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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第999號 原　　　告　陳玉珍 訴訟代理人　詹德柱律師 複　代理人　王子平律師 　　　　　　林莅薰律師 被　　　告　徐敏雄 訴訟代理人　簡添城 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國105 年9 月19日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣玖拾壹萬柒仟捌佰壹拾叁元，及自民國一 百年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣叁拾壹萬元為被告供擔保後，得假 執行，但被告如以新臺幣玖拾壹萬柒仟捌佰壹拾叁元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序部分 一、按當事人就一定法律關係而生之訴訟，得以文書合意定第一 審管轄法院，民事訴訟法第24條定有明文。本件兩造間係因 不動產買賣契約關係涉訟，依兩造所簽立之不動產買賣契約 （下稱系爭買賣契約）第14條約定：「…因本契約所生相關 爭議，…，均由標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院 。」（見本院卷一第11頁），經查兩造爭訟之不動產係在臺 北市北投區，是本院自有管轄權，應先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴聲明為：「㈠被告應給付原告 新臺幣（下同）1,100,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准 宣告假執行」（見本院卷一第7 頁），嗣於審理中具狀並於 本院105 年5 月16日言詞辯論期日變更聲明為「㈠被告應給 付原告1,100,000 元，及自民國100 年10月31日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執 行」（見本院卷三第64、68頁）。查原告所為前開訴之變更 ，均係基於系爭買賣契約有關停車位瑕疵擔保而生之爭執， 屬請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更 在程序上自應予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張：其於100 年9 月8 日透過第三人信義房屋仲 介股份有限公司向被告購買門牌號碼臺北市○○區○○路○○ ○ 巷○○號3 樓之1 房屋（即臺北市○○區○○段○○段0000 0 ○號）及其坐落基地（下稱系爭房地）及登記為同小段21 128 建號坐落於該建物地下1 層、編號第25號箱型循環式機 械停車位（下稱系爭停車位）1 個，約定全部買賣價金為10 ,680,000元，並於100 年10月31日付清買賣價金，並點交系 爭房地及系爭停車位。然系爭停車位卻發生多次機械故障無 法使用之情形，經其他住戶告知，始知該處地下機械停車位 機械故障情形屢屢發生，於99年11月至100 年12月間因故障 維修服務紀錄高達90餘次，顯已不具備機械式停車位於任何 時間均可停車、取車之通常效用，且該瑕疵於兩造簽立買賣 契約、移轉所有權時，均已存在。原告遂於101 年4 月23日 以北投豐年郵局第102 號存證信函（下稱系爭存證信函）告 以被告上情，並以該信函及於訴訟中之101 年12月3 日以民 事追加暨準備狀通知被告，主張解除系爭買賣契約中有關系 爭停車位部分之買賣契約，並請求返還該部分之價金。被告 雖抗辯系爭停車位業已修復，惟其提出之修復照片，係在系 爭停車位偶然亮綠燈時所拍攝，仍無法達到一般停車位隨時 可停車、取車之效用。爰依民法第363 條第1 項、第259 條 第1 款、第2 款、第360 條規定，提起本件訴訟，主張解除 系爭停車位之買賣契約，如認原告解除契約無理由，則請求 減少價金。並聲明㈠被告應給付原告1,100,000 元，及自10 0 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告 願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房地及系爭停車位移轉交付予原告使用時， 系爭停車位並無瑕疵，縱偶而不能停車，業經建商委託廠商 修復完成，並有完工證明可證，故該瑕疵已不存在；且維修 期間建商尚在系爭房地附近租用平面停車場，供住戶使用， 故原告主張減少價金或解除買賣契約，並無理由。又當初係 以總價10,680,000元出售系爭房地及停車位，系爭停車位之 價格，約僅值830,000 元。且被告當初向建商購買系爭房地 時，建商要求需連同系爭停車位一併購買，故原告不得僅返 還系爭停車位予被告，應連同系爭房地一併返還予被告，因 徒留系爭停車位並無使用之可能等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴及假執行聲請均駁回。 三、兩造於100 年9 月8 日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告購 買系爭房地及系爭停車位，原委託銷售總價為12,800,000元 ，其中系爭停車位委託價格為1,100,000 元，嗣以總價10,6 80,000元成交，原告已於同年10月31日給付價金完畢，並於 同日點交系爭房地及系爭停車位；系爭停車位於99年11月至 100 年12月間，因機械故障無法使用之維修紀錄，有90餘次 ；原告於101 年4 月23日以系爭存證信函向被告告知系爭停 車位之瑕疵並主張物之瑕疵擔保，該意思表示係向代理被告 簽立系爭買賣契約之代理人許聯益送達；系爭停車位有獨立 權狀而得與系爭房地分別移轉等情，有卷附系爭買賣契約（ 見本院卷一第9 至14頁）、信義房屋買賣仲介一般委託書（ 見本院卷一第33頁）、太枘有限公司維修服務單（見本院卷 一第98至146 頁）、系爭存證信函及回執（見本院卷一第29 至30頁）、系爭停車位建物所有權狀影本、建物登記簿謄本 （見本院卷一第168 至169 頁）臺北市士林地政事務所103 年3 月25日北市士地登字第10330529400 號函（見本院卷二 第145 頁）等件存卷可參，復為兩造所不爭執，均堪信為真 實。 四、原告請求被告給付如訴之聲明所示之金額及利息，被告則以 上揭情詞置辯，經查： ㈠系爭停車位是否有瑕疵？該瑕疵有無修復可能？原告得否主 張減少價金或解除契約？說明如下： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金；為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受 人僅得就有瑕疵之物為解除。其以總價金將數物同時賣出者 ，買受人並得請求減少與瑕疵物相當之價額。民法第354 條 第1 項、第359 條、第363 條第1 項分別定有明文。次按機 械停車設備安裝完成後，非經竣工檢查合格取得使用許可證 ，不得使用。使用許可證應妥善張貼於機械停車設備出入口 處前上方顯眼處所。此為內政部依建築法第77條之4 第9 項 授權訂定「建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法」第4 條第1 項、第3 項所明定。 ⒉系爭停車位於99年11月至100 年12月間，因機械故障無法使 用而維修之次數，高達90餘次，為兩造所不爭執；復經本院 囑託臺北市機械技師公會鑑定，經該會鑑定結果略以：「系 爭停車位於100 年10月26日雖無故障紀錄，惟鑑於設備機況 之高度不穩定性，殊難保證系爭停車位於是日具有得於任何 時間均可停、取車之效用；至於10月31日，由於保養廠商持 續前1 日未竟之維修作業，肯定不具有得於任何時間均可停 、取車之效用，且系爭停車位之車庫出入口，未見張貼「使 用許可證」等情，有該會102 年12月2 日出具之鑑定報告書 在卷可稽（見本院卷二第34至113 頁；未依規定張貼許可證 部分，見本院卷二第36頁圖號3 ）。再經該會出具補充鑑定 意見略以：「…造成系爭停車位設備故障頻率異常之原因為 機房滲水，對設備之機電組件均產生極負面影響，機械設計 方面之車板移動不同步；前揭原因係因系爭停車設備設計、 結構安裝不當所致；倘在目前結構下之任何措施均不能保證 各車板移動同步，則系爭停車設備無修復可能性；系爭停車 設備無修復可性，宜全部拆除運回工廠依新設計結構拆零重 建」等情，亦有該會104 年9 月14日（104 ）北機技11字第 300 號函檢送之鑑定補充說明附卷足憑（見本院卷三第46至 48頁）。依前揭鑑定報告及補充意見，系爭停車位確實存在 因為車板移動不同步而造成機械故障之瑕疵，且該瑕疵非經 拆除運回工廠依新設計結構拆零重建而無法修復，故系爭停 車位顯已無法達成一般機械式停車位應能隨時停、取車輛之 功能，而存在滅失或減少其通常效用之瑕疵。被告抗辯系爭 停車位業經修復，雖提出系爭停車位停放車輛之照片及光碟 佐證，惟僅能證明系爭停車位曾於某段時間能停放車輛，尚 無從證明系爭停車位已得隨時取車、停車而具備通常效用， 故其所辯尚不足採。 ⒊又證人即系爭房地社區住戶張雨田於102 年8 月9 日本院準 備程序時具結證稱：我們社區叫做稻香VILLA ，99年我買該 社區第1 戶時，有跟其他住戶租1 個車位，但用了2 天就不 能用了，該住戶也覺得很尷尬，就把租金退給我，所以從我 99年交屋時開始停車場就不能用了，從99年到101 年4 月間 停車位不能使用時間居多，我們社區旁邊有1 個社區跟我們 社區完全相同設備，我跟他們調了維修紀錄，他們1 年只有 10次維修紀錄，還有2 次是因為聲音太大，跟我們的相比， 我們的故障機率為60至70% ，性能相差太遠等語明確（見本 院卷一第225 頁反面至226 頁）。參以前揭鑑定報告認系爭 停車設備之瑕疵係因設計、結構安裝不當導致各車板移動不 同步所致，顯然系爭停車設備組裝運轉之初即存在此瑕疵， 故系爭停車位於100 年10月31日交付原告使用時，即存在前 揭瑕疵，且無修復可能性，已堪認定。 ⒋又系爭停車位為獨立之物，可與系爭房地分別登記為不同人 所有，業如前述；而系爭停車位於移轉交付予原告使用時， 既已存在前揭瑕疵，且無修復可能性，則依前揭法條說明， 原告自得主張物之瑕疵擔保，而選擇請求依民法第359 條規 定減少系爭買賣契約之價金，或依同法第363 條規定解除系 爭停車位部分標的物之契約。從而原告於本件訴訟中之101 年12月3 日以民事追加暨準備狀通知被告，主張解除系爭買 賣契約中有關系爭停車位部分之買賣契約，即有理由。又原 告雖曾於101 年4 月23日以系爭存證信函告知系爭停車位之 瑕疵狀況，並表示「依法主張減少價金新臺幣壹佰壹拾萬元 整」，而該意思表示係向代理被告簽立系爭買賣契約之代理 人許聯益送達，被告訴訟代理人復於本件審理中爭執該意思 表示並未送達予被告本人（見本院卷三第83頁反面），故許 聯益得否為被告受領意思表示之使者，系爭存證信函是否已 生送達被告本人之效力，尚有疑問；縱已對被告本人生效， 惟觀諸系爭存證信函主張減少價金1,100,000 元，為原告主 觀上所認知系爭停車位之買賣價金，故原告該意思表示之真 意，應係不欲保有系爭停車位，而請求被告返還該部分價金 1,100,000 元，此實屬解除該部標的買賣契約之法律效果， 故原告主張系爭存證信函真意為解除系爭停車位之買賣契約 ，尚屬可採，其並未合法行使減少價金之瑕疵擔保權利，故 而無礙本件訴訟中解除契約之主張，並此敘明。至被告另抗 辯原告解除系爭停車位之買賣契約對其不公平，應連同系爭 房地一併返還予被告云云，惟查：系爭停車位可與系爭房地 分離而單獨移轉所有權，業如前述，又系爭房地所在係臺北 市北投區，並非地處偏僻之區，而停車位單獨買賣於不動產 交易市場亦非罕見，故原告解除系爭停車位買賣契約，對被 告並無顯失公平之情事，亦無因系爭停車位與系爭房地分離 而顯受有何種損害，是被告此部分抗辯，要無足採。 ㈡系爭停車位買賣契約，既經原告合法解除，則原告得請求部 分，說明如下： 按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之 給付物應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時 之利息償還之。」，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文 。本件被告委託銷售總價原為12,800,000元，其中系爭停車 位委託價格為1,100,000 元，嗣兩造以總價10,680,000元成 交，並無特別議定系爭停車位之價格，業如前述；又兩造為 訴訟經濟，就系爭停車位價格不聲請專業鑑定，而於本院審 理中合意以「要約價格及最後成交價」之比例，來計算系爭 買賣契約中系爭停車位之價金（見本院卷三第57頁反面）， 依此方式計算，系爭買賣契約中系爭停車位之價金應為917, 813 元（計算式：1,100,000 ×10,680,000／12,800,000＝ 917,813 元【元以下四捨五入】），故被告應返還原告系爭 停車位之價金917,813 元。又原告係於100 年10月31日付清 買賣價金，為被告所不爭執（見本院卷三第84頁），是原告 自得依民法第259 條第2 款規定，併請求給付自被告受領該 價金時起算之遲延利息；兩造復未就利率另外約定，則依民 法第203 條規定，原告自得請求按法定利率年息5%計算。是 原告請求被告應返還系爭停車位買賣價金917,813 元及自10 0 年10月31日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有 據，應予准許。 五、綜上所述，原告依據民法第354 條、第359 條、第363 條第 1 項、第259 條第1 款、第2 款、第203 條之規定，請求被 告給付917,813 元及自100 年10月31日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求 ，即無理由，應予駁回。 六、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之 ；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已因訴之駁回而失所附 麗，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊方法及證據經審酌之 後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 11 月 16 日 民事第二庭 法 官 陳菊珍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 105 年 11 月 16 日 書記官 張淑敏