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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第171號 原　　　告　名喬建設股份有限公司 法定代理人　李樹桐 訴訟代理人　郭芳宜律師 被　　　告　楊天明 　　　　　　楊富強即石黑建材行 上列二人共同 訴訟代理人　陳勇成律師 　　　　　　徐松龍律師 上　一　人 複　代理人　陳睿智律師 　　　　　　李知行 被　　　告　楊天佑 　　　　　　楊燕婉 兼上列二人共同 訴訟代理人　楊天福 被　　　告　楊儒灶 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院就被告楊天明、楊儒灶 、楊富強即石黑建材行部分，於民國102 年12月9 日言詞辯論終 結，被告楊天佑、楊天福、楊燕婉部分，於102 年12月23日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告楊天明應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號建物占用臺 北市○○區○○段○○段○○○○地號土地、面積八平方公尺、 如複丈成果圖所示斜線標示A 部分拆除，並將該部分土地返還原 告。 被告楊富強即石黑建材行應自門牌號碼臺北市○○區○○路○○○ 號建物占用臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地、面積 八平方公尺如複丈成果圖所示斜線標示A 部分建物遷出。 被告楊天明自民國一○一月十二月二十二日起至返還第一項所示 土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟捌佰零柒元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告楊天明、楊富強即石黑建材行負擔五分之四，餘 由原告負擔。 本判決第一、二項，如原告以新臺幣柒拾陸萬元為被告楊天明、 被告楊富強即石黑建材行供擔保後，得假執行；但如被告楊天明 、被告楊富強即石黑建材行以新臺幣貳佰貳拾捌萬元，為原告預 供擔保後，得免為假執行。 本判決第三項，如原告按月以新臺幣陸佰叁拾元為被告楊天明供 擔保後，得假執行；但如被告楊天明按月以新臺幣壹仟捌佰零柒 元為原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事 實 及 理 由 壹、程序部分： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。 本件原告起訴時原僅以楊天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、 楊燕婉為被告，主張被告無權占有其所有坐落臺北市○○區 ○○段○○段0000地號土地如複丈成果圖所示部分，而依所 有權請求被告返還占用之土地，且請求現占有人即被告楊天 明給付相當於不當得利之租金，並聲明為：「㈠被告應將坐 落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地上如起訴狀附圖 所示面積9平方公尺部分之土地返還給原告。㈡被告楊天明 自起訴狀繕本送達翌日起至返還之日止，按月應給付原告新 臺幣（下同）5, 082元」；嗣於訴訟進行中，追加現占有人 楊富強即石黑建材行為被告，且經地政人員實際測量後，變 更聲明為：「㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段 0000 地號土地上建物如複丈成果圖所示斜線標示A部分（面 積8平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告楊 富強即石黑建材行應自臺北市○○區○○路○○○號房屋遷出 。㈢被告楊天明、楊富強即石黑建材行應自起訴狀繕本送達 翌日起至返還土地之日止，按月給付原告4,517元；再變更 訴之聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段 0000地號土地上建物如複丈成果圖所示斜線標示A部分（面 積8平方公尺）拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告楊 富強即石黑建材行應自上開斜線標示A部分土地上之房屋遷 出。㈢被告楊天明、被告楊富強即石黑建材行應自起訴狀繕 本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告4,517元。 核其所為，係基於同一請求事實，追加被告楊富強即石黑建 材行，並為減縮訴之聲明，核與上揭規定相符，應予准許。 合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告起訴主張： ㈠緣訴外人曹郁妙於民國96年3 月27日買受被告楊天明、楊天 佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉及訴外人胡巧蓉共有坐落臺北 市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地），並 已於96年5月3日辦妥所有權移轉登記後，曹郁妙於96年12月 27日將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告。被告楊天佑、 楊儒灶、楊天福、楊天明、楊燕婉曾共同書立切結書交付予 曹郁妙，該切結書載明：「立切結書人於即日起將坐落於台 北市○○區○○段○○段0000地號等筆土地點交予買受人曹 郁妙小姐，立書人同意地上堆積物於買受人整地前電話通知 三日內清除完成，逾時未清除，視為放棄堆積物，由買受人 依廢棄物處理其所因清運產生之費用由立書人負擔。嗣系爭 土地即將進行整地工程，原告為求慎重，曾由曹郁妙於101 年12月24日以台北敦南郵局第000601號存證信函通知被告楊 天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉，請於文到5日內 將系爭土地上堆積物予以清除完成，惟被告楊天明、楊天佑 、楊天福、楊儒灶、楊燕婉收受該存證信函後，均未表示異 議，唯獨被告楊天明堅稱系爭土地上門牌號碼臺北市○○區 ○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）為其營業使用，非系爭 土地上之堆積物，且不在買受範圍，而拒絕自行清除。然系 爭土地上如被告楊天明來函所言僅有系爭房屋，並無其他堆 積物，以系爭房屋為簡陋老舊土造建物，應已超過使用年限 ，則切結書上所稱堆積物，當指系爭房屋而言。況系爭房屋 未辦理保存登記，據悉系爭房屋稅籍迄今尚登記為被告之被 繼承人楊建坤之名義，則系爭房屋未辦理稅籍名義變更登記 ，依民法第1151條規定繼承人有數人時，在分割遺產前，各 繼承人對於遺產全部為公同共有，原告不得不將楊建坤之全 體繼承人列為被告。 ㈡又系爭房屋上方架立「石黑建材行」招牌，於起訴時原告以 為該石黑建材行為被告楊天明經營商號，嗣查知石黑建材行 之負責人為楊富強，而被告楊富強並非系爭房屋之共有人， 其與被告楊天明共同使用系爭土地上之房屋，因該房屋係無 權占用系爭土地，妨害原告系爭土地所有權之使用、收益。 ㈢被告楊天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉已於96年3 月27日將系爭土地點交予原告之前手曹郁妙，曹郁妙轉讓所 有權予原告時，亦已將系爭房屋交付予原告，原告前手曹郁 妙雖同意被告楊天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉在 系爭土地上繼續無償使用至原告整地前電話通知三日內清除 完成，然已由原告前手曹郁妙以上開存證信函限期通知被告 等清除系爭土地堆積物，當指地上之系爭房屋在內，已詳前 述。系爭房屋使用借貸期限，於原告前手曹郁妙以存證信函 依切結書所附終期催告期限屆滿時，使用借貸關係已消滅， 依民法第470條第1項「借用人於契約所定期限屆滿時，返還 借用物。」之規定，被告應有返還系爭土地之義務。且於終 止使用借貸關係後，被告所有之系爭房屋占用系爭土地亦無 任何合法使用權源，當屬無權占有。原告依民法第767條第1 項前段規定，自得請求被告楊富強即石黑建材行自系爭房屋 騰空遷出，並請求被告拆除地上堆積物及系爭房屋，回復土 地原狀返還原告。 ㈣次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 民法第179條定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，上述規定於 租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條亦 分別定有明文。又「…….無權占有他人土地，可能獲得相 當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有 系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額， 尚屬可採。」（請參照最高法院61年台上字第1695號判例） 。本件系爭土地為建地，被告楊天明、楊富強即石黑建材行 無正當權源占有系爭土地繼續營業，被告楊天明、楊富強即 石黑建材行得使用收益系爭土地之利益，致原告就系爭土地 受有未能予以使用收益之損害，二者間有直接因果關係，被 告自應將上開利益返還原告，原告當得請求被告楊天明、楊 富強即石黑建材行給付相當於租金利益之損失。爰依民法第 767條、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地上建物如 複丈成果圖所示斜線標示A部分（面積8平方公尺）拆除，並 將該部分土地返還原告。㈡被告楊富強即石黑建材行應自上 開斜線標示A部分土地上之房屋遷出。㈢被告楊天明、楊富 強即石黑建材行應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日 止，按月給付原告4,517元。 二、被告楊儒灶則以：伊應非當事人，因為系爭房屋於74年間有 拆除重建，且係由被告楊天明拆除重建，故非被告楊儒灶父 親所有而由伊等繼承人共同繼承之公同共有物等語。並聲明 ：原告之訴駁回。 三、被告楊天明、楊富強即石黑建材行則以： ㈠系爭房屋為被告楊天明所建，非楊建坤全體繼承人共同繼承 。被告楊天明之父楊建坤於68年5月2日死亡，而系爭房屋門 牌係○○○區○設○○路之故，於76年4月20日重新整編， 原楊建坤所建造之土造厝，已因74年間開設重陽路時拆除， 現坐落於系爭土地上之系爭房屋則為磚造房屋，屋頂以鐵皮 覆蓋，實為被告楊天明75年間所搭建，況系爭房屋之水電費 均由被告楊天明繳納，足認被告楊天明為系爭房屋之出資建 築之人，為系爭房屋之實際所有權人。 ㈡曹郁妙雖係與被告楊天明訂立土地買賣契約之買受人，惟土 地買賣過程均係由原告之法定代理人即訴外人李樹桐與被告 楊天明洽議，故原告對於系爭土地存在有一未為保存登記之 地上建築物即系爭房屋，並作為營業店面之情，業有知悉， 又原告於起訴狀理由中亦陳稱：「緣訴外人曹郁妙於96 年3 月27日買受被告…等6人共同坐落台北市○○區○○段○○ 段0000地號、地目建面積9平方公尺土地一筆，並已於96 年 5月3日辦妥所有權移轉登記後，訴外人曹郁妙於96年12月27 日將系爭土地辦理所有權移轉為原告所有」。然訴外人曹郁 妙與原告之法定代理人李樹桐二人係夫妻，二次買賣時間亦 接近，且系爭土地買賣始終由原告法定代理人李樹桐與被告 協商，足見原告就系爭房屋存在之情實為知悉。又系爭房屋 雖未為保存登記，然依最高法院63年第6次民庭庭推總會決 議：「民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構 成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動 其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風 雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物…。」系 爭房屋為一有獨立經濟價值並繼續附著於系爭土地上之鐵皮 屋，實屬土地之定著物，復依最高法院85年度台上2577號判 決：「附合係指動產與不動產相結合，而為不動產重要成分 ；或動產與動產相結合，非毀損不能分離或分離需費過鉅， 因而發生動產所有權變動之法律事實。至於土地上之建築物 如得獨立存在而可達經濟上使用之目的者，即為獨立之不動 產，並無附合而為他人建築物之重要成分之可言。」。綜上 所述，系爭房屋為獨立於系爭土地外另一不動產，且系爭房 屋登記有門牌號碼，亦有獨立之水、電供其使用，應肯認有 一定之經濟價值，故原告所買受之標的僅及於土地，未及於 地上建築物。 ㈢原告與被告楊天明間就系爭土地推定有租賃關係，並非無權 占有：按民法第425 條之1 第1 項：「土地及其土地上之房 屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或 房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定 在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十 九條第一項規定之限制。」。本件系爭土地與房屋原同屬被 告楊天明所有，又如前述，被告楊天明僅將系爭土地所有權 讓與曹郁妙，依上開規定，被告楊天明與曹郁妙間就系爭土 地推定有租賃關係，不受民法第449 條20年之限制。被告楊 天明與被告楊富強係父子關係，且上述被告楊天明因租賃關 係對系爭土地取得使用權，又被告楊天明與被告楊富強即石 黑建材行間對系爭房屋存有使用借貸關係，即被告楊天明就 系爭土地對於原告可主張有權占有，被告楊富強即石黑建材 行基於使用借貸關係，就系爭土地對被告楊天明亦可主張有 權占有，且被告楊天明就系爭土地無不得將占有移轉之限制 ，故本於此占有連鎖關係，被告楊富強就系爭土地對於原告 並非無權占有。 ㈣復按民法第425條讓與不破租賃原則，出租人於租賃物交付 後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 ，對於受讓人仍繼續存在。曹郁妙（即出租人）嗣後縱將系 爭土地所有權讓與原告，被告就該土地之租賃契約，對原告 （即受讓人）仍繼續存在，故被告就系爭土地基於租賃關係 有使用權，實非無權占有。又如前述，原告之法定代理人李 樹桐與曹郁妙係夫妻，而曹郁妙與被告之買賣契約始終由李 樹桐為洽議，然渠等為何先以曹郁妙為第一手登記名義人後 復於短時間內更為移轉，是否為規避出租人義務實有疑義? ㈤又被告楊天明、楊富強即石黑建材行否認就原告提出之切結 書形式真正。退步言之，縱認為該切結書為真，然該文書中 所載堆積物之定義與地上建築物之定義實不相同，就本件現 場物之利用情形，系爭房屋為被告營業之用，屋內屋外堆放 有大量營業物品，俟曹郁妙於101年10月24日以台北敦南郵 局第000601號存證信函通知被告清除系爭土地上堆積物，被 告旋即將屋外堆積物移至屋內，並委託徐松龍律師回函通知 曹郁妙地上堆積物已全數清除，現場僅存被告楊天明所有之 系爭房屋，因此原告如今再度要求被告楊天明清除堆積物， 實不知所指為何? 又原告為建設公司，對土地、房屋之買賣 本屬專業，焉有不知兩者分屬不同產權之理? 又怎會將建物 與堆積物等同視之? 而原告以此切結書為起訴依據，居心何 在，殊值懷疑? 另本件其他共同被告之所以未對此表示異議 ，乃由於系爭房屋僅為被告楊天明所使用，其他共同被告並 未充分了解箇中原委所致。 ㈥被告楊天明、楊富強即石黑建材行未受有相當於租金之不當 得利：原告主張被告楊天明、楊富強即石黑建材行就系爭土 地受有相當於租金之不當得利，然本於上述土地租賃關係之 繼受，原告與被告間既存有租約，何來相當於租金之不當得 利，若係關於租金數額無法達成共識，可由原告依民法第42 5 條之1 第2 項請求法院定之等語，資為答辯。並聲明：㈠ 原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執 行。 四、被告楊天佑、楊天福、楊燕婉則以：被告楊天佑、楊天福、 楊燕婉於96年3 月27日將共同繼承自楊建坤所有之系爭房屋 及系爭土地一併出賣予曹郁妙，於交付尾款同時，已將系爭 土地及系爭房屋點交予曹郁妙，惟共有人之一即被告楊天明 ，請買受人曹郁妙暫借繼續使用至買受人整地前通知三日內 ，願將上開土地上房屋清除完成，買受人以上開房屋尚為出 賣人之父楊建坤名義，要求全部出賣人簽立切結書交付予曹 郁妙，嗣曹郁妙於101 年12月間以存證信函通知全體出賣人 將進行整地，請出賣人履行切結書上所載清除地上物之義務 ，被告楊天佑、楊天福、楊燕婉於收受尾款時即已依切結書 履行，惟共有人之一即被告楊天明拒絕騰空搬出及清除地上 物，並返還土地。被告楊天佑、楊天福、楊燕婉願無條件將 系爭房屋交付原告全權處分，亦即被告楊天佑、楊天福、楊 燕婉同意原告訴之聲明第一項之請求，但應由原告負擔費用 等語。 五、兩造不爭執事項： ㈠曹郁妙於民國96年3 月27日買受被告楊天明、楊天佑、楊天 福、楊儒灶、楊燕婉、及訴外人胡巧蓉共有坐落臺北市○○ 區○○段○○段0000地號土地（即系爭土地），並已於96年 5 月3日辦妥所有權移轉登記，曹郁妙再於96年12月27日將 系爭土地辦理所有權移轉登記予原告。 ㈡曹郁妙曾以臺北敦南郵局000601號存證信函通知被告楊天佑 、楊天明、楊天福、楊儒灶、楊燕婉、及訴外人胡巧蓉於該 存證信函到達之日起5 日內將系爭土地上堆積物予以清除完 成。 ㈢系爭房屋門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○ 號，未辦理保 存登記。 六、本院判斷： ㈠系爭房屋為何人出資所建，何人為實際所有權人？ 原告主張系爭房屋為被告楊天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶 、楊燕婉之被繼承人楊建坤所興建且所有，楊建坤死後即由 其繼承人即被告楊天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉 共同繼承而公同共有云云，為被告楊儒灶、楊天明、楊富強 即石黑建材行所否認。查系爭房屋並未辦理保存登記，應以 原始起造人為房屋所有權人，雖依臺北市稅捐稽處房屋稅籍 資料記載納稅義務人之姓名為「楊建坤」、且構造別登記為 「純土造」，此有臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書1 份在 卷可參（本院卷一第89頁），雖可推定系爭房屋為楊建坤興 建且所有，然楊建坤已於68年5 月2 日死亡，此有房屋稅籍 證明書及戶籍謄本影本在卷可稽（本院卷二第13頁），且經 本院實際至現場履勘系爭房屋之結果：系爭房屋為1 層樓磚 土造房屋，屋頂是以鐵皮遮蓋，此有本院102 年6 月26日勘 驗筆錄1份及照片等件在卷可稽（本院卷一第135頁背面、第 138頁至第148頁）；且證人周許幼到庭具結證稱：系爭房屋 於74年間有拆除過，嗣由被告楊天明夫婦出資重建，並為被 告楊天明夫婦所居住，自伊搬至系爭房屋隔壁之326 號房屋 迄今已約50幾年，伊沒有見過被告楊天明之父母，也不認識 被告楊天明之父母，於拆除重建時，伊之房屋與系爭房屋的 屋頂是一起請人舖設的，且於74年拆除重建前，系爭房屋的 材質是土造房屋，拆除重建後始為現在之磚造房屋等語明確 （本院卷一第92頁背面至第93頁）；復被告楊儒灶到庭亦自 承：系爭房屋為被告楊天明所重建，伊父親楊建坤所建之房 屋早已於政府興建重陽路時拆除，重建後之現存房屋並未辦 理登記等語明確；且系爭房屋於74年間坐落之地號原○○○ 區○○段○○段○○○○○號（同段同小段981建號），係屬74年 度辦理「南港74號路暨相關道路新築工程」範圍內之全拆戶 ，其相關房屋補償費、遷移費、及人口搬遷費等均業已發放 在案，此有臺北市政府工務局新建工程處102年11 月11日北 市工新配字第10232130500號函1份在卷可參（本院卷二第73 頁）；再者，被告楊天明亦提出系爭房屋之水電費繳費證明 。綜上，足認現存之系爭房屋確為被告楊天明所出資重新興 建，為被告楊天明所有，楊建坤所建之純土造房屋已於74年 間因政府興建道路徵收而拆除，惟因未辦理保存登記，且未 變更行政上房屋稅籍資料之納稅義務人之姓名，而致系爭房 屋稅籍資料之納稅義務人仍為楊建坤之名義，然如前所述， 楊建坤早已於68年5月2日死亡，系爭房屋於74 年因興建道 路拆除後重建，實不可能由當時已故之楊建坤出資重建，故 楊建坤顯非系爭房屋之所有權人，系爭房屋非屬楊建坤之遺 產，則楊建坤之繼承人即被告楊天佑、楊天明、楊天福、楊 儒灶、楊燕婉並未共同繼承系爭房屋而公同共有。雖原告另 主張於現場履勘，系爭房屋內有電線桿，怎可能有拆除重建 云云，惟系爭房屋內確有一電線桿，此有本院勘驗筆錄及照 片可佐，惟尚難以系爭房屋內有該電線桿即遽以認定系爭房 屋並未為拆除重建乙情。故原告主張系爭房屋為被告楊天佑 、楊天明、楊天福、楊儒灶、楊燕婉公共同有乙節，堪難採 信。 ㈡原告與被告楊天明間就系爭土地是否有推定租賃關係？切結 書上所載「堆積物」是否包含系爭房屋？ ⒈按民法第425 條之1 規定「土地及其土地上之房屋同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人 與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使 用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項 規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建 物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與 ，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實 屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋 上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處 分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判 決、臺灣高等法院高雄分院99年度重上字第29號判決參照） 。且民法第425 條之1 規定，於房屋所有權人原有合法使用 坐落土地之所有權及地上權為限。如前所述，系爭房屋為被 告楊天明所有，而系爭房屋所占用之系爭土地原為被告楊天 明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉及訴外人胡巧蓉所共 有，嗣出售並移轉所有權登記予曹郁妙，再由曹郁妙移轉系 爭土地所有權登記予原告，此為兩造所不爭執，則被告楊天 明雖為系爭房屋之所有權人，但其僅為系爭土地之共有人之 一，則系爭房屋及系爭土地於系爭土地讓與曹郁妙、原告前 ，並非屬同一人所有；且各共有人本其所有權之作用，對於 共有物之全部，均有使用收益權，惟其使用收益之權，應按 其應有部分而行使之，如共有人對共有物之特定部分占用收 益，須徵得他共有人全體之同意。而系爭土地共有人之一即 被告楊儒灶於本院自承於簽立系爭切結書時尚不知系爭房屋 有占用系爭土地等語，亦與被告楊天佑、楊燕婉、楊天福於 答辯狀中自陳「於交付尾款同時，已將土地及房屋點交予買 受人，惟其地上房屋因出賣共有人楊天明，請買受人曹郁妙 女士暫借繼續使用至買受人整地前通知三日內，願將上開土 地上房屋清除完成，買受人以上開房屋尚為出賣人之父名義 ，要求全體出賣人簽立切結書交付予買受人」等語亦不相符 ，況本院前已認定系爭房屋並非楊建坤之遺產，而係被告楊 天明所有，則被告楊天明占用系爭土地興建系爭房屋是否有 經系爭土地全體共有人同意，亦有存疑，況被告楊天明就此 部分並未能舉證證明。縱然系爭土地原全體共有人即被告楊 天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉及訴外人胡巧蓉於 渠等共有期間，未曾行使法律上之權利，至多僅能認為係單 純之沈默而未予異議，尚難因系爭土地其他共有人未採取法 律上保護權利之行為，即遽認有默示同意被告楊天明占有使 用系爭土地之分管協議存在。則本件與民法第425 條之1 要 件不符，當無該條之適用。 ⒉原告之前手曹郁妙於96年3 月27日買受被告楊天明、楊天佑 、楊天福、楊儒灶、楊燕婉及訴外人胡巧蓉共有坐落臺北市 ○○區○○段○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），並已 於96年5 月3 日辦妥所有權移轉登記後，曹郁妙於96年12月 27日將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告，為兩造所不爭 執，則系爭房屋於曹郁妙及原告受讓取得系爭土地所有權時 ，即已占用系爭土地。且被告楊天佑、楊儒灶、楊天福、楊 天明、楊燕婉及訴外人胡巧蓉於96年3月27日共同出具切結 書（下稱系爭切結書）其上記載「立切結書人於即日起將坐 落於台北市○○區○○段○○段0000地號等筆土地點交予買 受人曹郁妙小姐，立同意書人地上堆積物於買受人整地前電 話通知三日內清除完成，逾時未清除，視為放棄堆積物，由 買受人依廢棄物處理其所因清運產生之費用由立書人負擔。 」，此有原告所提之切結書1份在卷可稽，雖被告楊天明否 認系爭切結書之真正，惟被告楊儒灶於本院自承切結書上楊 儒灶之簽名為伊所簽，楊天明之簽名確實為被告楊天明所簽 等語明確，又被告楊天佑、楊天福、楊燕婉所陳之書狀上亦 記載：「…要求全體出賣人簽立切結書交付予買受人…」等 語，堪認系爭切結書為真正。 ⒊原告主張系爭切結書所載之「堆積物」應包含本件系爭房屋 ，為被告楊天明、楊富強即石黑建材行所否認。按已足避風 雨，可達經濟上使用目的之建物，固屬民法第六十六條第一 項所指土地之定著物，但所謂可達經濟上使用之目的，係指 該建物，得獨立為交易及使用之客體而言（最高法院75年度 台上字第2027號民事裁判可資參照）。系爭房屋為磚土造房 屋，屋頂以鐵皮遮蓋，目前供營業使用，有本院勘驗筆錄可 佐，雖未辦理保存登記，惟已足以避風雨，且可達一定經濟 使用目的，即成為獨立之不動產。曹郁妙向系爭土地原所有 權人即被告楊天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉及訴 外人胡巧蓉購買系爭土地之時，同時亦一起購買同段1018地 號、1019地號土地，此為兩造所不爭執，則系爭房屋既獨立 於系爭土地為一獨立不動產，則曹郁妙買受系爭土地當不包 含系爭房屋，被告楊天明、楊天佑、楊天福、楊燕婉、楊燸 灶及訴外人胡巧蓉移轉系爭土地所有權予曹郁妙時，當不包 含連系爭房屋之所有權一併移轉予曹郁妙，故曹郁妙並未取 得系爭房屋之所有權，原告自曹郁妙受讓系爭土地所有權， 亦當然不包含受讓系爭房屋之所有權。又被告楊儒灶到庭陳 稱：簽署系爭切結書時，於1018、1019地號土地上被告楊天 明有放一些砂石，我有放一些鐵件，後來他們說要整地，我 們就清掉，讓原告圍籬笆，簽立系爭切結書是為了當時放置 的砂石及堆積物等語綦詳。而系爭房屋自外觀以肉眼觀之， 即可認定是一間房屋，此有照片及本院勘驗筆錄在卷可參， 顯與一般所謂之堆積物有別。曹郁妙與被告楊天明、楊天佑 、楊天福、楊儒灶、楊燕婉及訴外人胡巧蓉均為具有一般通 常智識之成年人，當不會將系爭房屋誤認為係堆積物，故系 爭切結書上所載之堆積物，應不包含系爭房屋。曹郁妙向被 告楊天明、楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉及訴外人胡巧 蓉購買系爭土地，並移轉系爭土地所有權登記，當不包含系 爭房屋之所有權，附此敘明。 ⒋綜上所述，被告楊天明未能舉證證明被告楊天明所有之系爭 房屋有正當權源占用系爭土地，故被告楊天明所有之系爭房 屋乃無權占用系爭土地。 ㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 定有明文。次按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦 理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之 人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必 為房屋所有人或有事實上處分權。如前所述，系爭房屋為被 告楊天明所有，並非楊建坤所有，則楊建坤之繼承人並未繼 承系爭房屋之所有權，則被告楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊 燕婉並非系爭房屋之所有權人，亦無事實上處分權；至被告 楊富強即石黑建材行，亦非系爭房屋之所有人，並無事實上 處分權，則原告訴請被告楊天佑、楊天福、楊儒灶、楊燕婉 、楊富強即石黑建材行拆除系爭房屋占用系爭土地如複丈成 果圖所示斜線標示A 部分，並返還該部分土地，即屬無據。 而被告楊天明所有之系爭房屋無權占有系爭土地如複丈成果 圖所示斜線標示A 部分（面積8 平方公尺），原告主張基於 系爭土地所有權，請求被告楊天明拆除系爭房屋無權占用系 爭土地如複丈成果圖所示斜線標示A 部分面積8 平方公尺， 並返還該部分之土地，即屬有據。 ㈣次按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為 社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害 ，自得依民法第179 條規定，請求相當於租金之不當得利。 又租用基地建築房屋，其租金以不超過土地價額年息百分之 十為限，土地法第105 條、第97條規定甚明。又土地法第97 條第1 項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法 第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係 指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土地所有權人未 於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地 價，平均地權條例第16條亦有明文規定。故土地法第97條第 1 項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價而言，其為公 有土地者，則以公告地價為申報地價。又所謂年息10％為限 ，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年 息10％計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定 。 ㈤原告請求被告楊天明給付如其聲明第3項所示之金額以返還 不當得利，參以系爭土地係屬臺北市南港區管轄區域，系爭 土地面臨重陽路為雙向共4線車道，前方劃有公有停車格， 附近為住商混合區，對面為廢鐵五金回收場，與系爭房屋同 邊房屋多為1層樓建築，對面則多為5層樓公寓建築、1樓多 作為汽車電機工廠使用，往東走約100公尺為南港高工，西 邊為興中路86巷口，約100公尺為興華路，約走10分鐘有一 市場，站在系爭土地上可看到環東大道之高架橋，而系爭房 屋供作營業使用等情，有上揭本院勘驗筆錄附卷可稽，依此 等基地位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效 用等一切情狀，認被告楊天明所受占用系爭土地部分之不當 得利，應以申報價額年息百分之四計算為適當，則認原告請 求被告楊天明給付相當於租金之不當得利按101 年度申報地 價為每平方公尺67,760元（101 年度公告地價84,700元x80% =67,760 ）之百分之四計算，則相當於租金之不當得利每月 為1,807 元（101 年度申報地價每平方公尺67,760元x8平方 公尺x4% ÷12=1,807，元以下四捨五入）。故原告請求被告 楊天明自起訴狀繕本送達翌日即101 年12月22日起（本院卷 一第22頁）至返還上開土地之日止，按月給付原告1,807 元 之範圍內為有理由，應予准許；逾此範圍外之請求，尚難謂 有據。 ㈥至原告請求被告楊富強即石黑建材行自系爭房屋如複丈成果 圖所示斜線標示A 部分（面積8 平方公尺）建物遷出，並請 求按月給付相當於租金之不當得利部分： ⒈按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋 之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房 屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有 權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地 時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自 房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土 地之第三人返還土地，否則無從強制執行。被告楊富強即石 黑建材行係經系爭房屋所有人即被告楊天明之同意而占有使 用系爭房屋，此為兩造所不爭執，則占有系爭土地之人既為 系爭房屋所有人即被告楊天明，被告楊富強即石黑建材行僅 係使用系爭房屋之人，依上揭說明，不論被告楊富強即石黑 建材行是否有權使用系爭房屋，原告均不得訴請被告楊富強 即石黑建材行返還系爭土地。惟原告請求被告楊富強即石黑 建材行自系爭房屋如複丈成果圖所示斜線標示A 部分遷出， 洵屬有據。 ⒉次按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人， 受害人為基地所有人，而無權占有上開房屋而獲不當利益者 為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而被告楊富強即 石黑建材行縱無權占有上開房屋所受之利益，與基地所有人 即原告所受損害之間，並無直接因果關係，不能混為一談。 準此，縱無使用系爭土地之合法權源，因占有系爭土地者為 系爭房屋所有人，被告楊富強僅為占有系爭房屋之人，系爭 房屋所有人即被告楊天明無權占有系爭土地，系爭土地所有 人即原告固得對於系爭房屋所有人及占有人一併請求排除侵 害，但因被告楊富強即石黑建材行所受之利益，與土地所有 人所受損害之間，並無因果關係，原告即不得依不當得利之 法律關係，請求被告楊富強即石黑建材行給付相當於租金之 損害。 七、綜上，原告主張依據民法第767 條第1 項及民法第179 條不 當得利之法律關係，請求被告楊天明將系爭房屋占用系爭土 地如複丈成果圖所示斜線標示A 部分建物拆除，並返還該部 分土地，及請求被告楊天明自起訴狀繕本送達翌日起即101 年12月22日起至拆除返還上揭土地之日止，按月給付1,807 元給原告；並請求被告楊富強即石黑建材行自系爭房屋如複 丈成果圖所示斜線標示A 部分建物遷出；均為有理由，應予 准許。逾此範圍外之請求，則屬無理由，應予駁回。 八、本件原告勝訴部分，原告及被告楊天明、楊富強即石黑建材 行均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，於 法均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告其 餘假執行之聲請，因其訴既經駁回而失所附麗，應併予駁回 之。又兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無 礙於本件之判斷，於茲不贅。 九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392條2項，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 12 月 31 日 民事第二庭 法 官 陳月雯 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 102 年 12 月 31 日 書記官 卓怡芳