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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第149號 上　訴　人　顏杏容 訴訟代理人　簡長順律師 被　上訴人　家宏不動產仲介經紀有限公司 法定代理人　周財福 上列當事人間給付服務報酬事件，上訴人對於民國101 年8 月29 日本院內湖簡易庭101 年度湖簡字第601 號第一審判決提起上訴 ，本院於102 年2 月21日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 及 理 由 一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國99年3 月24日委託被上訴 人家宏不動產仲介經紀有限公司（即21世紀不動產南港站前 加盟店）代為居間仲介，願向訴外人梁綺娟、汪允怡以新臺 幣（下同）95,000,000元，購買坐落臺北市○○區○○段○ ○段000 地號土地，權利範圍8 分之2 ，及其上同段二小段 1026建號，即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○○ 號之建物 （下稱系爭房地），約定成交後給付報酬（下稱系爭契約） 。經梁綺娟、汪允怡同意以上訴人之承購條件出售，而於99 年4 月1 日與上訴人簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契 約），上訴人並簽立服務費確認書同意於99年5 月31日給付 被上訴人445,000 元之仲介服務費，詎上訴人經催竟拒絕給 付。又被上訴人係按出賣人陳述系爭房地之現況，轉知上訴 人，而原有租賃契約亦自始未變更，租金亦照付，上訴人並 無受有任何損失，至於轉租之用途，對上訴人權益並無影響 等語。爰依上訴人簽立之服務費確認書，請求上訴人如數給 付，並聲明：上訴人應給付445,000 元及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 二、上訴人則以：上訴人依系爭買賣契約支付部分買賣價金後， 竟發現系爭房地不符臺北市土地使用分區附條件允許使用核 准標準第2 條之規定，而不得作為餐飲店使用，亦無法辦理 相關之營業登記，此顯與被上訴人及出賣人梁綺娟、汪允怡 當初所提供之不動產說明書中記載系爭房地已出租予福賓鐵 板燒，可經營餐飲店使用之資料不符，系爭買賣顯有故意不 告知系爭房地瑕疵及有未達保證品質之瑕疵。被上訴人為不 動產仲介業者，乃特許事業，應具有不動產買賣之專業知識 ，系爭契約自非單純居間契約，被上訴人竟對相關法令規範 不清楚，且提供錯誤資訊，誤導上訴人，將有瑕疵之系爭房 地協同出賣人與上訴人訂立買賣契約，致使上訴人以較高之 價格簽約，受有重大之損失，未盡其契約義務，有違誠實信 用原則，自不得請求報酬。另縱認被上訴人仍得請求報酬， 因系爭房地之使用與上訴人預期效用不符，被上訴人所請求 之金額亦屬過高，應予酌減。且事後上訴人與出賣人因系爭 買賣契約涉訟中，被上訴人之業務員即訴外人王瑞霞為促成 和解，亦同意免除仲介服務費之給付等語，資為抗辯。 三、原審經審理後，判准被上訴人全部之請求。上訴人不服，提 起上訴並聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之 訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執及爭執事項： ㈠、不爭執部分： ⒈上訴人曾簽立服務費確認書，由上訴人委託被上訴人購買系 爭房地事宜，上訴人應於99年5 月31日給付被上訴人仲介服 務費445,000 元，為兩造所不爭執，並有被上訴人於原審提 出之服務費確認書可按（原審卷第14頁），應堪認定。 ⒉上訴人與梁綺娟、汪允怡於99年4 月1 日，就系爭房地簽立 買賣契約，約定價金為95,000,000元，嗣上訴人以系爭房地 不符臺北市使用分區附條件允許使用核准標準第2 條規定， 而不得作為餐飲店使用，亦無法辦理相關營業登記，並有遭 他人檢舉違建，遭勒令拆除情事，及發生嚴重滲漏水等瑕疵 ，主張得解除系爭買賣契約，而訴請梁綺娟、汪允怡返還已 給付之價金及給付違約金，梁綺娟、汪允怡則以已完成系爭 房地所有權移轉登記，上訴人遲延給付買賣價金為由，主張 解除系爭買賣契約，並於同案提出反訴，請求上訴人返還系 爭房地及給付違約金，經臺灣臺北地方法院以99年度重訴字 第1141號（下稱另案訴訟）判決駁回上訴人之本訴，而反訴 部分，則准梁綺娟、汪允怡於解除契約後，請求系爭房地之 移轉登記，上訴人並應給付37,010,000元之違約金，嗣上訴 人不服提起上訴後，於臺灣高等法院成立訴訟上之和解（臺 灣高等法院100 年度重上字第420 號），其和解內容除依系 爭買賣契約繼續履行，上訴人應再給付梁綺娟、汪允怡4,00 0,000 元等情，業據本院依職權調閱上開卷宗查閱無訛，而 堪認定。 ㈡、爭執部分： ⒈系爭房地是否因未能合法登記為餐飲業用途而構成物之瑕疵 ？被上訴人有無未盡善良管理人注意義務，而不得請求報酬 之情事（含系爭契約之性質）？ ⒉若被上訴人取得報酬請求權，其得請求之金額是否應予酌減 ？ ⒊若上訴人仍應給付報酬，上訴人給付報酬之義務是否經免除 ？ 五、系爭房地是否因未能作為餐飲業使用，並合法辦理相關營業 登記，而構成物之瑕疵？被上訴人有無未盡善良管理人注意 義務，而不得請求報酬之情事（含系爭契約之性質）？ ㈠、上訴人主張系爭房地因不符臺北市土地使用分區附條件允許 使用核准標準第2 條之規定，而不得作為餐飲店使用，亦無 法合法辦理相關之營業登記，此顯與被上訴人及出賣人梁綺 娟、汪允怡當初所提供之不動產說明書中記載系爭房地已出 租予福賓鐵板燒，可經營餐飲店使用之資料不符，構成物之 瑕疵等語，被上訴人則否認有瑕疵。經查： ⒈上訴人於簽約購買系爭房地前，即曾不止一次會同被上訴人 之業務員至現場查看現況，而就系爭房地實際承租人為訴外 人陳冠良，而陳冠良雖原欲出租予他人做鐵板燒，但因為鄰 居希望不要有油煙，改分租做服飾業，帶看時並有師父在現 場作裝潢隔間等情，此業據證人即被上訴人之業務員王瑞霞 及承租人陳冠良於另案訴訟到庭證述屬實，證人王瑞霞並證 述：「我們是針對投報率及單價，投報率就是房租26萬元， 大於銀行定存利率，我自己這樣告知原告（即本件上訴人） 」、「當時在他家有把租賃合約逐條看過，那時候原告還有 戴上老花眼鏡」、「原告覺得有點不妥，她覺得服飾業經營 不久，他猶豫一下，後來還是如期簽約」等語明確，而證人 陳冠良更證述：「（問：要跟大房東承租時，一個月租金26 萬，是否會因為系爭房屋承租後作自用或轉租而有不同？） 沒有」、「（是否會因為系爭房屋用來經營不同行業如餐飲 業、服飾業、鞋店而有不同？）租金是我跟大房東的約定。 不會」等語（見臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1141號卷 第194 頁背面、第195 、196 、200 頁），而上訴人於本院 審理時對於迄今仍有按月收取租金等情，亦不爭執，足見上 訴人於簽訂系爭買賣契約前即已知悉系爭房地有轉租一事， 且已非經營餐飲業至明，是被上訴人所提供之不動產說明書 上所記載「租福賓鐵板燒」等文句，自屬被上訴人依原出賣 人委託出售時就所知之系爭房地現況所填載之事項，惟上訴 人於簽立買賣契約前既已知悉使用現況已有變更，已無出租 福賓鐵板燒之事實，而仍簽立系爭買賣契約，系爭買賣契約 更未將出租作為餐飲業一事加以記載作為契約內容，自不應 以先前不動產說明書上之記載，而認出租予餐飲業使用與否 ，仍屬契約重要內容。是系爭房地委託出售之不動產說明書 固記載：「租福賓鐵板燒、4/ 1起租、簽10年」、「月租26 萬元、第6 年調租」、「師大商圈、稀有釋出、面寬店面」 等語（見原審卷第74頁），惟通觀其真意，係以系爭房地為 位於師大商圈之店面，且已確定可收取月租26萬元等，作為 參考，而系爭房地確係坐落於師大商圈，並為一樓店面，且 有出租之事實，上訴人向陳冠良收取租金之收益更未曾因營 業項目不同而受到任何影響，業如前述，而系爭買賣契約之 不動產現況說明書就是否有租賃情形之欄位，亦勾選為「是 」等語（見臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1141號卷第38 頁），更徵系爭買賣契約僅重在系爭房地是否出租，至於是 否出租予餐飲業，或可合法登記為餐飲業用途，均非契約約 定重要之點。若上訴人有將系爭房地得合法登記為餐飲業用 途作為系爭房地交易之重要條件，衡情於簽約時當會要求於 系爭買賣契約中特別明列清楚，俾買賣雙方共同遵守，但綜 觀系爭買賣契約全文，並未有此記載，是上訴人就此為特別 約定之品質，既未能舉證以實其說，自難採信。 ⒉又系爭房地係位於臺北市土地使用分區管制範圍內之第三種 住宅區，其依現行法令雖無法經營餐飲業，但仍可允許經營 他種商業活動，有附於前述另案卷之臺北市土地使用分區管 制規則可按（見臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1141號卷 第17、18頁），系爭房屋現仍由陳冠良承租，且並未限制轉 租用途，則就上訴人購買系爭房地契約之收取上開租金為目 的之預定效用而言，現實上並無減損可言。再者，依被上訴 人所提供之不動產說明書之記載，系爭房地原來在可收取月 租26萬元之條件下，其開出之售價為「1.18億」，而上訴人 事後係以「9,500 萬元」購買系爭房地，其可收取之月租仍 為26萬元，亦有系爭買賣契約書在卷可憑，兩相比較，並無 上訴人所稱因可否合法登記為餐飲業而加價之情形，再參諸 證人王瑞霞前開證述上訴人係計算投報率衡量購買系爭房地 等情，亦徵系爭房地自始即無以其使用分區限制作為價格考 量之基礎，上訴人既未能證明其買賣價格有因使用分區之限 制而有差別，則於上訴人收益並無變更之情形下，自無減損 系爭房地之價值及效用。是本院審酌上情，認系爭房地單純 因法令使用分區之限制一事，於系爭買賣契約影響之程度， 尚不能構成物之瑕疵。 ㈡、按民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所 定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指 當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介 ，他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之 一種，其與委任契約不同者：⒈居間之內容限於他人間行為 之媒介，且以有償為原則。⒉居間人報酬之請求，以契約因 其報告或媒介而成立者為限。⒊所支出之費用非經約定，不 得請求償還，從而居間契約之有關規定，應優先於委任契約 之規定而適用（最高法院79年度台上字第579 號裁判要旨參 照）。是關於有償委任，受任人於依約處理委任事務即有報 酬請求權，反之，居間除居間人應有報告訂約或媒介訂約行 為外，尚須所報告訂約或媒介訂約完成之結果，始有報酬請 求權可資行使。是以如當事人契約目的在一定事務之處理而 不論其結果（未達約定成果僅可能生有無債務不履行問題） ，即屬委任，反之，如目的在所報告或所媒介事務完成後他 方始負給付報酬義務，則屬居間。經查，本件兩造所簽立之 服務費確認書，其內容記載：上訴人委託被上訴人承買系爭 房地，「業已完成」，委託人應付受託人仲介服務費445,00 0 元等語，且付款日期約定為99年5 月31日等語，係於上訴 人與出賣人簽立系爭買賣契約之99年4 月1 日之後，足見其 報酬之取得重在媒介訂約完成，是被上訴人既已完成居間仲 介上訴人與出賣人就系爭房地之買賣，雖經另案訴訟後仍達 成和解，同意繼續履行，業如前述，其系爭買賣契約已完成 之效力，自不受影響，被上訴人自得依服務費確認書之約定 ，請求上訴人支付仲介服務費445,000 元。 ㈢、第按居間人關於訂約事項，如買賣標的物之價值、效用、品 質、瑕疵等，應就其所知，據實報告於各當事人；其以居間 為營業者，對於上開事項並有調查之義務，民法第567 條有 明文規定。居間人如違反上述據實報告及調查之義務，致委 託人因此受損害者，固應負債務不履行責任。惟查，系爭房 地為臺北市土地使用分區管制範圍內之第三種住宅區，於系 爭買賣契約而言，並不構成物之瑕疵，業如前述，則自難認 被上訴人未將此事告知上訴人，有何未盡居間人應負之善良 管理人注意義務情事，是上訴人執此拒絕給付居間報酬，尚 屬無據。 六、被上訴人得請求之報酬金額是否應予酌減？ ㈠、約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平 者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，但報酬已給付 者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。而該條規定所 適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，然經事 後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當 初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時 ，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額。 ㈡、上訴人雖依上開規定為酌減服務報酬之抗辯。惟查，證人王 瑞霞到院證述：系爭買賣契約雙方的仲介都是我，有關服務 費部分，一般我們都是收取1%（買方），但是為了要讓案子 促成成交，上訴人提出0.5%的服務費，有跟主管陳報，主管 也同意，賣方則支付2%服務費（價金內含）等語（見本院卷 第46頁背面、第48頁），足見本件居間報酬之約定較一般行 情價格為低；且依前述證人王瑞霞之證述，其於接洽買賣雙 方過程，亦有查報現況、多次帶看，並曾針對上訴人簽約前 之疑慮，提供相關租賃契約書，是其對介紹買賣、議價、聯 繫簽約，乃至簽約後辦理登記過戶一般文書流程手續，亦未 見失誤；至於被上訴人未能查知系爭房地之實際使用分區狀 況，並未構成瑕疵，且上訴人亦仍持續收租獲取利益，而未 受到任何損害，亦如前所述，參諸系爭房地價值高達9,500 萬元，是本院審酌上情，認居間人所已付出之勞務，其價值 與當初訂約時約定之報酬尚屬相當，而上訴人復未能證明有 何約定數額過鉅而失客觀公平之情形，尚無從酌減其約定之 報酬額，是上訴人此部分抗辯，尚難採信。 七、上訴人給付報酬之義務是否經免除？ 上訴人雖抗辯王瑞霞曾對上訴人表示免除給付報酬義務等語 ，復為被上訴人否認。而查，證人王瑞霞已到院證述：本件 買賣後來有糾紛，期間仍有與買賣雙方商談糾紛解決之方式 ，一直到二審和解均清楚，該和解方案最後就是由買方繼續 履約，但需賠400 多萬利息費用給賣方，此係依一審判決之 結論，且買方從頭到尾都堅持這個買賣要履約，是賣方則如 果不買也可以，就退回價金。期間都沒有提到仲介費，我也 沒有提到仲介費部分退讓，讓他們去和解。二年官司最主要 都不是在談仲介費，我後來也沒有同意上訴人不用給付仲介 費，也不可能等語明確，而證人王瑞霞亦證稱其因個人生涯 規劃，於仲介完此案後離開被上訴人公司等語（見本院卷第 47、48頁），是其並無為被上訴人公司仲介費取得與否而為 偏頗證述之可能，是其上開證述自屬可採。則上訴人就其給 付報酬之義務曾經免除等情，既未能舉證以實其說，亦無可 採。 八、綜上所述，被上訴人依服務費確認書之約定，請求上訴人給 付仲介服務費445,000 元及自支付命令送達翌日，即101 年 4 月11日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職 權宣告假執行，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件 判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 3 月 14 日 民事第二庭 審判長法 官 林政佑 法 官 王怡雯 法 官 陳筱蓉 以上正本係照原本作成。 本件判決不得上訴。 中 華 民 國 102 年 3 月 14 日 書記官 彭品嘉