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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第163號 原　　　告 即反訴被告　潘淑萍 訴訟代理人　高木蘭律師 被　　　告 即反訴原告　張琳嬿 訴訟代理人　詹文凱律師 上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國100年12月2日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸佰陸拾萬元及自民國一百年二 月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣捌仟肆佰陸拾玖元及自民國一百 年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 。 反訴原告其餘之訴駁回。 反訴費用由反訴被告負擔百分之九十七，餘由反訴原告負擔。 本判決第三、四項於反訴原告以新臺幣貳佰貳拾壹萬元供擔保後 ，得假執行；但反訴被告如以新臺幣陸佰陸拾萬捌仟肆佰陸拾玖 元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 反訴原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、本訴部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：「 ㈠被告應給付原告新臺幣（下同）660 萬元及自民國100 年 2 月16日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡被告應自 100 年2 月16日起至清償日止，按日給付原告3,300 元。㈢ 願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於訴訟進行中，變更聲明 為：「㈠被告應給付原告142 萬8,451 萬元及自100 年2 月 16日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡被告應自100 年2 月16日起至清償日止，按日給付原告714 元。㈢願供擔 保請准宣告假執行。」，核其所為，係屬減縮應受判決事項 之聲明，揆諸前開規定，自應准許。 二、原告起訴主張：原告前透過訴外人立琪不動產經紀有限公司 （下稱立琪公司）之仲介，與被告於99年12月24日簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告向原告買受坐 落新北市○○區○○段○○○ ○號土地、權利範圍5 萬分之22 5 暨其上同小段6563建號即門牌新北市○○路○○巷○○號19樓 建物、權利範圍全部（下稱系爭房屋）及同小段6584建號即 門牌新北市○○區○○路○○巷20-42 （雙號）、42-1號、46 -58 （雙號）地下一、二樓建物、權利範圍205 分之1 之不 動產（下稱系爭不動產），約定買賣總價金為660 萬元，被 告需於簽約及完稅時分別支付原告66萬元，於100 年1 月31 日前付清尾款528 萬元並同時交屋，兩造並約定價金辦理履 約保證。嗣兩造同意延至100 年2 月15日辦理交屋手續，詎 交屋時被告突以系爭房屋近外牆處有些微油漆突起之情形為 由，當場拒絕點交系爭房屋。被告隨即於100 年2 月21日委 由律師發函撤銷系爭買賣契約，於該函中除請求原告返還已 受領之價金外，並通知履約保證人不得將餘款撥付予原告。 然系爭房屋之牆面若能適時施以維護、除濕，油漆浮起情形 即可解決，並無不能交屋之情事，被告在未經舉證之情形下 ，逕以「壁癌滲水」稱之，並謂原告有欺瞞之情形，原告實 難以苟同。嗣後原告與被告協商未果，被告不論對於立琪公 司或原告促請辦理交屋之通知，均置之不理。爰依系爭買賣 契約關係，請求被告給付買賣價金142 萬8,451 元，並依系 爭買賣契約書第12條第2 項約定，請求被告給付自100 年2 月16日起至清償日止，按日給以買賣價款千分之零點五計算 之違約金714 元等語，並聲明：㈠被告應給付原告142 萬8, 451 元及自100 年2 月16日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。㈡被告應自100 年2 月16日起至清償日止，按日給 付原告714 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。 三、被告則以：被告於簽約前至系爭房屋看屋時，系爭房屋業經 從事裝潢業之原告配偶重新油漆內部牆面及張貼壁紙，故未 能察看牆壁之原樣。經仲介人員詢問原告，原告告知系爭房 屋之牆壁無滲水、龜裂等瑕疵，並於系爭買賣契約第9 條第 5 款保證系爭房屋無滲水漏水等問題。然至100 年2 月15日 約定交屋日，被告與仲介人員至系爭房屋現場查看，竟發現 系爭房屋之牆面有龜裂、油漆剝落及壁紙突起皺折等情形， 明顯係牆壁滲水所引起，依現場狀況應屬俗稱之壁癌，難以 修復，故當日拒絕辦理交屋。而原告之配偶從事裝潢業，對 於房屋牆面是否滲水，應具專業之判斷能力，故原告在售屋 前應明知房屋之狀況，然不僅未確實告知被告，反而以重新 油漆、張貼壁紙等方式加以遮掩，明顯有詐欺之意圖，從而 被告得依民法第92條第1 項之規定，撤銷系爭買賣契約之意 思表示，而系爭買賣契約經撤銷後，原告不得再依系爭買賣 契約請求付款。再者，系爭房屋牆壁有滲水壁癌瑕疵，依一 般專業見解難以修復，故該瑕疵有減少房屋之價值及通常效 用之情形，被告亦得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約 ，原告即無請求買賣價金之權利。此外，系爭買賣契約價金 共計660 萬元，被告於99年12月27日、100 年1 月28日、10 0 年2 月10日分別匯入66萬元、66萬元、10萬8,451 元至原 告之履約保證專戶，並於100 年2 月1 日代償原告房貸餘額 517 萬1,549 元，故被告已全部付清買賣價金，原告所稱與 事實不符等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、兩造不爭執之事實： ㈠原告前透過訴外人立琪公司之仲介，與被告於99年12月24日 簽訂如本院卷第10-15 頁所示之系爭買賣契約，由被告向原 告買受系爭不動產，約定買賣總價金為660 萬元，被告需於 簽約及完稅時分別支付原告66萬元，於100 年1 月31日前付 清尾款528 萬元並同時交屋，兩造並約定價金辦理履約保證 。嗣兩造同意延至100 年2 月15日辦理交屋手續。 ㈡被告於99年12月27日、100 年1 月28日、100 年2 月10日分 別匯入66萬元、66萬元、10萬8,451 元至原告之履約保證專 戶，於100 年2 月1 日代償原告房貸餘額517 萬1,549 元。 系爭不動產則於100 年1 月28日移轉登記於被告名下。 ㈢被告於100年2月21日委由德誠聯合法律事務所發函主張以受 詐欺為由，撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示。 ㈣原告配偶經營之憶聲工程有限公司於99年10月間，曾裝潢系 爭房屋，並將內部牆面重新油漆及貼壁紙。 ㈤原告於「標的物現況說明書」第8項「是否有滲漏水情形」 ，勾選「否」。 ㈥被告買受系爭房屋辦理銀行貸款，支出申貸費用600 元、自 100 年2 月起至10月止支出貸款利息6 萬2,917 元，為系爭 房屋投保火災地震險支出2,232 元、辦理價金履約保證支出 履保費用1,980 元、支出契稅5 萬465 元、印花稅1,826 元 、代書及登記費用2 萬2,917 元，並已繳付100 年度房屋稅 8,469元。 ㈦被告因鑑定所需，支出拆除壁櫃陽台天花板之工資2,000元 。 五、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270 條之1 規定協議並 簡化兩造爭點如下：㈠系爭房屋有無滲漏水之瑕疵？㈡被告 以系爭房屋有滲漏水之瑕疵，主張解除系爭買賣契約，是否 顯失公平？㈢被告主張原告故意隱瞞系爭房屋有滲漏水之瑕 疵，其受詐欺而撤銷系爭買賣契約，有無理由？㈣原告依據 買賣契約之法律關係請求被告給付價金142 萬8,451 元，有 無理由？㈤原告依據系爭買賣契約第12條約定，請求被告自 100 年2 月16日起至清償日止按日給付原告714 元之違約金 ，有無理由？茲分別論述如下： ㈠系爭房屋有無滲漏水之瑕疵？ ⒈按滲漏為建築物之屋面、地面、牆面及管線外表面，在水壓 作用下若出現水滴或水流稱為漏水，若只是出現潤濕現象稱 為滲水，漏水和滲水現象總稱為滲漏。滲漏現象起因為建築 材料質地疏鬆和存在肉眼看不見之縫隙，造成液體在壓力作 用下向外流動之現象。建築物之滲漏成因分成兩部分，一為 固定設備所造成經常性的滲漏現象，包括水箱、水塔與冷熱 水管路所造成之滲漏現象，一般常稱為漏水。另一為其他因 素造成短暫性的滲漏現象，包括排水、降雨、積水、建築構 造或其他可能因素，一般稱為滲水或滲漏。前述兩種滲漏現 象，可以經由檢視發生原因而加以修繕回復。至於環境濕度 或是環境濕氣未能有效通風降低因素，造成建築物室內裝修 素材剝離、剝落之外觀部分，則與滲漏現象不同，合先敘明 。 ⒉經查，本院曾至系爭房屋勘驗，當時系爭房屋現場客廳入口 處大門旁邊牆壁上方有油漆剝落、靠電梯間之牆壁有黑色斑 點、客廳陽台牆冷氣孔下方牆面有油漆鼓起、主臥室旁之房 間窗戶下方及左方柱子有壁癌、主臥室外推陽台處之天花板 有泛黑、木地板有水漬痕跡及天花板有發霉之痕跡、浴室旁 之櫃子內牆壁有發霉現象，柱子有由上而下之水痕、飯廳旁 小房間靠窗之牆壁油漆鼓起，有本院100 年9 月5 日勘驗筆 錄1 件在卷可稽（本院卷第105 、106 頁），而經本院囑託 臺灣營建防水技術協進會就「系爭房屋之牆面有無滲漏水之 情事？如有，得否修復？應如何修復？修復費用若干？」等 事項為鑑定結果，其研判系爭房屋局部滲漏水過之痕跡（壁 癌、水漬）之產生原因如下：⑴主臥室靠外牆部位天花板有 明顯裂縫、沿裂縫有滲水、鐘乳石現象周邊油漆變色及水漬 痕跡：研判可能係因地震、荷重、颱風等原因造成樓板產生 裂縫，造成屋頂防水層有損傷，致使下雨時水分會沿裂縫滲 入造成樓板滲水及長期含水量增加，這些水分進而分解水泥 內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應成氫氧化物，這些氫氧化 物由濕氣或水份帶出與空氣中之二氧化碳反應後，行成白色 膨脹之碳酸鹽結晶體，隨著時間愈來愈久形成鐘乳石現象， 且滲水之關係造成木作天花板變色發黴。⑵次臥室靠外牆之 部位有明顯油漆鼓起便鹽等現象，牆面有一明顯裂縫：研判 可能係因地震、荷重、颱風等原因造成樓板產生裂縫，加上 相對應位置外牆花台防水層已老化破損嚴重，已喪失防水效 果，致下雨時水分滲入牆壁，造成牆壁內部含水量增加，這 些水分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應成氫 氧化物，這些氫氧化物由濕氣或水份帶出與空氣中之二氧化 碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（一般稱之為壁癌 ）。⑶客廳門鈴周邊有油漆鼓起現象，門上方有一微細裂縫 及油漆變色現象：研判係因舊有油漆未刮除乾淨及重新油漆 ，加上室內濕度較高致使油漆鼓起、剝落，門上裂縫可能係 因地震、荷重等原因造成裂縫產生，加上室內濕度較高致使 裂縫部位水分容易吸附造成裂縫周邊油漆變色。⑷客廳貼壁 紙部位表面有黑斑、變色即發黴現象，但撕除壁紙後發現水 泥砂漿是乾燥的無滲漏水現象，且黏貼時之接著劑未完全塗 布：研判係因舖貼壁紙時接著劑未完全均勻塗布於牆面局部 產生隙縫，加上室內濕度較高，致使壁紙內隙縫產生水氣造 成壁紙產生黑斑、變色及發黴現象。⑸客廳靠次臥室門旁牆 壁有壁癌現象：研判係因相對應位置外牆花台防水層已老化 破損嚴重喪失防水效果，致使下雨時水分滲入牆壁，造成牆 壁內部含水量增加，這些水分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀 等鹽類並與之反應成氫氧化物，這些氫氧化物由濕氣或水份 帶出與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結 晶體（一般稱之為壁癌）。⑹浴室旁木櫃有變色及發黴現象 ，經拆除木櫃後發現木櫃上方乾燥無漏水現象，木櫃部分於 釘釘子部位與裂縫部位有水漬現象：研判係因木櫃施工時釘 子貫穿浴室壁面水泥砂漿，加上水泥砂漿因年久產生裂縫， 而該部位是採用紅磚堆砌，因此當使用浴室時水份沿縫隙滲 入造成木櫃變色及發黴。⑺小孩房靠外牆之部位牆壁有明顯 油漆鼓起、壁癌等現象，牆面有細微裂縫：研判可能係因相 對應位置外牆花台防水層已老化破損嚴重，已喪失防水效果 ，致使下雨時水份滲入牆壁，造成牆壁內部含水量增加，這 些水分進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應成氫 氧化物，這些氫氧化物由濕氣或水份帶出與空氣中之二氧化 碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（一般稱之為壁癌 ），有臺北市營造防水技術協進會100 年10月7 日台（100 ）防協會字第087 號函送之鑑定報告書在卷可稽（本院卷第 11 4頁至第116 頁），堪認系爭房屋之主臥室靠外牆部位天 花板、次臥室靠外牆部位、客廳靠次臥室門旁牆壁、小孩房 靠外牆之部位牆壁等，均有滲漏水之瑕疵甚明。 ㈡被告以系爭房屋有滲漏水之瑕疵，主張解除系爭買賣契約， 是否顯失公平？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法354 條第 1 項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以 物質上應具備者為限。（最高法院73年臺上字第1173號判例 意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住 、營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬 物之瑕疵，應不待言。而原告於「標的物現況說明書」第8 項「是否有滲漏水情形」，勾選「否」，且於系爭買賣契約 第九條第五項約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存 在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或『滲漏水』 、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另 有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，則原告已保證系爭 房屋並無滲漏水之情事。而系爭房屋於兩造所約定之交屋日 在次臥室靠外牆部位、客廳靠次臥室門旁牆壁、小孩房靠外 牆之部位牆壁即已存有滲漏水之現象，此為兩造所不爭，則 被告抗辯原告就系爭房屋應負瑕疵擔保責任，洵屬有據。 ⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9 條定有明文。次按所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契 約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現 況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契 約有失公平。且依民法第359 條規定，出賣人應負物之瑕疵 擔保責任者，買受人本有權選擇解除契約或請求減少價金， 惟例外因解除契約將造成出賣人重大損失而顯失公平者，方 限制買受人僅得請求減少價金，是解除契約對出賣人有無顯 失公平情形，自應由出賣人負舉證之責。次按房屋之漏水問 題，乃甚為麻煩，棘手之事，此由坊間常見抓漏之廣告即可 得悉。要之，房屋漏水問題令一般房屋使用者甚為頭痛，雖 經常委請專業人士抓漏，甚而修繕處理後，亦常有無法根治 之情事。是就購買房屋以供居住者而言，房屋之漏水，顯然 將使其後之居住環境品質造成莫大之影響。查系爭房屋滲漏 水之原因，主要係因地震、荷重、颱風等原因造成樓板產生 裂縫，造成屋頂防水層有損傷，以及外牆防水層老化破損嚴 重喪失防水效果所造成，已如前述，另衡情屋頂平台漏水之 原因，大多亦因原屋頂施作之PU防水層，因受日曬雨淋而破 損所致，而觀之前揭鑑定報告建議之修復方式為：「⑴主臥 室漏水部位木作天花板拆除、局部木地板拆除。⑵將天花板 、牆壁等有油漆鼓起、剝落、壁癌等部位舊有油漆及壁紙刮 除至水泥砂漿面層（施作時要將有問題之部位往外延伸50cm 以上）。⑶刮除後之素地面整理乾淨。⑷裂縫部位灌注親水 性聚氨基甲酸酯發泡體。⑸全面塗布矽酸質系防水材（一底 二道，用量1.5kg/m2以上）。⑹批土抹平（施作須待其乾燥 後方可塗刷水泥漆）。⑺塗刷水泥漆兩道以上。⑻主臥室拆 除之木作天花板、燈具及木作地板復原。⑼外牆花台部位嗣 地面整理後塗膜水和凝固型防水材（一底二道，用量1.7kg/ m2 以上），再塗布彩色PU防水材（一底二道一面塗，用量 3.6kg/m2以上）。」，可知其修復方法並非簡單，且尚未處 理原屋頂施作之PU防水層可能破損而需重新施作之部分，是 其修復工程複雜，且修復期間亦難以估計，而於修繕期間， 被告勢必無法居住使用系爭房屋。又原告於「標的物現況說 明書」第8 項「是否有滲漏水情形」，勾選「否」，此為兩 造所不爭執，堪認系爭房屋是否有漏水問題，實為被告購買 系爭房屋用以居住之重要考量因素，且為原告所知。由是以 觀，系爭房屋存有系爭滲漏水瑕疵，就系爭買賣契約而言， 應屬無法達成被告簽定系爭買賣契約、購買系爭房屋以供居 住之主觀目的。申言之，倘使被告繼續履行系爭買賣契約， 承受系爭房屋，將使被告受有難以居住使用之重大損害。至 原告雖稱若解除系爭買賣契約，系爭房屋回復原狀交還給原 告，與去年相比目前貸款條件、房地產大環境已不相同，原 告將受有損害云云，惟原告並未舉證證明其因此將受有何實 際損害，且貸款條件及房地產價格漲跌均屬不確定因素，而 解除契約是否公平，應由解除權人得解除並已解除契約之時 點而為觀察，而非考量言詞辯論終結時點系爭房地價格是否 下跌，倘因相對人無端否認解除權人之解除權，而拒絕回復 契約成立前之原狀，以致時間遞延受有損失，應自負其責。 且房價係由市場機制決定，本有其景氣循環，房價之波動， 本非兩造所得預見或控制，若認出賣人得以簽約後房價下跌 為由主張買受人不得以房屋有漏水瑕疵解除契約，無非讓無 可歸責事由之買受人承擔因漏水無法居住使用之重大損害外 ，另承受其不可預見或控制之房價波動風險，殊屬不公至明 。再者，原告雖已將系爭房地所有權移轉登記予被告，然尚 未交屋，被告自無從對系爭不動產進行裝潢工程，系爭契約 所生之履行行為，若需回復原狀，尚屬單純。綜上，若使被 告繼續履行系爭契約，承受系爭房屋之系爭滲漏水瑕疵，對 於被告將有難以居住使用之重大之損害，倘肯認被告所為解 除系爭契約之意思表示為有效，對於原告而言，或將之修繕 轉賣，或明確告知其他願冒險承受系爭滲漏水瑕疵之人降價 求售，並無大礙。準此，被告解除系爭契約，難認對原告有 顯失公平之處。 ㈢被告主張原告故意隱瞞系爭房屋有滲漏水之瑕疵，其受詐欺 而撤銷系爭買賣契約，有無理由？ ⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上 字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法 第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵 權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當 事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年臺上 字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使 他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意 思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他 人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容 其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院 98年度臺上字第171 號判決要旨參照）。本件被告主張原告 故意隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵之事實，既為原告所否認， ，即應由被告就此有利於己之事實負擔舉證責任。 ⒉經查，被告主張原告有詐欺之行為，無非以原告之配偶從事 裝潢業，對於房屋牆面是否滲水，應具專業之判斷能力，原 告於售屋前明知房屋狀況，然不僅未確實告知被告，反而以 重新油漆、貼壁紙等方式加以遮掩，明顯有詐欺之意圖云云 為據，然由前開鑑定報告可知，系爭房屋於100 年9 月5 第 1 勘查時，其室內客廳、主臥室、次臥室、浴室旁、小孩房 等局部有油漆鼓起、壁癌、水漬黑斑等現象，但勘查當日並 無明顯仍在滲漏水之現象。而經鑑定單位於100 年9 月23日 第二次勘查並進行高週波水份計檢測其相對應數值，除位於 客廳靠浴室牆面之第7 、8 點有超過20略有較潮濕之現象外 ，其餘大部分並無明顯漏水之現象，而系爭房屋係84年6 月 24日興建完成，迄於99年底已逾16年，且位於新北市○○區 ○○路，鄰近北海岸，以其客觀地理環境而論，該區空氣中 所含之水分、鹽分原本較一般市區為高，而臺灣為熱帶海島 型氣候，高溫潮濕，原告自前手買受系爭房屋後，不論係為 自住或投資，其於室內重新油漆、貼壁紙，尚難認有違常情 ，而原告僅就室內隔間牆部分貼壁紙、室外牆部分並未貼壁 紙，僅有重新油漆，而以原告重貼壁紙之牆面而論，雖其門 鈴周邊有油漆鼓起現象、門上方邊緣有一微細裂縫，油漆有 變色、其壁紙表面有黑斑及變色發黴現象，木櫃靠浴室牆壁 有變色發黴現象等類似滲漏水之跡象，然經鑑定結果，實係 因舊有油漆未刮除乾淨及重新油漆，加上室內濕度較高，使 裂縫部位水分容易吸附造成裂縫周邊油漆變色，另因舖貼壁 紙時接著劑未完全均勻塗布於牆面局部產生隙縫，加上室內 濕度較高，致使壁紙內隙縫產生水氣造成壁紙產生黑斑、變 色及發黴現象，及因木櫃施工時釘子貫穿浴室壁面水泥砂漿 ，加上水泥砂漿因年久產生裂縫，於使用浴室時水份沿縫隙 滲入造成木櫃變色及發黴所致，均非滲水或漏水之情形，自 難認其明知該部分有滲漏水情事而故意以貼壁紙之方式遮掩 。又原告之配偶雖從事裝潢業，惟仍非土木建築專業人士， 而原告本身更非土木建築專業人士，自難認其有足夠之專業 能力以區分一般人所謂「油漆鼓起」、「發黴變色」或「壁 癌」等現象，究係因室內濕氣、水氣吸附產生，或係因滲漏 水所生，自難僅以其在系爭買賣契約書內所附之「標的物現 況說明書」第8 項「是否有滲漏水情形之問題」，勾選「否 」之選項，而認原告有刻意隱瞞或詐欺之情事。是以，被告 以受詐欺為由主張撤銷所為承買之意思表示，系爭買賣契約 自始無效云云，尚無理由。 ㈣綜上，系爭房屋存有滲漏水之瑕疵，被告雖無法依民法第92 條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示，但得依民法第359 條 規定解除系爭買賣契約。而被告業已於100 年6 月21日答辯 狀主張解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約業經被告合法解 除而溯及失其效力甚明，從而，原告依據系爭買賣契約關係 請求被告支付買賣價金及違約金等，即屬無據，不應准許。 貳、反訴部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第2款、第3款定有明文。本件反訴 原告起訴時訴之聲明為：「㈠反訴被告應返還反訴原告660 萬元及自100 年2 月10日起至清償日止按年息5 ％計算之利 息。㈡反訴被告應給付反訴原告14萬6,054 萬元及自反訴起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。」 ，嗣於訴訟進行中，變更第2 項聲明為：「反訴被告應給付 反訴原告19萬406 元及自100 年10月29日起至清償日止按年 息5 ％計算之利息。」，並就該聲明追加民法第184 條第1 項前段之侵權行為損害賠償請求權，核其所為雖屬訴之追加 ，但係擴張應受判決事項之聲明，且屬因系爭買賣契約漏水 瑕疵所生損害之賠償，應認其請求之基礎事實同一，揆諸首 揭規定，自應准許。 二、反訴原告即被告起訴主張下列事實，並聲明：㈠反訴被告應 返還反訴原告660 萬元及自100 年2 月10日起至清償日止按 年息5 ％計算之利息。㈡反訴被告應給付反訴原告19萬406 元及自100 年10月29日起至清償日止按年息5 ％計算之利息 。㈢願供擔保請准宣告假執行。 ㈠兩造於99年12月24日簽訂系爭買賣契約，由反訴原告向反訴 被告買受系爭不動產，總價660 萬元，反訴原告已於99年12 月27日、100 年1 月28日、100 年2 月10日分別匯入66萬元 、66萬元、10萬8,451 元至反訴被告之履約保證專戶，於10 0 年2 月1 日代償反訴被告房貸餘額517 萬1,549 元。系爭 不動產則於100 年1 月28日完成移轉登記，兩造並約定於10 0 年2 月15日交屋。反訴被告之配偶從事裝潢業，對於房屋 牆面是否滲水，應具專業之判斷能力，然系爭房屋於反訴原 告看屋時業經從事裝潢業之反訴被告配偶重新油漆內部牆面 及張貼壁紙，並告知反訴原告系爭房屋無滲水、龜裂等瑕疵 ，且於系爭買賣契約第9 條第5 款保證系爭房屋無滲漏水等 問題，其故意遮掩、隱匿系爭房屋有滲漏水瑕疵，致反訴原 告受詐欺而同意承買系爭房屋，迄於100 年2 月15日約定交 屋日時始發現牆面有龜裂、油漆剝落及壁紙突起皺折等滲漏 水之情事，反訴原告自得依民法第92條第1 項之規定，撤銷 系爭買賣契約之意思表示，亦得依民法第359 條規定主張瑕 疵擔保責任解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約經撤銷或解 除後，反訴被告所受領之價金即構成不當得利，反訴原告得 依民法第179 條或民法第259 條之規定請求反訴被告返還所 受領之買賣價金660 萬元。 ㈡反訴被告隱匿系爭房屋有漏水瑕疵，於買賣契約內及房屋現 況說明書為不實之說明，使反訴原告誤信而訂約，侵害反訴 原告之權利，因此受有貸款利息損失6 萬2,917 元、申貸費 用600 元、火災地震險保險費2,232 元、履保費用1,980 元 、契稅5 萬465 元、印花稅1,826 元、代書及登記費用2 萬 2,917 元之損害，反訴原告得依民法第245 條之1 第1 項第 1 款規定及民法第184 條第1 項前段規定向反訴被告請求賠 償損害。又反訴原告為購買系爭不動產而向銀行貸款，貸款 期間為20年，如於3 年內提前解約，須賠償銀行貸款金額1 ％之違約金共3 萬9,000 元，此項損害之發生導因於反訴被 告之不完全給付，故反訴原告得依民法第227 條第2 項及民 法第184 條第1 項前段規定，向反訴被告請求上開銀行貸款 違約金之損害賠償。再者，如系爭買賣契約遭撤銷或解除， 系爭房屋所有權應回復反訴被告所有，則系爭房屋之房屋稅 亦應由反訴被告繳納，因此反訴原告繳交系爭房屋之100 年 度房屋稅8,469 元，反訴被告即受有免繳房屋稅之利益，故 反訴原告得依民法第179 條及第184 條第1 項前段規定請求 反訴被告返還上開利益。 三、反訴被告即原告則以下列情詞資為抗辯，並聲明：㈠反訴駁 回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈠系爭房屋之屋齡已逾15年，反訴被告自前手買受系爭房屋後 ，不論其後是為自住或是投資，於室內重新油漆及張貼壁紙 ，應符合一般常情，其後縱使因施作方式及室內濕度較高致 使油漆鼓起、剝落，壁紙產生黑斑、發霉等現象，亦非反訴 被告所能預期，是反訴原告不能倒果為因，逕認反訴被告有 何詐欺之意圖。又系爭房屋經鑑定後雖有幾處滲漏水痕跡之 瑕疵，惟該瑕疵確實可修復，因此反訴原告主張依民法第35 9 條解除契約，有顯失公平之情形，充其量僅得主張減少價 金。 ㈡反訴原告雖主張依民法第245條之1第1項第1款規定請求損害 賠償，然反訴原告所請求之損害，均係在契約成立之後發生 ，並不符合上開規定，況反訴被告並無惡意隱匿或為不實之 說明，故反訴原告主張並無理由。又反訴原告就房屋稅繳交 部分主張依民法第179 條規定請求，惟反訴原告主張撤銷或 解除買賣契約均無理由，反訴被告自無不當得利之情。再者 ，反訴原告依民法第184 條第1 項規定請求損害賠償，然其 主張的事項均屬經濟上之損失，而非所謂「權利」，亦與前 開規定相悖。 四、兩造不爭執之事實：同本訴部分。 五、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270 條之1 規定協議並 簡化兩造爭點如下：㈠系爭房屋有無滲漏水之瑕疵？㈡反訴 原告以系爭房屋有滲漏水之瑕疵，主張解除系爭買賣契約， 是否顯失公平？㈢反訴原告主張反訴被告故意隱瞞系爭房屋 有滲漏水之瑕疵，其受詐欺而撤銷系爭買賣契約，有無理由 ？㈣反訴原告依據民法第179 條及民法第259 條規定，請求 反訴被告返還價金660 萬元，有無理由？㈤反訴原告依據民 法第245 條之1 第1 項第1 款、民法第184 條第1 項前段規 定請求反訴被告賠償貸款利息損失6 萬2,917 元、申貸費用 600 元、火災地震險保險費2,232 元、履保費用1,980 元、 契稅5 萬465 元、印花稅1,826 元、代書及登記費用2 萬2, 917 元，有無理由？㈥反訴原告依據民法第227 條第2 項、 民法第184 條第1 項前段規定請求反訴被告賠償貸款解約違 約金3 萬9,000 元，有無理由？㈦反訴原告依據民法第179 條、民法第184 條第1 項前段規定請求反訴被告返還房屋稅 款8,469 元，有無理由？茲分別論述之： ㈠反訴原告依據民法第179條及民法第259條規定，請求反訴被 告返還價金660萬元，有無理由？ 按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，受領之給付 為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條 第2 款定有明文。查系爭房屋有滲漏水之瑕疵，業經反訴原 告合法解除系爭買賣契約，已如前述。是以，反訴原告自得 依據民法第259 條第2 款規定，請求反訴被告返還已支付之 價金660 萬元及自受領時即100 年2 月10日起按法定利率計 算之利息。 ㈡反訴原告依據民法第245條之1第1項第1款、民法第184條第1 項前段規定請求反訴被告賠償貸款利息損失6 萬2,917 元、 申貸費用600 元、火災地震險保險費2,232 元、履保費用 1,980 元、契稅5 萬465 元、印花稅1,826 元、代書及登記 費用2萬2,917元，有無理由？ ⒈按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有左列情 形之一者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當 事人，負賠償責任：一、就訂約有重要關係之事項，對他方 之詢問，惡意隱匿或為不實之說明者。二、知悉或持有他方 之秘密，經他方明示應予保密，而因故意或重大過失洩漏之 者。三、其他顯然違反誠實及信用方法者，民法第245 條之 1 第1 項定有明文，此條規定乃在規範契約未成立之損害賠 償責任，至就已成立之契約責任，則無本條規定之適用。經 查，系爭買賣契約業於99年12月24日簽訂成立並生效，僅嗣 後因反訴原告解除系爭買賣契約而失效，且前揭反訴原告所 主張之損害均於系爭買賣契約成立後始發生，自不符合前開 規定。再者，反訴被告並無故意隱瞞反訴原告系爭房屋有滲 漏水瑕疵之情事，已如前述，是反訴被告並未就訂約有重要 關係之事項，對反訴原告惡意隱匿或為不實之說明。是以， 反訴原告執此規定請求反訴被告負賠償責任，尚屬無據。 ⒉次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民 法第184 條第1 項定有明文。而民法第184 條第1 項前段所 保護者，乃他人之權利，須加害人有故意或過失，侵害他人 之權利者，方屬之；後段所保護者，則兼具其他法益，包括 純粹經濟上損失，因後段保護之範圍較廣，故加害行為須出 於故意以背於善良風俗之方法始得成立，二者之構成要件不 同。經查，反訴原告主張依民法第184 條第1 項前段規定請 求反訴被告賠償貸款利息損失6 萬2,917 元、申貸費用600 元、火災地震險保險費2,232 元、履保費用1,980 元、契稅 5 萬465 元、印花稅1,826 元、代書及登記費用2 萬2,917 元等損害，上開損害均屬純粹經濟上利益，並非權利，揆諸 上揭說明，即非民法第184 條第1 項前段規定所保護之對象 ，而與該規定之要件不合，故反訴原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求反訴被告賠償貸款利息、申貸費用、火災 地震險保險費、代書及登記費用等，於法即有未合。 ㈢反訴原告依據民法第227條第2項、民法第184條第1項前段規 定請求反訴被告賠償貸款解約違約金3 萬9,000 元，有無理 由？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7 條定有明文。衡諸現代交易實情，除無替代性之獨特物品 外，買受人於契約成立前，常係就同種類之物品中基於特定 標的物之品質與其期待相符之認知，而選擇某特定物進行買 賣。於此情形，所謂種類物買賣與特定物買賣之差別，事實 上僅係其特定之時點係在訂約之前或之後有異而已，而買受 人對於出賣人恆期待其給付符合所支付對價之標的物品質， 並無差異。且買賣標的物原來均處於出賣人控制之下，出賣 人對於標的物品質之認識可能性，遠高於買受人，而對於買 受人對於標的物品質之期待，通常亦屬出賣人於交易進行中 所得認知。因此，如認為出賣人將品質不符買受人期待之買 賣標的物交付，僅因為特定物之買賣，即認其已依約履行給 付義務，縱使出賣人確有可歸責之事由，亦無債務不履行之 適用，顯與社會衡平觀念有違。因此，不論是否為特定物之 買賣，交付符合買受人支付對價所期待品質之標的物，均應 認係出賣人之契約義務。則在特定物買賣，其標的物之瑕疵 縱係契約成立前即已發生，而出賣人於締約時，因故意或過 失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者 ，即應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不 完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度臺上字第1112 號判決意旨參照）。再按關於給付不完全之點，固應由債權 人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由 ，則為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸 責於己之事由所致為抗辯，即應由債務人證明之。查系爭房 屋有滲漏水之瑕疵，已如前述，而反訴被告於締約時，並未 告知該瑕疵於反訴原告，反訴原告不知有瑕疵仍為購買系爭 房屋，則反訴被告所為給付之內容即不符合債務本旨，惟反 訴被告並未能舉證證明其有何不可歸責之情事，是反訴原告 自得依民法第227 條第2 項規定，請求反訴被告負不完全給 付之損害賠償責任。 ⒉次按民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請 求，惟其請求損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請 求權，乃係因債務不履行所生之舊損害賠償請求權不因解除 而失其存在，仍得請求而已。次按損害賠償之債，以有損害 之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係 為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成 立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台 上字第481 號判例意旨參照）。至於相當因果關係之認定， 應以行為人之行為所造成之客觀存在事實為觀察之基礎，倘 就該客觀存在之事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生 同樣損害結果之可能者，始得謂行為人之行為與被害人所受 損害間，具有相當因果關係。苟無此一行為，固不能發生此 項損害；倘有此一行為，通常亦不致發生此種損害時，自無 因果關係存在。經查，本件反訴原告雖主張因解除系爭買賣 契約而受有貸款解約違約金3 萬9,000 元之損失云云，然反 訴原告並未提出已解除貸款契約並支付違約金之證明，則其 是否確受有損害，即有疑義，且購屋時若無足夠現金，必需 向銀行貸款，並因提前解約必須支付違約金，應屬購屋必要 成本支出之一部分，與系爭房屋滲漏水之瑕疵無關，難認係 因系爭房屋之瑕疵所受之損害，故原告此部分之請求，即不 可採。 ⒊反訴原告另主張依民法第184 條第1 項前段規定請求反訴被 告賠償貸款解約違約金3 萬9,000 元云云，惟上開貸款解約 違約金之損害亦屬純粹經濟上利益，並非權利，揆諸前揭說 明，並非民法第184 條第1 項前段規定所保護之對象，故反 訴原告依民法第184 條第1 項前段規定請求反訴被告賠償貸 款解約違約金，亦屬無據。 ㈣反訴原告依據民法第179條、民法第184條第1項前段規定請 求反訴被告返還房屋稅款8,469元，有無理由？ ⒈按契約一經解除，契約即溯及歸於消滅，與自始未訂立契約 同。因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之給付 即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，該受損害者倘 捨解除契約後回復原狀請求權而行使不當得利請求權，應非 法所不許，此觀民法第179 條後段立法理由揭櫫：「其先雖 有法律上之原因，而其後法律上之原因已不存在（如撤銷契 約、解除契約之類），亦應返還其利益」自明（最高法院10 0 年度臺上字第2 號判決意旨參照）。 ⒉經查，反訴原告已依法解除系爭買賣契約，業如前述，依上 說明，系爭買賣契約應溯及於訂約時即99年12月24日失其效 力。而反訴原告於100 年5 月30日繳交系爭房屋100 年之房 屋稅款，有反訴原告提出之新北市政府稅捐稽徵處淡水分處 100 年房屋稅繳款書在卷可佐（本院卷第192 頁），且為兩 造所不爭執，則反訴原告繳納上開房屋稅款，可認為反訴被 告因此受有免繳前揭房屋稅款之利益，且屬無法律上之原因 而構成不當得利。是反訴原告主張依民法第179 條規定請求 反訴被告返還房屋稅款8,469 元，洵屬有據。是反訴原告另 主張依民法第184 條第1 項前段規定請求部分，即無庸再加 審認，附此敘明。 ㈤從而，反訴原告依據民法第259 條第2 款及第179 條規定請 求反訴被告給付660 萬元及自100 年2 月10日起至清償日止 按年息5 ％計算之利息，及請求反訴被告給付8,469 元及自 100 年10月29日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。 叁、綜上所述，系爭房屋有滲漏水之瑕疵，業經被告合法解除系 爭買賣契約，從而，原告依據系爭買賣契約關係請求被告給 付142 萬8,451 元及自100 年2 月16日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息，暨請求被告自100 年2 月16日起至清償 日止，按日給付原告714 元，為無理由，應予駁回，其假執 行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。反訴原告依據民法第25 9 條第2 款及第179 條規定請求反訴被告給付660 萬元及自 100 年2 月10日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，暨請 求反訴被告給付8,469 元及自100 年10月29日起至清償日止 按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之 請求，則屬無據，應予駁回。 肆、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就反訴 原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣 告准予及免為假執行。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲 請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。 伍、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本 件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 100 年 12 月 20 日 民事第二庭 法 官 藍雅清 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 100 年 12 月 28 日 書記官 張純華