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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第208號 原　　　告　鄭麗櫻 訴訟代理人　林明賢 　　　　　　陳信亮律師 被　　　告　聿唐建設有限公司 法定代理人　陳鴻銘 被　　　告　游博丞 共　　　同 訴訟代理人　黃炳飛律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於101 年3 月 1 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應連帶給付原告新臺幣壹佰陸拾柒萬元及自民國一百年二月 九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用新臺幣叁萬肆仟零陸拾陸元由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。 事實及理由 一、原告起訴主張：伊於民國96年2 、3 月間，向被告預購「聿 唐MRT 」大樓B 棟一樓即門牌號碼臺北市○○區○○路3 段 99巷39弄12號建物一戶與土地、及地下室2 樓編號6 號之車 位（下稱系爭房地），並簽訂房屋及土地預定買賣合約書（ 下稱系爭合約），並已繳納預付款新臺幣（下同）167 萬元 。然被告於99年9 月將系爭房地出售予訴外人朱素金，致被 告無法依約交付系爭房地，伊遂於99年12月22日以律師函通 知被告解除買賣契約。為此，依房屋預定買賣合約書第20條 第1 項及土地預定買賣合約書第10條第1 項之規定，請求被 告應連帶歸還價金167 萬元等語。並聲明：㈠被告應連帶給 付原告167 萬元及自100 年2 月9 日起至清償日止按年息5% 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房地買賣契約因其多次向原告催繳，然原告 違約未依限繳納分期款項，業經被告依約解除契約並沒收已 繳付之款項在案。被告雖多次告知原告契約已解除，無奈原 告置之不理，原告之請求實無理由等語置辯。並聲明：原告 之訴駁回。 三、本件經兩造協議後簡化爭點如下： 甲、兩造所不爭執之事項： ㈠原告於民國96年3 月4 日與被告簽訂系爭合約（本院卷第 11-46 頁），購買被告所興建之系爭房地，原告已繳至第 5 期款，分別為1 樓部份房屋及土地繳付148 萬元，地下 2 層停車位部份繳付19萬元，合計共繳付167 萬元。 ㈡系爭合約附件分期繳款期日表約定，第6 期款應於使用執 照取得時繳款，系爭房地於97年12月19日取得使用執照。 ㈢被告於98年2 月13日以書面通知原告繳納第6 期款，並於 98年2 月26日發函催繳，原告收受通知後並未如期繳款。 ㈣被告於98年3 月12日以板橋24之郵局第1930號存證信函（ 本院卷第77-79 頁）回覆再次催繳並通知原告應完成銀行 對保手續等事務，原告於98年3 月19日以臺北中山郵局第 337 號存證信函回覆拒絕按期繳款。 ㈤被告於98年4 月14日委請律師以98年飛律字第414 號律師 函（本院卷第80-81 頁）「請於文到後7 日內繳付第6 期 款工程房屋款13萬元，逾期本公司將依房屋預訂買賣契約 書第20條規定解除契約，並沒收已繳付款項，請勿自誤」 ，原告於98年4 月17日收受，仍未依限繳款。 ㈥原告於98年4 月17日以系爭房地有瑕疵主張解除契約請求 損害賠償，經本院98年度訴字第685 號、臺灣高等法院98 年度上字第50號判決駁回在案。 ㈦原告於99年6 月2 日電傳申請書（本院卷第82頁）請求繼 續執行系爭合約，被告於99年6 月17日以(99)聿建字第00 01號函覆（本院卷第83頁）表明已解除契約並沒收已繳付 款項。 ㈧原告於99年10月22日以臺北光復郵局臺北36支局第2216號 存證信函（本院卷第52頁）要求依原條件交屋，否則解除 契約，被告請律師於99年11月10日以99飛律字第1110 號 律師函（本院卷第84-85 頁）明確告知「本公司業依房屋 預訂買賣契約書第20條規定解除契約，並沒收已繳付款項 在案，台端再主張解除契約返還價金，礙難准允」。 ㈨原告於99年12月13日以臺北郵局第000679號存證信函（本 院卷第86頁）寄20萬支票，要求被告點交房屋及停車位， 被告於99年12月15日以契約業經解除為由，退還支票。 ㈩就被告所提被證1-6 書證（本院卷第77-88 頁）之證據能 力，原告不爭執。 系爭合約第7 條（本院卷第13、31頁）約定「付款條件及 方式：一、買方應依附件﹝四﹞『付款分配明細表』（本 院卷第22頁背面、40頁背面）中所約定之繳款條件，於接 獲賣方書面繳款通知後7 日內，以現金或即期支票自行向 賣方指定之地點或金融機構專戶如數一次繳納。二、依前 項規定，如買方逾期達5 日仍未繳清或已繳之票據無法兌 現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五單利計算 之遲延利息，於補繳期款時一同繳付賣方，若逾期達15日 ﹝含﹞時，經賣方以存證信函催告或其他書面催繳後7 日 內仍未繳付時，即視為買方違約，賣方得解除契約，如賣 方解除契約則依本約第20條違約之約定辦理。」。 本件若原告勝訴，法定遲延利息從100 年2 月9 日起算。 乙、兩造所爭執之事項： 就系爭合約誰有權行使解除權？有解除權者，是否已合法 解除契約？ 四、經查： （一）按系爭合約第7 條約定：「... 於接獲賣方書面繳款通知 後7 日內，..如數一次繳納。... 若逾期達15日（含）時 ，經賣方以存證信函催告或其他書面催繳後7 日內仍未繳 付時，即視為買方違約，賣方得解除契約，如賣方解除契 約則依本約第20條違約之約定辦理。」一事，為兩造所不 爭執（詳上揭不爭執事項，本院卷第127 頁）。是依系 爭合約約定內容以觀，若原告逾期繳款並經被告以存證信 函催告或其他書面催繳後後7 日內仍未繳付時，被告得行 使解除權。被告於98年2 月13日以書面通知原告繳納第6 期款；並於98年2 月26日發函催繳；復於98年3 月12日以 存證信函再次催繳；再於98年4 月14日以律師函通知原告 ，原告仍未依限繳款一事，亦為兩造所不爭執（詳上揭不 爭執事項㈡、㈢、㈣、㈤，本院卷第126 頁背面）。是依 上揭合約條文約定及存證信函、律師函之事實，可知被告 業因原告未依約繳付第6 期款項，而取得解除權。惟依被 告上揭98年4 月14日律師函內容：「請於文到後7 日內繳 付第6 期款工程房屋款13萬元，逾期本公司【將】依房屋 預訂買賣契約書第20條規定解除契約，並沒收已繳付款項 ，請勿自誤」以觀，該律師函只是催告原告，若原告於收 受該律師函後7 日內，再逾期未繳第6 期工程房屋款時， 被告【將】解除契約，而難認該律師函係附有停止條件之 解除契約之意思表示。然，被告於本院100 年8 月23日言 詞辯論時自陳：98年4 月14日乃其最後催告解除契約，之 後並無再為任何行為（本院卷第154 頁）等語。可知，被 告寄發該律師函後，於原告未依約繳款時，被告並未進而 行使解除權，則兩造間就系爭房地之合約關係，未因被告 行使解除權而消滅一事，應屬有據。又被告雖再於99年6 月17日以函告知原告，表明已解除合約並沒收已繳付款項 ；復於99年11月10日以律師函明確告知被告「其業依房屋 預訂買賣契約書第20條規定解除契約」一事，雖為兩造所 不爭執（詳上揭不爭執事項㈦、㈧，本院卷第126 頁背面 ）。然，依上揭告知內容以觀，被告只是單純陳述系爭房 地之契約關係業經解除一事之事實，而非為行使解除權之 意思表示，則被告抗辯系爭房地之合約關係業已消滅一事 ，容有誤會。 （二）又原告就系爭房地共繳付167 萬元，且原告於99年6 月2 日電傳申請書請求繼續執行系爭合約；復於99年10月22日 以存證信函要求依原條件交屋，否則解除契約；再於99年 12月13日以存證信函寄20萬支票，要求被告點交房屋及停 車位，並經被告拒絕及退回一事，亦為兩造所不爭執（詳 上揭不爭執事項㈠、㈦、㈧、㈨，本院卷第126 頁）。另 被告已將系爭房地出賣給訴外人朱素金，原告遂以此為由 ，依系爭合約第20條第1 項（本院卷第36頁）於99年12月 22日以律師函（本院卷第60頁）通知被告解除契約，並經 被告於99年12月23日收受該律師函一事，復為兩造所不爭 執（本院卷第192 頁）。查，兩造間就系爭房地之合約關 係，未因被告行使解除權而消滅一事，業如上述。又原告 先後於99年6 月2 日、10月22日、12月13日，催告被告依 約履行，復經被告收受上揭催告函，亦如上述，然被告逾 期未履行，則原告於99年12月22日以律師函向被告為解除 系爭房地買賣契約之意思表示，自屬有據。又該解約意思 表示業經被告於99年12月23日收受無訛，則原告主張系爭 房地之買賣契約，自已生解除之效力一事，復依系爭合約 第20條第1 項（本院卷第36頁）規定，請求被告應退還所 收價款167 萬元一事，應屬可採。 五、從而，原告本於前揭原因事實，依房屋預定買賣合約書第20 條第1 項及土地預定買賣合約書第10條第1 項之規定，主張 解除契約，並請求被告連帶給付如主文第1 項所示之款項及 法定遲延利息，為有理由，應予准許，並依職權確定被告應 負擔之訴訟費用額為34,066元（第一審裁判費34,066元）。 又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額，准予宣告假執行。 六、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經 審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此 敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1 項。 中 華 民 國 101 年 3 月 15 日 民事第一庭 法 官 陳梅欽 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 3 月 16 日 書記官 羅伊安