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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第979號 原　　　告　遠東廠辦有限公司 法定代理人　唐尚祿 訴訟代理人　林福地律師 被　　　告　林明志 訴訟代理人　徐志明律師 複代理人　　曾允斌律師 上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國102年3月13日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告主張： ㈠被告於民國100 年11月14日與伊簽訂買賣委託書暨仲介服務 契約書（下稱系爭契約），同意以新臺幣（下同）1 億2,00 0 萬元購買訴外人圓凱科技實業股份有限公司（下稱圓凱公 司）名下所有位於新北市○○區○○路○○號4 、5 、6 樓之 建物及所座落之土地（下稱系爭不動產）；系爭契約第2 條 即有關買方應給付服務費承諾之約款，並約定：「買方與賣 方簽訂不動產買賣契約書之同時，應支付買賣成交總價款百 分之2 計算之服務費乙次給付受託人」。嗣經伊提供服務， 被告與賣方圓凱公司達成交易合意，並由被告以其擔任負責 人之鴻名科技股份有限公司（下稱鴻名公司）與賣方圓凱公 司於100 年12月19日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契 約），約定買賣總價1 億2,000 萬元，系爭不動產亦已於10 1 年6 月20日完成移轉登記。依兩造間系爭服務契約書第2 條約定，被告自應給付伊成交價款2 ﹪之服務費計240 萬元 ，然被告竟拒絕給付服務費，經伊催討仍未支付。 ㈡關於被告答辯所為之陳述： ⒈被告主張伊已同意被告免支付仲介服務費云云。惟依仲介服 務費經驗法則，仲介人員不可單獨決定免付仲介服務費，而 伊並未同意免收本件買方之仲介服務費，被告指稱伊公司營 業員吳鳳婕於101 年1 月3 日與其簽訂協議書（下稱系爭協 議書），同意免收仲介服務費乙節，伊否認為真正，伊從未 同意或指示吳鳳婕與被告簽訂協議書，同意被告免付仲介服 務費。況系爭委託書及服務契約書均係伊與被告所簽訂，並 非吳鳳婕與被告所簽署，故嗣後就買賣委託及仲介服務事宜 ，如有任何協議或變更，亦應由伊與被告簽訂，而非吳鳳婕 個人可得簽署。又，伊並無以自己之行為，足以令人相信吳 鳳婕具有代理權，故吳鳳婕簽署系爭協議書亦無表見代理規 定之適用。是以，縱系爭協議書確係吳鳳婕與被告所簽訂， 亦屬吳鳳婕個人與被告之協議，自不得拘束伊。此外，系爭 協議書之內容係載明：「故本人吳鳳婕同意買方免付仲介服 務費」，係由吳鳳婕以個人名義簽署，而非以伊公司代理人 之名義簽署，益徵其效力無法拘束伊。 ⒉由吳鳳婕及圓凱公司負責人賴招旗之證詞相互對照後可知， 吳鳳婕泛稱：本件不動產交易係因銀行貸款不足，買方表示 不想買，欲解除買賣契約，並向賣方提出若同意以借款及分 期付款方式給付價金，其願意繼續履約，吳鳳婕為使買方願 意繼續履約，是同意其不用給付仲介服務費，伊公司知悉並 同意此方案。賴招旗則略稱：買方並未表示不想買，亦無提 過欲解約，反而係賣方主動跟買方表示可以不要買，亦無須 賠償賣方，因吳鳳婕建議買方以借款及分期付款方式繼續履 約，買、賣方均表同意，故繼續履約。是關於究竟係賣方想 賣，抑或係買方不想買乙節，吳鳳婕及賴招旗之證詞，已有 不同。次就伊公司負責人唐尚祿是否知悉並同意簽訂系爭協 議書乙節，兩名證人之證詞更完全相反，吳鳳婕陳稱：唐尚 祿事先知情且同意簽署協議書，賣方公司負責人賴招旗並曾 就協議書向唐尚祿確認過買方可以不付仲介服務費，且伊及 唐尚祿從未就協議書提出過任何異議；然賴招旗則稱：其從 未就協議書向唐尚祿確認買方不付仲介費乙事，其直至協調 時才見到協議書，且之所以進行協調，係因伊不同意買方不 付仲介費而發生嚴重爭執，故其始出面約買賣雙方及仲介協 調兩次，但均未達成共識。是故，伊公司負責人唐尚祿根本 不知道吳鳳婕有簽署系爭協議書，更未同意買方不付仲介費 ，伊嗣知悉系爭協議書一事後，已提出異議並表示不能同意 。另，吳鳳婕復稱：其係在買方公司辦公室簽署系爭協議書 ，且只簽署乙份，該份正本由買方收執，其無留影本。倘吳 鳳婕於簽署系爭協議書前確曾向唐尚祿報告此事並取得同意 ，就此影響伊收取仲介服務費重大權益之事，何以只簽署乙 份正本，且由買方收執，而未簽署兩份，由買方及伊各收執 乙份，或是留存影本交付伊保存？且嗣後由賴招旗出面協調 仲介服務費事宜時，系爭協議書何以係由吳鳳婕提出、而非 由買方提出？由上種種跡證，均顯示可能係買方與吳鳳婕共 謀串通，由吳鳳婕簽署製作假造之協議書，免除買方支付仲 介服務費之義務，使買方獲取無須支付仲介服務費之不當利 益，兩方再平分該份利益。 ㈢為此，依系爭契約第2 條約定，提起本件訴訟。並聲明： ⒈被告應給付原告240 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5﹪計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠兩造於100 年11月14日簽定系爭契約，其中委託買賣條件第 2 條第2 項（其他承購條件）載有：「…買方需貸款，貸款 金額總價金8 成，無法承貸此金額，則買賣不成立，斡旋金 如數返還買方」之文字。嗣原告居間，伊以鴻名公司與圓凱 公司於100 年12月19日簽訂系爭買賣契約，由鴻名公司以1 億2,000 萬元向圓凱公司購買系爭不動產。而因後續辦理貸 款程序中，銀行無法承貸買賣價金之八成金額予鴻名公司， 伊乃商請原告予以協調，惟原告仍束手無策，依上述系爭契 約委託買賣條件第2 條第2 點之特別約定，伊本可解除買賣 契約，原告並應返還伊前所交付之斡旋金200 萬元。然原告 公司營業員吳鳳婕為積極居間協調而能促成買賣之成交，以 便收取賣方之服務費，遂於101 年1 月3 日與鴻名公司簽署 系爭協議書，約定貸款不足部分，藉由買方向賣方借款，並 由買方分期付款及支付利息於賣方之方式，而繼續履約，且 因伊需額外付出利息，故吳鳳婕同意買方免支付仲介服務費 ，其後，依此協議方式，伊已分別於101 年6 月12日及交屋 日101 年6 月26日，先後與圓凱公司負責人賴招旗簽署協議 書及借貸契約為憑。是原告為求系爭買賣契約可以繼續履行 完成，以收取賣方所應給付之服務費，而與鴻名公司簽署系 爭協議書，為免除買方支付仲介服務費之意思表示，如今提 起本件訴訟，委無足採。 ㈡退步言，縱使吳鳳婕簽署系爭協議書免除伊支付買方仲介服 務費事前未經原告之同意，然吳鳳婕為原告之營業員，復為 居間本件買賣之承辦人員，此已載明於系爭契約之上，吳鳳 婕當為原告之代理人無疑；倘原告與吳鳳婕內部果有代理權 之限制，依民法第107 條規定，亦不能對抗善意第三人，是 吳鳳婕所為免除伊支付買方仲介服務費之意思表示，對本人 即原告自發生效力等語，資為抗辯 ㈢並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、經核： ㈠兩造於100 年11月14日簽訂系爭契約，由被告交付要約金20 0 萬元（票據）予原告，委託原告居間，以1 億2,000 萬元 之總價洽購系爭不動產，委託期限至100 年12月31日止。系 爭契約重要約款，委託人、受託人欄以及賣方確認欄之記載 分別如下： ⒈第2 條有關「買方應給付服務費承諾」，約定：「買方與賣 方簽訂不動產買賣契約書之同時，應支付買賣成交總價款百 分之2計算之服務費乙次給付受託人」。 ⒉有關委託買賣條件第2 條第2 項「其他承購條件」第1 點後 附其他條件處，以手寫加註：「此價款附約，買方需貸款， 貸款金額總價金8 成，如無法承貸此金額，則買賣不成立， 斡旋金如數返還買方」。 ⒊委託人欄為被告之簽名暨印文；受託人欄除載明原告公司名 稱、負責人姓名、公司地址、統一編號，蓋用公司暨負責人 印章外，另於經紀人欄蓋用不動產經紀人葉進財名義之圓戳 章，於承辦人欄簽署吳鳳婕、吳靜如姓名，並加蓋吳鳳婕印 章。 ⒋買方確認欄於100 年11月28日經賴招旗簽署，勾選賣方同意 依上述條款（即買方委託要約條件）出售。 ㈡嗣被告與賴招旗各自代表鴻名公司、圓凱公司於100 年12月 19日簽訂系爭買賣契約，約定由鴻名公司以總價1 億2,000 萬元向圓凱公司購買系爭不動產，當日並交付第一期簽約款 暨備證款1,200 萬元。系爭買賣契約另附加以打字方式臚列 之其他約定事項7 條，主要文字內容記載如下： ⒈第1 條：「買賣標的若無法辦理分割登記或買方銀行貸款額 度不足新臺幣玖仟萬元整時，買賣雙方合意無條件解約，且 退還已收價款及證件…。」 ⒉第5條：「雙方應遵守下列辦理期限及日期： 1.最遲備證日期：100.12.30 2.最遲建物分割登記：101.4.20 3.買方最遲應於101.3.10辦妥銀行貸款、對保、開戶、委託 撥款等事項。 4.最遲交屋日為建物分割登記辦理完竣起30個工作日。 5.雙方同意以建物分割日期為公契立契日。」 ㈢嗣因系爭不動產申請銀行貸款額度問題，被告與賴招旗於10 1 年6 月12日另行簽訂協議書（下稱系爭變更協議），約定 條款共4 條，文字內容如下： 1.甲乙雙方合意交屋日期變更為101 年6 月22日止。 2.甲乙雙方合意交屋同時將未到期之款項將買賣標的物設定 抵押權予乙方，產生之費用由甲方支付。 3.甲乙雙方合意乙方同意甲方支付完稅款一部分新臺幣叁佰 萬元正展延至交屋日，且尾款新臺幣壹仟貳佰萬元正分為 三期支付，第一期為102 年1 月15日新臺幣肆佰萬元正， 第二期為102 年3 月15日新臺幣肆佰萬元正，第三期為10 2 年6 月15日新臺幣肆佰萬元正，以上須加收年利率5%。 4.甲乙雙方合意交屋同時須開立為支付款項之本票及簽訂借 款契約。 ㈣系爭不動產於101 年6 月20日（原因發生日期101 年5 月16 日）完成所有權移轉登記予鴻名公司。另101 年6 月26日原 告代表鴻名公司與賴招旗簽訂借款契約（下稱借款契約）， 載明：「借款人鴻名科技股份有限公司向債權人賴招旗先生 借款新臺幣貳仟伍佰萬元，並經主管機關設定抵押權在案。 經債權人、債務人協議，自買賣房屋交屋日起按期（即依協 議書內容）償還於債權人。…」等旨。 以上各項，有兩造分別提出之系爭契約、系爭買賣契約、系 爭變更協議、借款契約、建物暨土地登記謄本等（以上均影 本）在卷可稽，並為兩造所不爭執，均堪信為真正。 四、得心證之理由： 原告依系爭契約第2 條約定，請求被告給付以總價金2%比例 計算之服務費240 萬元；被告則以前詞置辯。是本件應審酌 之爭點為：吳鳳婕是否曾簽署系爭協議書同意買方免支付服 務費？該約定效力是否拘束原告？茲論述如下： ㈠原告為履行系爭契約之仲介服務，指定吳鳳婕為承辦人員， 吳鳳婕曾於101 年1 月3 日與鴻名公司簽訂系爭協議書，同 意買方免支付仲介服務費： ⒈依前述系爭契約有關委託買賣條件第2 條第2 點「其他承購 條件」第1 點後附手寫加註：「此價款附約，買方需貸款， 貸款金額總價金8 成，如無法承貸此金額，則買賣不成立， 斡旋金如數返還買方」部分，以及系爭買賣契約附加其他約 定事項第1 條：「買賣標的若無法辦理分割登記或買方銀行 貸款額度不足新臺幣玖仟萬元整時，買賣雙方合意無條件解 約，且退還已收價款及證件…。」之內容，可知本件買賣標 的即系爭不動產可得貸款之比例，為本件買方簽訂契約之重 要因素之一，且已經買賣雙方約定而為影響契約效力之條件 ，亦即依上述其他約定事項第1 條之內容，買方銀行貸款額 度不足9,000 萬元時，系爭買賣契約即因條件成就而解除， 無待另為解約之意思表示，當然發生解除契約之效力，應各 自返還已收之價金、證件而回復原狀；另依系爭契約上述手 寫加註內容，被告交付原告之斡旋金應如數返還，原告亦不 得請求服務報酬，應先予究明。 ⒉查，系爭不動產申請銀行貸款額度問題，致未依系爭買賣契 約原定期限履行，被告與賴招旗於101 年6 月12日另行簽訂 系爭變更協議，系爭不動產於同年月20日始完成所有權移轉 登記，同年月26日鴻名公司與賴招旗並另行簽訂借款契約等 節，業如上述（參見三之㈡～㈣）。被告並抗辯原告之承辦 業務人員吳鳳婕於101 年1 月3 日簽署系爭協議書，同意買 方免支付服務費等情，並提出載有「茲因雙方如買方若無法 貸得玖仟陸佰萬元，雙方合議解除契約。現由營業員吳鳳婕 與買賣雙方議訂，買方分期付款及支付利息於賣方。變更付 款方式，因買方未能貸得金額玖仟陸佰萬元，仍繼續履約， 故本人吳鳳婕同意買方免支付仲介服務費。」等內容之系爭 協議書為證，原告雖否認系爭協議書之真正。惟查： ⑴關於系爭買賣契約履約過程及簽署系爭變更協議等之緣由， 原告之承辦人員吳鳳婕到庭證述：「有我名字的協議書（即 系爭協議書）是我簽的，林明志跟賴招旗的協議書以及借款 契約我都有看過。有我簽名的協議書實際上簽署的時間就是 101 年1 月3 日當天簽的，…。」、「（這個案子買方要買 房子的時候有跟公司寫一份協議書，就是說如果貸款的成數 不足，則買賣不成立，已經簽好買賣合約的時候，請銀行估 價，在12月的時候就已經知道估不到了，希望別家銀行可以 貸的到，但還是沒辦法，這些事情公司都知情。」、「…是 簽完以後才知道會有貸款的問題，因為銀行有很多家，所以 一直期待有別家可以貸到，但是一直貸不到。」、「買方有 要解除契約，但是站在我們服務人員希望不要有公司的損害 方面，所以我們作了賣方給付服務費，買方不給付服務費的 決定，…就是因為買方要解除合約，如果解除合約就沒有收 入，但是賣方同意讓買方用分期付款方式，所以這個契約有 繼續執行。」、「（問：在什麼樣的條件之下賣方同意分期 付款？）當時買方是說如果賣方同意讓他分期付款，他就願 意繼續執行，因為賣方不想解除合約，我們幫賣方賣的價格 很漂亮，所以他不希望解除合約，希望我們幫他們協商，當 時是買方想要解除合約。」、「（這跟公司要不要收服務費 的關係何在？）買方沒有給付服務費，但是賣方有給付，案 子成交的話我們還是有賺，可是如果買方不給付服務費，賣 方也沒有成交的話，這個案子我們就作白工了。」等語（本 院卷第56-57 頁）。參以賣方賴招旗到院證述：「（問：後 來在履約過程是否發生貸款不足原來約定成數的問題？）應 該有，後來我借款給買方，請他們分期付給我，所以他們房 子後來還有抵押給我。」、「…當時分期這麼長，我有約林 先生及其太太出來談，當時仲介皆無在場，因為票期拉很長 ，目前為止尚差八百萬元票期未到，最早是差兩千五百萬元 。…」、「（問：同意借錢後讓他們分期付款的方案是誰提 議的？）仲介提議的，最早是吳鳳婕跟我提的。」、「（問 ：既然他們付款有問題，為何還要賣？）價格勉強還可以， 且前面他也付了一千多萬了，後面當然有叫他寫借據、本票 、設定抵押，還有百分之5 的利息，保障足夠，被告方面也 很有誠意。」、「（問：當初交易貸款不足，到底是你想賣 還是買方不想買？）價格合理有保障我當然想賣，對方有意 願合約才能繼續走下去。」等語（本院卷第75-7 6頁）。可 知系爭買賣契約簽訂後，鴻名公司未能貸得約定比例之貸款 金額，依前述系爭買賣契約其他約定事項第1 條，以及系爭 契約手寫加註文字之內容，被告及鴻名公司本得主張買賣契 約已解除，取回全數已支付價金之有利於己之解決方式，係 經由證人吳鳳婕之磋商提議，被告乃捨棄上述有利之主張， 而同意由鴻名公司與圓凱公司協議變更原有條件，繼續完成 買賣交易。 ⑵承上，以鴻名公司向賴招旗借款之條件，尚須支付按年息百 分之5 計算之利息，較之於100 年、101 年間一般以不動產 為擔保辦理銀行貸款之利息比例為高，倘被告或鴻名公司無 其他有利之考量因素，衡情，當無捨棄取回價款而甘於選擇 支出較高利息之解決方式之可能。而以居間仲介之原告而言 ，依前揭系爭契約委託買賣條件第2 條第2 項第1 點後附手 寫加註：「此價款附約，買方需貸款，貸款金額總價金8 成 ，如無法承貸此金額，則買賣不成立，斡旋金如數返還買方 」之附款，倘系爭買賣契約合意解除之條件成就，發生解除 效果，亦即本附款所指買賣不成立之情形，原告亦無從取得 居間仲介之服務報酬，將徒勞無功，按諸常情，自以積極促 成系爭買賣契約能繼續履行完成，始合於商業利益。上述吳 鳳婕證述為促成系爭買賣契約繼續履行，同意買方免予支付 服務費之決定等節，合於關係人整體利益之考量，並符情理 ，自堪信實，其所簽署系爭協議書確屬真正無訛。 ㈡原告以吳鳳婕為系爭契約之承辦人員，原告應受吳鳳婕所為 系爭協議書效力之拘束，不得再向被告請求服務報酬： ⒈依前所述，兩造間系爭契約之受託人欄內，承辦人員處係簽 署吳鳳婕及吳靜如之姓名，並加蓋吳鳳婕印文，已載明原告 指定以吳鳳婕為承辦人員之旨，即屬授權吳鳳婕得代理原告 處理系爭契約及系爭買賣契約之相關事務。而就原告業務人 員吳鳳婕有無決定買方免支付服務費之權限問題，證人吳鳳 婕並證稱：「（問：你接這個案子，如果順利成交的話，你 是領薪水還是領獎金？報酬如何計算？）我們是沒有底薪的 ，如果有經手成交的業務才有獎金，我們的獎金是公司抽30 % 我抽70% 是從買賣雙方所收的仲介報酬中，我抽70% 公司 抽30% ，由我跟公司按比例分配。」、「（每一件買賣要跟 買賣雙方抽多少的仲介報酬由何人決定？）我們業務員有這 個權責可以決定。」、「（買方的部分沒有收服務費，賣方 的部分是否有按照原先約定收服務費？）有。」、「（每一 個案子的仲介服務費業務員都可以決定是否要收或是不收、 要收多少，這是否是公司規定？）買賣雙方只要核算起來有 收就可以了。」、「…在仲介裡面很多都是慣例這樣做，我 在這家公司工作兩年，在我手理經過的案子很多都是這樣， 有時候就會單方不收。」、「（只要業務員就可以決定要收 多少？）是，因為沒有底薪，所以不成交的話我們也是作白 工。」等語（見本院卷第57-60 頁）。有關服務費分配方式 ，核與其所提供原告公司外勤人員薪獎及出缺勤規範第2條 第1 點規定：「總佣收70﹪為業務獎金之計算基準，預扣下 列費用後發放：所得稅6 ﹪、營業稅6 ﹪、廣告費5 ﹪、行 政獎金買賣案件﹩2000租賃案件﹩1000。」內容（見本院卷 第66頁）相符。復參酌除無基本薪資外，原告之業務人員尚 須比例負擔營業稅及廣告費，與一般單純受薪提供勞務之受 雇人情形顯然不同，由此可知，吳鳳婕擔任原告業務人員從 事仲介業務，其薪資來源完全在於其自身經手個案服務費收 入之多寡，此主要亦端賴其自身仲介及磋商客戶完成交易之 個人能力，其自須竭力促成交易，使原告得以收取服務費， 方有按服務費比例計算之薪資獎金收入可得領取，反之，如 交易未能完成，縱曾付出勞力，仍無從自原告領取薪資獎金 ，而原告方面亦無薪資成本支出之損失。則依上述僱傭關係 之特殊性，按諸常理，吳鳳婕承辦業務當具有一定之獨立性 與決定權限，以利其居間磋商時得以權宜處理，促成交易完 成，此與一般受有底薪或固定薪水保障之業務人員，除授權 範圍，應完全受公司指示而無決定權限之情形不同。基此以 觀，證人吳鳳婕證稱其有權限決定買賣雙方收取服務報酬多 寡乙節，應屬合理。 ⒉就吳鳳婕同意本件買方免付服務費乙節，原告雖否認其知情 及同意，惟吳鳳婕並證稱：「（買方提出這樣的要求，你也 允諾，公司是否知情？）知道。」、「（你答應不收服務費 之前公司是否知情？公司有無同意？或者是你先答應了才告 訴公司？）公司之前就知道了，因為我們的慣例一直都是這 樣，公司知道這件事情。」、「（你是否有明確跟公司的主 管報告過案子要這樣處理？）有。」、「（系爭協議書與系 爭變更協議書，為何兩者的時間相差5 個月？）這個案子拖 了很久的時間，從12月開始就一直在溝通付款的事情，1 月 份簽署協議書後還是每個月有在談付款的事情。而在簽協議 書的時候，我們老闆如果有異議早就應該要說，…」等語（ 見本院卷第57-58 頁）。而原告自始即知悉本件交易有買方 貸款成數不足之問題，為原告所自承（見本院卷第42頁背面 -43 頁言詞辯論筆錄）；又系爭買賣契約係以買方辦理貸款 達一定比例為要素，附有貸款成數不足即合意解除之條件乙 情，業已析述如上。則在原告知悉本件交易自始即有買方得 以主張解約取回價金情事之狀況下，無論係買方意欲解約而 賣方仍欲出售，抑或買方仍願購買而賣方不欲出售，倘任何 一方無繼續履行契約完成交易之意願，原告即無從收取任何 仲介服務費用，是以常理而言，原告對於吳鳳婕以何種方式 進行磋商、能否促使交易完成等情，自無不加聞問關切之可 能。況且，免收買方服務費之方案，確能促使買方願意繼續 完成交易，原告亦可保有收取賣方支付之仲介服務費200 萬 元之利益，免於分毫未得之窘境，是吳鳳婕當無顧忌原告反 對而隱瞞原告之可能。故而，吳鳳婕證稱其已將如何達成磋 商繼續履約之方案，包含同意免收買方服務費乙情告知原告 負責人，乃屬合乎常情之舉，應堪信實。 ⒊至於買方賴招旗雖亦到院為證，惟其就原告是否知悉本件買 賣交易發生買方貸款成數不足問題，有無吳鳳婕以外之原告 人員與其談過貸款成數不足而由買方向賣方借款支應一事， 以及原告是否知悉吳鳳婕與被告簽定系爭協議書等節，均泛 稱我不是很瞭解、若不知道是他們內部溝通問題、記不太清 楚了、沒印象、他們內部的事我不清楚等語（見本院卷第75 頁背面-76 頁言詞辯論筆錄）。顯然賴招旗對於吳鳳婕與被 告間有關免收服務費之約定，以及吳鳳婕與原告之內部問題 等情，並不瞭解。自無從憑以賴招旗之證言，即認原告負責 人確不知吳鳳婕同意買方免付服務費之情，原告援引賴招旗 之證詞，認吳鳳婕所述不實云云，尚非可採。 ⒋綜上所述，吳鳳婕乃原告指定系爭契約之承辦人員，依其證 述其有權限決定收取買賣雙方服務費用之多寡，且其已將免 收買方仲介服務費磋商系爭買賣契約變更履行條件之方案告 知原告，應屬可採。況且，縱原告不同意吳鳳婕所提免收買 方服務費之磋商方案，亦屬原告與吳鳳婕間之內部問題，乃 原告對吳鳳婕代理權所加之限制，按代理權之限制及撤回， 不得以之對抗善意第三人。民法第107 條本文規定甚明。吳 鳳婕既於外代理原告處理本件交易之仲介事宜，原告復未向 被告為代理權限制或撤回之明示，依前揭規定，原告自不得 以其內部對吳鳳婕權限之限制對抗善意之被告。是原告應受 吳鳳婕所為系爭協議書同意買方免支付服務費約定效力之拘 束，不得再向被告請求服務報酬。 五、從而，原告依系爭契約第2 條有關買方給付服務費承諾條款 約定之法律關係，請求被告給付240 萬元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，為無理由， 應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 102 年 4 月 12 日 民事第三庭 法 官 施月燿 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 102 年 4 月 18 日 書記官 程翠璇