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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第184號 上　訴　人　王玉琴 訴訟代理人　吳旭洲律師 　　　　　　林譽恆律師 　　　　　　曹智恆律師 被上訴人　　銀旺建設有限公司 法定代理人　張正勳 訴訟代理人　王淑琍律師 複代理人　　徐瑞霞律師 上列當事人間排除侵害等事件，上訴人對於中華民國100 年9 月 7 日本院內湖簡易庭99年度湖簡字第1178號第一審判決提起上訴 ，本院於民國101 年8 月30日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰零伍元由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人於原審起訴主張：兩造均為臺北市○○區○○段3 小段2370建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路2 段103 巷101 號地下室（西湖園大廈地下室，下稱系爭地下室）之 共有人，系爭地下室係作停車位使用，上訴人之應有部分為 155 分之1 ，並獲分配編號1 號之車位（下稱1 號車位）。 詎上訴人明知1 號車位右側之空間（如附圖所示A 部分，面 積17.17 平方公尺，下稱系爭A 部分空間）為系爭地下室全 體所有權人所共有，且無分管協議，竟無權占有系爭A 部分 空間，爰依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，起訴 聲明請求：上訴人應將系爭A 部分空間返還予系爭地下室之 全體共有人。 二、上訴人則辯稱： ㈠上訴人係西湖園大廈第1 批住戶，自73年起即居住於西湖園 大廈，嗣於89年間再向同大廈住戶徐鳳謙（下稱徐鳳謙）購 買該大廈房屋及1 號車位。而自73年建商（宏億建設股份有 限公司，下稱「建商」）交予承購戶使用起，1 號車位使用 範圍即包括系爭A 部分空間，建商與1 號車位承購戶已約定 系爭A 部分空間由1 號車位承購戶使用，應認共有人間就系 爭A 部分空間已合意成立分管契約，被上訴人嗣於83年間自 建商處繼受成為共有人，且被上訴人法定代理人係西湖園大 廈原建商法定代理人之子，自可得知1 號車位、系爭A 部分 空間均係由上訴人分管之情，應受分管契約之拘束，不得主 張上訴人無權使用系爭A 部分空間。又建商實際出售1 號車 位之範圍，與使用執照核准之車位圖（下稱竣工圖）雖不一 致，惟依內政部相關函釋，建商於核准停車空間範圍內劃設 增加之停車位，如不涉及其他空間之變更，應無須辦理變更 使用，其增加劃設屬於私權問題，並無違反建築法規，故系 爭地下室車位分管契約未以竣工圖為據，於法亦無不合。 ㈡證人莊美娟即出售1 號車位予上訴人前手徐鳳謙之賣方亦稱 1 號車位係其向建商直接購買，為可停2 部車以上之大車位 ，故價錢比一般單車位高，其使用範圍自始含有系爭A 部分 空間，其並已將其使用1 號車位（含系爭A 部分空間）範圍 之全部權利連同房屋一併讓售予後手徐鳳謙，徐鳳謙嗣後再 將相同使用權利轉讓予上訴人，故上訴人對系爭A 部分空間 確有使用權自屬無疑。 ㈢1 號車位上多了1 根竣工圖上未顯示之柱子，於停車使用上 較不便利，若1 號車位範圍僅於2 柱之間，而不包含系爭A 部分空間，則上訴人與其他住戶均有系爭地下室持分155 分 之1 ，卻分管較小且停車不便之範圍，買賣價金亦未相對便 宜，顯有違常情及經驗。1 號車位位於地下室停車場之出入 口，各共有人每日進出必定知悉1 號車位使用方式、範圍， 卻從未發生爭議，互相容忍已超過20年，輔以管委會發給上 訴人2 張停車卡、收受2 輛車子之清潔費等管理方式，足證 各共有人間就系爭A 部分空間應有默示分管契約存在，上訴 人得據此使用1 號車位及系爭A 部分空間。 三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴。上訴人 不服，上訴並聲明請求：原判決廢棄，被上訴人在第一審之 訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。 四、兩造不爭執之事項： 兩造均為臺北市○○區○○段3 小段2370建號建物即門牌號 碼臺北市○○區○○路2 段103 巷101 號西湖園大廈地下室 之共有人，上訴人權利範圍為155 分之1 、被上訴人權利範 圍為155 分之6 ，上訴人獲分配編號1 號之車位，並占有使 用附圖所示編號A 部分之區域（面積17.17 平方公尺）。此 有建物登記第2 類謄本為證（原審卷一第16頁至第19頁）， 並經原審會同臺北市中山地政事務所至現場履勘屬實，而製 有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽（原審卷一第94頁至第95 頁、第110 頁）。 五、本件經兩造協議後簡化之爭點如下： 上訴人是否有權占有使用系爭A 部分空間？被上訴人依民法 第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求上訴人將系爭A 部分空間返還予全體共有人，有無理由？ 六、茲析述本院得心證之理由如下： ㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 民法第767 條前段、第821 條分別定有明文。次按共有人對 共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意 ，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益 之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部 或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院 62年台上字第1803號判例參照）。再按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前 段規定甚明。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴， 被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任 。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不 能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上 字第1120號判決意旨參考）。又按公寓大廈等集合住宅之買 賣，如建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地 之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間 已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之 特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而 知之情形，而應受分管契約之拘束。此固有最高法院91年度 台上字第2477號判決、91年度台上字第242 號判決、98年度 台上字第633 號判決要旨可資參照。但如建商與承購戶間並 無約定，且區分所有權人間亦未經由明示或默示之意思表示 約定就公寓大廈之共用部分加以分管，即難認區分所有權人 間已就公寓大廈之共用部分有分管契約之存在，亦無由拘束 區分所有權人之受讓人。本件上訴人主張建商及承購戶間、 共有人相互間已約定系爭A 部分空間由上訴人分管使用云云 ，既為被上訴人所否認，則依上開說明，上訴人自應就其主 張舉證以實其說。 ㈡上訴人不能證明系爭A 部分空間業經共有人約定由上訴人分 管。 ⒈證人吳金桃（即證人莊美娟之母，為向建商買受1 號車位 之人，嗣將車位所有權登記為莊美娟所有，且與莊美娟同 住於西湖園大廈）提出其向建商買受車位之買賣契約書， 核諸該買賣契約書僅載明買賣價金為新臺幣（下同）88萬 元（本院卷第66頁），買賣標的為「土地坐落臺北市○○ 區○○段3 小段123 地號，建物坐落臺北市○○路○ 段 ○○○ 巷○○○ 號地下層持分155 分之1 ，車位車號（空白） 號」（本院卷第68頁），除未載明所購買車位之編號外， 更未以文字、圖示或其他任何方法，於買賣契約中標示吳 金桃所購得車位之分管位置及範圍，遑論載明系爭A 部分 空間由吳金桃分管之情。吳金桃為向建商買受1 號車位專 用權之承購戶，其買賣契約上就該車位分管範圍及位置猶 付之闕如，實難想像建商於與其他買受系爭地下室車位之 共有人所簽訂之買賣契約中，有明白約定系爭A 部分空間 由1 號車位買受人分管之可能。吳金桃另證述：「我是跟 （建商的代理人）周文龍買的，我知道他是蓋房子的老闆 之一，我買的時候只剩最後一個大車位，因為我跟他說我 需要大車位，周文龍說最後一個大車位，就是1 號車位。 他沒有特別解釋何謂大車位，他說就是1 號車位全部」、 「（問：周文龍有無說明車位範圍？）他沒有特別說... 買的時候只有畫1 個1 號車位的正格子，沒有劃斜線，經 過一段時間後才發現斜的格子也有劃線，但不知道是誰畫 的」、「周文龍沒有帶我去看車位，只帶我去看房子，以 前在2 個柱子間，有畫1 號車位，所以我知道1 號車位的 範圍，但周文龍跟我說1 號附近週邊都是我可以用的」等 語（本院卷第60頁正面、背面），而表示周文龍告知伊買 受1 號車位後亦可使用系爭A 部分空間。惟並無證據足資 認定周文龍有權代理建商或其他共有人為「1 號車位之買 受人可以使用系爭A 部分空間」之承諾，且周文龍對吳金 桃所為單方之允諾，亦未能證明其餘共有人均已知悉並同 意「系爭A 部分空間由1 號車位買受人分管」之情。從而 ，上訴人主張各共有人向起造建商承購之初，建商已與各 承購人約定上訴人前手分管之範圍包括1 號車位及系爭A 部分空間等語，洵無足取。 ⒉證人莊美娟雖於原審證稱：伊（按應為其母吳金桃）原係 向建商購買房屋一間及車位，但因家人另有停車需求，故 又向建商要求要購買一個可以停得下兩台車的車位，建商 就說如此只剩1 號的車位，當時建商說的停車範圍即包括 系爭A 部分空間等語（原審卷二第52頁背面至第53頁）； 證人即居間介紹上訴人向徐鳳謙購屋之仲介葉玲玲也證稱 ：賣家當時告訴伊的車位範圍包含系爭A 部分空間，售價 也比較高，但因為是跟房子一起賣，所以不知道是多少等 語（原審卷一第212 頁背面至第213 頁）。惟莊美娟（及 其母吳金桃）雖主觀上認定伊得使用系爭A 部分空間，嗣 亦如此輾轉告知其後手（亦即上訴人之前手）徐鳳謙、上 訴人。惟吳金桃、徐鳳謙、上訴人或係基於系爭A 部分空 間緊鄰1 號車位之地利之便，且其餘車位與系爭A 部分空 間均未緊鄰且相隔一定距離而不便使用之情狀，而逕將系 爭A 部分空間用以停放自家車輛，尚難因其等便宜行事， 即認得排除其他共有人之使用權。此由前揭吳金桃與建商 之買賣契約書未標明1 號車位之位置、範圍，建商代理人 亦僅告訴吳金桃「系爭A 部分空間可以用」，而非明白約 定由吳金桃依分管契約專用；及徐鳳謙與上訴人之買賣契 約，亦僅載明建物標示為「2370建號○○○區○○路○段 ○○○ 巷○○○ 號地下室，面積6,453.25平方公尺，權利範圍 155 分之1 」（原審卷一第35頁），而無車位範圍、位置 之標示，可見一斑。況如系爭A 部分空間確有分管契約， 則徐鳳謙出售予上訴人時，當應載明於買賣契約之特約條 款，乃特約條款非但未記載「有分管契約」之類似文字， 反註記「車位部分賣方須釐清產權」等語（原審卷一第38 頁），顯與通常交易情形有違，堪認上訴人對其所謂「系 爭A 部分空間已約定由其前手分管」乙節，亦非無疑義。 從而，上訴人主張各共有人向起造建商承購之初，建商已 與各承購人約定1 號車位及系爭A 部分空間均由上訴人之 前手分管云云，非有依據。況訴外人艾勝男與天威保全股 份有限公司之停車位買賣契約書中所附車位平面圖（原審 卷二第63頁），亦未將系爭A 部分空間劃為1 號車位之停 車範圍內，益可彰明共有人間並未就系爭A 部分空間成立 分管契約。 ⒊復按依通常生活經驗，已就停車空間成立分管契約之共有 人，應會以牆、柱、地面劃設格線、標示編號等人為之界 線或註記，以標明並確認各共有人專用之停車空間位置所 在及範圍，俾從外觀即可明確辨認停車位之分管範圍，而 有公示之效果。尤在共有人係間接經由與建商之約定成立 分管契約之情形，各共有人可得認識之分管範圍，應僅限 於業經編號並以格線或牆柱形成之停車位空間為限，至未 經編號，且並非以格線、牆柱等方式標明範圍之空間，除 可提出反證外，應非在共有人間分管約定為專用之範圍內 。經查：1 號車位係位於兩柱之間，並於兩柱中間之牆壁 上以紅漆畫有「1 」字樣（本院卷第69頁照片參照）、於 兩柱中間之地面以黃漆畫有「1 」字樣（原審卷一第97頁 ）以標示之，而原審勘驗現場時，兩造亦不爭執1 號車位 現況係在兩柱之間，且以地面所劃設之白色邊線為界等事 實（原審卷一第94頁）。參諸證人吳金桃於本院證述「（ 我）買的時候只有畫1 個1 號車位的正格子」（本院卷第 60頁背面）；西湖園大廈住戶陳金燕於原審到庭證稱：「 （1 號）停車位使用範圍應該就是畫線的部分」（原審卷 一第208 頁反面）；證人即上訴人之夫柯達華亦即西湖園 大廈住戶於原審到庭證稱：「（我自己名字的停車位）是 69號車位」、「（問：如何確定你要買的車位的使用範圍 ？）賣家跟我說就是這個位置，用白線圍起來的區域就是 這個範圍」、「（我買的69號車位）就是4 根柱子圍起來 的範圍內就是我的，我跟隔壁車位中間有一條白線」、「 可以擠進來兩部或三部的車子就是大車位，大概就是以白 線或是柱子或是牆圍來起來的一個區域就是一個車位」等 語（原審卷一第211 頁正面、背面），確足認系爭地下室 之各共有人，就其專用部分停車空間之位置所在，係以地 面所劃設格線為據，並佐以牆面或地面上之編號標示，兼 以牆、柱等物理標準以分辨之。由是，上訴人主張坐落於 1 號車位格線以外之系爭A 部分空間，亦屬其分管之範圍 云云，顯屬無稽。 ⒋系爭地下室編號第38、41、62、61、126 、125 、123 、 133-1 號停車位，均有一台或兩台車輛停放在停車格格線 範圍外之情形，固經原審勘查屬實，並有照片存卷可佐（ 原審卷一第98至第104 頁）。惟衡諸上開車輛停放位置， 縱有超出地面劃設格線之情形，但均在兩柱及背牆所圍起 之空間範圍內，與證人陳金燕、柯達華證述之劃分停車位 使用範圍之標準相符。然編號1 號車位依現況係在兩柱之 間，系爭A 部分空間則在該兩柱連同背牆框成之範圍之外 ，與前揭判定停車位分管範圍之標準不相吻合。故上訴人 以系爭地下室現有多台車輛停放在格線範圍外為由，辯稱 ：緊鄰於車位格線旁之空地，只要性質上非屬不得停車者 ，該格線編號車位之使用權人即得自行利用云云，尚未可 認定為系爭地下室共有人間分管契約之真實狀況。 ⒌1 號車位、系爭A 部分空間併合之地面上，有一以斜線方 式劃設、邊框為虛線之停車格，範圍斜跨1 號車位、系爭 A 部分空間等情，經原審勘驗無訛（原審卷一第94頁）。 上訴人並陳稱該虛線邊框之斜停車格為最早劃設者，嗣於 86年後才改為以目前白線方式劃設云云。但查：吳金桃於 本院明白證稱：「我買的時候只有畫一個1 號車位的正格 子，沒有劃斜線，經過一段時間後才發現斜的格子也有劃 線，但不知道是誰畫的」等語（本院卷第60頁背面），則 上訴人主張最早即以邊框為虛線之斜停車格作為分管範圍 ，顯屬無稽。再者，依竣工圖所示，1 號車位與系爭地下 室車道空間約略呈垂直方向，且其方向與同排之十餘個車 位方向均相同（原審卷一第20頁），則上訴人所稱建商交 屋時即另劃設斜框停車格將系爭A 部分納入1 號車位範圍 ，顯與竣工圖不符，洵難採信。復按，系爭地下室其餘停 車位之格線，均以白色實線繪製（原審卷一第99頁至第 104 頁），則虛線邊框標示之斜框停車位格線無論係何時 由何人所繪設，均未能作為分管範圍之證明。從而，上訴 人主張該斜框停車位範圍內（即包括1 號車位之1 部分及 系爭A 部分空間之一部分）均由上訴人分管云云，尚無足 取。 ㈢系爭A 部分並未經系爭地下室共有人默示同意由上訴人分管 。 ⒈上訴人主張：系爭A 部分空間係由1 號車位的使用人運用 逾20年，其餘共有人均無爭議，上訴人亦繳交較高額之車 位清潔費，可認共有人對於系爭A 部分空間由上訴人分管 乙節，已有默示分管契約等語。惟按所謂默示之意思表示 ，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果 意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念 可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示；又 意思表示有明示及默示之分。前者係以言詞、文字或其他 習用方法直接振示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的 使人推知其意思。而默示之意思表示與單純之沉默有別。 單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得 即認係表示行為，此有最高法院29年上字第762 號判例、 80年度台上字第1470號判決要旨可資參照。又共有人未行 使權利之原因多端，非能徒因其他共有人隱忍不言，遽論 渠等默示同意由上訴人占有使用系爭A 部分空間。準此， 縱令地下室其他共有人，未曾對1 號車位使用人占用系爭 A 部分空間表示異議等情屬實，然尚不得以其他共有人未 行使權利，即認全體共有人對於系爭A 部分空間有默示分 管契約存在。 ⒉況證人即社區住戶李勇偉於另案（即本院100 年度訴字第 124 號侵權行為損害賠償事件）到庭證述：在77年間至89 年間曾多次將車輛停放在系爭A 部分空間，有時還連續停 好幾天，有時別人也會停，有時大廈收垃圾的車子也會停 在那裡，管理員說如果要搬東西可以暫時停放該處，89年 之後始為上訴人固定占用，而將旁邊長方形之車位租給別 人等語（原審卷二第45頁背面至第46頁），則上訴人固定 占用系爭A 部分空間前，其他共有人對於系爭A 部分空間 專供1 號車位使用人管理使用乙節，尚難認未曾表示異議 。又上訴人實際停放於系爭地下室之車輛有2 輛（包括他 人因承租1 號車位而停放之車輛），為兩造不爭之事實， 則地下室管理單位依上訴人實際停車之數量，收取2 輛車 的清潔費，自係本於上訴人因增加停車數量，致多耗費原 屬共有人共享之有形、無形資源，所為之金錢彌補。尚不 能據以認定系爭A 部分空間業經全體共有人默示同意由上 訴人分管。此外，上訴人復未能證明其他共有人有何其他 舉動或特別情事，依一般社會通念，足以間接推知其他共 有人對於系爭A 部分空間有同意由上訴人占有使用而成立 分管契約之效果意思，其主張已成立默示分管契約云云， 洵非有據。 ㈣綜上所述，上訴人主張系爭地下室全體共有人對於系爭A 部 分空間有由上訴人單獨使用之分管契約存在，非可採信，上 訴人單獨占有使用系爭A 部分空間即屬無權占有。又上訴人 占有使用系爭A 部分空間既無合法權源，則無論上訴人之占 有行為是否對於車輛出入安全有所妨礙，被上訴人均得本於 所有權及共有之法律關係，請求上訴人將系爭A 部分空間返 還予系爭地下室共有人全體，上訴人以其占有使用行為並不 危害安全為辯，洵與本件無涉。上訴人另主張：伊以較高價 格買受包括系爭A 部分空間之1 號車位之永久使用權，如認 伊須將系爭A 部分空間返還予全體共有人，則其餘154 位共 有人應以目前市價300 萬元向上訴人買受系爭A 部分空間之 使用權，以賠償上訴人之損失，並依民法第799 條之1 第2 項規定，請求全體共有人為對待給付云云。惟觀諸民法第 799 條之1 第2 項，係關於區分所有權人將其「專有部分」 提供予區分所有建物之所有人共同使用，該專有部分之修繕 費用及其他負擔，應由全體共有人按應有部分比例分擔之規 定。惟系爭A 部分空間、1 號車位均非上訴人之「專有部分 」（1 號車位僅為上訴人之「專用部分」），尚無上開法條 適用之餘地。況上訴人就系爭A 部分空間並未因分管契約而 有專用權，已如前述，自不得要求系爭地下室全體共有人分 擔任何費用，當無疑義。 ㈤從而，被上訴人依民法第767 條前段、第821 條之規定，請 求上訴人將系爭A 部分空間返還被上訴人及全體共有人，洵 屬有據。原審准許被上訴人於第一審之請求，並因兩造合意 適用簡易程序，而依職權宣告假執行，於法自無違誤。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應 予駁回。 七、本件訴訟標的價額，經本院依被上訴人於原審提出訴外人艾 勝男之地價稅繳款書計算，核定為66萬4,822 元【計算式： 652,819 （艾勝男之總地價）÷16.86 （艾勝男之土地面積 ）×17.17 （系爭A 部分空間之面積）＝664,822 ，元以下 四捨五入】，兩造業於原審表示無異議（原審卷二，第66頁 正面、背面），上訴人並據以繳納上訴裁判費1 萬零905 元 。上訴人嗣於本院始翻異主張本件訴訟標的價額應為250 萬 元或300 萬元云云（本院卷第36頁、第92頁），即非可取。 本院爰依職權確定第二審裁判費1 萬零905 元，應由上訴人 負擔。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，經 本院審酌後於判決結果不生影響，無庸再予審究，附此敘明 。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條、第87條第1 項，判決如 主文。 中 華 民 國 101 年 9 月 13 日 民事第二庭 審判長法 官 林政佑 法 官 馬傲霜 法 官 王怡雯 正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 101 年 9 月 13 日 書記官 陳琬婷