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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第210號 原　　　告　方登瑩 訴訟代理人　賴青鵬律師 被　　　告　洪新德 　　　　　　何欣玲 共　　　同 訴訟代理人　楊景勛律師 　　　　　　姚文勝律師 上　一　人 複　代理人　蔡靜娟律師 上列當事人間侵權行為損害賠償等事件，本院於民國103年3月20 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告洪新德應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國一０一年 一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告洪新德負擔五分之二，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但 被告洪新德如以新臺幣壹佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。 其餘假執行之聲請駁回。 事 實 及 理 由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時主張其向被告洪新 德購買門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○ 號房屋（下稱 為系爭房屋）及所坐落土地有違建及房屋傾斜之瑕疵，並聲 明：㈠先位聲明：①被告應連帶給付原告新臺幣（下同）60 0萬元，及自民國100年9月8日起至清償日止按週年利率5 ％ 計算之利息。②被告應自100年9月8 日起至原告遷入系爭房 屋）之日止，按月連帶給付原告8萬9673 元。③願供擔保請 准宣告假執行。 ㈡備位聲明：被告洪新德應給付原告600萬 元，及自100年9月8日起至清償日止按週年利率5％計算之利 息。②被告何欣玲應給付被告洪新德600萬元，及自100年9 月8日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，並由原告代 為受領。③上開2 項給付，如其中一被告已為給付，其餘被 告於給付範圍內免給付義務。④被告洪新德應自100年9 月8 日起至原告遷入系爭房屋之日止，按月給付原告8萬9673 元 。⑤就上開①、②、④項，原告願供擔保請准宣告假執行。 嗣於訴訟進行表示不再主張違建部分之瑕疵（見本院卷㈢第 183頁背面），且輾轉變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告3 35萬1250元，及自100年9月8日起至清償日止按週年利率5％ 計算之利息。㈡被告應連帶給付原告101萬7225 元。㈢願供 擔保請准宣告假執行（見本院卷㈢第206頁、第274頁）；核 屬應受判決事項聲明之減縮，與前開規定相符，應予准許。 二、原告起訴主張：被告為夫妻關係，均明知被告洪新德名下所 有坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000000000000000000 地號土地（所有權應有部分各為1萬分之323；下稱為系爭土 地）上同小段1650建號即系爭房屋（所有權應有部分全部） 有傾斜之瑕疵，竟於100年7月10日將系爭房屋及土地委託中 信房屋捷運內湖加盟店即宏和不動產仲介經紀有限公司（下 稱為中信房屋公司）出售時，刻意隱瞞上情，且於房地產標 的現況說明書「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建 築物損害」乙項勾選為「否」；原告不察，乃於100年7月11 日經訴外人中信房屋公司仲介，就系爭房屋及土地與被告洪 新德簽訂不動產買賣契約書（下稱為系爭買賣契約），約定 買賣總價為3730萬元，系爭房屋及土地並於100年8月29日辦 理移轉登記為伊所有，被告洪新德亦於100年9月8 日自中信 房屋交易安全專戶下受領買賣價金完訖，旋又於100年9月23 日將其中3500萬元匯入被告何欣玲設於中國信託銀行內湖分 行帳戶而無償讓與。嗣伊於100年9月8 日受領交屋並僱工裝 修時，經設計師告知系爭房屋之原始裝潢有一樓電視櫃、櫥 櫃及二樓床櫃、和室等左右高低15公分以上落差之情形，乃 由中信房屋公司委託土木技師進行鑑定，確認系爭房屋有明 顯傾斜之重大瑕疵，其中牆柱角傾斜最大值達1/37，無法單 獨進行扶正，已達拆除重建之程度。被告顯有共謀詐欺之共 同侵權行為，且系爭房屋傾斜必致效用減損及交換價值產生 貶抑，被告所為已致原告受有損害，爰依民法第184 條、第 185 條及第227 條之規定請求被告負連帶損害賠償責任。又 被告除應連帶賠償系爭房屋因傾斜現象致生交易價格減損之 335 萬1250元外，就伊於100 年9 月8 日受領交屋後，因無 法進住系爭房屋，致需向訴外人台北市七星農田水利會以每 月租金2 萬9260元．車位租金4100元及管理費3313元承租門 牌號碼臺北市○○路○ 段○○○ 巷○○弄○ 號1 樓房屋及停車位 ，並需支出每月3 萬3000元安養費（即每月全額費用5 萬30 00元扣除膳食費2 萬元）予台北市立安欣老人養護所俾安置 公婆二人，以上按月支出計6 萬9673元，計至101 年11月25 日整修完成遷入系爭房屋止（見本院卷㈡第80-1頁，卷㈢第 186 頁），期間共計14個月又18日，計受有101 萬7225元之 損害，亦應由被告連帶賠償。惟如鈞院認伊依侵權行為及債 務不履行請求被告連帶給付損害賠償並無理由，因系爭房屋 及土地既有上開明顯傾斜之嚴重瑕疵，對系爭房屋及土地經 濟上價值及通常效用造成相當程度減損致降低市場交易價格 ，則伊亦得依民法第359 條規定請求減少買賣價金335 萬12 50元，並依民法第179 條規定訴請被告洪新德如數返還。又 因被告洪新德於受領買賣價金後，已將其中3500萬元於100 年9 月23日匯款至被告何欣玲帳戶，乃無償讓與，致被告洪 新德在335 萬1250元之限度內免負返還義務，伊亦得依民法 第179 條、第183 條之規定，請求被告何欣玲就無償受讓被 告洪新德不當得利335 萬1250元部分負返還責任，且此與被 告洪新德上開債務應屬不真正連帶債務關係等語；並為如上 減縮後訴之聲明。 三、被告則以：系爭房屋係被告洪新德訂購之預售屋，交屋後於 78年間遷入居住，從未發現有何傾斜，且於出售予原告前未 有過任何買賣，屋齡達23年。嗣於100年7月8 日原告為購買 系爭房屋，主動委託中信房屋公司仲介人員王榮隆向洪新德 接洽買賣事宜，並出價3500萬元，該價格與被告洪新德先前 託售價格4488萬元相較顯然過低，王榮隆則以系爭房屋正門 門扇有修剪及屋頂平台樓兩支穿牆四分排水管配置之現況主 張房屋傾斜、如整修需花費高額工程費用為由，要求被告洪 新德大幅減價，經議價始以3730萬元（含賣方仲介費50萬元 ）成交，並由王榮隆自行勾選房地產標的現況說明書，再由 被告洪新德簽名，該現況說明書內並無房屋是否傾斜之欄位 ，可證被告並無任何隱瞞事實之詐欺行為；且原告於買受系 爭房屋前既已知悉該房屋傾斜之現狀，並據以要求降價，買 賣雙方係以房屋有傾斜之前提下，協議價額並約定以現況交 屋合意成立系爭買賣契約，被告洪新德既已交付與契約預定 之價值及效用相符之系爭房屋及土地予原告，原告自不得依 侵權行為或債務不履行不完全給付之規定請求損害賠償，亦 不得主張瑕疵擔保責任減少價金及返還不當得利。況系爭房 屋屋齡已達23年，傾斜實屬通常現象，且該傾斜經鑑定屬剛 性傾斜，歷經多年結構體均未見有任何損壞，足認並不致影 響結構安全，更不妨礙房屋之使用致價值減損，對原告並未 造成任何損害。至於原告承租房屋支出租金及管理費，以及 為奉養長輩所支出安養費用，更與被告全然無涉，原告請求 被告應賠償上開各項支出，俱乏所據。又系爭房屋原屬被告 洪新德所有並接洽出售，與被告何欣玲無關。被告洪新德事 後將部分買賣價金轉入被告何欣玲帳戶，乃夫妻間財產移轉 之常態，原告主張依共同侵權行為、債務不履行及不當得利 之法律關係請求何欣玲連帶負擔賠償及返還不當得利，為無 理由等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利之判決，願供擔保請求宣告免為假執行。 四、經查被告洪新德係於100 年7 月10日將其所有系爭房屋及土 地委託由中信房屋公司銷售；並經該公司仲介，於100 年7 月11日與原告簽署系爭買賣契約，約定買賣價金為3730萬元 ，並於100 年8 月29日辦理所有權移轉登記，於100 年9 月 8 日履行交屋完畢，原告並於101 年11月25日整修完成遷入 系爭房屋；又上開買賣價金於扣除相關稅費及服務費後，已 於100 年9 月8 日自房屋交易安全專戶匯款3529萬4062元至 被告洪新德設於中國信託銀行內湖分行帳戶，被告洪新德則 於100 年9 月23日自上開帳戶匯款3500萬元至其配偶即被告 何欣玲設於中國信託銀行內湖分行帳戶等情，為兩造所不爭 執（見本院卷㈡第127 頁、第128 頁，本院卷㈢第277 頁背 面、第278 頁），且有戶籍謄本、專任委託銷售契約書、不 動產買賣契約書、建物登記謄本、土地登記謄本、結帳單、 中國信託個人對帳單及房地產點交書等件（均影本）可稽（ 見本院卷㈠第15頁、第16頁、第21頁至第34頁、第38頁、第 39頁、第138 頁），應與事實相符。又系爭房屋經本院依兩 造合意委請臺北市建築師公會鑑定後，確有如後附表所示之 傾斜情形，有該會102 年8 月22日102 （十六）鑑字第1789 號函檢送102 年8 月22日（102 ）（）鑑字第1789號鑑定 報告書可稽（見本院卷㈡第159 頁、第244 頁；鑑定報告另 併卷外放）；兩造對於上開報告鑑定系爭房屋有上開傾斜乙 節，均表示並無爭執（見本院卷㈢第278 頁），亦堪信為真 實。 五、按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」， 民法第184 條第1 項定有明文。又按「因可歸責於債務人之 事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付 不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害 者，債權人並得請求賠償」，同法第227 條亦有明文。再按 「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕 疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金」，民法第354 條、第359 條 規定甚明。本件原告主張：被告洪新德明知系爭房屋有上開 傾斜之瑕疵，竟刻意隱瞞，透過中信房屋公司仲介將系爭房 屋及土地以3730萬元之高價出售予伊，致伊受有損害，乃屬 不法詐欺之侵權行為，且應負擔不完全給付及瑕疵擔保之法 律責任等語，雖經被告否認；然查： ㈠系爭房屋確有如後附表所示傾斜情形，業經認定於前。且依 臺北市建築師公會鑑定結果，認為系爭房屋傾斜之成因係「 當不同型式基礎因土壤承載力不足，回填土石方不均勻發生 地基鬆動、地層沈陷、掏空、土壤流失、建物施工不良或地 震等問題時，會造成建築物不均勻下陷的結果，會產生傾斜 情形」，並認系爭房屋「有傾斜之瑕疵，向大湖街131 巷相 反方向傾斜差值高達18.2cm及19.9cm，傾斜率達1/37及1/49 」、「依『臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』系爭 建物已達標的物傾斜率超過1/40者，不論損害情形如何，對 標的物基礎或結構之強度等均可能造成結構安全之威脅，已 達拆除重建之程度」等語，有該鑑定報告可稽（見該報告第 9 頁至第11頁；鑑定報告併卷外放）。則原告主張：系爭房 屋傾斜程度乃足以滅失或減少房屋通常效用之瑕疵等語，洵 屬有據。被告雖抗辯：房屋傾斜並不代表有結構安全之危險 ，臺北市建築師公會鑑定報告亦認「系爭建物之梁、柱結構 桿件未發生相對之差異變位，且未出現結構體受損之整體旋 轉變位現象，系爭建物之傾斜應屬剛性傾斜」、「就現場會 勘檢視其主結構體構材外觀，並無明顯結構性裂縫等損傷」 ；鍾肇滿土木結構技師事務所並表示：「系爭房屋基礎既已 經過20餘年之土層壓密作用，研判傾斜現象應已穩定」、「 系爭房屋並未發現有明顯結構性裂縫，研判系爭房屋應屬結 構體未受損之剛性傾斜現象（梁、柱結構桿位未發生相對之 差異變位，因而出現結構體未旋轉之整體旋轉變位現象）」 、「評估結果尚能符合興建當時規範之安全需求」、「未達 須拆除重建之地步」等專業意見；另台北市土木技師公會則 提供：經核算系爭房屋磚牆承受之壓力為0.6 kg/c㎡，仍小 於實務上慣用之允許承載力1 kg/c㎡，因傾斜致柱基礎額外 增加之壓力為1.2 噸，約增6 ％，其影響甚小，仍在建築物 設計載重可承受之範圍內，故系爭房屋現有傾斜率對原結構 安全之影響甚低，在正常使用下無安全顧慮之鑑定意見；堪 認系爭房屋之傾斜並不致造成房屋價值及效用之減損，自未 能以「瑕疵」視之云云，除引據上開臺北市建築師公會之鑑 定意見（見該報告第11頁）外，並另行提出鍾肇滿土木結構 技師事務所出具之意見書影本及台北市土木技師公會103 年 1 月28日北土技字第10330000155 號鑑定報告書為憑（見本 院卷㈡第55頁至第58頁，卷㈢第130 頁至第175 頁）。然稽 諸房屋之主要功能，除供居住安全及使用舒適之功能外，亦 屬保值資產，而有重要之交換價值；系爭房屋之傾斜率達1/ 37，已超逾1/40，除致居住品質之舒適度明顯降低外，對標 的物基礎或結構之強度等既有可能造成結構安全之威脅，自 未能以其結構體迄尚未產生明顯裂縫之損傷，即認得確保長 久居住安全無虞。再衡諸一般生活經驗、社會常情及交易觀 念，系爭房屋既有傾斜，必將降低買方心理層面之購買意願 致系爭房屋交易價值產生貶抑之結果，核自屬減少房屋效用 之瑕疵無疑，應由賣方負擔瑕疵擔保責任；且系爭房屋傾斜 之瑕疵核應屬不動產買賣交易之重大資訊，勢必影響買方之 意願及交易價格之決定，故在一般社會觀念上，應認賣方有 告知之義務；如賣方於洽商交易時明知卻刻意隱瞞而不告知 買方，難謂無詐欺之不法意圖，且係故意以背於善良風俗之 方法加損害於他人之侵權行為，亦甚明瞭。 ㈡被告洪新德雖抗辯：伊購買系爭房屋迄出售前，對系爭房屋 之傾斜毫不知情，並無隱瞞房屋傾斜之不法意圖云云。惟查 ： ①原告主張：前臺北市○○○○○於000000000000 0段○○段000 地號土地籌建「康湖社區國宅新建工程」， 並委請中華民國建築技術學會進行周邊建物測量，該學會鑑 定認為包括系爭房屋在內之相鄰大湖街131巷23號至39 號建 築物均有程度不一之傾斜情形，已通知各住戶，並進行協調 及會勘，足認系爭房屋之傾斜早於91年間即已發生，被告洪 新德亦於當時早已知情等語，業據提出地籍圖謄本、土地登 記謄本、違建查報案件明細表及中華民國建築技術學會鑑定 照片及圖為憑（均影本；見本院卷㈠第232 頁至第235 頁） 。另經本院向臺北市政府都市發展局查詢結果，亦據覆稱： 有關上開國宅新建工程，因臺北市政府組織整併及承辦人員 離職，故已無協調及會勘紀錄可資提供；然另「調閱資料顯 示：基地施工前鄰房已具大小不等之傾斜度，開工後因鄰房 窗戶雨庇、冷氣機、屋簷等超越地界，經前國民住宅處協調 住戶排除侵界地上物，惟住戶未予處理，且鄰地住戶對全案 施工安全仍有疑慮，故承商因鄰房屋況不佳，屋主反應激烈 增加施工變數，且一年來建材價格上漲等因素，主動要求終 止契約，案經前國民住宅處評估後於92年1 月24日同意終止 契約」等語，有該局101 年11月15日北市都服第0000000000 0 號函可稽（見本院卷㈡第22頁）；堪認上開新建工程之鄰 房傾斜，致施工安全堪虞乙項，確為該工程終止契約未辦理 興建之原因之一。則原告以此質疑：被告洪新德早於91年間 即得知系爭房屋發生傾斜等語，應非全然無稽。 ②原告另主張：被告洪新德於簽署系爭買賣契約前，曾委託永 慶房屋仲介股份有限公司（下稱為永慶房屋公司）進行仲介 ，且為此製作不動產說明書，其上即載明「本案建物現況有 傾斜情形」，益證系爭房屋之傾斜於系爭買賣前即已存在， 且為被告明知等語，並提出不動產說明書影本為證（見本院 卷㈠第17頁至第20頁；有關房屋傾斜之記載見卷㈠第19頁） 。被告雖否認曾閱覽上開不動產說明書；然有關被告洪新德 為出售系爭房屋及土地，確曾於100 年5 月9 日與永慶房屋 公司簽署委託銷售契約書乙節，乃兩造所不爭執（見本院卷 ㈢第278 頁），並有該契約書影本可稽（見本院卷㈡第99頁 、第100 頁）。又查永慶房屋公司於受被告洪新德委託銷售 系爭房屋及土地時，曾為銷售之目的，由永慶房屋公司產審 單位依相關人員調查結果於系統上輸入相關資料產出不動產 說明書即產權調查表，其上記載「本案現況壹樓空地有增建 情事」、「本案建物現況有傾斜情形，買方確已知悉」等內 容，係透過委託人之告知、人員至現場調查、上政府網站查 詢而得知；該調查表係永慶公司於調查房屋產權、現況等資 料完畢後製作，預備向委託交易之相對人解說，其上所指「 買方」係指將與委託人交易之相對人等情，亦經永慶房屋公 司102 年12月24日永慶總102 字第102186號函敘明確（見本 院卷㈢第56頁、第57頁，並有隨函檢附之委託銷售契約書、 標的物現況說明書、產權調查表、委託事項變更契約書等件 （均影本）為憑（見本院卷㈢第58頁至第82頁）。證人即永 慶房屋公司承辨人員林楷程並證稱：伊確受洪新德委託仲介 出售系爭房屋及土地，進行現況調查時，有感覺系爭房屋斜 斜的，當時洪新德亦在現場；伊有製作卷附不動產說明書（ 即本院卷㈢第61頁至第82頁產權調查表），是根據分店秘書 提供房屋所有權人、建物面積及坐落土地等相關資料，再加 上伊至現場所瞭解的狀況彙整後裝訂而成，完成後有拿給委 託人洪新德過目，有關房屋傾斜的描述，伊確實有記載在伊 所製作之不動產說明書內（即本院卷㈢第65頁），係根據現 況寫的，伊不確定是否有詢問洪新德，但確實有將不動產說 明書拿給洪新德看，洪新德看過後並未提出任何質疑；在洪 新德委託出售期間，並未有出價請求斡旋之買方出現，原告 未曾出面表示購買，伊亦未曾拿不動產說明書給任何買方看 過；不動產說明書內記載「本案建物現況有傾斜情形，買方 確已知悉」中所指買方，並未特定，這是指將來想要買系爭 房屋及土地、且經伊將該不動產說明書交付閱覽之買方，因 為這份不動產說明書是要寫給買方看的等語（見本院卷㈢第 274 頁背面至第277 頁）。益證系爭房屋之傾斜確於100 年 7 月11日簽署系爭買賣契約前即已存在，被告洪新德對此亦 早已知情，應無可疑。然遍觀系爭買賣契約及房地產標的現 況說明書確無房屋傾斜之記載（見本院卷㈠第27頁至第30頁 ）；被告洪新德並自承：於買賣契約現場，伊並沒有與原告 說過系爭房屋傾斜，只提到要現況交屋等語（見本院卷㈢第 183 頁）。則原告主張：被告洪新德與原告洽商簽約買賣系 爭房屋及土地時，對於其已知系爭房屋傾斜瑕疵之重大交易 事項確刻意隱瞞等語，自非虛言。 ㈢又原告主張：伊係於100年9月8 日受領交屋後，僱請訴外人 許恆毅為其裝修設計，經許恆毅告知始知悉系爭房屋有傾斜 情形，乃即聯絡中信房屋公司於100年9月9 日委託黃昭琳結 構土地技師事務所鑑定，經該所於100年9月14日初勘後，旋 通知被告洪新德於同年9 月26日會同進行傾斜之測量，然被 告洪新德即先於同年9 月23日將買賣價金中之3500萬元匯至 被告何欣玲帳戶等情，業據提出系爭房屋現場照片、黃昭琳 結構土地技師事務所鑑定報告書、個人對帳單等件（均影本 ）為證（見本院卷㈠第35頁至第43頁）。被告雖抗辯：依證 人即負責系爭房屋裝修工程之許恆毅於伊等被訴詐欺之刑事 案件（即臺灣士林地方法院檢察署102 年度偵續字第558 號 ；下稱為刑事偵查案件）證述係於100 年中秋節之後，始赴 系爭房屋測量；而該年度中秋節係在9 月12日，原告竟在中 秋節前即100 年9 月9 日即委託黃昭琳技師辦理傾斜測量， 顯然於許恆毅測量前已知房屋傾斜之事實；實則原告係主動 委託中信房屋公司仲介買受系爭房屋，該公司仲介人員王榮 隆於洽商買賣時並以房屋傾斜之現況要求降價；且系爭房屋 傾斜明顯，進屋即可感覺乙節，亦據結構技師黃昭琳、永慶 房屋公司仲介人員林楷程於上開刑事偵查案件中敘明，自非 原告看屋時所不能發現；原告既明知房屋傾斜，並據以議價 將價格自4488萬元減為3730萬元並成交，復於系爭買賣契約 內約定依現況交屋，足見原告於買賣時對於房屋傾斜之現狀 早已知情，伊亦依債務本旨履行交付系爭房屋及土地之義務 ，原告自不能再依侵權行為、債務不履行或瑕疵擔保責任請 求損害賠償或減少價金云云，除引據被告被訴上開刑事偵查 案件之不起訴處分書（影本見本院卷㈢第178 頁至第180 頁 ）外，上開許恆毅、黃昭琳及林楷程之證詞亦經本院調取該 刑事偵查案卷查明。然查： ①被告抗辯上情，核與證人王榮隆證述：伊看屋時並未察覺有 何異樣，亦未注意到房屋正門門扇高度遭到修剪，伊記得洪 新德當時有談到修剪的那一塊沒有在產權裡面，是違建，因 為門進去的窗戶有裂痕，洪新德說那一塊是加蓋出來，伊到 現在還不知道到底修剪哪一個地方；有看到屋頂平台兩支穿 牆四分排水管，簽完約後買方有問房子還有什麼要特別注意 的地方，被告洪新德提到系爭房屋因為屋頂會積水，所以做 了兩根排水管幫忙排水，並說因為隔壁修繕所以造成水會流 過來；買方並沒有用什麼理由殺價，是伊自己去跟賣方殺價 ，並表示價錢不要太硬等語（見本院卷㈡第197頁背面至第2 00頁），全然相左；自未能遽信被告上揭辯詞為真實。 ②再審酌被告洪新德既自承：於買賣契約現場，伊並沒有與原 告說過系爭房屋傾斜，只提到要現況交屋等語（見本院卷㈢ 第183 頁），益難認買賣雙方曾以房屋傾斜為由作為降價成 交之依據。至於系爭買賣契約雖約定有「依現況交屋」（見 本院卷㈠第28頁）；然所謂現況交屋，乃指對於出賣人出賣 之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、 新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或 用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為 據，惟如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自 不應納入現況交屋的範疇內。查房屋之傾斜衡情並非一般人 憑其五官可以輕易判別及正確感受者，自未能以現況交屋之 約定即免除其瑕疵擔保責任。復參以被告洪新德並未在系爭 買賣契約上載明系爭房屋傾斜之現況；證人即承辦系爭買賣 契約之代書陳仁奇並證稱：簽約過程中並沒有談到系爭房屋 有傾斜的事，契約中記載「依現況交屋」是買賣雙方要求記 載，是就房屋有無漏水做說明等語（見本院卷㈡第200 頁背 面、第201 頁）。益證兩造於契約約定「依現況交屋」，並 非意在免除系爭房屋傾斜之瑕疵擔保責任至灼。又審諸一般 人對房屋傾斜之感受能力實因人而異，被告洪新德並自述： 伊自78年購屋進住系爭房屋迄房屋出售，從未感覺系爭房屋 有何傾斜等語（見本院卷㈢第183 頁），則其逕以黃昭琳、 林楷程個人知覺推論原告於看屋時亦可察覺系爭房屋傾斜之 瑕疵，亦嫌速斷。茲以上開各節，併參諸被告洪新德與原告 如確係在明知房屋傾斜瑕疵現況之前提下相互議價並合意成 立買賣契約，被告洪新德應無可能未在契約書內詳細記載該 瑕疵內容以保障自己權利之常情；堪認證人許恆毅於上開刑 事偵查案件中證述；赴系爭房屋測量時間大概在中秋節過後 云云，或係因時日久遠致有所誤記之故。原告徒憑許恆毅在 刑事偵查案件中上開陳述，抗辯：原告早於買賣前即知悉房 屋傾斜云云，舉證顯有未足，自未能逕予採取。 ㈣據上，堪認原告主張：被告洪新德明知系爭房屋有上開傾斜 之瑕疵，竟刻意隱瞞，透過中信房屋公司仲介將系爭房屋及 土地以3730萬元之價格出售予伊，乃以背於善良風俗之方法 加損害於伊，應負擔侵權行為及債務不履行之損害賠償責任 ，伊並得依瑕疵擔保之規定請求減少價金並返還不當得利等 語，洵屬有據。 六、又原告主張：伊因系爭房屋傾斜之瑕疵，致受有房屋價值減 損335萬1250 元及因無法於受領交屋後即時遷入居住致支出 租金及安養費用101萬7225 元之損害等語，均為被告否認。 經查： ㈠系爭房屋因前述傾斜之瑕疵，致其價格較市價減損之程度， 業經臺北市建築師公會參酌「臺北市建築物工程施工損害鄰 房鑑定手冊」所載標準鑑定為335萬1250 元乙節，有鑑定報 告可稽（見該報告第12頁、第13頁）。被告雖抗辯：本件並 非施工損鄰事件，應無上開鑑定手冊鑑定準則之適用；且該 鑑定報告並未輔以其他實際調查系爭房屋交易價值有無減損 之客觀證據，遽以系爭房屋重建工程費用作為減損價值，應 無可採取云云。然查本件所以由臺北市建築師公會進行系爭 房屋因傾斜所生價值減損之鑑定工作，乃兩造協商後合意擇 定之結果（見本院卷㈡第159 頁）；且臺北市建築師公會於 鑑定時所引據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」 ，雖係為施工鄰損事件所制定，然就其中因施工損鄰事件發 生後所產生房屋損害結果之計算準則，與因其他諸如天災、 地層結構、建物本身設計或施工不當等原因所造成屋損金額 之估算，兩者則無二致，該鑑定計算方式自非不得比附援引 作為鑑定系爭房屋因傾斜所生損害之參考依據。則被告徒執 系爭房屋非施工鄰損造成傾斜即全然否認上開鑑定報告意見 ，復拒絕聲請另作鑑定（見本院卷㈢第184 頁），其抗辯自 難遽取。又原告亦拒絕聲請將系爭房屋減損價值另送鑑定（ 見本院卷㈢第3 頁背面）；則本院茲審酌臺北市建築師公會 雖鑑定系爭房屋如後附表之傾斜率有達1/37者，已超過1/40 傾斜率，因而引據「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手 冊」認定房屋減損價值為335 萬1250元（見鑑定報告第8 頁 、第12頁、第13頁）；惟其鑑定意見亦表示系爭房屋之現況 尚未出現有結構體受損之整體旋轉變位現象，應屬剛性傾斜 ，其主結構體構材外觀，並無明顯結構性裂縫等損傷等情（ 見鑑定報告第11頁）；併考量鍾肇滿結構土木技師事務所及 台北市土木技師公會提供系爭房屋在正常使用下尚無安全顧 慮之意見（見本院卷㈡第55頁至第58頁，卷㈢第130 頁至第 175 頁）；再參以原告已將系爭房屋進行裝修，並支出費用 344 萬9900元，有工程估價單影本可稽（見本院卷㈢第236 頁至第241 頁）；然檢視其中屬於水平整修工程及為配合水 平整修致需更換門扇等修繕費用及材料支出估算應為157 萬 元（即泥作污工工程中「室內地坪灌漿水平重整」15萬元、 「陽台露台水平重整」5 萬元、「屋頂水平重整」9 萬元， 地板及天花板工程中「室內地坪採木作重整水平」23萬8000 元、「室內天花板重整水平」18萬元，其他工程中「入口大 門更換（含門框）」10萬元、「鋁窗落地窗更換」45萬元、 「樓梯扶手」18萬元及「室內門」13萬2000元各等項合計； 見本院卷㈢第238 頁、第239 頁、第241 頁），再綜合系爭 房屋鄰近捷運內湖線，交通及生活機能尚稱良好各項，據以 研判系爭房屋傾斜程度於消費者市場接受度及議價空間之影 響及其他一切情狀，認系爭房屋因傾斜所造成價值減損金額 應以180 萬元為合理適當。從而原告於此範圍內依侵權行為 及債務不履行之法律關係請求被告洪新德為損害賠償，或依 瑕疵擔保及不當得利之法律關係請求洪新德返還上開金額， 於法自無不合。 ㈡原告另主張：被告洪新德除應賠償系爭房屋減損價值之損害 外，尚應依侵權行為及債務不履行之規定，賠償伊自受領交 屋之100 年9 月8 日起至101 年11月25日遷入系爭房屋之日 止因無法使用系爭房屋致需支出承租房屋及安排公婆進住安 養中心之租金及安養費用之損害云云，雖提出經公證之房屋 租賃契約書、租金繳款收據、管委會繳費單及台北市私立安 欣老人養護所契約書、養護所補助、業務收入收據等件（均 影本）為證（見本院卷㈠第51頁至第66頁，卷㈢第6 頁至第 40頁）。然查原告自承早於系爭房屋交屋之前，即已承租上 開內湖路房屋使用（見本院卷㈢第2 頁）；其公婆亦早於受 領交屋前之99年10月24日即送安養院安養（見本院卷㈢第2 頁背面），且依上開安養契約約定，安養費用除膳食費外， 係以照顧費之名義收取（見本院卷㈢第31頁）；則原告承租 房屋、簽訂安養契約乃至所支出各項費用，實難逕認與系爭 房屋傾斜之瑕疵有何關聯。況系爭房屋雖有傾斜，並非不能 住用，已如前述，原告是否確有將其公婆另送安養或另行租 屋之必要，非無可議；原告於訴訟中並一度自承：簽訂系爭 買賣契約後，原預定於100 年9 月8 日交屋日後，即開始裝 潢系爭房屋，施工期估計約4 個月，故與台北市七星農田水 利會簽訂租約作為居家使用等語（見本院卷㈠第159 頁）； 則原告為配合房屋裝修乃另行賃屋及安養之支出，自不能責 由被告洪新德負擔，至為灼然。原告就上開租金及安養費支 出與被告洪新德侵權行為或不完全給付間因果關係之舉證既 有未足，則其訴請被告洪新德應依侵權行為或債務不履行之 法律關係賠償上開租金及安養費支出之損害，洵屬無據，不 應准許。 ㈢據上，原告依侵權行為、債務不履行及瑕疵擔保、不當得利 之規定，可得請求被告洪新德給付之賠償或減少價金、不當 得利返還金額應為180 萬元，原告逾此部分之請求，自不得 准許。又不當得利受領人於受領時知無法律上之原因，或其 後已知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因 時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182 條第2 項固有明文。惟原告係於本件起訴時，始主張依瑕疵擔保之 規定請求減少價金及返還不當得利，則其訴請被告洪新德應 自100 年9 月8 日受領買賣價金時附加利息一併返還，自乏 所據。從而原告請求被告洪新德給付之法定遲延利息，仍應 依民法第229 條之規定，自催告即應自起訴狀繕本送達翌日 即101 年1 月18日（送達證書見本院卷㈠第72頁）起算；逾 此部分之請求，於法無據，應予駁回。 七、至於原告主張：被告何欣玲與洪新德為夫妻關係，均明知系 爭房屋有上開傾斜之瑕疵，被告洪新德並於收受買賣價金後 ，即於100 年9 月23日將其中3500萬元匯至被告何欣玲設於 中國信託銀行內湖分行帳戶，顯有共謀詐欺之共同侵權行為 ，並應負債務不履行之責任；況被告何欣玲既無償受讓買賣 價金3500萬元，致被告洪新德於不當得利之限度內免返還義 務，伊亦得依民法第179 條、第183 條之規定，請求被告何 欣玲應就無償受讓被告洪新德不當得利部分負返還責任云云 。均據被告否認。且查： ㈠被告何欣玲並非系爭買賣契約當事人，亦無證據證明其亦參 與系爭房屋及土地買賣過程，則自未能僅以部分買賣價金事 後匯入其帳戶，即率認其亦有共同侵害原告權利之行為或責 其應負債務不履行之賠償責任；原告主張被告何欣玲應負共 同侵權行為及債務不履行之賠償責任云云，於法自有未合。 ㈡又按不當得利之受領人，以其所受者，無償讓與第三人時， 該第三人係在受領人因而免負返還義務、且於其免負返還義 務之限度內，始負有返還義務，觀諸民法第183 條規定自明 。而不當得利之受領人則係在不知無法律上之原因，且所受 之利益已不存在時，始免負返還或償還價額之責任，同法第 182 條亦有明文。查被告洪新德於100 年9 月23日將所受領 買賣價金中之3500萬元匯予被告何欣玲乙節，雖如前述；然 被告洪新德係有意隱瞞系爭房屋傾斜之瑕疵與原告進行買賣 ，既經認定於前；其受領原告給付買賣價金，顯非出於善意 ；對於原告得依瑕疵擔保規定請求減少價金，致其有無法律 上原因受領不當得利乙節，亦未能諉為不知；依上開民法第 182 條規定，被告洪新德自未能因所受領利益已不存在而得 免負返還不當得利之義務至明。被告洪新德既未因此免負不 當得利返還義務，原告自亦無從依民法第183 條規定對被告 何欣玲主張權利，亦甚灼然。 八、綜上所述，原告依侵權行為、債務不履行及瑕疵擔保、不當 得利之法律關係，於請求被告洪新德給付180 萬元，及自10 1 年1 月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息之 範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予 駁回。兩造陳明願供擔保聲請准、免假執行之宣告，就原告 勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保准許之；至於原 告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提出未經援用之 證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。 十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條判決如主文。 中 華 民 國 103 年 4 月 10 日 民事第一庭 法官李瑜娟 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 4 月 10 日 書記官 羅伊安