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臺灣士林地方法院刑事裁定　　　　　　 100年度聲判字第39號 聲　請　人　楊志鵬 　　　　　　　　　　1號（送達新北市三芝郵局第30號信箱） 代　理　人　吳磺慶律師 被　　　告　楊毓涵 　　　　　　楊毓清 　　　　　　楊毓綺 　　　　　　楊志超 　　　　　　郭力瑋 　　　　　　郭加聰 　　　　　　彭偉樑 　　　　　　林敬智 　　　　　　陳亞勳 　　　　　　李宥頤 　　　　　　饒志傑 　　　　　　林錫熙 上列聲請人即告訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣高等法院檢察 署於民國100 年6 月7 日100 年度上聲議字第3966號駁回再議之 處分（原不起訴處分案號：臺灣士林地方法院檢察署99年度偵續 三字第13號），聲請交付審判，本院裁定如下： 主 文 聲請駁回。 理 由 一、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無 理由而駁回之處分者，得於接受處分書後十日內委任律師提 出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判。法院認為交付 審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第二 百五十八條之一、第二百五十八條之三第二項前段，分別定 有明文。本件聲請人即告訴人楊志鵬以上開被告楊毓涵等人 涉嫌詐欺罪嫌向臺灣臺南地方法院檢察署檢察官提出告訴， 經該署檢察官於民國一百年四月二十九日以九十九年度偵續 三字第十三號為不起訴處分後，聲請人不服，聲請再議，經 臺灣高等法院檢察署檢察長於一百年六月七日以一百年度上 聲議字第三九六六號認再議為無理由而駁回再議，此有九十 九年度偵續三字第十三號不起訴處分書及一百年度上聲議字 第三九六六號處分書附卷可稽，聲請人於一百年六月十六日 收受駁回再議之處分書後，乃於十日內即一百年六月二十四 日向本院聲請交付審判，此有本院依職權調閱之一百年度上 聲議字第三九六六號案件之送達證書及告訴人向本院提出之 刑事聲請狀一份附卷可稽，是本件交付審判之聲請，程序上 尚無不合，合先敘明。 二、次按刑事訴訟法第二百五十八條之一至之四所規定之「交付 審判制度」，其主要目的在建立檢察官處分權限之外部監督 機制。然為避免法官權限之過度擴張，因而壓縮檢察官之控 訴權限，甚至形成法官兼任檢審角色之「新糾問制」，法院 對於聲請交付審判案件之審查，應限於檢察官不起訴處分是 否違法。質言之，如檢察官係依據刑事訴訟法第二百五十二 條規定予以不起訴處分者，應審查該處分是否符合該條各款 之規定；若係依據同法第二百五十三條規定為不起訴處分者 ，則應審查該處分是否有裁量逾越或裁量濫用之情形，亦即 ，法院於審理交付審判之聲請有無理由時，其調查證據範圍 ，應以偵查中曾顯現之證據為限，不可就告訴人新提出之證 據再為調查，亦不可蒐集偵查卷以外之證據，又除認為告訴 人所指摘不利於被告之事證未經檢察機關詳為調查或斟酌， 或不起訴處分書所載理由違背經驗法則、論理法則或其他證 據法則，否則，不宜率予交付審判（法院辦理刑事訴訟案件 應行注意事項第一百三十四點及臺灣高等法院九十一年第一 次刑事庭庭長法律問題研究會議結論參照）。此乃刑事訴訟 法第二百五十八條之一規定告訴人得向法院聲請交付審判， 係新增對於「檢察官不起訴或緩起訴裁量權」制衡之一種外 部監督機制，法院僅就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是 否正確加以審查，以防止檢察機關濫權，依此立法精神，同 法第二百五十八條之三第三項規定法院審查聲請交付審判案 件時「得為必要之調查」，其調查證據之範圍，自應以偵查 中曾顯現之證據為限；又為避免與刑事訴訟法第二百六十條 之再行起訴規定混淆不清，故法院對於聲請交付審判案件之 審查，應限於檢察官不起訴處分是否違法。如檢察官係依據 刑事訴訟法第二百五十二條規定予以不起訴處分者，應審查 該處分是否符合該條各款之規定；若係依據同法第二百五十 三條規定為不起訴處分者，則應審查該處分是否有裁量逾越 或裁量濫用之情形。至於檢察官據以不起訴處分之「基礎事 實」，則非法院應行介入審查之對象，蓋法院裁定交付審判 之前提，乃該案件已經跨越起訴門檻，亦即符合刑事訴訟法 第二百五十一條第一項規定「足認被告有犯罪嫌疑」檢察官 應提起公訴之情形，縱或法院對於檢察官所認定之事實有不 同判斷，惟該案件必須繼續偵查始能判斷應否起訴者，法院 仍應依據現行第二百五十八條之三第二項前段，以聲請無理 由裁定駁回。次按告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為 目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審 認（最高法院五十二年度臺上字第一三○○號判例意旨可資 參照）。 三、交付審判意旨略以： （一）詐欺罪部分：系爭不動產於九十六年間之之市值高達新臺 幣（下同）二億元以上，經查得此房地市值介於二億四千 萬元至三億元之間，有成交行情可參，而被告郭加聰於九 十六年五月十三日稱此房地，銀行可貸二億；參酌被告等 人對於簽約日期說詞反覆矛盾，故永慶房屋並未提示真實 買賣契約書於檢察署，被告彭瑋樑稱此案由永慶房主管指 示專案辦理，其所述仲介費僅一百萬元，遠低於被告林敬 智所述賣方百分之四、買方百分之一，仲介費不成比例， 顯然有內幕存在，被告等人並未出示買賣契約書，足見涉 有詐欺罪嫌，告訴人將持分土地之一部贈與楊佳欣係基於 權利義務之考量，屬於個人之財務規劃，且既有被告等所 稱之買賣協議書，應是在所有權人均在場之情況下共同為 之，被告郭加聰明知並未與告訴人等三位被害之所有權人 簽訂買賣契約，在未過戶且未給付買賣價金與三位被害人 之情況下，九十六年四月十七日與臺灣中小企業銀行以三 位被害之所有權人財產為標的設定之抵押顯係違法至明， 存證信函及提存乃是永慶房屋人員所為，永慶房屋如何收 取告訴人之回函？足見存證信函係違法於事後所發，且未 以真實買賣契約書為依據，顯然有詐欺之嫌。而見證之買 賣契約書之見證人為洪文生而非被告饒志傑，但從被告等 之證詞可知，被告饒志傑是辦理系爭買賣契約之人，顯見 二者間有很大之矛盾，恐另有一真實之契約存在，再加上 以支票支付之實際金額與系爭契約約定金額不符，可能是 為了支付簽約金，惟簽約金已由九十六年一月九日開立之 支票付清，此筆款項究竟是何目的？故被告等之付款金額 混亂，應有另一真實買賣契約存在。 （二）偽造文書部分：於九十六年四月十九日，被告饒志傑辦理 提存，明知並無以存證信函催告告訴人等三位被害之所有 權人前去領款，卻於提存書上記載「經存證信函催告受領 遲延」，行使偽造文書，獲取不法利益甚明；被告李宥頤 、彭瑋樑對於簽約時是否在場證述不一，顯見被告楊志超 及楊毓清並未建議永慶房屋將被害之所有權人應有部分提 存至法院，被告饒志傑並未發存證信函通知告訴人領去， 為達目的，竟在法院提存書之提存原因及事實欄謊稱：「 依土地法第三十四條之一，經存證信函催告受領遲延，依 法辦理提存」，在無提存要件「經存證信函催告受領遲延 」下，並無以被告郭加聰所簽具之真實買賣契約書辦理， 私下違法提存而未告知聲請人，進而違法辦理房地過戶， 顯係脫罪之詞。 （三）侵入住宅部分：被告等人在聲請人占有系爭房地時，並無 法院配合點交，竟於九十六年五月十三日私雇鎖匠開鎖進 入聲請人原占有居住之房屋內，而侵入住宅，於同日前， 被告楊毓綺仍打電話請聲請人儘速搬遷，足見被告楊毓綺 明知該房地原屬告訴人占有中，竟任由其他人侵入住居。 （四）強制罪部分：九十六年五月十四日，聲請人欲返回屋內， 竟遭被告林錫熙當日並聲稱被告李宥頤派其看守，不能讓 聲請人進入屋內，經聲請人會同警方到場，被告林錫熙仍 阻擋聲請人進入屋內，顯見被告李宏頤亦有妨害聲請人自 由之故意；聲請人欲清點財物時，大愛搬家公司人員拒絕 聲請人要求清點，並陳稱需法院前往方得清點，若依被告 楊毓綺以「臺北一四二郵局第三二八號存證信函」通知， 九十六年五月十六日始將聲請人之財物傢俱搬走，則被告 等並無理由不讓聲請人入內取物，足見被告等侵入住宅在 先，又派人看守阻止聲請人返屋取物，涉有強制罪嫌。 四、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑 事訴訟法第一百五十四條第二項定有明文。再事實之認定， 應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不 能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；而認定犯罪事實所憑 之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而 無論是直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般 人均不致有所懷疑，而得確信為真實之程度者，始得據為有 罪之認定；又告訴人之告訴，本以使被告受刑事訴追為目的 ，故其陳述是否與事實相符，自應調查其他證據，以資審認 ，苟其所為攻擊之詞，尚有瑕疵，則在此瑕疵未予究明以前 ，即不能遽採為斷罪之基礎（最高法院二十九年上字第三一 ○五號、三十年上字第八一六號、四十年台上字第八六號、 五十二年台上字第一三○○號、六十九年台上字第一五三一 號及七十六年台上字第四九八六號著有判例意旨參照）。 五、經查： （一）聲請交付審判意旨（一）、（二）部分： 1.關於聲請人究否知悉系爭房地處理過程部分： 被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超與聲請人楊志鵬於九 十五年十月五日簽訂協議書，約定系爭房地委託仲介公司或 各共有人自行銷售變賣，底價為一億二千五百萬元，銷售所 得淨額分配比例為被告楊毓清、楊毓綺、楊志超及聲請人各 百分之二十，被告楊毓涵百分之十六點五，楊子誼百分之三 點五，有協議書一份附卷可稽（見臺灣士林地方法院檢察署 九十六年度他字第二一五一號卷第十四頁) ，可知聲請人事 前已同意依協議書規定之條件出售系爭房地。又聲請人於買 賣雙方協商簽約時曾到場乙節，業經被告李宥頤、郭力瑋及 聲請人陳述在卷，有九十七年十月二十一日、九十九年六月 二日偵查筆錄在卷可佐（見臺灣士林地方法院檢察署九十七 年度偵續字第一七四號卷第一六一頁、第一六二頁、九十九 年度偵續二卷第十六號卷第一四九頁），足見系爭房屋委由 仲介進行買賣洽談之情，聲請人並非毫無所悉，而聲請人雖 執其於九十六年五月十三日之錄音光碟及譯文，以證明係於 本件買賣契約成立後，始知悉被告楊毓涵等人出售系爭房地 乙節，然既據被告李宥頤、郭力瑋陳明大致相符如前，足見 聲請人所述，難資為對被告等人不利之認定。故聲請人既先 行同意以上開協議出售系爭房地，且於雙方簽訂不動產買賣 契約書時在場，顯見聲請人確實曾參與出售系爭房屋事宜， 僅因其認所售上開不動產價格太低，未符其意，故未參與契 約之簽訂，應可認定。 2.關於被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超以土地法第三十 四條之一 規定出售系爭房地部分： 聲請人雖於聲請交付審判之理由內指稱被告楊毓涵、楊毓清 、楊毓綺、楊志超先行處分系爭房地後，才以土地法第三十 四條之一之規定通知告訴人云云。然按土地法第三十四條之 一之規定，係在簡化共有關係，使不動產得以發揮應有之最 大經濟效用，至所規範之通知他共有人優先承購規定，純屬 共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應 否負損害賠償之問題，對於出賣處分之效力，尚無影響，最 高法院著有六十八年度臺上字第二八五七號判決可資參照。 而刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪之成立，須行為人 主觀上有為自己或第三人不法所有之意圖，客觀上係以詐術 使人將本人或第三人之物交付為構成要件。而所謂以詐術使 人交付財物，必須行為人確有施用詐術，被詐欺人因其詐術 陷於錯誤，而交付財物之因果連鎖。若其並未施用詐術，或 所用方法不能認為詐術，或不致使人陷於錯誤，即不構成該 罪，此亦有最高法院四十六年臺上字第二六○號判例足佐。 經查：上開地號土地分別為被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、 楊志超與聲請人楊志鵬及其子楊子誼各自持有登記六分之一 ，而上開建號建物則分別為被告楊毓清、楊毓綺、楊志超及 聲請人楊志鵬各自持有登記四分之一，有土地及建物登記謄 本影本在卷可稽，是被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超 等共有人所有之應有部分合計均已過半數，已合於土地法第 三十四條之一之規定，自得處分系爭房地。聲請人雖質疑被 告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超與被告郭加聰、郭力瑋 係先行締約才踐行通知程序，然被告楊毓涵、楊毓清、楊毓 綺、楊志超等人持分合計得以處分系爭土地，則被告楊毓涵 、楊毓清、楊毓綺、楊志超究竟有無合法通知聲請人，僅生 民事損害賠償之問題，倘若聲請人認共有人未踐行通知義務 ，或通知過程有瑕疵，聲請人亦得以此為由對抗其他共有人 ，進而提出訴訟撤銷被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超 與被告郭加聰、郭力瑋之契約。又民法賦予當事人締約自由 ，況聲請人之前即同意以一億二千萬元出售系爭房地，被告 楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超認為郭加聰出價已高於協 議書所約定之價格而欲出售，聲請人卻事後反悔不願依協議 書處分系爭不動產，致與仲介公司將產生違約責任，故依土 地法第三十四條之一規定進行處分，進而通知聲請人，核與 常情無違。再者，觀諸被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志 超與被告郭加聰、郭力瑋之契約中亦載明「…甲乙雙方確認 本標的物依土地法第三十四條之一規定進行買賣程序，但乙 方若因賣方條件不符法令規定或逾九十六年三月十五日前未 完成優先購買權人通知程序或道路權仍有爭議時，甲乙雙方 同意無條件解約…」等內容，足見被告楊毓涵、楊毓清、楊 毓綺、楊志超與被告郭加聰、郭力瑋之締約時，亦已訂立解 除條件，其目的無非因聲請人有優先承買權，而聲請人得以 相同價格購買，被告郭加聰、郭力瑋有無法順利承購之虞， 倘被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超與被告郭加聰、郭 力瑋係通謀虛偽締約，雙方又何需為保障權益，而約定解除 條件？是以，被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超等人依 土地法第三十四條之一第四項之規定，本有權於通知聲請人 是否行使優先承買權後，依法將系爭房地出售，難認被告楊 毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超與被告郭加聰、郭力瑋有何 施用詐術可言。而被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺及楊志超依 據上開協議書，於九十八年一月八日與被告郭加聰、郭力瑋 締約，將系爭房地以一億三千萬元價格出售予被告郭加聰、 郭力瑋，有不動產買賣契約書、付款證明影本等在卷可參， 是被告楊毓涵等人顯未違背上開協議書之規定。又九十六年 一月八日簽約後、雙方於同年三月六日用印、同年四月十六 日繳交稅捐、同年五月十四日交屋，每一階段被告郭力緯、 郭加聰均依約支付票據或現金，雙方並約定由被告楊毓清、 楊毓綺、楊毓涵、楊志超等4 人於兆豐銀行城中分行開立履 約保證專戶，有付款明細確認表一紙及支票、本票影本數張 （見臺灣士林地方法院檢察署九十七年度偵字第二二二七號 偵查卷第三五頁至第四九頁) 等在卷可稽，又九十六年三月 十六日房地移轉登記予被告郭加聰後，其即於九十六年四月 十七日，以系爭房地設定一億二千萬元之最高限額抵押權予 臺灣中小企業銀行（下稱中小企銀），此亦有士林地政事務 所九十六士林字第九九五六、九九五七號登記原案影本各一 份供參，是被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超、彭偉樑 、郭加聰及郭力瑋等人之房地買賣行為，應係真實之交易， 難認被告楊毓涵等有何施用詐術之犯行。故本案各該被告究 竟以如何之詐術、施行如何之方法？是否導致於聲請人陷於 錯誤？凡此構成要件事實，並無法基於聲請人所指之內容而 認其成立，故檢察官認定欠缺詐欺之構成要件事實乙節，並 未違反任何採證上之裁量，甚為明灼。 3.關於被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超及饒志傑有無通 知聲請人優先承買部分： 被告楊毓涵等委託被告饒志傑於九十六年一月二十二日，以 天母郵局第四三號存證信函（見臺灣士林地方法院九十六年 度他字第二一五一號偵查卷第二三頁），通知聲請人及聲請 人之子楊子誼等人是否以同額之款項優先承買，並請聲請人 及楊子誼於函到十日內以書面答覆，逾期則視同放棄系爭房 地優先承買權，將逕與買方履行買賣契約，且依前之協議書 分配價款等，而聲請人於同年月二十四日收受後，聲請人又 將其共有部分贈與其女楊佳欣，被告楊毓涵等又於九十六年 一月三十日以臺北五二支局郵局第五二號存證信函（見臺灣 士林地方法院檢察署九十七年度偵續第一七四號偵查卷第三 ○四頁至第三○七頁），告知楊佳欣系爭房地已找到買家以 一億三千萬元承買，依土地法三十四條之一通知聲請人，於 函到十日內，雙掛號書面答覆，逾期視為放棄優先承購權並 分配價款，聲請人復於同年二月七日以臺北五二支郵局第六 八號存證信函（見臺灣士林地方法院九十七年度偵續一七四 號卷第三一○頁、第三一一頁），向被告楊毓涵等人表示雙 方討論再議，嗣迄被告饒志傑辦理提存時止，聲請人均未曾 向被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超等人要求分配價金 ，有存證信函影本三份及郵件收件回執影本一份在卷可參， 足見被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超及饒志傑確實有 通知其他共有人優先承買，聲請人對於被告楊毓涵、楊毓清 、楊毓綺、楊志超欲以土地法第三十四條之一出售系爭房地 及出售價金並非毫無所悉，亦可認定。 4.關於被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超及饒志傑有無另 行通知聲請人分配價金提存及聲請人有無受領遲延： 聲請人雖指稱被告楊毓涵等人應先通知聲請人是否行使優先 承買權，嗣聲請人放棄，被告楊毓涵等人將系爭房地出售後 ，應再另發通知，催告聲請人受領應取得之價金，始為合法 ，惟被告楊毓涵等竟僅寄發上開是否行使優先承買權之存證 信函，即未再另發受領價金之催告通知，即由被告饒志傑於 提存書上之「提存原因及事實」欄記載「依土地法三十四條 之一，經存證信函催告受領遲延，依法辦理提存」等語，顯 有使公務員登載不實之犯行云云。被告楊毓涵、楊毓清、楊 毓綺、楊志超及饒志傑確實已通知聲請人優先承購，已如前 述，且於信函中業已提及若聲請人未優先承購，則按協議書 分配價金，縱被告等疏未另行催告聲請人受領價金，然被告 饒志傑主觀上認為已履行法定催告程序，聲請人未主張優先 承買，而將所分配之價款提存，縱其通知程序有瑕疵，亦難 憑此即認被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超及饒志傑主 觀上有偽造文書之犯意。再者，刑法第二百十四條所謂使公 務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報， 公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載 ，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公 務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之 記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實。依提存法施行 細則第二條、第三條、第四條、第五條之規定，提存所對於 提存之聲請，係採實質審查，非經被告楊毓涵、楊毓清、楊 毓綺、楊志超及饒志傑一聲明即生效力，況且被告楊毓涵、 楊毓清、楊毓綺、楊志超及饒志傑將款項提存，聲請人得以 受領之價款並未短少，並未生損害於聲請人或公眾。準此， 縱被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超及饒志傑將上開事 項填載於提存書，然承辦提存所既需實質審核，而又未生損 害於聲請人或公眾，自核與刑法第二百十四條之構成要件有 間，自難遽令被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超及饒志 傑擔負使公務員登載不實罪責。 5.關於提存金額不符部份： 被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超與被告郭加聰、郭力 瑋簽訂之不動產買賣契約書第11條規定，房屋稅、地價稅於 交屋日前由賣方負擔，交屋日後由買方負擔，有上開契約書 一份可參，是被告饒志傑係依上開契約規定，以總價金一億 三千萬元，扣除仲介費一百萬元及以九十六年四月三十日預 計之交屋日為基準計算房屋稅、地價稅及買賣雙方協議負擔 之土地增值稅後，依聲請人所有權比例計算聲請人應分配之 價金，並予以提存，而聲請人則僅以總價金一億三千萬元扣 除仲介費、土地增值稅及契稅，再以其所有權比例計算應得 之價金，二者因計算基礎不同，金額自有出入，尚難僅以被 告饒志傑提存金額較聲請人計算之金額短少二萬六千零二十 五元，即遽認被告饒志傑、楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志 超有何偽造文書之犯行。 6.關於聲請交付審判意旨認為系爭房屋售價偏低部分： 聲請人於本案經臺灣士林地方法院檢察署偵查中以網路查詢 附近成交價格，認為本件售價偏低，且被告楊毓涵、楊毓清 、楊毓綺、楊志超、彭偉樑、郭加聰及郭力瑋等人未依約完 成輻射檢測前，即於九十六年四月二十日向臺北市士林地政 事務所完成所有權移轉登記，而認渠等均涉有詐欺罪嫌，並 要求針對系爭房屋與附近房屋之屋齡、房屋狀況、附近狀況 及當時行情等條件要求臺灣士林地方法院檢察署深入調查乙 節，經行政院原子能委員會認可之華鈞企業有限公司曾於九 十六年一月十五日至系爭房地進行輻射偵測，並開具無輻射 污染證明書，有該證明書影本（見臺灣士林地方法院檢察署 九十七年度偵字第二二二七號偵查卷第五十頁至第五四頁） 可證，又經向中小企銀北三重分行調閱被告郭加聰申請貸款 時之不動產抵押權設定暨價值核算表，經該行實地調查勘查 後，認為附近交易行情為每坪約四十萬元，而本件之成交價 每坪約三十三萬五千元等情，亦有中小企銀三重分行九十八 年二月二日九八北三重密字第一五二九八九○○四○號函所 附之鑑價資料一份（見臺灣士林地方法院檢察署九十七年度 偵續字第一七四號偵查卷第三五○頁至第三五四頁) 在卷足 憑。則本件交易價格經臺灣士林地方法院檢察署檢察官認定 ，雖略低於中小企銀認定之附近成交價，但相差不大，且不 動產實際成交價格，常依出售時之屋齡、房屋狀況、附近狀 況、當時市場行情、買方之意願、賣方之意願不同而變動， 合理價格並非定在某特定價位 ，而係一定範圍內之價格， 本件三十三萬五千元之成交價格，並無重大異常，再參酌系 爭房屋係多人共有，非單純一人所有之房屋，且其中聲請人 對於出售系爭房屋屢有爭執，對於買方而言，購買該屋尚有 他人可以主張優先承買權之風險，已屬該屋負面條件，足以 影響系爭房屋之價格，故尚難遽認本件售價偏低。況本件並 無證據可證明被告楊毓涵等人明知系爭房地市價遠高於一億 三千萬元，而故意以低價出售，且本件聲請人係因土地法第 三十四條之一之規定被迫強制出售，非因被告楊毓涵等人之 行為所致，自難認其有何因被告楊毓涵等人對其施以詐術， 致其陷於錯誤，而同意以低價將系爭房地售出之情事。再者 ，被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊志超均為系爭房地之共 有人，衡諸常理，應無故意低價售出，損害自己利益之動機 與必要，況若斯時聲請人認該屋售價偏低，身為得主張優先 承買權之聲請人，大可以此為機，主張優先承買，將其主觀 認為遠低於市價之系爭房屋購入，然聲請人自己未主張優先 承買，且以存證信函函復被告楊毓涵、楊毓清、楊毓綺、楊 志超時，亦未表示售價過低，僅要求被告楊毓涵、楊毓清、 楊毓綺、楊志超擔保資料正確性，足見聲請人當時亦未認價 格偏低，綜上，本件尚難僅憑聲請人片面之指訴，即遽論被 告楊毓涵等人有何詐欺之罪嫌。 7.關於買賣價金部分： 聲請人雖指稱本件另有其他不同成交價格之不動產買賣契約 書，顯係以高賣低，或根本是假買賣，被告楊毓涵等人涉有 詐欺罪嫌云云。惟查，質之告訴代理人林財生律師到庭自承 ：簽署多份買賣契約書不一定與犯罪有關，聲請人只是想了 解事實真相等語，又臺灣士林地方法院檢察署檢察官參酌本 院九十六年度存字第一一三二、一一三三及一一三四號提存 卷宗中之不動產買賣契約書、中小企銀留存之不動產買賣契 約書、被告楊毓涵、彭偉樑及郭力瑋所提供之契約書，其中 成交價格均為一億三千萬元，並無差異，顯無聲請人所指稱 有不同成交價格之情形，況本件縱曾簽具多份買賣契約書， 亦屬當事人間私法上之權利，亦經臺灣士林地方法院檢察署 檢察官認定與犯罪無涉。另被告郭加聰亦已依約匯款，有兆 豐國際商業銀行城中分行客戶歷史檔交易明細查詢表及中小 企銀匯款申請書影本附卷足參，準此以觀，被告楊毓涵、楊 毓清、楊毓綺、楊志超與被告郭加聰、郭力瑋訂立之合約尚 有約定解除條件已如前述，倘被告楊毓涵等虛偽買賣，則若 聲請人主張優先承買權而以低廉之價格購買系爭房地，被告 楊毓涵等豈非得不償失？故聲請人指稱買賣雙方虛偽以一億 三千萬元成交乙節，始經臺灣士林地方法院檢察署檢察官認 定屬於臆測之詞，難資為對被告等不利之認定。 8.關於買賣契約簽立部分： 至於聲請人於聲請交付審判意旨主張，有關本件究竟簽署一 份或多份買賣契約書？經查：被告饒志傑於偵查中供稱：本 件僅簽署一份買賣契約書，是一式三份，買賣雙方各持一份 ，永慶房屋保留一份，該合約是分二次簽訂完成，第一次買 方由被告郭力瑋代表，第一次買賣雙方談了兩天，第二天雙 方談妥所有條件後，才通知伊到場，第二次係由被告郭加聰 代表，並且在登記名義人欄將被告郭加聰記載為登記名義人 ，並完成公契及私契之用印手續，買賣契約書有蓋騎縫章， 但不是蓋在兩頁之間，是蓋在整本合約書之側邊，所以從影 印本上無法看出有騎縫章，合約內手寫的部份是浮貼的，所 以有的影印本沒有印到等語。被告郭力瑋供稱：買賣契約書 是一式三份，伊拿的不是第一聯，所以買方欄位的文字未能 複印過去，但仔細看，還看得出﹝瑋﹞字及刪除線的痕跡， 伊第1 次代表被告郭加聰去談合約時，接連談了二天才敲定 等語。被告李宥頤供稱：第一次由被告郭力瑋代表買方出面 洽談買賣合約時，接續談了兩天才確定所有細節，幾個月之 後才用印，合約內浮貼部分是最後才完成等語。被告郭加聰 供稱：本件僅簽署一份買賣契約書，是分二次簽，伊之前說 有簽草約，是指被告郭力瑋代表的那一次，伊主觀上認為是 草約，其實是說同一個合約，伊提供予中小企銀的買賣契約 書影本與今日庭呈的正本相同等語。另被告楊毓清、楊志超 亦均供稱：本件僅簽署一份買賣契約書，是據上開被告等人 所述，本件僅簽署一份買賣契約書，但係分二次簽訂完成， 一式三份，買賣雙方及永慶房屋各執一份等語。又告訴人雖 指稱被告彭偉樑所交付之買賣契約書內所載出售標的土地僅 有四筆，並非十一筆，可見買賣契約書有不同之版本云云， 質之被告彭偉樑辯稱，正本上的出售標的土地欄是用浮貼的 ，有好幾張，影印時只有印第一張，所以只有四筆等語，經 臺灣士林地方法院檢察署檢察事務官當庭勘驗，確係如此， 當時聲請人委任之告訴代理人林財生律師亦當庭閱覽後，表 示無意見，有九十九年六月二日偵查筆錄附卷可稽，故臺灣 士林地方法院檢察署始認被告上揭供述屬實。聲請人又指訴 ，被告陳亞勳曾供述買賣契約書係在九十五年十一月底簽訂 乙節，可見買賣契約書有好幾份云云，然被告陳亞勳辯稱： 伊之前說九十五年十一月底簽訂買賣契約書，指的應是賣方 委託永慶房屋出售不動產的委託書，本件買賣雙方僅簽署一 份買賣契約書等語，核與一般不動產交易習慣，賣方需先與 仲介公司簽訂委託書後，仲介公司始可能為賣方尋找買方， 再由賣方與買方簽訂買賣契約之流程相符，臺灣士林地方法 院檢察署檢察官因而認定被告陳亞勳之辯述尚非無據，其認 定亦不違反經驗法則與論理法則，亦無疑義。 （三）被告林敬智、陳亞勳、李宥頤、楊毓清、楊毓綺、楊志超 及彭偉樑等人所涉無故侵入住宅罪嫌部分： 經查：系爭房地業於九十六年四月二十日變更登記所有權人 為郭加聰等情，有土地登記申請書影本一份可證，堪認聲請 人斯時已非所有權人之一無誤。又因聲請人擅自更換門鎖， 致買賣雙方點交時，無法進入屋內，被告楊毓綺等人遂應買 方要求，找人更換門鎖，俾進入屋內，業經被告楊毓綺、郭 力瑋、李宥頤供述在卷，是被告楊毓綺經房屋所有權人之授 權，更換門鎖，進入屋內進行點交，難認有何侵入住宅之犯 行。聲請人雖指稱當時仍住在上開房屋內云云，惟質之證人 即同案被告林錫熙證稱：伊受僱至上開房屋看守時，聲請人 並未住在屋內，屋內當時並無水電，約三天後聲請人始會同 警察前來等語，且聲請人於偵查中亦自承：伊於九十六年三 月底或四月初住進上開房屋，並添置傢俱，目的是要在該處 等待兄弟姊妹，伊將門鎖更換，但未告知其他兄弟姊妹，當 時屋內沒有電力公司供電，但有發電機等語，足認上開房屋 當時並無電力供應，且聲請人未經其他共有人之同意，即擅 自更換門鎖並將傢俱搬入。衡諸常理，聲請人自己有住處， 並非無家可歸之人，若要聯絡兄弟姊妹，逕可以電話聯絡， 豈有捨此而離家，入住久已無人居住，且無電力供應之上開 房屋之必要? 是聲請人指稱當時仍住在上開房屋內乙節，顯 與一般經驗法則有違，無可憑採。況系爭房屋已出售被告郭 加聰，並登記為被告郭加聰名下，被告林敬智、陳亞勳、李 宥頤、楊毓清、楊毓綺、楊志超及彭偉樑依買賣契約進行交 屋程序，並命人看顧，客觀上難認有何侵入住居可言，主觀 上更遑論有何侵入住宅之故意，自難遽令渠等擔負侵入住居 罪責。 （四）被告林錫熙、李宥頤、郭加聰及楊毓綺等人所涉強制罪嫌 部分： 被告楊毓綺既為係爭房地出賣人，為履行出賣人之義務，委 託被告林錫熙看守系爭房及委託大愛搬家公司暫時搬走並保 管屋內屬於聲請人之物品，且於九十六年五月十六日以臺北 一四二郵局第三二八號存證信函通知聲請人物品存物之處所 及領取之方法，有上開存證信函影本（見臺灣士林地方法院 檢察署九十六年度他字第二一五一號卷第四二頁至第四三頁 頁）在卷可佐，及聲請人到庭自陳：被告楊毓綺等人有寄存 證信函通知伊去領東西，但伊未去領取，有寫訴狀到法院， 請法院與伊一起去領等語，是被告楊毓綺等人應已妥善保管 告訴人之物品並通知聲請人領取，難認其等主觀上有何妨害 自由之故意，客觀上亦無剝奪聲請人行動自由之行為，自難 以妨害自由罪相繩。以上各節，已經原承辦檢察官調查甚明 。 六、綜上各情相互參酌，本件檢察官係依據刑事訴訟法第二百五 十二條第十款之規定予以不起訴處分，該處分並無裁量逾越 或裁量濫用之情形，即難僅憑聲請人片面之指訴，遽以該等 罪責相繩。此外，聲請人所指其他理由，業經不起訴處分書 及再議駁回理由中詳細審酌無訛，此外，復查無其他證據足 認被告涉有上揭犯行，本院就檢察機關依其合理之裁量後所 認定及依職權調查之事實，認並無顯然違背論理法則、經驗 法則或其他證據調查之法則，洵屬無疑。故本案檢察機關依 據上開事證，認為被告之罪嫌不能證明，因而為不起訴處分 及駁回再議聲請，於事實調查程序及相關事證之評價，於法 均無不合，聲請人猶執前詞，聲請交付審判，其聲請為無理 由，爰依刑事訴訟法第二百五十八條之三第二項前段規定， 裁定如主文。 中 華 民 國 100 年 10 月 27 日 刑事第八庭 審判長法 官 楊秀枝 法 官 黃怡瑜 法 官 黃翰義 以上正本證明與原本無異。 本裁定不得抗告。 書 記 官 謝文傑 中 華 民 國 100 年 10 月 31 日