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臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第523號 原　　　告　闕永發 訴訟代理人　余鐘柳律師 被　　　告　一翔建設股份有限公司 法定代理人　鄒富美 訴訟代理人　陳美汝 被　　　告　呂慧萍 共　　　同 訴訟代理人　游文華律師 　　　　　　洪語婷律師 複代理人　　梁瑞琳 上列當事人間履行契約等事件，本院於民國103 年4 月29日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告一翔建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰伍拾玖萬伍仟 陸佰貳拾壹元。 被告呂慧萍應給付原告新臺幣壹拾柒萬貳仟肆佰叁拾貳元。 原告其餘之訴駁回。 本判決第一項於原告以新臺幣伍拾叁萬貳仟元供擔保後，得假執 行；但被告一翔建設股份有限公司如以新臺幣壹佰伍拾玖萬伍仟 陸佰貳拾壹元為原告供擔保後得免為假執行。 本判決第二項得假執行。被告呂慧萍如以新臺幣壹拾柒萬貳仟肆 佰叁拾貳元為原告供擔保後得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之四十一，餘由原告負擔。 事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意或請求基礎事實同一或擴張應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 款、第3 款 分別定有明文。 二、查原告原起訴狀僅列一翔建設股份有限公司（下稱一翔公司 ）為被告，並聲明「㈠被告應賠償原告違約金新臺幣（下同 ）259 萬9,500 元；㈡被告應返還原告所繳房地價款418 萬 5,000 元；㈢被告應自民國101 年11月1 日起至支付日止， 賠償原告每逾一日按已繳房地價款萬分之2 計算之遲延利息 ；㈣上開第1 項聲明部分，原告願供擔保，請准宣告得為假 執行。」（本院卷⑴第6 頁）；嗣於本院102 年5 月21日之 言詞辯論期日當庭將上開聲明變更為「㈠被告應給付原告41 8 萬5,000 元，及自101 年11月1 日起至清償日止，按日息 萬分之2 計算之利息；㈡被告應給付原告259 萬9,500 元」 （本院卷⑴第97頁）；又於102 年6 月24日具狀追加呂慧萍 為本件被告（本院卷⑴第181 至182 頁），並變更聲明為： 「㈠被告一翔公司應給付原告158 萬元，及自如本院卷⑴第 186 頁附表一所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息；㈡被告呂慧萍應給付原告260 萬5,000 元， 及自如本院卷⑴第187 頁附表二所示利息起算日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告一翔公司應給付原 告259 萬9,500 元；㈣被告一翔公司應給付原告10萬4,625 元；㈤願供擔保，請准宣告假執行」；復於103 年2 月26日 減縮上開聲明為：「㈠被告一翔公司應給付原告10萬5,527 元，及自102 年11月12日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息；㈡被告呂慧萍應給付原告17萬3,702 元，及自10 2 年11月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息； ㈢被告一翔公司應給付原告259 萬9,500 元；㈣被告一翔公 司應給付原告10萬4,625 元；㈤願供擔保，請准宣告假執行 」（本院卷⑵第117 至118 頁）；再於103 年4 月11日以言 詞辯論意旨狀將訴之聲明變更為「㈠被告一翔公司應給付原 告10萬5,148 元；㈡被告呂慧萍應給付原告17萬3,345 元； ㈢被告一翔公司應給付原告10萬4,625 元；㈣被告一翔公司 應給付原告259 萬9,500 元；㈤願供擔保，請准宣告假執行 」（本院卷⑵第147-148 頁），最後於103 年4 月15日以民 事更正狀將訴之聲明減縮為「㈠被告一翔公司應給付原告10 萬4,596 元；㈡被告呂慧萍應給付原告17萬2,432 元；㈢被 告一翔公司應給付原告10萬4,625 元；㈣被告一翔公司應給 付原告259 萬9,500 元；㈤願供擔保，請准宣告假執行」（ 本院卷⑵第162-163 頁），經核原告前開追加被告及變更聲 明部分乃基於同一基礎事實而為擴張或減縮應受判決之事項 ，依前揭規定，應予准許。 貳、實體部分 一、原告起訴主張： ㈠原告於101 年6 月26日分別向被告呂慧萍及一翔公司購買坐 落於新北○○○區○○段353 、354 、355 、356 、357 、 358 、359 及507 地號等8 筆土地內之建築基地（下稱系爭 土地）暨其上之「一翔如意大廈」第A 棟第玖樓房屋及停車 位（下稱系爭房屋），雙方並於同年7 月1 日簽訂房屋及土 地買賣合約書，其中房屋及車位總價款為654 萬元，土地總 價款為1,079 萬元，系爭房地總價款合計為1,733 萬元。系 爭房屋買賣契約第12條約明如被告一翔公司無法於101 年10 月31日之前取得使用執照時，願依同條第3 項解約退款；且 系爭房屋買賣契約第24條第1 項載明，賣方違反「開工及取 得使用執照期限」即為賣方之違約，同條第2 項載明：「賣 方有違反前款違約情事之一者，買方得解除本契約，解約時 賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息 應一併返還，並應同時賠償房地總價款百分之15之違約金」 ，先予敘明。 ㈡系爭房屋買賣契約簽訂後，被告一翔公司未能於101 年10月 31日前取得使用執照，雖可再延長3 個月即至102 年1 月31 日止，惟屆期被告一翔公司亦未能取得使用執照，經原告於 102 年1 月31日以郵局存證信函要求被告出面協商，否則將 依法解除契約，被告除一再告知即將取得使用執照外，均無 誠信履約，原告僅得於102 年3 月5 日再以郵局存證信函為 解除契約之意思表示，並經被告於同年月6 日收受該信函， 是兩造之系爭房地買賣契約均經依法解除，被告固於102 年 11月12日先行返還系爭房地已繳之價款，惟被告依系爭房地 買賣契約之規定，仍應支付利息及違約金予原告。系爭土地 與系爭房屋之買賣契約，具有不可分之連帶關係，系爭房屋 買賣契約既經解除，系爭土地之買賣契約亦當然隨同解除， 此觀諸系爭房屋買賣契約第28條第1 項及系爭土地買賣契約 第12條第1 項之規定自明。 ㈢又興建房屋本應注意不得損鄰，若有損鄰之發生亦係被告施 工不當所造成，系爭房屋買賣契約既已約定被告應於102 年 1 月31日前必須完工交屋，被告卻遲至102 年3 月1 日始依 規定將最後一戶損鄰賠償金向法院提存而解除列管，至102 年5 月17日方領取使用執照，上開違約事由顯係可歸責於被 告；被告固辯稱系爭房地建案之遲延係因建造執照審驗，電 信設備驗審遲延，以及污水設備連接變更設計等作業之延誤 ，非可歸責於被告之事由云云，惟新北市政府102 年11月14 日北府工施字第0000000000號函、中華民國電機技師公會電 信審驗中心新北市北區審驗處102 年11月21日立群字第0000 000000號函及新北市政府水利局102 年11月28日北水設字第 0000000000號函，均表示渠等均按一般作業流程，並無延誤 等情，況單以損鄰事項一件之解決，被告即已逾兩造所約定 之交屋期限，可見被告違約事證明確，被告辯稱不可歸責於 已之主張，顯無可採。為此，爰依系爭房屋買賣契約書第12 條第3 項及民法第259 條第1 款、第2 款之規定，訴請被告 賠償按房地總價自101 年11月1 日起至原告同年3 月6 日解 除系爭房屋買賣契約之日止，按日計算萬分之2 之遲延利息 。又原告為生平初次購屋，平日省吃儉用，本因子女就學需 要，方在被告一再保證必於102 年1 月31日前可完工交屋下 購買系爭房地，然因被告之違約使原告不得不四處借貸另購 他屋，終日為加倍購屋款之利息而四處奔波，原告身心俱疲 所受折磨顯非筆墨所能形容，縱請求違約金，亦難回復原告 身心所受之折磨，是原告按系爭房屋買賣契約第24條第2 項 之規定，請求被告給付系爭房地總價款百分之15之違約金， 亦屬相當，況被告必會因系爭房地價格上漲而大幅獲利，亦 無需酌減違約金之理等語，並聲明：㈠被告一翔公司應給付 原告10萬4,596 元；㈡被告呂慧萍應給付原告17萬2,432 元 ；㈢被告一翔公司應給付原告10萬4,625 元；㈣被告一翔公 司應給付原告259 萬9,500 元；㈤願供擔保，請准宣告假執 行。 二、被告則以：兩造嗣仍持續進行協商，被告於同年月11日回覆 原告之郵局存證信函亦提及解約乙事，是系爭房地買賣契約 應尚未合法解除。又原告係以被告違反開工及取得執照期限 而主張系爭房屋買賣契約第12條及第24條之約定請求被告給 付違約金，惟第12條但書復訂明因政府法令變更或其他非可 歸責於賣方之事由發生時其影響期間得順延之。而系爭房地 建案有電信設備、污水下水道審核、損鄰事件致建造執照審 驗等非可歸責於被告之事由致工程進度延誤，是原告應不得 逕依系爭房屋買賣契約第12條之約定主張解約退款。況兩造 係於101 年7 月1 日簽訂系爭房屋及系爭土地預定買賣合約 書，簽約日期離合約書上約定取得使用執照期限之101 年10 月31日約僅有120 天，期間甚為短促，足認系爭房屋買賣契 約書所約定之違約罰則甚為嚴苛，被告已盡力防免仍造成使 用執照之遲延，是以倘認被告仍應受違約罰則之適用，亦請 求依民法第252 條之規定酌減違約金等語資為抗辯，並聲明 ：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。 三、不爭執事項： ㈠原告於101 年6 月26日分別向被告呂慧萍及一翔公司購買系 爭土地暨其上系爭房屋，雙方並於同年7 月1 日簽訂房屋及 土地買賣合約書，其中房屋及車位總價款為654 萬元，土地 總價款為1,079 萬元，系爭房地總價款合計為1,733 萬元。 ㈡系爭房屋買賣契約第12條約定如被告一翔公司無法於101 年 10月31日之前取得使用執照時，願依同條第3 項解約退款； 且系爭房屋買賣契約第24條第1 項約定，賣方違反「開工及 取得使用執照期限」即為賣方之違約，同條第2 項載明：「 賣方有違反前款違約情事之一者，買方得解除本契約，解約 時賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利 息應一併返還，並應同時賠償房地總價款百分之15之違約金 」。 ㈢系爭房屋買賣契約簽訂後，被告一翔公司未能於101 年10月 31日前取得使用執照，雖可再延長3 個月即至102 年1 月31 日止，惟屆期被告一翔公司亦未能取得使用執照。 ㈣原告於102 年3 月5 日以郵局存證信函為解除契約之意思表 示，並經被告於同年月6 日收受該信函。 ㈤自被告收受原告分期給付房屋及土地買賣價金之翌日起，至 102 年11月11日止，按年息百分之5 計算之利息金額，被告 一翔公司部分為10萬4,596 元；被告呂慧萍部分為17萬2,43 2 元。 四、本院之心證： ㈠原告於102 年3 月5 日以郵局存證信函為解除系爭房屋買賣 契約之意思表示，合法有效： ⒈系爭房屋買賣契約第12條前段約定「本預售屋之建築工程 於簽訂本約時已開工，民國101 年10月31日前完成主建物 、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照 」、第24條第1 項、第2 項約定「賣方（即被告一翔公司 ）違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用 執照期限』、『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣 方違約。賣方有前款違約情事之一者，買方（即原告）得 解除本契約。」（本院卷⑴第18頁、第23頁）。故被告一 翔公司違反兩造依系爭房屋買賣契約第12條、第24條第1 項約定開工及取得使用執照期限，原告即得依同條第2 項 解除系爭房屋買賣契約至明。 ⒉被告固抗辯系爭房屋買賣契約第12條但書約定因政府法令 變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時其影響期間得順 延之。而系爭房地有電信設備、污水下水道審核及損鄰事 件等非可歸責於被告之事由致工程進度延誤云云。惟查： 系爭房屋電信設備送驗日期為101 年8 月20日，於同年9 月3 日至現場審驗，因施工有缺失需補正，補正完成後方 能核可，故審驗合格日期為同年9 月17日等情，有中華民 國電機技師工會電信審驗中心新北市北區審驗處函覆1 份 在卷可稽（本院卷⑵第100-105 頁）。則系爭房屋電信設 備既因施工有缺失致有補正之必要，該施工之缺失即難認 非可歸責於被告一翔公司之事由。又污水下水道審核過程 並無公文逾期等情，並經新北市政府水利局函覆說明綦實 在卷（本院卷⑵第108-112 頁）。故被告一翔公司抗辯污 水下水道審核延誤云云，即非可採。再者，系爭房地建造 執照全卷於102 年9 月14日函送本院等情，業經新北市政 府函覆在卷（本院卷⑵第95頁），然原告與被告一翔公司 既約定須於101 年10月31日前取得使用執照，系爭房地建 造執照全卷於嗣後始函送本院，與被告一翔公司未能於10 1 年10月31日前取得使用執照乙情即無關聯性，至被告所 抗辯損鄰事件致無法如期取得使用執照乙節，既因被告一 翔公司因興建系爭房屋所導致與第三人之糾紛，該風險依 通常情形及建築技術既由被告一翔公司所得控制，被告一 翔公司抗辯係非可歸責之事由，即無可採。 ⒊至被告抗辯兩造於101 年7 月1 日簽訂系爭房屋買賣契約 簽約日期離約定取得使用執照期限之101 年10月31日約僅 有120 天，期間甚為短促云云。惟查：系爭房屋買賣契約 以電腦打字之內容，與訴外人蘇平和、周麗娟、邱富美、 郭建志、黃文志、鄧麗芳等人購買一翔如意大廈房屋預定 買賣合約書之內容均相同，有上開合約書在卷可參（本院 卷⑵第44-56 頁）。顯見系爭房屋買賣契約之內容為被告 一翔公司預先擬定之定型化契約，而關於系爭房屋買賣契 約第12條取得使用執照期限之約定，既牽涉被告一翔公司 興建系爭房屋所得實際掌握之工程進度，則被告一翔公司 於簽約時就其預先擬定之條款，即得針對當時工期之進度 另與原告磋商，被告一翔公司當時既未為爭執，其事後抗 辯簽約日期詎約定取得使用執照期限甚短云云，即難認有 理由。 ⒋從而，原告主張被告一翔公司無法依兩造約定於101 年10 月31日之前取得使用執照，而於102 年3 月5 日以郵局存 證信函為解除系爭房屋買賣契約之意思表示等情，既為被 告所不爭執，且被告一翔公司並未有依系爭房屋買賣契約 第12條但書約定非可歸責事由，故原告上開解除契約之意 思表示，合法有效，應可認定。又系爭房屋買賣契約第28 條第1 項約定「本約房屋之基地由買方另向一翔建設股份 有限公司價購，且本契約同買方與呂慧萍先生簽訂之『土 地預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，對任何一份 契約違約時，視為全部違約，對任何一契約解除，效力均 及於兩契約全部」，綜以原告為買賣系爭房屋，另就系爭 房屋所坐落之土地即系爭土地與所有權人即被告呂慧萍簽 立之土地買賣合約書第12條約定「本契約土地上之房屋由 買方另向一翔建設股份有限公司價購，且本契約同買方與 一翔建設股份有限公司簽訂之「房屋預定買賣契約書」具 有不可分之連帶關係，兩件契約互相關聯，一方對任何一 契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除 ，效力均及於兩契約全部」，故依兩造之約定，原告解除 系爭房屋買賣契約之意思表示既屬合法有效，則依系爭土 地買賣合約書第12條約定，系爭房屋買賣契約及系爭土地 買賣合約書均已解除，應可認定。 ㈡原告依民法第259 條第2 款之規定，請求被告給付自收受原 告分期給付系爭房屋及系爭土地買賣價金之翌日起，至102 年11月11日止，按年息百分之5 計算之利息金額，即被告一 翔公司應給付10萬4,596 元；被告呂慧萍應給付17萬2,432 元，為有理由： ⒈按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另 有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給 付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」「應付 利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之五」。民法第259 條第2 款、第203 條分別定 有明文。又系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣合約書內容 就兩造因解除系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣合約書， 而回復原狀所應給付之利息既未約定，則依民法第203 條 之規定，自應以週年利率為百分之五計算。 ⒉原告主張被告自收受原告分期給付房屋及土地買賣價金之 翌日起，至102 年11月11日止，按年息百分之5 計算之利 息金額，如本院卷⑵第164 頁所載等情，既為被告所不爭 執（本院卷⑵第166 頁背面），從而，原告依上開規定， 請求被告一翔公司應給付原告10萬4,596 元；被告呂慧萍 應給付原告17萬2,432 元，即屬有據，應予准許。 ㈢原告依系爭房屋買賣契約書第12條第3 項請求被告一翔公司 賠償遲延利息10萬4,625 元，為有理由： ⒈系爭房屋買賣契約書第12條第3 項約定被告一翔公司逾時 取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之2 單 利計算遲延利息，若逾期三個月仍未取得使用執照，雙方 同意解約退款，解約時依違約之處罰規定處理（本院卷⑴ 第19頁）。故被告一翔公司自逾時取得使用執照至兩造解 除系爭房屋買賣契約之期間，應依已繳房地價款按日計算 萬分之2 之遲延利息予原告，應可認定。 ⒉從而原告請求依已繳房地價款418 萬5,000 元，按125 日 計算萬分之2 之遲延利息10萬4,625 元，為有理由，應予 准許（計算式：4,185,000 元×125 ×0.0002＝104,625 ）。 ㈣原告依系爭房屋買賣契約第24條第2 項之規定，請求被告一 翔公司給付系爭房地總價款百分之8 之違約金，即於138 萬 6,400 元範圍內為有理由： ⒈系爭房屋買賣契約第24條第2 項約定「賣方有前款違約情 事之一者（本件即指取得使用執照期限），買方得解除本 契約；解約時賣方除應將買方已繳之房地價款退還與買方 ，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地價款百分 之十五違約金」（本院卷⑴第3 頁）。復按約定之違約金 額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明 文。又當事人約定違約金過高者，法院原得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準 （最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照），且此並 不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院 98年度臺上字第1596號判決意旨參照）。 ⒉衡諸原告主張因解除系爭房屋買賣契約而解除系爭房屋之 裝潢契約，致支付違約金3 萬元，有證明書1 份附卷可佐 （本院卷⑵第123 頁）。又原告主張為子女就學需要始購 買系爭房地之目的，從而，因被告一翔公司逾時取得使用 執照，對原告日常生活接送子女的確造成不便；況原告確 係另於解約後隨即與訴外人國揚實業股份有限公司簽立土 地房屋車位買賣契約書（本院卷⑵第128 頁），足徵原告 確有即時購屋居住之需求。又系爭房屋買賣契約關於違約 金約定內容乃被告一翔公司所單方預先擬定，被告一翔公 司本於契約自由、私法自治原則，於訂約時，既已盱衡自 己工程之進度、履約之意願、經濟能力、違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由及平等地位自主決 定，如認上開約定之違約金過高，自可不予預先擬定該金 額。另綜以原告因被告一翔公司無法依兩造約定於101 年 10月31日之前取得使用執照，而依兩造系爭房屋買賣契約 業已請求如上所述之利息及遲延利息等事實，認原告請求 賠償系爭房地價款百分之15違約金為過高，應以系爭房地 價款1,733 萬元計算百分之8 即138 萬6,400 元為適當。 五、綜上所述，原告於102 年3 月5 日以郵局存證信函為解除系 爭房屋買賣契約之意思表示合法有效。原告依民法第259 條 第2 款、系爭房屋買賣契約書第12條第3 項、系爭房屋買賣 契約第24條第2 項請求被告一翔公司給付利息、遲延利息及 違約金共159 萬5,621 元暨請求被告呂慧萍給付利息17萬2, 432 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即無理由， 應予駁回。 六、本判決第一項部分，因兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行 或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別 酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴 之駁回而失所依據，不予准許。本判決第二項部分，係所命 給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，並依被告呂慧萍聲明 供擔保免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 103 年 5 月 13 日 民事第二庭 法 官 黃莉莉 以上正本證明與原本無異。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中 華 民 國 103 年 5 月 19 日 書記官 許竺筠