有更換過馬桶等語（本院卷第168頁），並認原告所稱上開4萬8,000元是更換馬桶費用云云，尚屬無稽。是原告以上開支付命令狀繕本送達日即114年5月13日時，被告雖尚積欠114年3月部分租金及114年4、5月租金，然被告就114年4、5月租金遲延給付未逾2個月，揆諸上開規定，原告主張以系爭支付命令狀繕本送達終止系爭租約，難認合法。至系爭租約第14條固載明：「依約定『得』及『不得』終止租約，承租人…有下列之情形，即視同承租人有違約行為並立即終止終止契約，…㈠遲付租金之總額達7日之金額，並經出租人向承租人催告達7日，仍不為支付。…」，似約定原告於被告積欠租金總額達7日，且催告達7日後，即得終止系爭租約，惟以民法第440條第2項係強制規定，不得以契約排除，是原告縱依系爭租約第14條約定終止租約，亦不生效力，附此敘明。

　⒊被告則以原告未修繕上開馬桶阻塞、無法使用，依系爭租約第15條第1項第1款約定，於114年7月16日寄發臺北古亭郵局存證號碼715號存證信函終止系爭租約，並提出上開存證信函在卷為憑（本院卷第319至320頁）。查系爭房屋確有上開馬桶堵塞、無法使用等未合於居住使用之情形，且經被告多次以LINE催告原告修繕，原告均未能修繕至合於使用狀態，業據證人彭郁君證述如前，並有上開修繕群組LINE對話記錄在卷可參（本院卷第285至294頁），應認被告得以上開事由終止系爭租約，其終止日期為114年7月16日，被告應給付上開日期前之租金，自屬當然。

　⒋至原告雖於114年7月22日另寄發存證信函予被告終止系爭租約，有其提出之林口郵局存證號碼376號存證信函在卷可查（本院卷第123至133頁），惟以系爭租約既經被告於114年7月16日終止，已如前述，自無再次終止之問題，是亦難以上開存證信函之送達，認為終止系爭租約之日期。

　⒌又就被告遷出系爭租約之日期，參諸證人彭郁君於審理中證稱：據我瞭解被告是114年6月26日遷出系爭房屋，因為我女友有協助搬家等語（本院卷第168頁）。又參諸原告就被告遷出日期陳稱：我不確定原告何時搬出，但是我有聯絡對方律師、寫存證信函，說如果要把房屋點交給我，要把鑰匙給我，並繳納水電、瓦斯費云云（本院卷第306頁），是原告既無從證明被告遷出系爭房屋之日期，自應以上開證人彭郁君所證可採，是被告於系爭租約終止前即遷出系爭房屋，原告自不得請求被告給付租約終止後相當於租金之不當得利。

　㈣原告所得請求之租金為何？

　⒈系爭租約係於114年7月16日終止，月租金自114年3月起酌減為6萬1,200元，是原告所得請求應自114年3月3日起至114年7月16日止之租金，扣除被告已經繳付3月租金48,000元，被告尚應繳22萬5,360元【計算式：《61,200元×（4＋14/30）》－48,000元＝225,360元】。

　⒉又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件原告所得請求被告給付之租金共計22萬5,360元，已如前述，又被告於簽約時已交付13萬元為押租金，亦經系爭租約第4條所載明（司促卷第11頁），揆諸上開說明，以被告繳付上開押租金抵充後，尚積欠原告租金共計9萬5,360元（計算式：225,360元－130,000元＝95,360元），應認原告所得請求被告給付之租金9萬5,360元，逾此金額之請求，為無理由。

四、從而，原告依系爭租約第3條第1項，請求被告給付9萬5,360元，自114年12月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。　

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。　　

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　

中華民國115年6月18日

　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭

　　　　　　　　　　　法　　　官　張誌洋

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

中華民國115年6月18日

　　　　　　　　　　　書　記　官　陳羽瑄