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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1615號 原　　　告　勵格際盟股份有限公司 法定代理人　李立英 訴訟代理人　張靜怡律師 複　代理人　楊擴舉律師 被　　　告　利豐不動產股份有限公司 法定代理人　郭民欣 訴訟代理人　詹德柱律師 上列當事人間請求返還仲介費事件，本院於民國103 年8 月13日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張：原告與訴外人聯界電子股份有限公司（下稱 聯界公司）經由被告之仲介居間，於民國102 年7 月30日就 聯界公司所有門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○○號9 樓房 屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，簽訂不動產買賣契約（ 下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）148, 650,000 元，原告並已給付被告買賣總價1%即1,486,500 元 之仲介服務費。又被告於買賣雙方簽訂系爭買賣契約前，曾 提供不動產說明書予原告，其中第6 項「建築改良物瑕疵情 形」，明確記載系爭房屋並無滲漏水之情形，詎原告於102 年8 月22日前往系爭房屋查看時，赫見系爭房屋天花板有多 處含水情形，移除天花板後並發現有多處新舊水漬，顯與前 述不動產說明書之記載內容不符，並致原告無法使用系爭房 屋擺放精密儀器及設備，原告遂於同年8 月28日及9 月6 日 寄發存證信函予聯界公司，以其所買受之系爭房屋有漏水情 形為由，主張解除系爭買賣契約。被告為系爭買賣契約之居 間人，並收取高額居間費用，本應就訂約事項善盡調查義務 ，竟疏未查明注意，顯有債務不履行之情事，原告自得依民 法第227 條、第256 條之規定，解除兩造間之居間契約，並 依民法第259 條、第571 條、第179 條等規定，請求被告返 還仲介費1,486,500元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,4 86,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：其為系爭房地之居間仲介前，除詢問聯界公司並 要求其填具不動產標的現況說明書外，並派員前往系爭房屋 進行查檢，惟均未發現有漏水情事。且原告於簽訂系爭買賣 契約前，亦曾前往系爭房屋查看3 次，其中第1 次看屋前， 尚曾連續下雨累積雨量達100 公釐以上，亦未發現任何漏水 現象，顯見原告所稱漏水情形，乃雙方簽訂買賣契約後，因 102 年8 月21日潭美颱風過境，其強風豪雨造成大樓樓頂及 外牆玻璃帷幕之填縫矽膠條破損所致，並非簽約時即已存在 ，被告自無原告所指未善盡調查義務之情事。是以，原告以 被告未就訂約事項善盡調查義務為由，主張解除兩造間之居 間契約，並請求被告返還仲介費，顯無理由，不應准許。另 原告所稱其業已解除系爭買賣契約乙節，無論是否可採，均 不影響被告得依約請求仲介費之權利，原告自不得據此請求 被告返還仲介費等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠原告與聯界公司經由被告之仲介居間，於102 年7 月30日就 聯界公司所有門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○○號9 樓 之房地，簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價為148,650,000 元，原告並已給付被告買賣總價1%即1,486,500 元之仲介服 務費。 ㈡被告於買賣雙方簽訂系爭買賣契約前，曾提供如原證3 所示 之不動產說明書予原告，其中「不動產標的現況說明書」中 第8 項「建築改良物是否有滲漏水之情形」，聯界公司勾選 為「否」。 ㈢原告曾於102 年8 月28日及9 月6 日寄發存證信函予聯界公 司，以其所買受之系爭房屋有漏水情形為由，主張解除系爭 買賣契約。 ㈣原證6 之照片為系爭房屋於102 年8 月22日之狀況。 四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第 1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡 化後之爭點為（本院卷第151 頁背面）： ㈠被告就系爭房屋有無滲漏水之情形，是否已盡調查之義務？ ㈡如被告未盡上開義務，原告得否解除兩造間之居間契約，並 請求被告退還仲介費1,486,500 元？ 五、本件得心證之理由： ㈠被告就系爭房屋有無滲漏水之情形，是否已盡調查之義務？ 1.按「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或 訂立該約之能力，有調查之義務。」，民法第567 條第2 項 定有明文。是被告既不爭執其係以居間為營業者，且其與原 告間有居間契約存在，則原告主張其就系爭買賣契約之訂約 事項即該房屋是否有漏水情形乙節，負有調查之義務，揆諸 前揭規定，自屬有據，合先敘明。 2.查被告主張其就系爭房屋有無漏水情形乙事，曾要求出賣人 聯界公司填寫不動產標的現況說明書，經該公司於其中之「 建築改良物是否有滲漏水之情形」欄中，勾選為「否」，其 並曾派員至系爭房屋查看數次，均未發現任何滲漏水現象等 情，有前述不動產標的現況說明書影本1 份附卷可稽（本院 卷第26頁），且原告亦不否認其在簽訂系爭買賣契約前，雖 曾數次派員前往系爭房屋內查看屋況，惟並未發現有滲漏水 之情形，核與被告所稱其派員至現場查看時，並未發現任何 滲漏水情事等語相符，自堪信被告前述主張為真實可採。準 此，被告既已就系爭房屋有無滲漏水之訂約事項，以前述方 式進行調查，並將調查結果如實告知原告，自難認其有何未 盡調查義務之債務不履行情事。 3.原告雖又提出於102 年8 月22日拍攝之系爭房屋天花板滲漏 水照片（本院卷第35-42 頁），主張以該滲漏水情形觀之， 應係經歷相當時間所造成，且依巴黎科技總部管理委員會之 回函內容（本院卷第79-88 頁），亦可知上開漏水情形已有 數年之久，故被告未向社區管委會相關人員進行查訪，亦未 將室內天花板移開檢視，僅以肉眼觀察，仍難認已盡善良管 理人之調查義務云云，惟查，觀諸原告提出之前開照片，固 可見系爭房屋之天花板於拍攝時確有滲漏水之情形，惟尚無 從遽予推斷該滲漏水之現象究係拍攝前1 日颱風過境之豪雨 所致，抑或多年來逐漸累積而成，是原告憑此主張系爭房屋 在被告提出不動產說明書時，已存有滲漏水之情形，係被告 未善盡調查義務，故未能發現云云，實難認可採；另巴黎科 技總部管理委員會103 年3 月18日回函所附之102 年9 月3 日會議紀錄及102 年9 月12日公告中，雖載有「…A 、B 兩 棟矽膠老化檢、修工程（預估支出金額約24萬元），解決多 年來園區滲漏水修繕問題…」、「…為解決園區大樓玻璃帷 幕、頂樓鋁板矽膠老化致廠戶多年逢大雨即滲水問題…」等 語（本院卷第82、83頁），惟有關系爭房屋所屬大樓之玻璃 帷幕滲漏水情形，業經證人即巴黎科技總部管理委員會總幹 事呂文凱到庭結證稱：「（你在任職期間，是否知道社區內 13號9 樓房屋有漏水情形？）管委會是在102 年7 月份通過 ，有關玻璃帷幕的問題，日後由管委會統籌修繕，當時我並 不知道13號9 樓有無漏水，到潭美颱風發生後，兩造有請我 過去，問我們漏水如何處理，到那時我才知道13號9 樓有漏 水的情形。」、「（社區中，整個玻璃帷幕，是否早已發生 漏水情形？）我開始進駐時，我個人有聽過住戶反應玻璃帷 幕漏水的情形，但不包括13號9 樓，而且當時該部分是私領 域的範圍，所以管委會沒有處理。」、「（提示巴黎科技總 部管委會函，鈞院卷81頁以下會議紀錄，議題四部分，該項 討論決議案中所稱造成園區四戶以上反應有嚴重滲水問題， 有無包括13號9 樓？）沒有包括13號9 樓」等語（本院卷第 130 頁背面、第131 頁），顯見前述會議紀錄及公告中所載 「『多年』來園區滲漏水問題」，並不包括系爭房屋在內甚 明，是原告以該會議紀錄及公告之記載內容，主張系爭房屋 在系爭買賣契約簽訂時，業已存在滲漏水之情形云云，亦有 誤解，不足憑採。從而，原告既無法證明系爭房屋在被告居 間仲介原告與聯界公司簽訂買賣契約時，即已存在滲漏水之 情形，自難率指被告係因未善盡調查義務，以致未能發現滲 漏水之情事，原告前開主張，亦非可採。 4.綜上所述，被告依據聯界公司填寫之不動產標的現況說明書 ，及派員至現場查看之結果，而在提供予原告之不動產說明 書中，記載系爭房屋並無滲漏水之情形，應堪認其就該訂約 事項，已盡相當之調查義務；至其雖未另以向社區管理人員 查訪或將室內天花板移除檢視之方法，調查有無滲漏水，然 原告既未能證明被告在居間仲介時，系爭房屋已有滲漏水之 情形存在，自不能據此指摘被告有未善盡調查義務，以致未 能發現滲漏水問題之情事。是以，原告主張被告就系爭房屋 有無滲漏水之情形，未盡調查之義務，而有債務不履行之情 事云云，尚非有據，不足採信。 ㈡承前所述，原告既未能證明被告有何違反居間人調查義務之 債務不履行情事，其依民法第227 條、第256 條之規定，解 除兩造間之居間契約，自非合法，其依民法第259 條、第 571 條、第179 條等規定，請求被告返還仲介費1,486,500 元，亦屬無據，不能准許。 六、從而，原告請求被告給付1,486,500 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併駁回之。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。 八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 103 年 9 月 24 日 民事第一庭法 官 馬傲霜 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 103 年 9 月 24 日 書記官 劉欣怡