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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1212號 原　　　告　崧誠不動產仲介有限公司 法定代理人　吳鴻暉 原　　　告　陳子思 上　二　人 訴訟代理人　屠啟文律師 被　　　告　闕壯諴 訴訟代理人　劉興業律師 複　代理人　趙佑全律師 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國101 年10月18日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、原告起訴主張： 一、被告前於民國100 年8 月9 日，就其名下所有之門牌號碼為 台北市○○區○○路○○○ 號2 樓之3 房屋及其坐落土地（下 稱系爭房地）之出售相關事宜，與原告崧誠不動產仲介有限 公司（下稱崧誠仲介公司）合意簽訂「不動產專任銷售委託 契約書」，約明被告願以新台幣（下同）1,620 萬元之價格 委託原告仲介出售系爭房地，委託銷售期間自100 年8 月9 日起至同年月19日止。嗣被告於同日稍後，再與原告崧誠仲 介公司合意簽訂「委託事項變更契約書」，同意將系爭房地 委售價格降為實拿1,400 萬元（但自負稅賦）。其後經原告 崧誠仲介公司之居間仲介，洽得原告陳子思願以1,458 萬元 之價格（按已符合前開變更後之委託價格、即被告實拿1,40 0 萬元）購買系爭房地，原告陳子思乃支付現金15萬元為定 金並分別於100 年8 月10日簽訂「不動產買賣意願書」、於 同年月14日簽立「買賣定金收據」予原告崧誠仲介公司收執 。詎於前開委託期間內，原告崧誠仲介公司多次聯繫被告出 面就系爭房地與陳子思簽立買賣契約時，被告竟藉故推託， 復經原告崧誠仲介公司多次敦促未果後，不得已以寄發存證 信函方式通知被告，無奈被告仍予拒收，顯見被告已無意履 行兩造間簽訂之委託銷售契約，爰依法終止兩造間所有契約 關係，並以本起訴狀之送達為終止契約之通知。 二、被告應給付原告崧誠仲介公司87萬1,600 元（內含服務報酬 58萬元及損害賠償金29萬1,600元）： ㈠、按「乙方（即原告崧誠仲介公司，下同）收受定金後，因可 歸責於甲方（即被告，下同）之事由而不願或無法與乙方所 介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，視為乙方已完成居間 仲介之義務，甲方仍應乙次付清予乙方委託銷售價格之4%之 服務報酬」，此為上揭不動產專任銷售委託契約書第7 條第 3 項第1 款第2 目約定之明文，亦經被告親筆簽名確認同意 。今被告既於原告陳子思同意以1,458 萬元之價格買受系爭 房地後片面反悔不賣，依約被告仍應給付以系爭房地總價4% 計算之服務報酬（即58萬3,200 元）予原告崧誠仲介公司； 惟兩造間既已於委託事項變更契約書內明文約定系爭房地出 售價款由被告實拿1,400 萬元（但自負稅賦），而逾此數額 部分則轉為原告崧誠仲介公司之服務報酬。是由此個別磋商 條款優先於定型化條款之故（消費者保護法第15條參照）， 本件原告崧誠仲介公司可得請求之服務報酬應為58萬元（計 算式：1,458 萬元－1,400 萬元＝58萬元），而非以銷售總 價之4%計算之58萬3,200 元。 ㈡、次按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以 填補債權人所受損害及所失利益為限」，民法第216 條第1 項定有明文。經查，原告崧誠仲介公司與被告間之委售契約 關係既經終止，原告崧誠仲介公司即受有未能依約向買方收 取、按本件買賣總價2%計算之服務報酬（即29萬1,600 元） 之所失利益損害。此損害金額與上開服務費報酬合計87萬1, 600 元，即為原告崧誠仲介公司因本件被告違約不賣所致之 損害金額，爰為訴之聲明第1 項之請求。 三、被告應給付原告陳子思15萬元： 按「甲方（即被告，下同）同意乙方（即原告崧誠仲介公司 ，下同）可為買賣雙方之代理人」、「買方（即原告陳子思 ，下同）出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得 全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買 賣契約於乙方收受定金時成立生效」、「因可歸責於甲方之 事由而未能簽訂不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定 金予買方」，此為被告簽立之「不動產專任銷售委託契約書 」第9 條第1 、2 、4 項所明訂，「買賣定金收據」第4 條 約定亦同此旨。又按「契約因可歸責於受定金當事人之事由 ，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，民 法第249 條第3 款定有明文。準此，今原告陳子思於給付15 萬元定金予被告之代理人即原告崧誠仲介公司後，雙方間買 賣契約因可歸責於被告之事由而不能履行，被告即應加倍返 還定金予原告陳子思，要無疑義，爰依法為訴之聲明第2 項 之請求。 四、次查，被告固辯稱原告崧誠仲介公司並未提供被告合理審閱 契約之期間，「不動產專任委託銷售契約書」應屬無效云云 。惟查： ㈠、於兩造簽訂「不動產專任委託銷售契約書」前之時日，被告 曾口頭向原告公司人員任鵬飛表示欲出售系爭房地，當時任 鵬飛即已介紹系爭房地予多組潛在買方。嗣兩造於100 年8 月9 日簽訂「不動產專任委託銷售契約書」時，原告公司人 員任鵬飛已當面向被告詳細解釋、闡明契約內容，被告亦在 任鵬飛於特約條款欄寫明「已瞭解契約內容無需主張審閱權 」文字後方親自簽名確認無誤，若謂被告「無機會瞭解系爭 契約之一般條款內容」云云，孰人能信； ㈡、況被告自簽訂委託銷售契約書、委託事項變更契約書之日起 迄原告提起本件訴訟之日止，期間從未表明任何不瞭解委託 銷售契約及委託事項變更契約書條款內容之意，更從未主張 審閱期間利益遭剝奪之情，且被告亦持有前開兩份契約之客 戶留存聯而有瞭解契約條款之機會，其復未向原告公司或人 員任鵬飛反應不瞭解契約條款之情，自難認被告有何因未充 分瞭解契約內容致造成不公平情事。從而，被告於原告起訴 後始稱委託銷售契約書、委託事項變更契約書均未給予審閱 期間而主張全部契約為無效云云，實有違誠信原則，亦欠缺 法律依據，洵無足採。 五、被告復辯稱其與原告陳子思並無成立買賣契約，且原告松誠 仲介公司並未製作不動產說明書供被告確認，故原告崧誠仲 介公司請求服務費報酬及原告陳子思請求加倍返還定金，自 屬無據云云。惟查： ㈠、就原告崧誠仲介公司請求被告給付服務費報酬部分：兩造合 意簽訂之專任委託銷售契約書第7 條第3 項第1 款第2 目及 第9 條第2 項既已分別約明「乙方（即原告崧誠仲介公司） 收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由而不願或無 法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，視為乙方 已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清予乙方委託銷售 價格4%之服務報酬」、「買方出價達到委託價格時，乙方無 須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約 事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效」等 語，是今原告崧誠仲介公司於收受原告陳子思給付之定金15 萬元後通知被告出面簽訂買賣契約書面，然被告竟於事後避 不見面而反悔不賣，原告崧誠仲介公司依約請求被告給付服 務費，要屬有據。 ㈡、次就原告陳子思請求被告加倍返還定金15萬元部分：查原告 崧誠仲介公司與被告簽訂之系爭專任委託銷售契約書第9 條 第4 項及原告崧誠仲介公司與原告陳子思簽訂之買賣定金收 據第4 條既均已約明「因可歸責於甲方之事由而未能簽訂不 動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方」之旨， 且原告崧誠仲介公司亦為原告陳子思及被告之代理人，是今 原告陳子思於給付定金15萬元後，被告竟於事後避不見面而 反悔不賣，原告陳子思依上開契約約定內容及民法第249 條 第3 款規定，請求被告加倍返還定金15萬元，亦屬有據。 ㈢、又原告崧誠仲介公司於簽約當日確已提供系爭房地之不動產 說明書予被告審閱，並經被告簽名確認無誤；詎被告明知及 此，竟仍於今謊稱原告崧誠仲介公司「未製作、提供不動產 說明書」予被告，致其無法簽訂買賣契約云云，意圖卸免其 反悔不賣違約之責，實無足取。 六、被告固再辯稱原告陳子思為一人頭買方，未實際交付定金15 萬元，亦無實際購買系爭房地之意云云；惟查： ㈠、查原告陳子思與原告崧誠仲介公司間本素昧平生、互不相識 ，於99年5 月間因原告陳子思有租屋需求，始與原告公司人 員任鵬飛結識，其後經任鵬飛之仲介，陳子思即順利覓得租 屋處。嗣任鵬飛得知被告有意出售系爭房地，即將此消息告 知原告陳子思，並於100 年8 月10日帶原告陳子思看屋，原 告陳子思看完後對屋況及出售價格尚覺合理，遂於同日下午 至原告公司簽訂不動產買賣意願書，並當場交付現金15萬元 之斡旋金予任鵬飛；惟原告陳子思當時亦向任鵬飛表明希望 能先確定銀行貸款額度，經任鵬飛於8 月11、12日向銀行確 認無誤後，任鵬飛即與原告陳子思於8 月14日晚間簽訂買賣 定金收據，原告陳子思前所給付之15萬元斡旋金即正式轉為 定金。 ㈡、任鵬飛於原告陳子思簽立買賣定金收據後，即於24小時內與 被告聯絡，嗣任鵬飛並於8 月19日攜帶買賣定金收據正本及 現金15萬元與被告及其夫人約在S ＆D 咖啡廳見面，任鵬飛 當場將15萬元定金交予被告並請被告於買賣定金收據上簽名 時，被告卻表示其認為本件服務費58萬元太高，要求任鵬飛 退還服務費半數即29萬元予伊，被告始願成交等語，經任鵬 飛表示原告公司無法接受此作法後，被告即表示不願繼續成 交等語，嗣後即不接原告公司人員電話，亦拒收原告崧誠仲 介公司100 年8 月19日寄發之存證信函。 ㈢、綜上，原告陳子思確有購買系爭房地之意願並已給付15萬元 之定金予原告崧誠仲介公司人員任鵬飛，原告陳子思並非人 頭買方；被告辯稱原告陳子思係原告崧誠仲介公司安排之人 頭買方云云，實有誤會。 七、被告又辯稱本件違約金有過高情事，依法應予酌減云云；惟 查：被告於與原告崧誠仲介公司簽訂正式委託銷售契約書前 即已口頭將系爭房地委託任鵬飛銷售，任鵬飛嗣亦已帶數組 買方看屋，是姑不論原告崧誠仲介公司請求之服務費報酬性 質上是否屬違約金，考量原告崧誠仲介公司及人員此段時間 付出之時間、勞力及營運成本，原告崧誠仲介公司請求之金 額並無過高。又原告陳子思請求加倍返還定金之金額為15萬 元，此金額相較系爭房地銷售總價1,458 萬元，其比例尚屬 甚微，實難認有過高情事。 八、被告之妻即證人朱麗雲末辯稱系爭房地成交價格既為1,458 萬元、而非伊等當初委售之1,400 萬元，因伊等覺得金額有 異，其始拒絕簽約云云。惟查： ㈠、原告陳子思之買受價格1,458 萬元既逾1,400 萬元，已達被 告委託銷售之價格，其間縱有差額（即58萬元），亦係充作 兩造間約定、被告本應給付原告之服務費，是被告既已得實 拿1,400 萬元，其拒絕簽約即屬無理。且徵諸常情，不動產 仲介公司為營利事業，以向房地買賣雙方收取服務費報酬為 其收入來源，以支應人事、店租、廣告及水電等開銷費用， 實務上除買、賣方為仲介公司負責人或員工之至親摯友或仲 介公司為促成買賣，服務費報酬收取之比例可能低於4%（賣 方）或2%（買方）外，斷無不收取服務費即免費服務之可能 ，此亦經證人任鵬飛到庭證述無誤。 ㈡、況設若被告所辯「買方買受價格應與賣方出售價格一致（即 均為1,400 萬元）才願簽約」為是，豈非意謂以賺取服務費 為業之原告公司須無償提供服務，此顯悖常理且與商業交易 慣例相違之處，益證被告所辯確屬無稽。實則，被告明知就 委售系爭房地之服務費報酬已與原告崧誠仲介公司約明在先 （即被告實拿1,400 萬元，差額部分即為原告崧誠仲介公司 之服務費），竟因原告公司於簽訂委售契約後僅短短4 天即 順利覓得原告陳子思買受系爭房屋、被告不甘自己少拿錢卻 讓原告崧誠仲介公司於短時間內即可獲得高額報酬，事後要 求原告崧誠仲介公司折讓服務費又遭拒，方心生不滿而惡意 拒簽正式買賣契約，並片面曲解兩造委託事項變更契約書特 約條款「本屋銷售不付仲介服務費」之真義以合理化其違約 之行為，被告之所為實違誠信，要無足取。 九、綜上所述，被告與原告崧誠仲介公司簽訂不動產委託銷售契 約之書面後逕自反悔不賣，原告崧誠仲介公司及陳子思爰依 契約及民法第216 條第1 項、第249 條第3 款規定等法律關 係，分別請求被告給付87萬1,600 元及15萬元，要屬有理。 十、聲明： ㈠、被告應給付原告崧誠仲介公司87萬1,600 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息； ㈡、被告應給付原告陳子思15萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止按年息5%計算之利息； ㈢、願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告則辯以： 一、原告崧誠公司並未提供被告合理審閱契約之期間，故被告與 其之間的委託銷售契約自屬無效而不具有任何法律效力： ㈠、查被告闕壯諴係於100 年8 月9 日與原告崧誠公司之營業員 任鵬飛簽訂「委託不動產專任委託銷售契約書」，然原告崧 誠公司並未依上開消費者保護法及內政部公告給予至少3 天 之審閱期間，且原告崧誠公司於2 日後（即8 月11日）即來 電告知有買方願以1,458 萬元價格購買系爭房地，惟兩造即 對於系爭房地的買賣總價為1,458 萬元有爭執存在，是以， 本件僅有2 日的銷售期間即有爭議產生，此期間尚不足內政 部所公告應給予3 天審閱期間，而兩造既已有爭議發生，被 告並無須於訴訟前即有需先行主張原告崧誠公司並未提供被 告合理審閱契約期間之規定，從而，原告崧誠公司主張被告 於訴訟中始為上開主張有違誠信原則云云，並不足採。 ㈡、又證人任鵬飛雖證稱簽約過程約有1 小時，其有逐條告知契 約內容，所以特約條款才會記載「已詳閱契約內容，無需主 張審閱權」，並經屋主簽名云云，然於100 年8 月9 日簽訂 契約當時前後過程約有10餘分鐘，且證人任鵬飛並沒有解釋 契約條款之內容，業經被告闕壯諴陳明，況所謂解說並非單 純朗讀，而是含有講解者本於其專業講解事務含意使之瞭解 ，教導專門知識指導其方法之意，然證人任鵬飛不僅非法律 專業人員，況依其證言不僅悖於仲介慣例，更加違反不動產 經紀業管理條例之規定，如何能翔實解說該條款所約定的權 利義務關係，可見被告闕壯諴所陳述於簽約時證人任鵬飛僅 是要求被告於其填寫好內容的契約書上簽名，及勾選「業已 充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」之欄位選項，更於 契約書上手寫「已了解契約內容無需主張審閱權」之字樣後 ，於未告知其意義下便要求被告於旁之欄位上簽名，自為可 採，是以本件原告崧誠公司顯然並未提供被告合理審閱契約 之期間，故被告與原告公司之間的委託銷售自屬無效而不具 有任何法律效力。 二、委託銷售契約第9 條第2 項約定，以買方出價達到委託價額 時，擬制買賣雙方之買賣契約成立生效，無益剝奪買賣雙方 關於契約必要之點是否合致之決定權，該約定違反消費者保 護法第12條之規定無效： ㈠、查本件兩造所簽訂之系爭委託銷售契約第9 條第2 項固約定 ：「買方出價達到委託價額時，乙方（即原告）無須再行通 知甲方（即被告）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽 約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效， 甲方應於乙方通知後5 日內或依書面上所約定之日期，出面 簽定買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分 」，然觀諸該約定之報酬給付要件，僅須買方表示欲以委託 價額（即底價）承購即屬成就（以系爭委託銷售契約片面擬 制他契約即買賣契約成立生效），至於買方與被告間是否確 有成立買賣契約、若未成立買賣契約係可歸責於何人，均在 所不論，則賣方因簽訂系爭委託銷售契約而喪失是否要成立 買賣契約之締約自由，不啻扼殺賣方本於居間本質所得享有 之正當權益，形同將許多實際上尚待磋商的出售條件全部託 付予仲介人，使買賣雙方議約交涉重視之條件窄化為僅有價 格之高低，忽視其他於實務常見者其他重要買賣條件，不但 顯與居間契約報酬給付之特性不符，亦與民法第153 條第2 項規定之要件不同（房屋買賣具體化於民法第153 條第2 項 之規定，「必要之點」絕非僅有價金合致乙項），更有異於 目前不動產交易實務之運作，因交易實務上買方與仲介業者 交涉時，若有購買意願，均先行交付所謂斡旋金予仲介人作 為與賣家交涉之用，系爭委託銷售契約之上開約定顯有悖於 居間法律規範就當事人間權利義務之分配，與上述消費者保 護法第12條之規定不符，應認約定無效。是原告本於上述委 託銷售契約，請求被告給付服務報酬，尚屬無據。 三、原告崧誠公司於委託銷售期間，並未依被告銷售條件仲介與 原告陳子思成立買賣契約，故原告崧誠公司請求服務報酬及 原告陳子思請求加倍返還定金，自屬無據： ㈠、查被告固曾委託原告公司銷售被告所有系爭房地，而依委託 事項變更契約書所示，約定變更委託最低售價為1,400 萬元 ，並不付仲介服務費予原告崧誠公司，嗣原告崧誠公司雖於 上開委託銷售期間內有通知被告表示有買方願購買系爭房地 ，然兩造對於系爭房地的買賣總價是否為1,458 萬元既有爭 執，足見本件買賣雙方對於系爭房地之重要交易事項尚未意 思表示合致，是系爭買賣契約並不成立，進步言之，不動產 之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及 付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，縱認被告 與買方間就買賣價金已有合意，但尚不足解為系爭買賣契約 已成立，而既係就履行本約為預訂，其性質屬買賣預約而已 ，從而，原告主張買賣雙方成立買賣契約云云，即屬無據， 揆之前開規定，原告請求居間報酬，自屬無據。 ㈡、次查另依不動產專任委託銷售契約書8 條受託人之義務第四 項之約定：原告崧誠公司應製作不動產說明書，並指派不動 產經紀人簽章後，經被告確認；又依不動產經紀業管理條例 第24條之規定，不動產說明書視為不動產買賣契約書之一部 分。然被告於簽訂委託不動產專任委託銷售契約書時，原告 崧誠公司營業員任鵬飛僅在旁一再要求被告於其填寫好內容 的契約書上簽名，被告並無從瞭解簽署何項文件，此由被告 並未執有不動產說明書既可知悉，是以，被告始表明原告崧 誠公司並未製作不動產說明書，惟依內政部公布之「不動產 說明書應記載及不得記載事項」與原告所提出其所製作之不 動產說明書相互勾稽，即可見對諸多應記載事項全然未加調 查後載明，顯見其就所從事之業務未善盡預見危險及調查之 義務，只徒要求被告於其提供之文件上簽字，故縱然原告崧 誠公司雖通知要求被告簽訂買賣契約，然該不動產說明書顯 無法於被告與原告陳子思簽約時作為不動產買賣契約書之一 部分，準此，顯見被告與原告陳子思顯然無不動產說明書可 供雙方就系爭房地的屋況、告知事與擔保等內容作協議，故 並無法簽訂本件買賣契約書，此自可歸責於原告崧誠公司， 足見被告與原告陳子思就系爭房地買賣的具體內容均未約定 ，自屬無法達成合意，殊難認買賣雙方就買賣契約之必要之 點已有互相同意，況且原告陳子思並無實際購買系爭房地之 意，而僅係於原告崧誠公司安排之人頭買方，從而原告崧誠 公司主張已完成仲介義務，而要求被告辦理簽約事宜，當屬 無據，故原告崧誠公司主張是被告拒絕簽訂買賣契約而得請 求服務報酬，及原告陳子思請求加倍返還定金，自屬無據。 四、被告並未於買賣議價委託書上簽認同意出售系爭房地，故買 賣契約並未成立，故原告崧誠公司請求服務報酬，及原告陳 子思請求加倍返還定金，自屬無據： ㈠、按依不動產買賣意願書第4 條斡旋有效期間及撤回第1 項之 約定：「... 於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意 願書條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，... 。若買 方之承買價款及本意願書條款於斡旋有效期間內不為賣方所 接受，... 則本意願書自動失效」，是以，縱然於買方簽署 不動產買賣意願書後，尚須經本人簽認同意出售，系爭房地 買賣契約始能認為已成立。 ㈡、查依不動產買賣意願書所示，賣方同意出售確認欄上，賣方 簽名處為空白足見被告並未簽認同意該份買賣議價委託書， 從而原告崧誠公司主張系爭房地買賣契約成立，得逕約定簽 訂不動產買賣契約，與上開約定尚有未合，因系爭房地買賣 契約並未成立，故原告崧誠公司主張是被告拒絕簽訂買賣契 約而得請求服務報酬，及原告陳子思請求加倍返還定金，自 屬無據。 五、原告陳子思並未實際交付斡旋金，且亦無實際購買系爭房地 之意，而僅係於原告崧誠公司安排之人頭買方，故原告崧誠 公司主請求服務報酬，及原告陳子思請求加倍返還定金，自 屬無據： ㈠、按依原告所提不動產買賣意願書第7 條第1 款之約定：... 當斡旋金或定金金額高10萬元以上時，請台端交付承辦人員 支票或台支本票，票據並請開立說明賣方為受款人，且劃線 及禁止背書轉讓... 。然依原告所稱本件原告陳子思卻是以 現金交付原告崧誠公司，況原告崧誠公司既於100 年8 月10 日洽得原告陳子思以高於被告底價之價格1,458 萬元購買系 爭房地，並簽署不動產買賣意願書，依不動產專任委託銷售 契約書第8 條受託人之義務第7 項之約定，原告崧誠公司應 於收受定金後24小時內送交被告，惟原告崧乘公司不僅未於 上開期限內送交被告，且遲至100 年8 月14日原告陳子思才 簽立買賣定金收據，足見原告陳子思並未實際交付該15萬元 為斡旋金甚明。 ㈡、次查被告是於100 年8 月9 日始委託原告崧誠公司出售系爭 房地，期間即有原告陳子思於100 年8 月10日簽署之不動產 買賣意願書，而依原告所稱本件原告陳子思是以現金交付原 告崧誠公司，不僅有違其所提不動產買賣意願書第7 條第1 款之約定，且原告崧誠公司既洽得原告陳子思以高於被告底 價之價格購買系爭房地時，並無須要買方給付斡旋金進行議 價之理，再不動產交易實務上，買受人若欲以購買之房地為 擔保物，向銀行貸款以支付系爭買賣價金，係於訂定買賣契 約用印後，向銀行送件後評估貸款之額度，自無於簽訂於買 賣契約前即得確定銀行貸款，足見原告所言實屬不實，況原 告陳子思並未於委託人欄處簽章，故原告陳子思並無實際購 買系爭房地之意，而僅係於原告崧誠公司安排之人頭買方， 故原告崧誠公司主請求服務報酬，及原告陳子思請求加倍返 還定金，當屬無據。 六、又縱認原告陳子思確有意購買系爭房地，然原告未於期限內 將定金送交被告，故本件係原告崧誠公司違約在先，且原告 崧誠公司亦未製作不動產說明書，而被告亦未拒絕簽訂買賣 契約，是以系爭房地買賣契約不成立，自屬可歸責於原告崧 誠公司，是原告崧誠公司請求服務報酬，及原告陳子思請求 加倍返還定金，亦屬無據： ㈠、按不動產專任委託銷售契約書第8 條受託人之義務第7 項之 約定：「乙方應於收受定金後24小時內送交委甲方」，是以 原告崧乘公司應於收受定金後24小時內送交被告，而原告陳 子思於100 年8 月10日以高於被告底價之價格購買系爭房地 並簽署之不動產買賣意願書，故原告崧誠公司如認已達被告 委託銷售價格而買賣契約成立，則原告崧誠公司依上開約定 至遲應於24小時內將定金送交被告，詎料原告崧誠公司不僅 未於上開期限內送交被告，且遲至100 年8 月14日原告陳子 思才簽立買賣定金收據，故原告崧誠公司就此顯有違上開約 定，故本件係原告崧誠公司違約在先，是原告崧誠公司自不 得向被告請求給付報酬。 ㈡、次查依不動產專任委託銷售契約書8 條受託人之義務第4 項 之約定：原告崧誠公司應製作不動產說明書，並指派不動產 經紀人簽章後，經被告確認，另依不動產經紀業管理條例第 24條之規定，不動產說明書視為不動產買賣契約書之一部分 ，然原告崧誠公司並未製作不動產說明書供被告確認，則原 告崧誠公司雖通知要求被告簽訂買賣契約，然被告與原告陳 子思於簽約時顯然沒有不動產說明書可供簽訂買賣契約，從 而，本件買賣契約書無法簽訂，此自屬可歸責於原告崧誠公 司，是原告崧誠公司請求服務報酬，及原告陳子思請求加倍 返還定金，並無理由。 ㈢、又原告崧誠公司雖以電話通知被告簽訂買賣契約，因兩造對 於買賣總價之數額仍有爭議，最後被告雖為免訟累而仍以存 證信函通知原告崧誠公司仍以願以1,400 萬元總價出售系爭 房地之意，詎原告崧誠公司竟函覆謂原告陳子思已無意購買 系爭房地，是以，本件買賣契約不成立，自屬可歸責於原告 崧誠公司，故原告崧誠公司請求服務報酬，及原告陳子思請 求加倍返還定金，並無理由。 七、原告崧誠公司主張買方出價高於被告委託售價之部分應為其 可得之服務報酬，不僅與契約約定不符，且有違反經紀業管 理條例第19條之規定，自屬無效；且仲介業於斡旋時為促成 買賣雙方交易成立，故以免收或減收服務報酬方式讓買賣價 金達成一致而成交，為該仲介行業的商業慣例；況本件買賣 若成立，則原告崧誠公司仍得向原告陳子思收取2%的服務報 酬，並非無償提供服務，是原告崧誠公司所言不僅悖於契約 約定，且與商業慣例有違，不足以採信： ㈠、按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲 介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定 之報酬標準計收」不動產經紀業管理條例第19條定有明文， 故內政部於89年5 月2 日以台內中地字第8979087 號函訂定 、內政部89年7 月19日台內中地字第8979517 號函修正不動 產仲介經紀業報酬計收標準規定，故依上開規定不動產經紀 業或經紀人員經營仲介業務者，其得向買賣之一方或雙方收 取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六 ，是以，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，可選擇 向買賣雙方之一方或雙方收取不得超過買賣實際成交價金6% 的服務報酬，況仲介業務尚非以收取服務報酬為其必要條件 ，從而，原告崧誠公司主張若未向被告收取服務報酬有違商 業慣例云云，自與上開規定不符，顯不足以採。 ㈡、查仲介業於斡旋時為促成買賣雙方交易成立，故以免收或減 收服務報酬方式讓價金達成一致，為該仲介業的商業慣例， 原告崧誠公司該主張顯然悖於事實，且本件買賣若成立則原 告崧誠公司仍得向原告陳子思收取2%的服務報酬，並非無償 提供服務，是原告崧誠公司所言不僅悖於契約約定，亦與商 業慣例有違，不足以採信；何況仲介從業人員因業務關係自 買、賣雙方獲得價格資訊，為最明瞭買賣標的物價格資訊者 ，倘仲介業者利用交易資訊上之優勢，以虛報交易價格，並 輔以欺罔手段詐騙當事人賺取差價，則與房屋仲介業者首重 資訊透明、信實服務的行業規範，背道而馳，自有違經紀業 管理條例第19條之規定。是以，原告崧誠公司主張買方出價 所高於被告委託售價之部分為其可得之服務報酬，此顯違反 經紀業管理條例第19條之規定，自屬無效。 ㈢、次查原告崧誠公司主張買方出價高於被告委託售價之部分應 為其可得之服務報酬，惟查被告於100 年8 月9 日另與原告 崧誠公司委託事項變更契約書，約定變更委託最低售價為1, 400 萬元，並於特約條款部分記載：本屋銷售不付仲介服務 費，但要付增值稅及過戶所需之規費，故顯與契約所約定不 符，是以，被告就系爭房地買賣服務報酬並無須給付任何服 務報酬予原告崧誠公司之餘地，故原告崧誠公司請求服務報 酬，顯然無據。再者，依不動產經紀業管理條例第21條第2 項規定，廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任 ，是仲介業所為之廣告關於委售標的、價格等自應與委託契 約書內容相符，而證人任鵬飛所言「廣告價」顯係將賣方客 戶的所委託出售價格作為底價後，另外將底價加成灌水之後 列為希望銷售價格，此種銷售方式顯係故意隱瞞委託底價， 藉以哄抬價格已賺取差價，且亦有房仲業經主管機關裁罰在 案，抑且，不動產經紀業從事仲介業務的工作，即是居間介 紹以拉近買賣雙方對於價格的距離，而不動產經紀業為促使 屋主將房屋委託其銷售，不僅會提供成交行情作為委託售價 的參考，因此，委託銷售契約書上的委託銷售價格即為最低 銷售價格，且只有不動產經紀業未能與該委託價格覓妥買方 ，才會要求賣方降價出售再簽署委託事項變更契約書，故證 人任鵬飛所稱，不僅違反前開不動產經紀業管理條例之規定 ，更無所謂仲介慣例存在。 ㈣、又依不動產經紀業管理條例第21條第1 項之規定，經紀業與 委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，茲原告崧 誠公司之營業員任鵬飛係於100 年8 月9 日才與被告闕壯諴 簽訂委託不動產專任委託銷售契約書，惟證人任鵬飛竟證述 於未簽訂委託銷售契約書前即帶陳子思看過系爭房地，而被 告闕壯諴亦明白表示在100 年8 月9 日簽訂契約前並無授權 或與任何仲介公司簽立委託銷售契約書，足見原告崧誠公司 顯已違反上開規定；況被告委託原告崧誠公司仲介出售的價 格為1,400 萬元，此即為被告同意出售系爭房屋的底價，因 原告崧誠公司並未依被告簽訂不動產專任委託銷售契約書前 依第8 條第2 項提供附近成交行情之房價供被告參考，即以 委託銷售總價過高不易銷售，致原告以遠低於市場行情的價 格來委託出售，顯該當利用交易資訊上之優勢，以虛報交易 價格，以達到讓被告降價出售之目的，更利用自被告方獲得 價格資訊，讓買方誤以為不動產委託銷售契約書上的價格是 被告的底價，致買方加價購買系爭房地，而再以買方出價所 高於被告委託售價之部分為其可得之服務報酬，此顯違反經 紀業管理條例第19條之規定，並有刑法背信之罪嫌。 ㈤、另證人任鵬飛雖陳稱其有口頭上跟被告說1,400 萬元以上之 價差額就是原告方面要收取的服務費，以不超過政府規定的 4%為上限，被告有同意云云，惟此不僅與兩造所簽訂的委託 事項變更契約書所約定事項不符，況且依內政部89年7 月19 日台內中地字第8979517 號函修正不動產仲介經紀業報酬計 收標準第1 項第4 點規定：經紀業或經紀人員應將所欲收取 報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委 託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使 買賣或租賃雙方事先充分瞭解，然證人任鵬飛擔任原告公司 南港店的店長卻僅以口頭與被告闕壯諴為服務報酬之約定， 顯屬無稽，遑論證人朱麗雲於兩造簽訂契約當晚與證人任鵬 飛聯繫時，證人任鵬飛亦陳明被告闕壯諴並不需給付服務報 酬，是以證人任鵬飛上開所言與事實不符，不足採信，而原 告崧誠公司主張買方出價所高於被告委託售價之部分為其可 得之服務報酬，此顯違反經紀業管理條例第19條規定，自屬 無效，因而亦不得向被告闕壯諴請求給付。 八、退萬步言之，縱認被告應給付原告崧誠公司服務報酬，與需 加倍返還定金予原告陳子思，惟其所請求違約賠償數額顯然 過高應予酌減： ㈠、查依委託不動產專任委託銷售契約之約定，被告如有該條所 定之情形之一者，視為原告公司已完成仲介之義務，被告仍 應支付服務報酬，亦即該約定係以強制被告履行契約義務為 目的，一旦有該約定所稱之違約情事，縱原告崧誠公司未證 明受有損害，亦得請求依買賣成交時所得請求被告給付之服 務報酬，是該違約金之性質應為懲罰性違約金之性質無疑。 茲原告崧誠公司受被告委託處理本件系爭房地銷售服務事宜 ，其受委託銷售期間甚短，而所支出相關的時間、費用、勞 力等成本費用顯屬有限，是以考量一般客觀事實、社會經濟 狀況及當事人所受損害情形，自應衡酌減輕本件所約定懲罰 性之違約金。 ㈢、次查系爭委託不動產專任委託銷售契約之約定，如可歸責於 被告事由致未能簽訂不動產買賣契約時，被告應加倍返還定 金予原告，故此規定係兩造間買賣契約已成立，然尚未履行 完畢前，為確保契約之履行而交付之違約定金，現原告陳子 思並未受有任何損害，是以所為約定顯為過高而應予酌減。 九、聲明： ㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回； ㈡、如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 參、兩造不爭執之事項： 一、被告於100 年8 月9 日與原告崧誠仲介公司簽訂「不動產專 任委託銷售契約書」，記載委託銷售價格為「1,620 萬元」 、服務報酬為「成交價額之4%」等語； 二、被告於100 年8 月9 日與原告崧誠仲介公司再簽訂「委託事 項變更契約書」，約定委託價格變更為「1,400 萬元」，並 於特約條款欄記載：「本屋銷售不付仲介服務費，但要付增 值稅及過戶所需之規費」等語； 三、原告崧誠仲介公司於100 年8 月10日與原告陳子思簽訂「不 動產買賣意願書」，記載原告陳子思擬承購賣方即被告所有 之系爭房地，因承購條件與賣方之出售條件有所差距，願交 付斡旋金予受託人即原告崧誠仲介公司以代為居間斡旋，又 不動產承買價格為「1,458 萬元」、支付「斡旋金現金15萬 元」等語； 四、原告崧誠仲介公司於100 年8 月14日與原告陳子思簽訂「買 賣定金收據」，記載原告陳子思委託原告崧誠仲介公司居間 仲介承購賣方即被告所有之系爭房地，買方同意交付「定金 現金15萬元」、不動產承買價款為「1,458 萬元」等語； 五、原告陳子思於100 年8 月14日書立「賣方給付服務報酬承諾 書」予原告崧誠仲介公司，記載原告陳子思委託原告崧誠仲 介公司居間仲介承購賣方即被告所有之系爭房地，立書人承 諾於契約成立時給付「買賣總價款2%」之服務報酬與受託人 ； 六、上情並有100 年8 月9 日不動產專任委託銷售契約書、100 年8 月9 日委託事項變更契約書、100 年8 月10日不動產買 賣意願書、100 年8 月14日買賣定金收據、100 年8 月14日 賣方給付服務報酬承諾書等件（見本院卷第13至18、40 至 42頁）附卷可稽。 肆、得心證之理由： 本件原告主張原告崧誠仲介公司與被告簽訂委託不動產專任 委託銷售契約書、委託事項變更契約書後，經原告崧誠仲介 公司居間仲介，洽得原告陳子思願以1,458 萬元之價格購買 系爭房地，已符合變更後之委託價格即被告實拿1,400 萬元 ，原告陳子思並已支付現金15萬元為定金交予原告崧誠仲介 公司收執，詎被告藉故推託，無意履行委託銷售契約，原告 崧誠仲介公司不得已爰以本件起訴狀之送達為終止雙方委託 銷售契約之通知，惟依雙方委託不動產專任銷售委託契約書 第7 條第3 項第1 款第2 目約定，原告崧誠仲介公司收受定 金後，因可歸責於被告之事由而不願或無法與原告崧誠仲介 公司所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，視為原告崧誠 仲介公司已完成居間仲介之義務，則被告仍應乙次付清予原 告崧誠仲介公司委託銷售價格之4%之服務報酬，然因兩造間 已以委託事項變更契約書約定系爭房地出售價款由被告實拿 1,400 萬元（但自負稅賦），而逾此數額部分轉為原告崧誠 仲介公司之服務報酬，是由此個別磋商條款優先於定型化條 款之故，原告崧誠仲介公司可得請求之服務報酬應為58萬元 （即1,458 萬元－1,400 萬元＝58萬元），又原告崧誠仲介 公司與被告間之委託銷售契約業經終止，原告崧誠仲介公司 並受有未能依約向買方即原告陳子思收取按買賣總價2%計算 之服務報酬即29萬1,600 元之所失利益損害，此損害金額與 上開服務費報酬合計87萬1,600 元為原告崧誠仲介公司因本 件被告違約不賣所致之損害金額；再按委託不動產專任委託 銷售契約書第9 條第1 、2 、4 項約定，被告同意原告崧誠 仲介公司可為買賣雙方之代理人，而買方原告陳子思出價已 達到被告委託價格時，原告崧誠仲介公司無須再行通知被告 即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，被告並同 意買賣契約於原告崧誠仲介公司收受定金時成立生效，如因 可歸責於被告之事由而未能簽訂不動產買賣契約書，被告應 加倍返還定金予買方即原告陳子思，原告崧誠仲介公司與原 告陳子思間之買賣定金收據第4 條約定亦同此旨，另民法第 249 條第3 款亦屬相同規定，是原告陳子思於給付15萬元定 金予被告之代理人即原告崧誠仲介公司後，原告陳子思與被 告間買賣契約因可歸責於被告之事由而不能履行，經原告崧 誠仲介公司退還原告陳子思支付之15萬元定金後，被告仍應 加倍返還定金15萬元予原告陳子思，據此，依委託銷售契約 、民法第216 條第1 項、第249 條第3 款等規定之法律關係 ，原告崧誠仲介公司、原告陳子思分別請求被告給付87萬1, 600 元之報酬及損害賠償、15萬元加倍返還之定金，並均加 計法定利息等情，則為被告所爭執，並以前詞置辯。本件兩 造首要爭點厥為：原告崧誠仲介公司與被告間之不動產專任 銷售委託契約書是否因違反審閱期間之規定而無效？原告陳 子思與被告間是否因原告崧誠仲介公司之仲介銷售行為而買 賣契約成立生效？原告崧誠仲介公司得否向被告請求給付服 務報酬及未能向原告陳子思收取服務報酬之損害賠償共87萬 1,600 元，又原告陳子思得否向被告請求給付加倍返還定金 15萬元？茲分別析述如下： 一、關於原告崧誠仲介公司與被告間之不動產專任銷售委託契約 書是否因違反審閱期間之規定而無效部分： ㈠、按所謂定型化契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條 款，即企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用 ，所提出預先擬定之契約條款，作為契約內容之全部或一部 而訂定之契約，消費者保護法第2 條第7 、9 款分別定有明 文。蓋企業經營者為與不特定之多數相對人訂約之用，而預 先就契約內容擬定交易條款，為避免事業一方面減輕或排除 其本身之責任，加重相對人之責任，另一方面限制或剝奪相 對人權利之行使，甚至將各種風險轉嫁由相對人負擔，使相 對人喪失決定契約內容、交易條件之自由，故透過消費者保 護法加以規範。本件原告崧誠仲介公司與被告簽訂之不動產 專任銷售委託契約書，係以原告崧誠仲介公司為與不特定多 數人訂立同類契約之用，而單方預先擬定之契約條款作為該 契約之一部，應屬消費者保護法所稱之定型化契約。又按企 業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理 期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條 款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之 內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款 之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化 契約之審閱期間，消費者保護法第11條另有明文，是定型化 契約原則上固應有合理期間供消費者審閱全部條款內容，惟 審閱期間之長短並非絕對，且法律上亦無禁止拋棄該審閱期 間之規定。 ㈡、查本件被告係於100 年8 月9 日與原告崧誠仲介公司簽訂委 託不動產專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書，簽訂 過程係原告崧誠仲介公司之南港店店長任鵬飛於當日先與被 告之弟闕壯木相約在被告與闕壯木之住處樓下警衛室見面， 嗣被告下樓參與簽約等情，業據證人任鵬飛於審理中證述及 被告自承：約100 年5 月間，伊有拿系爭房屋之1 份鑰匙給 伊弟弟，伊跟伊弟弟說這間房子要賣，請他也一起注意，但 伊沒有要他去找仲介公司；100 年8 月9 日伊下去時契約條 款已經寫好了，伊簽的原因是伊信任伊弟弟，所以沒有多問 等語（同見本院101 年5 月25日言詞辯論筆錄），又依卷附 該委託不動產專任委託銷售契約書所示，其上特約條款欄係 以手寫記載「已了解契約內容無需主張審閱權」，並經被告 於緊臨其旁處親自簽名（見本院卷第14頁），足認被告確實 知悉其簽名即表示同意拋棄審閱期間，惟仍自忖信賴其弟已 審閱相關契約條款而簽名同意，則該同意拋棄審閱期間條款 既經被告自行斟酌衡量後同意，並無對被告顯失公平之情事 ，且被告於契約後亦留存有該契約書（見本院卷第40至42頁 ），復未舉證於100 年8 月9 日簽約後迄100 年9 月16日提 起本件訴訟前曾向原告崧誠仲介公司質疑因審閱期間未足而 未瞭解契約條款之情事，是本件被告拋棄審閱期間之行為當 已合法生效，其於本件訴訟中復爭執與原告崧誠仲介公司間 之不動產專任銷售委託契約書因無審閱期間而無效，自無可 採。 ㈢、綜上，本件原告崧誠仲介公司與被告間之不動產專任銷售委 託契約書，並無因違反審閱期間之規定而無效之情形，洵堪 認定。 二、關於原告陳子思與被告間是否因原告崧誠仲介公司之仲介銷 售行為而買賣契約成立生效部分： ㈠、原告雖主張原告崧誠仲介公司與被告簽訂不動產專任委託銷 售契約書、委託事項變更契約書後，經原告崧誠仲介公司居 間仲介，洽得原告陳子思願以符合被告變更後之委託價格購 買系爭房地，且原告陳子思已支付現金15萬元為定金交予原 告崧誠仲介公司，嗣被告雖反悔不賣，惟按委託不動產專任 銷售委託契約書第7 條約定，原告崧誠仲介公司已視為完成 居間仲介之義務，且按委託不動產專任委託銷售契約書第9 條約定，原告陳子思與被告間之買賣契約於原告崧誠仲介公 司收受定金時已成立生效云云。經查： １、按本件原告崧誠仲介公司與被告間之不動產專任委託銷售契 約書於第7 條第3 項第1 款第2 目約定：「乙方（即原告崧 誠仲介公司）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事 由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書 時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清予 乙方委託銷售價格4%之服務報酬」，又第9 條第1 、2 、4 項約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告崧誠仲介公司 ）可為買賣雙方之代理人」、「買方出價達到委託價格時， 乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙 方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生 效」、「因可歸責於甲方之事由而未能簽訂不動產買賣契約 書時，則甲方應加倍返還定金予買方」等語（見本院卷第14 頁），亦即於買方出價達到委託價格，並經原告崧誠仲介公 司收受定金時，即擬制買賣契約成立生效。至被告雖質疑該 擬制條款剝奪買賣雙方關於契約必要之點是否合致之決定權 ，違反消費者保護法第12條規定，違反誠信原則且對消費者 顯失公平而無效云云，惟查原告崧誠仲介公司與被告簽訂之 不動產專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書內載有委 託銷售價格、各期付款比例（見本院卷第13至15頁），且另 有經被告簽名而不爭執真正之不動產說明書，記載系爭房地 之產權調查狀況、標的物現況等資料（見本院卷第70至78頁 ），堪認就買賣契約之各項條件已揭露，而委由原告崧誠仲 介公司代買賣賣方互為接洽以達成意思合致，並無剝奪買賣 雙方權利、違反誠信原則或顯失公平，因違反消費者保護法 第12條規定而無效之情形。但查，原告崧誠仲介公司與被告 間之不動產專任委託銷售契約書固有上開關於擬制買賣契約 成立生效之約定，然按同契約書第8 條第7 款另約定：「（ 不動產專任委託銷售）契約成立後，除甲方不同意授權乙方 代為收受買方支付之定金外，否則視為同意授權」等語，則 如原告崧誠仲介公司尚未向買方收取定金前，被告已表示不 同意授權原告崧誠仲介公司代為收受買方支付之定金，且其 理由並非不正當時，原告崧誠仲介公司代理收受定金之權限 應認即受限制。 ２、查原告崧誠仲介公司於100 年8 月10日與原告陳子思簽訂不 動產買賣意願書，記載原告陳子思出價1,458 萬元，並支付 斡旋金現金15萬元等語（見本院卷第16頁），該出價固高於 原告崧誠仲介公司與被告間於100 年8 月9 日簽訂不動產專 任委託銷售契約書後，再以委託事項變更契約書變更之「委 託銷售價格1,400 萬元」（見本院卷第15頁），然依該不動 產買賣意願書已明載原告陳子思所支付者為「斡旋金」而非 「定金」，且經證人任鵬飛於審理中證稱：陳子思8 月10日 出價1,458 萬元時有口頭但書，他要經銀行鑑價貸款額度， 可以貸到他的需求，才要作定金收據等語（見本院101 年5 月25日言詞辯論筆錄），尤見原告陳子思當日之出價附條件 而不確定，其所交付之15萬元非屬定金之性質甚明。次查原 告崧誠仲介公司嗣雖於100 年8 月14日與原告陳子思簽訂「 買賣定金收據」，記載原告陳子思委託原告崧誠仲介公司居 間仲介承購賣方即被告所有之系爭房地，買方同意交付定金 現金15萬元、不動產承買價款為1,458 萬元等語（見本院卷 第17頁），並經證人任鵬飛於審理中證稱：100 年8 月14日 簽訂買賣定金收據時，原告陳子思之銀行貸款額度已經確定 等語（同見本院上開言詞辯論筆錄），亦即該15萬元於100 年8 月14日由斡旋金轉為定金之性質； ３、惟查，⑴依證人任鵬飛於審理中另證稱：伊收了斡旋金後都 一直有與屋主聯繫等語（同見本院上開言詞辯論筆錄）；又 證人即被告之妻朱麗雲於審理中證稱：任鵬飛於100 年8 月 11日打電話來說已經有人要來買這間房子，伊就問他多少錢 ，他說1,458 萬元，伊再問他說那合約書上的總價要寫多少 ，他回答伊寫1,458 萬元，58萬元是佣金，伊問他「本屋銷 售不付服務費」，為何還有佣金，他說1,400 萬以下就不用 佣金，但問題是伊的底價是1,400 萬元，怎麼會有1,400 萬 元以下之問題，任鵬飛說買方在等銀行鑑價下來，等鑑價下 來後再討論這個問題，因為如果鑑價沒有下來，不一定會用 1, 458萬元買，然後他就掛斷電話；100 年8 月13日任鵬飛 跟伊說他拿到斡旋金，伊跟他說你佣金的事情還沒有交代好 ，怎麼可以跟他拿斡旋金，任鵬飛就說他是專任委任的，所 以可以作這件事情；後來他於8 月16日又有打電話來，但伊 等討論傭金的事沒有共識，後來他於8 月17日又有打電話來 跟伊等約8 月19日在S ＆D 咖啡廳討論佣金的事，伊有跟他 說要一併把空白的買賣契約書帶來給我們預覽，但8 月19 日當天任鵬飛並沒有帶空白的買賣契約書來，他說要到正式 簽約那天才能看，也沒有交代佣金的問題，那天只有告訴伊 等說原告公司已經寄存證信函出去了，伊等無法再談，就只 好離開了等語（同見本院上開言詞辯論筆錄），顯見被告方 面已於10年8 月14日前，即因與原告崧誠仲介公司間關於服 務報酬之爭議，表達拒絕原告崧誠仲介公司向出價者收取任 何款項之意。⑵而就被告拒絕原告崧誠仲介公司向出價者收 取款項之理由，按原告崧誠仲介公司與被告於簽訂不動產專 任委託銷售契約書後，於同日再簽訂之委託事項變更契約書 記載委託價格變更為「1,400 萬元」，及於特約條款欄記載 ：「本屋銷售不付仲介服務費，但要付增值稅及過戶所需之 規費」等語（見本院卷第15頁），依一般理解，委託銷售價 格當指系爭房地之底價，亦即最低出售價格，又前述特約條 款欄復明載不付仲介服務費，則本件被告主張其無須因系爭 房地之成交而支付原告崧誠仲介公司服務報酬，當非無據。 至原告所舉之證人任鵬飛固於審理中證述：100 年8 月9 日 伊與闕壯木相約在他與被告住處之樓下警衛室，闕壯木將他 哥哥即被告叫下來討論他們要開的價錢，討論的結果是他們 要實拿1,400 萬元，不付服務費，但須負擔增值稅及相關費 用，伊有口頭上跟他們說，1,400 萬元以上之價差額就是原 告方面要收取的服務費，以不超過政府規定的4%為上限，他 們有同意；在仲介慣例上，於不知屋主想要實拿多少錢之前 ，會先有1 個廣告價，等確定屋主想要實拿的價錢之後，又 會再簽1 個變更契約書，而本件伊是之前就與屋主方面接觸 知道他們想開的價錢是1,620 萬元，所以這個價錢就是廣告 價，需要有1 份委託銷售契約書，而確悉屋主想要實拿多少 錢後，再有1 份契約書，所以當日才會簽立兩份契約；依政 府規定仲介公司可向買賣雙方收取之服務費最多不能超過6% ，仲介公司不可能不收服務費云云（同見本院上開言詞辯論 筆錄），惟查，證人任鵬飛前揭關於與被告訂約時，已講好 屋主實拿「1,400 萬元」（亦即只拿1,400 萬元，而非最少 拿1,40 0萬元），1,400 萬元以上的差額是原告崧誠仲介公 司的服務報酬云云，業經被告明白否認在案，且與委託事項 變更契約書明文記載「本屋銷售不付仲介服務費」等語顯然 不符，顯無足採；又若系爭房地之買賣成立，原告崧誠公司 雖未向賣方即被告收取服務報酬，惟仍得向買方收取2%之服 務報酬，並非無償提供服務，是亦無證人任鵬飛或原告所謂 上開約定違反仲介公司不可能不收取報酬之常情，併為敘明 ㈡、綜上，被告方面於原告崧誠仲介公司尚未向買方收取定金前 ，即已表示不同意授權原告崧誠仲介公司代為收受買方支付 之定金之意，且其拒絕理由並非不正當，則原告崧誠仲介公 司代理收受定金之權限即受限制，該公司於100 年8 月14日 已無權向原告陳子思收取定金。從而，原告崧誠仲介公司未 能於100 年8 月14日向原告陳子思收取定金，原告陳子思與 被告間不因原告崧誠仲介公司之收取定金行為而使買賣契約 成立生效，洵堪認定。 三、關於原告崧誠仲介公司得否向被告請求給付服務報酬及未能 向原告陳子思收取服務報酬之損害賠償共87萬1,600 元，及 原告陳子思得否向被告請求給付加倍返還定金15萬元部分： 查本件原告主張依不動產專任銷售委託契約書第7 條第3 項 第1 款第2 目約定，原告崧誠仲介公司於收受原告陳子思交 付之定金後，被告因可歸責之事由而未與原告陳子思簽訂不 動產買賣契約書，視為原告崧誠仲介公司已完成居間仲介之 義務，是被告仍應給付服務報酬，又原告崧誠仲介公司已仲 介買賣雙方契約成立，惟與被告間之委託銷售契約業經終止 ，是原告崧誠仲介公司受有未能向原告陳子思收取按買賣總 價2%計算之服務報酬之損害，再被告因可歸責事由而未與原 告陳子思簽訂不動產買賣契約書，依不動產專任委託銷售契 約書第9 條第1 、2 、4 項約定，及民法第249 條第3 款規 定，被告應加倍返還定金予原告陳子思云云。惟查，原告崧 誠仲介公司及陳子思前揭請求，均以原告陳子思與被告間因 原告崧誠仲介公司之仲介銷售行為而買賣契約成立生效為前 提，然查原告崧誠仲介公司因無權向原告陳子思收取定金， 故原告陳子思與被告間之買賣契約並未成立生效，業如前述 ，從而，本件原告崧誠仲介公司向被告請求給付服務報酬及 未能向原告陳子思收取服務報酬之損害賠償共87萬1,600 元 ，及原告陳子思向被告請求給付加倍返還定金15萬元，自均 屬無據，礙難准許。 四、揆諸以上各節所述，本件原告之訴均無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。 五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘 明。 六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 101 年 10 月 31 日 民事第一庭 法 官 孫曉青 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 10 月 31 日 書記官 詹佳佩