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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1295號 原　　　告　心力合建設企業股份有限公司 法定代理人　謝國夫 訴訟代理人　何佩娟律師 被　　　告　何新發 訴訟代理人　蔡茂松律師 　　　　　　黃當庭律師 　　　　　　張樹萱律師 上列當事人間確認租賃權存在等事件，本院於中華民國102 年7 月2 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 確認原告就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地之 租賃關係存在。 被告應拆除臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上，如 附圖紅線所示之鐵圍籬、塗銷地上劃設之停車格，以及移除A 區 塊之障礙物，並不得於臺北市○○區○○段○○段○○○○地號 土地上，再為設置鐵架圍籬等障礙物、劃設停車格及其他妨礙原 告租賃權及該道路人車通行之行為。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第二項於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行，但 被告如以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。 事 實 及 理 由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文 。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之 主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認 為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請 求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決， 避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。本件原告起 訴時，訴之聲明為：「㈠確認原告就臺北市○○區○○段○ ○段0000地號土地之全部（下稱系爭土地），自民國100 年 8 月1 日起至102 年7 月31日止之租賃關係存在。㈡被告於 其所有系爭土地上，不得為設置鐵架圍籬等障礙物、劃設停 車格及其他妨礙原告租賃權及人車通行之行為，已設置之鐵 架圍籬等障礙物及劃設之停車格應予拆除、塗銷。㈢前項請 求，原告願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣於訴訟進行中 ，變更訴之聲明為：「㈠確認原告就系爭土地之租賃關係存 在。㈡被告應拆除系爭土地上，如附圖紅線所示之鐵圍籬、 塗銷地上劃設之停車格，以及移除A 區塊之障礙物，並不得 於系爭土地上，再為設置鐵架圍籬等障礙物、劃設停車格及 其他妨礙原告租賃權及該道路人車通行之行為。㈢第二項請 求，原告願供擔保，請准宣告假執行。」，核其所為，雖屬 訴之變更，然其請求之基礎事實同一，且係擴張應受判決事 項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。 二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上之利益者，不得 提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原 告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不 安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台 上字第1240號判例可資參照。本件原告主張其就被告所有系 爭土地有租賃關係存在，為被告所否認，足見此租賃關係存 否不明確，原告主觀上之法律上地位確有不安之狀態，而此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是原告提起本件確 認之訴，應有受判決之法律上利益存在，合先敘明。 三、原告起訴主張下列事實，並聲明：㈠確認原告就系爭土地之 租賃關係存在。㈡被告應拆除系爭土地上，如附圖紅線所示 之鐵圍籬、塗銷地上劃設之停車格，以及移除A 區塊之障礙 物，並不得於系爭土地上，再為設置鐵架圍籬等障礙物、劃 設停車格及其他妨礙原告租賃權及該道路人車通行之行為。 ㈢第二項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。 ㈠系爭土地為被告所有，然原告前於97年2 月1 日向被告購買 臺北市○○區○○段○○段00地號、42地號及43-1地號等三 筆土地（下稱系爭建築基地）以進行新建案（案名：權立方 ）時，因該新建案須開闢計畫道路供通行及新築公共排水溝 以接通現有公共排水溝，雙方乃於「不動產買賣契約書」第 二條第㈣項約定：「乙方（即被告）並承諾無條件交付同段 32-6地號土地使用權，配合乙方於正式簽訂買賣契約書交付 土地使用同意書予甲方（即原告）。」，第十三條第㈢項更 約定：「系爭土地全筆，面積360.2 平方公尺，自簽約日起 算起十八個月為限或乙方新建築物使用執照取得日，以短期 為優先為準，此段期間由甲方無條件使用，18個月以後，由 甲方向乙方承租，租金每個月新臺幣（下同）壹拾萬元正， 期限及其他細節，另訂租賃契約定之，或由甲方以當年度公 告現值向乙方承購，以上條件由甲方二個方案選擇其一，又 倘政府單位變更容積獎勵等確定時，買賣價另行討論。」， 被告乃先於簽訂上開不動產買賣契約之同時，出具「土地使 用權同意書」，同意系爭土地供公眾之通行及公共設施使用 ；嗣於98年8 月間，被告又將系爭土地出租予原告，兩年租 期屆至後，又繼續出租兩年至102 年7 月31日為止。詎於上 開建案完工、申請使用執照之際，被告為迫使原告高價購買 系爭土地，先則於101 年6 月1 日請臺北市議員林瑞圖函告 臺北市建築管理工程處（建管處），以原告占用私人土地（ 即系爭土地）、公共排水設施涉侵占為由，要求暫緩核發使 用執照，致使建管處迫於壓力而於6 月14日來函要求原告依 協調會議結論（即與地主協調後才能送使用執照之申請）妥 處；嗣又於同年8 月30日委請律師來函主張：伊僅同意原告 以原狀使用系爭道路，然原告卻於其上挖掘排水溝，造成伊 於租期屆滿無法處分系爭道路，故以意思表示錯誤、被詐欺 為由，而撤銷原告使用系爭土地之同意，並終止系爭土地之 租約云云。雖經原告予以函覆駁斥，並要求被告不得再藉故 阻撓新建案使用執照之取得，或妨礙原告對系爭土地之合法 使用權，被告卻置之不理，更悍然於101 年9 月24日至26日 期間，派人至系爭土地近天母西路6 巷巷口處，不法架設鐵 架圍籬及劃設停車格，原告當時雖有報警處理並請臺北市工 務局新建工程處（下稱新工處）前來拆除，警方及新工處卻 以系爭土地屬「私人土地」為由，僅拆除位於國有土地上之 鐵圍籬，是系爭土地上尚有如附圖紅線所示之鐵圍籬、停車 格及A 區塊之障礙物，而侵害原告之租賃權及通行權。 ㈡按系爭「土地租賃契約書」第7 條第2 項已明定：「本契約 一但訂立，甲方（即被告）不得以任何理由，要求提早解約 或終止租約」。足見被告片面終止系爭土地之租約及撤銷土 地使用權同意書，實屬無據。另依系爭土地「土地租賃契約 書」第4 條第1 項約定：「本筆土地係供臺北市政府工務局 98年建字第191 號建照之建築工程及領取使用執照後等相關 使用」；租約第8 條復約定：「期限屆滿交還租賃物時仍須 保留必要之公設及人車通道。」，足見原告對系爭土地之全 部不僅於租賃期間享有租賃權，租賃期滿亦有人車通行權。 而系爭土地既經被告出具「土地使用同意書」，同意供作計 畫道路及公共設施（如排水溝）之用，復經原告予以承租補 償被告相當之租金，被告卻於租賃存續期間，以架設鐵架圍 籬及劃設停車格等不法手段，侵害、妨礙原告對系爭土地之 租賃權，原告自得依法訴請確認原告對於系爭土地之租賃關 係存在，並請求被告除去此等侵害並防止之。 ㈢另依不動產買賣契約第十三條第㈢項之約定，被告同意原告 於18個月期滿時，有租賃或購買系爭土地之選擇權，且依續 租租約第4 條第5 項之約定，系爭土地租期屆滿後，倘原告 98年建字第191 號建造仍有使用之需要時，被告同意再延長 租期。而98年建字第181 號建照注意事項第22條規定：「放 樣勘驗前未開闢計畫道路設計圖說應經新工處審查核可，公 共排水溝設計圖說應經水利處審查核可，並依核准圖說打通 10公尺計畫道路臨基地側6 公尺（新建6 樓及6 樓以上）部 分，竣工前完成鋪設柏油路面及公共排水溝」，顯見系爭98 年建字第191 號建照工程確有繼續使用系爭土地之需求。而 原告自101 年6 月議員協調起迄於本件訴訟中，均明白向被 告表示請求繼續租用系爭土地，被告卻為於「102 年7 月31 日」到期後，能繼續至系爭土地現場架設鐵架圍籬及劃設停 車格，因而拒不延長租期，是依民法第101 條第1 項規定及 最高法院69年台上字第3153號判例要旨，被告顯係以不正當 行為阻止其條件之成就，故視為條件已成就，此時租約應再 延長兩年或為不定期之情形。 四、被告則以：原告向被告承租系爭土地，將於102 年7 月31日 屆滿，然其訴之聲明第一項確認租賃關係存在，並無時間點 之限制，其確認之訴並無受確認判決之利益，訴之聲明第二 項因屬民事訴訟法第246 條規定之將來給付之訴，然本件並 無預為請求之必要，故原告提起確認之訴、將來給付之訴均 不合法。又系爭土地係被告於95年間向臺灣銀行以6,982 萬 元所價購，而至101 年1 月系爭土地公告現值為每平方公尺 28萬4,665 元，是依公告現值計算，系爭土地價值為1 億25 3 萬6,333 元。原告於97年2 月1 日向被告購買系爭建築基 地時，因系爭土地與系爭建築基地均為被告與他人所合夥， 被告與股東從未同意將系爭土地無條件予原告使用。因原告 表示其設計使用與舊建照完全不同，且建照尚未申請，有可 能用不到系爭土地，故僅要求於建物施工期間同意提供系爭 土地供原告人車通行及臨時用電配備等公設放置使用，經雙 方協商後簽訂第十三條第㈢款及補充第二條第㈣款約定，即 第二條第㈣款之無條件交付系爭土地使用權及土地使用同意 書，依第十三條第㈢款約定，指為簽約日起18個月為限或原 告新建築物使用執照取得日，以短期為優先為準。18個月以 後，原告要繼續使用系爭土地，就需向被告承租或承購，並 另定租約（期限另訂）或買賣契約，即非無條件使用。雙方 簽約18個月後，即98年8 月間，原告表示至建物興建完成預 計尚需2 年左右時間，但興建完成後並無需永久使用系爭土 地，會將系爭土地返還被告，所以要求另與被告就系爭土地 訂立短期2 年租約，故由原告代書依雙方合意內容擬定「土 地租賃契約書」，雙方在98年8 月19日完成簽約，該租約租 期係依建物可能完成日期而僅暫訂2 年，且第四條1.記載： 「本筆土地係供台北市政府工務局98建字191 號建照之建築 工程等相關使用」；2.記載「未經甲方同意，乙方不得將土 地全部或一部頂讓、分租、轉租、出借，租約期間由乙方建 築工程及銷售房屋等相關使用」；第八條記載：「承租人給 付租金或違約金或期限屆滿交還租賃物，出租人返還保證金 如不履行應逕受強制執行」。可知至98年8 月間，就系爭土 地原告仍僅要求於興建建物期間使用，並表明期滿將土地原 狀歸還被告。之後上開租約期滿，原告向被告表示建物尚未 完工，要求依原約定條件續租，被告認為既是相同內容之續 約，所以於100 年7 月29日即未再會同股東前往辦理續約， 然原告法定代理人謝國夫不但事先未告知被告租約有任何增 刪修改，簽約過程中也仍向被告表示除租期外，其他內容均 與之前租約相同，致被告在未比對之前租約之情況下，完全 不知租約第四條、第八條後段有修改，即簽署該續租租約。 之後至101 年5 月間某日早上，被告行經原告建築基地處才 發現系爭土地上似有施作公共排水溝，甚為訝異，故立即聯 絡陳盈助請其幫忙確認，陳盈助馬上到現場察看，確定原告 公共排水溝的確施作在系爭土地上，除向原告現場林經理抗 議此違約使用，並拍照存證，再到被告公司向被告報告及討 論如何處理此事。而陳盈助在被告公司與被告商談此事時， 原告負責人謝國夫或因接獲通知，打電話至被告公司找被告 ，被告因已由陳盈助處確知系爭土地遭違約占用，故即向謝 國夫要求將系爭土地立刻回復原狀，未料謝國夫竟表示續租 租約內有約定保留必要公設及人車通道云云，至此被告始知 該續租租約內有原告擅自增改之不同文字，被告即向謝國夫 表示，該等文字被告毫不知情，更非被告同意之內容，謝國 夫及原告行為是詐欺，並於電話中以錯誤及受詐欺為由撤銷 系爭土地租約。原告惡意違反雙方訂立短期土地租賃契約之 內容及目的，在系爭土地上施作公共排水溝、鋪設柏油路面 、地下埋設管線，並有意將系爭土地作為開闢計畫道路用， 將造成系爭土地租期屆滿時無法回復原狀交還被告使用處理 ，令被告受有財產上之重大損害。被告已於101 年6 月間向 原告及主管機關主張原告行為違法並撤銷對其使用土地之同 意，之後亦於同年8 月30日去函向原告表明：100 年租約之 增加文字並非被告合意內容，表明撤銷該錯誤、被詐欺之意 思表示，並終止雙方租約，要求原告立即將系爭土地回復原 狀返還被告。被告於撤銷100 年租約意思表示及終止雙方租 賃關係後，為避免系爭土地因原告申請開闢計畫道路及新築 排水溝而造成被告無法對系爭土地繼續使用、收益，所以才 在系爭狹長土地之前端極小部分處設置圍籬，及於地面上劃 設停車格，該等行為僅是回復之前系爭土地之使用態樣，毫 不影響公眾之交通往來，事實上對於原告之人車進出使用亦 無妨礙，原告提起本件訴訟，顯無必要，亦無理由云云資為 抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。 五、兩造不爭執之事實： ㈠原告於97年2 月1 日向被告購買系爭建築基地以進行新建案 （案名：權立方），兩造並簽訂如原證1 即本院卷第13-15 頁所示之「不動產買賣契約書」。 ㈡兩造於98年8 月19日就系爭土地簽訂「土地租賃契約書」， 租賃期限自98年8 月1 日起至100 年7 月31日止，每月租金 10萬元整；嗣於100 年7 月29日簽訂續租契約，租賃期限自 100 年8 月1 日起至102 年7 月31日止，每月租金10萬元（ 原證3 ）。 ㈢系爭土地之○○○區○道路用地（公共設施用地）（原證10 。 ㈣兩全建設有限公司負責人陳盈助前於96年3 月21日間就上開 32、42及43-1地號等建地領有臺北市都市發展局96年建字第 0119號建造執照（原證12）。 ㈤被告前出租上開32地號土地及系爭土地予臺灣銀行做停車場 使用，三個月（96年12月1 日至97年2 月29日）租金共49萬 150 元（原證15）。 ㈥被告於101 年9 月間，派人至系爭土地近天母西路6 巷巷口 處，架設如附圖紅線所示之鐵圍籬、劃設如附圖所示之停車 格，被告並將經臺北市政府新建工程處拆除之部分鐵圍籬及 障礙物置於如附圖所示編號A 之區塊。 ㈦被告曾於101 年8 月30日委請律師發函予原告，以意思表示 內容有錯誤及受詐欺為由，請求撤銷對系爭土地之使用同意 ，並終止系爭土地之租賃契約。 ㈧原告公司於98年間在系爭建築基地上申請98建字第191 號建 照執照及興建本件建物（案名：權立方）。 六、得心證之理由：本院依民事訴訟法第270 條之1 規定協議並 簡化兩造爭點如下： ㈠被告主張提前終止系爭土地租賃契約，有無理由？ ⒈原告於系爭土地挖掘、建造新建案大樓使用之排水溝及埋設 地下管線，是否經過雙方洽談？是否經過被告同意？是否符 合系爭土地租賃契約之目的？ ⒉100 年7 月29日之系爭土地租賃契約所定「期限屆滿交還租 賃物時仍須保留必要之公設及人車通道」，是否拘束被告？ ⒊原告於系爭土地挖掘、建造新建案大樓使用之排水溝及埋設 地下管線，是否違反租賃契約之約定？ ㈡被告主張撤銷系爭土地租賃契約，有無理由？ ⒈被告之撤銷權是否已經罹於除斥期間而消滅？ ⒉100 年7 月29日之系爭土地租賃契約所定「期限屆滿交還租 賃物時仍須保留必要之公設及人車通道」，是否拘束被告？ ⒊被告同意續租系爭土地之意思表示有無錯誤之情事？ ⒋被告是否係受詐欺始為同意續租系爭土地之意思表示？ ㈢系爭土地於租期屆至後，是否應繼續供公眾通行及公共設施 使用？ 茲論述如下： ㈠被告主張提前終止系爭土地租賃契約，有無理由？ ⒈原告於系爭土地挖掘、建造新建案大樓使用之排水溝及埋設 地下管線，是否經過雙方洽談？是否經過被告同意？是否符 合系爭土地租賃契約之目的？ ⑴據被告聲請函詢建管處：「依『臺北市未完成公共設施之建 築基地申請建築執照出入通路處理原則』第二條之規定，… 則如建築基地有二側以上位置均臨計畫道路，則建照設計中 不供出入通路使用而臨計畫道路之一側，是否仍需適用上開 法規而要自行開闢完成3.5 公尺以上與4 公尺以上之施工道 路及依實際需要擬定之臨時排水系統？」，就此，建管處覆 以：「按『臺北市未完成公共設施之建築基地申請建築執照 出入通路處理原則』係規範建築基地申請建築執照其出入通 路（含車道）面臨未開闢之計畫道路者，依法要求開闢。如 建築基地有二側以上面臨計畫道路，未規劃設計出入口側之 計畫道路，尚無須開闢。」等語，有建管處102 年3 月26日 北市0000000000000000 號函1 件附卷可參（本院卷第 163 頁），即建築基地之出入口若未臨計畫道路之一側，則 該未規劃設計出入口側之計畫道路即無須開闢。然依「臺北 市建築執照有關汽機車出入口面臨道路開口設計審查原則」 第㈠點之規定：「建築基地臨接計畫道路側位於計畫道路路 口30公尺範圍外者，應依『臺北市土地使用分區管制規則』 第八十六條之一規定辦理（詳圖例1-3 ）」，而管制規則及 圖例1-3 即規定：「停車空間之汽車出入口車道，如情況許 可應位於側街，並應距最近之交叉口在三十公尺以上」，「 汽機車出入口應設於路口30公尺範圍外」（本院卷第134-13 8 頁），因系爭土地所在之10米計畫道路與天母西路相較， 屬於次要道路及側街，且本件復無情況不許可（例如巷道上 有舊有違章建築占用）之情形，是依法規審查結果，其汽機 車出入口即應設於距交叉路口處三十公尺以上之「側街」（ 即系爭土地）為宜。 ⑵而兩全建設有限公司負責人陳盈助前於96年3 月21日間就上 開32、42及43-1地號等建築基地領有臺北市都市發展局96年 建字第0119號建造執照，依「臺北市未完成公共設施之建築 基地申請建築執照出入通路之處理原則」，若建築基地申請 建築執照其出入通路（含車道）面臨未開闢之計畫道路者， 依法應開闢（打通）計畫道路及公共排水系統，有臺北市建 築管理工程處102 年3 月26日北市0000000000000000 號函、102 年4 月16日北市都建照字第00000000000 號函各 1 件及前開處理原則在卷可憑（本院卷第130-131 頁、第16 3 、165 頁），而被告之前開舊建照，依其相關建築圖說之 設計（本院卷第132 頁），其出入車道面臨未開闢之計畫道 路，是其建照上即註記：「取得使用執照前未開闢計畫道路 設計圖說應經新工處審查核可，公共排水溝設計圖說應經水 利處審查核可，並依核准圖說打通10公尺計畫道路臨基地側 4 公尺（新建6 樓及6 樓以上）部份，竣工前完成鋪設柏油 路面及公共排水溝」等語，而系爭建案設計之主要出入口既 設置於天母西路6 巷側，自有使用系爭土地開闢計畫道路及 公共排水系統必要，被告身為建商，亦曾在系爭建築基地申 請舊建造，要無不知前開法規規定之理。 ⑶再據證人即原告法定代理人謝國夫到庭具結證稱：「因為建 地才150 多坪，道路用地109 坪，所以以高於當時的市價一 坪130 萬元左右買建地，如果沒有提供道路無條件使用，我 就不可能買。簽約後何新發有交付前開建地以兩全建設有限 公司負責人陳盈助為起造人之建照及設計圖說予心力合公司 。因為被告說也可以照舊建照去蓋，但舊建照是設計給金融 保險業用的，我認為不妥當，所以要變更設計，但道路的使 用是照他們原來規劃的去設計。本來都談好了，被告與股東 商量後，無償使用不合算，所以強迫要租或買，我有權利選 擇租或買。被告認為18個月就會蓋好，被告說沒關係到時候 有需要再續租給你。如果當時何新發出售建地時，要求心力 合公司要連同道路用地一起買，且道路用地價格是以公告現 值全額計算，心力合公司不可能還會購買建地，因為不夠成 本，道路已經有109 坪，建地才158 坪，因為道路無條件供 我使用，我才去買建地。當初是連同舊建照一起賣，說可以 利用他們的舊建照去建也可以，重新規劃也可以。」等語（ 本院卷第171-174 頁），及證人即原告公司監察人郭炳煌到 庭證稱：「那天我陪謝國夫去簽約，去的時候謝國夫有告訴 我，說都談好了，契約都打好了，我就跟他去，謝國夫說去 的重點是有一塊建地及一塊路地，建地價格很高，所以道路 用地要給我們用，去了以後臨時說那道路要用租的，所以代 書才臨時加了一些條款。因為設計上一定要用到公共設施及 人行通道，被告有同意給謝國夫先生使用，所以才會有這個 契約第二條第㈣項之約定，簽約當天被告有交付土地使用權 同意書給原告公司」等語（本院卷第175-176 頁）、證人即 承辦代書江素娥到庭證稱：「系爭買賣契約契約是我擬的。 當時被告這塊土地還沒有賣給原告之前，已經有建照，所以 連同建照一起賣，如果與建照有關的話會用到這塊土地，所 以乙方一定給甲方使用，甲方才會買，還說使用權同意書是 簽約的時候要蓋這張同意書。簽約當時有討論要把建照移給 原告或者是由原告申請新的，他們當時有協調。我按照他們 雙方談的結果用手寫再加上去。當時因為乙方即被告那塊土 地（下稱系爭土地）有出租停車位，賣給原告公司的時候， 我聽謝國夫說這道路要以這個價格要連同給原告無條件使用 ，去現場的時候，當時賣方的人說土地要定個時間，沒有永 久使用的，18個月無條件使用到期之後再改用租的。土地使 用同意書是我事先準備帶去的，是不是當天就蓋被告的印章 ，或是付款後才蓋，時間太久我記不清楚。97年2 月1 日簽 訂系爭不動產買賣契約的時候，謝國夫有提到一定要使用到 32-6地號土地才能蓋房子。他們雙方都知道這個土地一定要 用到這塊道路才能申請建照，也才能建築。被告沒有賣給原 告的時候就已經有建照，到末段的時候陳盈助提議說以後要 跟我買的時候要用公告現值買，並說要寫上去，後來我問原 告，原告說租或買由原告決定。我問過買賣雙方，賣方說看 買方到時候決定怎麼樣，按照我手寫的內容，到時候由買方 決定」等語（本院卷第177-179 頁），可知係因原告購買建 地興建新建案必須使用系爭土地，兩造始為第二條第㈣項及 第十三條第㈢項之約定。衡諸常情，原告花費2 億7,200 萬 元購買系爭建築基地之目的，既為進行新建案，當會考慮如 何使系爭建築基地作最佳利用，是日後原告及該新建案之買 受人（住戶）得否通行鄰近道路及於其下安設水、電、電信 、瓦斯及排水等公、私管線，自屬原告於購買建地之始，即 應一併考量之事項，否則原告可能面臨買地後無法申請取得 建築執照或使用執照之困境。是原告主張其當初租用系爭土 地之目的即在於供人車通行及設置水電、瓦斯等管線之用， 尚符交易常情。 ⑷至被告雖辯稱當初同意系爭土地之使用範圍，僅供原告於建 築施工期間，施工人員出入及臨時配電設備之暫時置放，非 得於地下埋設水、電、瓦斯等管線及排水溝等公共設施云云 。惟查： ①所謂公共設施管線，係指電力、電信（含軍、警用專用電信 ）、自來水、下水道、瓦斯、廢棄物、輸油、輸氣、有線電 視、路燈、交通號誌或其他經主管機關會商目的事業主管機 關認定供公眾使用之管線），共同管道法第2 條第2 款定有 明文。而原告公司私有之工程機具或臨時配電設備，尚非上 開法規所指之「公共設施」。而系爭「土地使用權同意書」 ，業已明載以系爭土地之「全部」「供公共設施使用」，則 原告主張系爭土地係供電力、電信（含軍、警用專用電信） 、自來水、下水道、瓦斯等供公眾使用之管線使用，即非無 憑。 ②次按，「本法所稱建築物設備，為敷設於建築物之電力、電 信、煤氣、給水、污水、排水、空氣調節、昇降、消防、消 雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備。」，「 本條例所稱改良土地，指左列各款而言。一、建築基地改良 ：包括整平或填挖基地、水土保持、埋設管道、修築駁嵌、 開挖水溝、舖築道路等」，建築法第10條及平均地權條例施 行細則第11條第1 款分別定有明文。則建築物之水、電、瓦 斯、給水、排水等既為建築物設備之一部份，而在建築工程 之當然範圍內，且建築基地之改良又包括「埋設管道、開挖 水溝、舖築道路」等作業，被告自己亦是建商，且自始即明 知原告購買該建地之目的係為進行新建工程，而其本身所申 請舊建照之設計圖說，亦須用到系爭土地，以從事埋設管道 、開挖水溝、舖築道路等作業，則對於原告購買系爭建築基 地後，有使用系爭土地以埋設管道、開挖水溝、鋪築道路之 可能，自無諉為不知之理。是以，原告主張因系爭建築基地 及系爭土地同屬於被告所有，為使原告未來得順利進行建築 工程，並於完工後得依法請領使用執照，被告始於簽訂建地 之不動產買賣契約之同時，出具系爭土地之「土地使用權同 意書」，自符常情而為可採。 ③至系爭買賣契約書第十三條第㈢項雖僅記載：「自簽約日起 算起十八個月為限或乙方新建築物使用執照取得日，以短期 為優先為準，此段期間由甲方無條件使用，18個月以後，由 甲方向乙方承租，租金每個月壹拾萬元正，期限及其他細節 ，另訂租賃契約定之，或由甲方以當年度公告現值向乙方承 購，以上條件由甲方二個方案選擇其一。」，即原告僅能無 償使用18個月，之後或租或買，由原告決定，然此僅係同意 使用為有償或無償，尚無礙於前開「同意土地使用之範圍」 之認定。 ④另證人陳盈助雖到庭證稱：「因為舊建照是我申請，我跟謝 國夫說如果要依舊建照設計的話一定要買32-6地號土地，謝 國夫說他們的設計使用跟我的舊建照完全不一樣，後來才知 道事實上也完全不一樣。因為謝國夫說他們的建照還沒有申 請，設計用途還不確定，有可能用不到32-6地號土地，所以 只要求定短期租約。用來施工車輛施工方便以及堆放材料， 設置臨時配電室，等到施工完畢就要原狀歸還32-6地號土地 。」云云（本院卷第169 頁），然系爭買賣契約書第十三條 第㈢項既載明18個月以後由甲方以月租10萬元承租或以當年 度公告現值購買由原告決定，倘政府單位變更容積獎勵確定 時，買賣價另行討論，足徵被告於簽訂系爭買賣契約時，對 於原告將來有長期使用系爭土地之需要應有相當之認知，否 則不會同意原告享有購買系爭土地之選擇權。而系爭土地之 ○○○區○○道路用地（公共設施用地）」，有臺北市政府 都市發展局土地使用分區及公共設施用地證明書1 件在卷可 稽（本院卷第123 頁），是在政府徵收前，依法僅能作有限 度之利用，被告於出售系爭建築基地與原告之前，系爭土地 係與同小段32地號土地出租予臺灣銀行做停車場使用，三個 月（96年12月1 日至97年2 月29日）租金共49萬150 元，則 依系爭土地面積比例計算結果，系爭土地每個月租金收益約 為7 萬7,619 元，則系爭買賣契約第十三條第㈢項所載每月 租金10萬元，實已高於原租金收益7 萬7,619 元甚明，況系 爭土地作為公眾通行及埋設公共設施管線，亦不影響被告對 於系爭土地之處分權，是原告以租賃方式取得使用系爭土地 之權利並用以作公眾通行及埋設公共設施管線，亦難謂對於 被告之權益造成損害。再由前開買賣契約第十三條第㈢項記 載「倘政府單位變更容積獎勵確定時，買賣價另行討論」， 亦可知兩造在簽訂系爭條款時，亦有考量系爭土地將來政府 容積獎勵變更可能影響土地價值之情事，是原告主張當初約 定短租兩年，乃被告欲維持伊處分系爭土地之彈性，以待將 來政府容積獎勵變更時之增值利益，亦非無稽。綜上，自難 認被告及證人陳盈助所稱當初同意系爭土地之使用範圍，僅 供原告於建築施工期間，施工人員出入及臨時配電設備之暫 時置放云云為可採。 ⑸綜上，堪認被告明知原告買受系爭建築基地之目的，係為了 在建地上進行建築工程，並於建案完工後得依法請領使用執 照，才會同意以系爭土地供「公眾通行及公共設施使用」， 則原告於系爭土地挖掘、建造新建案大樓使用之排水溝以接 通公共排水溝及埋設地下管線，自屬被告原先同意使用之範 圍，且亦符合原告租賃系爭土地之目的。 ⒉100 年7 月29日之系爭土地租賃契約所定「期限屆滿交還租 賃物時仍須保留必要之公設及人車通道」，是否拘束被告？ 依兩造所簽訂100 年7 月29日之系爭土地租賃契約第八條約 定「應受強制執行之事項：『承租人』給付租金或違約金或 期限屆滿交還租賃物時仍須保留必要之公設及人車通道，『 出租人』返還保證金如不履行應逕受強制執行。」（本院卷 第23頁），依該條文義所示，承租人及出租人均在規範之內 ，且其上所載「仍須保留必要之公設及人車通道」等語，亦 與被告所出具土地使用權同意書所載：「本土地（即系爭土 地）僅同意供通行及公共設施使用」等語相符（本院卷第17 頁），另衡諸常情，期滿交還系爭土地予出租人時，系爭道 路之實際管理人既為出租人，自應由出租人負此義務，始符 事理。是被告抗辯100 年7 月29日系爭土地租賃契約所定「 期限屆滿交還租賃物時仍須保留必要之公設及人車通道」， 並不拘束被告云云，自不可採。 ⒊原告於系爭土地挖掘、建造新建案大樓使用之排水溝及埋設 地下管線，是否違反租賃契約之約定？ 按房屋之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回房屋 應受法律之限制，非可任意終止租約，最高法院37年上字第 8141號判例意旨可資參照。系爭「土地租賃契約書」第7 條 第2 項亦明白約定：「本契約一但訂立，甲方（即被告）不 得以任何理由，要求提早解約或終止租約。」，原告於系爭 土地挖掘、建造新建案大樓使用之排水溝以接通公共排水溝 及埋設地下管線，既屬被告原先同意使用之範圍，且亦符合 原告租賃系爭土地之目的，業如前述，則被告以原告違反租 賃契約為由，提前終止系爭土地續租契約，即屬無據。 ㈡被告主張撤銷系爭土地租賃契約，有無理由？ ⒈按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示 以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示，又被詐欺而為意 思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其 意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實 負舉證之責任，最高法院18年上字第371 號、44年台上字第 75號分別著有判例。本件被告主張其因受詐欺或出於錯誤， 始同意續租系爭土地之事實，既為原告所否認，即應由被告 就此有利於己之事實負擔舉證責任。 ⒉被告同意續租土地之意思表示有無錯誤之情事？ ⑴按民法第88條第1 項所謂意思表示之錯誤，表意人得撤銷之 者，以其錯誤係關於意思表示之內容為限，又民法第88條之 規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為 意思表示之動機有錯誤之情形有別，此亦分別有最高法院43 年台上字第570 號、51年台上字第3311號判例可資參照。 ⑵本件被告固辯稱其不知100 年7 月29日土地租賃契約書第四 條、第八條有修改，故其意思表示有錯誤云云，然據證人即 原告公司職員游淑芬到庭證稱：「第一份租賃約我沒有看到 ，但第二份續約是我打的，我打完以後，請我們董事長校對 ，董事長修改一點問題，原租約的精神不變，但內容有寫的 更清楚，加強原租約的精神，所以把原租約修改，修改之後 ，把內容寫的更明確，被告來的時候我有跟他說，這份合約 是我打得，裡面有修改請他看一下，他原本說不用看，我說 一定要看，因為我沒有原租約的檔案，萬一我打錯了怎麼辦 ，我跟被告說細節部分你要看清楚，被告發現我有打錯字， 跟我說打了半天還打錯字。」「（問：續租租約第8 條約定 「期限屆滿交還租賃物時仍須保留必要之公設及人車通道」 ，為何作此約定？）原本在買賣的時候，被告有跟董事長講 這個東西，買賣的時候有附土地使用權同意書，是把它更明 確的寫出來。（問：你有無跟何新發說續租的租約有修改一 些內容及修改的具體內容？）具體內容我不記得有沒有講， 但他有去看合約書，還告訴我打錯字，原本我支票開錯，裝 訂也裝錯，他不放心又看了一次。（問：被告何新發對修改 處有無意見？）他沒有跟我說他有意見。（問：被告何新發 表示他沒詳細看就簽，是否如此？）他如果沒有詳細看，怎 麼會看到我打錯字呢，而且我前後定錯了，也是被告發現的 ，因為我重新列印的時候新的舊的我搞混了，也是他發現， 如果說他沒有看，我不知道該怎麼回答。（問：被告在看約 的過程，有沒有那個地方看不懂要你或謝董解釋給他聽？） 他是沒有問我，我有問他有沒有問題，他說沒有。」等語（ 本院卷第179 頁背面至181 頁），且證人林志鏗亦到庭證稱 其向原告公司承包工程時，契約的部分例如合約繕打、請款 、開支票都是游淑芬小姐處理，原告公司僅有一位小姐，其 與原告公司往來10幾年間，在原告公司沒有遇到或接觸除游 淑芬以外之助理小姐，10幾年來都是一位游小姐，其他都是 經理、主任，都是男性等語（本院卷第283 頁背面、第284 頁），足認兩造間100 年7 月29日土地租賃契約繕打、裝訂 、校對、開支票等事宜，確係由證人游淑芬所處理，而依證 人游淑芬前開證言，可知系爭續租租約係經被告再三審閱且 主動發現繕打之錯誤而加以更正，則被告豈能就內容修改異 動之處諉為不知。是其以「意思表示錯誤」為由，主張撤銷 錯誤之意思表示，自無理由。至證人林志鏗雖到庭證稱：「 （問：該租約在簽約時，你有無在場？）他們何時簽約，我 不知道，所以我也不知道我有無在場。」、「在我印象中， 我到心力合建設企業股份有限公司，他們二人在場的機率我 印象中沒有，但別的地方，例如球場有遇過，但他們公司的 事情不會讓我知道。」、「（問：有無印象有謝國夫與何新 發在場，而何新發當場簽約還跟謝國夫拿支票，有無此事？ ）沒有，但我們都是好朋友，會在球場打球，他們二人同時 在場，但我有沒有在場我沒有印象，可能我跟謝國夫泡茶聊 天，但在心力合建設企業股份有限公司跟何新發見面的機率 等於零，游淑芬說的我都沒有印象。」等語（本院卷第283 頁），然因租約之事與證人林志鏗無關，且事隔約2 年之久 ，則其對此並無印象，自屬可能，是難因證人游淑芬曾證稱 100 年7 月29日續租租約簽約當天還有一位朋友林志鏗跟謝 國夫及被告在聊天等語（本院卷第181 頁），即認證人游淑 芬之前開證言為不可採。 ⒊被告是否係受詐欺始為同意續租系爭土地之意思表示？ 被告自始即知原告買受系爭建築基地之目的，係為了在其上 進行建築工程，並於建案完工後得依法請領使用執照，而於 系爭道路上開闢計畫道路供公眾通行及新築公共排水溝及埋 設地下管線等公共設施，乃新建案建築工程及未來領取使用 執照時所必須，此觀被告之舊建照或原告之新建照均有「取 得使用執照前未開闢計畫道路設計圖說應經新工處審查核可 ，公共排水溝設計圖說應經水利處審查核可，並依核准圖說 打通10公尺計畫道路臨基地側4 公尺（原告之新建照為6 公 尺）（新建6 樓及6 樓以上）部份，竣工前完成鋪設柏油路 面及公共排水溝」等語之註記自明。兩造亦於系爭續租租約 第4 條第1 項明白約定：「本筆土地係供台北市政府工務局 98 年 建字第191 號建照之建築工程及領取使用執照後等相 關使用」；第2 項亦載：「未經甲方同意，乙方不得將土地 全部或一部頂讓、分租、轉租、出借，租約期間由乙方建築 98建字第191 號建照及領取到使照後相關使用」。第5 項則 記載：「本約租賃期限先行訂立二年，每月月租新臺幣壹拾 萬元，惟倘乙方98建字第191 號建造仍有使用之需要時，甲 方同意再延長租期。」，足認原告於系爭土地挖掘、建造新 建案大樓使用之排水溝以接通公共排水溝及埋設地下管線， 不僅符合被告原先同意使用系爭土地之範圍，且亦符合原告 租賃系爭土地租之目的。縱原告法定代理人謝國夫未於續租 租約簽訂前先向被告說明續租租約修改之內容，然系爭續租 租約既經被告詳細審閱後始同意簽訂，業如前述，自難認被 告有何受詐欺之情事，則原告以受詐欺為由撤銷同意續租之 意思表示，自屬無據。 ⒋被告之撤銷權是否已經罹於除斥期間而消滅？ 本院既認被告並無意思表示錯誤或受詐欺之情事，則此爭點 即無予以審究之必要。 ㈢系爭土地於租期屆至後，是否應繼續供公眾通行及公共設施 使用？ 兩造就系爭土地原先約定之使用方式既是「供公眾通行及公 共設施使用」，且於續租租約第8 條約定：「期限屆滿交還 租賃物時仍須保留必要之公設及人車通道」，顯見縱於租賃 期滿，被告亦負有保持系爭土地上公設及人車通道之義務。 另依不動產買賣契約第十三條第㈢項之約定，被告同意原告 於18個月期滿時，有租賃或購買系爭土地之選擇權，且依續 租租約第4 條第5 項之約定，系爭土地租期屆滿後，倘原告 98年建字第191 號建照仍有使用之需要時，被告同意再延長 租期。又98年建字第181 號建照注意事項第22條已記載：「 放樣勘驗前未開闢計畫道路設計圖說應經新工處審查核可， 公共排水溝設計圖說應經水利處審查核可，並依核准圖說打 通10公尺計畫道路臨基地側6 公尺（新建6 樓及6 樓以上） 部分，竣工前完成鋪設柏油路面及公共排水溝」（本院卷第 294 頁），則系爭土地租賃之目的在於供98年建字第191 號 建照打通計畫道路及設置公共排水溝使用，自應認98年建字 第191 號建照尚有繼續使用系爭土地之需要，經查，原告自 101 年6 月議員協調起迄於本件訴訟言詞辯論終結之日止， 均明白向被告表示請求繼續租用系爭土地，且98年建字第19 1 號建照仍有繼續使用系爭土地之需要，業如前述，則依前 開租約第4 條第5 項之約定，於該「98年建字第191 號建照 仍有繼續使用系爭土地之需要」之條件成就時，系爭租期即 應更新而予以延長。從而，原告主張系爭土地於系爭續租租 期屆至即102 年7 月31日後，仍應繼續供公眾通行及公共設 施使用，自為可採。 ㈣按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。民法第423 條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使 用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益 租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害 或妨害之虞時，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之 行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人 均負有以適當方法除去及防止之義務。從而，原告起訴請求 ㈠確認原告就系爭土地之租賃關係存在。㈡被告應拆除系爭 土地上，如附圖紅線所示之鐵圍籬、塗銷地上劃設之停車格 ，以及移除A 區塊之障礙物，並不得於系爭土地上，再為設 置鐵架圍籬等障礙物、劃設停車格及其他妨礙原告租賃權及 該道路人車通行之行為，為有理由，應予准許。 七、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，經核均 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准予宣告及免為假執行。 八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本 件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 102 年 7 月 16 日 民事第二庭 法 官 藍雅清 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 102 年 7 月 25 日 書記官 吳旻玲