裁判書系統

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115年度重簡字第26號

原      告  東駿建設企業股份有限公司

法定代理人  陳汾蘭  

訴訟代理人  施慶堂  

            許紘瑋  

被      告  蔡慧蘭  

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年7月7日言詞辯論終結，本院判決如下：

被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00巷00弄00號228室房間騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣55,312元。

被告應自民國115年6月24日起至遷讓返還第一項所示房間之日止，按月給付原告新臺幣11,000元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項得假執行；本判決第三項到期部分得假執行。

壹、程序事項

　  被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。　　

貳、實體事項

一、原告主張：被告於民國112年8月22日向原告承租新北市○○區○○路00巷00弄00號228室房間(下稱系爭房間)，約定租期自112年8月22日起至113年8月21日止，每月租金為新臺幣(下同)11,000元，應於每月22日前繳交。嗣租期屆至，雙方雖未重新簽訂新租約，然被告繼續使用系爭房間，原告亦繼續收取租金。詎被告自113年10月22日起即未約繳交租金，迄至114年6月21日止，已積欠租金達2個月以上，累積金額共計77,312元，扣除押租金22,000元後，仍積欠原告55,312元，經原告以通訊軟體催告被告繳納租金，被告仍置之不理，再寄發存證信函作為終止租約之意思表示，則兩造間之租賃關係已終止，被告應返還系爭房間並支付積欠之租金，又被告迄未返還系爭房間，妨害原告之使用收益權利，被告應自租約終止後之翌日即114年8月22日起至遷讓返還系爭房間日止，按月給付相當於租金之不當得利。為此，爰依租賃及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房間騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告55,312元。㈢被告應自114年8月22日起至遷讓返還系爭房間之日止，按月給付原告11,000元。　　

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。　　

三、本院之判斷：

　㈠原告主張被告於112年8月22日向其承租系爭房間，約定租期自112年8月22日起至113年8月21日止，租金為11,000元，應於每月22日前繳交。嗣租期屆至，兩造固未重新簽訂新租約，然被告繼續使用系爭房間，原告亦繼續收取租金。又被告欠繳自113年10月22日起至114年6月21日止期間之租金，共計77,312元，於扣除押租金22,000元後，仍有55,312元之租金未繳納，且被告迄今仍未返還系爭房間等情，業據提出兩造間通訊軟體LINE對話紀錄截圖、臺北華江橋郵局第116號存證信函、房屋租賃契約書、建物登記第一類謄本等件為證，本院依證據調查之結果，堪信原告此部分主張為真實。

　㈡請求給付租金部分：

　　按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。又民法第451條有關租賃契約擬制更新之規定，係以租賃期間屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為表示反對之意思為要件。該契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更（最高法院93年度台上字第2158號判決意旨參照）。次按租金每個月11,000元。租金應於每月22日以前繳納，每次應繳納1個月份，為兩造所簽訂之房屋租賃契約書第3、4條所明文約定。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查兩造就系爭房間成立之租賃契約，於113年8月21日租期屆滿，嗣兩造雖未重新簽訂租賃契約，惟之後被告繼續使用系爭房間，原告未為反對表示，而繼續收取租金等情，已如前述，是依民法第451條規定，兩造視為以不定期限繼續原本之租賃契約，而被告欠繳113年10月22日起至114年6月21日止期間之租金共77,312元，扣除押租金22,000元後，被告仍有55,312元之租金未給付等情，亦經本院認定如前，則原告依兩造間之租賃關係，請求被告給付欠繳之租金55,312元，自屬有據。

　㈢請求返還系爭房間部分：

　⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判決意旨參照）。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，亦為民法第455條前段所明定。查被告欠繳之租金達55,312元，已超過2個月租金額，而原告於起訴前已定期限催告被告繳納，有原告提出之通訊軟體對話紀錄可憑，則原告依前開規定，自得終止兩造間之租賃關係。

　⒉按民法第95條第1項前段規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」，乃採達到主義。所謂達到，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態。而意思表示之生效，指表意人開始受其意思表示拘束而言。在非對話之意思表示，表意人無從依書面之交付逕使相對人了解其意思表示，尚須經由相對人之閱讀始能了解表意人之意思表示，相對人之閱讀行為，完全在表意人實力支配範圍外，僅得由相對人為之，如相對人不閱讀其受領之書面，即謂意思表示不生效力，將使其效力之發生任由相對人支配，顯非事理之平。因此，書面所為之意思表示，如已進入相對人之實力支配範圍，且處於依一般社會觀念可期待相對人了解之狀態時，應認該意思表示已對相對人發生效力(最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨參照)。是書面所為之意思表示，如未進入相對人之實力支配範圍，而處於依一般社會觀念可期待相對人了解之狀態，則該意思表示自無法對相對人發生效力。查原告主張其以寄發臺北華江橋郵局第116號存證信函，對被告為終止租約之意思表示，並於送達時發生終止租約之效力等語，固據提出前開存證信函、招領逾期退回之信封為憑，然依原告提出之招領逾期退回之信封所示，可見前開存證信函係於114年8月19日、20日送達系爭房間及原告另一新北市新莊區中誠街居所址，而被告自114年7月22日起，即因另案刑事案件入監服刑，迄115年4月18日始執行完畢出監，此有被告之在監在押簡列表在卷可稽，足見原告寄發之存證信函送達系爭房間及被告另一居址時，因被告當時在監服刑，人身自由遭剝奪，則原告所為終止租約之意思表示，並未進入被告之實力支配範圍，即非處於依一般社會觀念可期待被告了解之狀態，故原告寄發前開存開信函，尚未合法終止兩造間之租賃關係。惟原告提起本件遷讓房屋房屋訴訟，亦含有終止租約之意思，此據原告陳明在卷，而本件起訴狀已於115年6月23日合法送達被告，有本院公示送達公告暨證書在卷可憑（本院卷第121頁至第125頁），堪認兩造間之租賃關係已於115年6月23日終止，又原告迄未返還系爭房間而繼續占用，已如前述，是原告依民法第455條前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房間，亦屬有據。

　㈣請求返還不當得利部分：

　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查兩造間之租賃關係業於115年6月23日合法終止，且被告至今仍未返還系房間爭等情，業經本院認定如前，是被告於租賃關係終止後仍占有使用系爭房間，已屬於無正當權源之無權占有，致原告無法使用收益，依前開規定及說明，被告獲有相當於租金之不當得利。是原告主張被告應自115年6月24日起至遷讓系爭房間之日止，按月給付原告11,000元，即屬有據，逾此範圍之請求，則無理由。　

四、綜上所述，原告依兩造間之租賃關係以及民法第455條前段、第179條之規定，請求被告如主文第1、2、3項所示給付，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。　

五、本件原告勝訴部分適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。　　　

中　　華　　民　　國　　115 　年　　7 　　月　　31　　日

　　　　　　　　　　　臺灣新北地方法院三重簡易庭

　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭鍵融