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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第352號 原　　　告　張虹玉 訴訟代理人　周鴛鴦 被　　　告　郭維鴻 　　　　　　盧盈有 訴訟代理人　盧俊全 上列2人共同 訴訟代理人　鄭穎律師 　　　　　　黃雅俞律師 被　　　告　陳和吟 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國100 年8 月18日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 被告盧盈有應給付原告新臺幣捌拾貳萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告盧盈有負擔二分之一，餘由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： （一）原告於民國99年11月間經被告即東森房屋中山捷運加盟店 （即宅通不動產經紀有限公司，負責人為被告郭維鴻）仲 介人員陳和吟之仲介，前往被告盧盈有所有、門牌臺北市 ○○區○○○路○○○ 號2 樓之4 房屋（下稱系爭房屋）看 屋。被告陳和吟明知系爭房屋窗外看出去就會看到發生火 災、燒死7 人的白雪大旅社，且系爭房屋距離該火燒過的 房屋甚近，成年男子手伸出即可摸到，具有瑕疵，卻故意 隱瞞原告此一事實，並帶同原告看屋，前後3 次被告都刻 意約在晚上、視線不好的時間。且對原告所問有關燒黑牆 壁（即燒燬之白雪大旅社之牆壁）之問題，則以修理房屋 之詞欺騙原告，致原告沒有多想，於同年11月24日即與被 告盧盈有簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 向被告盧盈有購買系爭房屋及所坐落基○○○區○○段○ ○段○○○○○號土地權利範圍萬分之58（系爭房屋與基地以 下合稱系爭房地），約定買賣總價新臺幣（下同）818 萬 元，分4 期付款，第1 期支付45萬元（簽約款）、第2 期 支付119 萬元（備證用印款）、第3 期支付82萬元（完稅 款）、第4 期支付572 萬元（尾款）。原告於支付前2 期 款項後，偶然與鄰居聊到此事，經鄰居告知系爭房屋旁邊 就是發生過火災的白雪大旅社等情，原告始知悉此事。原 告遂於100 年1 月13日與同年月21日以系爭房屋看得見燒 毀之白雪大旅社為由，分別對被告郭維鴻、盧盈有主張解 除契約，請求被告郭維鴻、盧盈有返還買賣價金164 萬元 。但遭被告郭維鴻、盧盈有拒絕，並以要沒收價金、律師 費高昂等詞恐嚇原告，原告乃依提起本訴，請求被告返還 價金等語。 （二）並聲明：被告應給付原告164萬元。 二、被告則以： （一）系爭房屋非為凶宅，並無瑕疵。所謂凶宅，係指賣方產權 期間於建築物之專有部分內曾發生兇殺或自殺致死情事； 而系爭房屋並未發生前述情事，附近房屋縱曾發生火燒事 件，亦非系爭房屋之瑕疵。原告自不得以系爭房屋具有瑕 疵為由主張解除契約。縱原告曾發函通知解除契約，亦不 生解除之效力。 （二）被告陳和吟並未詐欺原告。被告陳和吟於原告看屋過程並 未告知鄰棟白雪旅社係在修繕，亦未刻意隱瞞此事；原告 看屋有3 次都是在晚上6 點前，第4 次則在晚上7 點左右 ，不至於看不到白雪大旅社被燒燬的牆面；而原告對此亦 未詢問被告陳和吟，被告陳和吟並無詐騙原告之情。 （三）本件係原告無理由違約，經被告盧盈有催告後，其仍拒絕 給付第3 期款項，原告依系爭買賣契約第11條第2 項規定 ，已於100 年3 月7 日以存證信函向原告表示解除系爭買 賣契約，並沒收原告已支付之價金之意思，系爭買賣契約 已經被告盧盈有合法解除。倘本院認上述節解約之存證信 函未生送達效力，被告盧盈有亦以100 年8 月10日答辯狀 之送達併向原告為解除系爭買賣契約之意思表示。 （四）又白雪大旅社距離系爭房屋有4 棟之距離，目前已完成牆 面整修，也在重建中。原告實際居住於距離系爭房屋6 、 700 公尺之地區，長達30年時間，對於白雪大旅社相關情 況應甚清楚，亦無陷於錯誤可言。系爭房屋與白雪大旅社 的牆面亦非成年男子伸手可及，而有3.6 公尺之距離。實 則，原告係因繳付前2 期款項後，貸款並未完成，始未繼 續繳納第3 期款項，並以此事提起訴訟。此外，被告郭維 鴻、陳和吟與原告對談時，係傳達被告盧盈有將沒收價金 之意，並告知違約之後果等情，並未恐嚇原告等語，資為 抗辯。 （五）並聲明：原告之訴駁回。 三、經核： （一）原告於99年11月24日與被告盧盈有簽訂系爭不動產買賣契 約，向被告盧盈有購買系爭房地，約定總價金為818 萬元 ，分4 期付款，第1 期為簽約款，金額為45萬元，第2 期 為備證用印款，金額為119 萬元，第3 期為完稅款，金額 為82萬元，第4 期為尾款，金額為572 萬元。原告已給付 第1 期與第2 期款項，第3 期款項則未給付。 （二）依系爭買賣契約第4 條規定，原告與被告盧盈有共同委任 訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經）辦理 買賣價金履約保證，原告給付之價金應存於僑馥建經名義 之信託專戶，由僑馥建經辦理交易管理暨認證事宜，認證 雙方權利義務履行之結果，並依據雙方之約定辦理價金給 付或返還之作業。 （三）系爭買賣契約第11條復規定：「訂約雙方若發生不依履行 義務之違約情事，經他方定7 日以上期間催告仍未履行， 雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後， 本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付 作業」、「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解 除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最 終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定 外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘 額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異 議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方請求， 不得對僑馥建經作主張」。 （四）系爭房屋外窗側邊可見燒燬之白雪大旅社後面牆壁，白雪 大旅社於98年3 月2 日發生火災時有7 人死亡。 （五）被告盧盈有併以100 年8 月10答辯狀繕本之送達，向原告 為解除系爭買賣契約之意思表示，該答辯狀繕本已於同年 8 月18日送達原告。 上述各項，有兩造提出之臺北市建成地政事務所建物測量 成果圖影本、不動產買賣契約書影本、網路新聞搜尋資料 、照片4 張等附卷可參，均堪信為真實。 四、得心證之理由： 原告主張系爭房屋開窗即見燒死7 人之白雪大旅社，有減少 供住宅使用之通常效用及契約所預定之效用外，亦具有減損 其流通性及減少其交易價值之瑕疵存在，原告盧盈有應負物 之瑕疵擔保責任；而被告陳和吟則有示以原告不實之事，使 原告陷於錯誤而為簽約意思表示之詐欺行為，乃依物之瑕疵 擔保規定解除系爭買賣契約，或依詐欺規定撤銷原告所為訂 約之意思表示，而請求被告返還其已給付之價金164 萬元等 語，被告則以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點應在於： （一）系爭房屋是否具有物之瑕疵？（二）原告是否受被告 陳和吟詐欺而簽訂系爭買賣契約？（三）原告是否不負價金 給付遲延之責任？系爭買賣契約是否經被告盧盈有合法解除 ？（四）被告盧盈有得否沒收原告已給付之164 萬元（包含 僑馥建經保管部分）作為違約金？金額是否過高？（五）原 告得否依民法第179 條或第259 條第1 項第1 款規定請求被 告返還已給付之價金？得請求返還之金額若干？ 茲分述如下： （一）系爭房屋並無物之瑕疵： 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第 354 條第1 項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物 之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕 疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第 1173號判例意旨足資參照）。次按曾發生非自然身故情事 之房屋，即一般所稱之凶宅。至凶宅之定義，依房屋市場 之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋 。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通 常效用之降低。惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情 事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成 該房屋或不動產之市場接受程度。與週遭環境相較，凶宅 之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言， 非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生 負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格 ，應認屬物之瑕疵（臺灣高等法院99年度上字第1316號判 決意旨足資參照）。再按房地產交易實務上，出賣人對於 其出售之房屋否發生「兇殺或自殺致死之情事」，固有說 明義務，然所謂「發生兇殺或自殺致死之情事」乃指賣方 產權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物 及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加 工致死（如自殺）之情事，如非賣方產權持有期間或非他 人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事 」（臺灣高等法院98年度重上字第579 號判決意旨可資參 照）。 2.原告主張系爭房屋對外之窗戶得見燒死7 人之白雪大旅社 ，而具有瑕疵云云。然查本件交易之系爭房屋既未發生兇 殺或自殺致死之情事，即非一般所謂之凶宅，依房屋市場 之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場 價格等情。而從系爭房屋可看見之白雪大旅社之建築，雖 曾遭祝融而有7 人死亡，既無發生兇殺或自殺致死之情事 ，自非一般所謂之凶宅可論，且亦非系爭買賣契約之標的 。系爭房屋復無其他滅失或減少其價值之瑕疵、滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；從而原告主張系爭 房屋具有瑕疵乙節，並非有據。 （二）原告並無受被告陳和吟詐欺而簽訂系爭買賣契約之情形， 其不得以此為由撤銷系爭買賣契約︰ 1.按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事 實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1 項定 有明文。被詐欺而為意思表示者，依上揭規定，表意人固 得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應 就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判 例要旨參照）。又民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積 極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除法律上、契約上或 交易習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違 法性，即與本條項所謂之詐欺不合，且消極不作為施用詐 術之行為，與單純之沉默不同，仍須有消極的隱匿、掩飾 事實之行為而故意不為告知，始構成所稱之消極詐欺行為 （最高法院80年台上字第2713號判決參照）。 2.原告主張伊遭被告陳和吟故意約於晚上看屋，對於伊詢問 窗外燒黑之牆壁則答以修屋，係對其詐欺云云。然查不動 產買賣交易金額甚鉅，按理當事人對於不動產之屋況、陳 設、環境應有為一定程度的觀察與瞭解，且原告亦自承於 購買系爭房地前，至少去過系爭房屋3 次，對於該面燒黑 的牆壁亦有留意及詢問（參見本院卷第55頁之言詞辯論筆 錄），顯見是否晚上看屋對於原告觀察系爭房屋並無甚大 之影響。原告主張被告陳和吟詐欺伊該面牆壁是在修屋云 云，既為被告陳和吟所否認，原告就此部分利己之主張， 自負有舉證之責。而依前所述，白雪大旅社之事件並非系 爭房屋之瑕疵，按諸社會通常交易觀念，亦難認確屬系爭 買賣契約之重大事項，要非仲介人員主動說明義務之範圍 。又被告陳和吟是否對原告有積極之詐欺行為或對該面牆 壁有為故意隱瞞、避重就輕之說明，並非無疑，原告對此 又未能舉出確切之證據以明，自不足認為真實。況且，被 告陳和吟並非系爭買賣契約之當事人，係屬第三人，倘被 告陳和吟詐欺原告，使原告陷於錯誤而簽訂系爭賣契約， 亦以系爭買賣契約之相對人即被告盧盈有明知詐欺之情或 可得而知者為限，原告始得撤銷系爭買賣契約。就此，原 告亦未能舉證以明。揆諸上開說明，原告自不得以受被告 陳和吟詐欺為由而撤銷締結系爭買賣契約之意思表示。 （三）原告應負價金給付遲延之責任，系爭買賣契約已經被告合 法解除︰ 1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條之規定，應 負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金， 民法第359 條定有明文。查系爭房屋並無物之瑕疵，業已 析述如上，原告自無據以解除系爭買賣契約之解除權，則 原告主張解除系爭買賣契約即屬無據。系爭買賣契約既未 經原告合法解除，買賣雙方自仍受其拘束，原告即有依約 給付價金之義務。 2.復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定 相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契 約。民法第229 條第1 項、第254 條分別定有明文。查兩 造間系爭買賣契約，就買賣價款約定分4 期給付，如上開 三之（一）所述。另系爭買賣契約第11條關於雙方違約、 解除契約暨賠償責任之條款，其中第1 項規定：「訂約雙 方若發生不依履行義務之違約情事，經他方定7 日以上期 間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍 未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執 行專戶價金之撥付作業... 」等內容。顯然兩造間有關買 賣價金之給付義務，定有確定期限。而原告並未繳交第3 期款項，為其所不爭執；原告既未合法解除系爭買賣契約 ，依系爭買賣契約之約款，其仍有給付第3 期價金之義務 ，原告未依約按時給付，即應負給付遲延之責任。又原告 已於100 年1 月21日發函向被告盧盈有為解約之表示（見 本院卷第65頁），堪認原告已為拒絕履行系爭買賣契約之 意思表示，依照前揭民法第254 條規定暨系爭買賣契約前 述條款，應認被告盧盈有得逕為解約，而無庸再對原告為 定期履行之催告。準此，被告盧盈有以100 年8 月10日答 辯狀繕本之送達併向原告為解除系爭買賣契約之意思表示 ，即屬有據。被告盧盈有上開解約意思表示已於100 年8 月18日送達原告，系爭買賣契約業經被告盧盈有合法解除 乙情，自堪認定。 （四）被告盧盈有得請求沒收之違約金金額以82萬元為適當： 1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此 規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始 得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債 務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例要 旨參照）。且違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會 經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務人 若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以衡 量（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判 例意旨參照）。 2.查系爭買賣契約第11條規定：「本約簽訂後，甲方若有違 約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償 ，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至 後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之 價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方... 。 」等內容，核屬違約金約定之性質，甚為明確。是買受系 爭房地所支付之價金扣除已給付之餘額，即為買賣雙方所 約定之違約金；被告盧盈有援引該等條款主張其得沒收原 告已給付之價金作為違約金，自非無據。惟就原告已給付 之價金164 萬元全數為違約金之金額是否過高乙點，按諸 前揭說明意旨，本院自應依職權加以審酌。考以系爭買賣 契約第11條第2 項之規定，係對買受人違約而出賣人解除 契約後，應將已支付予受雙方委託之僑馥建經之價金扣除 已給付之餘額作為違約金給付出賣人。惟本條約定一律以 買受人已支付之價金作為計算違約金之基礎，而不考慮買 受人給付遲延、違約情形之嚴重程度，將形成買受人按時 給付之價金越少，其所受懲罰金額反而減輕之情，顯非公 允合理。本院審酌原告已依約履行部分給付義務、締約支 出、可能利息損失等，及被告盧盈有已於100 年1 月間受 原告通知不欲履約之意思表示，尚可及早因應將系爭房地 再行出賣或其他處置，被告盧盈有已支付之仲介費、代書 費及房屋空置未使用之折損等，及一般客觀事實、社會經 濟狀況及義務違反程度、當事人所受損害情形等一切情狀 ，認以原告已給付價金全數164 萬元為違約金，核屬過高 ，應予酌減2 分之1 為82萬元，較屬適當。準此，被告盧 盈有對於原告就系爭買賣契約之違約金債權應以前述酌減 後之82萬元為限，逾此金額範圍之違約金債權即不存在。 （五）原告已給付存於僑馥建經信託專戶之價金164 萬元，其中 82萬元部分，被告盧盈有得予沒收作為違約金，原告不得 請求被告返還，其餘82萬元部分，被告盧盈有不得沒收， 應予返還（逕由僑馥建經依約返還原告）： 承上所述，被告盧盈有對於原告就系爭買賣契約之違約金 債權應為82萬元，被告盧盈有自得逕予沒收，至其餘82萬 元部分，被告盧盈有即不得沒收。而系爭買賣契約已經被 告盧盈有合法解除，依民法第259 條第1 款規定，買賣雙 方均互負回復原狀之義務，是則，原告本於上述規定請求 被告盧盈有返還其已給付而存於信託專戶之82萬元部分， 即屬有據。此部分並由僑馥建經依委任關係，逕行代為返 還原告，併此敘明。 五、從而，原告本於解除契約，當事人互負回復原狀義務之法律 關係，請求被告盧盈有返還82萬元，為有理由，應予准許。 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併 予敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。 中 華 民 國 100 年 8 月 30 日 民事第三庭 法 官 施月燿 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附 具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否 則本院得不命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 100 年 10 月 6 日 書記官 吳昀蔚